导(dǎo)读

　　黄(huáng)金二十年(nián)之(zhī)后，当下中国地(dì)产步(bù)入(rù)大分(fēn)化时代而非停滞期。

　　要点

　　过去二十年是中国房地产市(shì)场黄金(jīn)二十(shí)年。2019-2021年，连续三年商(shāng)品(pǐn)住宅销售面(miàn)积超15亿平，足够4000万家庭入住。恰逢近年地产持续低景气，有关中国地(dì)产是否过剩的讨论日(rì)益热烈(liè)。

　　拨(bō)开迷雾(wù)，本(běn)文试(shì)图厘清中国城镇存(cún)量住宅真(zhēn)实情(qíng)况(kuàng)，据此(cǐ)判断中(zhōng)国未来地产趋势(shì)。

　　有媒体渲染中国地产存量极度过剩，事(shì)实是否如此(cǐ)？

　　住建(jiàn)部披露全国有近6亿栋房屋建筑(zhù)，第七次人口普(pǔ)查调(diào)查数据显示城(chéng)镇(zhèn)家庭户人(rén)均住(zhù)宅间数(shù)为1.06间。市场陷入怀(huái)疑，中国房子是否真的(de)过剩(shèng)？

　　事实上(shàng)住(zhù)建部披露的近(jìn)6亿栋城(chéng)乡房屋建筑(zhù)中，城镇建筑占比不到(dào)一成(chéng)，其中还(hái)包括(kuò)大量城镇非住宅建筑，如商业办公楼、学校等(děng)，因此(cǐ)6亿栋房屋中(zhōng)城(chéng)镇住宅占比极低。

　　七普显示中国城镇居民人均住宅间数为1.06间，但居住舒适不(bù)是人均一(yī)间(jiān)房所能满足，它与(yǔ)房屋质量(liàng)、居住面积、配套设施等因素密切相关。中(zhōng)国的(de)人(rén)均住宅(zhái)间(jiān)数较发达国(guó)家(jiā)还有很大差(chà)距(jù)。人均(jūn)住宅间数(shù)大于1同(tóng)样不意味着中国住(zhù)宅(zhái)市场已经饱和。

　　我们测算发现中国(guó)城(chéng)镇居(jū)民户均1套房(fáng)，其中每户持有(yǒu)商品(pǐn)住宅仅0.64套。

　　目(mù)前并(bìng)无直接(jiē)公布中(zhōng)国家庭户(hù)均住宅(zhái)的数(shù)据，我们根据商品住宅套数、商品(pǐn)住(zhù)宅占比和城镇家(jiā)庭户数，计算出城(chéng)镇家庭住宅(zhái)套(tào)户比。

　　测(cè)算(suàn)结果显(xiǎn)示，目前城镇(zhèn)家庭户均(jūn)拥有(yǒu)0.86套房(fáng)，其中0.54套为商品住宅。若期房顺利(lì)交付，直至2024年(nián)，中国每(měi)户城镇(zhèn)家庭才拥有1套住宅(zhái)，其中商业(yè)住(zhù)宅仅0.64套。

　　户(hù)均(jūn)一套房(fáng)似乎意味着户户有房(fáng)，然而事(shì)实上中国住宅市场供(gōng)需并不平衡。

　　国际数(shù)据显示(shì)，成熟房地产市(shì)场的住(zhù)宅套(tào)户比(bǐ)会大(dà)于1，在1.1左右。

　　之所以说(shuō)不(bù)平衡，是因为户均一套(tào)房无法(fǎ)满足流动(dòng)人口(kǒu)的租赁和(hé)置业需(xū)求。全国总人口的(de)近三成(chéng)都是流动人口，流动(dòng)人口会选择在大城(chéng)市租房挣钱(qián)，在(zài)老家买房，从而(ér)产(chǎn)生了额外的(de)住宅需求。

