文：任泽平团(tuán)队　　

　　导读

　　是该取消预售制了。 1月(yuè)17日召开的全国住房和城乡建设工作(zuò)会议提出“有条件(jiàn)的可以进行(xíng)现(xiàn)房销售”，不足一个月时间，已有山东、安徽、河南、四川、广东等地明(míng)确表态(tài)，试点(diǎn)现房销售。

　　1、是该(gāi)取消商品房(fáng)预售制了，用你的钱，建你的房子，还烂尾了，这(zhè)是对(duì)购房者的不公平(píng)。以后谁有钱(qián)谁建(jiàn)房，没钱没实力的别建了，不能把包袱甩给老(lǎo)百姓(xìng)和社会，这是房地产(chǎn)从(cóng)大开(kāi)发(fā)时代(dài)步入高(gāo)质量(liàng)发展(zhǎn)阶(jiē)段的(de)必(bì)然(rán)趋势，也是对购(gòu)房老(lǎo)百姓的最大保护。98年房改时(shí)，全国(guó)缺(quē)房子(zi)，开发商缺钱，预售制是权宜之计，现(xiàn)在全国套户比超过1，从大开(kāi)发进入存量时代，对购房民众不公平的预售制已(yǐ)经过时(shí)了，该取消了，改为(wèi)现房销售。以后(hòu)一手交钱，一手交房，天经地(dì)义(yì)。当然二次房改是(shì)个技术活，兼(jiān)顾化解(jiě)停贷、复工保交楼、重(zhòng)组房企(qǐ)债务、恢(huī)复(fù)市场信心(xīn)以及长效机制(zhì)，长效机制四大关键(jiàn)是推动城市(shì)群战略、人地(dì)挂钩、金融中性稳(wěn)定和房地(dì)产税(shuì)。如果按照经济规(guī)律办事，中国一定能实现房地产软着陆和长期平稳健康发展，跨过这道关(guān)，解好这道世(shì)界难题。

　　2、为什么要取(qǔ)消预(yù)售制、改为现(xiàn)房销售？大家想想(xiǎng)，绝大(dà)部分商品是一手交钱一手交货，预(yù)售制是对购买(mǎi)者的单方(fāng)面不公平(píng)制度，购(gòu)房老(lǎo)百姓几乎承担了所有商品不能交付的风险。从(cóng)个人层面(miàn)看，预(yù)售制对购房者非(fēi)常不公平，比(bǐ)如，交房等待期一般(bān)为两年，在此期间，购房(fáng)者不仅(jǐn)承(chéng)担银(yín)行利息(xī)，还要承担延迟交房、房屋质量、房产证延(yán)期办理甚(shèn)至(zhì)不能交房的(de)风险。从行业层面看，预售制(zhì)助推部分房企(qǐ)过度举债(zhài)、高杠(gāng)杆扩张，若(ruò)遇到下(xià)行周期，会引发资(zī)金(jīn)链(liàn)断裂(liè)、项目(mù)搁(gē)置等系列风险。取消预售制(zhì)，改为现房销售，这(zhè)样有(yǒu)助于落实(shí)中央房住不炒精神(shén)、有助(zhù)于保障(zhàng)购房老百姓权益(yì)、有助于房企(qǐ)稳(wěn)健发展，一(yī)举多(duō)得，谋划长远(yuǎn)。

　　3、为什么(me)建议(yì)取(qǔ)消预(yù)售(shòu)制度？预售制度怎么来的？国外什么情况？简单科普(pǔ)一下(xià)：商品房预售最(zuì)早源于中国(guó)香港，俗称卖楼花(huā)，卖期房，是(shì)一种开发商(shāng)放(fàng)杠杆的方式。98年房改，由于商(shāng)品(pǐn)房短(duǎn)缺，房企(qǐ)缺资(zī)金，借鉴中(zhōng)国(guó)香港，引(yǐn)入了(le)商品房(fáng)预售制度。其实，当前世界不少国家存在预售制。但是，重点来了！发达国家一般有严格(gé)的监(jiān)管保障措(cuò)施，开发(fā)商在项目获(huò)得政府批准后才(cái)可(kě)以开始销售，买家在(zài)购买期房后(hòu)并非(fēi)像中国一样在(zài)支(zhī)付(fù)完首付款后从银行一次性贷款支付剩余(yú)全部房(fáng)款，而是根据(jù)开(kāi)发商(shāng)工程进(jìn)度在完全交(jiāo)房(fáng)前进行分期(qī)支(zhī)付。所以，预售制度是需要(yào)严格(gé)的资金(jīn)监(jiān)管、分期支付以(yǐ)及违约(yuē)处罚措施(shī)作(zuò)为保(bǎo)障(zhàng)的，如果没(méi)有(yǒu)这些保障措施，一定会触发风险(xiǎn)，对购房民众不公平，所以不如借机取消预售制(zhì)度(dù)，以后改为(wèi)现(xiàn)房销售。客观讲预售制(zhì)度有一(yī)定(dìng)历史(shǐ)阶(jiē)段性，现(xiàn)在中(zhōng)国住房进入存(cún)量时代，取消(xiāo)预售制度(dù)有助于降负债降杠杆，不(bù)再把烂尾风险甩(shuǎi)给老百姓和社(shè)会，当然这需要配套房企债务重组、复(fù)工保(bǎo)交楼、恢复市场信心和房(fáng)地产长效机(jī)制。这是(shì)个技(jì)术活，只要坚持(chí)市场化改革，中国(guó)一定能(néng)化解这(zhè)个难题，让房地(dì)产(chǎn)回(huí)归实体经济和居住属性，安(ān)居乐业arctan1怎么算出来的，arctan1怎么算？。

