文：任泽平团队　　

　　导(dǎo)读

　　是该取消预售制了(le)。 1月17日召开的(de)全国住(zhù)房和城(chéng)乡建设工(gōng)作(zuò)会议提出(chū)“有条件的可以进行现房销售”，不(bù)足(zú)一个(gè)月(yuè)时(shí)间，已有山东、安徽、河(hé)南、四川、广东等地明确表态，试点现房销(xiāo)售。

　　1、是该取消商品房预售制(zhì)了，用你的钱，建你(nǐ)的房子，还烂(làn)尾了，这(zhè)是对购房者的不公平。以后谁有钱谁建房，没钱(qián)没实力的别建了，不能把包袱甩给老百姓和社(shè)会，这(zhè)是房地产从大开发时(shí)代步入(rù)高质量发展阶段(duàn)的(de)必(bì)然(rán)趋势，也是对购房老百(bǎi)姓的最(zuì)大保(bǎo)护(hù)。98年(nián)房改时(shí)，全(quán)国缺房子，开发商缺钱，预售制是权宜之(zhī)计，现在全国套户比超过1，从大开(kāi)发(fā)进(jìn)入(rù)存量时代，对购房民众(zhòng)不公平的预售制已经过时了(le)，该取消(xiāo)了(le)，改为现(xiàn)房销售。以后一手交(jiāo)钱，一(yī)手(shǒu)交房(fáng)，天经(jīng)地义。当然二次房改是(shì)个技术活，兼顾(gù)化(huà)解停贷、复工(gōng)保(bǎo)交楼(lóu)、重组房企债务、恢复市场(chǎng)信心以及(jí)长(zhǎng)效机制，长效机制四大关键是推动城市群战略、人地挂钩、金融(róng)中性稳定(dìng)和房地(dì)产(chǎn)税。如果(guǒ)按照经(jīng)济规律办(bàn)事，中(zhōng)国(guó)一(yī)定能实现房地产软着陆和长期平稳健康发(fā)展，跨过这(zhè)道关，解好这道世(shì)界难题。

　　2、为什么(me)要取(qǔ)消(xiāo)预售制、改为(wèi)现房销售？大家想想，绝大部分商品是一手交钱一手交货(huò)，预售制是对购买(mǎi)者(zhě)的单方面不(bù)公平制度(dù)，购房老百姓几乎承担了所有商品不能交(jiāo)付的风险。从个(gè)人层面(miàn)看，预(yù)售制对购房者非常不公平，比如(rú)，交房(fáng)等待期(qī)一般(bān)为两年(nián)，在(zài)此期间，购(gòu)房者不(bù)仅承担银行利息，还要承担延(yán)迟交房、房屋质量、房产证(zhèng)延(yán)期办理(lǐ)甚至(zhì)不能交房的风险。从行业层(céng)面看，预(yù)售(shòu)制助(zhù)推部(bù)分房企(qǐ)过度举债、高杠杆扩张，若遇到下行周期，会引发资金链断裂、项目搁置(zhì)等系列风险。取(qǔ)消(xiāo)预售制，改为现房销售，这样有助于落实中央(yāng)房住(zhù)不(bù)炒精神(shén)、有(yǒu)助于保障购房老百姓权(quán)益、有(yǒu)助于房企稳健(jiàn)发(fā)展(zhǎn)，一举(jǔ)多得，谋划(huà)长远。

　　3、为什么建议取消预售(shòu)制度？预(yù)售制(zhì)度怎么(me)来的？国外什(shén)么情况？简单(dān)科普一下：商品房(fáng)预(yù)售最早源于中国香港，俗(sú)称卖楼(lóu)花，卖期房，是一种开发(fā)商放(fàng)杠杆的方式。98年房改(gǎi)，由于商品房短缺，房企缺资(zī)金，借鉴中(zhōng)国香港，引入(rù)了商(shāng)品(pǐn)房预售制度。其(qí)实，当前世(shì)界不少国家存在(zài)预售制。但是，重点来了！发达国家一般(bān)有严格的(de)监管保障(zhàng)措(cuò)施，开发商在项(xiàng)目(mù)获得政府批准后才可(kě)以(yǐ)开始销售，买家在购(gòu)买期房(fáng)后并非像中国一样在支付完(wán)首(shǒu)付款后从银(yín)行一次性(xìng)贷款支付剩(shèng)余全部房(fáng)款，而(ér)是根据开发商工程进(jìn)度在完全交房前进行分期支(zhī)付(fù)。所以，预(yù)售制度(dù)是需要严格的(de)资金监管、分期支付以及违约(yuē)处(chù)罚措(cuò)施作(zuò)为保障(zhàng)的(de)，如果没有(yǒu)这些保障措施，一定会触发风(fēng)险，对购房民(mín)众不公平，所以不如借机取(qǔ)消预(yù)售制度，以后改(gǎi)为现(xiàn)房销(xiāo)售。客观讲(jiǎng)预售制度有一定历史(shǐ)阶段性，现在(zài)中国住房进入存量(liàng)时(shí)代，取(qǔ)消预(yù)售制度有助于(yú)降负债降(jiàng)杠杆，不再把烂(làn)尾(wěi)风险甩给老百姓(xìng)和社会，当然这需要(yào)配套房企债务重组、复工保交楼、恢复(fù)市场信心和房地(dì)产长效机制(zhì)。这是个技术(shù)活(huó)，只要坚持市场化改革(gé)，中(zhōng)国一定能(néng)化(huà)解这个难题，让(ràng)房地(dì)产回归实体经(jīng)济和(hé)居住(zhù)属性，安居乐业。

