“现在(zài)的房(fáng)地产(chǎn)很难再出现像(xiàng)过去(qù)十年的系统性行情。”思睿集团合伙人(rén)、首席经(jīng)济(jì)学家(jiā)洪灏向《红周刊》表示，房地(dì)产行业分(fēn)化的愈加明显，让机构和(hé)投(tóu)资者(zhě)的(de)关(guān)注度从(cóng)板块向(xiàng)单个标(biāo)的转移。上海利檀投(tóu)资董事长陈昊扬向《红(hóng)周刊》指出，从行业来看，无论是业绩，还是估值，房地产都已(yǐ)经双(shuāng)杀到了(le)最底部，而且(qiě)是(shì)反复(fù)地杀到了底部，再(zài)往下的空间(jiān)已(yǐ)经(jīng)不大了。

　　三道(dào)红线等指标

　　成挖掘个股阿尔法(fǎ)重(zhòng)要参(cān)考

　　那么(me)如何寻找房地(dì)产个股的阿(ā)尔法呢？

　　洪灏(hào)提醒，在房(fáng)地产赛道中进(jìn)行选择，需要非常小心，避免选了半天，标的公司(sī)出现爆雷的情况。除此(cǐ)之外，洪灏指(zhǐ)出，需(xū)要满足以下三个基准：有大的国资背景的、杠杆率(lǜ)较(jiào)低的、此前没有踩过(guò)红线的(de)。

　　他还表示，如(rú)果关注一下(xià)今(jīn)年房地产的开发(fā)资金来源，可以发现，其实银行的(de)信(xìn)贷倾向是不太愿意给(gěi)房(fáng)企贷款的，房企(qǐ)的主要资(zī)金(jīn)来源来(lái)自新盘的销(xiāo)售。但今年新房的销售情况(kuàng)相较一般(bān)。再关注一下，哪些房企能(néng)从银行(xíng)拿到钱，其实主要还是那些(xiē)有(yǒu)国(guó)企背(bèi)景的房(fáng)企，民营房企(qǐ)相对(duì)比较困难(nán)，所以整个行(xíng)业出(chū)现了一个很明(míng)显的分化，无(wú)论是在销售，还是融资等(děng)各个方面都非常(cháng)明显(xiǎn)。现在有国(guó)资背景的房企在资本市场表现相对较好，但没有(yǒu)国资背景的(de)民营房企股价大(dà)多表现很一般。

　　陈昊扬则向《红(hóng)周刊》表示，在房地产行业(yè)内，我们的逻辑(jí)是，“寻找最后的赢家(jiā)”。而具体(tǐ)到(dào)如何挖掘，我们会特别重视企业的(de)成本(běn)优(yōu)势(shì)，更具体一(yī)点，就是它的(de)净借贷水平（净负债(zhài)率）是不是行业内的最低水平；利润率是不是行业内最(zuì)高的；融资(zī)成(chéng)本(běn)是(shì)否是行(xíng)业内(nèi)最低(dī)的；建(jiàn)安(ān)成本是否也是业内最低的；这些都是我们看重(zhòng)的一家房(fáng)企(qǐ)的综合(hé)成本。

　　需(xū)要注意的是，能(néng)够同时满足上述条件(jiàn)的房企并不多(duō)。即便(biàn)是在(zài)国央企中(zhōng)，仍有(yǒu)部分房企出现了“三道红线(xiàn)”的“踩(cǎi)线”情况，且(qiě)有逐渐恶(è)化的(de)趋势(shì)。以A股(gǔ)为例，《红周刊》根据Wind数据整理发现(xiàn)，截至2022年末，天房发展、陆家嘴、格力地(dì)产、西藏(cáng)城投(tóu)、中交地产、中国武夷等国(guó)央企“三道(dào)红(hóng)线”全踩。

　　除(ch自制苏打水可以降尿酸吗，自制苏打水和买的苏打水区别ú)此(cǐ)之外，城建发(fā)展、京(jīng)投发(fā)展、光明地产、云南城投(tóu)、首(shǒu)开股(gǔ)份(fèn)、珠江股份(fèn)、城投控(kòng)股等国央(yāng)企房企也踩(cǎi)了(le)“三道红(hóng)线”中(zhōng)的两(liǎng)条。

