文(wén)：任泽平团队(duì)　　

　　导读

　　是(shì)该取消(xiāo)预售制了。 1月17日召开的全国(guó)住房和城乡建设工作会议提出“有条件的(de)可以进行现房销售”，不足一(yī)个(gè)月时间，已有山东、安徽、河南(nán)、四川、广东(dōng)等地(dì)明确表(biǎo)态，试点现房(fáng)销售。

　　1、是该取消商品房预售制了，用你的钱，建(jiàn)你(nǐ)的房(fáng)子，还烂(làn)尾(wěi)了(le)，这是对购(gòu)房(fáng)者的(de)不公(gōng)平。以后谁(shuí)有钱(qián)谁建房，没钱没(méi)实力(lì)的别(bié)建了，不(bù)能(néng)把(bǎ)包袱甩(shuǎi)给(gěi)老百姓(xìng)和社会(huì)，这(zhè)是房地产从大开(kāi)发时代步入高质量发展阶段的必然趋势，也是对(duì)购房老(lǎo)百(bǎi)姓的最大保护(hù)。98年房改(gǎi)时，全国缺房子，开发商(shāng)缺钱，预售制是权宜之计，现(xiàn)在全国(guó)套(tào)户比超(chāo)过1，从(cóng)大开发进入存量时代，对购(gòu)房(fáng)民众不公平的预售(shòu)制(zhì)已经过时了，该取消(xiāo)了(le)，改为现房销售。以后一手交(jiāo)钱，一手交(jiāo)房(fáng)，天经地义。当(dāng)然二(èr)次房改是个(gè)技术活，兼顾化解停贷(dài)、复(fù)工(gōng)保交楼、重组(zǔ)房企债务、恢(huī)复(fù)市(shì)场(chǎng)信心以及长效机制，长效机制四大(dà)关键是推动城市群战略、人地挂钩、金(jīn)融(róng)中性稳定和房地(dì)产税。如果按照(zhào)经济规律办事，中国一定能实现房(fáng)地产软着陆(lù)和长期平(píng)稳健(jiàn)康发展，跨过这(zhè)道关，解好这道世界难题。

　　2、为什么(me)要(yào)取(qǔ)消预售制、改为现房销售？大(dà)家想想，绝大部分(fēn)商品是一手交钱一(yī)手交(jiāo)货，预(yù)售制是对购买者的(de)单方面不(bù)公(gōng)平制(zhì)度，购房老百姓(xìng)几乎承担了所有(yǒu)商品不能交(jiāo)付的风险(xiǎn)。从个人层(céng)面看，预(yù)售制对购房者非常不公平，比如，交房等待(dài)期一(yī)般为两(liǎng)年，在此期(qī)间，购房者不仅承担银行利息，还(hái)要承(chéng)担延(yán)迟交房(fáng)、房屋(wū)质量(liàng)、房产证延期办理(lǐ)甚至不能交房的风险。从行业层面看，预售制(zhì)助(zhù)推部分房企过度(dù)举债、高杠杆扩(kuò)张，若遇(yù)到下行(xíng)周期，会引发资(zī)金链断裂(liè)、项目(mù)搁(gē)置等系列风险。取消(xiāo)预售制，改为(wèi)现房销售，这样有助(zhù)于落实中(zhōng)央房住不炒精神(shén)、有助于保障(zhàng)购房老百姓权益、有助于房(fáng)企稳健发(fā)展，一(yī)举(jǔ)多得(dé)，谋划长远。

　　3、为(wèi)什么建议取(qǔ)消预售制度？预售制度怎(zěn)么来的？国外(wài)什么(me)情况(kuàng)？简单(dān)科(kē)普一(yī)下(xià)：商品房预售最早源于中国香港(gǎng)，俗称卖楼(lóu)花，卖期房，是一种开(kāi)发商放(fàng)杠杆的方式(shì)。98年房改，由(yóu)于商品房短缺，房企缺资金，借鉴中(zhōng)国香港，引入了商品房预售制度。其实，当前世界(jiè)不少国家(jiā)存(cún)在预售(shòu)制。但是，重点来了！发达国家一般有严格的监管保障措(cuò)施，开发(fā)商在项(xiàng)目获得(dé)政(zhèng)府批准后才(cái)可(kě)以开始销售，买家在(zài)购买期(qī)房(fáng)后并非(fēi)像中(zhōng)国一样在支付完首付款(kuǎn)后从银(yín)行一次性(xìng)贷款(kuǎn)支付剩余(yú)全部房(fáng)款，而是根据开发(fā)商工(gōng)程进(jìn)度在完全交(jiāo)房前进行分期支付。所以，预售制度是(shì)需要(yào)严(yán)格的资金监管、分(fēn)期(qī)支付以及(jí)违(wéi)约处罚措施作为保障的，如果没有这些保障措施，一(yī)定会触发风险(xiǎn)，对(duì)购房民众不公平，所以不如(rú)借机取消预售制度(dù)，以后改为(wèi)现房销售。客观讲(jiǎng)预(yù)售制度(dù)有(yǒu)一定历史阶(jiē)段性，现在中国住房进入存量(liàng)时代，取消预售(shòu)制度有助于(yú)降负债降杠杆，不再把(bǎ)烂尾风险甩给老百姓(xìng)和(hé)社会(huì)，当然这需要配(pèi)套房企(qǐ)债务(wù)重组、复工保交楼(lóu)、恢复市(shì)场信心和房地产(chǎn)长效机制。这是(shì)个技术活，只(zhǐ)要坚(jiān)持(chí)市场化改革(gé)，中(zhōng)国一(yī)定能化(huà)解这(zhè)个难题(tí)，让房地产回(huí)归实体经济和居住(zhù)属性(xìng)，安居乐业。