　　4、简单讲，如果取消预售制，改(gǎi)为现房销售，开发商将拼的不(bù)是五花八(bā)门、眼花(huā)缭乱、不知道能不能兑现的营销手段，而(ér)是所(suǒ)见即所(suǒ)得的过硬的产品(pǐn)质量和诚信，这才是对购房民众的最根本最实质的保障，这样将极大的(de)提(tí)升开(kāi)发(fā)商(shāng)的建筑质量，实现良币驱逐(zhú)劣(liè)币。所有商业的本质是向(xiàng)善(shàn)，是以客(kè)户(hù)为中心，房地(dì)产也(yě)不能例(lì)外，老(lǎo)百姓买房子是(shì)天(tiān)大的事，烂(làn)尾毁三代，好房幸福一家人。从这个角(jiǎo)度，取消预售制、实施现房销售是(shì)实现老百姓安(ān)居乐业、社会长(zhǎng)治久安、行业企业健康(kāng)发展的重大措(cuò)施(shī)。在当前的(de)情况下(xià)，取消预售制要结合稳楼市、房地产软(ruǎn)着陆、打通(tōng)金融支(zhī)持当(dāng)期三好生、新模式等综合施策。

　　作者十年前在国务院发展研究中心参与财税改革方(fāng)案研究时，对预售制、房(fáng)地(dì)产税、人地(dì)挂钩、金融(róng)稳定(dìng)、房企杠杆率(lǜ)等(děng)进行过长期系统(tǒng)的专项(xiàng)研究。（参考后来(lái)形成的专著《房地产周期》）　　

　　目(mù)录

　　1 中(zhōng)国内地商品房预售制的前世(shì)今生(shēng)

　　1.1 起源：分层销售+“按揭(jiē)”，霍英东(dōng)创造“卖楼花”模式

　　1.2 住房需求大(dà)、供给量少，引进“卖楼花”模式，形成(chéng)“中国内地版预(yù)售制”

　　1.3 预售制推动(dòng)城市化(huà)进程，但背(bèi)后潜藏的风险确实(shí)存在(zài)

　　2 国际经(jīng)验

　　2.1 美国：交付前预售资金第(dì)三方全程监管，交付(fù)时开发商凭验收(shōu)凭证(zhèng)取得(dé)房款

　　2.2 德(dé)国：可(kě)零首(shǒu)付购房，提供期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房(fáng)款(kuǎn)交房时支付

　　2.4 日本(běn)：为规范期(qī)房交易立法，设(shè)置期房预(yù)付款(kuǎn)保全(quán)措(cuò)施

　　2.5 新加坡：买方资金由(yóu)银行监(jiān)管，享1年保修期后付尾(wěi)款(kuǎn)

　　3 启(qǐ)示

　　正文

　　1 中国(guó)内地商(shāng)品房预售制的(de)前世今生

　　1.1 起(qǐ)源：分层(céng)销售+“按揭”，霍英(yīng)东创造“卖(mài)楼(lóu)花(huā)”模式(shì)

　　二十(shí)世纪五(wǔ)十年代在中国(guó)香港，楼宇出租是地产(chǎn)行(xíng)业(yè)盛行的方式(shì)，但有着转让难、出(chū)租资金周(zhōu)转期长等(děng)问(wèn)题，分层销(xiāo)售孕(yùn)育而生。20世纪(jì)50年(nián)代，中国(guó)香港还未推行公共房屋制度，许多人栖(qī)身于木(mù)屋或(huò)者其他临时(shí)住宅，住房的需求是(shì)相当高，不过大多数(shù)居民的储蓄很少。当时楼(lóu)宇(yǔ)买卖多数以(yǐ)一整栋楼为单(dān)位，需要雄厚(hòu)的资金实力才能购(gòu)买。虽然楼宇出租是中国香(xiāng)港地产行业盛行的方式(shì)，但有着转让难、出租资金周转期长等问题。针对这一系(xì)列问题，不少地产(chǎn)商开始探求(qiú)新的(de)方式，如把楼宇(yǔ)契约切开(kāi)，即(jí)“分契”，然后将楼宇(yǔ)分层(céng)出售。这模式一(yī)经推行，购买楼宇的(de)市民数量有所(suǒ)增(zēng)加，开发商资金(jīn)周转加快。

　　在分层出售的基(jī)础(chǔ)上，将“按揭”模式引(yǐn)入房地产销售，霍英东(dōng)创造“卖楼花”模式。1953年底霍(huò)英东创(chuàng)办立信置(zhì)业有限公(gōng)司，凭借商业直(zhí)觉和多年经(jīng)营杂货铺、海(hǎi)上驳运业务的经(jīng)验，对于商品流通(tōng)、资金周转(zhuǎn)有着独到的见解，在努力寻(xún)求方法加快自身资金(jīn)周转。当时其在购下九龙的一块地盘后，除了分层(céng)出售(shòu)、还(hái)印发售(shòu)楼说明(míng)书(shū)，上有文字详尽说明楼宇的(de)地势环境、建筑材料、分层价(jià)格、订购方法等。此外(wài)，“卖楼花”是另(lìng)外一(yī)个亮点，即先收取买家的订金(jīn)，采用类似(shì)租金的分期付款形(xíng)式，等(děng)新楼落成时，收齐(qí)买家的(de)钱，买家就拥有了自己的(de)房(fáng)产。这种方式减轻(qīng)了民众购房(fáng)的(de)资金压力，加速(sù)了房屋的(de)建造和销(xiāo)售，也解决了制造商的资金问题，降低投资风(fēng)险，在当时可谓是(shì)“双赢(yíng)”的举(jǔ)措(cuò)。“预售楼花+分期付款(kuǎn)”的销售模式成(chéng)为当时中国香港房地产市场的(de)一大特色，纵观中国香港房地产市场的改革，“卖(mài)楼花”模(mó)式(shì)高效率地解(jiě)决了核心的住房(fáng)供(gōng)不应(yīng)求的问题，使房市发展进入新(xīn)阶段(duàn)。

