文(wén)：任泽平(píng)团(tuán)队　　

　　导读

　　是该(gāi)取消预售制了。 1月(yuè)17日召开的全国(guó)住房和(hé)城乡(xiāng)建设工作(zuò)会议(yì)提出(chū)“有条件的可以进(jìn)行现房销售”，不足一个月时(shí)间(jiān)，已(yǐ)有山东、安徽、河南、四川、广东等地明确表态，试点现房销售。

　　1、是该取消(xiāo)商品房预售制了，用你的钱，建你(nǐ)的房子，还烂尾了，这是对购房者(zhě)的(de)不公平。以(yǐ)后(hòu)谁有(yǒu)钱(qián)谁(shuí)建(jiàn)房，没(méi)钱没实力的别建了，不能把包(bāo)袱甩给老百姓和社(shè)会，这是房(fáng)地产从大(dà)开(kāi)发时代步入(rù)高质量(liàng)发(fā)展阶段的必然(rán)趋(qū)势，也是(shì)对(duì)购房老(lǎo)百姓的最大保(bǎo)护。98年(nián)房改时，全国缺房子，开发商(shāng)缺钱，预(yù)售(shòu)制是权宜之计，现在全国套户比(bǐ)超过1，从大开发进入存量时代，对购房(fáng)民众不公平的预售制已经过时了，该取消了，改为现(xiàn)房销售。以后(hòu)一手交钱，一(yī)手交房，天经(jīng)地义。当(dāng)然(rán)二次房改(gǎi)是(shì)个技术活，兼顾化解停贷(dài)、复工保交楼、重(zhòng)组房企债务、恢复市场信(xìn)心以及长效机(jī)制，长(zhǎng)效机制四(sì)大关(guān)键是推动城市群战略、人地挂钩(gōu)、金融中性稳(wěn)定和房(fáng)地产税。如果按照经济规律办事，中国一定能实现房地(dì)产软着(zhe)陆和长期平稳健康发展，跨过这道关，解好这道世界难题(tí)。

　　2、为(wèi)什(shén)么要(yào)取消(xiāo)预售制、改为现(xiàn)房销售？大家想(xiǎng)这都有水了还说不想要，啊怎么这么多水啊想，绝(jué)大部分(fēn)商品是(shì)一手交钱一手交货，预售(shòu)制是对购买者的单方面不(bù)公平制度，购(gòu)房老(lǎo)百姓(xìng)几(jǐ)乎承担(dān)了所(suǒ)有商品不能交(jiāo)付(fù)的风险。从个人层面(miàn)看，预售制对购房者非(fēi)常不公平，比如，交房(fáng)等待期一般(bān)为两年，在此期间(jiān)，购房者不仅(jǐn)承担银行利息(xī)，还要承担延(yán)迟(chí)交房、房屋质量(liàng)、房产证延期办理甚(shèn)至不能交房的风(fēng)险。从行业层面看，预售制助推部分房企过度举债(zhài)、高杠杆扩张，若遇到下行周(zhōu)期，会引发资(zī)金(jīn)链断裂(liè)、项目搁(gē)置等系列风险。取消预售制，改为现(xiàn)房销售，这(zhè)样有助(zhù)于落实中央房住(zhù)不炒精神、有助于保障购房老百姓权益(yì)、有助(zhù)于房(fáng)企稳健发展，一举多(duō)得，谋划长远(yuǎn)。

　　3、为什么建议取消预售制度？预(yù)售制度怎(zěn)么来的？国外什么情况？简单(dān)科普一下：商(shāng)品房(fáng)预售最(zuì)早源于中国香港，俗称卖(mài)楼(lóu)花，卖期(qī)房，是一种开发(fā)商(shāng)放杠杆的(de)方式。98年房改，由(yóu)于商品房(fáng)短缺，房企(qǐ)缺资金，借鉴中国(guó)香港，引入(rù)了商品房预售(shòu)制度。其实，当前世(shì)界不少国家存在预(yù)售(shòu)制。但是，重点(diǎn)来了！发达国家一般有严格(gé)的监管保障措施，开发商(shāng)在项目获得政府批准后才(cái)可以开始销售，买(mǎi)家在购买期(qī)房后并非像中国一(yī)样在支(zhī)付完首付款后从银行一次(cì)性贷(dài)款支付(fù)剩余全部房款，而(ér)是根据开发商工程进(jìn)度在完全(quán)交(jiāo)房(fáng)前进行(xíng)分(fēn)期支付(fù)。所(suǒ)以，预售制度是需(xū)要(yào)严格的资金(jīn)监管、分期支付(fù)以及(jí)违约处罚(fá)措施(shī)作为保障(zhàng)的，如(rú)果没有这(zhè)些保障措施，一定会触(chù)发风(fēng)险，对购房(fáng)民(mín)众不公平，所以(yǐ)不(bù)如借机取消预售(shòu)制度，以后改为(wèi)现房销售。客观讲预售制度有一定历史阶段(duàn)性(xìng)，现在中国住房进(jìn)入(rù)存量时代，取消预售(shòu)制(zhì)度有助于降负(fù)债降杠(gāng)杆(gān)，不(bù)再(zài)把(bǎ)烂尾风险(xiǎn)甩给老百姓和社会，当然(rán)这需要配套(tào)房(fáng)企债务(wù)重组、复(fù)工保(bǎo)交楼、恢复市场(chǎng)信(xìn)心(xīn)和房地产长效机制。这是个(gè)技术活，只要(yà这都有水了还说不想要，啊怎么这么多水啊o)坚持市场化(huà)改革(gé)，中国(guó)一定能化(huà)解这个难题，让(ràng)房地产回归实体经济和居(jū)住属性，安(ān)居乐(lè)业。

