文：任(rèn)泽平团(tuán)队　　

　　导读

　　是(shì)该取消预售制了。 1月17日召开的全国住(zhù)房和城乡建设工(gōng)作(zuò)会议提(tí)出“有条件的可以进(jìn)行现房销售”，不(bù)足一(yī)个月时间(jiān)，已有山东、安徽、河南(nán)、四川、广东等地明确表态，试点现房销售。

　　1、是该取(qǔ)消商品房(fáng)预(yù)售制了(le)，用你(nǐ)的钱，建你的房(fáng)子，还烂尾了，这是对(duì)购房者的(de)不(bù)公平(píng)。以后(hòu)谁有(yǒu)钱谁(shuí)建房，没钱没实力的别(bié)建了，不能把包袱甩给老百(bǎi)姓和社会，这是房(fáng)地产从大开发时(shí)代步入高质量发展阶(jiē)段的必然趋势，也是对购房老(lǎo)百姓的最大保(bǎo)护(hù)。98年(nián)房改时(shí)，全(quán)国缺(quē)房子(zi)，开发(fā)商缺(quē)钱，预售制是权(quán)宜之(zhī)计，现(xiàn)在全国套(tào)户比(bǐ)超过1，从大开发(fā)进入存量时代，对(duì)购房民众(zhòng)不公平的(de)预售制已经过时了，该取消(xiāo)了，改为现(xiàn)房(fáng)销售。以后(hòu)一手交(jiāo)钱，一手交(jiāo)房(fáng)，天经地义。当然(rán)二次房改是(shì)个(gè)技术活，兼顾化解停贷、复(fù)工保(bǎo)交楼、重(zhòng)组房(fáng)企(qǐ)债(zhài)务(wù)、恢复市(shì)场信(xìn)心(xīn)以及长效机制(zhì)，长效机(jī)制四大关键是推动城市群战略、人地挂钩、金(jīn)融中(zhōng)性稳定和房地产(chǎn)税(shuì)。如果按照经济规(guī)律办事(shì)，中国一定能实(shí)现房地产软(ruǎn)着(zhe)陆和长期平稳健康发展，跨过这道关(guān)，解(jiě)好(hǎo)这道世界难题。

　　2、为(wèi)什么要取(qǔ)消(xiāo)预售制、改为现房(fáng)销(xiāo)售(shòu)？大(dà)家想想，绝大(dà)部分(fēn)商(shāng)品是一手交钱一手交货，预售制是对(duì)购买(mǎi)者的单方(fāng)面不公平制度，购房老百(bǎi)姓几乎(hū)承担(dān)了所有商品不(bù)能交(jiāo)付的风险。从个人(rén)层面看(kàn)，预售制(zhì)对购房者非常不公平，比如，交房等待期一般为两年，在(zài)此(cǐ)期间，购房者不仅(jǐn)承担银行利息，还要承(chéng)担延迟交房、房屋(wū)质量、房产证延期办理甚至不能(néng)交(jiāo)房的风(fēng)险。从行业层面看，预售制助推部分(fēn)房(fáng)企过度举(jǔ)债、高杠(gāng)杆扩(kuò)张，若遇到(dào)下行周(zhōu)期(qī)，会引发资金链(liàn)断裂、项目(mù)搁置等系(xì)列风(fēng)险。取消(xiāo)预售制，改为现房销售，这样有助(zhù)于落实中央房住不炒精神、有助于保障购房老百姓(xìng)权益、有助于房企(qǐ)稳(wěn)健发(fā)展，一举多得，谋划长远(yuǎn)。

　　3、为什么建议取消(xiāo)预售制度(dù)？预售(shòu)制度怎么来(lái)的？国(guó)外什(shén)么情况？简单科普一下：商品(pǐn)房(fáng)预(yù)售(shòu)最早源于中国(guó)香港，俗称卖(mài)楼花，卖期房(fáng)，是一种(zhǒng)开发商放杠杆的(de)方式(shì)。98年房改(gǎi)，由(yóu)于商品房短(duǎn)缺(quē)，房企缺资金，借鉴中国香港(gǎng)，引入了商品房(fáng)预(yù)售制度(dù)。其实，当前世(shì)界(jiè)不少国家存在预售制。但是(shì)，重点来了(le)！发达国家一般有(yǒu)严格的监管(guǎn)保(bǎo)障措施，开发商在(zài)项目获得政府批准后(hòu)才可以开(kāi)始销售，买家(jiā)在购买期房后并非像中国一样在支付(fù)完首付款后从银行一(yī)次性贷(dài)款支付剩余全部房(fáng)款(kuǎn)，而是根据(jù)开发商工程(chéng)进度(dù)在完全交房前进行分期支付。所以，预售制度是需要严(yán)格的资金监管、分期(qī)支付以及(jí)违(wéi)约处(chù)罚措(cuò)施(shī)作为保障的，如果(guǒ)没有这些(xiē)保(bǎo)障措(cuò)施，一定会触(chù)发风险，对购房民众不公平，所以(yǐ)不如借机取(qǔ)消(xiāo)预售制度，以(yǐ)后改为现房销(xiāo)售。客观讲(jiǎng)预售(shòu)制度有一定历史(shǐ)阶段(duàn)性，现(xiàn)在(zài)中国住(zhù)房(fáng)进入存量(liàng)时代，取消预售(shòu)制度(dù)有(yǒu)助于降(jiàng)负债(zhài)降(jiàng)杠杆(gān)，不(bù)再把烂尾风险甩给老百(bǎi)姓和社会(huì)，当然这需要配套房企债务重组、复工保交(jiāo)楼(lóu)、恢复市场信(xìn)心和(hé)房(fáng)地(dì)产(chǎn)长效机制(zhì)。这是个技术活，只(zhǐ)要(yào)坚持(chí)市场化改革，中国一定能(néng)化解这个难题(tí)，让房地产回归实体经济和居(jū)住属(shǔ)性，安居乐业。

