饱受争议(yì)的(de)二手(shǒu)房交易(yì)中介费问(wèn)题，正逐渐(jiàn)得(dé)到(dào)监管部门(mén)的重视。

　　5月8日，住建部(bù)、市场(chǎng)监(jiān)管总局联合发布(bù)了关于规(guī)范房地(dì)产经纪服务的意见。意见提及，近(jìn)年(nián)来，部分房地产经纪(jì)机(jī)构存在利用房源客源优(yōu)势收取(qǔ)过高费用、未明码标价(jià)、捆绑收费、滥(làn)用客户个人信息(xī)等问题，加重(zhòng)交易当事人负担、侵害其合法权益(yì)。

　　基于(yú)上述背景，两(liǎng)部门从(cóng)加强从业主(zhǔ)体管理、明确(què)经纪服(fú)务内容、合理确定经(jīng)纪服务收费、严格(gé)实行明码标价等十(shí)方面，提出了意(yì)见。

　　中原地产首席分析师张大在办公室做剧烈运动，卫生间做剧烈运动伟称，随着城(chéng)市发展(zhǎn)，一(yī)二线(xiàn)城市二手房交易占比逐渐增加(jiā)。以(yǐ)北京、上海(hǎi)为例，二手房占市场成交比(bǐ)例(lì)超过80％，大(dà)量(liàng)二手房成交依赖中介居(jū)间成(chéng)交，房地(dì)产调(diào)控重心逐渐从开(kāi)发商(shāng)过渡到中介公司。

　　广东省城规院住房在办公室做剧烈运动，卫生间做剧烈运动政策研究(jiū)中心首席研(yán)究员李宇嘉表示，买房对居民来说属于(yú)金额不低的大宗交易，由(yóu)于二手房交易(yì)成本较高(gāo)、交(jiāo)易周(zhōu)期较长，具有非常强的专(zhuān)业性，居民往往(wǎng)通(tōng)过中介来(lái)完成。但很多(duō)中介利用信(xìn)息不对(duì)称等问题，将非必要的收费夹(jiā)带其中(zhōng)，如收取过桥融资(zī)、按揭费(fèi)、担保费等，对居民造成额外的负担，而(ér)且这些服务(wù)事项并未明码标(biāo)价。

　　对于二手房市场交易过程中存(cún)在的(de)“乱象”，李宇嘉指(zhǐ)出，对包括经纪服(fú)务在内的相(xiāng)关市场交易行为及其主(zhǔ)体进行规范和秩序整顿，是房地产市场管理和(hé)调控的(de)主题。“当下，推进这项工作的意义更大，也更急迫。”

　　中(zhōng)介收费(fèi)问题成监(jiān)管重点

　　二手房市场中，历来(lái)对房地产经纪服务行业(yè)关注(zhù)最多的一个话题(tí)，便是房地产经(jīng)纪服务费的问题(tí)。

　　张大伟认为，未(wèi)来(lái)相关部(bù)门主要监管的重点(diǎn)，将(jiāng)是(shì)对(duì)房地产经纪服务收费及中介交易(yì)进行规范。

　　在热(rè)点(diǎn)城市，二手房屋交易过程中(zhōng)，部分价值不菲(fēi)的房屋，往往(wǎng)要缴纳一笔金额不低的中介费(fèi)。以北京某房(fáng)地(dì)产(chǎn)经纪服务机构2.7％的服(fú)务费(fèi)率计(jì)算，一套1000万元的房屋，中(zhōng)介费(fèi)约为27万。

　　在合理确(què)定经(jīng)纪服务收费上，两部门(mén)在此(cǐ)次(cì)意见(jiàn)中(zhōng)提及，房地产(chǎn)经纪机构要合理降低住房(fáng)买卖和(hé)租赁经纪服务(wù)费用。鼓励按照成交价格越高、服务费率(lǜ)越低的原(yuán)则(zé)实行分档(dàng)定价。引导(dǎo)由交易双(shuāng)方共同承担经纪(jì)服务(wù)费用。

　　据张大(dà)伟(wěi)介绍(shào)，目前房地产经纪服务收费标准(zhǔn)的最早依(yī)据是1995年国家计(jì)委建(jiàn)设部下发的(de)《关于房地产(chǎn)中介服务收费(fèi)的通知(zhī)》（971号文），其中第六条规定：房屋(wū)买卖代理收费，按(àn)成交(jiāo)价格总额的0.5-2.5％计收(shōu)。

　　以北京为例，目前北京市执行的2014年更新后(hòu)的收(shōu)费标(biāo)准，即根据这样的(de)规定：“少(shǎo)数特别复杂的住宅(zhái)买卖(mài)经纪(jì)服务，经(jīng)交易各方协(xié)商同意，可在(zài)规定的收(shōu)费标准(zhǔn)基(jī)础上(shàng)适(shì)当上浮，上浮幅度最高不得超过10％。”这意味(wèi)着，当前北京二手房(fáng)中介费上(shàng)限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示，本(běn)着“简(jiǎn)政放权”的精神，北京2015年(nián)取消了房地产中介(jiè)服(fú)务等(děng)57个政府定价，房地产经纪服务收费(fèi)多少由各中介机构自(zì)行决定。

　　“房产中介机构在实际收取费用过(guò)程中，相关监管部门当前(qián)并未明确具体的中介费率，中介机构仅需在服务(wù)过(guò)程中对收费标(biāo)准进行明码标价即可。而(ér)房地产经纪服务(wù)机构(gòu)在具体收(shōu)取过(guò)程中，会(huì)结合(hé)房(fáng)屋价值及工资标准，综合计算出合适(shì)的中介费率。”张大伟补充道(dào)。

