近两(liǎng)年(nián)火爆的创(chuàng)新产品公募(mù)REITs进入密集分(fēn)红期，近日7只(zhǐ)REITs陆续迎来除息日，公募REITs整体呈现出(chū)高比例(lì)稳定分红，15只公告(gào)2022 年可供分配金额的REITs产品，平均分红比例接近99％。

行在姓氏中读什么音，行在姓氏中读什么拼音　　多位(wèi)业内人士(shì)对此(cǐ)表示，强制分红机制是公募(mù)REITs主要特征之一，稳定分红体现出该类产品长期投(tóu)资(zī)价值，通过观测经营(yíng)活动现金(jīn)流、可供分配(pèi)现金(jīn)等指标，也是观察(chá)REITs项目底层资产运(yùn)营情况(kuàng)的“窗口”。他们也提醒(xǐng)普通投资(zī)者注意，与产权(quán)类项目相比，特许(xǔ)经(jīng)营REITs项(xiàng)目在经营权到期后(hòu)不再产生现金收益，特许经营权(quán)分(fēn)红(hóng)目前已包含了(le)利润分(fēn)配和本金的归还(hái)，在选择投(tóu)资标的时应了解资产(chǎn)类型和(hé)分红的特(tè)征。

　　15只公募REITs产品(pǐn)分(fēn)红

　　平均分红比例98.89％

　　公募REITs 进入密(mì)集分红(hóng)期(qī)，近(jìn)日(rì)7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续(xù)迎来除息日，此外尚有6只REITs实际(jì)分配情况尚未公布。整体来看，公募REITs呈现出了高(gāo)比例的稳定(dìng)分红(hóng)，15只公告2022 年(nián)可供分配金(jīn)额(é)的公募REITs产品中(zhōng)，2022年(nián)全年分(fēn)配金额占(zhàn)可供分(fēn)配金额比例(lì)平(píng)均为(wèi)98.89％，且(qiě)绝大部(bù)分分(fēn)配(pèi)比例(lì)在(zài)96％以上。

　　中金(jīn)基金相关负责(zé)人对此表示(shì)，投资公(gōng)募REITs的主要收(shōu)益来源为持(chí)有期(qī)分红收益，以及(jí)基金份额(é)交(jiāo)易价格(gé)的(de)变化。基金份额二级市场价格受(shòu)到公募REITs资(zī)产(chǎn)运营情况及(jí)市场因(yīn)素(sù)的综合影响，较易引(yǐn)起波(bō)动。与(yǔ)此相比，基金(jīn)分红(hóng)预期则(zé)更有规(guī)律可循(xún)。公募REITs的分(fēn)红主要来自基础(chǔ)设施资产的(de)经营现金(jīn)流，投资人通(tōng)过(guò)基金募(mù)集材料(liào)和信(xìn)息(xī)披露文(wén)件，结合行业及市场(chǎng)情(qíng)况(kuàng)，可以分析基础设施(shī)项目(mù)的经营业绩，作为进行投(tóu)资决策(cè)的重要参考。

　　“相对于(yú)基金份额二级(jí)市场价格变(biàn)化导(dǎo)致(zhì)的浮盈或浮亏，分红作为基(jī)金份额(é)持有人实际获得的现金收益，对于(yú)长期投资(zī)者更(gèng)具参考价值(zhí)。”中金基(jī)金相关负(fù)责(zé)人称。

　　平安基金(jīn)REITs 投资中心运(yùn)营高级副总(zǒng)监李华平也表示，根(gēn)据《公开募集基础设施证券投资(zī)基金指引（试行）》及相关法(fǎ)规要求，基(jī)础设施基金应当将90％以上合并后基金年度(dù)可(kě)分配金额以现(xiàn)金(jīn)形(xíng)式分配给投资者，强制分红机制是(shì)公募(mù)REITs的主(zhǔ)要特(t行在姓氏中读什么音，行在姓氏中读什么拼音è)征之一，稳定的分红机制(zhì)体现出(chū)REITs产品长(zhǎng)期投资价值。

　　中航基金(jīn)也认为，从投(tóu)资角度(dù)来看，基础(chǔ)设施(shī)公募REITs同时具(jù)备“股性”和“债性”双(shuāng)重特点。二级(jí)市场价格反映这类产品“股(gǔ)性”的(de)一面，分(fēn)红体现了这类产(chǎn)品(pǐn)的(de)“债性(xìng)”特点(diǎn)。公募REITs有强制分红要求，分红(hóng)类似于债券派息，但不等同于债券的固定利息回报，而是由可(kě)供分配现金决定。

　　从机构投资者的角度来看，一方面是公募REITs丰富了机(jī)构投资者的(de)投资品类，为资产配置多元化(huà)提供(gōng)抓手，具有较强的(de)配置价值。另一方(fāng)面，公募REITs的分红能够帮助机构投资者稳定收益。机构投(tóu)资(zī)者(zhě)公募REITs能够通过分(fēn)红获取相对(duì)于投资债券相对高(gāo)的收益性，在有效(xiào)控制风(fēng)险的前(qián)提(tí)下，增厚资产包收益，起到投资“压舱石”的作用。