　　4、简单讲，如果(guǒ)取消(xiāo)预售制，改为现房销售，开发商(shāng)将拼的不是(shì)五花八门、眼花缭乱、不知道能不能兑(duì)现的营销手段(duàn)，而是(shì)所(suǒ)见即(jí)所(suǒ)得的过(guò)硬的产(chǎn)品质量和诚信，这才(cái)是对购房民众(zhòng)的最根本最(zuì)实质的保障，这样将极大的提升开发商的(de)建筑质(zhì)量，实现良(liáng)币驱逐劣币(bì)。所有商(shāng)业的本(běn)质是向善，是以客户为(wèi)中心，房地产也不能(néng)例外，老(lǎo)百姓(xìng)买房子是(shì)天(tiān)大的事，烂尾毁三代，好房(fáng)幸福(fú)一家人。从(cóng)这个角度，取(qǔ)消(xiāo)预售(shòu)制、实施现(xiàn)房销售是实(shí)现老百姓安居(jū)乐业、社会长治久安、行(xíng)业企业(yè)健康发展(zhǎn)的重大(dà)措施。在当前的情况(kuàng)下，取消预售制要结合稳楼市、房(fáng)地产软着(zhe)陆、打(dǎ)通(tōng)金(jīn)融(róng)支持当期三好生(shēng)、新模式等综合施(shī)策。

　　作(zuò)者十年前在国务院发展研究中心参与财税改革方案研究时，对预售制、房(fáng)地产(chǎn)税(shuì)、人地挂(guà)钩(gōu)、金融稳定、房企杠杆率(lǜ)等进(jìn)行过长期系统的专(zhuān)项研(yán)究。（参考后来(lái)形成的专著《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地(dì)商(shāng)品房预售制的前(qián)世今生

　　1.1 起源：分层(céng)销售+“按揭(jiē)”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　1.2 住房需(xū)求大、供给量少，引进“卖(mài)楼花”模(mó)式，形成(chéng)“中国内(nèi)地(dì)版预售制”

　　1.3 预售制推动城市化进程，但背后潜藏的风险(xiǎn)确实存在

　　2 国际(jì)经验

　　2.1 美(měi)国(guó)：交付前预售资金(jīn)第三(sān)方全程监管(guǎn)，交付时开发商凭验收凭证(zhèng)取得房款

　　2.2 德国：可(kě)零首(shǒu)付(fù)购房，提供期(qī)房烂(làn)尾险

　　2.3 英国(guó)：10％定(dìng)金(jīn)保险(xiǎn)保护(hù)机制(zhì)，55％-80％房款交(jiāo)房时支付

　　2.4 日本(běn)：为规范期(qī)房交易立法，设置期房预付(fù)款保全措施(shī)

　　2.5 新(xīn)加坡：买方资金由银行监管(guǎn)，享(xiǎng)1年保修期(qī)后付尾款

　　3 启示

　　正文(wén)

　　1 中国内地商品房预售(shòu)制(zhì)的前世今生(shēng)

　　1.1 起源：分层销售+“按(àn)揭”，霍英东创造“卖(mài)楼花”模式

　　二十世纪(jì)五十年代(dài)在中(zhōng)国香港，楼宇出(chū)租是地产行业盛行(xíng)的方(fāng)式(shì)，但有着转让难(nán)、出(chū)租资(zī)金周转期长等问题，分层销售孕(yùn)育而生。20世纪50年代，中国香港还未推行公(gōng)共房屋制(zhì)度，许多人(rén)栖(qī)身(shēn)于木屋(wū)或者其他临时住宅，住(zhù)房(fáng)的需求是(shì)相当高，不(bù)过(guò)大多数居民的储蓄(xù)很少。当时(shí)楼宇买(mǎi)卖多数以一(yī)整栋楼为单位，需(xū)要雄(xióng)厚(hòu)的资金实(shí)力才(cái)能购(gòu)买。虽(suī)然楼(lóu)宇出租是中国香(xiāng)港地产行业盛行的方(fāng)式，但有着转让难、出租(zū)资金(jīn)周转期长等问题。针对这一系(xì)列问题，不少(shǎo)地产商开始探求新的方式，如把(bǎ)楼宇契约切开，即(jí)“分(fēn)契”，然后将(jiāng)楼宇分(fēn)层出(chū)售。这(zhè)模式一经推行(xíng)，购买楼(lóu)宇的市民数量有(yǒu)所增(zēng)加，开发商资(zī)金(jīn)周转加快。

　　在分层出售的基础上，将“按揭”模式引入房地产(chǎn)销售，霍(huò)英东创造“卖楼花”模式。1953年底(dǐ)霍英东创办(bàn)立信置业有限公司，凭借商业直觉(jué)和(hé)多年(nián)经(jīng)营杂(zá)货铺(pù)、海上驳运业务的经验，对于(yú)商品流通、资金周转有着独到的见(jiàn)解，在(zài)努力(lì)寻求方法加快自身(shēn)资金周转(zhuǎn)。当时(shí)其在购下九龙的一(yī)块(kuài)地盘后(hòu)，除了分层出售、还(hái)印发售楼说(shuō)明(míng)书，上(shàng)有文字(zì)详尽说明楼宇的(de)地势环境(jìng)、建筑(zhù)材料、分层价格、订(dìng)购方(fāng)法等。此外，“卖(mài)楼花(huā)”是另外一(yī)个亮点，即先收取买(mǎi)家的订(dìng)金，采用类似租金的分(fēn)期付(fù)款形式，等新楼落成时(shí)，收齐买家的钱(qián)，买家就(jiù)拥有了(le)自己的房产。这(zhè)种方式减轻了民众购房的资(zī)金(jīn)压(yā)力，加速了房(fáng)屋(wū)的建造和销售，也解决了制造商的资金问题，降(jiàng)低投(tóu)资风险，在当时可谓是“双赢”的举措。“预售楼(lóu)花+分(fēn)期付款”的销(xiāo)售模式成为(wèi)当(dāng)时中国香港房地(dì)产(chǎn)市场的一大特色，纵观中国香港(gǎng)房(fáng)地产市场的(de)改革，“卖楼花”模(mó)式高效率地(dì)解决了核心的(de)住房供(gōng)不应求的问题，使房市发展进(jìn)入新阶段。

