近两年火爆的创(chuàng)新产(chǎn)品公募REITs进入(rù)密(mì)集分红期，近日7只REITs陆续迎来除息日，公(gōng)募REITs整体呈现(xiàn)出高比(bǐ)例稳定分红，15只公告2022 年可供分配金(jīn)额的REITs产品，平均分红比例接(jiē)近99％。

　　多(duō)位业内人(rén)士对此表示(shì)，强制分红机制是公募REITs主(zhǔ)要特征(zhēng)之一，稳定分红体现出该类产品长期投资价(jià)值，通过(guò)观测经营活动现金流、可供分配(pèi)现(xiàn)金等指标，也(yě)是观(guān)察REITs项目底层资产运营情况(kuàng)的(de)“窗口”。他(tā)们也提醒普通(tōng)投资者注(zhù)意，与产权类项目相比，特许经营REITs项目在经营权到(dào)期后不再产生现金收益，特(tè)许经营权分红目(mù)前已包含了利润分配(pèi)和本金(jīn)的归(guī)还(hái)，在选(xuǎn)择投资标(biāo)的时应(yīng)了解资产类型和分红(hóng)的特征。

　　15只公募(mù)REITs产品分(fēn)红

　　平均(jūn)分红(hóng)比例(lì)98.89％

　　公募REITs 进入密(mì)集分红(hóng)期，近日(rì)7只REITs产(chǎn)品(pǐn)（4月(yuè)17 日-4月21日(rì)）陆续(xù)迎来除(chú)息(xī)日，此外尚有6只REITs实际分配(pèi)情(qíng)况(kuàng)尚未公布。整体来看，公(gōng)募REITs呈现出了高比例的(de)稳定分红(hóng)，15只公告2022 年可供(gōng)分配金额的公募REITs产品(pǐn)中，2022年全年(nián)分配金额占(zhàn)可供分配金额(é)比例平(píng)均为98.89％，且绝大部(bù)分分配比例在96％以上。

　　中(zhōng)金(jīn)基金相关负责人对此表示，投(tóu)资公募REITs的主要收益来源为持有期(qī)分(fēn)红收益，以及基(jī)金份额(é)交易(yì)价(jià)格(gé)的变化。基金份(fèn)额二级(jí)市场价(jià)格受到公募(mù)REITs资产运(yùn)营(yíng)情况(kuàng)及市场因素的综(zōng)合影响，较(jiào)易引起(qǐ)波动(dòng)。与此相比，基金分(fēn)红预期则更有规律可循(xún)。公(gōng)募REITs的分红主要来自基础设施(shī)资产的经营现(xiàn)金流，投资人(rén)通过基金募集材(cái)料和信(xìn)息披露文(wén)件(jiàn)，结合行业及市(shì)场情况，可以分(fēn)析(xī)基础设(shè)施项目(mù)的经营业绩(jì)，作为进行投资决策的重(zhòng)要参考。

　　“相对(duì)于基(jī)金份额二级市场价格变化(huà)导致的浮盈或浮亏，分红作为基(jī)槟榔戒一年脸会恢复吗，槟榔戒一年脸会恢复吗改套餐不能恢复以前套餐金份(fèn)额(é)持有人实际(jì)获得的现金收益(yì)，对于长期(qī)投资者更具参考价值。”中金(jīn)基金相关负责人称。

　　平安基(jī)金REITs 投(tóu)资中心运(yùn)营(yíng)高级(jí)副总监李华平也(yě)表示，根(gēn)据(jù)《公开募集基(jī)础设施证券(quàn)投资基金指(zhǐ)引（试行）》及相关法规要求，基础(chǔ)设施基金应当将90％以上合并后基(jī)金年度可分配金额以(yǐ)现(xiàn)金形式分(fēn)配给投资者，强制(zhì)分(fēn)红机制是公募REITs的(de)主要特(tè)征之一，稳定的(de)分(fēn)红机制体现(xiàn)出(chū)REITs产品长期投资价(jià)值。

　　中航基金也认为，从投资角度来(lái)看，基(jī)础设施公募REITs同时具(jù)备“股性”和“债性(xìng)”双重特点。二级市场价格反映这类产品(pǐn)“股性”的一(yī)面，分(fēn)红(hóng)体(tǐ)现了这类产品的“债性”特点。公(gōng)募(mù)REITs有强制分红要求，分红类似于债券派息，但不等同于债券的固定(dìng)利息回(huí)报，而(ér)是由可供分配现金决定。

　　从机构(gòu)投资(zī)者(zhě)的(de)角(jiǎo)度来看，一方面是公募(mù)REITs丰富了机(jī)构投资者的投资品类(lèi)，为(wèi)资产配置多元化提供(gōng)抓(zhuā)手，具有较强的配(pèi)置价值(zhí)。另一(yī)方面(miàn)，公募REITs的(de)分红能够帮助机构投(tóu)资者稳定收益。机(jī)构投资者公募REITs能够通(tōng)过分红获(huò)取相对于投资债券相对高(gāo)的收益性，在(zài)有(yǒu)效(xiào)控制风险的前提下，增(zēng)厚资产包收益(yì)，起到投资“压舱石(shí)”的作用。

