地产大分(fēn)化(huà)必将体现在不同能级(jí)城市之(zhī)间(jiān)，不同区域板(bǎn)块之间(jiān)，不同(tóng)品质住宅之间。

　　目录(lù)

　　正(zhèng)文

　　引言

　　不(bù)久前，官(guān)方披露全(quán)国(guó)已有近6亿栋房(fáng)屋建筑，引发热议。从2月(yuè)以来，各大城市二手房(fáng)挂牌量突然激(jī)增，引(yǐn)发(fā)一阵二手房的“抛售潮”。

　　让(ràng)市场(chǎng)不禁(jìn)担心，中国(guó)的(de)房子是否已经过剩？

　　中国城镇(zhèn)住(zhù)宅到底(dǐ)是供给过剩，还(hái)是(shì)供需平衡，或(huò)是仍然存在不(bù)足？可惜由于住宅存量数据(jù)并未公布(bù)，我们无法直接知晓具体情况。

　　拨开(kāi)迷雾，我们测算(suàn)出中(zhōng)国城镇家庭户(hù)均拥有住宅套数，回答当前的房子是否真的(de)过剩了(le)？据此判(pàn)断未来房地产市场会如(rú)何发展。

　　一、如何有效观(guān)察中国户均拥有住宅数(shù)量

　　（一）中国住宅数量过剩的直观判断站不住脚(jiǎo)

　　今年2月，在(zài)以全国自然灾害综合风险普查工(gōng)作情况为主题的新闻发布会上(shàng)，负(fù)责人(rén)对(duì)外披露：“住宅城乡建(jiàn)设(shè)行业获取了全国(guó)近6亿栋城乡房屋建筑数(shù)据以(yǐ)及80多万处(chù)市政(zhèng)设施数(shù)据。”

　　14亿(yì)人住6亿栋(dòng)房屋(wū)建筑，平均每(měi)栋(dòng)建筑住不到(dào)3人，住宅市(shì)场(chǎng)看(kàn)似(shì)已经过(guò)剩。

　　在这近(jìn)6亿栋房(fáng)屋建筑中，农村房屋占9成以(yǐ)上(shàng)，以栋数计算的城镇房屋实际仅(jǐn)有4700多(duō)万栋，还包括了大(dà)量商业楼、写字楼、学校、医(yī)院等非住宅。总的算下来(lái)，住(zhù)宅占比并不大。

　　第(dì)七次人口普查数据公布了中国城镇家庭户(hù)人(rén)均住宅间数(shù)为1.06间(jiān)，其(qí)中城市家庭户居(jū)民人均0.99间(jiān)，乡镇家(jiā)庭户(hù)居民人均1.18间。

　　人均住(zhù)宅间数大于1，看(kàn)似意味着(zhe)人人都有房间居住。

　　居(jū)住水平(píng)不仅与房(fáng)间数(shù)量有关，更(gèng)与房屋质量、居住(zhù)面积、配套设施等(děng)因素密切(qiè)相(xiāng)关。单单(dān)从人均住宅间数不能完(wán)全(quán)反映出城(chéng)镇居民的居(jū)住水平。

　　中国主(zhǔ)要是以家庭为单(dān)位购买成套(tào)住宅，一套设施齐全的(de)住宅才是城镇(zhèn)居民(mín)宜居(jū)的选(xuǎn)择。

　　（二）中国户均住宅的测(cè)算(suàn)思路(lù)、数据和方(fāng)法

　　中国城(chéng)镇居民住宅主(zhǔ)要分(fēn)两(liǎng)大类，一类是商品住宅，另一类是保(bǎo)障房、原公(gōng)有住(zhù)宅、自建(jiàn)房等(děng)非商品住宅。

　　目前缺乏统计数据，并没有直接(jiē)公布城镇住宅数量。居(jū)民(mín)住宅相关(guān)数(shù)据有两处可(kě)以直接公(gōng)布，一(yī)是(shì)每年商品住宅销售套数（统计局）；二是居民住宅来(lái)源(yuán)（人(rén)口普查数据(jù)）。计算中国居民(mín)户均住宅(zhái)数量，我们主(zhǔ)要(yào)用到上述两组(zǔ)数据(jù)。

　　中国住(zhù)宅(zhái)改(gǎi)革始于1998年，1998年(nián)之前商品住(zhù)宅数(shù)量极少，可忽略不计(jì)。估算城镇(zhèn)居(jū)民(mín)户均住宅套数分(fēn)三步走：