　　预(yù)售楼花(huā)模(mó)式(shì)推动了中国香港楼市几十年繁荣，但期间也出现过“烂尾楼”的情况，但监管部(bù)门不断完(wán)善、规范化，建立健全(quán)的监管机制(zhì)，促(cù)进市场健康发展。例如，1960年，位于大角咀的一个(gè)楼盘(pán)因(yīn)建筑费用超支停工，出现“烂尾”情况。在1961年后(hòu)，中国香港管(guǎn)理部门提升了对于预售楼花(huā)制度的(de)监管，即要求开发商在预售前，确保地价款已经(jīng)全(quán)部支付，还要证明自身有资(zī)金(jīn)等能力把项目完成，资金(jīn)需放入律师(shī)所托管，支取时(shí)需(xū)律所和(hé)建筑(zhù)师的核准。为了防(fáng)止开发(fā)商、律所、建筑师等造假，套取监管(guǎn)账(zhàng)户资金(jīn)，中(zhōng)国香港要求律师(shī)行在银行开设的信(xìn)托账户（监管账户）、开发商操(cāo)作等采取全透明(míng)化机制，且银行的(de)责任上(shàng)升，如出现房屋“烂尾(wěi)”情况(kuàng)，银行将成最大风险方，后续需自(zì)身推动项目完工。随着(zhe)监管(guǎn)体系逐步完善，出现“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住(zhù)房需求大、供给(gěi)量少，引进“卖楼花”模式，形成“中国内地版预售制”

　　二十(shí)世(shì)纪(jì)九十年(nián)代，中(zhōng)国(guó)内地面临住房需求大和(hé)供给量(liàng)短缺问题，引入(rù)“卖(mài)楼(lóu)花”制度。建国以来，中国内地优先发(fā)展重工业，强调基础建设(shè)，这一(yī)导向(xiàng)使前期发展工(gōng)业化的进程大(dà)于城市化进程，唯有解决(jué)住房基础等城市化(huà)配套(tào)问题，才(cái)能进一步推(tuī)进城市(shì)化。但(dàn)当时推行的(de)是“统一(yī)管理，统(tǒng)一分配，以租养房”的福(fú)利分房(fáng)制度，住房市场发展起步较晚、增速较(jiào)慢，福利分房制度也出现了(le)分配(pèi)不公、效率低(dī)、配套差等问题，因此福利分房制(zhì)度(dù)不(bù)再适用于当时(shí)的(de)国情。叠加房地产市场(chǎng)面(miàn)临商品房的需求量(liàng)大，而社会缺少(shǎo)大(dà)型(xíng)房(fáng)地产开发商，商品(pǐn)房供应(yīng)量小的(de)困(kùn)境，此时引入中国(guó)香港的“卖(mài)楼花(huā)”模(mó)式无(wú)疑是对内(nèi)地房地产市场的一(yī)针强(qiáng)心剂。从1994年起(qǐ)，中国内地逐步引进(jìn)中国(guó)香(xiāng)港预(yù)售商品房制(zhì)度，先(xiān)后出台多项文件，大力支持国(guó)内房(fáng)地产市场改革。例(lì)如，1998年(nián)，国务院(yuàn)出台(tái)《关于进一步深(shēn)化城镇住(zhù)房制度(dù)改革(gé)，加快住房建设的通知》文件，决定停止住房无偿实物(wù)分(fēn)配，逐步(bù)实(shí)行住(zhù)房(fáng)分配(pèi)货币化、住房(fáng)供给商品化、社会化(huà)的(de)住房(fáng)新(xīn)体制，从计划经济下的福利分房(fáng)转向市场(chǎng)经济的商品房。房地(dì)产市场采用(yòng)预售(shòu)制，允许开(kāi)发商(shāng)卖(mài)期房，解决(jué)了(le)房企缺(quē)少资金和开发时(shí)间周期长的(de)两(liǎng)大难题，开发商(shāng)以预售款撬动(dòng)下一个(gè)项目的开发(fā)，形成滚(gǔn)动开(kāi)发模(mó)式，住(zhù)房供应速度(dù)加快。自此中国内地(dì)开始(shǐ)房改货币化，中国人民银行等多方迅速出台相关的信贷政策(cè)，支持购房者，极大作用推动了房地产市场的发展。