　　即便户均一套房，中国未来地产仍有四(sì)大新增需求动(dòng)力。

　　第一(yī)，户均人口(kǒu)规模缩小，一人户、两(liǎng)人户(hù)占比不(bù)断增加，导(dǎo)致家庭户数增多。小家(jiā)庭化(huà)趋势(shì)将(jiāng)延续(xù)，带来新户购房需求增长(zhǎng)。

　　第(dì)二，经(jīng)济板块的分化日益(yì)明显，区(qū)域经济资源分配的(de)再集中吸引着人口流入，人口(kǒu)净迁入城市(shì)的新增住宅(zhái)需求有望持续旺盛。

　　第三(sān)，30％左右的家庭(tíng)住在2000年以前(qián)建成的住宅中(zhōng)，涉及超9000万家庭、81亿平方米的住宅建(jiàn)筑面(miàn)积。促成(chéng)“老(lǎo)破(pò)小”住宅的改造势(shì)在必行。

　　第四(sì)，中国的人均(jūn)住宅间(jiān)数与人均住宅建(jiàn)筑面积均较(jiào)发达(dá)国家有着不小差距，“住上更(gèng)大房子”的改(gǎi)善性(xìng)需求正在不断(duàn)增加(jiā)。

　　黄金二(èr)十年之(zhī)后，当下中国(guó)地产步入大分化时代而非停滞(zhì)期(qī)。

　　如果说过去二(èr)十年(nián)是中(zhōng)国地产黄金发展期，地产矛盾更多体现为住宅供(gōng)给存在不(bù)足，这是(shì)过去(qù)二十年(nián)房(fáng)价快速上涨基石。那(nà)么当下房地产大分化时(shí)代(dài)已(yǐ)至，大分化时代下地产矛盾则更(gèng)多体现在(zài)住(zhù)宅质量(liàng)供需冲(chōng)突。

　　地产大分化(huà)必将体(tǐ)现在不同能级(jí)城市之间，不同区域(yù)板块之间(jiān)，不(bù)同品质住宅(zhái)之间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久前，官方披露全(quán)国已有近(jìn)6亿(yì)栋(dòng)房(fáng)屋建(jiàn)筑，引发热议。从2月以来，各大城市二手房挂牌量突(tū)然激增(zēng)，引发一阵(zhèn)二(èr)手(shǒu)房的“抛售潮”。

　　让市场不禁担心，中国(guó)的房子是否已经过剩？

　　中国(guó)城(chéng)镇(zhèn)住宅到底是(shì)供(gōng)给(gěi)过剩(shèng)，还是(shì)供需平衡，或是(shì)仍然存在不足(zú)？可惜由于(yú)住宅(zhái)存量(liàng)数据并未公布，我们无法直接知晓具体(tǐ)情况。

　　拨开迷雾，我们(men)测算(suàn)出中国城镇家庭户均拥有住宅套数，回答当(dāng)前的房子是否(fǒu)真的(de)过剩了？据此(cǐ)判断未来(lái)房地产市(shì)场会如(rú)何发展。

　　一、如何有效观察中(zhōng)国户均拥有住(zhù)宅数量

　　（一）中国住(zhù)宅数量过剩的(de)直(zhí)观判断(duàn)站不住(zhù)脚

　　今(jīn)年2月，在以全(quán)国自(zì)然灾害综合风险普查工作(zuò)情况(kuàng)为主题的新闻发布会上，负责人对外披露(lù)：“住(zhù)宅城乡(xiāng)建设行业(yè)获取了全(quán)国近6亿栋城乡房屋(wū)建筑数据以及80多万处市政设施数据。”

　　14亿人住6亿(yì)栋房(fáng)屋建筑(zhù)，平均每栋建筑住不(bù)到3人，住(zhù)宅市场看似已经过剩。

　　在这近6亿栋房(fáng)屋(wū)建筑中，农村房屋占9成以上，以栋数计(jì)算的城镇房屋实际仅有4700多万栋，还包括(kuò)了大(dà)量商业楼、写字楼、学校、医院等非住宅。总的(de)算下来，住宅(zhái)占比并不(bù)大(dà)。

