OPPO宣布(bù)关停旗下(xià)芯片(piàn)子公司哲库科技，引发了公募REITs扩募风(fēng)波(bō)，如(rú)今，二(èr)级市场的影响(xiǎng)仍未停歇。

　　Wind数据显示，5月15日，华安(ān)张江光大(dà)园REIT开盘继续延续此前几日的下(xià)跌走势，午后跌幅(fú)一度扩(kuò)大，尾盘(pán)有所(suǒ)拉(lā)升，全天收跌6.22％，最(zuì)近3个交易(yì)日跌幅超过9.69％。

　　此前，华安张江光大(dà)园(yuán)REIT曾(céng)发布(bù)公(gōng)告，紧(jǐn)急回应(yīng)称(chēng)，哲库(kù)科技是其扩募拟(nǐ)新购入基础(chǔ)设施(shī)资产张润(rùn)大厦的重(zhòng)要承租方之一，目(mù)前未收到哲(zhé)库科技及OPPO方面关于停止执(zhí)行已签租赁协(xié)议的通知。同时(shí)，在公告中(zhōng)，华安张江光(guāng)大园(yuán)REIT进一步表示，原始权益人(rén)将继(jì)续密切关(guān)注哲库科(kē)技后续情况(kuàng)，积极(jí)做好相(xiāng)关应对(duì)。

　　此外(wài)，张(zhāng)江REIT拟(nǐ)扩募购入项目的原始(shǐ)权益人相关(guān)负责人也表示，近期已同步(bù)启动了(le)应急预案，排摸储备租户，积极应对哲库提前(qián)退租的可能事项。由于(yú)张润大厦是全国首批REITs申报扩募项目，公司领导高度重视(shì)，浦东新区国(guó)资委也高(gāo)度关注。

　　多位业内人士(shì)表示，华安(ān)张江光大园REIT近期市场波动(dòng)较大，但其实不动产公(gōng)募REITs项目短(duǎn)期出租(zū)率下跌并不(bù)会从根本上(shàng)影响(xiǎng)其内外价值，投资者应理性看待(dài)。

　　张江光大园REIT

　　二级(jí)市场价(jià)格继续波动(dòng)

　　本周，OPPO关停旗下芯片(piàn)子公司哲库科技的事件继(jì)续扰动公(gōng)募REITs市场。

　　Wind数据显示，5月15日(rì)，华(huá)安(ān)张(zhāng)江(jiāng)光大园REIT以3.726元(yuán)的价格小幅低开，此后(hòu)二级市场价格开始震荡(dàng)走(zǒu)低，午盘收跌6.17％。午后(hòu)，华安张江光大园(yuán)REIT跌幅一度(dù)扩(kuò)大到8.30％，随后价格有所回升，最终报收3.512元，全(quán)天跌幅6.22％。

　　受(shòu)近期不利消(xiāo)息影响，华安张江(jiāng)光大园REIT最(zuì)近几(jǐ)个交易日(rì)二级市场价格表现欠佳，5月11日以来，3个(gè)交(jiāo)易(yì)日跌幅达到9.69％，今年以来跌幅7.76％。不过，自(zì)2021年6月21日(rì)上市以(yǐ)来，华安张(zhāng)江光大园(yuán)REIT累计涨(zhǎng)幅超过24％，在全(quán)市场(chǎng)公募REITs中(zhōng)位居(jū)前列。

　　从5月15日公(gōng)募REITs市场整体表现上看，目前(qián)上市的8只产业园区基础(chǔ)设施REITs中，仅(jǐn)博时招商(shāng)蛇口产(chǎn)业(yè)园(yuán)REIT微幅上(shàng)涨，其余7只均有不同程度下跌，8只产(chǎn)业园区基(jī)础(chǔ)设(shè)施REITs5月15日平均跌幅1.38％。今年(nián)以来平(píng)均跌幅5.17％。

　　“此前，张(zhāng)江REIT一季报中(zhōng)已经披(pī)露张江光(guāng)大园项目(mù)出(chū)租率有所下降(jiàng)，如今拟(nǐ)扩募的项目(mù)又遭遇突发(fā)事(shì)件，因此(cǐ)导致二级(jí)市场价格出现(xiàn)波动。”一位业内人士分析称(chēng)。