　　第一步，将1999年以来(lái)每(měi)年商品住宅销(xiāo)售套数相加，我们就(jiù)能(néng)够得到当前(qián)商品住宅(zhái)总存量。

　　第(dì)二步(bù)，根(gēn)据城镇(zhèn)居民拥有(yǒu)的(de)商品住宅和(hé)非(fēi)商品住宅(zhái)比(bǐ)例，推算得到居民住宅总套(tào)数。

　　第三步(bù)，将城镇(zhèn)居(jū)民(mín)拥有的商(shāng)品住宅总(zǒng)数(shù)除以(yǐ)家庭户数，我们就(jiù)能够得到城镇户均拥(yōng)有的住(zhù)宅数量。

　　具体(tǐ)计算(suàn)公式如下：

　　城镇(zhèn)家庭住(zhù)宅套户比=住宅(zhái)总套数(shù)/家(jiā)庭户数

　　=（商品住宅套(tào)数/家庭(tíng)户数）/（商品(pǐn)住(zhù)宅套数(shù)/住宅总(zǒng)套数）

　　=商品住宅套户比/商品住宅占比(bǐ)

　　二、城镇家庭户均拥有1.02套(tào)房

　　中国住(zhù)宅存量(liàng)到底有多少(shǎo)，目前缺乏一个(gè)准确统计(jì)。我(wǒ)们(men)利(lì)用既有统(tǒng)计数(shù)据，大致测(cè)算得到中国存(cún)量房地产(chǎn)套数，并进一步推算(suàn)中国城镇(zhèn)家庭户均拥有的住宅数量。

　　（一）城镇居民户(hù)均拥(yōng)有商品住宅0.64 套

　　截至2022年，我们计算得到：

　　（一）中国(guó)商品(pǐn)住宅累计(jì)销售1.97亿(yì)套。

　　（二）城镇家庭户均拥有0.64套(tào)商品住宅（包(bāo)含现房(fáng)和期房）。

　　中国的房地(dì)产销售以(yǐ)期(qī)房为主，从2019年开始，新房(fáng)销售中期(qī)房占比近9成。本文去(qù)除(chú)商品住宅累计销售套(tào)数里(lǐ)的期(qī)房销售(shòu)，得到商品住宅现房套数。

　　以2022年商(shāng)品住(zhù)宅现房套数(shù)计算(suàn)为例(lì)：

　　2022年(nián)商品住宅现房套数=截止到2022年(nián)商品住宅累(lèi)计销售套数-过去三年（2020、2021和(hé)2022年）的期(qī)房销售额(é)。

　　主流房企竣工周(zhōu)期在2-3年，并考虑到交房后装修(xiū)的时间(jiān)，取最大值3年。

　　将商(shāng)品住宅(zhái)现房套数除以家庭户数，算出(chū)：

　　（三）目前(qián)中(zhōng)国城(chéng)镇家庭户均拥有0.54套(tào)商品现房(fáng)住(zhù)宅。

　　（二(èr)）城镇(zhèn)居民户(hù)均拥有住宅(zhái)1.02套

　　接下(xià)来我们需要进一步推算中(zhōng)国(guó)城镇(zhèn)居(jū)民拥有的(de)户(hù)均住宅套(tào)数。

　　首先(xiān)，七普数据(jù)显示(shì)中国(guó)城镇居民的住宅结构特征如下：

　　73.8％的城镇家(jiā)庭拥有住(zhù)宅(zhái)。其(qí)中(zhōng)自建(jiàn)住宅(zhái)占比21％，购买商品住宅占(zhàn)比31.9％、二(èr)手房占比10.1％、经济适用房占比3.8％、原公有住(zhù)宅占比6.1％，通(tōng)过继承或(huò)赠(zèng)与占比0.9％。另有3.4％和(hé)17.7％的(de)家庭租赁廉租房与(yǔ)其(qí)他住宅。

　　其(qí)次(cì)，我们假定租赁(lìn)其他住宅和购买二手房都是商品住宅(zhái)，因此将租赁其他住宅、购买商品住宅(zhái)与购(gòu)买二手房加总，得到商品(pǐn)住宅占居民所(suǒ)有(yǒu)住宅(zhái)的比(bǐ)例为62.8％。