　　预(yù)售楼花模式推动(dòng)了中国香港楼市(shì)几十年繁荣，但期间也出现过“烂(làn)尾(wěi)楼”的(de)情况，但监管部门不断完(wán)善、规范化，建立健(jiàn)全的监(jiān)管机制，促(cù)进市(shì)场健康发展。例如(rú)，1960年，位于(yú)大角(jiǎo)咀(jǔ)的(de)一个(gè)楼(lóu)盘因(yīn)建筑费用超支停工，出现“烂尾”情况。在1961年后，中国香港管理部门(mén)提升了对于预售楼花制(zhì)度的监(jiān)管，即要求开发商在(zài)预(yù)售前，确保地价款已经全部支付，还(hái)要证明(míng)自身有(yǒu)资金(jīn)等能力把项(xiàng)目完(wán)成，资金(jīn)需放入律师所(suǒ)托(tuō)管，支取时需律所和建(jiàn)筑师的核准。为了(le)防止开发商、律所、建(jiàn)筑(zhù)师等造假，套(tào)取监管账户(hù)资金，中国香(xiāng)港要求律师行在银行开设(shè)的信托账户（监管账户）、开发商操作等采取全(quán)透明化机制，且银(yín)行(xíng)的责任上升，如出现房屋“烂尾”情况，银行将成最大风险方(fāng)，后续(xù)需自身(shēn)推动(dòng)项目完工。随着监管体系逐步完善，出现“烂尾”的现(xiàn)象较少。

　　1.2 住房需求大(dà)、供(gōng)给量(liàng)少，引进“卖楼花”模式，形成“中(zhōng)国内(nèi)地版预(yù)售制(zhì)”

　　二十世纪九(jiǔ)十年代，中(zhōng)国内地面(miàn)临住房需求大和供给量短缺问(wèn)题，引(yǐn)入(rù)“卖楼花”制度。建国以来，中国(guó)内(nèi)地优先发展重(zhòng)工(gōng)业，强调基础建设(shè)，这一(yī)导(dǎo)向使前期(qī)发展工业化的进程(chéng)大于城市化进程，唯有(yǒu)解(jiě)决(jué)住房基础等城市化配套问题，才能进一步推进城(chéng)市化。但当时推行(xíng)的是(shì)“统一(yī)管理(lǐ)，统一分配，以租养房”的(de)福利分房制度(dù)，住房(fáng)市场(chǎng)发(fā)展起(qǐ)步(bù)较晚、增速较(jiào)慢(màn)，福利(lì)分房制度也(yě)出现(xiàn)了分配不公、效率低、配(pèi)套差等问题，因此福(fú)利分房制度不再(zài)适用于(yú)当(dāng)时的(de)国情。叠(dié)加(jiā)房地(dì)产市场(chǎng)面临商品房的需(xū)求量大，而社会缺少大型(xíng)房地(dì)产开发商，商品房供应量(liàng)小的困境(jìng)，此时引入(rù)中国香港的“卖(mài)楼花”模式无(wú)疑是对内地房地产市场的一针强(qiáng)心剂(jì)。从1994年起，中国(guó)内(nèi)地逐步引进中(zhōng)国香(xiāng)港预售商品房制度，先(xiān)后出台(tái)多项(xiàng)文件，大(dà)力支持(chí)国内房地产市场改革。例如，1998年，国(guó)务院(yuàn)出台《关于进一步深(shēn)化城镇住房制(zhì)度改革(gé)，加快住房(fáng)建设的通知(zhī)》文件，决定停止住房无偿实物分(fēn)配，逐步实行住房分(fēn)配货币(bì)化、住(zhù)房供给商品(pǐn)化、社(shè)会化的住(zhù)房新体制(zhì)，从计划经(jīng)济下的福(fú)利分房转向(xiàng)市场经(jīng)济的(de)商品房(fáng)。房地产市场(chǎng)采(cǎi)用(yòng)预售制，允许开发商卖期房，解决了房企缺少资金(jīn)和开发时间周期长的(de)两(liǎng)大难题，开发商以预售款撬动下(xià)一个项目的开发，形成滚(gǔn)动开发模式，住房供应速度加快(kuài)。自此中国内地开始房(fáng)改货币化，中国人民银行等多方(fāng)迅速出台相关的信(xìn)贷政策，支持(chí)购房者，极(jí)大(dà)作用推动(dòng)了(le)房地产市场(chǎng)的发展。