　　4、简单(dān)讲，如果取(qǔ)消预(yù)售制(zhì)，改为现(xiàn)房销售(shòu)，开发(fā)商将拼的不是五(wǔ)花八门、眼花缭乱、不知道能不能兑现的营销手段，而是所见即所得(dé)的(de)过硬的产品质量和诚(chéng)信(xìn)，这才是对购房民(mín)众的最根本最实质的保(bǎo)障，这样(yàng)将极大的提(tí)升开(kāi)发商的建筑质(zhì)量，实现良(liáng)币驱逐劣币。所有商业的本质是(shì)向善，是以客户为中心，房地(dì)产也不能例外(wài)，老百姓(xìng)买房(fáng)子是天大(dà)的事，烂(làn)尾毁三代，好房幸福一家人。从(cóng)这个角(jiǎo)度(dù)，取(qǔ)消(xiāo)预售(shòu)制、实施现房(fáng)销(xiāo)售是实现(xiàn)老百(bǎi)姓安居乐业(yè)、社会长治久(jiǔ)安、行业企业健康发展的重(zhòng)大措施(shī)。在当前的情况下，取消预售制要结合稳楼市、房(fáng)地(dì)产(chǎn)软(ruǎn)着陆、打通金融(róng)支持当期三(sān)好(hǎo)生、新模式(shì)等综合施策。

　　作(zuò)者十年(nián)前在国务院(yuàn)发展研究中心参与财税改革方案研(yán)究时，对预售制(zhì)、房地产税、人地挂钩、金融稳(wěn)定(dìng)、房企(qǐ)杠(gāng)杆率等(děng)进行过(guò)长(zhǎng)期系统的专项研究。（参考后来形成的专著(zhù)《房地产(chǎn)周期(qī)》）　　

　　目(mù)录

　　1 中国内地商(shāng)品(pǐn)房(fáng)预售制的前世(shì)今(jīn)生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭(jiē)”，霍英东创造“卖楼花”模式(shì)

　　1.2 住房需求大、供(gōng)给量少，引进“卖(mài)楼花(huā)”模式(shì)，形成“中国内(nèi)地版(bǎn)预售制”

　　1.3 预售制(zhì)推动城市化(huà)进程，但(dàn)背(bèi)后潜藏的(de)风险确实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付(fù)前(qián)预售(shòu)资金第三方(fāng)全程监管，交付时开发商凭验收凭证取得房款

　　2.2 德国：可零首付购房(fáng)，提(tí)供期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房(fáng)款交(jiāo)房时支付

　　2.4 日本：为规范期房(fáng)交易立法，设置(zhì)期房预付款保(bǎo)全措施(shī)

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方(fāng)资金由银(yín)行监管，享1年保修期(qī)后付尾款(kuǎn)

　　3 启示(shì)

　　正文

　　1 中国内地(dì)商(shāng)品房(fáng)预(yù)1亿越南盾是富豪吗，越南打工一个月多少钱售制的前世今生(shēng)

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东创(chuàng)造“卖楼花”模式

　　二十世纪五十年代在中国香(xiāng)港，楼宇出(chū)租是地产行业盛行的方式(shì)，但有着转让难、出租资金周(zhōu)转期长等问题，分(fēn)层销售孕(yùn)育而(ér)生。20世纪50年代(dài)，中国(guó)香(xiāng)港还未推行(xíng)公共房屋制度，许多人栖(qī)身于木(mù)屋或(huò)者其他临时(shí)住宅，住(zhù)房的需(xū)求是(shì)相当(dāng)高(gāo)，不过大多数居民的储蓄很少。当时楼宇买卖多(duō)数以一(yī)整(zhěng)栋楼为单位，需要雄厚的资金实力才(cái)能(néng)购买。虽然楼(lóu)宇出(chū)租是中国香港地(dì)产行业(yè)盛行的(de)方(fāng)式，但有着(zhe)转让难(nán)、出租资金周转期(qī)长等问题(tí)。针对这一系列问题，不少地产商(shāng)开(kāi)始探(tàn)求新的方式，如把(bǎ)楼宇契约切开，即“分契”，然后将(jiāng)楼宇分层出售。这模式一(yī)经推行(xíng)，购买楼宇的(de)市(shì)民数量有所增加，开发商资金周转(zhuǎn)加快。

　　在分层(céng)出售(shòu)的基础(chǔ)上，将“按揭”模式引(yǐn)入(rù)房(fáng)地(dì)产(chǎn)销售，霍英东创造“卖楼花”模式。1953年底(dǐ)霍英东创(chuàng)办立信置业有限公(gōng)司，凭借商业直觉(jué)和多年经(jīng)营杂货(huò)铺、海(hǎi)上驳运业务的经验，对于商品流通、资金(jīn)周(zhōu)转(zhuǎn)有(yǒu)着独到(dào)的见解，在努力寻(xún)求方法加快自身资(zī)金周(zhōu)转。当时(shí)其在(zài)购下九龙的(de)一块地盘后，除了分层出售(shòu)、还(hái)印发售楼说明书，上有文字详尽说明楼(lóu)宇的地势环境、建筑材料、分层价格、订(dìng)购方法等。此外，“卖楼花”是另(lìng)外一个亮点，即先(xiān)收取买(mǎi)家的订金，采用类似(shì)租金(jīn)的(de)分期付款形式，等新楼落成(chéng)时，收齐(qí)买(mǎi)家的钱，买家就拥有了(le)自己的房产。这种方式减轻(qīng)了民(mín)众购房的资金压(yā)力(lì)，加(jiā)速了房屋的(de)建造和销售，也解决了制造商的资(zī)金问题，降低投资风险，在当时可(kě)谓是“双赢”的举措。“预售楼花+分期(qī)付款”的销售模式成(chéng)为(wèi)当时中国香港房地(dì)产市场的一大(dà)特色，纵观中国香港房地产市(shì)场的改革，“卖楼花”模式(shì)高效率地解决了核心的住房供(gōng)不应求的(de)问题，使房市(shì)发展进入新阶段。

