饱受争议的二手房交易中介(jiè)费问题，正逐渐得(dé)到监管部门的重视(shì)。

　　5月8日，住建部、市场(chǎng)监管总局联合(hé)发布了关于规范房地产经纪服(fú)务(wù)的意见。意(yì)见提及(jí)，近年来，部分(fēn)房地(dì)产(chǎn)经纪机构存(cún)在利用房源客源优势收取过高费用(yòng)、未明码标(biāo)价、捆绑收(shōu)费、滥用客户个人信息等问(wèn)题，加重(zhòng)交易当事人负担、侵害其合(hé)法权益。

　　基于上述背景，两部门从加强从业主(zhǔ)体管理、明确经纪服务内容(róng)、合理确(què)定经(jīng)纪(jì)服务收费、严格(gé)实行明码标价等十方(fāng)面，提出了(le)意见。

　　中(zhōng)原地产首席分析(xī)师张大(dà)伟称，随(suí)着城市发展，一(yī)二(èr)线(xiàn)城(chéng)市二手(shǒu)房交易占比逐(zhú)渐(jiàn)增加。以(yǐ)北(běi)京、上(shàng)海为例，二手房占市场(chǎng)成交比例超过80％，大量二手房成交依赖(lài)中介居(jū)间成交，房(fáng)地产调(diào)控重(zhòng)心逐渐(jiàn)从开发商过渡到中介(jiè)公司。

　　广东省城(chéng)规院住房(fáng)政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，买房对居(jū)民来说属于(yú)金额不低的大宗交易(yì)，由于二手房交易(yì)成(chéng)本较高、交(jiāo)易周期较长，具(jù)有(yǒu)非常强的(de)专业性，居民往往(wǎng)通过中介来完成。但(dàn)很多(duō)中(zhōng)介利用(yòng)信(xìn)息不(bù)对称等问题，将非(fēi)必要的(de)收费夹带(dài)其中(zhōng)，如收取过桥融资(zī)、按(àn)揭费、担(dān)保(bǎo)费等，对居民(mín)造成(chéng)额外(wài)的负担，而且这些服务事项(xiàng)并未(wèi)明码(mǎ)标(biāo)价(jià)。

　　对于(yú)二手房(fáng)市场交易(yì)过程中存在的“乱象(xiàng)”，李宇嘉指出(chū)，对(duì)包括经纪服务(wù)在内的相(xiāng)关市场交(jiāo)易偶数有负数吗数，偶数有负数吗偶数组成的集合描述法行为及其(qí)主体(tǐ)进行规范和秩序(xù)整顿，是(shì)房地产市场管理和调(diào)控(kòng)的主题(tí)。“当下，推进这(zhè)项工作的意(yì)义更(gèng)大，也更急迫(pò)。”

　　中介收费问题成监管重点

　　二手房市场中，历来对房(fáng)地(dì)产经纪服(fú)务行业关注(zhù)最(zuì)多的一个话题，便是房地产经纪服(fú)务(wù)费的问题。

　　张大伟认为，未来相(xiāng)关(guān)部门主(zhǔ)要监(jiān)管的重点(diǎn)，将是对房地产经纪服务收费及中介交易(yì)进行规范。

　　在热点(diǎn)城市，二手房屋交易过程中，部分价值不菲的房屋，往往要缴(jiǎo)纳一笔金(jīn)额不低的(de)中介(jiè)费。以北(běi)京(jīng)某房(fáng)地产经纪服务机构2.7％的服务费率计算，一套(tào)1000万元的房屋，中介费约(yuē)为(wèi)27万。

　　在(zài)合(hé)理确定经(jīng)纪服(fú)务收(shōu)费上(shàng)，两(liǎng)部(bù)门在此次意见中(zhōng)提及，房地(dì)产经纪机(jī)构要(yào)合(hé)理降低住房买卖(mài)和租赁经(jīng)纪服务费用。鼓励按照成交价格越高、服(fú)务费率越低的原则实(shí)行分档定价。引导由交易双方共同承(chéng)担经纪服务费用。

　　据张大伟介绍，目前房地产经纪服务(wù)收(shōu)费标准的最早依据是(shì)1995年国家(jiā)计委建设部下发(fā)的《关于房地产中(zhōng)介服务收费的(de)通知(zhī)》（971号文），其(qí)中第六(liù)条规定：房屋买卖代理收费(fèi)，按成交价格总(zǒng)额的0.5-2.5％计收。

　　以北京为例，目前北京市执行的2014年更新(xīn)后(hòu)的收费标准，即根据这样的规定(dìng)：“少数特别复杂(zá)的(de)住(zhù)宅买卖经纪服(fú)务，经交(jiāo)易各方协商同(tóng)意，可在规定(dìng)的收费标(biāo)准基础(chǔ)上(shàng)适当上(shàng)浮，上浮幅度最高不得超过10％。”这意(yì)味(wèi)着，当前北京二手(shǒu)房(fáng)中介费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示，本(běn)着“简政放权”的精神，北京2015年取消了(le)房(fáng)地(dì)产(chǎn)中(zhōng)介服务等(děng)57个(gè)政(zhèng)府(fǔ)定价，房地产经纪服务收费多(duō)少由各中介(jiè)机构(gòu)自行决定。