　　引入中国香(xiāng)港“卖(mài)楼花”模式后，经调整(zhěng)形成(chéng)契合中国内地的商(shāng)品(pǐn)房预售制度。预售制的初衷是为了缓解房(fáng)企(qǐ)资金压力(lì)，加快城镇(zhèn)住(zhù)房建设。具体(tǐ)来(lái)说，是指房地产开发(fā)企业将正在建设中的房屋预先出售给购房者，由购房者支(zhī)付(fù)定金或房款的行为。区别于(yú)中国香(xiāng)港，在(zài)中国内地实践过程(chéng)中，商品(pǐn)房预售流(liú)程为：房地产(chǎn)开(kāi)发商办理预售(shòu)许可证(zhèng)-签订商品房买卖合(hé)同-进行备案登记和预告登(dēng)记-交付房屋。在购房过程中，购房者需要(yào)一(yī)次性付清(qīng)首付款，并采用银行贷款的形(xíng)式一次性(xìng)付清剩余房款(kuǎn)，换言之，房屋未(wèi)建成，开发(fā)商可能已拿到(dào)了全部购房款，这点与中国香港的按照工(gōng)程(chéng)进度付款有所不同。对中国内地(dì)的开发商(shāng)而(ér)言，预售制(zhì)商品(pǐn)房也开启了高(gāo)周转、高杠杆的(de)运作模(mó)式。

　　1.3预售(shòu)制推动城市化进程(chéng)，但背后(hòu)潜藏的风险(xiǎn)确(què)实存在

　　作为中国(guó)内地商(shāng)品(pǐn)房销售的最主(zhǔ)要(yào)方(fāng)式，预售制极大缩短房企(qǐ)现金回笼周期，同时增加市场(chǎng)商品房供应，推动了城镇化发(fā)展进程。预售制在(zài)过去20多年对(duì)中国(guó)内地房地产市场的稳步发展起到了(le)重要作(zuò)用，不仅解(jiě)决了房地产(chǎn)市场快速发(fā)展阶段的(de)资(zī)金需求，也提(tí)高了居民(mín)居住(zhù)水平(píng)，中(zhōng)国内(nèi)地城镇居民从(cóng)筒(tǒng)子楼(lóu)住(zhù)到住宅小区，从全(quán)民蜗(wō)居到基本适居(jū)，住房(fáng)事业取得(dé)巨大进步(bù)，数十(shí)年时(shí)间走(zǒu)完发(fā)达国(guó)家几(jǐ)百年城镇(zhèn)化路程(chéng)。改革开放以来，城镇化进(jìn)程进入快(kuài)速(sù)发(fā)展(zhǎn)时(shí)期。1978-2021年，城镇(zhèn)人口由1.7亿人增长至9.1亿人，43年间增(zēng)长4.4倍；1981-2020年(nián)，全国城市(shì)建成区面积由7438平方(fāng)公里增(zēng)长至60721平(píng)方公里，增长7.2倍。根据我(wǒ)们(men)发布(bù)的(de)《中国住房(fáng)存量报告：2021》测算，1978-2020年中国内地城镇(zhèn)住宅存量从不到14亿(yì)平增至313.2亿平，城(chéng)镇(zhèn)人均住房建筑面积从8.1平方米增(zēng)至(zhì)34.7平方米，城镇住房套数从约3100万套增至3.63亿套(tào)，套户(hù)比从0.8增至1.09。预售(shòu)制(zhì)在当前已成为中国内地商品房销售最主要方式，2005年中国(guó)内地(dì)商品住(zhù)宅期房销售面(miàn)积占(zhàn)总(zǒng)销售面积的比重(zhòng)为(wèi)63％，而2021年(nián)期房累计销售面积达(dá)15.6亿平，比重上升(shēng)至87％。

　　预售(shòu)制也推(tuī)动了中国内地房地(dì)产行业的发展。中国内地房地(dì)产历经二(èr)十多(duō)年长周期繁(fán)荣，行业各项指标大幅增长。1999-2021年(nián)，房屋新(xīn)开工(gōng)面积(jī)从2.2亿平增(zēng)至19.9亿平，累计上(shàng)涨8.2倍(bèi)，年复合增速10.6％。房地产开发投资完成额从0.4万亿元增至14.8万亿元(yuán)，累计(jì)上涨35.8倍，年复合增速(sù)17.8％。商品房(fáng)销售面积和销售金额分别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元增(zēng)至18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年复(fù)合增速12.1％、21％。伴随房地产业的快速(sù)发展，房地产企业从无(wú)到有、从国企先行到民企崛起，队伍逐渐壮大。2018年，房地产企业数(shù)量达9.8万个，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十年(nián)来房地产也成(chéng)为拉动中国内地经济高增长的(de)火车头(tóu)。

　　1）从经济增长渠道，房地产带动(dòng)的上下游(yóu)产业链特别长，高达(dá)50多个行业。2020年房(fáng)地(dì)产及其产业链(liàn)占GDP的17.2％（完全贡献），其中房地产业增(zēng)加值占GDP的7.3％（直接贡献），房地(dì)产带动产业(yè)链占GDP的(de)9.9％（间接(jiē)贡献(xiàn)），其中房地产对金融(róng)、批(pī)发、建材的带(dài)动最为明显(xiǎn)。

　　2）从投资渠(qú)道，2020年房地产完全(quán)拉动的投(tóu)资(zī)占全社会固定资产投资的51.5％，其中，房地产开(kāi)发投资占固定资产(chǎn)投资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地产贷款占银行(xíng)各项(xiàng)贷款(kuǎn)余额的比重看，2021年12月(yuè)为27.07％，如(rú)果(guǒ)加(jiā)上信托等(děng)通道(dào)业务，占比超过三分(fēn)之(zhī)一。从房地产融资存量占社(shè)融存量(liàng)比重看(kàn)，2021年12月占(zhàn)比(bǐ)为(wèi)18.76％。如果(guǒ)房(fáng)企大(dà)面积违约，将导致(zhì)银(yín)行不(bù)良(liáng)率大幅上升。

