5月以来，房地(dì)产板块个股多出现(xiàn)小(xiǎo)幅上涨，截至(zhì)5月10日收盘，中信房地产(chǎn)指数本月(yuè)涨(zhǎng)幅约为2％。而以公募基金为代表的(de)机构(gòu)对于这(zhè)一板(bǎn)块已经在悄然布局。数据显(xiǎn)示，以(yǐ)南方和华夏的两只老牌ETF基金为例，5月(yuè)9日时所(suǒ)公(gōng)布的总(zǒng)份(fèn)额均较4月(yuè)28日时有小幅增长。根(gēn)据基金一(yī)季报统计，龙头与地方国(guó)企央企获得增持(chí)，持仓数量占流通(tōng)股比重增幅五只个股分别为华(huá)发股份(fèn)+3.40％、滨(bīn)江集(jí)团(tuán)+1.71％、中新集团(tuán)+1.49％、卧龙(lóng)地产+0.97％、招商(shāng)积(jī)余+0.92％。

　　公、私募配置房地产(chǎn)或“底部(bù)回升”

　　行(xíng)业红(hóng)利时代已过 精耕(gēng)细作成共识

　　从公募基(jī)金对房(fáng)地产的配置看(kàn)，2019年末，公(gōng)募所持有的房地(dì)产行业(yè)标的市值约(yuē)1188亿元，占其(qí)所(suǒ)持股票市值的4.66％左(zuǒ)右；2020年市场(chǎng)表现出色，但公募(mù)所持房地产公司市(shì)值在股票资产中的占(zhàn)比(bǐ)却断崖式下跌至1.85％；2021年，这一数(shù)值更是进一(yī)步降至1.56％。

　　不过2022年终于出现(xiàn)了三年来的(de)首次回升(shēng)，年底这一数值从1.56％升至1.65％。与此同(tóng)时，公募对房地(dì)产行业的持股比(bǐ)例也同步回升，从2021年底的6.94％提高(gāo)到2022年末的7.03％。

　　这样的势(shì)头(tóu)似乎在今年一季度得以(yǐ)延续。数据统计显示，公(gōng)募重(zhòng)仓持有房地产(chǎn)板块一(yī)季(jì)度市值(zhí)TOP15门槛(kǎn)为1.6亿元(yuán)，较2022年四季(jì)度提升6.71％。持仓市值前五个股(gǔ)分(fēn)别为保(bǎo)利发展、招(zhāo)商蛇口、万(wàn)科A、华发(fā)股(gǔ)份、滨江(jiāng)集团，持仓市值占板块比重合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难发现(xiàn)，公(gōng)募对于房地(dì)产(chǎn)的投资愈(yù)发有集中于龙头(tóu)的趋势。Wind显示(shì)，在(zài)公募(mù)基金一季报汇总的重仓股(gǔ)中，房地产(chǎn)板块排名最高的是保利发展，在基(jī)金重仓(cāng)第33位。排(pái)名第二的(de)是(shì)招商(shāng)蛇口，排在第(dì)78位(wèi)。而老(lǎo)牌龙(lóng)头股万科A排在第96位。对(duì)比去(qù)年(nián)四(sì)季报，变化之处首先在于几只房地产龙(lóng)头股从(cóng)排位上(shàng)看均有退步，尤其是万科(kē)最(zuì)为明显；其次是(shì)金地集团退(tuì)出百(bǎi)大之列。但考虑到房(fáng)地产是复(fù)苏(sū)链(liàn)上最后一环，且首季并非行业销(xiāo)售旺季，其传(chuán)导到(dào)二级市场乃至机构持仓(cāng)上还需(xū)要时间(jiān)周期。

　　形成共识(shí)的是，经济圈判断(duàn)房地产已经进入大分(fēn)化时代，一二线城市好于(yú)三四线城市。而映射到二级市场(chǎng)投(tóu)资上，配置房地(dì)产行业轻(qīng)松(sōng)收获行业贝塔的红利期一去(qù)不返了。“如果按(àn)照(zhào)产(chǎn)业(yè)周期来(lái)分(fēn)类(lèi)，包括房地(dì)产(chǎn)等几类行业(yè)在盖特纳曲线里(lǐ)属(shǔ)于成熟期或者衰退(tuì)期(qī)的行(xíng)业(yè)，传统认知上(shàng)没(méi)有(yǒu)什(shén)么投资机(jī)会的(de)。但在这(zhè)几年特殊的行情里(lǐ)包括煤炭、电解铝等类似的行业也出现了一些机会，背后的逻辑(jí)是供(gōng)给侧发生了更大的变化。”一不愿具(jù)名的上海公(gōng)募基金经理指出(chū)。