　　4、简单讲，如(rú)果(guǒ)取消预售(shòu)制，改为现(xiàn)房销售，开发商将拼的不是五花(huā)八门、眼花(huā)缭乱(luàn)、不知道能不能兑现(xiàn)的营销(xiāo)手段，而是所(suǒ)见即所得的过硬的产品质量和诚信(xìn)，这才是对(duì)购(gòu)房民(mín)众的最(zuì)根本最实质的保障，这(zhè)样将(jiāng)极(jí)大(dà)的提升开发商(shāng)的(de)建筑质量(liàng)，实现良币驱逐劣币(bì)。所有商业的本质是向善，是以客户为中心，房(fáng)地产(chǎn)也不能例外，老百姓买房(fáng)子是天(tiān)大的(de)事，烂尾(wěi)毁三代，好房幸福一家(jiā)人(rén)。从(cóng)这个角度(dù)，取(qǔ)消预售制、实施现房(fáng)销售是实现老百姓(xìng)安居乐(lè)业(yè)、社会长治久安(ān)、行业企(qǐ)业健康发展的重大(dà)措施。在当前的(de)情况下，取(qǔ)消预(yù)售制要结合稳楼(lóu)市、房(fáng)地(dì)产软着陆、打通金融(róng)支持当期三好生、新模式等综合(hé)施策。

　　作者十年前在国务院发展(zhǎn)研究中心参(cān)与财税(shuì)改革方(fāng)案研(yán)究(jiū)时，对预售制、房地(dì)产税、人地挂钩、金(jīn)融稳定、房企杠杆率等进行(xíng)过长期系(xì)统的专项研究。（参考后来形成(chéng)的专著《房地产周期(qī)》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品房预(yù)售制(zhì)的前世今生(shēng)

　　1.1 起(qǐ)源(yuán)：分(fēn)层(céng)销售+“按揭”，霍英东创(chuàng)造“卖楼(lóu)花(huā)”模式(shì)

　　1.2 住(zhù)房需求(qiú)大、供给量(liàng)少，引进(jìn)“卖楼(lóu)花”模式，形成(chéng)“中(zhōng)国(guó)内地版(bǎn)预售制”

　　1.3 预(yù)售(shòu)制推动(dòng)城(chéng)市化进程，但背后潜藏的风险确实存在

　　2 国(guó)际经验

　　2.1 美国：交付(fù)前(qián)预售资(zī)金(jīn)第三方全程监管(guǎn)，交付时开发(fā)商(shāng)凭(píng)验收凭(píng)证取得房款(kuǎn)

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期房烂尾险(xiǎn)

　　2.3 英国(guó)：10％定(dìng)金保险(xiǎn)保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日本(běn)：为规范期房交易立法，设置(zhì)期房预付(fù)款保全(quán)措施

　　2.5 新加坡：买方资金由(yóu)银行(xíng)监管，享1年保修期后付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中(zhōng)国(guó)内地商品房预(yù)售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　二十世(shì)纪五十年代在中(zhōng)国香港，楼宇出租是地产(chǎn)行(xíng)业(yè)盛行的方式，但(dàn)有(yǒu)着转让(ràng)难(nán)、出租资(zī)金周(zhōu)转期长等问题，分层销(xiāo)售孕育而生。20世纪50年代，中(zhōng)国香港还(hái)未(wèi)推行公共房屋制度，许多人栖身于木屋或(huò)者其他临时(shí)住宅，住(zhù)房的需求是相当高，不过大多(duō)数居民的储蓄很少(shǎo)。当时楼宇买卖多数以一整栋楼为单(dān)位，需(xū)要雄(xióng)厚的资金实力(lì)才能购买。虽然楼宇出租是中国(guó)香港地(dì)产行业(yè)盛行的方式，但有(yǒu)着(zhe)转让难、出(chū)租资金周转期(qī)长等问(wèn)题。针对这一系列问题(tí)，不少地产商开始(shǐ)探求(qiú)新的方式，如(rú)把楼宇(yǔ)契约(yuē)切开，即(jí)“分契(qì)”，然后将(jiāng)楼宇分层出(chū)售。这模式(shì)一(yī)经推行，购买(mǎi)楼宇的市(shì)民数量(liàng)有所增加，开(kāi)发商资金周转(zhuǎn)加快。

　　在分层出售(shòu)的(de)基础上，将(jiāng)“按揭”模式引入房地产(chǎn)销售，霍英东创造“卖(mài)楼花”模式。1953年底霍(huò)英东创办立(lì)信置(zhì)业(yè)有限(xiàn)公司，凭借商业直觉和多年(nián)经营杂货铺、海上驳(bó)运业务(wù)的(de)经验，对于商品(pǐn)流通、资(zī)金周转有着(zhe)独到的见(jiàn)解(jiě)，在努力寻求方法加快自(zì)身资金周(zhōu)转。当时其在(zài)购下九龙的一块地(dì)盘后，除了(le)分层出售、还印发售楼(lóu)说明书，上有文字详尽说明(míng)楼(lóu)宇(yǔ)的地势环境、建筑(zhù)材料、分层价格、订购方法等。此外，“卖楼花”是另外(wài)一个亮点，即先收取买家的(de)订金，采(cǎi)用类(lèi)似租(zū)金(jīn)的分期付款形式(shì)，等新(xīn)楼落成时，收齐买家的钱(qián)，买家就拥有了自己的房(fáng)产。这种方式减轻了民(mín)众购房的资金(jīn)压力，加速(sù)了房屋的(de)建造和销(xiāo)售，也解(jiě)决了制造商的(de)资(zī)金问题，降低投资风险，在(zài)当时可谓是“双赢”的举(jǔ)措(cuò)。“预售楼花(huā)+分期付款(kuǎn)”的销售(shòu)模式(shì)成为当时中国香港房地(dì)产市(shì)场的(de)一大(dà)特色，纵观(guān)中国香(xiāng)港(gǎng)房地产(chǎn)市场的改(gǎi)革，“卖(mài)楼花”模式高效率(lǜ)地解决了核心的住房供(gōng)不应求的问题(tí)，使房市发展(zhǎn)进入新阶段。