　　4）从居民财富效应渠道，根据我们的《中(zhōng)国住房市值(zhí)测算报(bào)告》，2020年中国(guó)住房市值(zhí)为(wèi)62.6万亿美元，大于美(měi)国(guó)的33.6万亿(yì)美(měi)元、日本的10.8万亿(yì)美(měi)元、英法德三国合计的31.5万亿美元。从住(zhù)房市(shì)值(zhí)占股债(zhài)房市值(zhí)的比(bǐ)例看(kàn)，2020年中国为66.6％，高于美国的(de)27％、日(rì)本的37％、英(yīng)国的(de)49％、法国的56％、德国(guó)的64％。中(zhōng)国(guó)住房(fáng)市值与股(gǔ)债(zhài)房市值的比例较(jiào)高，主要是因为住房市值(zhí)高，以及中(zhōng)国(guó)资本市(shì)场发育尚不成熟，直接融资比例较(jiào)低，股票(piào)、债(zhài)券市值较低(dī)，居(jū)民(mín)投资渠(qú)道缺乏。

　　不(bù)可(kě)否认，预(yù)售制背后潜藏(cáng)的风(fēng)险(xiǎn)确实存在，当前的负面效应(yīng)愈(yù)发凸显。

　　从个(gè)人(rén)层面看(kàn)，绝大部(bù)分商(shāng)品是(shì)一手交(jiāo)钱一手交货，预售制是对购买者的单方(fāng)面不公平(píng)制度，购房老(lǎo)百(bǎi)姓(xìng)几乎承担了(le)所(suǒ)有商品不能(néng)交付的风险(xiǎn)。比如，交房等待期一般为两年(nián)，在此期间，购房者不仅承担银(yín)行利息，还(hái)要承(chéng)担延迟交房、“一(yī)房二卖”、房屋质量(liàng)、房产证延期办理甚至不能交(jiāo)房(fáng)等风险。另外(wài)，购房(fáng)者和开发商之间的购房合同、购房(fáng)者和银行的按揭贷款合同是两个(gè)独立(lì)的合(hé)同(tóng)关系(xì)，如果开发商发生(shēng)违约，购房者只能根据购(gòu)房合(hé)同(tóng)向开发商主张(zhāng)权(quán)力(lì)，但依旧(jiù)需(xū)要根据按(àn)揭贷款(kuǎn)合(hé)同按时向银行进行(xíng)贷(dài)款偿还(hái)，因(yīn)此购房者承担的风险较大。

　　从行业层面看，预售制助推部(bù)分房企过(guò)度举债、高杠(gāng)杆(gān)扩张，资金(jīn)若遇到(dào)下行周期，会(huì)引发资金链(liàn)断裂、项目搁置等系列(liè)风(fēng)险，进行影响自身信用和购房者对行业的(de)信心。

　　从金融层面看，银(yín)行作(zuò)为按揭(jiē)贷款的发放方，一旦房企因为市(shì)场波动或经(jīng)营不(bù)善，出现(xiàn)资金链断裂等(děng)一系列问题，导致“烂尾”等(děng)情况，而(ér)房企通过(guò)与购房者签(qiān)订(dìng)的预售合同和按揭合同，已经从银行获得房款，如果购房者丧失(shī)还(hái)款能力或短期不(bù)能还款等，则(zé)风险完全(quán)由银行(xíng)承担，银行(xíng)将面临(lín)较大的坏账压力。

　　从监管角度看，购房(fáng)者的预售监管资(zī)金去哪了？楼盘(pán)“烂尾(wěi)”，归根结底(dǐ)两(liǎng)个字那就(jiù)是“没钱”，即没钱付工程款。在2004版的《城市商品房预售管(guǎn)理办法》中明确规(guī)定了开发企业预售商品房所得款项(xiàng)应当用于有关(guān)的工程建(jiàn)设，商品房预售(shòu)款监(jiān)管的(de)具体办法，由房地产管理(lǐ)部门制定。但(dàn)多年以来全(quán)国并没(méi)有统一的预售(shòu)资金监管规定，各地实(shí)行“一城一策(cè)”。例如，太原(yuán)、昆明(míng)、重庆、长沙等城市重(zhòng)点监(jiān)管资(zī)金比例(lì)为(wèi)总预售(shòu)款的15-40％左(zuǒ)右，郑(zhèng)州、福州、合肥等(děng)城(chéng)市则(zé)按照项目的建安(ān)成(chéng)本乘以建筑(zhù)面积或者项目工(gōng)程总额报(bào)价计算(suàn)重点资(zī)金。而事实是(shì)，不少购(gòu)房(fáng)款未进入监管账户、或进(jìn)入监管(guǎn)账户后被挪用，导(dǎo)致楼盘没有资金继续建设。收楼遥遥无期(qī)，月供却(què)被迫继续(xù)还款。那么，监管账户资(zī)金(jīn)如何(hé)被挪(nuó)走(zǒu)的？实际上，在过去房地产大开发时代的高周转背景下(xià)，抽调预(yù)售款监管账户资(zī)金，是行业“潜规则”。比如(rú)工程(chéng)总(zǒng)承包方(fāng)，以工程建设名义，获得监管账户(hù)拨付(fù)资金，再(zài)由(yóu)工程方将(jiāng)资(zī)金转给房(fáng)企(qǐ)，而拨付(fù)的工程款，远超工程进度所(suǒ)需。通过这(zhè)些方(fāng)式套取的资金，在房(fáng)企(qǐ)各地(dì)项目(mù)间流(liú)动，变相加(jiā)杠杆，这样做提供了(le)资(zī)金流动性(xìng)，房企抽调资金统筹拿地(dì)、还款和楼盘建设，形成一种资金循环高(gāo)周转模式，但(dàn)一定(dìng)程度上把风(fēng)险(xiǎn)甩(shuǎi)给了购房者。

