文：任泽(zé)平团队　　

　　导读(dú)

　　是该取消预售制了。 1月17日召开的全(quán)国住房和城乡建设工作会议提出“有条件的可(kě)以进行(xíng)现房销售”，不(bù)足(zú)一个(gè)月(yuè)时间，已有(yǒu)山东、安徽、河南、四(sì)川、广东等地明确表态，试(shì)点现(xiàn)房销售。

　　1、是该取(qǔ)消商品房(fáng)预售制了(le)，用(yòng)你(nǐ)的(de)钱，建你的房子，还(hái)烂尾了，这是对(duì)购房者的不公平。以后谁有钱(qián)谁建房，没钱没实力(lì)的别建了，不能把包袱甩给(gěi)老百姓和社(shè)会，这是房地产(chǎn)从大开发时代步入高质量发展阶(jiē)段的必(bì)然(rán)趋势，也(yě)是(shì)对购(gòu)房(fáng)老百姓的(de)最(zuì)大(dà)保护。98年(nián)房改时，全国缺房(fáng)子，开发(fā)商(shāng)缺钱，预售(shòu)制(zhì)是权宜(yí)之计，现在全国(guó)套户比超过1，从大开发进入存量(liàng)时代，对购房民(mín)众不公(gōng)平的预售制已经(jīng)过时了，该取消(xiāo)了，改(gǎi)为现房销售。以后(hòu)一手交钱(qián)，一手交房，天经地义。当然二次(cì)房改是个(gè)技术活，兼(jiān)顾化解停贷、复工保交(jiāo)楼、重组房企债务、恢复市场(chǎng)信心(xīn)以及长效机(jī)制，长效机制四大关(guān)键是推动城市群(qún)战略、人(rén)地挂钩、金(jīn)融中性(xìng)稳(wěn)定和房地产税。如果(guǒ)按照经(jīng)济规律办事(shì)，中(zhōng)国一定能(néng)实现房(fáng)地产(chǎn)软着(zhe)陆(lù)和长期平稳健康发展，跨过这(zhè)道关，解(jiě)好这道(dào)世(shì)界(jiè)难题。

　　2、为什么要取(qǔ)消预售制(zhì)、改为现房销售？大家想想，绝大部分商品是一手交钱一(yī)手交货，预售制是(shì)对(duì)购买者的单方面不公平制(zhì)度，购房(fáng)老百(bǎi)姓几乎承担了所有(yǒu)商品不(bù)能交付(fù)的风险。从个人(rén)层面看，预售(shòu)制(zhì)对购(gòu)房者非常不(bù)公平，比如，交房等待期一般为两(liǎng)年，在此期(qī)间(jiān)，购房(fáng)者不仅承担(dān)银(yín)行利息(xī)，还要承担延迟(chí)交房、房(fáng)屋质量、房(fáng)产证延期(qī)办理甚至不能交房的风险。从行(xíng)业层面看，预售(shòu)制助推部分房企过度举债、高杠杆(gān)扩张，若遇到下行周(zhōu)期，会引(yǐn)发资金链断裂(liè)、项目(mù)搁置等系列风险。取消预售制，改为现房销售，这样(yàng)有助于(yú)落实中央房住不炒精神、有助于(yú)保障购房(fáng)老百姓(xìng)权益、有助于房企稳健发(fā)展，一举(jǔ)多得，谋划长远。

　　3、为什么建(jiàn)议取(qǔ)消预(yù)售制度？预售制度怎么来的(de)？国(guó)外什么情况(kuàng)？简单(dān)科普一下：商品房(fáng)预(yù)售最早源于(yú)中国(guó)香港，俗称卖楼花，卖期(qī)房，是一种(zhǒng)开发(fā)商放杠杆的(de)方式。98年(nián)房改，由于商品房短缺，房企缺(quē)资(zī)金(jīn)，借(jiè)鉴中国香港，引入了商品房预售制度(dù)。其实(shí)，当(dāng)前世界(jiè)不少国家存在预售(shòu)制。但(dàn)是，重点来了(le)！发达(dá)国家一般有严格(gé)的监管保障措施，开发(fā)商在项目获得政(zhèng)府批准后才可以开始销售(shòu)，买(mǎi)家在(zài)购买期房后并非像中国一样在支付(fù)完首(shǒu)付款后从银行一次性贷(dài)款支付剩余全部(bù)房(fáng)款，而是根据开发(fā)商工(gōng)程进度在完全交房前(qián)进行分期支付(fù)。所以，预(yù)售制度是(shì)需要(yào)严(yán)格的资金监管、分(fēn)期支付以及违约处罚措施作为保障的，如果没有(yǒu)这些保障措施，一定会触发(fā)风险，对购房民众不公平，所以不如借机取消(xiāo)预(yù)售制度(dù)，以后改为(wèi)现房(fáng)销售。客观(guān)讲预售制度有一定(dìng)历史阶段(duàn)性(xìng)，现在(zài)中国住房进入存量时代(dài)，取消预售制度有助于降负债降(jiàng)杠杆，不再把烂尾(wěi)风险甩给老百姓和社会，当(dāng)然(rán)这需要配套房企债务重组、复工保交楼、恢复市场(chǎng)信心(xīn)和房地产长(zhǎng)效机(jī)制。这是个技术(shù)活，只要坚(jiān)持市场化改革，中国一定能(néng)化(huà)解这个(gè)难题，让房地产回归实体经(jīng)济(jì)和居(jū)住属性，安(ān)华夏儿女指什么意思，华夏儿女是啥意思居乐业(yè)。