　　第七次人口(kǒu)普查数(shù)据公布了(le)中国城镇家庭户(hù)人均(jūn)住宅间数为1.06间，其中城市家庭户居民人均0.99间，乡镇家庭户居民人均1.18间。

　　人均(jūn)住宅间数大(dà)于1，看似意味着人人都有(yǒu)房间居住。

　　居住水平不仅与房(fáng)间(jiān)数量(liàng)有关，更(gèng)与房屋质量、居住面积、配保送生是什么意思 如何成为保送生，中考保送生是什么意思套设施等因素(sù)密切相关。单(dān)单从人均住宅间数(shù)不能完全反(fǎn)映出城镇居(jū)民的居住水平。

　　中国(guó)主要是以家庭(tíng)为单位购买成套住宅，一(yī)套设施齐全的(de)住宅才是城镇居民宜居的选(xuǎn)择。

　　（二）中国户均住宅的测算思路、数据和方法

　　中国城镇居民住宅主要(yào)分两大类，一(yī)类是商品(pǐn)住宅，另一(yī)类(lèi)是(shì)保障房、原(yuán)公有住(zhù)宅(zhái)、自建房等非商品住(zhù)宅。

　　目(mù)前(qián)缺乏统计数据(jù)，并没有直接公布城镇住宅数量。居民住宅相关(guān)数据有两处(chù)可以直(zhí)接公布(bù)，一是(shì)每年商品住宅(zhái)销售套数（统计局）；二是居民住宅(zhái)来(lái)源（人口普查数据）。计算中国(guó)居民(mín)户(hù)均住宅(zhái)数量(liàng)，我们主要用到(dào)上述(shù)两(liǎng)组(zǔ)数据。

　　中(zhōng)国住宅改革始于1998年，1998年(nián)之(zhī)前商品住宅数量极少，可忽(hū)略不计。估算城(chéng)镇居民户均住宅套数分三步(bù)走：

　　第一步，将1999年以来每(měi)年商品(pǐn)住宅销售(shòu)套数相(xiāng)加，我们就能够(gòu)得到当前(qián)商品住宅总存量。

　　第二步，根(gēn)据城镇居(jū)民拥有的商品住宅和非商品住宅比例，推算得到居(jū)民住宅总(zǒng)套(tào)数。

　　第三步，将(jiāng)城镇居民拥有的(de)商品住宅(zhái)总(zǒng)数除以家(jiā)庭户数，我们就能够(gòu)得到城镇(zhèn)户均拥(yōng)有的住宅数量。

　　具体计算公式(shì)如下：

　　城镇家庭住宅(zhái)套(tào)户比=住宅(zhái)总(zǒng)套数/家庭户数(shù)

　　=（商品(pǐn)住宅套数(shù)/家庭户(hù)数）/（商品住宅(zhái)套(tào)数/住宅(zhái)总(zǒng)套数）

　　=商品住(zhù)宅套户比/商品住(zhù)宅占比

　　二、城镇家(jiā)庭户均拥(yōng)有1.02套房(fáng)

　　中国住宅存(cún)量到底有多(duō)少，目前缺乏一(yī)个准确统计。我(wǒ)们利用既有(yǒu)统计(jì)数(shù)据(jù)，大致测算得到中国存量房(fáng)地产套(tào)数，并进一步推(tuī)算中国城镇家(jiā)庭(tíng)户均拥有的住宅(zhái)数量(liàng)。

　　（一）城镇居民(mín)户均拥有(yǒu)商品(pǐn)住宅0.64 套(tào)