　　4、简单讲，如(rú)果取消预售制，改为现房销(xiāo)售，开发商将拼的(de)不是(shì)五花八门、眼(yǎn)花缭乱(luàn)、不知(zhī)道能不能(néng)兑现(xiàn)的营销手段，而是所见即所得的过(guò)硬(yìng)的产品质量和诚(chéng)信，这(zhè)才(cái)是对购(gòu)房民众的最根本(běn)最实(shí)质的(de)保障，这样将(jiāng)极大的提升(shēng)开发商的建(jiàn)筑质量，实现良币驱逐(zhú)劣币(bì)。所(suǒ)有(yǒu)商业(yè)的本质是向善，是以客(kè)户为中心，房地(dì)产(chǎn)也不能(néng)例外，老(lǎo)百姓买房子是天(tiān)大的事，烂尾(wěi)毁三代(dài)，好房幸(xìng)福(fú)一家人。从这个角度，取(qǔ)消预(yù)售制、实施现房销售是实现老百姓安(ān)居(jū)乐业(yè)、社会(huì)长治久安、行业企业健康(kāng)发展的重大措施(shī)。在(zài)当前的情况下，取消(xiāo)预售(shòu)制要结(jié)合稳楼市、房地产软(ruǎn)着陆、打通金融支持当期(qī)三好生、新模(mó)式等综合施(shī)策(cè)。

　　作者十年(nián)前在国务(wù)院(yuàn)发展研(yán)究(jiū)中(zhōng)心参与财税(shuì)改革方案研(yán)究时，对预(yù)售制、房地产税(shuì)、人(rén)地(dì)挂钩、金融(róng)稳定、房企杠杆率等(děng)进行过(guò)长期系统的专项研究。（参考后(hòu)来形成的专著《房(fáng)地产周(zhōu)期》）　　

　　目录(lù)

　　1 中(zhōng)国内(nèi)地商品房(fáng)预(yù)售(shòu)制的前世(shì)今(jīn)生(shēng)酵母菌是真核还是原核 细菌一定都是原核生物吗>

　　1.1 起(qǐ)源：分层(céng)销售+“按揭”，霍英东创(chuàng)造(zào)“卖楼(lóu)花”模(mó)式

　　1.2 住房需求大、供给(gěi)量(liàng)少，引进“卖楼花”模式，形成“中(zhōng)国内地版(bǎn)预售制”

　　1.3 预售制(zhì)推动城市化(huà)进程，但(dàn)背后潜藏的风险(xiǎn)确实存在

　　2 国际(jì)经验

　　2.1 美国：交付前预售(shòu)资(zī)金第三方全(quán)程监管，交(jiāo)付时(shí)开发商凭(píng)验收凭证取得房款

　　2.2 德国：可零首付购房，提供(gōng)期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保险(xiǎn)保(bǎo)护机制，55％-80％房款交房(fáng)时(shí)支付

　　2.4 日本(běn)：为规范期房(fáng)交易立法，设置(zhì)期(qī)房预付款保全措(cuò)施

　　2.5 新加(jiā)坡(pō)：买方资金(jīn)由银行监(jiān)管，享1年保修期后付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地(dì)商品房预(yù)售(shòu)制的前世今生