　　预售(shòu)楼(lóu)花模(mó)式推(tuī)动了中国香港(gǎng)楼市(shì)几十(shí)年繁荣，但期间(jiān)也(yě)出(chū)现过“烂尾楼”的情况，但监管部门(mén)不断(duàn)完善、规范化，建(jiàn)立健(jiàn)全的监管机(jī)制(zhì)，促进市(shì)场健康(kāng)发展。例如，1960年，位于(yú)大角(jiǎo)咀的一个(gè)楼(lóu)盘(pán)因建筑费用超支(zhī)停工，出现“烂尾”情况。在(zài)1961年后，中(zhōng)国(guó)香港(gǎng)管理部门(mén)提升了对于(yú)预售楼(lóu)花制度(dù)的监管，即要求开发商在(zài)预(yù)售前，确保地(dì)价款(kuǎn)已经(jīng)全部支付(fù)，还(hái)要证(zhèng)明自身有资金等能力把项目完成，资金(jīn)需放入(rù)律(lǜ)师(shī)所托管(guǎn)，支取时(shí)需律所(suǒ)和建筑师(shī)的核准。为了(le)防止开发商、律所、建(jiàn)筑(zhù)师等造(zào)假，套(tào)取监管账户资金，中(zhōng)国(guó)香港要求律师行在银行(xíng)开(kāi)设(shè)的信托账户（监管(guǎn)账(zhàng)户）、开(kāi)发商操作等(děng)采取全透(tòu)明化机(jī)制，且银(yín)行的责任(rèn)上升(shēng)，如出现房屋“烂(làn)尾”情况，银行将成最大风(fēng)险(xiǎn)方，后续需自身推动(dòng)项目(mù)完工。随着监管体(tǐ)系逐步完善，出(chū)现“烂(làn)尾”的(de)现(xiàn)象较少。

　　1.2 住(zhù)房需求大、供(gōng)给量少，引进“卖楼花”模式(shì)，形成“中国内地版(bǎn)预(yù)售制”

　　二十世(shì)纪九十年代，中国(guó)内地面临住(zhù)房(fáng)需求大和供给量短缺(quē)问题，引入(rù)“卖楼花”制(zhì)度。建国(guó)以(yǐ)来，中国内(nèi)地优先发展(zhǎn)重工业，强调(diào)基(jī)础建(jiàn)设，这一(yī)导向使前期发展工业化的进(jìn)程大于城市化(huà)进程，唯有解(jiě)决住房(fáng)基础等(děng)城市化(huà)配套(tào)问(wèn)题，才能进一(yī)步推进城市化。但当时推行(xíng)的是(shì)“统(tǒng)一管理，统一(yī)分配，以(yǐ)租养(yǎng)房”的福利(lì)分房制(zhì)度，住(zhù)房(fáng)市场发展(zhǎn)起(qǐ)步较晚、增速较慢(màn)，福利分(fēn)房制(zhì)度也出现(xiàn)了分配不(bù)公(gōng)、效率低、配套差等(děng)问题，因此福利分房制度(dù)不再适(shì)用于当时的国情。叠加房地产市场面临商品房的需求量大，而社会缺少大型房地产开(kāi)发商，商品房供(gōng)应量小的困境(jìng)，此时引(yǐn)入中国香(xiāng)港(gǎng)的“卖楼花”模式无疑是(shì)对内地房(fáng)地产市场(chǎng)的一针强心剂。从1994年起，中国内地逐步引进中国(guó)香港预售(shòu)商品(pǐn)房制(zhì)度，先后出(chū)台多项文件，大力支持国内房地产(chǎn)市场改革。例如(rú)，1998年，国(guó)务院(yuàn)出台(tái)《关(guān)于进(jìn)一步深化城镇(zhèn)住房制(zhì)度改革，加快住(zhù)房建设的(de)通知》文件，决定停止住房无偿实物(wù)分(fēn)配，逐步实(shí)行(xíng)住(zhù)房分配货币化、住房供给商(shāng)品化、社会化(huà)的住房新体制，从计(jì)划(huà)经济下的福利(lì)分房(fáng)转(zhuǎn)向(xiàng)市场经(jīng)济的商品房。房地(dì)产市场采用预售制，允(yǔn)许(xǔ)开(kāi)发商(shāng)卖(mài)期房，解(jiě)决了房企(qǐ)缺少资金和开(kāi)发时间(jiān)周期长的两大(dà)难(nán)题，开发(fā)商(shāng)以预(yù)售款(kuǎn)撬动下一个项目的开发，形成滚动(dòng)开(kāi)发模式，住(zhù)房供应速度加快。自此中国内地(dì)开始房改货(huò)币化，中(zhōng)国人民银行(xíng)等(děng)多方迅速出台相(xiāng)关(guān)的信贷政策，支持购房者(zhě)，极大作(zuò)用推动(dòng)了(le)房(fáng)地产市场的发展。