　　2020年(nián)商品(pǐn)住(zhù)宅占比为59.2％，粗略假设(shè)2021年(nián)-2022年期间商品(pǐn)住宅增幅(fú)为过去十年(nián)变化幅度的20％，计(jì)算2011年-2020年商品住(zhù)宅的(de)实际变化比(bǐ)例，从而我们估算出2022年商品住宅所占(zhàn)比例(lì)，为62.8％。

　　最(zuì)后，截(jié)至(zhì)2022年末，中国(guó)平均每户城镇家庭拥有0.86 套住宅。但考虑已购期房(fáng)，中国(guó)平均每户城镇家庭拥有1.02套住(zhù)宅。

　　如(rú)果交房顺(shùn)利，已购期房会在2-3年内陆续交(jiāo)付使用，到2024年，中(zhōng)国平(píng)均每户城镇(zhèn)家庭都会拥有一套(tào)住(zhù)宅。

　　三(sān)、城镇(zhèn)户均一套房的三点含(hán)义

　　既(jì)然城镇(zhèn)居民已经达到了户均(jūn)一套房的程度，“户户有(yǒu)房”是否意味着中(zhōng)国城(chéng)镇化进展(zhǎn)终结，甚至意味着中国地产存量供给(gěi)绰绰有(yǒu)余？

　　（一）户均一套房并(bìng)不(bù)意味(wèi)着(zhe)住宅市(shì)场供需平衡(héng)

　　需要有多余(yú)住宅来满足因人口流动(dòng)、居民换房等因(yīn)素产生的(de)住(zhù)宅需求。因此(cǐ)，成熟房地产市场的住宅(zhái)套户比(bǐ)会在1.1左(zuǒ)右。

　　国(guó)际经验来看(kàn)，美(měi)国、英国和日本(běn)的住宅套户比(bǐ)均高于1.1，其中，英国的住(zhù)宅套(tào)户比最高，为1.19，日本为1.16，美国(guó)为1.11。德国(guó)和韩国分(fēn)别(bié)为(wèi)1.02和1.05。

　　如果户均(jūn)刚(gāng)好一(yī)套房(fáng)，就会造成人口净流入地的住宅市(shì)场供不应求，造成房价或房租迅速上涨。

　　七(qī)普(pǔ)指(zhǐ)出中国(guó)的流动人口3.76亿(yì)，省内流动人口和省际流动人口分别为2.51亿人(rén)和1.25亿人。

　　流动人口会选择(zé)在大城市(shì)租房(fáng)挣钱，在老(lǎo)家县城买房。

　　暨(jì)南大学2017年的中国城乡人(rén)口流动调查数(shù)据显(xiǎn)示，在上(shàng)海、杭州以及南京工作(zuò)的流动人口在(zài)老家拥有住宅比例(lì)分别为28％、21％和18％。大城市的高工资(zī)吸引打工(gōng)人，但(dàn)高房价(jià)迫使(shǐ)打工(gōng)人回(huí)乡置业。

　　流动人口实际上会占据两套房(fáng)，在(zài)高房(fáng)价的大城(chéng)市(shì)租赁一套房，在房价较(jiào)低的县城购(gòu)买一套房。所以说户均一(yī)套房无(wú)法满足庞大流(liú)动人口的租(zū)赁(lìn)与置业需求。

　　（二(èr)）至(zhì)少9000万户家庭住(zhù)宅品质仍(réng)需改善

　　目前，中(zhōng)国的城(chéng)镇住宅中依然有不少老旧小区。

　　三(sān)成(chéng)家庭，也就是约(yuē)9000万户城镇居民住宅(zhái)是2000年(nián)以前建成(chéng)，其中又有11.6％住宅年(nián)龄(líng)至少在33岁(suì)以上。

　　这(zhè)批存在着建(jiàn)筑结构松散、设施陈旧(jiù)、安全(quán)隐(yǐn)患大等问题，如电线老化、管(guǎn)道等基础设施陈旧(jiù)，给住户的生活带来了很(hěn)大的不便和安全(quán)隐患，并且居住体验较(jiào)差(chà)。

　　2000年以(yǐ)前建成的老(lǎo)旧住(zhù)宅面(miàn)积小(xiǎo)。占比为31.3％的家庭户数拥有的住宅(zhái)面积占比仅为27.6％。仍然存在5％左右的家庭没有独立卫浴和厨(chú)房。这类(lèi)上(shàng)世纪修建的老(lǎo)旧小(xiǎo)区很难满足现代生活(huó)需求(qiú)，在(zài)未来(lái)大都会被拆迁重建。