　　预售楼花模式推动了中国香港楼市几十年繁(fán)荣，但期间也出现过“烂尾楼”的情(qíng)况，但监管部门不(bù)断完善、规范化(huà)，建(jiàn)立健全(quán)的(de)监管机制，促进市场(chǎng)健康发展。例如，1960年，位于大角咀(jǔ)的一个(gè)楼盘因建(jiàn)筑(zhù)费用超支停(tíng)工，出现“烂尾”情况。在1961年(nián)后，中国香港(gǎng)管理部门(mén)提升了对于预售楼花制度的监(jiān)管，即要求开发(fā)商在预售前(qián)，确保地价款已经(jīng)全部支付(fù)，还要证明自身(shēn)有(yǒu)资(zī)金等能力把项目(mù)完成，资金需放(fàng)入律师所(suǒ)托管(guǎn)，支取时(shí)需(xū)律所和建筑师的(de)核准(zhǔn)。为了防止开发商、律(lǜ)所、建筑师等造假，套取监管(guǎn)账(zhàng)户资金(jīn)，中国(guó)香(xiāng)港要(yào)求律(lǜ)师行在银行开设的(de)信托账户（监管账户）、开发商(shāng)操作等采取全透明化机制，且银行的责任上升，如出(chū)现房屋“烂尾”情况，银行(xíng)将(jiāng)成最大(dà)风险方(fāng)，后续需自身推动项目完工。随着监管(guǎn)体(tǐ)系逐(zhú)步(bù)完善(shàn)，出现“烂尾”的现(xiàn)象较少。

　　1.2 住房需求大、供给(gěi)量少(shǎo)，引进“卖(mài)楼花”模(mó)式(shì)，形(xíng)成“中国内(nèi)地版预售制(zhì)”

　　二十世纪九十(shí)年代，中国内(nèi)地面临住房需求大和供给(gěi)量短缺问题，引入(rù)“卖楼花”制度。建国以(yǐ)来，中国内地优(yōu)先发(fā)展重(zhòng)工业(yè)，强调基础建设，这一导向使前期(qī)发展工业化的(de)进程大于城市化进程，唯有解决住房基础等城市化配套问题，才能进一步推(tuī)进城市化。但当(dāng)时推(tuī)行的是“统一(yī)管理，统一分配，以租养房”的福利(lì)分(fēn)房制度，住房(fáng)市(shì)场发展起(qǐ)步较晚、增速较(jiào)慢，福(fú)利分(fēn)房制度也出现了(le)分配不公、效率低(dī)、配套差(chà)等(děng)问题(tí)，因此福利分(fēn)房制度(dù)不再(zài)适用于当时的国情。叠加房(fáng)地(dì)产市场面临商品房的需求量大，而社会缺(quē)少大型房地产开发商，商品房(fáng)供应量小的困境，此时引入中国香港的“卖楼花”模式无疑是对内地(dì)房地产(chǎn)市场(chǎng)的一针强心剂(jì)。从(cóng)1994年(nián)起，中国内(nèi)地逐步引进中(zhōng)国(guó)香(xiāng)港预(yù)售商品(pǐn)房制(zhì)度(dù)，先后(hòu)出台多项文(1亿越南盾是富豪吗，越南打工一个月多少钱wén)件，大力(lì)支(zhī)持国(guó)内(nèi)房(fáng)地(dì)产市场改革。例(lì)如，1998年，国务院出台《关于进一步深化城镇住房制度改革，加快住房建(jiàn)设的通(tōng)知(zhī)》文件(jiàn)，决(jué)定停止住(zhù)房(fáng)无偿实(shí)物分(fēn)配，逐(zhú)步(bù)实行住房分配货币化、住(zhù)房(fáng)供(gōng)给(gěi)商品化、社会化的(de)住房新体制(zhì)，从计(jì)划经济下(xià)的(de)福利(lì)分房转向市场经济的(de)商(shāng)品(pǐn)房。房地产市场采(cǎi)用预(yù)售制，允许(xǔ)开(kāi)发商卖期房，解决(jué)了房企(qǐ)缺少资金和开发时间周(zhōu)期长的两大难(nán)题，开发商以预售款撬动下一个项目(mù)的开发，形(xíng)成滚动开发模式，住房供应速度加(jiā)快。自此中国内地开始房(fáng)改货币化(huà)，中国(guó)人民银行等多方迅速出台相关的(de)信贷政策，支(zhī)持购房(fáng)者，极大作用推(tuī)动了(le)房地产市场(chǎng)的发展。