　　不过，在上述(shù)人士看来，尽管出于风险规避的原(yuán)因(yīn)，最近几(jǐ)个交易日(rì)场内(nèi)资金(jīn)有所流出，但(dàn)是，不动产公募REITs项目短期出(chū)租率下跌并不会从根本上影响(xiǎng)其内外价值(zhí)。

　　他也同时表(biǎo)示，目前随着二级市场价(jià)格(gé)下跌(diē)，风险也得到一定(dìng)释放，但(dàn)是价(jià)格涨跌会受到基本面、情绪(xù)面等(děng)多重因(yīn)素影响，不好(hǎo)判断价(jià)格是不(bù)是(shì)已经完全(quán)触底(dǐ)。

　　此外，还有一位业内人士表示，今年(nián)整体(tǐ)REITs市场表现低迷(mí)，不少(shǎo)产品(pǐn)年内二级市场跌幅较大(dà)，其实有些隐含收益(yì)率高的产品具(jù)备一(yī)定的投资价值，很适合稳健类投资(zī)者。此(cǐ)外，伴(bàn)随着经(jīng)济复苏的步伐，产业园区、物流类等(děng)REITs产品具备一(yī)定的(de)投资价值。

　　先锋(fēng)瑞驰私募基金执行董事高如星对此表示(shì)，若(ruò)张江园区最终能顺利(lì)解决(jué)招商，平(píng)稳过度对经营现(xiàn)金流没有造成大的影响，“事件性利空下调至(zhì)得这么急、这么深(shēn)，加(jiā)上前(qián)期(qī)本身(shēn)园区类资(zī)产(chǎn)就(jiù)回调不(bù)少了，这就是黄金坑。”不过，他也强调，最终还是(shì)落到租金收入受不受(shòu)影响(xiǎng)，影响(xiǎng)多大，估(gū)计园区会最终解(jiě)决。

　　张(zhāng)江(jiāng)REIT紧急回应

　　扩(kuò)募(mù)路上再迎接考验

　　5月12日，OPPO宣布关停旗(qí)下(xià)芯(xīn)片子(zi)公司(sī)哲(zhé)库科技(jì)。随后(hòu)5月12日晚，华(huá)安张江光大园REIT发(fā)布公告，紧急回应称，哲库科技是其扩募拟新购入(rù)基础设(shè)施(shī)资产张润大(dà)厦的(de)重(zhòng)要承租方(fāng)之一，目前未收到快递公司几点下班，派送员晚上多晚不送了哲库科(kē)技及(jí)OPPO方(fāng)面关于停止执行已(yǐ)签租赁协议的通知。同时，在公告中，华安张江光大(dà)园REIT进一(yī)步表示，原始权益(yì)人将继续密切关(guān)注哲(zhé)库科技后续情况，积极做好相关(guān)应对。

　　此前，张江REIT因(yīn)其(qí)一季报中披露的张江光大园(yuán)项(xiàng)目出租率下降事项，一度(dù)二级市场价格出现(xiàn)回落。在随后召开的业绩说(shuō)明会中管理人(rén)就(jiù)相关(guān)事项进行(xíng)了解(jiě)释(shì)说明，市场信心得到了一(yī)定(dìng)提振，二(èr)级市场(chǎng)价格表现也趋于平(píng)稳。据了(le)解，张江 REIT在5月11日召开(kāi)的线上和线下的扩(kuò)募说明会上，运营团队表示了(le)对(duì)张江光大(dà)园项目的信心，预计签署(shǔ)意(yì)向(xiàng)书(shū)和(hé)合同谈判(pàn)中的储备租户正常(cháng)转化后，项(xiàng)目出(chū)租(zū)率将得到回升。没想到仅过了不到三周的时间(jiān)，张江REIT的扩募之路又迎来了新(xīn)的(de)考验。

　　因张(zhāng)江REIT的上(shàng)述公(gōng)告引(yǐn)起了市(shì)场各(gè)方的广(guǎng)泛(fàn)关注，张江REIT拟(nǐ)扩募购入项目(mù)的原始权益人(rén)相关负(fù)责人坦言，事发(fā)突然确实(shí)始料未及，在获悉OPPO关停哲库科技消息的第一时(shí)间即奔赴现(xiàn)场进行了(le)沟通和核(hé)实工作(zuò)，并同步启动了应急预案(àn)，排摸储备租户，积极应对哲(zhé)库提(tí)前退(tuì)租(zū)的可(kě)能事项。由于张润大厦是全国首批REITs申报扩募项目，公司领导(dǎo)高度重视，据悉新(xīn)区国资(zī)委也高度关注(zhù)。