　　引(yǐn)入中国香港(gǎng)“卖楼(lóu)花”模(mó)式后，经调整形成契合中国(guó)内(nèi)地的商品房预售制度。预售制的初衷是为了(le)缓解(jiě)房企资金压力，加快城镇住房建(jiàn)设。具体来说，是指房(fáng)地产开(kāi)发企(qǐ)业将正在建设中的房屋预先出售(shòu)给购房者，由购房者支付定金(jīn)或房款的行为。区别于中国香港，在中国(guó)内(nèi)地实(shí)践过程中，商品房预售流程(chéng)为：房地(dì)产开发商(shāng)办理预售许可证-签订商品房买卖合同-进行备(bèi)案登记(jì)和预告登记-交付房屋(wū)。在购房(fáng)过程中(zhōng)，购房(fáng)者(zhě)需(xū)要一次性付清首付款，并采用银行(xíng)贷款的形(xíng)式(shì)一(yī)次性付(fù)清剩余房款，换(huàn)言之，房屋未建成，开(kāi)发商可能已拿到了(le)全部购(gòu)房款，这点与中国香港(gǎng)的按照工程(chéng)进度付款有(yǒu)所不同。对(duì)中(zhōng)国内地的开发商而言，预售制商品房也开启(qǐ)了高周转、高杠(gāng)杆的运作模(mó)式(shì)。

　　1.3预(yù)售(shòu)制推动(dòng)城(chéng)市化(huà)进程(chéng)，但背后潜藏的风险确实存在

　　作为中(zhōng)国内地商品(pǐn)房销售(shòu)的最主要方式，预售(shòu)制极大缩短房企现(xiàn)金回笼周期(qī)，同时增加市场商品房供应，推(tuī)动了城(chéng)镇化发展(zhǎn)进程。预售(shòu)制在过去20多年对中(zhōng)国(guó)内地房地产市场的稳(wěn)步发展起到了重要(yào)作用，不仅(jǐn)解决了房(fáng)地产(chǎn)市场快速发展阶(jiē)段(duàn)的资金(jīn)需求，也提高了(le)居(jū)民(mín)居住水(shuǐ)平，中国(guó)内(nèi)地(dì)城镇居(jū)民(mín)从筒子楼住到(dào)住宅小区，从全民蜗居到(dào)基(jī)本适居，住房事业(yè)取得巨大进步，数十年时(shí)间走完(wán)发达国家几百年城(chéng)镇化路程。改革开(kāi)放以(yǐ)来，城镇化进程进入快速发展时期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿(yì)人增(zēng)长至9.1亿(yì)人，43年间增长4.4倍；1981-2020年(nián)，全国城市建(jiàn)成(chéng)区面积由7438平方公里增长至60721平方(fāng)公里，增长7.2倍(bèi)。根据(jù)我们发(fā)布的《中国住房存量(liàng)报告：2021》测算，1978-2020年(nián)中国(guó)内地城(chéng)镇住宅(zhái)存(cún)量从不到(dào)14亿平(píng)增(zēng)至313.2亿平(píng)，城镇人均(jūn)住(zhù)房建筑面积从8.1平方米增至34.7平方米，城(chéng)镇住房套数从(cóng)约3100万套增至3.63亿套，套户比从0.8增至1.09。预售制(zhì)在当前已成为中国内(nèi)地(dì)商品(pǐn)房销售最主要方式，2005年中(zhōng)国内地商品(pǐn)住(zhù)宅期房销售(shòu)面积占总销售面积的(de)比重为63％，而2021年(nián)期房累计销售(shòu)面积达15.6亿(yì)平，比(bǐ)重(zhòng)上升至87％。

　　预售制也推(tuī)动(dòng)了中国内地(dì)房地产行(xíng)业的发展。中国内(nèi)地房地产(chǎn)历经二十多年长周期繁荣，行业各项指标大幅增长。1999-2021年，房屋新(xīn)开工面积从2.2亿(yì)平增至19.9亿平(píng)，累计上涨8.2倍，年复合增速10.6％。房地产开发投(tóu)资(zī)完成额从0.4万亿元增至14.8万亿元，累计上涨35.8倍，年(nián)复(fù)合增(zēng)速17.8％。商品房销售(shòu)面积和销(xiāo)售金额分别(bié)从(cóng)1.5亿平增(zēng)至17.9亿平、0.3万亿元增(zēng)至18.2万亿元，累计上(shàng)涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随房地产业(yè)的快速发展，房地产企(qǐ)业从无到有、从国企(qǐ)先行到(dào)民企崛起(qǐ)，队伍逐(zhú)渐(jiàn)壮大。2018年，房(fáng)地产企(qǐ)业数量(liàng)达9.8万个(gè)，比1998年的2.4万个(gè)增(zēng)长3.1倍。

　　二十年来房地产也(yě)成为(wèi)拉(lā)动(dòng)中国(guó)内(nèi)地经济(jì)高增长(zhǎng)的火车(chē)头。

　　1）从经济增长渠道，房地产带动(dòng)的上(shàng)下游(yóu)产业链特(tè)别长，高达50多个行业。2020年房地产及其产业链占GDP的(de)17.2％（完全(quán)贡献），其中房(fáng)地产(chǎn)业增(zēng)加值占GDP的7.3％（直接贡(gòng)献），房地(dì)产(chǎn)带动产业链占GDP的9.9％（间(jiān)接贡献），其(qí)中房地(dì)产对金融、批发、建(jiàn)材的带(dài)动最为明显(xiǎn)。

　　2）从投(tóu)资渠道，2020年房地(dì)产(chǎn)完(wán)全拉动的投资占全社会固定资产(chǎn)投资(zī)的(de)51.5％，其中，房地产开(kāi)发投(tóu)资占(zhàn)固定资产投资(zī)的27.3％。