　　分红除了投资收益“落袋为(wèi)安”外(wài)，市场(chǎng)对于未来分(fēn)红水平的预期，也是影响REITs基金二级市场价格走势(shì)的关键因素之一。

　　从近(jìn)期公募REITs的二级市(shì)场表现看，截至4月21日，今年以来(lái)中证REITs（收盘(pán)）指数收于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢主要股(gǔ)票和债券宽基指数。

　　“截(jié)至2023年3月31日，有20只公募REITs发布(bù)了(le)2022年年报(bào)，部分产品受宏观经(jīng)济的影响，可分配金额完成率不达预期，一(yī)定程度(dù)上影响(xiǎng)了(le)公募REITs二级(jí)市场的价格。”李华平称，公募REITs二级市场(chǎng)的(de)价(jià)格波动受多重因素的影响，投资收(shōu)益是影响REITs二级市(shì)场(chǎng)价(jià)格的(de)主要(yào)因(yīn)素之一，而稳(wěn)定(dìng)的(de)分红有利(lì)于吸(xī)引(yǐn)投资(zī)者参与公募REITs二(èr)级市场的投资。

　　中金基(jī)金相(xiāng)关(guān)负责人也表(biǎo)示(shì)，近(jìn)期经济预(yù)期恢复，一方面市场热点(diǎn)呈现向股票和债券回(huí)归的(de)过程；另一方面，基础设施项(xiàng)目的经(jīng)营业绩相对经济活(huó)力的(de)改善有一定(dìng)的滞(zhì)后(hòu)性。

　　此外，公募(mù)REITs在分红除权(quán)日(rì)，将(jiāng)对基(jī)金份额的开盘指导价做(zuò)调减处(chù)理，调减金额(é)根据单(dān)位基金份额(é)的分红金额(é)进行计(jì)算。除权(quán)操作是对分红前(qián)后(hòu)基金份额净值(zhí)变(biàn)化(huà)的(de)修正，使投资(zī)人在基金分红前后均可以(yǐ)获得公(gōng)平的投资机会。

　　“分红可增强投(tóu)资者(zhě)长期投资的信心，同(tóng)时需结合持有产品的特性，关注(zhù)二级市场扰动对整体收益的影响程度(dù)。”中(zhōng)航基(jī)金相关人(rén)士也称。

　　特许经营权分红包括利润分配(pèi)和本(běn)金(jīn)归还(hái)

　　普(pǔ)通投资者应了解底层资(zī)产情况

　　多位(wèi)业内人士还提醒，与现有(yǒu)公募基金分红前提是本金(jīn)之(zhī)上的(de)增值部分(fēn)不(bù)同，特许经(jīng)营权REITs基金(jīn)运作期间(jiān)的“分(fēn)红”界定为(wèi)“分派(pài)”更(gèng)为准(zhǔn)确，分(fēn)派(pài)的(de)是本金与增值两(liǎng)个部分(fēn)，两个部(bù)分之间的比例是(shì)变动的，与(yǔ)现有公募基金(jīn)分红差异(yì)很大，大(dà)多数普通投资(zī)者可能把“分派”金(jīn)额(é)误认为是持续分(fēn)红(hóng)。一旦(dàn)30年、40年、50年(nián)、60年等(děng)合同年(nián)限到期(qī)后基金价值面临(lín)极大不确定(dìng)性，这是该类投资者应该注意的情况。

　　李华平表(biǎo)示，目前公(gōng)募REITs主要(yào)有特许经营(yíng)权类和产权(quán)类两大资产类型，持有产权类产品的收益主(zhǔ)要(yào)包括(kuò)每年(nián)的现(xiàn)金分(fēn)红及(jí)资产(chǎn)增(zēng)值的(de)收益(yì)，而(ér)持有特许经营类产品的收益(yì)主要来(lái)自项(xiàng)目每年(nián)的现金分红。其中，特许(xǔ)经营(yíng)权(quán)类资产的分(fēn)红包括了利润(rùn)分配和本金的归还，两者的比率(lǜ)也是变动的，对特许经营权(quán)类(lèi)资产的公募(mù)REITs可(kě)以内部收益率（IRR）来衡(héng)量投(tóu)资收益(yì)。普通投资(zī)者(zhě)在选(xuǎn)择投资标的(de)时(shí)，应了解(jiě)公募REITs底层资产的类型。

　　中(zhōng)航基金也表示，从细分来看，各类公募REITs分红(hóng)因底层资产属性不同(tóng)而形成区别。特许经营权类的公募REITs产品因其分红相当于包含“本金+收(shōu)益”，分(fēn)红相对较多，债性偏强。而产权类的公募REITs分红(hóng)主要为“收益”，更看重(zhòng)底(dǐ)层资产的价值增值，所以相对股性偏强。普通(tōng)投资者(zhě)在选择公募(mù)REIT时，需要(yào)考虑底层(céng)资产(chǎn)属性，对所选(xuǎn)择(zé)产品的二级市(shì)场价格和分红(hóng)有合(hé)理预期。