　　2022年(nián)激进扩张房企

　　需警惕其重蹈覆辙

　　不难看出，即(jí)便(biàn)是有着(zhe)较(jiào)稳健(jiàn)特色的国央企房企，其财务指标称得(dé)上完全健康(kāng)的仍是少(shǎo)数。而更加值得注意的是(shì)，在2022年，不少国企，甚(shèn)至地方国企(qǐ)开始大举扩张。而这无疑又进一步考验(yàn)着国央企的资金链情况。

　　对(duì)房企而言，扩张(zhāng)速度的张弛(chí)有度(dù)尤(yóu)为重要，节(jié)奏把握准确，有(yǒu)助于房企储(chǔ)备优质“弹药”；但过于乐观的预判未来(lái)市场，以(yǐ)及过于激进的扩(kuò)张拿地节奏也(yě)有(yǒu)可能让(ràng)房企重(zhòng)蹈此前(qián)的高(gāo)杠杆覆辙。

　　陈(chén)昊(hào)扬以其配置的一家房企(qǐ)进(jìn)行举(jǔ)例，它从2018年开(kāi)始到2021年，连续4年的净借(jiè)贷比例都维持(chí)在33％左右，完全没有增加杠杆比例(lì)。而到2022年，这家房企明显感(gǎn)觉(jué)到机会来了，其开始在(zài)一线城市进(jìn)行(xíng)大举拿(ná)地，净负债(zhài)率也由(yóu)此前的33％左(zuǒ)右水准提高到(dào)45％左右，涨了接近三分之一。与此同时，该(gāi)房(fáng)企新购入(rù)地块(kuài)也实现了快速(sù)的开(kāi)盘(pán)利用(yòng)率(lǜ)，预计今年(nián)会有更多(duō)的(de)楼盘入市(shì)。像这(zhè)类企业就符合“最后的赢(yíng)家”的特点。一(yī)方面，在于它(tā)本身(shēn)储(chǔ)备了很多弹药，去年(nián)拿地超1000亿元，且其中一半在一线城市，另外一半也主要(yào)集中在强二线和二线城市；另一方面，它的(de)扩张是有(yǒu)节制(zhì)地(dì)扩张。

　　陈昊(hào)扬同样提醒道，与之相反(fǎn)，有些(xiē)房企的扩(kuò)张速度让(ràng)人感觉又回(huí)到了2016年、2017年，或者说看到了2016年(nián)～2020年期间(jiān)扩张的(de)民营(yíng)企业的影子(zi)。虽(suī)然(rán)说，见到机会(huì)时要出手，但出手的章法(fǎ)仍要小心，如果负债率扩(kuò)张得太快(kuài)，但(dàn)未(wèi)来的两年市(shì)场(chǎng)没(méi)有(yǒu)想象得那么好(hǎo)，可能(néng)会(huì)重蹈覆辙。

　　那(nà)么如何来衡(héng)量(liàng)一家房(fáng)企(qǐ)的(de)扩张速度是(shì)否激(jī)进？陈昊扬向《红周刊》表示，主要(yào)还是(shì)看房企(qǐ)的净负债率水平，在(zài)我看来(lái)，这(zhè)个比例如(rú)果超过60％，就是扩(kuò)张(zhāng)得过于快速了。

　　不(bù)难(nán)看出，这(zhè)一(yī)标准要比“三(sān)道红(hóng)线”对房企的净负债率要(yào)求不得高于100％要更加严格。陈(chén)昊(hào)扬解(jiě)释，当(dāng)前房地产行业的复苏速(sù)度(dù)并没有那(nà)么快，所以要规(guī)避公司净负债率(lǜ)提高(gāo)到一(yī)个比较危(wēi)险的水平(píng)。