　　截至(zhì)2022年，我们计算得到：

　　（一(yī)）中国商(shāng)品住宅累计销(xiāo)售1.97亿套(tào)。

　　（二）城镇(zhèn)家(jiā)庭户均拥有0.64套(tào)商品住宅（包含现(xiàn)房(fáng)和(hé)期房）。

　　中(zhōng)国(guó)的房地产销售(shòu)以(yǐ)期房(fáng)为主，从2019年开始，新房销售(shòu)中(zhōng)期房占比近9成。本(běn)文去除商品(pǐn)住宅累计(jì)销售套数里的期房销售，得到商品住宅现房套数。

　　以2022年商品住宅现房套数计算为(wèi)例：

　　2022年商品(pǐn)住(zhù)宅现房套(tào)数=截止(zhǐ)到2022年商品住宅(zhái)累计销售(shòu)套数-过去三(sān)年（2020、2021和2022年）的期房销售额(é)。

　　主(zhǔ)流房(fáng)企竣(jùn)工周(zhōu)期在2-3年(nián)，并考(kǎo)虑到交房后装修的(de)时间，取最大(dà)值3年。

　　将商品住宅现房套数除(chú)以(yǐ)家(jiā)庭户数，算出：

　　（三）目前中国城镇家庭户均拥有0.54套商(shāng)品(pǐn)现(xiàn)房住宅。

　　（二）城镇居民(mín)户均拥有住宅1.02套

　　接下来我们需(xū)要进一步推算中国城镇居民拥有的户均(jūn)住宅套数。

　　首先，七(qī)普数据显示(shì)中(zhōng)国城(chéng)镇(zhèn)居民的住宅结构(gòu)特征如下(xià)：

　　73.8％的城(chéng)镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)拥有(yǒu)住(zhù)宅。其中自建住宅占(zhàn)比21％，购买(mǎi)商品住宅占(zhàn)比31.9％、二(èr)手房占比10.1％、经济适用房占比(bǐ)3.8％、原公有(yǒu)住宅占比6.1％，通(tōng)过继承或赠与占比(bǐ)0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁廉租房与(yǔ)其(qí)他(tā)住(zhù)宅。

　　其(qí)次，我们假定租赁其他住宅和购(gòu)买(mǎi)二手房都是商(shāng)品住宅(zhái)，因(yīn)此将租赁其他住宅、购买商品(pǐn)住宅与购买二手房加总，得到商品住宅占居民所有(yǒu)住宅(zhái)的比例为62.8％。

　　2020年(nián)商品住宅占比为(wèi)59.2％，粗(cū)略假设2021年-2022年期(qī)间(jiān)商品(pǐn)住宅增(zēng)幅为过(guò)去十年变(biàn)化(huà)幅度的20％，计算(suàn)2011年(nián)-2020年(nián)商(shāng)品住(zhù)宅的实(shí)际变化比例，从而我们估算出2022年商(shāng)品住(zhù)宅所占比例，为(wèi)62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国平均每户城镇家庭拥有0.86 套住宅(zhái)。但考虑(lǜ)已购期房(fáng)，中国平均(jūn)每户城镇家(jiā)庭(tíng)拥(yōng)有1.02套住宅。

　　如果(guǒ)交房顺(shùn)利，已(yǐ)购期房会在2-3年内陆续交付使用，到2024年，中(zhōng)国平均(jūn)每户城镇家庭都会拥(yōng)有(yǒu)一套住宅。

　　三、城镇户均一(yī)套房(fáng)的三(sān)点(diǎn)含义

　　既然城镇居民已经达到(dào)了(le)户均一套房的程度，“户户有房”是(shì)否意味着中(zhōng)国城镇化进展终结，甚至意味着(zhe)中国地产存量供给绰绰有余？

　　（一）户(hù)均一(yī)套房并不意味着住宅市场供需平衡

　　需要(yào)有多余(yú)住宅来(lái)满(mǎn)足(zú)因人口流动、居民换房等因素产(chǎn)生的住宅需求(qiú)。因此，成熟房地(dì)产市场的(de)住宅套户比会在1.1左右。