　　引(yǐn)入中国(guó)香港“卖楼(lóu)花(huā)”模式(shì)后，经调整(zhěng)形成契合中(zhōng)国(guó)内(nèi)地的商品房预(yù)售制度(dù)。预售(shòu)制的初衷(zhōng)是为了缓解房(fáng)企资金压力，加快城镇住房建设。具体来(lái)说，是(shì)指房地产(chǎn)开发企业(yè)将正在建设中的房屋预先(xiān)出售给购(gòu)房者(zhě)，由购房(fáng)者支付定金或(huò)房款的行(xíng)为。区别于中国香(xiāng)港，在中国内(nèi)地实践过程(chéng)中(zhōng)，商品房预售流程为：房地产开(kāi)发(fā)商办(bàn)理预售(shòu)许可证-签订商(shāng)品房买卖(mài)合同-进(jìn)行备(bèi)案(àn)登记和预(yù)告登(dēng)记-交付房屋。在购房过程中(zhōng)，购房者(zhě)需要一(yī)次性付清首付款，并采用(yòng)银行贷(dài)款的形式一次性付清剩余房款，换言之(zhī)，房屋未建成，开(kāi)发商可能已拿到了全部购房(fáng)款，这(zhè)点与中国(guó)香港的按照工程进度付款(kuǎn)有所不同。对中国内地的(de)开(kāi)发商而言，预售(shòu)制商品(pǐn)房也开(kāi)启了高周(zhōu)转(zhuǎn)、高杠(gāng)杆(gān)的(de)运作模式。

　　1.3预售制推(tuī)动(dòng)城市化进程，但背后潜(qián)藏的风险(xiǎn)确(què)实(shí)存在

　　作为中国内地商品房销售的最主要方式(shì)，预售(shòu)制极(jí)大缩短(duǎn)房企现金回笼周期，同时增加市场(chǎng)商(shāng)品房供应，推(tuī)动了城(chéng)镇化发展进程。预(yù)售制在过(guò)去(qù)20多年对中(zhōng)国内地房(fáng)地产市场的(de)稳步发展起到了重要作用(yòng)，不仅解(jiě)决了房(fáng)地产(chǎn)市场快速发(fā)展(zhǎn)阶段的(de)资金需(xū)求，也提高了居民(mín)居住水平，中国内地城(chéng)镇居(jū)民从筒子楼住(zhù)到(dào)住宅小区，从(cóng)全民蜗居到基(jī)本适居，住房事(shì)业取(qǔ)得巨(jù)大(dà)进步(bù)，数十(shí)年时间走完发达国家(jiā)几百年城镇(zhèn)化(huà)路程。改革(gé)开放以(yǐ)来(lái)，城镇(zhèn)化进程进入快(kuài)速发(fā)展时期。1978-2021年(nián)，城镇(zhèn)人(rén)口由1.7亿(yì)人增长至9.1亿(yì)人(rén)，43年间(jiān)增长(zhǎng)4.4倍；1981-2020年，全国城市建(jiàn)成(chéng)区(qū)面积由7438平方(fāng)公里增长至60721平(píng)方公里，增长7.2倍。根(gēn)据(jù)我(wǒ)们发布的《中(zhōng)国住房存量报(bào)告(gào)：2021》测算，1978-2020年中(zhōng)国内(nèi)地城镇住宅存量从(cóng)不(bù)到(dào)14亿平增至313.2亿(yì)平，城镇人均住房建(jiàn)筑面积(jī)从8.1平方米增至34.7平方米，城镇住(zhù)房套(tào)数从约(yuē)3100万套增至3.63亿套，套户比从(cóng)0.8增至1.09。预(yù)售制在(zài)当前(qián)已成为中(zhōng)国内地商品房销售最主要方式，2005年(nián)中国(guó)内地商品住宅期房(fáng)销售面积(jī)占总销售面积(jī)的比重为63％，而2021年期房累计(jì)销售面积达15.6亿平(píng)，比重上升至87％。

　　预售制也推动了(le)中国内地房地产行业的(de)发(fā)展。中国(guó)内地(dì)房地(dì)产历经二十(shí)多年长周期(qī)繁荣(róng)，行业各项指标(biāo)大幅增长。1999-2021年，房屋新开工面积从2.2亿平增至(zhì)19.9亿平，累计上涨8.2倍，年(nián)复(fù)合增速10.6％。房地(dì)产(chǎn)开(kāi)发投资完(wán)成额(é)从0.4万亿元增(zēng)至14.8万亿元，累计上涨(zhǎng)35.8倍，年复合增速17.8％。商(shāng)品房销(xiāo)售面积和销(xiāo)售(shòu)金额分别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万(wàn)亿元增(zēng)至18.2万亿元(yuán)，累计上涨11.3、65.3倍，年(nián)复(fù)合增(zēng)速12.1％、21％。伴随(suí)房(fáng)地(dì)产(chǎn)业的快速发(fā)展，房地(dì)产企业从无(wú)到有、从(cóng)国企先行(xíng)到民(mín)企崛(jué)起(qǐ)，队伍逐渐壮(zhuàng)大。2018年，房地产企业(yè)数量达9.8万个(gè)，比1998年(nián)的(de)2.4万个增(zēng)长(zhǎng)3.1倍。

　　二十(shí)年来房(fáng)地产也成(chéng)为拉动中(zhōng)国内地经济高(gāo)增长的火车头。

　　1）从经(jīng)济增长渠道，房地产(chǎn)带(dài)动的上(shàng)下游产业链(liàn)特别长，高达50多个(gè)行业。2020年房地产及其产业链占GDP的(de)17.2％（完全贡(gòng)献），其中(zhōng)房地产业增(zēng)加值占GDP的7.3％（直接贡献），房地(dì)产(chǎn)带动产业链占GDP的9.9％（间接贡献），其(qí)中房(fáng)地产对(duì)金融、批发、建材(cái)的带动最为明显。

　　2）从投(tóu)资渠道，2020年房地产完全(quán)拉动的投资占全社会(huì)固(gù)定资(zī)产(chǎn)投(tóu)资(zī)的51.5％，其(qí)中，房地产开发投资占(zhàn)固(gù)定资产投资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地产(chǎn)贷款占银行各项贷款余额的比重看，2021年12月为27.07％，如果加(jiā)上信托(tuō)等通道(dào)业务，占比超(chāo)过三分之一(yī)。从(cóng)房地产融(róng)资存(cún)量占(zhàn)社融存量比重看，2021年12月占(zhàn)比为18.76％。如果房企大面积违约，将导(dǎo)致银行不良率(lǜ)大(dà)幅上升。