　　2 国(guó)际经验

　　整体(tǐ)来说，国外商品房预售制(zhì)度(dù)呈(chéng)现以下特点：

　　1）预付款保护(hù)：对于购房者(zhě)预付资金(jīn)，一般设有定金(jīn)或预付款(kuǎn)保护机制，如英国、日本；

　　2）预付(fù)款比重：要求(qiú)购房者支付(fù)的(de)预付款比例相对(duì)较低，绝大部分房款(kuǎn)在房屋交(jiāo)付(fù)后开始支付；

　　3）预(yù)付款(kuǎn)支付方式(shì)：预付款一般以定(dìng)金方式支付，或按工程进度分(fēn)期(qī)支付，或二者结合；

　　4）按揭贷款方式(shì)：一般采用两种方式发放按揭贷款，一(yī)是按工程进(jìn)度付款，按揭贷(dài)款按照工程进度逐渐发(fā)放，购房(fáng)者开始(shǐ)月供；二是房屋交付(fù)后发放按揭贷款；

　　5）房(fáng)屋烂尾(wěi)保护：为预售商品(pǐn)房提供期房烂尾保险，在商品(pǐn)房出(chū)现重大(dà)延(yán)期或重(zhòng)大(dà)缺陷时(shí)，保障购房(fáng)者权益；

　　6）房屋交(jiāo)付保护(hù)：房屋交付质量的保(bǎo)障(zhàng)有两种方(fāng)式，一是期房由政(zhèng)府或第三方(fāng)验(yàn)收合(hé)格并提供验收凭(píng)证后，开(kāi)发商(shāng)凭验收凭证取得购房者支付的房款(kuǎn)。二(èr)是开发商为购(gòu)房者提(tí)供一定的(de)保(bǎo)修期(qī)，通常1-5年，保修(xiū)期满，购房者支(zhī)付尾款。

　　2.1 美(měi)国：交付前预售资金第三方全程监管(guǎn)，交付时开发商凭验收凭证取得房款(kuǎn)

　　美国期房定金一(yī)定(dìng)期限(xiàn)内无条件返还，最低首付比例为3.5％，交房前(qián)仅支付首付，其余房款交付后(hòu)按揭还款，交付(fù)前(qián)资金由第三方(fāng)全程监管，交(jiāo)付时开发商(shāng)凭验收凭(píng)证取得房款。

　　定金及(jí)首付环节，定金比(bǐ)例一般为房款的(de)1％-5％，首付比(bǐ)例最低可低于3.5％，根据美国官方数据，2021年美国平均首付比例为(wèi)12％。

　　余款支付方面，除定(dìng)金或首付(fù)外，购房者在房屋交付后通过(guò)按(àn)揭贷款支付剩余房款。

　　资金监(jiān)管(guǎn)方面，美国为防止开发商挪用资金，购房者的定金及首付款由第三方公(gōng)证行或(huò)产权保险公司的信托账(zhàng)户监管。如果(guǒ)开发商(shāng)倒闭导(dǎo)致楼盘烂尾，购房者(zhě)资(zī)金可(kě)通过申请仲裁取(qǔ)回，且(qiě)不承担任(rèn)何责任与损失。而(ér)开发商(shāng)在房屋建设过程中的资金全部(bù)来自(zì)银行(xíng)，银行(xíng)根据工程进度向开(kāi)发(fā)商提供一定(dìng)比例(lì)的贷款，由于开发(fā)商挪用资(zī)金(jīn)直(zhí)接损害银行利益，银行有充分动机(jī)监(jiān)管开发商施工进度。开发商在房屋交付(fù)时需取(qǔ)得(dé)由政府相(xiāng)关部门经审(shěn)查后发(fā)放的验(yàn)收(shōu)凭证，通过验收(shōu)凭证向银(yín)行得到购房者支付的房款。

　　2.2 德国：可(kě)零(líng)首付购房，提供期房烂尾险(xiǎn)

　　德国(guó)期房可零首付购房，房款按建造工期进度(dù)支付，按(àn)揭按工期放款后还(hái)贷，房贷(dài)利率采用固(gù)定利率，开发商(shāng)或购房者可购买期房烂尾(wěi)保险。

　　预(yù)售门槛方(fāng)面，德国开发商在项目获(huò)批后即可预售(shòu)房(fáng)屋。签署购房合同前，购(gòu)房者需支付(fù)约2000欧的定金(jīn)并(bìng)进行预(yù)约公(gōng)证，签订合(hé)同后定金退还(hái)。如由(yóu)于任何(hé)原因(yīn)不能购买，定金按照德(dé)国法律全部(bù)退还。

　　签署(shǔ)购房合同后，购(gòu)房者需(xū)支付(fù)公(gōng)证费和(hé)土(tǔ)地交易(yì)税，分别为房屋(wū)售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用(yòng)不包含在购房款中，属于购房(fáng)附加费。

　　首付方面，德国没有规定最低(dī)首(shǒu)付比例，可(kě)零首(shǒu)付购房(fáng)。

　　余款方面，德国也采取按工期支付房款的制度，一般分7笔进行支(zhī)付，具(jù)体(tǐ)支付节点、比例因(yīn)项目而异(yì)。一般来说，支付(fù)节(jié)点可分为公证后、主体完工、内部水暖电路完(wán)工、窗户玻璃完工、室内清洁及墙面(miàn)完工、地板完(wán)工、全部完工，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方(fāng)面，购房者可在支付房款(kuǎn)前申请房贷，房(fáng)贷利率采用固定利(lì)率，银行按施工节奏分多(duō)次(cì)发放贷款，每笔贷(dài)款给予购(gòu)房者(zhě)一定使(shǐ)用期限，期限结束后，购(gòu)房者开(kāi)始还贷。