　　国际(jì)经验(yàn)来看，美(měi)国(guó)、英(yīng)国和(hé)日本的(de)住(zhù)宅(zhái)套户比(bǐ)均高于(yú)1.1，其中，英国的住宅套户比(bǐ)最高，为1.19，日本为1.16，美(měi)国为1.11。德(dé)国和韩国分(fēn)别为1.02和1.05。

　　如果户(hù)均刚好(hǎo)一套房，就会(huì)造成(chéng)人口净流入地的住宅市场供(gōng)不应求，造成房价或房租迅速上涨。

　　七普指出中(zhōng)国的(de)流动人口(kǒu)3.76亿，省内(nèi)流动人(rén)口(kǒu)和省(shěng)际流动(dòng)人(rén)口分别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动(dòng)人口会选择在大城市租房挣钱，在老(lǎo)家(jiā)县城买(mǎi)房。

　　暨南大学2017年的(de)中国城乡人口(kǒu)流动调查数据(jù)显示，在上海(hǎi)、杭州以及南京(jīng)工作的流(liú)动(dòng)人口在老家拥有(yǒu)住宅比例分别为(wèi)28％、21％和18％。大城市的高工资吸引打(dǎ)工人，但(dàn)高(gāo)房价(jià)迫使打工人回(huí)乡置业(yè)。

　　流(liú)动人口实际上会占据两套房(fáng)，在高房价(jià)的大城市租(zū)赁(lìn)一套房，在房价(jià)较(jiào)低的县城购买一(yī)套房。所以说户均(jūn)一套房无(wú)法满足(zú)庞大流动人口的租(zū)赁与置(zhì)业需求。

　　（二(èr)）至少9000万(wàn)户(hù)家庭住宅品质仍需改善(shàn)

　　目前，中国的城镇住宅中依然(rán)有不少老(lǎo)旧(jiù)小(xiǎo)区。

　　三(sān)成家庭，也就是约9000万户城(chéng)镇居民住宅是2000年以前建成，其中(zhōng)又有11.6％住(zhù)宅年龄(líng)至少在(zài)33岁(suì)以上。

　　这批存在着建筑(zhù)结构松散、设施陈旧(jiù)、安全隐患大等问(wèn)题，如电线老化、管(guǎn)道等基(jī)础设施陈旧，给住(zhù)户的生活带来(lái)了很(hěn)大的不便和安全隐患，并且居(jū)住体验较差。

　　2000年以前建成的老旧住(zhù)宅面积小(xiǎo)。占(zhàn)比为31.3％的(de)家庭户(hù)数拥有的住(zhù)宅面积占比仅为(wèi)27.6％。仍然存在5％左右的(de)家庭没有独立卫浴和(hé)厨房(fáng)。这类上世纪修建的老旧(jiù)小区很(hěn)难(nán)满足(zú)现代生活需求，在(zài)未来大(dà)都会被拆迁重建。

　　近五成的(de)家庭住宅为一居室和二居室，户型偏小。其中(zhōng)一(yī)居室(shì)占(zhàn)比为14.9％，二(èr)居室占比为33％。对比镇，城市家庭住宅(zhái)户型(xíng)更小，当然这(zhè)与城(chéng)市土地资(zī)源紧(jǐn)张有关。

　　（三）人(rén)均住宅面积扩张是未来地产的(de)需求驱动力

　　根据七(保送生是什么意思 如何成为保送生，中考保送生是什么意思qī)普数据(jù)测算，2020保送生是什么意思 如何成为保送生，中考保送生是什么意思年城镇(zhèn)家庭户住宅存量(liàng)总面积为294.6亿平。暂不(bù)考虑两(liǎng)年间农民(mín)带房进(jìn)城和老(lǎo)旧小区(qū)拆迁，加上(shàng)2021年(nián)和2022年商(shāng)品住(zhù)宅竣(jùn)工面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年(nián)住宅(zhái)存量总面积为308.16亿平，人均住宅建筑(zhù)面积(jī)为39.45平方米。