　　4、简单讲，如果取(qǔ)消预售制(zhì)，改(gǎi)为现房销(xiāo)售，开(kāi)发商(shāng)将拼的不是五花(huā)八门、眼(yǎn)花缭(liáo)乱(luàn)、不知(zhī)道能不能兑现的(de)营(yíng)销手段，而是所见即所得(dé)的过(guò)硬的产品质量和诚(chéng)信，这才(cái)是对购房民(mín)众的最根本最实质的保障，这样将极大的提升开发商的建筑质量，实现良(liáng)币驱逐劣币。所有商业的(de)本质是(shì)向善，是以(yǐ)客户为(wèi)中心，房地产也(yě)不(bù)能例外(wài)，老百姓买房(fáng)子是天大的事，烂尾(wěi)毁三代，好房(fáng)幸福(fú)一家人。从(cóng)这个角度(dù)，取消预售制、实施(shī)现房(fáng)销(xiāo)售是实现老百姓安(ān)居乐业(yè)、社(shè)会长治久安、行业企业(yè)健康发(fā)展的重(zhòng)大措施。在当前(qián)的情(qíng)况下，取消预售制要(yào)结合稳楼(lóu)市、房地产软着陆(lù)、打通金融支持当期三好生(shēng)、新模式(shì)等综合(hé)施策(cè)。

　　作者十年前在国务院发展研究中(zhōng)心参与财税(shuì)改革方案研究时，对预售(shòu)制、房地产(chǎn)税、人地挂钩(gōu)、金融(róng)稳(wěn)定(dìng)、房企杠杆率(lǜ)等进(jìn)行过长期系统的专项研究。（参考(kǎo)后(hòu)来形成的专著(zhù)《房地产周期》）　　

　　目录(lù)

　　1 中国内(nèi)地(dì)商品(pǐn)房(fáng)预售(shòu)制的(de)前(qián)世今生

　　1.1 起(qǐ)源：分层销售+“按揭(jiē)”，霍英东创造(zào)“卖楼花”模式

　　1.2 住(zhù)房需(xū)求(qiú)大、供给量少(shǎo)，引进“卖(mài)楼花(huā)”模式(shì)，形成“中(zhōng)国内地(dì)版预售制”

　　1.3 预售制(zhì)推动城市(shì)化进程，但背后潜藏(cáng)的风险确实存在(zài)

　　2 国际(jì)经验

　　2.1 美国：交付前预(yù)售资金第三方全程(chéng)监管，交付时开发商凭验(yàn)收凭证取得房款(kuǎn)

　　2.2 德国：可零(líng)首(shǒu)付购房，提(tí)供期房烂(làn)尾险

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保险保护(hù)机(jī)制，55％-80％房款交房时(shí)支付

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设置(zhì)期(qī)房预(yù)付款保全(quán)措(cuò)施(shī)

　　2.5 新(xīn)加坡：买方资金由银(yín)行监管，享1年保修期后付尾款

　　3 启示

　　正(zhèng)文

　　1 中国内地商(shāng)品房预(yù)售制的前世(shì)今生(shēng)

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍(huò)英东创造“卖楼(lóu)花”模式

　　二十世纪五(wǔ)十年代(dài)在中国(guó)香港，楼宇出租是地产行业(yè)盛行(xíng)的方式，但有着转让难、出租资金周转期长等(děng)问题，分层销售孕育而生。20世纪50年(nián)代，中(zhōng)国香港还未(wèi)推(tuī)行公(gōng)共房屋(wū)制度，许(xǔ)多人栖身(shēn)于(yú)木(mù)屋或者其他临时(shí)住宅，住(zhù)房的需求是相当高，不(bù)过大多数居民(mín)的储蓄很少。当时楼宇买卖(mài)多数以(yǐ)一整栋楼为单(dān)位，需要雄厚的资金实力才(cái)能购买(mǎi)。虽然楼(lóu)宇出(chū)租是中国香港地产行业盛行的方式，但有着转(zhuǎn)让(ràng)难、出租资金(jīn)周(zhōu)转期长等问题(tí)。针对(duì)这一(yī)系列问题，不少地产商开始探(tàn)求新的方式，如把楼宇契约(yuē)切开，即“分契”，然后将楼宇分层出售。这(zhè)模式(shì)一(yī)经推(tuī)行，购买楼宇的市民数(shù)量(liàng)有所增加，开(kāi)发商资金周转加快(kuài)。

　　在分层出售的(de)基础上，将“按揭”模式引入房地(dì)产销售(shòu)，霍英(yīng)东创造“卖楼花(huā)”模式(shì)。1953年底霍英东(dōng)创办立(lì)信(xìn)置业(yè)有限(xiàn)公司，凭借商业(yè)直觉和多(duō)年(nián)经营杂货铺、海上驳运业务的经验，对于商品(pǐn)流通(tōng)、资金周转有(yǒu)着独到的见(jiàn)解，在努力(lì)寻求方法加快自身资金周转。当(dāng)时其在购下九龙的一块地盘(pán)后，除了分层(céng)出售(shòu)、还(hái)印(yìn)发(fā)售楼说明书，上有文字详(xiáng)尽(jǐn)说明楼宇的地势环境(jìng)、建筑材料、分层价格、订购方法等。此外(wài)，“卖楼花”是另外一个亮点，即先收取买(mǎi)家的订(dìng)金，采用(yòng)类似租金的分期付款形式，等新楼落成时，收齐(qí)买家的(de)钱，买家就拥有了自己的(de)房产(chǎn)。这种方(fāng)式减轻了民众购房的资金压力，加速(sù)了房屋的(de)建造(zào)和销(xiāo)售，也解(jiě)决(jué)了制造商的资金问题，降低投资风险，在当时可谓是“双赢(yíng)”的举措。“预(yù)售楼花+分期付款”的销售模式成为当时中国香港房地产(chǎn)市场的一大特色，纵观中国香港房地(dì)产市场(chǎng)的(de)改革(gé)，“卖楼花”模(mó)式高效率地解(jiě)决了(le)核心的住房供不(bù)应(yīng)求(qiú)的问题，使房市发展进入新阶段(duàn)。