　　“房产中介机构在实际(jì)收取(qǔ)费用过程中，相(xiāng)关监(jiān)管部门当前(qián)并未明确具体(tǐ)的中介费率，偶数有负数吗数，偶数有负数吗偶数组成的集合描述法中介机(jī)构仅需(xū)在(zài)服务过程中对(duì)收费标(biāo)准(zhǔn)进行明(míng)码(mǎ)标价即可。而(ér)房(fáng)地(dì)产经纪服务机构在具体收(shōu)取过程中，会结合房屋(wū)价值及工资标准，综合(hé)计算(suàn)出合适的(de)中介费(fèi)率。”张大(dà)伟补(bǔ)充道。

　　对(duì)于明码(mǎ)标(biāo)价问(wèn)题，两(liǎng)部门(mén)在(zài)此次意见中(zhōng)提及，房(fáng)地产经(jīng)纪机(jī)构(gòu)应(yīng)当在(zài)经(jīng)营门店、网站(zhàn)、客(kè)户端等场所或渠道，公示(shì)服务项目、服务内容和收费标准(zhǔn)，不得混合(hé)标价和捆绑收费。房地产经纪(jì)机(jī)构提供的基本服务和延伸服务，应当分别(bié)明确服务项目和(hé)收费标(biāo)准。房地产经纪机构收费前应当向交易当事人出具收费清单(dān)，列明收费(fèi)标准、收(shōu)费金额，由当事人签字确认。

　　另(lìng)外，对收(shōu)费(fèi)明显高于市场平均水平的房地(dì)产(chǎn)经纪机构，住房和城(chéng)乡建设部(bù)门将(jiāng)会同市场监管等部门采取约(yuē)谈等综(zōng)合措施进行重(zhòng)点监管。市场监(jiān)管部门会同有(yǒu)关部门依(yī)法查(chá)处(chù)不按规定明码标价(jià)、操(cāo)纵经纪服务收费等违反价(jià)格和反垄(lǒng)断法律法规的行为。对房地产经纪(jì)机构相关违法违规信息，市场监管(guǎn)部门要依法依规(guī)纳入(rù)国家(jiā)企业信用信息公(gōng)示系(xì)统。

　　房屋中介费要(yào)降了？

　　鼓励按照成交价(jià)格越高、服务(wù)费率越(yuè)低(dī)的原(yuán)则实行分档定(dìng)价，是(shì)否(fǒu)意(yì)味着，未来豪宅的中介(jiè)费有望大幅降低(dī)？

　　中原地产华(huá)南区(qū)总裁兼深圳中原总经理郑叔伦称，住建部发文鼓(gǔ)励按(àn)照成交价格越高、服务费率越低的原则(zé)实行(xíng)分档定价，合理降(jiàng)低住房买卖和(hé)租赁经(jīng)纪服务费(fèi)用，主要(yào)还是(shì)规范行业，打击(jī)收费过高(gāo)的经纪(jì)机构，但对市场影(yǐng)响有限(xiàn)，“以深圳为例(lì)，深圳(zhèn)市场(chǎng)豪宅和普(pǔ)宅本(běn)来收费就不同，各家(jiā)收费普遍在合理范围内，加上经纪服务费用对市场的影响不大。”

　　张大伟(wěi)指(zhǐ)出(chū)，由于当前两部门提出(chū)的意见仅为鼓励性质，即只(zhǐ)是纲(gāng)领性(xìng)文件(jiàn)而非规定，未来如何具体(tǐ)认(rèn)定其中的细则，还需要看各城市落地执行情况。

　　不(bù)过，张大伟表(biǎo)示，“从目前市场看，经纪(jì)服务领域的调整(zhěng)改善、规范(fàn)化，有利于行业健(jiàn)康发(fā)展。同时，由于二手房很多房源(yuán)在产权方面有(yǒu)瑕疵，如产(chǎn)权抵押、不同税费等都可能对交易产生影响(xiǎng)，这对房地产经纪服务(wù)行业(yè)的专业性(xìng)提(tí)出更高的(de)要(yào)求。”

　　58安居客研究院研究总监陆骑麟(lín)指出，在二手(shǒu)房买卖(mài)过程中，原本(běn)应该由(yóu)上下家各支付(fù)一半的中(zhōng)介费，但(dàn)在一些热点城市(shì)的(de)二手房交易过程中，往往会有这样的(de)情形，因部分购房者(zhě)处于弱势(shì)地(dì)位，从(cóng)而(ér)会(huì)出现(xiàn)中介(jiè)费及税(shuì)费均由购房者来(lái)承担。即使(shǐ)一些房东愿意承担中介费(fèi)，这部分费用(yòng)也可能通过(guò)转嫁的(de)方式(shì)，在房价中有所体现。

　　“上家(jiā)把(bǎ)中介(jiè)费转嫁给下家，市场这种所谓‘约(yuē)定(dìng)俗成’的情况(kuàng)，一些房产中(zhōng)介公司将其视为向购房者单边收费的行为。部分中介公司可能会利用(yòng)其支配地位，在(zài)原先(xiān)经纪(jì)服务收费的基础(chǔ)上，再次(cì)向房东收取费用，而这(zhè)部分费用，房(fáng)东往往会将(jiāng)其转再(zài)次转嫁给购房(fáng)者，这实际上相当于变相推高了房价。两部(bù)门(mén)提出(chū)严(yán)禁操纵经(jīng)纪服务收费(fèi)，不(bù)仅有(yǒu)利于(yú)提(tí)高(gāo)交易中操作的透明度，也有利(lì)于房价(jià)的(de)稳定。”陆骑麟称。

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