　　4）从居民财富效应渠道，根据(jù)我们的《中国住房市值(zhí)测算报告》，2020年中(zhōng)国住房市值为62.6万亿(yì)美(měi)元，大于美国的33.6万亿美(měi)元、日本的10.8万(wàn)亿美元、英(yīng)法德三国合计的(de)31.5万(wàn)亿美元。从住房市值占股债房市值的比例(lì)看，2020年中(zhōng)国为66.6％，高于美(měi)国的(de)27％、日本的37％、英国的49％、法国(guó)的56％、德国的64％。中国(guó)住房市值(zhí)与股债房(fáng)市值的比例较高，主要是因为(wèi)住房市值高(gāo)，以及中国(guó)资本(běn)市(shì)场发育尚不成(chéng)熟，直(zhí)接融资比例较(jiào)低，股票(piào)、债券市值较低，居(jū)民投资渠道缺乏。

　　不可否(fǒu)认，预售制背后潜藏的风险(xiǎn)确实(shí)存(cún)在，当前的负面(miàn)效应(yīng)愈(yù)发凸(tū)显。

　　从个人层面(miàn)看，绝大部分(fēn)商品是(shì)一手交钱一手(shǒu)交货，预售(shòu)制是对(duì)购买者的单(dān)方(fāng)面不公(gōng)平制(zhì)度，购房老百姓几乎承(chéng)担了(le)所有商品不能交付的风险。比如，交(jiāo)房等待期一般为两(liǎng)年，在此期间，购房者不仅(jǐn)承担(dān)银行利息，还要承担延迟交(jiāo)房、“一房二卖(mài)”、房(fáng)屋质量、房产证延期办(bàn)理甚至不能交房等风险(xiǎn)。另外(wài)，购房(fáng)者(zhě)和(hé)开发商之间的(de)购(gòu)房合同、购(gòu)房者(zhě)和银行(xíng)的(de)按揭贷款合同是两个独立的合同(tóng)关(guān)系，如(rú)果开发商发生违约，购房者只(zhǐ)能根据(jù)购房合同向开(kāi)发(fā)商主(zhǔ)张(zhāng)权力，但依旧(jiù)需(xū)要根据按揭(jiē)贷款合同(tóng)按时向银行进行贷款偿还，因此购(gòu)房者承担的(de)风(fēng)险较(jiào)大。

　　从行业(yè)层面看，预售制助推部(bù)分房企过度(dù)举债、高(gāo)杠(gāng)杆扩张，资金若遇到下行周期(qī)，会引发资金链断裂(liè)、项目(mù)搁置(zhì)等系列风险，进(jìn)行影响自(zì)身信用和购房者对行业的(de)信心。

　　从金融层(céng)面看(kàn)，银行(xíng)作为按揭(jiē)贷款的发(fā)放方(fāng)，一(yī)旦房企因为市场波动或经营不(bù)善(shàn)，出现资金(jīn)链断(duàn)裂(liè)等一系列问题，导致“烂(làn)尾”等情况，而房企通(tōng)过(guò)与(yǔ)购房者签订的预售合同和按揭(jiē)合同，已经从银行获得房款，如果购房者丧失(shī)还款(kuǎn)能力或短期不能(néng)还款(kuǎn)等，则风险完全由银(yín)行承担，银行(xíng)将面临较大的(de)坏账压力(lì)。

　　从(cóng)监管角度看，购房者的预售监管(guǎn)资金去哪(nǎ)了？楼(lóu)盘“烂尾”，归根(gēn)结(jié)底两个(gè)字那就(jiù)是“没(méi)钱(qián)”，即没(méi)钱付工程(chéng)款。在2004版(bǎn)的《城(chéng)市商品房预(yù)售管理(lǐ)办法》中明确规(guī)定了开发企业(yè)预(yù)售商品(pǐn)房所得款项应(yīng)当(dāng)用于(yú)有关(guān)的工程建(jiàn)设，商品房预售款监(jiān)管的具体办法，由(yóu)房地产(chǎn)管理部(bù)门(mén)制定。但多年以来全国并没(méi)有(yǒu)统(tǒng)一的预(yù)售资金(jīn)监管(guǎn)规定，各(gè)地实行“一(yī)城一策”。例如，太(tài)原(yuán)、昆明、重庆、长沙等城市重点监管(guǎn)资金比例(lì)为总预售款的15-40％左右，郑州、福州、合(hé)肥(féi)等(děng)城市则按照项目(mù)的(de)建(jiàn)安成本乘以建筑面积或者(zhě)项目工程总额(é)报价计算重点资金。而事实是，不(bù)少购房款未(wèi)进入监(jiān)管账户、或进入监管账户后被(bèi)挪用，导致楼盘没有资金继续建设。收楼遥遥无(wú)期，月供却被迫继续还款。那么，监管账户资金如(rú)何被挪走的？实(shí)际(jì)上(shàng)，在过去房地产(chǎn)大开发时(shí)代的高周(zhōu)转背景(jǐng)下，抽调(diào)预售款监管账户资金，是行(xíng)业(yè)“潜规则”。比如工程总承包方，以(yǐ)工程建设名义，获得监管(guǎn)账(zhàng)户(hù)拨(bō)付资金，再(zài)由工程方将资金转给房(fáng)企，而(ér)拨付的工(gōng)程款，远(yuǎn)超工(gōng)程进度(dù)所需。通过这些方式套取的资金，在房企各地项目间流动(dòng)，变相加(jiā)杠(gāng)杆(gān)，这样做提供了(le)资金流动性，房企抽调资(zī)金统筹拿地、还款和楼盘建设(shè)，形成一种资金(jīn)循环(huán)高周转模式，但一定程度(dù)上把风险甩给了购房(fáng)者。