　　预售(shòu)楼花模式(shì)推动(dòng)了中国香港楼(lóu)市几(jǐ)十年繁荣(róng)，但期间也出现过“烂尾楼”的情况(kuàng)，但(dàn)监管(guǎn)部(bù)门不(bù)断(duàn)完善、规范化，建立健全的(de)监管(guǎn)机制，促进市场(chǎng)健(jiàn)康(kāng)发(fā)展。例如，1960年，位于大(dà)角咀的一个楼盘因(yīn)建(jiàn)筑(zhù)费(fèi)用超支停工，出现“烂尾”情况。在1961年后，中国香(xiāng)港管理部门提升了对于预(yù)售楼花制(zhì)度的(de)监管，即要(yào)求开发商在预售前，确保地(dì)价款(kuǎn)已经全部(bù)支付，还要证明自身有资金等(děng)能力把项目(mù)完成，资金需放入律(lǜ)师所(suǒ)托管，支取时需律所和(hé)建筑师的核准(zhǔn)。为(wèi)了防止开发(fā)商、律所、建(jiàn)筑师等造假，套取监管账户资金，中国香港要求律师行在银行开设的信(xìn)托账户(hù)（监管账户）、开发商操(cāo)作等采取全(quán)透明化(huà)机(jī)制，且银行的责任(rèn)上升(shēng)，如(rú)出现房屋(wū)“烂尾”情况，银行将成最大风险方，后续(xù)需(xū)自身(shēn)推(tuī)动项目(mù)完工。随着(zhe)监管体系逐(zhú)步完善(shàn)，出现“烂尾(wěi)”的现象较少。

　　1.2 住房需(xū)求大、供(gōng)给(gěi)量少，引(yǐn)进“卖楼花”模式，形成“中国内地(dì)版(bǎn)预售制”

　　二(èr)十世纪九十年代(dài)，中国内地(dì)面临住房需求大和供给量(liàng)短缺问题，引(yǐn)入“卖楼花”制度。建国以来，中国内(nèi)地优(yōu)先发展(zhǎn)重工业，强调基础建(jiàn)设，这(zhè)一导向使前(qián)期(qī)发展工业化(huà)的进(jìn)程大于城(chéng)市化进程，唯有解决住房基础等城(chéng)市化(huà)配套问题，才(cái)能进一步推进城市化。但(dàn)当时(shí)推(tuī)行的是“统一管理(lǐ)，统一分配，以租养房”的(de)福利分(fēn)房(fáng)制度，住房市场发(fā)展起步较(jiào)晚、增速较(jiào)慢，福利分房制度(dù)也出现了分配不(bù)公、效率低、配套差等问题，因此福利分房(fáng)制度不再适用于当(dāng)时的(de)国情。叠(dié)加房地产(chǎn)市场面(miàn)临商(shāng)品房(fáng)的需求量大(dà)，而(ér)社会缺少大型房地(dì)产开发商，商(shāng)品房供应量小的困境，此时引入(rù)中国香港的“卖楼(lóu)花”模(mó)式无疑(yí)是对内地房地(dì)产市(shì)场的(de)一(yī)针(zhēn)强心剂。从1994年(nián)起(qǐ)，中(zhōng)国内(nèi)地逐步引进(jìn)中国香港预售(shòu)商(shāng)品房制(zhì)度，先后出台(tái)多项文件，大力支持国(guó)内房地产市场改革(gé)。例如，1998年(nián)，国务院出台(tái)《关于进一步深化城镇住(zhù)房(fáng)制度(dù)改革，加快住(zhù)房建设的通知》文件(jiàn)，决定停止住(zhù)房无偿实(shí)物(wù)分配(pèi)，逐步实行住(zhù)房分配货币化、住房供给商品(pǐn)化(huà)、社会(huì)化的住房新体制，从计划(huà)经济下的福利分房(fáng)转(zhuǎn)向市场(chǎng)经(jīng)济的(de)商品房。房地产市场(chǎng)采用预售制，允许开(kāi)发商卖期(qī)房，解(jiě)决了房企缺少资(zī)金和(hé)开发时(shí)间(jiān)周期长(zhǎng)的两大难题(tí)，开发商(shāng)以预售款撬动下(xià)一个项目的(de)开发，形成滚动开发模式，住房供应速度(dù)加(jiā)快。自此中国内地开始房改货币化，中国人民银行等多方迅速出(chū)台相关的信贷政策，支(zhī)持购房者，极大作用推(tuī)动了房地产市场的发展。

　　引(yǐn)入中国香港(gǎng)“卖楼(lóu)花”模式(shì)后，经(jīng)调整形成契合中国内地的商品(pǐn)房预(yù)售制(zhì)度。预(yù)售制的初衷是为(wèi)了缓解房企资金压(yā)力，加快城(chéng)镇住房建设。具体来说，是指房地产开(kāi)发企业将正在建设中的房(fáng)屋预先出售给购房(fáng)者，由购房(fáng)者支(zhī)付(fù)定金或房款的行为。区别于中(zhōng)国(guó)香(xiāng)港，在中(zhōng)国内地实践过程中(zhōng)，商(shāng)品(pǐn)房预售流程为：房地产开发商(shāng)办理预售许可证-签订商(shāng)品房买卖合同-进(jìn)行备案登记和预告登记-交付房屋。在购(gòu)房过程中，购房者需要一次性付清首付款，并采用银行贷(dài)款的形式一次(cì)性(xìng)付清剩余房(fáng)款，换言(yán)之，房屋(wū)未建成，开发商可能(néng)已(yǐ)拿到了全部购(gòu)房款，这(zhè)点与中国香港的按照工程进度(dù)付款有所(suǒ)不同。对中(zhōng)国内(nèi)地的开发商(shāng)而言，预售制商品房(fáng)也开启(qǐ)了高周转、高杠(gāng)杆(gān)的(de)运作(zuò)模式。