　　分红除槟榔戒一年脸会恢复吗，槟榔戒一年脸会恢复吗改套餐不能恢复以前套餐(chú)了投资收益“落袋为安”外，市(shì)场对于(yú)未来(lái)分红(hóng)水平的预期，也是影响REITs基金二级市场价格走势(shì)的关(guān)键(jiàn)因素之一。

　　从近(jìn)期(qī)公募REITs的二级市场(chǎng)表现看，截至(zhì)4月21日，今年以(yǐ)来中(zhōng)证REITs（收盘）指数收于975.99 点，年(nián)内(nèi)下(xià)跌7.44％，未跑赢主要(yào)股票(piào)和债(zhài)券宽基(jī)指数(shù)。

　　“截至2023年3月31日，有20只公(gōng)募(mù)REITs发(fā)布了2022年年(nián)报，部(bù)分产品受宏观(guān)经济的影响，可分配(pèi)金(jīn)额完(wán)成率不(bù)达预期，一(yī)定程度(dù)上影响了公募REITs二级市场的价格(gé)。”李华平称(chēng)，公(gōng)募REITs二级市场的(de)价格波动受(shòu)多(duō)重(zhòng)因素的影响，投资收益是影响REITs二(èr)级市场价格的(de)主要因素之一，而稳定的(de)分红有利于(yú)吸引(yǐn)投资者参(cān)与公募REITs二(èr)级市场的投(tóu)资(zī)。

　　中金基金(jīn)相(xiāng)关负责(zé)人(rén)也表示，近期(qī)经济预期恢(huī)复，一方面市场热点呈现向股票和债券回归的(de)过(guò)程；另(lìng)一方(fāng)面，基础设(shè)施项目(mù)的(de)经营业(yè)绩相(xiāng)对经济(jì)活力的(de)改(gǎi)善有(yǒu)一定的滞后性。

　　此外(wài)，公募REITs在分红除(chú)权日(rì)，将对基(jī)金份(fèn)额的开盘(pán)指导价做调减处理，调(diào)减金额(é)根(gēn)据(jù)单(dān)位基金份额的分红金额进(jìn)行计算。除权操作是对分红前后基金(jīn)份额净(jìng)值变化的(de)修正，使投资人在基(jī)金(jīn)分(fēn)红前后均可以获得公平的投资机会(huì)。

　　“分(fēn)红可增强(qiáng)投资者长期投资的信心(xīn)，同时需结合持有产品的特性，关注二级(jí)市场扰动(dòng)对(duì)整体收(shōu)益的影响程(chéng)度。”中(zhōng)航基(jī)金相关人士也(yě)称。

　　特许经营权分红包括(kuò)利润分配和本金归还

　　普通投资者应了(le)解底层资产(chǎn)情况

　　多(duō)位业内人士(shì)还(hái)提醒(xǐng)，与(yǔ)现(xiàn)有公(gōng)募基金分红(hóng)前提是本金之上的(de)增值部(bù)分不同，特许经(jīng)营权REITs基金运作期间(jiān)的“分红”界定为“分派”更(gèng)为(wèi)准确，分派(pài)的是(shì)本金与增值两个部分，两(liǎng)个部分之间的(de)比例是变动的(de)，与现有公募基金分红差异很大，大多数普通投资者(zhě)可能把“分派(pài)”金额误认为是持续分红。一旦30年、40年、50年(nián)、60年等合同(tóng)年限到期(qī)后基金价值(zhí)面临极大不确定性，这是该类(lèi)投资者应该注意(yì)的情况。

　　李华平(píng)表示，目前公募REITs主(zhǔ)要有特许经营(yíng)权类和产权(quán)类两大资产类型，持有产(chǎn)权类产品的(de)收益主要包(bāo)括(kuò)每(měi)年的现金分红及资产增值的收(shōu)益，而持有特许经营类(lèi)产品的收(shōu)益主(zhǔ)要来自项目(mù)每年的现金分(fēn)红。其中，特(tè)许经营(yíng)权类资产(chǎn)的分红包括了利(lì)润分配和本金的(de)归还，两者(zhě)的比率也是变动的，对特许(xǔ)经营(yíng)权类资产的公(gōng)募REITs可以内(nèi)部(bù)收益率（IRR）来(lái)衡量投(tóu)资收益。普通投资者在选择投资标的时，应了解公募REITs底层(céng)资产的类型。

　　中(zhōng)航(háng)基金也表(biǎo)示(shì)，从(cóng)细(xì)分来看，各(gè)类公募REITs分红(hóng)因底层(céng)资产属性不(bù)同而形成区别。特(tè)许经营权类的公(gōng)募(mù)REITs产品因(yīn)其分红相(xiāng)当于(yú)包含“本(běn)金+收益”，分红相对较多，债性偏强。而产权类的公募REITs分红主要(yào)为“收益(yì)”，更(gèng)看重底层资产的价值增(zēng)值，所以相对股性偏(piān)强。普通投资者在选择公募REIT时，需要(yào)考虑底层资产属性，对所选择(zé)产品(pǐn)的二级市场价格和分红有(yǒu)合(hé)理预期。