　　1.1 起(qǐ)源：分层销售+“按揭”，霍英东(dōng)创造“卖楼花”模式

　　二(èr)十世纪五十年代在中国香港，楼(lóu)宇出(chū)租是地产行业(yè)盛行(xíng)的方式，但有(yǒu)着转让(ràng)难(nán)、出(chū)租资(zī)金(jīn)周转期长等问题，分层销售孕育而(ér)生。20世纪(jì)50年代，中国香港还未(wèi)推行公共房屋(wū)制度(dù)，许多人栖身于木屋或者其他临时住(zhù)宅，住房的需(xū)求是相当高(gāo)，不过大多数居民的储蓄很少。当时(shí)楼宇买(mǎi)卖(mài)多数以(yǐ)一整(zhěng)栋楼为单(dān)位，需要雄厚的资金实(shí)力(lì)才能购买。虽然楼宇(yǔ)出租是中国(guó)香(xiāng)港地产行业(yè)盛行的(de)方式(shì)，但有(yǒu)着转让(ràng)难(nán)、出租资金周转(zhuǎn)期长(zhǎng)等问题。针对这一系(xì)列问题，不(bù)少地产(chǎn)商开始探(tàn)求新(xīn)的方(fāng)式，如把楼宇契约切开，即“分契(qì)”，然后将(jiāng)楼宇分层出售。这模式一经推行，购买楼宇的市民数量有所增加，开发商资金(jīn)周转加快。

　　在(zài)分(fēn)层出售(shòu)的基础上，将“按(àn)揭(jiē)”模式引入房地(dì)产销售，霍英东创造“卖楼花”模式。1953年底(dǐ)霍英东(dōng)创办立信置业有限公司，凭(píng)借(jiè)商(shāng)业直觉(jué)和多年经营杂货铺、海上驳运业(yè)务的经(jīng)验，对于商品流通、资金(jīn)周(zhōu)转有着独到的(de)见解，在努力寻求(qiú)方法(fǎ)加快(kuài)自身资(zī)金周转。当(dāng)时其在购下(xià)九龙的一块(kuài)地盘后，除了分层(céng)出售、还印发(fā)售楼说(shuō)明书，上有文字详尽说明(míng)楼宇的地势环境、建筑材(cái)料、分层价格(gé)、订购方法等。此外(wài)，“卖楼花”是(shì)另外一个(gè)亮点，即先收(shōu)取(qǔ)买家的订金，采(cǎi)用类似租金的分期付款形式，等新(xīn)楼落成时，收齐买(mǎi)家的钱，买家就(jiù)拥有了自己的房产。这种方式减(jiǎn)轻了民众(zhòng)购房(fáng)的(de)资(zī)金压力，加(jiā)速了房(fáng)屋的建造和销售，也解决了制造商的资金(jīn)问题，降低投资(zī)风险(xiǎn)，在当时可谓(wèi)是“双赢”的举措。“预(yù)售(shòu)楼花+分(fēn)期付款”的销(xiāo)售模(mó)式成(chéng)为当时中国香港房地产市场(chǎng)的(de)一(yī)大特色，纵观(guān)中国香(xiāng)港房地产市场的改革，“卖(mài)楼花”模式高(gāo)效(xiào)率地解决(jué)了核心的住房(fáng)供(gōng)不(bù)应求(qiú)的(de)问(wèn)题(tí)，使(shǐ)房(fáng)市发展进入新阶段。

　　预售(shòu)楼(lóu)花模式推动了中国香港楼市几十年(nián)繁荣(róng)，但期间(jiān)也(yě)出现过“烂尾楼”的(de)情(qíng)况(kuàng)，但监管部门(mén)不(bù)断完善(shàn)、规范化，建立健全(quán)的(de)监管机制(zhì)，促进市场健康发展。例如，1960年(nián)，位于大(dà)角(jiǎo)咀的一(yī)个楼盘因(yīn)建筑费用超支(zhī)停工(gōng)，出现(xiàn)“烂尾”情况。在1961年后，中(zhōng)国香港管理部门提(tí)升了(le)对于预售(shòu)楼花制度的监管，即要求开(kāi)发(fā)商在预售前，确(què)保地(dì)价款(kuǎn)已经全部支付，还(hái)要证明自身有资金等能力把项目完成，资金需(xū)放(fàng)入(rù)律师所托管，支取时需律所和建筑师的核准。为(wèi)了(le)防止开发商、律所(suǒ)、建筑师等(děng)造(zào)假，套(tào)取监管账户资金，中国(guó)香港要求(qiú)律师(shī)行在银行开设的信托账户(hù)（监(jiān)管账户）、开发商操作(zuò)等采(cǎi)取(qǔ)全透明化(huà)机(jī)制，且银(yín)行的责任上升，如出(chū)现房屋“烂尾”情况，银行将成最大风险方，后续需(xū)自身推动项目完工。随着(zhe)监管体(tǐ)系(xì)逐步完善，出现(xiàn)“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住(zhù)房需求大(dà)、供给(gěi)量少，引进“卖楼花”模式，形成“中国内地(dì)版预售制”