　　不(bù)过(guò)也有(yǒu)公募人士持谨慎乐(lè)观态(tài)度：“行业前几年(nián)17亿～18亿(yì)平方米的年销售(shòu)面积很难再出现了(le)，2022年光(guāng)是居民存款数(shù)量增加了15万亿元。中(zhōng)国存量有400亿(yì)平方米建筑面积，考虑存量地产的更(gèng)新，也(yě)有(yǒu)近10亿平方米。需求端还(hái)需要有一定的政策出来去(qù)刺(cì)激购房。”

　　宝(bǎo)盈基金房地产研究员吕功绩也指(zhǐ)出：“时至今日，无论从(cóng)城镇化的进(jìn)程，还(hái)是人均住房面积(jī)（接(jiē)近30平/人），我国均已告(gào)别住房(fáng)短缺时代，而目前居民(mín)的(de)杠杆率和房价收(shōu)入也不支撑每年18万亿(yì)元的销售额，以(yǐ)及过快上行的房价，因而行业高增(zēng)的时代已经过去(qù)，未来行业的需求或将回落(luò)，在此过程中，伴随着地产(chǎn)的高杠杆属性(xìng)，就很容易出现信用风险问题（类似2022年(nián)的民营地产爆雷），行业进入到供给侧出清(qīng)的过程。这个过(guò)程(chéng)中(zhōng)，综合竞争力强的公司就能够通过大鱼吃(chī)小鱼的方(fāng)式(shì)，获得市占率(lǜ)的提升(shēng)。当行(xíng)业需求(qiú)见顶回落时，行(xíng)业的(de)贝塔(tǎ)已(yǐ)经(jīng)过(guò)去了，但不(bù)代表没(méi)有(yǒu)投资机会(huì)，机会(huì)在于城市、位置、产品的(de)阿尔(ěr)法，而(ér)对应(yīng)到股票投资(zī)，就(jiù)是强(qiáng)竞争力公司的(de)阿尔法(fǎ)。”

　　或许(xǔ)也(yě)是基(jī)于(yú)这样的认识转变(biàn)，精耕细作个股成为公募乃至(zhì)整体机构的务实之举。

　　机构配置(zhì)房地产“风物长宜放眼量(liàng)”

　　头部央国企(qǐ)、优(yōu)质区域性标的(de)成(chéng)香饽饽

　　5月以来，房地产板块个(gè)股多出现小幅上涨，截至5月10日(rì)收盘，中信房地产指数本月涨幅约为2％。从具体的个(gè)股来看，《红(hóng)周(zhōu)刊》利用Wind统计申(shēn)万(wàn)房地产板块个股，在纳入统(tǒng)计的124只房地(dì)产类标的股(gǔ)中，本月以来实现股价(jià)上涨的(de)达到了(le)81家。

　　其中，上述时间段恰好排名前(qián)五(wǔ)的(de)公司(sī)月内(nèi)涨幅(fú)超过(guò)了10％，它(tā)们分别是上实发展、浦(pǔ)东金桥、*ST泛海、华(huá)夏(xià)幸福、荣安地产。排名第(dì)一的上(shàng)实发(fā)展，五一(yī)假期归来后日成交量明显放大，4日(rì)、5日连(lián)续两个(gè)交易日收出涨停。从该股的基本面(miàn)来看，上(shàng)实发展(zhǎn)的主(zhǔ)营业务为房地产开发与经营。公司的主要(yào)产品及服(fú)务为房地产销售、房(fáng)地产租(zū)赁、物业管理服务、工程项(xiàng)目、酒店经(jīng)营(yíng)。从业绩数据来看，2022年，其实现营(yíng)业(yè)收(shōu)入52.48亿元，比上期减少47.85％，归母(mǔ)净利(lì)润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年(nián)第(dì)一季度(dù)，其实现营业总收入27.87亿元，同比增长183.02％；归母净利润(rùn)2.86亿元，同比扭亏(kuī)。

　　不过(guò)从十大流通股股(gǔ)东来看，各类机(jī)构都有对其(qí)布(bù)局的例子。以3月31日时的首季十(shí)大流通股股(gǔ)东来看， 具体(tǐ)包括公募的上银(yín)基金、私募的迎水文(wén)龙(lóng)、中央汇(huì)金(jīn)、长城(chéng)资产管理公司等都跻身(shēn)前十(shí)的行列。

　　巧合的(de)是，涨幅暂时排名第二(èr)的(de)浦东金桥也是(shì)上海(hǎi)本地房企，其第一季度的收入利(lì)润(rùn)规模(mó)大(dà)幅度复苏(sū)。究其原因，一方(fāng)面(miàn)是该(gāi)公司后疫情时代出租率复苏(sū)至(zhì)近年来最高，另一方(fāng)面则是公司拿(ná)地结算持续性向好，从数字上看，一季度新增(zēng)虹口135、138住宅地块，总建筑面积(jī)约54万平方(fāng)米。