　　引入中国香港(gǎng)“卖(mài)楼花”模式后，经调整形成契合中国内地的商品房预售(shòu)制度。预售制的初(chū)衷(zhōng)是(shì)为了缓解房企资金压力，加(jiā)快城镇住房建设。具(jù)体来说，是指(zhǐ)房地产(chǎn)开发企业将正(zhèng)在建设中的(de)房屋预(yù)先出(chū)售给(gěi)购房者(zhě)，由购房者支付定金或房款的行为。区别于(yú)中国香港，在中(zhōng)国(guó)内地实践过程(chéng)中(zhōng)，商品房预售流程为：房地产开发商办理(lǐ)预售许可证-签订(dìng)商(shāng)品房(fáng)买卖合同-进行备(bèi)案登记和预告登记-交(jiāo)付房屋。在购(gòu)房过(guò)程中(zhōng)，购房者需(xū)要一次性付清首付款，并(bìng)采用(yòng)银行(xíng)贷款的(de)形(xíng)式一次性付清剩余(yú)房款，换言之，房(fáng)屋未建成，开发商(shāng)可能已(yǐ)拿到(dào)了全部购(gòu)房款，这点(diǎn)与中国香港的按照工程(chéng)进度付(fù)款有所不同。对中国内地的开发商而(ér)言，预售制商品房也开启了高周转、高杠杆的(de)运作模式(shì)。

　　1.3预售制(zhì)推(tuī)动(dòng)城市化进(jìn)程(chéng)，但背后潜藏(cáng)的风险确实存在(zài)

　　作为(wèi)中国内地商品房销(xiāo)售(shòu)的最主要方式(shì)，预售(shòu)制极大缩短(duǎn)房企(qǐ)现金回笼周(zhōu)期，同时增(zēng)加市场商品房供应，推(tuī)动了城(chéng)镇(zhèn)化(huà)发展进程。预售制在(zài)过去20多(duō)年对中(zhōng)国内地(dì)房地产(chǎn)市场的稳步(bù)发展起到了重要作用，不仅解决了房地产市场快速发展阶段(duàn)的资金需(xū)求(qiú)，也提高(gāo)了居(jū)民居住水平，中国内地城镇居民从筒子楼(lóu)住到住宅小区，从全民蜗居到基本适居，住房事(shì)业取得巨大进步(bù)，数十(shí)年时间(jiān)走完发达国家几百年城镇化路程。改革(gé)开放以来，城(chéng)镇化进程进入快速发展(zhǎn)时期。1978-2021年，城镇(zhèn)人(rén)口由1.7亿(yì)人增长至9.1亿人(rén)，43年间增长4.4倍(bèi)；1981-2020年，全国城市建成区面积由7438平方公(gōng)里增长至60721平方公里，增长(zhǎng)7.2倍(bèi)。根据我们发布的《中国住房存(cún)量报(bào)告：2021》测(cè)算，1978-2020年中(zhōng)国(guó)内地城镇住(zhù)宅(zhái)存量从不到14亿平增至313.2亿平，城(chéng)镇(zhèn)人均(jūn)住房建(jiàn)筑(zhù)面积从8.1平方米增至34.7平(píng)方米，城镇住房套(tào)数从约3100万套增至3.63亿套(tào)，套户(hù)比从0.8增(zēng)至1.09。预售制在当前已(yǐ)成为中国内地商(shāng)品房销售(shòu)最主要(yào)方式，2005年中国内(nèi)地商品住宅(zhái)期房销售面积占总销(xiāo)售面积(jī)的比重为(wèi)63％，而2021年(nián)期房累计销售面积达15.6亿平(píng)，比重上升至(zhì)87％。

　　预售(shòu)制(zhì)也(yě)推动了(le)中国内地(dì)房地(dì)产(chǎn)行(xíng)业(yè)的发展。中(zhōng)国内地(dì)房地产历(lì)经(jīng)二十多(duō)年(nián)长周期繁荣，行业各项(xiàng)指(zhǐ)标大幅(fú)增长。1999-2021年，房屋(wū)新开工(gōng)面积从(cóng)2.2亿平增至19.9亿平，累计(jì)上涨8.2倍，年复(fù)合增速10.6％。房地产开(kāi)发投资(zī)完成额从0.4万亿元增至(zhì)14.8万亿元，累计上涨35.8倍，年(nián)复合增(zēng)速17.8％。商品(pǐn)房(fáng)销售面积和销(xiāo)售金额分别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿元(yuán)，累计上涨11.3、65.3倍(bèi)，年(nián)复(fù)合(hé)增速(sù)12.1％、21％。伴随房地产业的(de)快速发展，房地产(chǎn)企业(yè)从无到(dào)有、从国(guó)企(qǐ)先行到民企崛(jué)起，队伍逐渐壮(zhuàng)大。2018年，房地产企业数量(liàng)达9.8万个，比1998年的2.4万个增(zēng)长3.1倍。

　　二十年来房地产也成为拉动(dòng)中国内地(dì)经济高增长的火车头。

　　1）从经济增(zēng)长渠(qú)道，房地产带动(dòng)的(de)上下(xià)游产业链特别长，高达50多个(gè)行业。2020年房地产及其产业链占GDP的17.2％（完全贡(gòng)献(xiàn)），其中(zhōng)房地产业增加值占(zhàn)GDP的7.3％（直接(jiē)贡献），房地(dì)产带动产业链占GDP的9.9％（间接贡献），其中房地(dì)产对金融、批(pī)发、建材的带动最为明显。

　　2）从(cóng)投资渠道(dào)，2020年房地产完(wán)全拉(lā)动(dòng)的投资占全社会固(gù)定资产投资的(de)51.5％，其(qí)中，房(fáng)地产开发投资占固定资产投(tóu)资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房(fáng)地产(chǎn)贷款占(zhàn)银行各项贷款余额的比重看，2021年12月为27.07％，如(rú)果(guǒ)加上信托等通(tōng)道业务，占比超过三分之一。从房(fáng)地(dì)产融资存量占社融存(cún)量比重看，2021年12月占比为18.76％。如果房企大面积(jī)违约，将导(dǎo)致银(yín)行(xíng)不良率大幅上升。