　　保险方(fāng)面，德国保险(xiǎn)公司针对期(qī)房设计了两种(zhǒng)保险，保险的功能(néng)是当房屋出现重大延期或重(zhòng)大(dà)缺陷(xiàn)时，保(bǎo)险公司保证开发商赔偿或修复(fù)，开发商破产(chǎn)，由保(bǎo)险公(gōng)司负责(zé)相应赔(péi)偿。保险由开发(fā)商或购房者购买(mǎi)。

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房(fáng)时支付

　　英国预售制设有10％定金保(bǎo)险保护机制，交房前付(fù)款比(bǐ)例仅20％-45％，资金(jīn)由买(mǎi)卖双方(fāng)律师严格监(jiān)管。

　　订立合(hé)同前，买卖(mài)双方均有一名律师(shī)，负责(zé)沟通(tōng)期房交易中的(de)房产、资金、合同(tóng)等(děng)各个环节，各环(huán)节内容确认无误后签(qiān)订首付交换合同。

　　定(dìng)金方(fāng)面(miàn)，英国设置了10％定金保险保护机制，当开发商出现财务、经营问题(tí)时，购房(fáng)者(zhě)10％的(de)定金由保险(xiǎn)公司赔付(fù)，而(ér)超出10％的部分较难追回。

　　首(shǒu)付方面，首付比(bǐ)例通常为10％-25％，首(shǒu)付(fù)需要在合同签订(dìng)21天内支付(fù)。

　　余款(kuǎn)支付环节，英国采(cǎi)取按工程进度(dù)付款的(de)方式，但是交房前付(fù)款(kuǎn)比例相(xiāng)对较低，一(yī)般(bān)会在合同签订(dìng)6-24个(gè)月分别(bié)支付(fù)两(liǎng)笔5％-10％的款(kuǎn)项，即交房前付款比例在20％-45％之(zhī)间，剩(shèng)余款项交房后支付。

　　交付环节，英国规定(dìng)房屋必须经过房(fáng)产(chǎn)公证公司的检(jiǎn)验验收(shōu)后才能交付，交(jiāo)付(fù)后方可(kě)按揭还贷。

　　资(zī)金监管(guǎn)环(huán)节，英国期房(fáng)预售资金监管极为严格，资金也(yě)由律师监管，在确认工程进度、支付相关款项过程中，由买房律师将资(zī)金转给(gěi)卖方律师，卖方律师转(zhuǎn)给开(kāi)发商，即资(zī)金在(zài)进入开发商账户(hù)前经过两道(dào)关口(kǒu)，有(yǒu)利于保障购房者资(zī)金安全。

　　2.4 日本：为规范期房交(jiāo)易立法，设置期房预付款保(bǎo)全措(cuò)施

　　arctan1怎么算出来的，arctan1怎么算？>日本期(qī)房交易立法，定金超(chāo)5％或1000万日元时(shí)，开发商必须完成“预售(shòu)房定金保全措施”，交房前付(fù)款(kuǎn)比(bǐ)例(lì)不超房(fáng)款的20％，开发商违约需返还定(dìng)价并赔偿约10％房款，交房后按(àn)揭还(hái)款。

　　立法(fǎ)方面(miàn)，日本(běn)二战结(jié)束(shù)后由(yóu)于房(fáng)屋(wū)供给严重失衡(héng)，叠加(jiā)法律空白，社会(huì)上“一房二(èr)卖”现象普(pǔ)遍(biàn)，为此，日本政府(fǔ)1952年出台《宅(zhái)地建筑物交易(yì)法》，经多次修订，目前是唯一一部规范期房交易的法律。

　　定金保护(hù)方面，根据日本(běn)《宅地建物取引业法》，对购房者支付定(dìng)金超过5％或超1000万日(rì)元的部分，法律要求开发商必须完成定金保全措施才可(kě)预(yù)售(shòu)。什(shén)么(me)是定金保(bǎo)全措施(shī)？即(jí)买卖双方签订购房(fáng)合同时(shí)，开(kāi)发商向(xiàng)金(jīn)融机构或指(zhǐ)定保(bǎo)证机构或(huò)保(bǎo)险机构签(qiān)订定金保证委托合同，设置购房者(zhě)定(dìng)金的保证或保险，并将相(xiāng)应的保证金证明(míng)书(shū)交付给购房者(zhě)。除定金外，其(qí)他(tā)预先支付的购房款也受该措施保护。若开发商倒闭(bì)导致期房烂尾(wěi)，购(gòu)房者可凭保证金证明书向金融机(jī)构(gòu)或保(bǎo)证机构或保险(xiǎn)公司兑付，同(tóng)时，开发商需向购房者赔(péi)付(fù)违约金，一(yī)般约(yuē)为(wèi)房价的10％。

　　房款支付环节，交房前只需(xū)支(zhī)付最多不超20％的定金(jīn)，签订购房(fáng)合(hé)同后，购房者即可向银行申请贷款(kuǎn)，但交房后才开始按揭贷款(kuǎn)，除(chú)定金外的剩余房(fáng)款(kuǎn)在交房后开始支(zhī)付。

　　2.5 新加(jiā)坡(pō)：买(mǎi)方(fāng)资金由银(yín)行(xíng)监管(guǎn)，享(xiǎng)1年保修期后付(fù)尾(wěi)款(kuǎn)