　　在这(zhè)样的业绩势头向好(hǎo)背(bèi)景(jǐng)下，自然(rán)也吸引了知名机构在(zài)其中持续驻足。从第一季度十大流通股股东(dōng)来(lái)看，知名私募高毅邓晓(xiǎo)峰的两只产品依然(rán)在前十(shí)中，这(zhè)也是(shì)连续第(dì)三(sān)个季度他有(yǒu)的(de)两(liǎng)只产品杀入(rù)前十。同时榜(bǎng)单中(zhōng)还有一支大名鼎(dǐng)鼎的QFII阿布扎比投资局，其当季(jì)还小(xiǎo)幅(fú)增加了持股。

　　除(chú)去(qù)上(shàng)述两家(jiā)上海区域(yù)性地产(chǎn)公司外，荣安地产则是(shì)主要(yào)布(bù)局在深(shēn)圳的地(dì)产公司(sī)，一季报交出的也是一份报喜的成绩(jì)单：首季公司实现营(yíng)业收(shōu韵达快递人工客服电话是多少号 韵达可以寄活体宠物吗)入51.85亿元，同(tóng)比(bǐ)增长35.51％。归属(shǔ)于(yú)上市公(gōng)司股东的(de)净利润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机构态度来看(kàn)，《红周刊》注意到(dào)两(liǎng)只公募指基首(shǒu)季新杀(shā)入(rù)十大(dà)流通股股(gǔ)东行列(liè)。具体说来， 南(nán)方中证全指(zhǐ)房地(dì)产ETF上榜排名第七位，富(fù)国中证指数1000增强则排名第九位，此外(wài)联袂出现的机构还有QFII高盛国际(jì)和私募(mù)迎水聚宝。

　　接受《红周刊(kān)》采访(fǎng)时，兴证(zhèng)全球基金相(xiāng)关人士分析(xī)：“经历过行(xíng)业洗(xǐ)牌和兼并重组后，龙头的价值更为笃定突出；从拿地端看，2022年土地市场(chǎng)大(dà)幅降温，优质土地供给较多（券商测算对应潜在毛利(lì)率在25％以(yǐ)上(shàng)，目前房企的(de)利润率(lǜ)仅20％），绝大(dà)多数房(fáng)企受(shòu)限于信(xìn)用问题(tí)或(huò)者(zhě)资金(jīn)紧张(zhāng)没法拿地，龙(lóng)头房企(qǐ)趁机获(huò)取低成本土地(dì)，龙头房企的拿地(dì)力度（拿地金额/销售金额(é)）基(jī)本(běn)在30％以上；从(cóng)融资上(shàng)看，龙(lóng)头房企杠杆率较(jiào)低，净负债率(lǜ)基(jī)本在70％以下，而其(qí)他房企的净负债(zhài)率普韵达快递人工客服电话是多少号 韵达可以寄活体宠物吗(pǔ)遍都(dōu)在100％以上，加杠(gāng)杆空间(jiān)有限，从(cóng)融资成本看(kàn)，龙头房企(qǐ)的融资成本不断下滑，基本在3％、4％左右；对应到2023年的销售，龙(lóng)头房企明显跑赢行业，1～4月百强房(fáng)企的销售额增速为9％，而TOP14的(de)销售额增速为29％。”

　　需要强调的是，在当前中特估的浪潮(cháo)下，央(yāng)国(guó)企地产(chǎn)股(gǔ)或(huò)存在发展的大好机会。中信(xìn)证券指出：“房地产行业的结构性机会依然存在，少部分(fēn)公(gōng)司尤其是央企占据显著优势，其主要又体现为库存的优势(shì)。央(yāng)企地产公司，现阶段表现出较低(dī)的融资成本，优质的开发资源(yuán)和良好的不动产资产运营(yíng)能力的多重竞争优势。”

　　“即使没有中特估，国央企(qǐ)相较(jiào)于民营地产公(gōng)司(sī)也是更有优势的。”吕功绩强调，“对于减值、土地资源(yuán)债(zhài)权债务关系等问(wèn)题，市场对民营房(fáng)开企业(yè)的资(zī)产会有更多担忧和质疑，所(suǒ)以在这一(yī)轮行业出清的过程中，央国企(qǐ)相较(jiào)于民企来说(shuō)估值的修(xiū)复更明显(xiǎn)。中特估的角度从中长期的维度看，行(xíng)业的逻(luó)辑(jí)在于(yú)集中(zhōng)度提升后，行业进入高质量发展阶段，具备较快速发展(zhǎn)阶段更稳(wěn)定(dìng)且(qiě)可(kě)预期的盈利和现金流创造(zào)能力，以此带来(lái)估(gū)值中枢的(de)提升，应(yīng)该(gāi)关注估值(zhí)相对较低，企(qǐ)业自身资产(chǎn)的质量好、运营能(néng)力(lì)强、可(kě)以创造持续(xù)现(xiàn)金流(liú)的企业。”