　　中金基金(jīn)相关(guān)负责(zé)人也认为，与产权类项目(mù)相比，特许经营项目在经(jīng)营(yíng)权到期后(hòu)不(bù)再能(néng)产生(shēng)现金收(shōu)益(yì)，因此将可供(gōng)分配金(jīn)额的分配理解为“分派”比“分红”更加准(zhǔn)确。基于这个(gè)特点，剩余经营期限较(jiào)短的(de)特许经(jīng)营(yíng)项目，通(tōng)常具备更高的(de)分派率水平。对于剩余期(qī)限较长的特许经营权项目，即使分派(pài)率相对较低，也有足够年限收回本金并(bìng)取得收益。

　　中金基金该(gāi)负责(zé)人(rén)提醒投资者注意，特(tè)许经(jīng)营权项目的分派金(jīn)额包含了(le)投资(zī)本金，在不进行扩募的(de)情况下，基金(jīn)份额单价随着分(fēn)派进度(dù)逐年下降(jiàng)是正常现象，投(tóu)资(zī)特许经营权REITs的收益来自(zì)项目剩(shèng)余期(qī)限产生的现金流。

　　“与(yǔ)特许经营项目相比，产权(quán)类项(xiàng)目的土地(dì)或建(jiàn)筑的剩余使用年(nián)限一般较长，再(zài)加上(shàng)到期后通过对(duì)建(jiàn)筑的更(gèng)新(xīn)改造或(huò)补(bǔ)缴土地(dì)出(chū)让金等追加投资(zī)，有机(jī)会进一步延长经营(yíng)期限(xiàn)。这种类似永(yǒng)续经营的假设反映在基础资产的估值上(shàng)，使产(chǎn)权类REITs具备更显著的资产投资(zī)属性。”该负责人称。

　　观测内部收益(yì)率等指标

　　评估项目底层资产运(yùn)营(yíng)情况

　　在(zài)基金分红的时(shí)点，多位业内人士还(hái)表(biǎo)示，在产品(pǐn)分红期，投资者可以观测(cè)经营活(huó)动现金流(liú)、可供分配现金(jīn)、内部收益率等指标，来(lái)观(guān)察和评估项(xiàng)目底(dǐ)层资(zī)产的运营情况。

　　中(zhōng)航基金表示，年报指标(biāo)中(zhōng)，跟现金相关的指标有两个：一是年报中披露(lù)的经营活(huó)动现金流(liú)，二是可供分配现金(jīn)，二者存在本质(zhì)性(xìng)区别(bié)。经营活动产(chǎn)生(shēng)的现(xiàn)金(jīn)净流(liú)量是指企业经营(yíng)、筹资、投资产生的现(xiàn)金流，基于企业本身经营活动产(chǎn)生；可供(gōng)分配的现金(jīn)实质(zhì)上是从EBITDA出发，对非(fēi)现金影响利润表的(de)项目进(jìn)行调整，加(jiā)期初现金(jīn)，最终得(dé)到的账面现(xiàn)金。

　　李华平也(yě)表示，公(gōng)募REITs作(zuò)为(wèi)资产(chǎn)配置新选择(zé)，投资价值体现在相对股债市(shì)场独(dú)立的(de)资产(chǎn)配(pèi)置功能，比较(jiào)适(shì)合长(zhǎng)期(qī)持有。建(jiàn)议投(tóu)资者对经营(yíng)权类的(de)资产可(kě)以更多关注内部收益率的高低，对产(chǎn)权(quán)类的资产(chǎn)更多关注分派(pài)率(lǜ)高低。因为公募(mù)REITs可分配(pèi)收益主要来自底层资(zī)产的经营净现金(jīn)流，所(suǒ)以(yǐ)底层资(zī)产(chǎn)运(yùn)营情况直接影(yǐng)响(xiǎng)投(tóu)资回(huí)报，投资者可综合考(kǎo)虑原始权益人综合(hé)实(shí)力、运营管理机构实力、公募基金(jīn)管理(lǐ)人(rén)实力等多(duō)重因素来选择投资标的。

　　中信证券研报也(yě)显示，公募(mù)REITs进入密集分红(hóng)期(qī)，由于分红交易带(dài)来的短期博弈机会(huì)仍在，叠加此前市(shì)场接连回调，建议投资者关注有基本面支撑、填权效(xiào)应相对明显(xiǎn)、同时(shí)分红规(guī)模较为可观的个(gè)券。

　　“公募(mù)REITs的招募说明书均会(huì)载明REITs在发行首(shǒu)年(nián)及次年的可供分配金额预测。投资者可以(yǐ)将REITs的实际分(fēn)红金额与募(mù)集材料中披露预测进(jìn)行比(bǐ)较分析(xī)，结合经济及市场的(de)实际环(huán)境，对基(jī)础设(shè)施(shī)项目的(de)运营业绩及REITs的(de)管理能力进行(xíng)判断。”中金(jīn)基(jī)金上述(shù)负责人也称。

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