　　4）从居民财富效应渠道，根(gēn)据我(wǒ)们的《中国住房市值测算报告》，2020年中国(guó)住房(fáng)市值为62.6万亿(yì)美元，大于美国的33.6万亿美(měi)元、日(rì)本的10.8万(wàn)亿美元、英法德三国合计的31.5万亿美(měi)元。从住(zhù)房市值占股债房市值(zhí)的比例(lì)看，2020年(nián)中(zhōng)国为66.6％，高于美国(guó)的27％、日本(běn)的37％、英(yīng)国的49％、法国的56％、德国的64％。中国住房市值与股债房(fáng)市值的比(bǐ)例较高，主要是因为住房市(shì)值高，以及中国资(zī)本市场(chǎng)发育尚不成(chéng)熟(shú)，直接融资比例较低(dī)，股票、债券市值较低，居民投资渠道缺乏。

　　不可否(fǒu)认(rèn)，预售(shòu)制背(bèi)后潜藏的风险确实存(cún)在，当前(qián)的负面效应(yīng)愈发凸显。

　　从个人层面看，绝大部分商品是一手(shǒu)交钱一手交货，预售制是对购买者的单方面不公平制度，购房(fáng)老百姓几乎(hū)承担了(le)所(suǒ)有商品不能交付的风险。比如，交房等(děng)待期一(yī)般为两(liǎng)年，在(zài)此期间(jiān)，购房者不仅(jǐn)承担银行利息，还要承担(dān)延迟交房、“一房二卖”、房(fáng)屋质量、房产证延期(qī)办理(lǐ)甚(shèn)至不能交房等(děng)风险。另外，购(gòu)房者和(hé)开发商(shāng)之间的(de)购房(fáng)合同、购房者(zhě)和银行的按揭(jiē)贷款合同是两个独立的合(hé)同关系，如果开发(fā)商发生(shēng)违约，购(gòu)房者(zhě)只能(néng)根据购房(fáng)合(hé)同(tóng)向开发商主张权力，但依(yī)旧需要根(gēn)据按揭贷(dài)款合(hé)同按(àn)时向银行进(jìn)行贷款偿还(hái)，因此购(gòu)房者承担的风险较大。

　　从行业层面看(kàn)，预(yù)售制助推部分房企过度举债、高杠杆扩(kuò)张，资金若遇(yù)到下行周(zhōu)期，会引(yǐn)发资金链(liàn)断(duàn)裂、项目搁置(zhì)等系列风(fēng)险，进行(xíng)影(yǐng)响自身(shēn)信用和购房者对行业(yè)的信(xìn)心。

　　从金(jīn)融(róng)层面看，银行作为按揭贷款的发放方(fāng)，一旦房企(qǐ)因为市场(chǎng)波动或经营不(bù)善(shàn)，出现资金链断(duàn)裂等一系列问题，导致“烂尾”等(děng)情况，而(ér)房企通(tōng)过与(yǔ)购房者签订的(de)预售(shòu)合同和按揭(jiē)合同，已经从银行获得房款，如果购房者丧失还(hái)款能力或短期不(bù)能还款(kuǎn)等，则风险完全(quán)由(yóu)银行承担，银(yín)行将面临较大的坏账(zhàng)压力。

　　从监(jiān)管角度看，购房(fáng)者的(de)预售(shòu)监(jiān)管资金去(qù)哪(nǎ)了？楼盘“烂尾”，归根结底两个(gè)字那就是“没钱”，即(jí)没钱付工程(chéng)款。在(zài)2004版的(de)《城(chéng)市(shì)商品房预(yù)售管理(lǐ)办法》中明(míng)确(què)规定了开(kāi)发企业(yè)预售商品房所得(dé)款项应当用于(yú)有(yǒu)关(guān)的工程(chéng)建设，商品房预售款监管的具体办法，由房(fáng)地(dì)产管理部(bù)门制定。但多年以来全国(guó)并没(méi)有统(tǒng)一的预售资金监管规定，各地实(shí)行“一(yī)城一策(cè)”。例如(rú)，太原、昆明、重(zhòng)庆、长沙等城市重点(diǎn)监管资金比(bǐ)例为(wèi)总预售(shòu)款的15-40％左右，郑州、福州、合(hé)肥等城市(shì)则按(àn)照(zhào)项目(mù)的建安成本乘以建筑面积或者(zhě)项目工程总额报价计算重点资金。而(ér)事实是，不(bù)少购房款未进入监管账户(hù)、或(huò)进(jìn)入监管(guǎn)账户后被挪用，导(dǎo)致楼盘没有(yǒu)资金继续建(jiàn)设。收楼遥(yáo)遥无期(qī)，月供却(què)被迫继(jì)续还款(kuǎn)。那(nà)么(me)，监管账户(hù)资金如何(hé)被挪走(zǒu)的(de)？实际上，在过去房地(dì)产大(dà)开(kāi)发时代(dài)的高周转背(bèi)景(jǐng)下，抽调预售款监管账户(hù)资金(jīn)，是行业“潜规(guī)则”。比如工(gōng)程总(zǒng)承(chéng)包(bāo)方，以工程建设名义，获得监管账户(hù)拨(bō)付资(zī)金，再由工(gōng)程方将资金(jīn)转给房企，而(ér)拨付的工程款，远超(chāo)工程进度所需。通(tōng)过这(zhè)些方式(shì)套取的资(zī)金，在房企各(gè)地项(xiàng)目间流动(dòng)，变相(xiāng)加(jiā)杠(gāng)杆，这样(yàng)做提供(gōng)了资金(jīn)流(liú)动(dòng)性，房企抽(chōu)调(diào)资金统筹拿地、还(hái)款和(hé)楼盘建(jiàn)设，形成一种资金循环高周转模式(shì)，但一定程(chéng)度(dù)上把风险甩给了购房(fáng)者。