　　2 国际(jì)经验

　　整体来说，国外商(shāng)品房预(yù)售(shòu)制(zhì)度(dù)呈现以下特点：

　　1）预付款(kuǎn)保护(hù)：对于购(gòu)房者预付资金(jīn)，一般设有定金或预付款(kuǎn)保护机制，如(rú)英国(guó)、日本；

　　2）预付款比重：要(yào)求购房者支付的预付款比例(lì)相对较低，绝大部(bù)分房(fáng)款在房屋交付后开始(shǐ)支付；

　　3）预付款支付方式：预付款(kuǎn)一般以定金(jīn)方式支付，或(huò)按工程(chéng)进(jìn)度(dù)分期支(zhī)付，或二者结(jié)合；

　　4）按揭(jiē)贷款方式：一般采(cǎi)用两种方式发放按揭贷款，一是按工程进度付(fù)款(kuǎn)，按揭贷款按照(zhào)工程(chéng)进度逐(zhú)渐(jiàn)发放，购房者开(kāi)始月供(gōng)；二是房(fáng)屋交付后发(fā)放按揭贷款；

　　5）房屋烂尾保护：为预售商(shāng)品(pǐn)房(fáng)提供期(qī)房烂(làn)尾保险，在商品房(fáng)出(chū)现重大延(yán)期或重大缺陷时(shí)，保障购房者(zhě)权益；

　　6）房屋交(jiāo)付保护：房屋交付(fù)质量的保障有两种方式，一是期房(fáng)由(yóu)政府或第三方验收合格(gé)并提供(gōng)验(yàn)收凭证后，开(kāi)发商凭验收凭证取得购房者支(zhī)付的(de)房款。二是开发商为购房者提(tí)供一定(dìng)的保修期，通常1-5年(nián)，保修(xiū)期满(mǎn)，购房(fáng)者支付尾款。

　　2.1 美国：交付(fù)前预售资金第三方全程(chéng)监管，交付时开发商(shāng)凭(píng)验收凭证(zhèng)取得(dé)房(fáng)款

　　美国期房定金一定期限内无(wú)条件(jiàn)返还(hái)，最(zuì)低首付比例为3.5％，交房前仅支付首付，其余房(fáng)款(kuǎn)交付(fù)后按揭还款，交付前资金由第三(sān)方全(quán)程监(jiān)管，交付时(shí)开发商(shāng)凭验收凭证取得房款。

　　定金及首付环节，定(dìng)金比例一般(bān)为房款的1％-5％，首付比例(lì)最低可低(dī)于(yú)3.5％，根据(jù)美国官方数据，2021年美国平(píng)均首付(fù)比例为12％。

　　余款支付方面，除(chú)定金或首付外，购房者在房屋交(jiāo)付(fù)后通(tōng)过按揭(jiē)贷款支付剩余房款。

　　资金监管方面，美国为防(fáng)止开发商挪用资金，购房者(zhě)的定(dìng)金及首付款(kuǎn)由第三(sān)方公证行或产(chǎn)权保险(xiǎn)公司的信(xìn)托账户监管。如果开发商倒闭导致楼盘烂尾，购房者资(zī)金可通过申请仲裁取回，且不承担任何责任与损失。而开发商(shāng)在房屋建设过程中的资金(jīn)全部来自银(yín)行，银行根据工程进度向开发商提供一定比例(lì)的贷款，由于开发(fā)商挪用资金直接损害(hài)银行利(lì)益(yì)，银行有(yǒu)充分动(dòng)机监管开发商(shāng)施工进度。开发商(shāng)在房屋交付(fù)时需取(qǔ)得由政府相关部门经审查(chá)后发放的(de)验收凭证，通过验(yàn)收凭(píng)证向银行(xíng)得(dé)到(dào)购房者(zhě)支(zhī)付的房款。

　　2.2 德国：可零首付(fù)购房，提供期房烂(làn)尾险(xiǎn)

　　德国期房可零首付购(gòu)房(fáng)，房款(kuǎn)按建造(zào)工期进度支付，按揭按工期(qī)放款后还贷，房贷利(lì)率采用固(gù)定(dìng)利率(lǜ)，开发商或购房者可购(gòu)买期房烂尾保险。

　　预(yù)售门槛方面，德国开发(fā)商在(zài)项目获批(pī)后(hòu)即可预售房(fáng)屋。签(qiān)署购房合同前(qián)，购房(fáng)者需支付约2000欧的定金并进行(xíng)预约公证，签订合同后定金(jīn)退还。如由于任何原因不能购买(mǎi)，定金按照德国法律(lǜ)全部退还。

　　签署购房合(hé)同后，购(gòu)房者需支付公证费和土地交易税，分别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含(hán)在购(gòu)房款(kuǎn)中，属于(yú)购房(fáng)附加费。

　　首付方面，德国没有规定最低首付(fù)比例，可零首付购房。

　　余款方面，德国也采取按(àn)工期(qī)支付房(fáng)款(kuǎn)的(de)制度(dù)，一般分7笔进行支付，具体支付节点(diǎn)、比(bǐ)例因(yīn)项目(mù)而(ér)异。一般来说，支付节点可分为公(gōng)证后(hòu)、主体完工(gōng)、内部水暖电路完工、窗户玻(bō)璃完(wán)工、室内清洁及(jí)墙面完工、地(dì)板完工、全部完(wán)工，支付比例可能(néng)是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭方面，购房者(zhě)可在支付房款前(qián)申(shēn)请房贷，房贷(dài)利率(lǜ)采(cǎi)用固定(dìng)利率，银(yín)行按施工节奏分多(duō)次发放贷款，每笔贷(dài)款给予购房者一定使用期(qī)限，期(qī)限结(jié)束后(hòu)，购房者开(kāi)始还(hái)贷(dài)。