　　3）从金(jīn)融渠道(dào)，从房地产(chǎn)贷款占银行各项贷款(kuǎn)余额的比(bǐ)重看，2021年(nián)12月为(wèi)27.07％，如果加上信(xìn)托(tuō)等通道业(yè)务，占比超过三分之一(yī)。从房地产融资存量占社融存量比重看(kàn)，2021年12月(yuè)占比为18.76％。如(rú)果房企大(dà)面积违(wéi)约，将导致银行不(bù)良率大幅上升。

　　4）从居(jū)民(mín)财富效(xiào)应渠道，根据我们的《中国住房市值测算报告》，2020年中国住房市值为(wèi)62.6万亿美元，大于(yú)美国的33.6万亿(yì)美元、日本的(de)10.8万亿美元(yuán)、英法德三(sān)国合(hé)计(jì)的31.5万亿(yì)美(měi)元。从住房市值占(zhàn)股债(zhài)房市值的比例(lì)看，2020年中国为66.6％，高于美(měi)国的27％、日本的37％、英国的49％、法国的56％、德国(guó)的64％。中国住房市(shì)值与股债房市(shì)值(zhí)的比例(lì)较高，主要是因为住(zhù)房市值高，以及(jí)中国资本市场发育尚不成(chéng)熟(shú)，直接融资比例(lì)较低，股票、债券市值(zhí)较(jiào)低，居民投(tóu)资渠道缺乏。

　　不可否认，预售制(zhì)背(bèi)后潜(qián)藏的风险(xiǎn)确实(shí)存(cún)在，当前的负面效应愈发凸显(xiǎn)。

　　从个人层(céng)面看(kàn)，绝大部分商品(pǐn)是一(yī)手交钱(qián)一手交(jiāo)货(huò)，预售制(zhì)是对购买(mǎi)者的单方面不公平制度(dù)，购房老(lǎo)百(bǎi)姓几(jǐ)乎(hū)承担了所有(yǒu)商品不能交付(fù)的风险。比如，交房等待期一般为两年，在此期间，购房者不仅承担银行利息，还要承(chéng)担延迟(chí)交房、“一(yī)房(fáng)二卖”、房屋质量、房产证延期(qī)办理甚(shèn)至不能(néng)交房等风险。另外(wài)，购房者和开发商之(zhī)间的购房合同(tóng)、购房者和银行的(de)按揭贷款合同是(shì)两个独立的合同(tóng)关(guān)系，如果开(kāi)发商(shāng)发生违约(yuē)，购(gòu)房者只能根(gēn)据购(gòu)房(fáng)合同向开(kāi)发商(shāng)主张权力，但依旧(jiù)需要根据按(àn)揭贷款合同按(àn)时向银行进行贷款偿还，因此购(gòu)房者承担的风险较大。

　　从行(xíng)业层(céng)面看，预(yù)售制助推部分(fēn)房企过(guò)度举(jǔ)债、高杠杆扩张(zhāng)，资(zī)金(jīn)若遇(yù)到下(xià)行周(zhōu)期(qī)，会(huì)引发资金链断(duàn)裂、项目搁置等(děng)系列(liè)风(fēng)险，进行影(yǐng)响(xiǎng)自身信用和购房(fáng)者对行业(yè)的信心。

　　从金融(róng)层面看，银(yín)行作(zuò)为(wèi)按揭贷款的发放方，一旦房企因为市(shì)场波(bō)动或经营不善，出(chū)现资金(jīn)链断裂等一系列问题，导致(zhì)“烂尾”等情(qíng)况，而(ér)房企通过(guò)与购房者签订的预售合同(tóng)和按(àn)揭合同，已经(jīng)从银行获得房(fáng)款，如果购(gòu)房者丧失还款能力或短期不能还款(kuǎn)等，则(zé)风(fēng)险完全由(yóu)银行承担，银(yín)行将面(miàn)临较大(dà)的(de)坏账压力。

　　从监管角度(dù)看，购房者的预售监管(guǎn)资金(jīn)去(qù)哪了？楼盘“烂(làn)尾(wěi)”，归根结底两个字(zì)那(nà)就是“没钱”，即没钱付(fù)工程款。在2004版(bǎn)的《城市商品房预售管理(lǐ)办法》中明确(què)规定了开(kāi)发企(qǐ)业预售商品房所得款项(xiàng)应当(dāng)用于有关(guān)的工程建设，商(shāng)品房预售款监管的具体办(bàn)法，由房地产(chǎn)管理部门制定。但(dàn)多年以(yǐ)来全国并(bìng)没有统一的预(yù)售(shòu)资金监管(guǎn)规(guī)定，各地实(shí)行(xíng)“一城一策”。例如，太(tài)原(yuán)、昆明、重庆、长沙等城市重点监(jiān)管资金比例为总预售款的15-40％左右，郑州(zhōu)、福(fú)州、合肥等城市则按照项目的建安成本乘以建筑面(miàn)积或(huò)者项目工程总(zǒng)额报价计算重点资金。而事实是(shì)，不少购房款未进入监(jiān)管账户、或进(jìn)入监管(guǎn)账(zhàng)户后(hòu)被挪用，导(dǎo)致楼盘没有资金继续建设。收楼(lóu)遥(yáo)遥无期，月(yuè)供却(què)被迫继续还款。那么，监(jiān)管账(zhàng)户(hù)资金(jīn)如何被挪走的？实际上，在过去房地(dì)产大开发时代的高(gāo)周转背景下，抽调预售款(kuǎn)监管(guǎn)账户资金，是行业“潜规则”。比如工程总(zǒng)承包方，以(yǐ)工程(chéng)建设名义(yì)，获得监管(guǎn)账户(hù)拨付资金，再由工程方将(jiāng)资(zī)金(jīn)转给房(fáng)企，而拨(bō)付的(de)工程(chéng)款(kuǎn)，远超(chāo)工程进度所需。通过这些方式套取(qǔ)的资(zī)金，在房企各(gè)地项目(mù)间流动，变相加杠杆，这样(yàng)做提供了(le)资金流(liú)动性，房企抽(chōu)调(diào)资(zī)金统筹拿地、还款(kuǎn)和楼盘建设，形成一种(zhǒng)资金(jīn)循环(huán)高周转模式(shì)，但一(yī)定程度(dù)上把(bǎ)风险甩给(gěi)了购房者。