　　2 国际(jì)经验

　　整(zhěng)体来说，国外商品(pǐn)房(fáng)预售制(zhì)度呈现以下特(tè)点(diǎn)：

　　1）预付款保护：对(duì)于购房(fáng)者预(yù)付资金，一般设有定金或预(yù)付款保护机制，如英国、日本；

　　2）预付款比(bǐ)重：要求购房者支(zhī)付(fù)的预付款比例相对较低，绝大部分房款(kuǎn)在(zài)房(fáng)屋交付(fù)后开始支付；

　　3）预(yù)付款支(zhī)付方(fāng)式(shì)：预付款一(yī)般以定金方式支(zhī)付，或按工程进(jìn)度分期支付(fù)，或二者结合；

　　4）按揭贷款方式：一般采用两种方式(shì)发(fā)放按揭贷(dài)款，一(yī)是按工程进度(dù)付款，按(àn)揭贷款按照工程进度逐渐发(fā)放(fàng)，购房者开始(shǐ)月供；二是房屋交付(fù)后(hòu)发放按揭(jiē)贷款；

　　5）房屋烂尾保护：为预售(shòu)商品房提供期房(fáng)烂尾保险(xiǎn)，在商品(pǐn)房出(chū)现重大延(yán)期或重(zhòng)大缺陷(xiàn)时，保障购房者权益(yì)；

　　6）房屋(wū)交付保护：房屋交付质量的保障有两(liǎng)种(zhǒng)方式，一是期房由(yóu)政府或(huò)第三方验收合格(gé)并提供验收凭(píng)证后，开(kāi)发商凭验收凭(píng)证取(qǔ)得购房者支付的房款。二是开发商为购房(fáng)者提供一定的保修(xiū)期(qī)，通常1-5年(nián)，保修期满，购房者(zhě)支付(fù)尾款。

　　2.1 美国：交(jiāo)付前预售资金第(dì)三方全程监管，交付时(shí)开发商凭验(yàn)收凭证取得房款

　　美国期房定(dìng)金一(yī)定期(qī)限内无条件返还，最低首付比(bǐ)例为3.5％，交房前仅支付首付，其(qí)余房款交付后按揭还款，交付(fù)前(qián)资金(jīn)由第三方全程(chéng)监管(guǎn)，交付时开发商凭验收(shōu)凭证(zhèng)取得房款(kuǎn)。

　　定金及首付(fù)环(huán)节，定金(jīn)比(bǐ)例一(yī)般(bān)为(wèi)房款的1％-5％，首付比例最低可(kě)低于3.5％，根据(jù)美国(guó)官(guān)方数据，2021年美国平均首(shǒu)付(fù)比(bǐ)例为(wèi)12％。

　　余款支付方面，除定(dìng)金(jīn)或首(shǒu)付(fù)外，购房者(zhě)在房屋交付后通过按揭贷款支付剩余(yú)房款。

　　资金监管(guǎn)方面，美国为防止开发商挪(nuó)用资金，购房者的(de)定金及(jí)首付款由(yóu)第三方公证行或(huò)产(chǎn)权保险公(gōng)司的信托账(zhàng)户(hù)监管。如果开(kāi)发(fā)商(shāng)倒闭导(dǎo)致楼盘烂尾(wěi)，购(gòu)房者(zhě)资金可(kě)通过申请仲裁取回，且不承担(dān)任何(hé)责任与损失。而开发(fā)商在房屋(wū)建设过程(chéng)中(zhōng)的资(zī)金全部来(lái)自银行，银行(xíng)根据(jù)工程进度向开(kāi)发商提(tí)供一定比例的贷款，由于开发商挪用资金直接损害银行(xíng)利益，银行有(yǒu)充分动机监管开发商施(shī)工进度。开发商在(zài)房屋交付(fù)时(shí)需(xū)取得由政府相关部门经审查后发(fā)放的验(yàn)收凭证，通过验(yàn)收凭证向银行得到购房(fáng)者支付(fù)的房款(kuǎn)。

　　2.2 德(dé)国：可零首付(fù)购(gòu)房，提(tí)供期房烂尾险(xiǎn)

　　德国(guó)期房可零首付购房，房款按建造工期进度支付，按揭按工期放(fàng)款后(hòu)还贷，房贷(dài)利率(lǜ)采用固定利率(lǜ)，开(kāi)发商(shāng)或购房者可购买期房烂尾保险。

　　预(yù)售门槛方(fāng)面，德国(guó)开发商在项目(mù)获批后即可预售房屋。签署购房(fáng)合同(tóng)前(qián)，购房者需支付约2000欧的(de)定金并进行(xíng)预约公(gōng)证，签订(dìng)合同后定金(jīn)退还。如由于任(rèn)何原因不能(néng)购买，定金按照(zhào)德国法律全部退(tuì)还。

　　签(qiān)署购房合同(tóng)后，购(gòu)房(fáng)者需支付公证(zhèng)费(fèi)和土地交易(yì)税，分别为(wèi)房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种费用不包(bāo)含在购房(fáng)款中，属于购(gòu)房附加费(fèi)。

　　首付方面，德(dé)国没有规(guī)定最低首付比例，可(kě)零首(shǒu)付购(gòu)房(fáng)。

　　余款方面，德国也采取按工期支(zhī)付房款(kuǎn)的制度，一般(bān)分7笔进(jìn)行支(zhī)付，具体支付节点、比例(lì)因项(xiàng)目而异。一般来(lái)说，支付节点可分为公证后(hòu)、主体完(wán)工、内部(bù)水暖电路完工、窗户玻(bō)璃完工、室内清洁及墙(qiáng)面(miàn)完工、地板完(wán)工、全部完(wán)工，支付比例可能是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购(gòu)房者可(kě)在支付房款前申请房贷，房(fáng)贷利率采用固定(dìng)利率，银行(xíng)按施工节奏分多次(cì)发放贷(dài)款，每笔贷款给予购房者一定使用期限，期限结束后，购房(fáng)者(zhě)开始还(hái)贷。