　　《红周(zhōu)刊》对在(zài)2022年拿地(dì)较积极的房(fáng)企梳理发现，中交地(dì)产、中国金(jīn)茂、华发股(gǔ)份、越(yuè)秀地(dì)产、绿城中(zhōng)国、保利发展(zhǎn)等房(fáng)企2022年净(jìng)负债率都在60％之上。其中，中交地产净负债(zhài)率持续(xù)居(jū)高不下(xià)，在(zài)2020年至2022年期间，依次为317.70％、284.61％、280.23％。

　　与之形成鲜明对比的是(shì)，华润置地、中国海外发展、万科A、滨江集团、招商蛇口、龙湖(hú)集(jí)团等房(fáng)企在践(jiàn)行(xíng)较(jiào)积极的拿(ná)地策(cè)略的(de)同时，也较好地控制了(le)公司的扩张速度与净(jìng)负债率水平（见附表）。

　　滨江集团等(děng)个别民营房企

　　或具备(bèi)“最(zuì)后赢(yíng)家(jiā)”的黑(hēi)马(mǎ)特(tè)质

　　陈昊扬(yáng)指出，实际上，他们是以同一筛选标(biāo)准来看国央企与民营房企，但(dàn)在各维度的实际表现上，国央企确(què)实会更胜一筹。如国央企的融资成本更低，融资渠道也更顺畅，能够做到想融就融(róng)，这样(yàng)，国央企(qǐ)自然(rán)而(ér)然(rán)就(jiù)具有天(tiān)然优势。

　　虽(suī)然对比民(mín)营房企，机(jī)构更加看好国央企，但这也(yě)并不(bù)意味着，民(mín)营企业中就没有“黑马(mǎ)”的存在。

　　据《红(hóng)周刊》梳理发现，仍有少数民营房企(qǐ)同样受(shòu)到机构的青睐。比如，根据(jù)2023年一季报，滨江集团(tuán)的十大流通股东中新进(jìn)了(le)“中(zhōng)国工商(shāng)银(yín)行(xíng)股份有限公司－景顺(shùn)长城中国回报灵活配置混合型证券(quàn)投资基金”“全国社保基金一一六组(zǔ)合”等。

　　除此之外，自2021年开始(shǐ)，百亿私(sī)募珠海阿(ā)巴马资产管理有限公司(sī)就(jiù)长期持有滨(bīn)江(jiāng)集团。根据(jù)一季报，该(gāi)资产公司的几只产品合计持有滨江集团9543万股，约(yuē)占(zhàn)流通A股的3.56％。

　　滨(bīn)江集团的受青睐，和其自身的基本面表现存在一(yī)定(dìng)关(guān)系(xì)。2020年以来(lái)的近(jìn)三年时(shí)间，房地产市场整体在走“下坡路(lù)”，但作为(wèi)杭州本土房(fáng)企(qǐ)的滨江集团仍是表现出较强的韧劲(jìn)，2020年以来，滨(bīn)江(jiāng)集(jí)团在业(yè)绩表现(xiàn)、销售规(guī)模、新增土储、股价表现等多维度都表现了(le)较强的(de)增长势(shì)头。

　　业绩方面，2020年(nián)～2022年期间，滨江集团(tuán)扣非归母净利(lì)润依次为21.27亿元(yuán)、29.87亿元(yuán)、37.22亿元；依次实现(xiàn)同比增长32.74％、40.40％、24.60％。而(ér)根据(jù)近(jìn)期发布(bù)的(de)2023年一季报(bào)，今年(nián)一季度，滨江集团更(gèng)是(shì)实(shí)现了(le)扣非归母净利(lì)润(rùn)5.41亿元(yuán)，同比增长134.07％。

　　在房(fáng)地产“青铜时代”仍能(néng)保持自身业绩(jì)的持续增长，和滨江(jiāng)集团扎根杭(háng)州的战略布局关(guān)系密切。根据2022年年报，滨江集团有(yǒu)近(jìn)七成(chéng)营收(shōu)来自(zì)杭州地区，而(ér)在2021年，杭州地区的营(yíng)收比重只(zhǐ)占到近六成。近三年持续稳居杭州房企销售排名第一(yī)。