　　2 国际经验

　　整(zhěng)体来说(shuō)，国外商品房预售(shòu)制度呈现以(yǐ)下(xià)特点：

　　1）预(yù)付(fù)款保护：对于购房者预付资金(jīn)，一般设(shè)有定金或预付款(kuǎn)保护机(jī)制，如(rú)英国、日(rì)本；

　　2）预付款比重：要求购房者支付(fù)的预付(fù)款比(bǐ)例相(xiāng)对(duì)较(jiào)低，绝大(dà)部分房款在(zài)房(fáng)屋交付(fù)后开始支付；

　　3）预(yù)付款支付方式：预付款(kuǎn)一般(bān)以定金方(fāng)式支(zhī)付，或按(àn)工程进度分期(qī)支付，或(huò)二者结合；

　　4）按揭贷(dài)款(kuǎn)方式：一般采用两种方式发放按揭贷款，一是按(àn)工程进度付(fù)款，按揭贷(dài)款按照工程进度逐渐发放，购(gòu)房者开始月供；二是房屋交付后发放按揭(jiē)贷款(kuǎn)；

　　5）房屋(wū)烂(làn)尾保护：为预售商品房提供期房烂尾保险，在商品房出(chū)现重大(dà)延期或重大缺陷时，保障购房者权益；

　　6）房屋(wū)交付保(bǎo)护：房屋交付质量的保障(zhàng)有两种(zhǒng)方式，一(yī)是期房由(yóu)政府或第三方验收(shōu)合格并提(tí)供(gōng)验收凭证后(hòu)，开发商凭验收凭证取得购房者支付的房款。二是开发商为购房(fáng)者提供一定的保修(xiū)期，通常1-5年，保修期满，购房者支付尾款(kuǎn)。

　　2.1 美国(guó)：交付前预售资金第三(sān)方全程(chéng)监管(guǎn)，交付时开发商(shāng)凭验(yàn)收凭证取得房款

　　美国期房定金一定(dìng)期限内(nèi)无条(tiáo)件返还，最(zuì)低首付比例为(wèi)3.5％，交房前仅支付首付(fù)，其余房(fáng)款交(jiāo)付后按揭还款，交(jiāo)付(fù)前资金由第三方全程(chéng)监管，交付时开(kāi)发商凭验收凭证取得房款。

　　定金及首付环节，定金比例一般为房款的1％-5％，首付比例最低可低于3.5％，根据美国官方数据，2021年美国平均首付比例(lì)为12％。

　　余款支付方面(miàn)，除定金(jīn)或首付外，购(gòu)房(fáng)者在房屋交付后通过按揭贷(dài)款这都有水了还说不想要，啊怎么这么多水啊支付剩余(yú)房款。

　　资金监管(guǎn)方面(miàn)，美国为防(fáng)止开发商挪(nuó)用(yòng)资金，购房者的定(dìng)金及首付(fù)款由第三方公证(zhèng)行(xíng)或(huò)产(chǎn)权保险公司的(de)信托账(zhàng)户监管。如果(guǒ)开发商倒闭导致楼盘烂尾，购房者(zhě)资金可通(tōng)过申请仲裁(cái)取回(huí)，且不承担任何责任与损失。而开发商在房(fáng)屋建设过程中的资金全部来自银行(xíng)，银(yín)行根据工程进(jìn)度向开发商提供一定比例的贷款，由(yóu)于开发商挪用资(zī)金直接损(sǔn)害银行利益，银行有充分动机监(jiān)管开发商施工进度。开发商(shāng)在房(fáng)屋交付时(shí)需取得由(yóu)政府(fǔ)相关部(bù)门经审查后(hòu)发放的验收凭证，通过验(yàn)收凭证向银行得到购房者支付的房(fáng)款。

　　2.2 德国：可零首付购房(fáng)，提供期房烂(làn)尾险

　　德国期(qī)房可零首付购房，房款(kuǎn)按建造(zào)工期进(jìn)度支付，按(àn)揭按工(gōng)期放款(kuǎn)后还贷，房贷利(lì)率采用固定利率，开发商或购房者可购买期房烂尾保险。

　　预售(shòu)门(mén)槛方面，德国开发商在项目(mù)获(huò)批后(hòu)即可预售房(fáng)屋。签署购房合同前，购房(fáng)者需(xū)支付约2000欧的定金并进行预(yù)约公(gōng)证(zhèng)，签订(dìng)合同后(hòu)定金退还。如由(yóu)于任何原因不能购买，定金按(àn)照(zhào)德国法(fǎ)律全部(bù)退还。

　　签署(shǔ)购房合同(tóng)后，购(gòu)房(fáng)者(zhě)需支付公证费和土地交易税，分别(bié)为房屋售(shòu)价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在购房款中，属于购房附加费。