　　保(bǎo)险方面，德国保险(xiǎn)公司针对期房设计了两(liǎng)种保(bǎo)险，保险(xiǎn)的功能是当(dāng)房屋出现重大延期或重大缺陷时，保险(xiǎn)公司(sī)保证开发商赔偿或修(xiū)复，开发商破产，由保险公司负责相应赔偿(cháng)。保(bǎo)险(xiǎn)由开发商(shāng)或(huò)购房者购(gòu)买(mǎi)。

　　2.3 英国(guó)：10％定金保(bǎo)险保(bǎo)护机制，55％-80％房(fáng)款交房时支(zhī)付

　　英国(guó)预售制设有10％定金保险保护机(jī)制，交房前付(fù)款(kuǎn)比例仅20％-45％，资金(jīn)由(yóu)买卖双方律师严格(gé)监(jiān)管。

　　订(dìng)立合同前，买卖双方均(jūn)有(yǒu)一名律(lǜ)师，负责(zé)沟通期房交(jiāo)易中(zhōng)的(de)房产、资金、合同等(děng)各个环节(jié)，各环节内容确(què)认无误后(hòu)签订首付交(jiāo)换合同。

　　定金方面(miàn)，英(yīng)国设(shè)置(zhì)了10％定金(jīn)保险保(bǎo)护机制(zhì)，当开发商出(chū)现财务、经营问题时，购房者10％的定(dìng)金由保险公司(sī)赔付，而超出10％的部分较(jiào)难追回。

　　首付方面，首付比例通常为10％-25％，首付(fù)需要在合(hé)同签订(dìng)21天内支(zhī)付。

　　余款支付环节，英国采(cǎi)取按工程进度付款(kuǎn)的方(fāng)式(shì)，但是交房前付款(kuǎn)比例相对较低，一般会(huì)在合同签(qiān)订(dìng)6-24个月分别支付两笔5％-10％的款项，即交房(fáng)前付款比例在20％-45％之间，剩余款(kuǎn)项交房后支(zhī)付。

　　交付环节，英国规定房屋必(bì)须经过房产公证公司的检验验(yàn)收后才能交付，交付(fù)后方(fāng)可按(àn)揭(jiē)还(hái)贷。

　　资金(jīn)监管环节(jié)，英国期房(fáng)预售资金(jīn)监管极为严(yán)格(gé)，资金也(yě)由律师监管，在确认工程进度(dù)、支付相(xiāng)关款(kuǎn)项过(guò)程(chéng)中，由(yóu)买房律师将(jiāng)资(zī)金转给卖方律师(shī)，卖方律师转给开发商(shāng)，即(jí)资金在进入开(kāi)发商(shāng)账户前经(jīng)过两道关口，有利于(yú)保障购房者(zhě)资(zī)金安全(quán)。

　　2.4 日(rì)本(běn)：为规范期房交易立法(fǎ)，设置期房预(yù)付(fù)款保全(quán)措施

　　日(rì)本期房(fáng)交易立法，定金(jīn)超5％或1000万日元时，开发商(shāng)必须完(wán)成“预售房(fáng)定(dìng)金保全措施(shī)”，交房(fáng)前(qián)付款(kuǎn)比(bǐ)例不超房款的(de)20％，开发商(shāng)违约需(xū)返还定(dìng)价并赔偿约10％房款，交房后按揭还款。

　　立法方面，日本(běn)二(èr)战结束后由于房屋供给严重(zhòng)失衡，叠加(jiā)法律空白，社会(huì)上(shàng)“一房二(èr)卖(mài)”现象普(pǔ)遍，为此，日本政府1952年出(chū)台《宅地建(jiàn)筑物交易法》，经多次修订，目前是唯一一部规范期房交易的(de)法律(lǜ)。

　　定(dìng)金(jīn)保护方面，根据(jù)日本《宅(zhái)地建物取引业法》，对(duì)购房者(zhě)支(zhī)付定金(jīn)超(chāo)过5％或超1000万日元的部分，法律要求(qiú)开发商必须完成(chéng)定金保全措施(shī)才可(kě)预售。什(shén)么(me)是(shì)定金(jīn)保(bǎo)全措施？即(jí)买卖双方签订购房合同时，开发商向金融机构或指定保证(zhèng)机构或保(bǎo)险(xiǎn)机构(gòu)签订定金保证委托合同(tóng)，设置购房者定金的保(bǎo)证(zhèng)或保险，并将相应的保证(zhèng)金证明书交(jiāo)付给购房者。除定金(jīn)外，其他预先支(zhī)付的购(gòu)房款也受该(gāi)措(cuò)施保护(hù)。若开发商倒闭导致(zhì)期(qī)房烂(làn)尾，购房者(zhě)可凭保(bǎo)证金证明书(shū)向金(jīn)融机构或保证机构(gòu)或保险公司兑付，同(tóng)时，开(kāi)发商需(xū)向购房者赔付违约金，一(yī)般约为房价的10％。

　　房(fáng)款(kuǎn)支付环节，交房前只需支(zhī)付(fù)最(zuì)多不超(chāo)20％的定金，签(qiān)订购房合同后(hòu)，购(gòu)房者即可向银(yín)行申请贷款，但交房后才开始按揭贷款，除(chú)定金外的(de)剩余房款在(zài)交房(fáng)后开始支付。