　　1.3预售制推动城市化进(jìn)程，但背后潜(qián)藏的风险确实存在

　　作为中国内(nèi)地商品房销售的最主要(yào)方式，预(yù)售(shòu)制极(jí)大缩短房企现金回笼周期，同时(shí)增加市场商品房(fáng)供(gōng)应(yīng)，推(tuī)动了(le)城镇化发展(zhǎn)进程。预售制在(zài)过(guò)去20多年对中国内地房地(dì)产市场的稳(wěn)步(bù)发(fā)展起到了重要作用，不仅解决了房地产市场(chǎng)快(kuài)速发展阶段的(de)资金需求，也提高了居民居(jū)住水平(píng)，中国内地城镇居民从筒子楼住到住宅小区，从全民(mín)蜗居到基本适(shì)居(jū)，住房事业取(qǔ)得巨(jù)大(dà)进步，数十年时间走(zǒu)完发达国家(jiā)几百年城镇(zhèn)化路(lù)程。改革(gé)开放以(yǐ)来，城(chéng)镇化进(jìn)程进(jìn)入快速(sù)发展(zhǎn)时期。1978-2021年(nián)，城镇人口由1.7亿(yì)人(rén)增长(zhǎng)至9.1亿人，43年间增(zēng)长4.4倍(bèi)；1981-2020年，全国(guó)城市建成区(qū)面积(jī)由(yóu)7438平(píng)方(fāng)公里增(zēng)长至60721平方公里(lǐ)，增长7.2倍(bèi)。根据我们发布的《中国住房存(cún)量(liàng)报告：2021》测算，1978-2020年中(zhōng)国内地城镇住宅存量从(cóng)不到14亿平增至(zhì)313.2亿(yì)平，城(chéng)镇人均住房建筑面(miàn)积从8.1平(píng)方米增至34.7平方(fāng)米，城镇住房套数从约3100万套增(zēng)至3.63亿套(tào)，套户比(bǐ)从0.8增至1.09。预售制在当前已(yǐ)成为(wèi)中国内地商品(pǐn)房(fáng)销售(shòu)最主要方式(shì)，2005年中国内地商品住宅期房销售面积占总销(xiāo)售面积的比重为63％，而2021年期(qī)房累计销售面积达15.6亿(yì)平，比重上升至87％。

　　预(yù)售制也推(tuī)动了(le)中国内地房地产行业(yè)的发展。中国内地房地产历经(jīng)二(èr)十多年长周期繁(fán)荣，行(xíng)业各项指标(biāo)大幅增(zēng)长。1999-2021年，房(fáng)屋(wū)新(xīn)开工(gōng)面积从2.2亿平增至19.9亿(yì)平，累计上涨8.2倍(bèi)，年复合增(zēng)速10.6％。房地产(chǎn)开发投(tóu)资完成额从0.4万(wàn)亿元增至14.8万亿(yì)元(yuán)，累计(jì)上涨35.8倍，年复合增速17.8％。商品房销售面积和销售金额(é)分别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万(wàn)亿(yì)元(yuán)增至18.2万亿元，累(lèi)计上涨11.3、65.3倍，年复合增速(sù)12.1％、21％。伴随房地(dì)产业的快速发展(zhǎn)，房地产企业从无到(dào)有、从国企(qǐ)先行(xíng)到民企崛起(qǐ)，队(duì)伍逐渐壮大。2018年，房(fáng)地(dì)产企业(yè)数量达9.8万个，比1998年的2.4万个增(zēng)长3.1倍(bèi)。

　　二(èr)十年来房地产(chǎn)也成为拉动(dòng)中国内地(dì)经济高增(zēng)长的火车头。

　　1）从经济增长渠(qú)道，房(fáng)地产带(dài)动的上下游产业链特别长(zhǎng)，高达50多个行业。2020年房(fáng)地(dì)产及(jí)其(qí)产(chǎn)业(yè)链占GDP的17.2％（完全贡献(xiàn)），其中房地产(chǎn)业(yè)增加值占GDP的7.3％（直接贡献），房地产带动产业链(liàn)占GDP的9.9％（间接贡献），其中房(fáng)地产(chǎn)对金(jīn)融、批(pī)发、建材的带(dài)动最(zuì)为明显。

　　2）从(cóng)投资渠道，2020年房地产完(wán)全拉动的投资占全社会固(gù)定资产投资的(de)51.5％，其中，房地产开发投资(zī)占固定资产投资(zī)的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地产贷款占银行各项贷款余(yú)额(é)的比重看，2021年12月为27.07％，如果(guǒ)加上信托等通道业务，占比超过三(sān)分(fēn)之一。从(cóng)房地产融资(zī)存量占社融存量比重(zhòng)看，2021年12月(yuè)占比为18.76％。如果房企大(dà)面(miàn)积违约，将导致银(yín)行(xíng)不良率(lǜ)大幅上升(shēng)。