　　近五成的(de)家庭住宅为一居(jū)室(shì)和二居室，户型(xíng)偏(piān)小(xiǎo)。其中一(yī)居室占比为14.9％，二居(jū)室占比为33％。对比镇(zhèn)，城市家庭住宅户型(xíng)更小，当然(rán)这与城市土地资(zī)源紧张有(yǒu)关。

　　（三）人(rén)均住宅面积扩张是未来(lái)地产的需(xū)求驱动(dòng)力(lì)

　　根据(jù)七(qī)普(pǔ)数(shù)据测算(suàn)，2020年城镇家庭(tíng)户住宅存量总(zǒng)面积为294.6亿平。暂不考虑两年间农民(mín)带房进城(chéng)和老旧小区(qū)拆迁，加上2021年和2022年(nián)商品(pǐn)住(zhù)宅竣工面积（7.3亿(yì)与6.3亿），得出2022年住(zhù)宅存(cún)量总面积(jī)为308.16亿平，人(rén)均住宅(zhái)建筑面(miàn)积为39.45平方米。

　　超过一半的家庭人均住宅建筑面(miàn)积小于均值，近(jìn)4成家庭人均住宅建筑面积在30平米以下。

　　15％的城镇家庭人均住宅建(jiàn)筑面积不足19平方米，不(bù)及全(quán)国人(rén)均(jūn)水平的一半(bàn)。若去除20％的公摊，可(kě)使用的(de)住宅(zhái)面积仅为15.2平方米。上海市将人均住宅建筑(zhù)面积低(dī)于15平方(fāng)米(mǐ)的家庭界定(dìng)为住宅存在困难(nán)，若按这个标准算的话，中(zhōng)国(guó)有11.3％的(de)家庭存在住宅困难问(wèn)题(tí)。

　　若人均可使用住宅(zhái)面积为40平，即人均住宅建(jiàn)筑面积为(wèi)50平，只考虑家(jiā)庭户人(rén)数(shù)，需要住(zhù)宅总量约390.6亿(yì)平(píng)，较目前至(zhì)少新增82亿平。

　　对比(bǐ)发(fā)达国家(jiā)人(rén)均(jūn)住宅(zhái)面积，美国为67㎡，瑞只要开窗一定不会煤气中毒吗，怎么判断煤气是不是漏了士(shì)、日本、德国和英国都高于40㎡，中(zhōng)国的人均住宅建筑(zhù)面积为39.45㎡，相差不(bù)大。但若去(qù)除公摊面积后，中国的人均可使用(yòng)面积为31.56㎡，这一差距将变得明显。

　　若考虑约1.4亿的集体(tǐ)户(hù)人口(kǒu)，所需要的住宅(zhái)总量会更多。

　　四(sì)、户均已然1套(tào)房，未来地产(chǎn)还会(huì)有需求么？

　　我(wǒ)们测算得(dé)到中国城(chéng)镇家庭户均1套房，看似已(yǐ)经(jīng)户(hù)户有房。即便如此，中国(guó)人口静态结构和动(dòng)态趋(qū)势(shì)演绎，决定了中(zhōng)国未(wèi)来(lái)地(dì)产仍有(yǒu)需求(qiú)释放。户均1套住宅现实之下，中国(guó)未来城镇住宅(zhái)需求(qiú)主要(yào)来自于四个方面。

　　第一，户均(jūn)人口缩小，家庭户数增多，新户购房需(xū)求扩张(zhāng)。

　　过去20年我国城镇家庭户均人口数(shù)不(bù)断下降，六普显示城镇户均人口规模为2.85人(rén)/户，而七普(pǔ)显(xiǎn)示城镇户(hù)均人(rén)口规模为(wèi)2.62人(rén)/户，一人(rén)户、二人(rén)户的占比明显上(shàng)升，人口小家(jiā)庭化趋势将继续(xù)延(yán)续，导致(zhì)户(hù)数会因(yīn)户(hù)均(jūn)人口规模的缩小而增多。