　　首付方(fāng)面，德国没有规定最低首(shǒu)付(fù)比例，可零首付购(gòu)房。

　　余(yú)款方面(miàn)，德国(guó)也采取按(àn)工(gōng)期支(zhī)付房款的制度，一般分7笔进行支付，具体支(zhī)付节(jié)点(diǎn)、比例因项目而异。一般来说，支付(fù)节(jié)点(diǎn)可分为公证后(hòu)、主体完工、内部水暖(nuǎn)电路(lù)完工、窗户玻璃完工、室内清洁(jié)及墙面完(wán)工、地板(bǎn)完工、全部完(wán)工，支付(fù)比(bǐ)例可能(néng)是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭(jiē)方面(miàn)，购房者可在支付房款前申(shēn)请房贷，房贷(dài)利率采用固定利率(lǜ)，银行按(àn)施工节(jié)奏分多次(cì)发放贷款，每笔贷(dài)款给予购(gòu)房者一定使用期限(xiàn)，期限结束后，购(gòu)房者开始(shǐ)还贷。

　　保(bǎo)险方面(miàn)，德国保险公(gōng)司针(zhēn)对(duì)期房(fáng)设计了两种保险，保险的功能(néng)是当房屋出现(xiàn)重(zhòng)大延期或(huò)重大缺(quē)陷(xiàn)时，保险公司保证开发(fā)商(shāng)赔偿(cháng)或修复，开发商破产(chǎn)，由保(bǎo)险(xiǎn)公司负(fù)责(zé)相应赔(péi)偿。保险由(yóu)开发商或(huò)购房者购买。

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保险(xiǎn)保护机制，55％-80％房款(kuǎn)交房时支(zhī)付

　　英国预(yù)售(shòu)制(zhì)设有(yǒu)10％定金保险保护机制，交房前(qián)付(fù)款(kuǎn)比例仅20％-45％，资金由买卖双方律师严格监(jiān)管。

　　订立(lì)合(hé)同前(qián)，买(mǎi)卖(mài)双方均有一名律师，负责沟通期房(fáng)交易中的(de)房产、资金、合同等各个(gè)环节(jié)，各(gè)环节内容确认无误后(hòu)签订首付交(jiāo)换合同。

　　定金(jīn)方面，英国设置了10％定(dìng)金保险保护机(jī)制，当开发商出现财务、经营问题时，购(gòu)房者10％的定金由(yóu)保险公司赔付(fù)，而超(chāo)出10％的部分较难追回。

　　首付方(fāng)面，首付(fù)比例通常为10％-25％，首付需要在合同签订(dìng)21天内支付。

　　余款支(zhī)付(fù)环节，英国采取(qǔ)按工程(chéng)进度付款的方式，但是交房前付款比例相对较低，一般(bān)会在(zài)合(hé)同签订6-24个月分(fēn)别支付两笔5％-10％的款项，即交房前付款比例在20％-45％之间，剩余款项交房后(hòu)支付。

　　交(jiāo)付环节(jié)，英国规定房屋必须经过房产公证公司的检验验收(shōu)后才能交付，交付后方(fāng)可按揭还贷。

　　资金监(jiān)管(guǎn)环(huán)节，英国期房(fáng)预(yù)售资金监(jiān)管极为严(yán)格，资金也由律师监管，在确认(rèn)工程进(jìn)度、支付相关款项(xiàng)过程中，由买房律(lǜ)师将资金转给卖方律师，卖方律师转给(gěi)开发商，即资金在(zài)进入开发商账户前经过(guò)两道关口，有(yǒu)利于(yú)保障购房者(zhě)资金安全(quán)。

　　2.4 日(rì)本：为规范期房交易立(lì)法，设置期房(fáng)预付款(kuǎn)保全措施

　　日本期房交易立法，定金超5％或1000万日(rì)元(yuán)时(shí)，开发商必(bì)须完成“预售房定(dìng)金保全措施(shī)”，交房前付款比例不超(chāo)房款(kuǎn)的20％，开发商违约需返(fǎn)还定价并赔偿约10％房款，交房后(hòu)按揭(jiē)还款。

　　立法(fǎ)方面，日本二战结(jié)束后(hòu)由于(yú)房(fáng)屋供给严重(zhòng)失衡，叠加法律空白，社会上“一房二卖”现象普遍，为此，日本政府1952年出台《宅地建筑(zhù)物交易法》，经多次修(xiū)订，目(mù)前是唯一(yī)一部规范期房交易的法律。

　　定金保护方面，根据日本《宅(zhái)地建物取(qǔ)引业法》，对购房(fáng)者支(zhī)付定金超过(guò)5％或超1000万(wàn)日元的部(bù)分(fēn)，法(fǎ)律要求开发商(shāng)必须(xū)完(wán)成定金保全措施才(cái)可预售。什么是定金(jīn)保(bǎo)全措施？即(jí)买卖双方(fāng)签(qiān)订(dìng)购房合(hé)同时(shí)，开发商向金(jīn)融机(jī)构或(huò)指定保(bǎo)证机构或保(bǎo)险(xiǎn)机构(gòu)签订定金(jīn)保证(zhèng)委托合(hé)同，设置购房者定金的保证或保险，并将相(xiāng)应的(de)保证(zhèng)金证明(míng)书交(jiāo)付(fù)给购房(fáng)者。除定(dìng)金(jīn)外，其他(tā)预先支付的(de)购房(fáng)款也受该(gāi)措(cuò)施(shī)保护。若开发商(shāng)倒闭导致期房烂尾(wěi)，购房者可凭保(bǎo)证金证明(míng)书(shū)向金融机(jī)构(gòu)或(huò)保证机构或(huò)保险公司(sī)兑付，同时，开发商需向购房者(zhě)赔付违约金(jīn)，一般(bān)约为房(fáng)价的10％。

　　房款支付环节，交房前只需(xū)支付最多不超(chāo)20％的定金，签订购房合同后，购房者即可向银行(xíng)申请贷款，但交(jiāo)房后才开始按揭贷款(kuǎn)，除(chú)定金外的剩余房款在交房后开始支付。