　　4）从居(jū)民财富效应渠道，根据我(wǒ)们(men)的《中国(guó)住(zhù)房市(shì)值测算报(bào)告》，2020年中国住房市值(zhí)为62.6万亿(yì)美元，大于美(měi)国的(de)33.6万亿美元(yuán)、日本的(de)10.8万亿美元(yuán)、英(yīng)法德(dé)三国合计的31.5万(wàn)亿美元。从住房市值占(zhàn)股债房市值的比例看(kàn)，2020年(nián)中国(guó)为66.6％，高(gāo)于美国的27％、日本的37％、英(yīng)国的(de)49％、法国的56％、德(dé)国的64％。中国(guó)住(zhù)房(fáng)市(shì)值与(yǔ)股债(zhài)房市值的比(bǐ)例较高，主要是(shì)因为住房市值(zhí)高(gāo)，以及中国资本市场发育尚不成熟，直接融资比例较低，股票、债券市值较低，居(jū)民投资渠(qú)道(dào)缺乏(fá)。

　　不可(kě)否认，预售制(zhì)背(bèi)后潜藏(cáng)的风险确实(shí)存在，当前的负面效应愈发凸显。

　　从个人(rén)层面看，绝大部分商品是一手(shǒu)交钱一手交货，预售制(zhì)是对购(gòu)买(mǎi)者的(de)单方面不公(gōng)平(píng)制(zhì)度，购房老百姓几乎(hū)承担了所有商品不能交付的风险。比如，交房等待期一(yī)般为两年，在此期间(jiān)，购房者(zhě)不仅承担银行利息，还要承担延(yán)迟交房、“一房二卖”、房屋(wū)质量、房产(chǎn)证延期办理甚至(zhì)不能交房等风险。另(lìng)外，购房者(zhě)和开发商(shāng)之(zhī)间的(de)购房合同、购房者和银行的(de)按揭贷款合同(tóng)是两个独立(lì)的(de)合同(tóng)关系，如果开发商发生违约，购房(fáng)者只能根(gēn)据购房(fáng)合(hé)同向开发商主张权力，但依旧需要根据(jù)按揭贷款(kuǎn)合同按时向银行进(jìn)行贷款偿还(hái)，因此购房者承担(dān)的风(fēng)险较大。

　　从(cóng)行(xíng)业层面看，预售制(zhì)助推部(bù)分房企(qǐ)过(guò)度举债、高杠杆扩张，资金若遇到下行周期，会引发资金链(liàn)断(duàn)裂(liè)、项目搁置等系列(liè)风险，进行(xíng)影响(xiǎng)自身信用和购房(fáng)者对行业(yè)的信心。

　　从金融(róng)层(céng)面看，银行(xíng)作为(wèi)按揭贷款的(de)发放方，一旦房(fáng)企因(yīn)为市场(chǎng)波(bō)动或经营(yíng)不(bù)善，出现(xiàn)资金链断裂等一系列问题，导致“烂尾”等情况(kuàng)，而(ér)房企(qǐ)通过与购房者签订的预售合同和按(àn)揭合同，已经(jīng)从银行(xíng)获得房款，如果购房者丧失还(hái)款能力或短(duǎn)期不(bù)能还款(kuǎn)等，则风险完全(quán)由银行承(chéng)担，银行将(jiāng)面临较大的坏账压力。

　　从监管角(jiǎo)度(dù)看，购房者的预售监管资金去哪了？楼(lóu)盘(pán)“烂尾”，归根结底两个字那就是“没(méi)钱(qián)”，即没钱付工(gōng)程(chéng)款。在2004版(bǎn)的(de)《城市商(shāng)品房预售管理办法》中明确规定了开发企业(yè)预售(shòu)商品房所得款项应当用于有关的(de)工程建设，商品房预售(shòu)款监管的具体办法，由房地产管理部(bù)门制定(dìng)。但多年以来全国并没有统一的预售资金监管规定，各地实(shí)行“一城(chéng)一(yī)策”。例如，太原、昆明、重(zhòng)庆、长沙(shā)等(děng)城市重点(diǎn)监管(guǎn)资金比例为总预售款的15-40％左右(yòu)，郑州、福州(zhōu)、合(hé)肥等城市(shì)则按照项目的(de)建安(ān)成(chéng)本乘以建筑(zhù)面积或者项(xiàng)目工程总额报价计算重(zhòng)点(diǎn)资金。而事实是，不少购房款未(wèi)进入(rù)监管账户、或进(jìn)入监(jiān)管账户(hù)后被(bèi)挪(nuó)用，导致(zhì)楼盘(pán)没有资金(jīn)继续建设。收楼(lóu)遥(yáo)遥无期，月供却被(bèi)迫继续(xù)还款。那么，监管账户资金(jīn)如何(hé)被挪走的？实(shí)际上，在(zài)过去房地产大开发时代的高周转(zhuǎn)背景下，抽调预售(shòu)款(kuǎn)监(jiān)管账户资金，是行(xíng)业“潜规则”。比如工程总承包方，以工程建(jiàn)设名(míng)义，获得(dé)监管账(zhàng)户拨付资(zī)金，再由工程方将资金(jīn)转给房企，而拨付(fù)的工程款，远超工程(chéng)进度所需。通过这些(xiē)方(fāng)式套取的资金(jīn)，在房(fáng)企各地项目间流动(dòng)，变相(xiāng)加杠杆，这样做提供了资金(jīn)流动(dòng)性(xìng)，房企抽调资金统筹拿地、还(hái)款(kuǎn)和(hé)楼盘建(jiàn)设，形(xíng)成一种资金循环高周转模式，但一(yī)定程度上把(bǎ)风(fēng)险(xiǎn)甩给了购房者。