　　当谈及储备租(zū)户情(qíng)况，相(xiāng)关(guān)负责人介绍说，目前储备租(zū)户还是比(bǐ)较(jiào)丰富的，覆盖了(le)芯片测试、人工(gōng)智能、航天产业、信息(xī)技术等(děng)产业客户，租赁意向面积超(chāo)过了2万方。从意向储备(bèi)转化为实际租户需(xū)要(yào)一些时间。

　　“我(wǒ)们(men)正(zhèng)在着手通过(guò)签署租赁意向书来尽(jǐn)快锁定一些重要租户。虽然收(shōu)了三(sān)个月(yuè)履约保证金(jīn)给了(le)我们一(yī)些空间(jiān)，但(dàn)本(běn)着对首(shǒu)批扩募(mù)、对市场负责(zé)的态度(dù)，我们肯定要(yào)全力与时(shí)间(jiān)赛跑，把这些(xiē)面积在短期内完成去化。”相关负责人说(shuō)道。

　　张江REIT已持(chí)有的同区(qū)域(yù)的(de)张江(jiāng)光大园(yuán)项(xiàng)目一季度(dù)末也有将近30％的空置率(lǜ)，原(yuán)始权益人有(yǒu)那(nà)么多储备租户，之(zhī)前(qián)的空置率为何未能得(dé)到(dào)解决(jué)。

　　对(duì)此相关负责人解释(shì)，张江光大园一(yī)直以来都(dōu)坚持以(yǐ)市场化(huà)运营为导向，历史运营表现稳定，租(zū)户的调租和换租都属于正(zhèng)常(cháng)情(qíng)况，而这(zhè)次(cì)项目的大(dà)租(zū)户(hù)退(tuì)租正好发生在市场(chǎng)活跃度的短期低点，目前市场情况已有(yǒu)所(suǒ)好转。在看(kàn)到出租率下滑(huá)情况没有得到及时修复后，张江这(zhè)边也(yě)作了(le)一定的资源调配和倾斜，引入(rù)了一些储(chǔ)备租(zū)户。

　　另外，张润大厦和(hé)张江光大园项目在给租户的分隔空间、交付标准(zhǔn)、租金水平(píng)等方面也有一些差异化，张润大(dà)厦(shà)多是两千多平的大平层(céng)，楼(lóu)的成(ché快递公司几点下班，派送员晚上多晚不送了ng)新度高一些，单(dān)价也贵一些，张江光大园单(dān)层(céng)以(yǐ)一(yī)千平的面积为主(zhǔ)，还有一(yī)些独(dú)栋形态(tài)的(de)物业(yè)。租(zū)户自身也会有诉(sù)求，也会根据自(zì)身(shēn)需求和预算挑(tiāo)选区域内的(de)不同物业。

　　“如果(guǒ)扩募完成(chéng)以后，新(xīn)老(lǎo)资产的管(guǎn)理人都变(biàn)成(chéng)了一家，后续我们在资源共享和联合营销方(fāng)面能(néng)更(gèng)加充(chōng)分(fēn)发挥协同效应，相信(xìn)可以做(zuò)得(dé)更好。”上述负责人补充说道。

　　最后谈及(jí)对于张江REIT的定位和展望，相关负责人表(biǎo)示，张江集团和张江高科(kē)目(mù)前在管资(zī)产约五百万方，还有一些其他(tā)在开发的储(chǔ)备项目，这些都将成为张江REIT实现打造(zào)张(zhāng)江(jiāng)园区(qū)产业空间资产上市平台目(mù)标(biāo)的(de)坚实(shí)后盾和储备(bèi)资源。“我们(men)非常重视张江(jiāng)REIT这个资(zī)本平台(tái)和它未来的发展。”相(xiāng)关负(fù)责人表示，“这次扩募(mù)是(shì)我们实现基金扩容的第一(yī)步，也是至关重要(yào)的一步，眼下我(wǒ)们可能面临了一些突发情况需要解决，但是这和我们在张江科(kē)学城这三十(shí)年建(jiàn)设(shè)发展过程中所经历的相比，只能算(suàn)是(shì)一个非常小的插(chā)曲。我们(men)有信心排除(chú)万(wàn)难(nán)，尽一切(qiè)可能化解当前突发事件(jiàn)的所有(yǒu)负面影响，维持预期和(hé)市场的信(xìn)心。”

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