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方资金由银(yín)行监管，享1年保修(xiū)期后付尾款(kuǎn)

　　新加坡期(qī)房购房者(zhě)违(wéi)约可返还相(xiāng)当于3.75％房款的订金，首(shǒu)付比例20％，余款按工程(chéng)进(jìn)度支(zhī)付(fù)，所有资金(jīn)进银行专门项目资(zī)金账户(hù)，交房后(hòu)满(mǎn)1年保修(xiū)期(qī)后支付15％尾款。

　　订金支(zhī)付环节(jié)，新加坡开(kāi)发商(shāng)有统(tǒng)一的选购权合同以及订金返还机制，即OTP，签订OTP后需(xū)支付(fù)5％房款作为订金，OTP有(yǒu)效期14天，执行(xíng)OTP则(zé)进一步签(qiān)订购买合同(tóng)，不执行OTP则(zé)退还3.75％的房款。

　　首付比例(lì)方面(miàn)，签订购房合同后(hòu)，购(gòu)房(fáng)者需支(zhī)付15％的首(shǒu)付(fù)及印(yìn)花税(shuì)，同时购房者(zhě)向银行(xíng)申(shēn)请(qǐng)按揭贷款。

　　余款支付(fù)上，新加坡(pō)期房同样(yàng)采取按工(gōng)程进度付款的方(fāng)式，《发展商条例》对期(qī)房付款(kuǎn)流程(chéng)做了统(tǒng)一(yī)详细规(guī)定(dìng)，要求(qiú)所有开发(fā)商遵(zūn)守，支付节(jié)点一般(bān)为(wèi)合同签订后(hòu)、地(dì)基完(wán)工、框架完工、管道门窗等(děng)完工等(děng)，支(zhī)付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依(yī)照工程进(jìn)度放款，月供在此过程中(zhōng)随着放出贷(dài)款的增加而增加，未放款部(bù)分无需月供。

　　资金(jīn)监管方面，购房者的订金与(yǔ)付款会(huì)存入银行专(zhuān)门的项(xiàng)目资金账户，账户(hù)资金提取须(xū)与(yǔ)房屋(wū)建设(shè)有关。房屋交付后，购(gòu)房者享受(shòu)1年的房屋保修期，此后购房者支(zhī)付15％的尾(wěi)款。

　　3 启示(shì)

　　一，短期来看，当前房地产到了政策出手临界点，重点是保交楼和房企重(zhòng)组。一方面，加大对(duì)刚需和改善型需(xū)求(qiú)的支持力度，长短兼(jiān)顾妥善应对(duì)局部停贷现象，重(zhòng)点是保交楼保复工保民生(shēng)，给予(yǔ)强(qiáng)有力(lì)的金融(róng)工具支持。另一(yī)方面，从现在起，对还在正常(cháng)运转的(de)房企包(bāo)括民营企业，加大(dà)支持力度，由优质房企(qǐ)牵(qiān)头并购重组整个行(xíng)业，为每(měi)个房企(qǐ)配(pèi)套AMC和财团，给予(yǔ)金(jīn)融工具配套。

　　二，中(zhōng)期来看，应(yīng)充分(fēn)估计形势复杂性(xìng)和人(rén)性复杂性，兼顾化解(jiě)停贷(dài)、复工保交楼、重组房企债(zhài)务(wù)、恢(huī)复市场(chǎng)信心以及长效机制。长效机制(zhì)四(sì)大(dà)关键是推动(dòng)城市群战略、人地挂钩、金融中性稳定和房地产税。定金(jīn)环(huán)节，建立开发商违约后定金保护机制，如将已(yǐ)支(zhī)付(fù)定金冻结至(zhì)房屋(wū)交(jiāo)付(fù)阶段，保(bǎo)障购房者定金安(ān)全。签订合同环节，鼓励(lì)保(bǎo)险公司介入，为房屋重(zhòng)大延期以(yǐ)及重大缺陷等情况提供(gōng)充分的保障。余(yú)款支付(fù)环节，建立按工程进度付款机制(zhì)或交房(fáng)后按揭贷(dài)款机制，充分保护购房(fáng)者(zhě)的权益。资金监管环节，引入独(dú)立于(yú)开发商、银(yín)行的第三方资(zī)金监(jiān)管机构，或由(yóu)政府相关部门直接监管，以此(cǐ)防止(zhǐ)资金挪(nuó)用现象。交付环(huán)节，建立商品房保修期制(zhì)度。保修(xiū)期内，开发商应(yīng)对房屋质(zhì)量问题全权负(fù)责(zé)、免费维修，购(gòu)房(fáng)者在保修期结(jié)束后(hòu)支付尾(wěi)款。

　　三，长期来看，取消商品房预售制是(shì)大势所趋。一(yī)方面(miàn)，98年房改时(shí)，全国缺(quē)房子，开发商缺钱，预售制是权宜(yí)之计，现在全国套户(hù)比超过1，从大(dà)开发进入存量时(shí)代，对(duì)购房民众不公平的预售制(zhì)已经过时了(le)，该(gāi)取消了(le)，改为现(xiàn)房销售。另一方面，取消预售(shòu)制，改为现(xiàn)房销售，开发商将拼(pīn)的不是五花(huā)八门(mén)、眼(yǎn)花缭乱、不(bù)知道能不能(néng)兑现的营销手段，而是所(suǒ)见即所(suǒ)得的过硬的产品质量和诚信，这才(cái)是对购房(fáng)民众的最根本最(zuì)实(shí)质的保(bǎo)障，这样将(jiāng)极大的提升开发商的(de)建筑(zhù)质(zhì)量，实现(xiàn)良(liáng)币驱逐(zhú)劣币。

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