　　2 国际经验

　　整体来说(shuō)，国外商(shāng)品房预售制度呈现(xiàn)以下特(tè)点：

　　1）预(yù)付(fù)款保护：对(duì)于购房者预付资金，一(yī)般设有定金或(huò)预(yù)付款保护机制，如英国、日(rì)本；

　　2）预付款比(bǐ)重(zhòng)：要求购房者支付的预付款比例相对(duì)较低，绝大部分房(fáng)款(kuǎn)在房(fáng)屋交付后开(kāi)始(shǐ)支付；

　　3）预付(fù)款支付方(fāng)式：预付款一般(bān)以(yǐ)定金(jīn)方式支(zhī)付，或按工程(chéng)进度分期(qī)支(zhī)付(fù)，或二者结(jié)合(hé)；

　　4）按揭贷款方式：一般采(cǎi)用两(liǎng)种方式发放按揭(jiē)贷款，一是按(àn)工程(chéng)进(jìn)度付款，按揭贷(dài)款按照工程进度逐渐发(fā)放，购房者开始(shǐ)月(yuè)供；二是(shì)房屋(wū)交付后发放按揭贷款；

　　5）房屋烂尾(wěi)保护：为预售(shòu)商品房提供期房烂尾(wěi)保险(xiǎn)，在商品房出现(xiàn)重大延期(qī)或重大缺陷时，保(bǎo)障购房者权益；

　　6）房屋(wū)交付保护：房屋交(jiāo)付质(zhì)量的保障有两种(zhǒng)方(fāng)式(shì)，一(yī)是(shì)期房(fáng)由政府或第三方验收合格并提供(gōng)验收凭(píng)证后，开发商凭验收凭证取得购房者支付的(de)房款。二是开发(fā)商为购房者提供一定的保修期(qī)，通常(cháng)1-5年(nián)，保修期(qī)满，购房者支付尾(wěi)款。

　　2.1 美国(gu华夏儿女指什么意思，华夏儿女是啥意思ó)：交(jiāo)付前预售资金(jīn)第三方全程监管，交付(fù)时开发商凭(píng)验收凭证取得(dé)房(fáng)款

　　美国期房(fáng)定(dìng)金(jīn)一定期限内无条件返还，最低(dī)首付比(bǐ)例为3.5％，交房前仅支付首付，其余房款交付后(hòu)按揭还(hái)款，交付(fù)前资金由第三方(fāng)全程监(jiān)管，交付(fù)时开发商凭验(yàn)收凭证取得房款(kuǎn)。

　　定金及(jí)首付环节，定金比例一般为房款的1％-5％，首付比(bǐ)例最低可低于(yú)3.5％，根(gēn)据美国官方数据，2021年美国平(píng)均(jūn)首付比例为12％。

　　余款支付方面(miàn)，除(chú)定金或首付(fù)外，购(gòu)房者在房屋交付后通过按揭贷(dài)款支(zhī)付剩(shèng)余房款(kuǎn)。

　　资(zī)金监(jiān)管方面(miàn)，美国为防(fáng)止开发商挪用资金，购(gòu)房者(zhě)的定金及首付款由第三方公证(zhèng)行(xíng)或产(chǎn)权保险公司(sī)的信托账户监(jiān)管。如果开发(fā)商(shāng)倒闭导致楼(lóu)盘(pán)烂(làn)尾(wěi)，购(gòu)房(fáng)者资金可通过申请仲(zhòng)裁取回(huí)，且不(bù)承担任何责(zé)任(rèn)与损失。而(ér)开发商在房(fáng)屋建(jiàn)设(shè)过(guò)程中(zhōng)的资金全部来自银行，银行根据工(gōng)程进(jìn)度向开发商提供(gōng)一定比(bǐ)例的贷款，由于(yú)开发商挪用(yòng)资金直接损害银行利益(yì)，银行有(yǒu)充(chōng)分动机监管开(kāi)发商施(shī)工进度。开发商在房屋交付时需取得由政(zhèng)府相关(guān)部门经(jīng)审查后发放的验收凭(píng)证，通过(guò)验收凭证向银行得到购(gòu)房者支付(fù)的房款。

　　2.2 德(dé)国：可零首付购房，提(tí)供期(qī)房烂尾(wěi)险

　　德国期(qī)房(fáng)可零(líng)首付(fù)购房(fáng)，房款按建造工(gōng)期(qī)进(jìn)度(dù)支付，按揭按工(gōng)期放款(kuǎn)后还(hái)贷，房(fáng)贷利率采用固定(dìng)利率，开发商或购房者可(kě)购买期房烂(làn)尾保险。

　　预售门槛方面，德(dé)国(guó)开发商在项目(mù)获(huò)批后即可预售(shòu)房(fáng)屋。签(qiān)署购房(fáng)合同(tóng)前，购房者(zhě)需支付约2000欧的定金并进行预(yù)约公证，签订合同后定(dìng)金退(tuì)还。如由于任何原因不能购买，定金按照德国法律全部退还。

　　签署购房合同(tóng)后，购房者需支付公(gōng)证费和土地交易税，分别为房屋售价(jià)的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种(zhǒng)费用(yòng)不包含在购房款中，属于(yú)购房附加费。

　　首付方面(miàn)，德国没(méi)有规定最(zuì)低首付比例(lì)，可(kě)零首付购(gòu)房(fáng)。

　　余款方(fāng)面，德国也(yě)采取按工期支付(fù)房款的制(zhì)度，一(yī)般分7笔进(jìn)行支付(fù)，具体支(zhī)付(fù)节点、比例因项目而异。一般来说，支付节点可分为(wèi)公证后、主体完工、内部(bù)水(shuǐ)暖电路完(wán)工、窗户玻璃完(wán)工、室内清(qīng)洁及墙面完工、地板完工、全(quán)部(bù)完工，支付(fù)比例可(kě)能是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可在支付房款(kuǎn)前申请(qǐng)房贷，房贷利(lì)率采用固定利率，银行(xíng)按(àn)施工节奏分(fēn)多次发放(fàng)贷款，每笔贷款给予购房者一定使用期限，期限结束(shù)后，购房(fáng)者(zhě)开始还贷。