　　“存量时代中行业普涨的概(gài)率比较低，行业内(nèi)部(bù)将出现分化(huà)，要关注(zhù)将(jiāng)受益于行业集(jí)中(zhōng)度提升的(de)头(tóu)部公司。”星石投(tóu)资首(shǒu)席研究(jiū)官(guān)方磊也(yě)表示。

　　顺应机构(gòu)这一(yī)思路的话，或许还(hái)是保利发展(zhǎn)、招(zhāo)商(shāng)蛇口等(děng)国(guó)资背景龙头前途更为光明。不过国投瑞银(yín)基金(jīn)投资(zī)部副总监綦傅(fù)鹏表示：“需要客观(guān)地(dì)去持(chí)续观察(chá)国企央(yāng)企在三个方面是否可(kě)以(yǐ)维持(chí)，首先是融资成本保持低位，其次是销售份额持续提升，再次是拿地份额持续(xù)提升(shēng)。”

　　复苏速度缓慢

　　机构需要多给一些耐(nài)心

　　而《红(hóng)周刊》也根据房企一(yī)季(jì)报梳理发现(xiàn)，对于2022年的业绩(jì)出现(xiàn)的整(zhěng)体(tǐ)下滑，2023年一季度的(de)业绩分化更趋明显(xiǎn)，保利发展、滨江集团等房企营收、净利均实现了业绩的回(huí)正，甚至是较大增速的(de)增长。而这些公司也(yě)是机构(gòu)的重仓对象。

　　对(duì)此，知(zhī)名房地产(chǎn)业内(nèi)人士张(zhāng)宏伟向《红周刊》分析表示(shì)，业绩出(chū)现明显(xiǎn)改善(shàn)的(de)房企(qǐ)，主要是因为过去两三年(nián)时间(jiān)，尤(yóu)其是(shì)在(zài)2021年下半(bàn)年(nián)民(mín)营(yíng)房企(qǐ)不怎么(me)投资拿地(dì)之后，国有企业仍在持(chí)续性地拿地(dì)，且(qiě)主要集中在核(hé)心城市，投资力度较大。投资的(de)驱动能够(gòu)推(tuī)动房企销售业绩的增长，从而在2023年一(yī)季度市场恢复但(dàn)仍处于调(diào)整的过程中，能(néng)够保有一个正增长。

　　不过张宏伟同时也提醒表(biǎo)示，在房(fáng)地产(chǎn)的复苏(sū)过程中，还面临着(zhe)一(yī)些不确定性。其实整个市场从四月份(fèn)开始又(yòu)在往下掉。除(chú)了(le)杭州、成(chéng)都等极个别城市四月环比三月相对表现(xiàn)较(jiào)好之(zhī)外，包括北(běi)京、上海(hǎi)在内的绝大(dà)多数城市都出现环比下滑的情(qíng)况。而现(xiàn)在五月的市场(chǎng)表(biǎo)现(xiàn)也不(bù)太乐观。按照现在的经济状况、收入情况，以及市场的去(qù)库存(cún)压力、企业(yè)的资金面压力，可(kě)能(néng)会出现，到六月份房企为了半年报冲业(yè)绩出现市场的短期(qī)反弹外的(de)一个(gè)市场乏力现象。也就(jiù)是说，第二季度(dù)、第(dì)三季度增长不确定性的(de)压力仍旧较大。

　　上(shàng)海利檀投资董事长陈昊扬(yáng)也向《红(hóng)周(zhōu)刊》指出(chū)，现在整个房地(dì)产以及(jí)其上下游(yóu)产业链的复苏速度都比想(xiǎng)象的(de)要慢很多，我们要多给(gěi)一些(xiē)耐心，这(zhè)个时候，在房(fáng)地(dì)产以及(jí)上下游就不是赚快钱的时候，只能赚(zhuàn)他基本面(miàn)的钱。但这也意味着，只有极为(wèi)少数(shù)的(de)、做得比同(tóng)行好(hǎo)得多的企(qǐ)业，会伴随整个行(xíng)业的(de)弱复苏(sū)，业(yè)绩会逐步体现出来(lái)。所以(yǐ)只能耐心地去等待(dài)它的基本面不断地凸显出来(lái)，这(zhè)需要(yào)时间。

　　（本文已刊发于5月13日(rì)《红周刊(kān)》，文中提及个股仅为(wèi)举例分(fēn)析，不做买卖推荐(jiàn)。）

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