　　保险方面，德国保险(xiǎn)公司针对(duì)期房设计了两种保险，保险的(de)功能是当房(fáng)屋出现(xiàn)重大(dà)延(yán)期或重大缺陷时，保险公司保(bǎo)证开发商赔偿或修(xiū)复，开发(fā)商破产，由保险公司(sī)负责相应赔(péi)偿。保险由开(kāi)发商(shāng)或购房者(zhě)购买。

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保险保护(hù)机制，55％-80％房款交房时支付(fù)

　　英国预售制设有10％定金保险保护机制，交房前付款比例仅20％-45％，资金由买卖双方律(lǜ)师(shī)严格监管(guǎn)。

　　订(dìng)立合同前，买卖双方均有一名(míng)律师，负责(zé)沟通期(qī)房交易中的房产(chǎn)、资金、合同(tóng)等(děng)各个环节，各环节内容确认无误后签订首付交换合同(tóng)。

　　定金方面，英(yīng)国设(shè)置了10％定金保险保(bǎo)护(hù)机(jī)制(zhì)，当开发商出现财务(wù)、经营问题时，购房者10％的定金由保险公司赔付，而超(chāo)出(chū)10％的部分较难追(zhuī)回。

　　首付方面，首付比例(lì)通常为10％-25％，首付(fù)需要在(zài)合同签订(dìng)21天(tiān)内支付(fù)。

　　余款支付环节，英国采取按工(gōng)程进度付款的方式，但是交房前付款(kuǎn)比(bǐ)例(lì)相对(duì)较低(dī)，一(yī)般会(huì)在合(hé)同签(qiān)订6-24个(gè)月分别支(zhī)付两(liǎng)笔5％-10％的款项，即交房前(qián)付款比例在20％-45％之间(jiān)，剩(shèng)余(yú)款项(xiàng)交房后支付。

　　交(jiāo)付环节，英国规定房屋必须(xū)经(jīng)过房产公证公司的检验验(yàn)收后才能交(jiāo)付，交付后(hòu)方可按揭还贷。

　　资金监管环(huán)节，英国期房(fáng)预(yù)售资金监管极为严格，资金也由律(lǜ)师监管，在确认(rèn)工(gōng)程进(jìn)度、支(zhī)付(fù)相关(guān)款(kuǎn)项过程中，由买房律师(shī)将资金转(zhuǎn)给卖方律(lǜ)师(shī)，卖方(fāng)律师转给开(kāi)发商，即资金在进(jìn)入(rù)开(kāi)发商账(zhàng)户(hù)前经过两道关口，有利于(yú)保障购房者资金(jīn)安全。

　　2.4 日(rì)本：为(wèi)规(guī)范期房交易立法(fǎ)，设置(zhì)期房预(yù)付款保全措施(shī)

　　日(rì)本(běn)期房交易立法，定金超5％或(huò)1000万日元时，开发商必(bì)须完成(chéng)“预售(shòu)房(fáng)定金保全措施”，交房前付款比例(lì)不超房款的(de)20％，开发(fā)商(shāng)违(wéi)约需返(fǎn)还定价并赔偿约(yuē)10％房款，交房后按揭还(hái)款。

　　立法方面，日本二(èr)战结束后(hòu)由于(yú)房屋供(gōng)给严重失衡，叠(dié)加法律空白，社会上“一(yī)房二卖”现象普遍，为此(cǐ)，日(rì)本政府1952年出台《宅(zhái)地建筑物交易法》，经多次修订，目前(qián)是唯(wéi)一一部规(guī)范期房交易的(de)法律。

　　定(dìng)金保护方面，根据日本《宅地建物(wù)取引业法》，对购房者支付(fù)定(dìng)金超过5％或超1000万日元(yuán)的部分，法律要求开(kāi)发(fā)商必须完成定金保全措施才(cái)可预(yù)售。什么是定金保全(quán)措施？即买卖双方签订购房合同时，开发商向金融机构(gòu)或指定保证机构或保险机构签订定金保证委托合(hé)同(tóng)，设(shè)置购房(fáng)者定金的保证(zhèng)或保(bǎo)险，并(bìng)将相(xiāng)应的保(bǎo)证金证(zhèng)明书交付给购房者。除定(dìng)金外(wài)，其他(tā)预先支(zhī)付的购(gòu)房款也受该措(cuò)施保护(hù)。若开发商倒(dào)闭导致期(qī)房烂尾，购房者可凭保证金证明书向金融机(jī)构或保证机(jī)构或保险公司兑付，同时，开(kāi)发商需向购房者赔付违约(yuē)金(jīn)，一(yī)般桃花谢了春红太匆匆全诗译文，桃花谢了春红太匆匆全诗拼音约为房价的10％。

　　房(fáng)款支(zhī)付环节，交房前(qián)只需支付(fù)最(zuì)多(duō)不超20％的定金(jīn)，签订购房合同后(hòu)，购房(fáng)者即可向银行申请贷款(kuǎn)，但(dàn)交房后才开始按(àn)揭贷款，除定金外的剩余房款在交房后开始支(zhī)付。