　　第二(èr)，人口迁移导致经济发展带来的新(xīn)增住宅(zhái)需(xū)求旺盛。

　　中国经济(jì)板(bǎn)块(kuài)的分化日益明显，资源和生产要(yào)素逐(zhú)步向(xiàng)经济(jì)带(dài)、都市圈中(zhōng)心(xīn)城市流(liú)入，区域经济(jì)资(zī)源分配(pèi)的再集中吸引着人口(kǒu)流(liú)入。人口迁移势必涉及到买房(fáng)租(zū)房(fáng)，给迁(qiān)入地住宅市场(chǎng)带来新的(de)增量(liàng)。

　　以浙江省(shěng)为(wèi)例(lì)，2021年(nián)常住人(rén)口增量为72万，而出生人口为44.9万人(rén)，死亡(wáng)人口为38.4万人(rén)，自然增加人口仅为(wèi)6.5万人，其人口增长主要受益于人(rén)口(kǒu)迁移。

　　第三，老旧小区改善(shàn)性需求依然庞大。

　　从2011年(nián)到2020年，自建住(zhù)宅和原公有住宅的家庭拆迁改(gǎi)建最多(duō)。自建房家庭比例(lì)从31.5％到21％，下降了(le)10.5个百分点；原公有住宅家庭(tíng)比(bǐ)例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分(fēn)点(diǎn)。二者和(hé)（27.1％），再加上其他住宅（5％）与家庭住宅建造时间为2000年(nián)以(yǐ)前的比(bǐ)例(lì)（31.3％）大(dà)致(zhì)相(xiāng)吻合(hé)。

　　十年间新增8473万家庭户，自(zì)建(jiàn)住宅和(hé)原公有(yǒu)住宅减少了1282万户，住宅净需求(qiú)增加9755万户。49％的家庭(tíng)购买(mǎi)商品住宅，21％的家庭购买二手房。在新增住宅(zhái)需求中(zhōng)，有(yǒu)7成家(jiā)庭购买了商品(pǐn)住(zhù)宅。租房、购买经济适用房和其(qí)他分别(bié)占比18％，3％和9％。未来随着城(chéng)中村和旧城改造，商品(pǐn)住宅(zhái)的占比(bǐ)势必(bì)会进一步上升。

　　2000年以前建造的(de)住宅建筑面积还有(yǒu)约81亿平，涉及(jí)城镇家(jiā)庭约9000万户。破旧的城中村、老公有住宅，建筑面积小、质量低、基础设施配(pèi)套差、没有或少有物业管理(lǐ)，居民追(zhuī)求(qiú)美好、宜居生(shēng)活的环境，背后的改善性需求有待释(shì)放。

　　第四，“住上(shàng)更大房子”的改(gǎi)善性(xìng)需(xū)求还将有所增加。

　　刚需购房受限于资(zī)金，倾(qīng)向于中小(xiǎo)户型。已有(yǒu)住宅(zhái)家庭希(xī)望提高生活品质，以小换大、以旧换新。2022年(nián)底的中央经济工作会议(yì)明确(què)指出支持(chí)住宅改善等消费(fèi)。

　　OECD国家的人均(jūn)住宅间(jiān)数为1.71间，无论是否(fǒu)考虑乡村住宅因素，中国(guó)的人(rén)均住宅间(jiān)数较(jiào)其他国(guó)家依(yī)旧存在不小差距。

　　住宅舒适度与经(jīng)济水平有着密切正(zhèng)向联系。随着经济发展(zhǎn)水平(píng)的提高，中国的人均住宅间数与人均住宅建筑面积将随(suí)之增长(zhǎng)。

　　如果(guǒ)说过去二十年是中国地产黄金发展期，地产矛盾更多(duō)体现为住宅供给存在不足(zú)，供(gōng)需(xū)出现错(cuò)配(pèi)，这是过去二十年(nián)房价(jià)快速上(shàng)涨基石。那么未(wèi)来将是(shì)住宅质量的供(gōng)需冲突(tū)。房地产大分化时代已至，这种分化不单局(jú)限于城市能级之间(jiān)差异，优质(zhì)小区和老旧二手(shǒu)房(fáng)之间的差异(yì)也将越发扩(kuò)大。

　　风险(xiǎn)提示(shì)

　　人口普查数据调查(chá)的是人，并不是针(zhēn)对住(zhù)宅，因此可能存在统计偏差(chà)。商(shāng)品住(zhù)宅占比实际(jì)值可能(néng)偏低，其增速可能超预(yù)期。

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