　　新加坡期房购房者违约可返还相当于3.75％房(fáng)款的订金，首付比例20％，余款按工程进度支付(fù)，所有(yǒu)资金进银(yín)行专门项(xiàng)目(mù)资金账户，交房后满(mǎn)1年保(bǎo)修期后支付15％尾款。

　　订金支付环节(jié)，新加坡(pō)开发(fā)商有统一的选(xuǎn)购权(quán)合同以及订金返还机制，即OTP，签订OTP后需支付5％房款作为订(dìng)金(jīn)，OTP有效(xiào)期14天，执(zhí)行OTP则进(jìn)一(yī)步(bù)签订购买合同，不执行OTP则退还3.75％的房(fáng)款。

　　首付比例方面，签(qiān)订购房合(hé)同后，购房者需支付15％的首付(fù)及印花(huā)税(shuì)，同(tóng)时购房(fáng)者向银(yín)行申请按揭贷款(kuǎn)。

　　余款支付上(shàng)，新加坡期房(fáng)同(tóng)样(yàng)采取按工程进度付(fù)款的方式，《发展(zhǎn)商条例(lì)》对期房付款(kuǎn)流程做了统一详细规定，要求所有开发商遵守，支付节点一般为合同签(qiān)订(dìng)后、地基完工、框架(jià)完(wán)工(gōng)、管道门(mén)窗(chuāng)等完工等，支付(fù)比例(lì)约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按(àn)揭贷款也依照工程(chéng)进度放款(kuǎn)，月供(gōng)在此(cǐ)过程中随着放(fàng)出贷(dài)款的增(zēng)加(jiā)而增加(jiā)，未(wèi)放款部分无需月供。

　　资金监管(guǎn)方面，购房者的订金(jīn)与付(fù)款会存入(rù)银行专门的项目资金账户，账(zhàng)户资金(jīn)提取须与房屋建(jiàn)设(shè)有关。房屋交付后，购房者享受1年的(de)房屋保修期，此后购房(fáng)者(zhě)支付15％的尾款。

　　3 启(qǐ)示

　　一，短期来看，当前(qián)房地产到(dào)了(le)政(zhèng)策出手临界点，重点是保交楼和房企重组。一方面，加大对刚需和改(gǎi)善型需求(qiú)的支持力度(dù)，长(zhǎng)短兼顾妥善(shàn)应对局部停贷现象，重(zhòng)点是保交楼保复工保民生，给予强(qiáng)有力(lì)的金(jīn)融工具(jù)支(zhī)持。另一方面，从现在起(qǐ)，对还在正常(cháng)运转的房企包括民营企业，加大支(zhī)持力(lì)度，由(yóu)优质房企牵头并购重组(zǔ)整个行业，为每个房企配套AMC和财(cái)团，给予(yǔ)金融工具配套。

　　二，中(zhōng)期(qī)来看，应充(chōng)分估计形势复杂性和人性(xìng)复杂(zá)性，兼(jiān)顾(gù)化解停贷(dài)、复工保交(jiāo)楼、重组房企债务、恢(huī)复(fù)市场信(xìn)心(xīn)以及长效(xiào)机制(zhì)。长效机(jī)制四(sì)大(dà)关键是(shì)推动城(chéng)市(shì)群(qún)战略、人(rén)地挂钩、金融中(zhōng)性稳定和房地产税。定金环节，建立开发商违约(yuē)后(hòu)定金(jīn)保护机制(zhì)，如将(jiāng)已支付定金冻结至房屋交付阶段，保障(zhàng)购(gòu)房者定(dìng)金安全。签订合同环(huán)节，鼓励保(bǎo)险公(gōng)司介入，为房屋(wū)重大延期以及重大缺陷等情(qíng)况提(tí)供充分(fēn)的(de)保障。余款支(zhī)付环节，建立按工程(chéng)进(jìn)度付款(kuǎn)机制或交房后按揭贷款机(jī)制，充分保护购房(fáng)者的(de)权益。资金监(jiān)管(guǎn)环节，引入独立于开发商、银行的第三方(fāng)资金(jīn)监管机构(gòu)，或由(yóu)政府相关部门直接监管，以(yǐ)此防(fáng)止资(zī)金(jīn)挪用(yòng)现象。交付环节(jié)，建立商品房保修期制度。保修期内，开发(fā)商应对房(fáng)屋质量问题全权负责、免(miǎn)费(fèi)维(wéi)修，购房者在保修期结束后支付尾款。

　　三，长期来看，取消商品房预售制是大势所趋(qū)。一方(fāng)面，98年房改(gǎi)时，全国缺(quē)房子(zi)，开发(fā)商缺钱，预售(shòu)制是权(quán)宜之计，现在全国套户比超过1，从大开发(fā)进入存量(liàng)时代(dài)，对购房民众不公平的预售制(zhì)已经过时了，该取消了，改(gǎi)为(wèi)现房销售(shòu)。另一(yī)方面，取消预(yù)售制，改(gǎi)为现房销售(shòu)，开发(fā)商将拼的不(bù)是五花八门(mén)、眼(yǎn)花缭(liáo)乱、不知道(dào)能不能兑现的(de)营(yíng)销(xiāo)手段，而是所(suǒ)见即(jí)所得的过硬的产(chǎn)品质量和诚信，这才是对购房民众的最根本最实质的(de)保障，这样将(jiāng)极大的提升开发商的建筑质(zhì)量，实现良币驱(qū)逐(zhú)劣币。

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