　　2.5 新加坡：买方(fāng)资金由(yóu)银行监管，享(xiǎng)1年保修期后付尾(wěi)款

　　新加坡期房购(gòu)房者违约可返还相(xiāng)当于3.75％房款的订金，首付比例(lì)20％，余(yú)款按工程(chéng)进度(dù)支付，所有资金进银行专门项目资金账(zhàng)户(hù)，交房(fáng)后满1年保(bǎo)修期后支(zhī)付15％尾款(kuǎn)。

　　订金(jīn)支付(fù)环节(jié)，新加坡(pō)开发(fā)商有(yǒu)统一的(de)选购(gòu)权合同以(yǐ)及(jí)订金返(fǎn)还机制，即OTP，签订OTP后需支付5％房款作为(wèi)订金，OTP有效期(qī)14天(tiān)，执行OTP则进一(yī)步签订购买(mǎi)合同，不执行OTP则退还3.75％的房款。

　　首(shǒu)付比例方面(miàn)，签订购房合同后，购房(fáng)者需(xū)支付15％的首付及(jí)印(yìn)花税，同(tóng)时购房(fáng)者(zhě)向银行申请按揭贷款。1亿越南盾是富豪吗，越南打工一个月多少钱

　　余(yú)款支付(fù)上，新加坡期房同样采取按工程进度付款的方式，《发展商条例》对期房付款(kuǎn)流程做(zuò)了(le)统一详细规定，要(yào)求所(suǒ)有开发(fā)商遵守，支付节(jié)点(diǎn)一(yī)般为合同签订后(hòu)、地基完工、框架完(wán)工、管道门窗等完(wán)工等，支付(fù)比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依照工程(chéng)进度放(fàng)款，月供在此过程(chéng)中随着放出贷款的增加而增加，未放款(kuǎn)部分无需月供。

　　资金监(jiān)管方(fāng)面，购房者(zhě)的(de)订(dìng)金与(yǔ)付款会(huì)存入(rù)银行专门的(de)项目资(zī)金账户，账户资(zī)金提取须与房屋建设有关。房屋交付后(hòu)，购房(fáng)者享(xiǎng)受1年的房屋保修期，此(cǐ)后(hòu)购(gòu)房者支(zhī)付(fù)15％的(de)尾(wěi)款(kuǎn)。

　　3 启示

　　一(yī)，短期(qī)来看(kàn)，当(dāng)前房(fáng)地产到了政(zhèng)策出手临界点，重点是保交楼和房企(qǐ)重组。一方(fāng)面，加大对刚需和(hé)改善型需求的支持力度，长(zhǎng)短兼顾妥善(shàn)应(yīng)对局部(bù)停贷现象(xiàng)，重点(diǎn)是保(bǎo)交楼(lóu)保复工保民生，给予强有(yǒu)力(lì)的(de)金融工具支(zhī)持。另一方(fāng)面，从(cóng)现在起，对还在正常运转的房(fáng)企包括民(mín)营企业(yè)，加大(dà)支持力(lì)度，由优质房企牵头并购重组整个行业，为每个(gè)房企配套AMC和财(cái)团(tuán)，给予金融(róng)工具配套。

　　二，中期来看，应充分估计形势复杂性和人(rén)性复杂性，兼顾化解停贷、复工保交楼、重组房企债务、恢复(fù)市场(chǎng)信心(xīn)以及长效(xiào)机制。长(zhǎng)效机制四大关键是推(tuī)动城市群战略(lüè)、人地挂(guà)钩、金融(róng)中性(xìng)稳定和房地产税。定(dìng)金环节(jié)，建立开发(fā)商违约后定金保护机(jī)制，如将已(yǐ)支付(fù)定(dìng)金冻结至房屋(wū)交付阶段(duàn)，保障(zhàng)购房者定金(jīn)安全。签订(dìng)合同(tóng)环节(jié)，鼓励保险公(gōng)司(sī)介入(rù)，为房屋(wū)重(zhòng)大延期以及重大(dà)缺陷等情况(kuàng)提供(gōng)充分的保障(zhàng)。余款支(zhī)付环节，建立按工程进度(dù)付(fù)款机制或交房后按(àn)揭(jiē)贷(dài)款(kuǎn)机制，充分保护购房者的权益(yì)。资金监(jiān)管环节，引(yǐn)入独立(lì)于开发商(shāng)、银(yín)行的第三(sān)方资金(jīn)监管机构，或由(yóu)政府相关部(bù)门直接监管，以此防止资金挪用现象。交付(fù)环节，建立商(shāng)品房保修期制度。保修期内(nèi)，开发商应对房屋质量问题全权负责、免费维修，购房者在保修(xiū)期结束后支付尾款。

　　三(sān)，长期(qī)来(lái)看，取消(xiāo)商(shāng)品房预售(shòu)制(zhì)是大(dà)势所趋。一方(fāng)面，98年房改时，全国缺房子，开发商缺(quē)钱，预售制(zhì)是权宜之计，现在(zài)全国套(tào)户(hù)比超(chāo)过1，从大开发进入存量时代，对购(gòu)房(fáng)民众不公平(píng)的(de)预售(shòu)制已经(jīng)过时(shí)了，该(gāi)取(qǔ)消了(le)，改为现房销售。另一方面，取消预售(shòu)制，改(gǎi)为(wèi)现房销售，开发商将拼的不是五花八(bā)门、眼花缭乱、不(bù)知道(dào)能不能(néng)兑现的营(yíng)销(xiāo)手段，而是所见即所(suǒ)得(dé)的过硬的产品质量和诚信，这才是(shì)对(duì)购房民众的最根本最实质(zhì)的保障，这样将极大(dà)的提升开发商的建筑质(zhì)量，实现良币驱(qū)逐(zhú)劣币。

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