　　保险(xiǎn)方面，德国保险公司针对期房设计了两种保险，保险的功能(néng)是当房屋出现重(zhòng)大延(yán)期或重大缺(quē)陷时，保(bǎo)险公司保证开发商赔偿或修复，开发商(shāng)破(pò)产(chǎn)，由保(bǎo)险公司负责相应赔偿(cháng)。保(bǎo)险(xiǎn)由开发商或购房(fáng)者(zhě)购买。

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保险(xiǎn)保护机制，55％-80％房款交房时支付(fù)

　　英国预售制(zhì)设有10％定金保险保护机制，交房前付(fù)款(kuǎn)比例(lì)仅20％-45％，资金由买(mǎi)卖双方律师严格监管。

　　订立合同前，买卖双方均有一名律(lǜ)师，负责沟通期房交易中(zhōng)的房产、资(zī)金(jīn)、合(hé)同(tóng)等各个(gè)环节，各环节(jié)内容确认无(wú)误后签(qiān)订首付(fù)交换(huàn)合同。

　　定金方面，英(yīng)国(guó)设(shè)置了10％定金保险保护(hù)机制，当开(kāi)发商出现财务、经营(yíng)问题(tí)时，购房(fáng)者(zhě)10％的定金由(yóu)保险公司赔付，而超出10％的(de)部(bù)分较难追回(huí)。

　　首付(fù)方面(miàn)，首付比例通常为(wèi)10％-25％，首付需要在合同签(qiān)订21天(tiān)内支付。

　　余款支(zhī)付环(huán)节(jié)，英国采取按工(gōng)程进(jìn)度付款的方(fāng)式(shì)，但是交房前付(fù)款比(bǐ)例相对较低，一(yī)般会(huì)在合同签(qiān)订6-24个月分别支(zhī)付两笔(bǐ)5％-10％的款项，即交(jiāo)房前付款比例在20％-45％之(zhī)间，剩余(yú)款项(xiàng)交房后支付(fù)。

　　交付环节(jié)，英(yīng)国规定房屋必(bì)须经过房产公证公(gōng)司(sī)的(de)检验验(yàn)收后才能交付，交付后(hòu)方(fāng)可按揭(jiē)还贷。

　　资金(jīn)监管环节，英国期房预售资(zī)金监管极(jí)为严格，资金也由律师监管(guǎn)，在确认(rèn)工(gōng)程(chéng)进度、支付相关(guān)款(kuǎn)项过程中，由买(mǎi)房律(lǜ)师将资金(jīn)转给卖方律(lǜ)师(shī)，卖方律师转(zhuǎn)给(gěi)开(kāi)发(fā)商，即资(zī)金在进入开发商(shāng)账户前(qián)经过(guò)两道关口，有利于保障购房者资金安全。

　　2.4 日本：为规范(fàn)期房交(jiāo)易立法，设置期房预付款(kuǎn)保全(quán)措(cuò)施

　　日本期房交易立法，定(dìng)金超5％或(huò)1000万日元(yuán)时，开(kāi)发商必须完成“预(yù)售房定金保(bǎo)全措施”，交房前(qián)付款比例不超房(fáng)款(kuǎn)的20％，开发商违约需返还定价(jià)并赔偿约(yuē)10％房款，交房后按揭还款。

　　立法方面，日本(běn)二战结束后由于房屋供给(gěi)严(yán)重失衡，叠加法律空(kōng)白，社会(huì)上“一(yī)房二(èr)卖”现象(xiàng)普遍，为此(cǐ)，日本政(zhèng)府1952年出台《宅地建筑(zhù)物交易(yì)法》，经多次修订，目(mù)前(qián)是唯(wéi)一一部规(guī)范期房交易的法律。

　　定金保(bǎo)护(hù)方面，根据日本《宅地(dì)建物(wù)取引业法(fǎ)》，对购房者(zhě)支付定金超(chāo)过5％或超1000万日(rì)元的部分，法(fǎ)律(lǜ)要求开(kāi)发商必须完(wán)成定金保全措施(shī)才可(kě)预(yù)售。什么是定金保全(quán)措施？即买卖双方签订购房合同(tóng)时，开发商向金融机构或指定保证(zhèng)机(jī)构(gòu)或保(bǎo)险机构签订定金保证委托合同，设置(zhì)购房者定金的保(bǎo)证或(huò)保险，并将相应的保证金(jīn)证(zhèng)明书交付给(gěi)购房(fáng)者。除定(dìng)金外，其他预(yù)先支付(fù)的购房(fáng)款(kuǎn)也受该措施保护。若(ruò)开发商倒闭导(dǎo)致期房烂尾，购房(fáng)者可凭保证金证明书向(xiàng)金(jīn)融(róng)机构或(huò)保证机(jī)构(gòu)或保险公司兑付(fù)，同时，开发(fā)商需向购(gòu)房者(zhě)赔(péi)付违约金，一般约为房价(jià)的10％。

　　房款支付环节，交(jiāo)房前只需支付最多(duō)不(bù)超20％的定金，签订购房合(hé)同后(hòu)，购(gòu)房(fáng)者即可向银行申请(qǐng)贷(dài)款，但(dàn)交房后才(cái)开始按(àn)揭贷(dài)款，除(chú)定金外的剩余房款在交房后开始支付。