　　与此同时(shí)，滨江集团在杭州的土储补充同样较为积极，根据诸葛找房、住(zhù)在杭(háng自制苏打水可以降尿酸吗，自制苏打水和买的苏打水区别)州网(wǎng)数据显(xiǎn)示，2020年、2021年(nián)、2022年在杭拿地金(jīn)额依次(cì)为404.6亿元(yuán)、237.1亿元(yuán)、479.4亿元，同样持续稳居杭州的本土(tǔ)第(dì)一。

　　而滨江集团在杭州的(de)较突出表(biǎo)现(xiàn)，也让滨江集团的房企排名(míng)迅速提升。到2023年(nián)，滨江集团的房企排名已冲进前十，根据中指数(shù)据，2023年(nián)前4月，滨江集团实(shí)现销售额(é)607.3亿元(yuán)，位列房企(qǐ)第九(jiǔ)位(wèi)。

　　值得(dé)注意的是，2020年至今(jīn)，滨江(jiāng)集(jí)团股价翻了超一倍以(yǐ)上，而近期，滨江集团更是迎来多家机构(gòu)的集中调研。滨江集团发布公告表示，公司于5月10日接受了信达证券、金鹰基金、建(jiàn)信养老、新华养老等18家(jiā)机构调研(yán)。

　　产业链(liàn)布局重点移至存量赛道(dào)

　　机构(gòu)在下游家纺、家居、物业觅α

　　实际上房地产开发(fā)只是房(fáng)地(dì)产产业(yè)链上的中游环节，其上游(yóu)主(zhǔ)要为钢(gāng)铁、水泥、建(jiàn)材、玻纤等(děng)材(cái)料供应商，而下游应用行业主(zhǔ)要包括中介(jiè)服务、家用电器、物业管(guǎn)理(lǐ)、家居用品。综合《红周刊》的采访，房地产开发(fā)环节与上游材(cái)料端息息(xī)相(xiāng)关，新盘开工(gōng)不足导致上游(yóu)不被看好，机构寻(xún)觅个股阿尔法的思(sī)路(lù)渐(jiàn)渐移至下(xià)游。“中国房地产行业在进(jìn)入存量房(fáng)时代，所以对地产产业(yè)链(liàn)，尤其是偏消费属(shǔ)性的家(jiā)装家(jiā)居领域，我们相对看好，因为居民保有的住房规(guī)模越来(lái自制苏打水可以降尿酸吗，自制苏打水和买的苏打水区别)越大，随着时间的增加，内装更新的需求也会越来越多(duō)。美国过去的数(shù)据(jù)充分说明了这一点(diǎn)，在新(xīn)房(fáng)销售见顶(dǐng)之后，家(jiā)具(jù)消费的增(zēng)长却(què)一直都(dōu)很好。对于(yú)地产产业链，我们(men)相对(duì)看好(hǎo)和内装相关的(de)行(xíng)业，例如消费(fèi)建材、家居装(zhuāng)饰(shì)等。”万家基金人士表示。

　　而(ér)根(gēn)据《红周(zhōu)刊》对下游(yóu)细分(fēn)中相关赛道龙头年(nián)内(nèi)表现的统(tǒng)计，目前(qián)暂居前两位的都是来自家纺(fǎng)赛(sài)道的公司，它们分别是富(fù)安娜和(hé)水星家纺(fǎng)，特(tè)别是前者在月线连收七根阳线的(de)基础上，年内迄今(jīn)涨幅已经逼近30％。

　　以(yǐ)前者为(wèi)例，富安娜主要从(cóng)事纺织家居、睡眠家居、生活类(lèi)产(chǎn)品的研发、设计、生产(chǎn)及销售，旗下拥有原创(chuàng)“富安(ān)娜(nà)”“VERSAI 维莎”“馨(xīn)而(ér)乐(lè)”和(hé)“酷奇(qí)智”自有品牌。第一(yī)季(jì)度报告显示，报告期内，富安娜实现营业收入约6.2亿元(yuán)，同比减少7.57％；不过实现归属(shǔ)于上市(shì)公司股东的净利(lì)润约1.11亿元，同比增长5.28％。