　　超过(guò)一半(bàn)的家庭人(rén)均住(zhù)宅(zhái)建筑面积小于均值，近4成家(jiā)庭人均(jūn)住(zhù)宅建筑面积(jī)在30平米以(yǐ)下(xià)。

　　15％的城镇(zhèn)家庭人均住宅建筑面积不(bù)足19平方(fāng)米，不及(jí)全国人均(jūn)水平(píng)的一(yī)半(bàn)。若去除20％的公摊，可使用(yòng)的住宅面(miàn)积仅为15.2平方(fāng)米。上(shàng)海市将人均住宅建筑面积(jī)低于(yú)15平方米(mǐ)的家庭界(jiè)定为住(zhù)宅存在困难，若(ruò)按这个标准算的(de)话，中国有(yǒu)11.3％的家庭存在住宅困难问题。

　　若人均可使(shǐ)用住宅面积为40平(píng)，即(jí)人(rén)均住(zhù)宅建筑面积为50平，只考虑(lǜ)家庭户(hù)人数，需要住宅总(zǒng)量约(yuē)390.6亿平，较目前至(zhì)少(shǎo)新增82亿平。

　　对(duì)比(bǐ)发达国家人均住宅面(miàn)积，美国为67㎡，瑞士、日本、德国(guó)和英国(guó)都高(gāo)于40㎡，中国的人均(jūn)住宅建筑面积(jī)为39.45㎡，相差不大(dà)。但若去(qù)除(chú)公摊(tān)面(miàn)积后，中国(guó)的人均可使(shǐ)用面积(jī)为31.56㎡，这一差距将变得明显。

　　若考虑约(yuē)1.4亿的(de)集(jí)体(tǐ)户人口，所需要的住(zhù)宅总量会更多。

　　四(sì)、户均(jūn)已然1套房，未(wèi)来(lái)地产还会有需求(qiú)么？

　　我们(men)测算得到(dào)中国(guó)城镇家庭户均1套房，看似已经户户(hù)有房。即(jí)便如此，中国人(rén)口静态结构和(hé)动态(tài)趋势演(yǎn)绎，决定了中国(guó)未来地产仍有需求(qiú)释放。户均(jūn)1套住宅现实之(zhī)下，中(zhōng)国未来城镇住宅需求主要来(lái)自于四个方面。

　　第一，户均人口(kǒu)缩小，家庭户数增多，新(xīn)户购房需求扩张。

　　过去20年我国城镇家庭户(hù)均人口数不断下降，六普显(xiǎn)示城镇户(hù)均人口规(guī)模为2.85人(rén)/户，而七普显(xiǎn)示城镇户均(jūn)人口规模为2.62人/户，一人户、二(èr)人户的(de)占比明显上升，人口(kǒu)小家庭化趋势将继续延续，导致(zhì)户(hù)数(shù)会因户均人口(kǒu)规模(mó)的(de)缩小而增(zēng)多。

　　第(dì)二(èr)，人(rén)口迁移导致经(jīng)济发展带来的新增住宅需(xū)求旺(wàng)盛。

　　中国经济(jì)板块的分化日益(yì)明(míng)显，资(zī)源和生产要素(sù)逐步向经济带、都(dōu)市圈中心城市流(liú)入，区域经济资源(yuán)分配的再集(jí)中吸引着人口流入。人(rén)口迁移(yí)势必(bì)涉(shè)及到买房租(zū)房，给迁入地住宅市场带来新(xīn)的(de)增量(liàng)。

　　以浙(zhè)江省为(wèi)例，2021年常住人(rén)口(kǒu)增量为72万，而(ér)出生人口为44.9万人，死(sǐ)亡人口为38.4万人，自然增加(jiā)人口仅为6.5万人，其人口增长主要受益于人(rén)口迁移。