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监管(guǎn)，享1年保(bǎo)修期后付尾款

　　新(xīn)加坡期房购(gòu)房者违约可返还相当于3.75％房款的(de)订(dìng)金，首付比例20％，余款(kuǎn)按(àn)工程进度支付，所有资金进银行专(zhuān)门项目资金(jīn)账(zhàng)户，交房后满1年保修(xiū)期后支付15％尾款。

　　订金支付环节，新(xīn)加(jiā)坡开发商有统一的(de)选(xuǎn)购权合同以及订金返(fǎn)还机制，即OTP，签订OTP后(hòu)需支付5％房款作(zuò)为订金，OTP有效期14天，执行(xíng)OTP则进一步签订购买合同，不执行OTP则退还3.75％的房款。

　　首(shǒu)付比(bǐ)例(lì)方面(miàn)，签订购房合(hé)同后，购房者需(xū)支付15％的首(shǒu)付及印花税，同时(shí)购房者向银行(xíng)申请按揭贷(dài)款。

　　余款支付上，新加坡期房同样采取按工程进度付(fù)款(kuǎn)的方式，《发展商条例(lì)》对期房付(fù)款(kuǎn)流程做了统(tǒng)一详(xiáng)细规定，要求所有开发商遵守(shǒu)，支付(fù)节点一般为(wèi)合同签订后、地基完工、框架完工、管道(dào)门窗等完工等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行按(àn)揭(jiē)贷(dài)款也依照工程进(jìn)度放款，月(yuè)供在此过(guò)程(chéng)中随(suí)着放出贷(dài)款的增(zēng)加而增加(jiā)，未(wèi)放(fàng)款部分无需月供。

　　资(zī)金(jīn)监管方面(miàn)，购房者的订金与付款会存入银行专门的项目(mù)资金账户，账户资金提取须与房屋(wū)建设有关。房屋交付后，购房(fáng)者(zhě)享受1年(nián)的房屋保修(xiū)期，此后(hòu)购房(fáng)者(zhě)支付15％的(de)尾款。

　　3 启示

　　一，短期来(lái)看，当前房(fáng)地(dì)产到(dào)了政策(cè)出手(shǒu)临界点，重点(diǎn)是保交楼和(hé)房企重组。一方面，加(jiā)大(dà)对刚需和改善型需求的(de)支持力度，长短兼顾妥善(shàn)应对局部停贷现象，重点(diǎn)是保交楼(lóu)保(bǎo)复工保民生，给予(yǔ)强(qiáng)有力的金融工具支持。另一(yī)方(fāng)面，从现在起，对还在正常运转的房企包括民营企业，加(jiā)大支持(chí)力度，由优质房企(qǐ)牵(qiān)头并(bìng)购重组整(zhěng)个行业，为每个房企(qǐ)配(pèi)套AMC和财团，给(gěi)予金融工具配套(tào)。

　　二，中期来看(kàn)，应充分(fēn)估计形(xíng)势复杂(zá)性和人(rén)性(xìng)复杂(zá)性，兼顾化解停贷、复工保交楼、重组房企债务、恢(huī)复(fù)市场信心以及(jí)长效机制。长效机制四大(dà)关键(jiàn)是推动城市群战(zhàn)略、人地挂(guà)钩、金融中性(xìng)稳定和房地产税。定金环节(jié)，建立开发商(shāng)违约(yuē)后定金(jīn)保护(hù)机制，如将已支付定金冻结至房屋交付阶段，保(bǎo)障(zhàng)购(gòu)房者(zhě)定(dìng)金安全。签(qiān)订合同环节(jié)，鼓励保险公司(sī)介入，为房(fáng)屋重大延期以及重大缺(quē)陷(xiàn)等(děng)情况提(tí)供充分(fēn)的保障。余款支(zhī)付环节(jié)，建立按工程进度付款机(jī)制(zhì)或交房后(hòu)按揭(jiē)贷款机制，充分保护(hù)购(gòu)房者的权益。资金监管环节(jié)，引(yǐn)入(rù)独立(lì)于开(kāi)发(fā)商(shāng)、银行的第(dì)三方(fāng)资金监(jiān)管机构，或由政府(fǔ)相关部(bù)门(mén)直接监(jiān)管，以此防止资金(jīn)挪用现(xiàn)象。交(jiāo)付环节，建(jiàn)立商品房保(bǎo)修期制(zhì)度。保(bǎo)修(xiū)期内，开发商应对(duì)房屋质量(liàng)问题全权(quán)负责(zé)、免费维修，购房者在保修期结(jié)束后支(zhī)付尾款。

　　三，长期(qī)来看，取消商品房(fáng)预售(shòu)制是大势所(suǒ)趋。一(yī)方面，98年房(fáng)改(gǎi)时(shí)，全国缺房子，开发商(shāng)缺钱，预(yù)售(shòu)制(zhì)是权宜之计(jì)，现在全国(guó)套户比超(chāo)过1，从大(dà)开发进入(rù)存量时代，对购房民(mín)众不公平的预售制已经过时了，该(gāi)取消了，改为现(xiàn)房(fáng)销售(shòu)。另一方(fāng)面，取消预(yù)售制，改为现房(fáng)销售(shòu)，开发(fā)商将拼的不是五花(huā)八门、眼花缭乱、不知道能不能兑现的营销手段，而是所见(jiàn)即所得的过硬(yìng)的(de)产品(pǐn)质(zhì)量和诚(chéng)信，这才是对(duì)购房民众的最根(gēn)本(běn)最实质的(de)保障(zhàng)，这样(yàng)将极大的(de)提升开发商的建(jiàn)筑质量，实现良币驱逐劣币。

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