　　中金基(jī)金相(xiāng)关(guān)负责(zé)人(rén)也认为(wèi)，与产权类项目相(xiāng)比，特许经营项目在经营权到期后不(bù)再能产生现金(jīn)收益，因此将可供分配金额的分配理解为(wèi)“分派(pài)”比“分红”更加准确。基于(yú)这个特点，剩余经(jīng)营期(qī)限较短的特(tè)许(xǔ)经营(yíng)项目，通常具备(bèi)更高的分派(pài)率水(shuǐ)平。对于剩余期(qī)限(xiàn)较长的特许经营(yíng)权(quán)项目(mù)，即使分(fēn)派率相(xiāng)对较低，也有足够年限收回本金并取(qǔ)得收益。

　　中(zhōng)金基金该负责人(rén)提醒投(tóu)资(zī)者注意，特许经营权项目(mù)的分派金(jīn)额包(bāo)含了投资本金，在不(bù)进行扩(kuò)募的(de)情况下，基金(jīn)份额单价随着分派进度逐年下降是正常(cháng)现象，投资特许经营权REITs的(de)收益来自(zì)项目剩余期(qī)限产生的现(xiàn)金(jīn)流。

　　“与特许经营(yíng)项目相比，产(chǎn)权(quán)类项目的(de)土地(dì)或建筑的剩余使用年限一般(bān)较长，再加上到期后通过对建筑的更新改造或补(bǔ)缴土地出让金等追加(jiā)投资，有机会进(jìn)一步延长经营期限。这种类(lèi)似永续经(jīng)营的假(jiǎ)设反映在(zài)基础资产的估值上，使产权(quán)类REITs具备更显著(zhù)的资(zī)产投资属性(xìng)。”该负(fù)责人(rén)称。

　　观(guān)测(cè)内(nèi)部(bù)收(shōu)益率等指标

　　评估项目底(dǐ)层资(zī)产运营情况

　　在基金分红(hóng)的时点，多位(wèi)业(yè)内人士还表示，在产(chǎn)品分红期，投(tóu)资者可以观测(cè)经营活(huó)动现金流(liú)、可供分配现金、内部收益率等指(zhǐ)标(biāo)，来观察(chá)和评估项(xiàng)目底层资产的(de)运(yùn)营(yíng)情(qíng)况。

　　中航基金表示，年报(bào)指标中，跟现金相关的指(zhǐ)标有两个：一是年(nián)报中(zhōng)披露的经营活动现金流，二是可供分配(pèi)现金，二者(zhě)存(cún)在本质性(xìng)区别。经(jīng)营活动产(chǎn)生的现金净流量是(shì)指企业(yè)经营(yíng)、筹(chóu)资、投资产生(shēng)的现金流，基于企(qǐ)业本身经营(yíng)活动产生；可供分配的现金实质上是从(cóng)EBITDA出(chū)发，对(duì)非现金(jīn)影响利润表的项目进行调(diào)整，加期初现(xiàn)金，最(zuì)终得到的账面(miàn)现(xiàn)金。

　　李华平也表(biǎo)示，公募REITs作为资产(chǎn)配置(zhì)新选择，投资价值体现(xiàn)在相对股债市场独立(lì)的资(zī)产配(pèi)置功(gōng)能，比较适合长(zhǎng)期持(chí)有(yǒu)。建(jiàn)议投资者对经(jīng)营权类的资产可以更(gèng)多关(guān)注(zhù)内部收益率(lǜ)的高低，对产权类的(de)资产(chǎn)更多关注分派率高低。因为(wèi)公(gōng)募(mù)REITs可分(fēn)配收益(yì)主要来自底层(céng)资产的经营净(jìng)现(xiàn)金(jīn)流，所以底层(céng)资产运(yùn)营情况直接(jiē)影响(xiǎng)投资(zī)回报，投资者可综合考虑原始权益人综合实(shí)力、运营管理机构实力、公(gōng)募基金(jīn)管理人实力(lì)等多重因(yīn)素来选择投资(zī)标的。

　　中信证(zhèng)券研报(bào)也显(xiǎn)示，公募(mù)REITs进入密集分(fēn)红期，由于分红交(jiāo)易带来的(de)短期博弈(yì)机会仍在，叠加此前(qián)市(shì)场接连回调，建(jiàn)议投资者关注(zhù)有基本面(miàn)支撑(chēng)、填权效(xiào)应相对(duì)明显、同时(shí)分红规模(mó)较(jiào)为可观的个券。

　　“公募REITs的(de)招募(mù)说明(míng)书(shū)均会载明REITs在发行首年及次年的可供分配金额(é)预测。投资者可(kě)以将REITs的(de)实际(jì)分红金额与(yǔ)募集材料中披(pī)露预测进行比较分析(xī)，结合经济及市场(chǎng)的实际环境(jìng)，对基础(chǔ)设施项目的运营(yíng)业绩及REITs的(de)管(guǎn)理能力进(jìn)行(xíng)判断。”中金基金(jīn)上述(shù)负责人也(yě)称。

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