　　第三，老旧小区(qū)改善性需(xū)求依(yī)然庞大。

　　从2011年到(dào)2020年，自建(jiàn)住(zhù)宅(zhái)和原公(gōng)有(yǒu)住宅的家庭拆迁改建最多。自建(jiàn)房家庭比例从31.5％到21％，下降了10.5个百分点；原公有住宅(zhái)家庭(tíng)比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点(diǎn)。二者和（27.1％），再(zài)加上其他住宅（5％）与(yǔ)家庭住(zhù)宅建造时(shí)间(jiān)为(wèi)2000年以前的比例（31.3％）大(dà)致相吻合。

　　十年间新增(zēng)8473万家庭户，自建住(zhù)宅(zhái)和原公有住宅(zhái)减少了1282万户，住宅(zhái)净需求增加9755万户。49％的家庭购(gòu)买商(shāng)品(pǐn)住宅，21％的家庭购(gòu)买(mǎi)二手房。在(zài)新增住宅需求中，有7成家庭购(gòu)买了商品住宅。租房、购买经济适用房和其他分别占比18％，3％和9％。未来(lái)随着城中村和旧城改造，商品住(zhù)宅的占(zhàn)比(bǐ)势(shì)必会进一(yī)步(bù)上升。

　　2000年以前建造的住宅建(jiàn)筑面积还有约81亿平(píng)，涉(shè)及城镇(zhèn)家庭约9000万户(hù)。破旧的城中村、老公有住宅，建筑面(miàn)积小、质(zhì)量低(dī)、基础设(shè)施配(pèi)套(tào)差、没有或少(shǎo)有物(wù)业管理，居(jū)民追求美好、宜居生活的(de)环境，背(bèi)后的改善性需求有待释(shì)放。

　　第四，“住上更(gèng)大房子(zi)”的改善性需求还将有(yǒu)所增加(jiā)。

　　刚(gāng)需购房受限于资金，倾向于中小户型。已(yǐ)有住宅家庭希望提(tí)高生活品质(zhì)，以小换(huàn)大、以(yǐ)旧(jiù)换(huàn)新。2022年底(dǐ)的中央经(jīng)济工作会议明确指出(chū)支(zhī)持住宅改善(shàn)等消费(fèi)。

　　OECD国家(jiā)的人(rén)均住宅间数为1.71间，无论是(shì)否(fǒu)考虑乡村住宅(zhái)因素，中国(guó)的人均住宅间数较其他(tā)国家依旧存在不(bù)小差距。

　　住宅舒适度与经济水(shuǐ)平有(yǒu)着密切正向联系。随(suí)着经济发展水平的提高，中(zhōng)国的人均住(zhù)宅间数与(yǔ)人均住(zhù)宅建筑面积将随之增长(zhǎng)。

　　如果(guǒ)说(shuō)过去二十年是中国(guó)地(dì)产(chǎn)黄(huáng)金发展期(qī)，地产矛盾更多(duō)体(tǐ)现为住宅供给存在不足，供需(xū)出现错配，这是(shì)过(guò)去二十(shí)年(nián)房价快速上涨基石(shí)。那么未(wèi)来将是住(zhù)宅(zhái)质量的供需冲突(tū)。房地产大分化时代已(yǐ)至，这种(zhǒng)分化不单局(jú)限于城市能(néng)级之间差异，优质小区和老旧二手房之间的差异也将越发(fā)扩大。

　　风险提示(shì)

　　人口普查数据(jù)调(diào)查(chá)的是(shì)人(rén)，并(bìng)不是针对(duì)住(zhù)宅，因此(cǐ)可(kě)能(néng)存在(zài)统计偏(piān)差。商品住宅占比实(shí)际值(zhí)可能偏低，其增速(sù)可能超预期。

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