　　2.5 新加坡：买方(fāng)资(zī)金由银行(xíng)监管，享1年保修期后付(fù)尾款

　　新加坡期房(fáng)购房者违约可返还(hái)相当于3.75％房款的订(dìng)金(jīn)，首付比(bǐ)例20％，余款按工程进度支(zhī)付，所有资金进银行(xíng)专(zhuān)门(mén)项目资金账户，交房(fáng)后满(mǎn)1年保修期(qī)后支(zhī)付15％尾(wěi)款。

　　订(dìng)金支(zhī)付环节(jié)，新加坡开发商有(yǒu)统一的选购权(quán)合同以(yǐ)及订金返还机制，即(jí)OTP，签订OTP后需支付5％房款作为订(dìng)金(jīn)，OTP有效期14天，执行OTP则进一步签订购买合(hé)同，不执行OTP则退还3.75％的房款。

　　首付比例方(fāng)面，签订购房(fáng)合(hé)同后，购房者需支付15％的首(shǒu)付及印花税，同(tóng)时购房(fáng)者向银行申请按揭贷款。

　　余(yú)款支付(fù)上，新(xīn)加(jiā)坡期(qī)房(fáng)同样采(cǎi)取按工程(chéng)进度(dù)付款的方式，《发展商条例》对(duì)期房(fáng)付款流程做(zuò)了统(tǒng)一详(xiáng)细(xì)规定，要求所有开发商遵守，支付节(jié)点一般(bān)为(wèi)合同(tóng)签订(dìng)后(hòu)、地基完工、框架完工(gōng)、管道门窗等完工等，支(zhī)付比例约为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款(kuǎn)也(yě)依照工程进度放(fà桃花谢了春红太匆匆全诗译文，桃花谢了春红太匆匆全诗拼音ng)款，月(yuè)供在此过程中随着放(fàng)出贷款的增加而增(zēng)加，未(wèi)放款部分无需月(yuè)供。

　　资金监管(guǎn)方面，购房者的(de)订(dìng)金(jīn)与付款会(huì)存入(rù)银行专门的项目资金账户，账户资(zī)金(jīn)提取须与房(fáng)屋建设有关。房屋(wū)交付后，购(gòu)房(fáng)者享受(shòu)1年(nián)的(de)房屋保(bǎo)修(xiū)期，此后(hòu)购房(fáng)者支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期来(lái)看，当前房(fáng)地(dì)产到了政策(cè)出手临(lín)界点，重点是保(bǎo)交(jiāo)楼(lóu)和(hé)房企重组。一(yī)方面，加大对(duì)刚需(xū)和改(gǎi)善型需求(qiú)的(de)支持力度(dù)，长短(duǎn)兼顾妥善应对局部停贷现象，重点是保交楼保复(fù)工保民生，给予(yǔ)强(qiáng)有(yǒu)力(lì)的金融(róng)工(gōng)具支持。另一方面，从现在(zài)起，对还(hái)在正常运(yùn)转的房(fáng)企(qǐ)包括民营企业，加大支持力(lì)度，由优质房(fáng)企(qǐ)牵头并购重组整个(gè)行业(yè)，为每个(gè)房企配套AMC和财(cái)团，给予金融工具配(pèi)套。

　　二，中期(qī)来(lái)看，应充分(fēn)估计形势复(fù)杂性和人性(xìng)复(fù)杂性，兼顾(gù)化(huà)解停贷、复工保交楼(lóu)、重(zhòng)组房企债务、恢复市场信心以(yǐ)及长效机(jī)制。长效机制四大关(guān)键是推(tuī)动城市群战略(lüè)、人地挂钩、金融中性稳定和房地(dì)产税(shuì)。定金环节，建立开发(fā)商违约后(hòu)定金保(bǎo)护机制(zhì)，如将已(yǐ)支付(fù)定(dìng)金冻结至房屋交(jiāo)付阶段，保障购房(fáng)者定金安(ān)全。签(qiān)订合同环节，鼓励保险公(gōng)司介入(rù)，为房屋(wū)重(zhòng)大延(yán)期以及重(zhòng)大缺陷等情况提供充(chōng)分的保障。余款支付环节，建立(lì)按工程进(jìn)度(dù)付款机(jī)制或(huò)交房后(hòu)按揭(jiē)贷款机制，充分保护购房者的(de)权益。资金(jīn)监管环节(jié)，引入独立于(yú)开发商、银行的(de)第三方资(zī)金监管机构(gòu)，或(huò)由政(zhèng)府相关部门直(zhí)接监管，以此防止资金挪用(yòng)现象。交付环节，建立商品房保修期制(zhì)度。保修期内(nèi)，开(kāi)发商(shāng)应对房屋质量问题全权负责、免费维修，购房者在保修期结(jié)束后(hòu)支付尾款(kuǎn)。

　　三，长期(qī)来看，取消(xiāo)商(shāng)品房预售制是大势所趋(qū)。一方面(miàn)，98年房改时，全(quán)国缺房子，开发(fā)商缺钱(qián)，预售制是权宜(yí)之计，现在(zài)全国套户(hù)比超过1，从(cóng)大开发进入存(cún)量时代，对购房(fáng)民众不公平的预(yù)售制已经(jīng)过(guò)时(shí)了(le)，该取消了，改(gǎi)为现房(fáng)销售。另一方面(miàn)，取(qǔ)消预售制(zhì)，改为现房销(xiāo)售，开发商将拼的不是五花八门(mén)、眼花缭乱、不知道能(néng)不能兑现的营销手(shǒu)段，而是(shì)所见即所得的过硬(yìng)的产品质量和(hé)诚信(xìn)，这才是对购房民众的最根本(běn)最实(shí)质的(de)保障，这样将极大的(de)提升开发(fā)商的建(jiàn)筑质量，实现良(liáng)币(bì)驱逐劣币。

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