　　对于明码标价(jià)问题，两部门在此(cǐ)次意见中(zhōng)提及，房地产经(jīng)纪机构应(yīng)当在经(jīng)营(yíng)门(mén)店(diàn)、网站(zhàn)、客户端等场(chǎng)所或渠道(dào)，公示服务项目、服务内容和收费标准，不得混合(hé)标价和捆绑收(shōu)费。房(fáng)地(dì)产经(jīng)纪机构提(tí)供的基本服务和延(yán)伸服务，应当分别明确(què)服务(wù)项目和收(shōu)费标准(zhǔn)。房地产经纪机构收费(fèi)前应(yīng)当向交(jiāo)易(yì)当(dāng)事人出具(jù)收(shōu)费(fèi)清单，列明收费标准、收费金额，由当(dāng)事(shì)人签字确(què)认。

　　另外，对收(shōu)费(fèi)明(míng)显高于市场平均水(shuǐ)平的房地产经(jīng)纪机(jī)构，住房和城乡建设部门将会同市场监管等部门采取约谈(tán)等(děng)综合(hé)措(cuò)施进(jìn)行(xíng)重点监(jiān)管。市(shì)场监管部门会同有关部门依法查(chá)处不按(àn)规定明码(mǎ)标价(jià)、操纵经纪服务收费等违(wéi)反价格和反垄断法律(lǜ)法(fǎ)规(guī)的行(xíng)为(wèi)。对(duì)房(fáng)地(dì)产经纪机(jī)构相关违法违规信息，市场监管(guǎn)部(bù)门要依法(fǎ)依(yī)规纳入国家企业信(xìn)用信息公示(shì)系统。

　　房屋中(zhōng)介费(fèi)要降了？

　　鼓励(lì)按照成(chéng)交价格越高、服务费率(lǜ)越低的原则实行分档(dàng)定价，是否意(yì)味着，未来(lái)豪宅(zhái)的中介费有望(wàng)大幅降低？

　　中原地产华(huá)南区总裁兼深(shēn)圳中(zhōng)原总经理郑叔伦称，住建部发文鼓励按照成交价(jià)格越高、服(fú)务费率(lǜ)越低的原则(zé)实行分(fēn)档定价，合理降低住(zhù)房买(mǎi)卖(mài)和租赁经(jīng)纪服务费用，主要还是规(guī)范(fàn)行(xíng)业，打击(jī)收费过高(gāo)的经纪机构，但对(duì)市场影响有限，“以深(shēn)圳为例，深(shēn)圳市(shì)场豪宅和普(pǔ)宅本来收费就不同，各家(jiā)收费(fèi)普遍在合理(lǐ)范围内，加(jiā)上经纪服务(wù)费用(yòng)对市场(chǎng)的(de)影响不(bù)大。”

　　张(zhāng)大伟(wěi)指出，由于当前两部门提(tí)出的意见仅为鼓励性(xìng)质，即只(zhǐ)是纲领性文(wén)件而非(fēi)规定，未来如何(hé)具体认定(dìng)其(qí)中的细(xì)则(zé)，还需要看各(gè)城市(shì)落地执行(xíng)情况。

　　不过，张大伟表示(shì)，“从目前市场(chǎng)看，经(jīng)纪服务领域的调(diào)整改(gǎi)善、规范化，有(yǒu)利于行(xíng)业健康发展。同时，由于二手房很多房源在产权方面(miàn)有(yǒu)瑕疵，如产权抵(dǐ)押、不同税(shuì)费等都可能对交易产生(shēng)影响，这对房(fáng)地(dì)产(chǎn)经纪(jì)服务(wù)行业(yè)的专业(yè)性提出(chū)更(gèng)高的要求。”

　　58安(ān)居客研究院研究总(zǒng)监陆骑麟(lín)指出，在二手(shǒu)房买卖(mài)过程中，原本应该(gāi)由上下家各支付一半(bàn)的中介费，但(dàn)在(zài)一些热(rè)点城市的二手(shǒu)房交易过(guò)程中，往(wǎng)往(wǎng)会有这样的(de)情形，因部分购(gòu)房者处于弱(ruò)势地位(wèi)，从(cóng)而会(huì)出现中介费及税费均由购房者来(lái)承担。即(jí)使一(yī)些(xiē)房(fáng)东愿意承担中(zhōng)介费，这(zhè)部分费用也可能通(tōng)过转嫁的方式(shì)，在房价中有所体现。

　　“上家(jiā)把中介费(fèi)转(zhuǎn)嫁给(gěi)下家，市场这(zhè)种所谓‘约定俗成’的情况，一些(xiē)房产中介公司(sī)将其视(shì)为向购房者单边收费的行(xíng)为。部分(fēn)中介公司可能会利(lì)用其(qí)支配地位，在(zài)原先(xiān)经纪服务收费(fèi)的基础上，再(zài)次(cì)向(xiàng)房东(dōng)收取费用，而这部分(fēn)费用(yòng)，房(fáng)东往往会将其转再次转嫁给购房者，这(zhè)实际上(shàng)相当于变相推高了房价。两部门提(tí)出严禁操纵经纪服(fú)务收(shōu)费，不仅有利(lì)于提(tí)高交易中操作的(de)透明度，也有利于(yú)房价的稳定。”陆骑麟称。

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