　　而从(cóng)上市(shì)公司一(yī)季报的十大流通股(gǔ)股东来看，能(néng)够(gòu)发现该股早已成为基金重(zhòng)仓股(gǔ)的天下，彼(bǐ)时包括公募(mù)的中欧价值发现、中欧潜(qián)力价值、工银瑞信灵动价值、宝盈新价值和私(sī)募(mù)的明河(hé)2016，都在其(qí)中(zhōng)出(chū)现，占据了(le)半壁江山。需要强调(diào)的是(shì)，中欧的两(liǎng)只(zhǐ)基金都是价值派基金(jīn)经理(lǐ)曹名长在管的产(chǎn)品，首季其同时重仓的房地产产业(yè)链股(gǔ)票(piào)还有金地集团(tuán)和大亚圣象。

　　对比而言，前几年曾经(jīng)风光一(yī)时(shí)的家(jiā)居板(bǎn)块也因疫情、消(xiāo)费复(fù)苏进程缓慢(màn)等多因(yīn)素(sù)一度沉寂，不过好在困境反转露出(chū)曙光，家居板(bǎn)块中年(nián)内(nèi)表现最好的是志邦家居。同一时间段，该股年内(nèi)上涨已经超过(guò)23％，从业绩来(lái)看，无论是(shì)营(yíng)收还是(shì)归母净利润，公(gōng)司都实现了(le)同(tóng)比双升(shēng)。

　　从(cóng)公司的十(shí)大流通(tōng)股(gǔ)股东来(lái)看，《红周刊》发现广(guǎng)发基金经理罗洋慧眼(yǎn)独具(jù)，一季报中他管理(lǐ)的广发策(cè)略优选和(hé)广发安宏回报均(jūn)增加(jiā)了持股，而这两只产(chǎn)品也成为志邦(bāng)家居十大流通股股东中仅(jǐn)有的两只公募。有意思的(de)是，他(tā)似(shì)乎对于(yú)定制家居类(lèi)标(biāo)的情有(yǒu)独钟，在另一家赛道公司金(jīn)牌(pái)橱柜(guì)中，他管理的全部(bù)三只(zhǐ)产(chǎn)品(pǐn)均登(dēng)榜十大流通股(gǔ)股东，其也成为他(tā)的独门重仓股。

　　除去家居家纺外，下游的(de)物(wù)业股也越来越被机构(gòu)所(suǒ)青(qīng)睐，不过这类标的大多在香(xiāng)港上市，如何选择成(chéng)为(wèi)难(nán)题(tí)。对此，前述上海(hǎi)公募基(jī)金经理举例(lì)分析：“物业服务不是一个高毛(máo)利的行业，挣(zhēng)钱很辛苦，我选公司(sī)还(hái)是希望挣的是(shì)市场化应该(gāi)挣的钱，以(yǐ)我曾经买的绿(lǜ)城服务为例(lì)，它在中高(gāo)端楼盘占比(bǐ)是比较高(gāo)的，每年到(dào)期的(de)合(hé)同里提价(jià)成功率在30％～40％。它能做到滚(gǔn)动的大部分项目到(dào)期之后(hòu)，经过(guò)两三轮(lún)合(hé)同周(zhōu)期还能做(zuò)到产品提价(jià)。”

　　“行业里真(zhēn)正(zhèng)能做到产(chǎn)品提价的公司很(hěn)少，因为物业公司(sī)很容易一开始是挣(zhēng)钱的，后面因为保安这些固定人员(yuán)成本的年(nián)度增(zēng)长(zhǎng)，不过服务没有(yǒu)特别好，客(kè)户没有那么满(mǎn)意，能做到提价难度是非常大(dà)的。但是该公司能(néng)在(zài)业内做(zuò)到到期(qī)之后提价率比较高，这跟(gēn)它的定位和比较好的服(fú)务是(shì)有(yǒu)关系的。”他(tā)进一(yī)步(bù)强(qiáng)调。

未经允许不得转载：橘子百科-橘子都知道 自制苏打水可以降尿酸吗，自制苏打水和买的苏打水区别