　　二十世纪九十年代，中国内地面(miàn)临住房需求大和供给(gěi)量(liàng)短(duǎn)缺问题，引入“卖楼花”制度。建(jiàn)国以来，中(zhōng)国内地(dì)优(yōu)先发展重工(gōng)业，强调基础建设(shè)，这一导向使前(qián)期发展工业化的进程大于城市化进(jìn)程，唯(wéi)有(yǒu)解决住(zhù)房基础(chǔ)等(děng)城市化配套问题(tí)，才能(néng)进一步(bù)推进城市(shì)化。但当(dāng)时推行的是“统(tǒng)一管理(lǐ)，统一分配，以租(zū)养房”的(de)福(fú)利(lì)分房制(zhì)度(dù)，住(zhù)房市场发展(zhǎn)起步较(jiào)晚、增速较慢，福利分房(fáng)制度也出现了分配(pèi)不公、效率低、配套差等问题(tí)，因此(cǐ)福利分(fēn)房制度(dù)不再(zài)适用(yòng)于当时的(de)国情。叠(dié)加房(fáng)地(dì)产市场面临(lín)商品房的需求量大，而社会缺少大型房地(dì)产(chǎn)开发(fā)商，商品房供应量(liàng)小的困(kùn)境，此时(shí)引入中国香港(gǎng)的(de)“卖楼花”模(mó)式无(wú)疑是(shì)对内(nèi)地(dì)房地产市(shì)场的一针强心剂。从(cóng)1994年起(qǐ)，中国内地(dì)逐步引(yǐn)进中国(guó)香港预售商(shāng)品(pǐn)房制度，先后出台多项(xiàng)文件，大力支持国(guó)内房地产市场改革。例如(rú)，1998年(nián)，国(guó)务院出(chū)台(tái)《关于进一步深(shēn)化(huà)城镇住房制度改(gǎi)革，加快住房(fáng)建(jiàn)设的通(tōng)知(zhī)》文件(jiàn)，决定停止住房无偿实物分配，逐步实行住房分配货币化、住房供给商(shāng)品化、社(shè)会化的住房新体制，从计划经(jīng)济下的福利(lì)分房转向市场经济的商品(pǐn)房。房地产市场采用(yòng)预(yù)售(shòu)制(zhì)，允许开发(fā)商(shāng)卖期房，解决(jué)了房企缺少资金和(hé)开发(fā)时间周期长的两(liǎng)大(dà)难题，开发商以预售(shòu)款(kuǎn)撬动下一个项目的开发，形(xíng)成滚动开发模式，住房供应速(sù)度加快。自(zì)此中(zhōng)国内地开(kāi)始房改货币化，中国人(rén)民银行等多方迅速(sù)出台(tái)相关的信贷政策，支持购房者(zhě)，极大作(zuò)用推动了房地产市场的(de)发展。

　　引(yǐn)入中国香(xiāng)港“卖楼花”模式后，经调整形成契合(hé)中国内地的商(shāng)品房(fáng)预售制(zhì)度。预售制的初衷是为了缓解房企资金压(yā)力，加快城镇住房(fáng)建设(shè)。具体来说，是(shì)指房地产开发企业(yè)将正在建(jiàn)设(shè)中的房(fáng)屋预(yù)先(xiān)出售给购房者，由购房者支付定金或(huò)房款的行为。区别(bié)于中国香港，在中国内地实践过程中，商品房预(yù)售(shòu)流(liú)程(chéng)为：房地产开(kāi)发商办理预(yù)售(shòu)许可证-签订商品(pǐn)房买卖合同(tóng)-进行备案(àn)登记和预告登记-交付房屋。在购房过(guò)程(chéng)中，购房者需(xū)要一(yī)次性(xìng)付清首付款，并(bìng)采用银行(xíng)贷款(kuǎn)的形式一次性付清剩(shèng)余房款，换言之，房屋未建成，开(kāi)发商可能(néng)已拿到了全部购房款，这点与中(zhōng)国香港的按(àn)照(zhào)工程进度付款(kuǎn)有所不(bù)同(tóng)。对(duì)中国内(nèi)地的(de)开发商(shāng)而言(yán)，预(yù)售制商品房(fáng)也开启了高周(zhōu)转、高杠杆的运作模(mó)式。

　　1.3预售制推(tuī)动(dòng)城市(shì)化进程(chéng)，但背后(hòu)潜藏的风险确实存(cún)在

　　作为中(zhōng)国内地商品(pǐn)房销(xiāo)售的最主(zhǔ)要方式，预售制极大缩短房企现(xiàn)金回笼周期，同时(shí)增加(jiā)市场商品房供应，推动了城(chéng)镇化发展进程。预(yù)售(shòu)制在(zài)过(guò)去20多年对中国(guó)内地(dì)房地产(chǎn)市(shì)场的稳步发展起(qǐ)到了重要作用，不(bù)仅解决了房地产市(shì)场(chǎng)快速发(fā)展阶段的资(zī)金需求，也提(tí)高了居民居住水平，中国内(nèi)地城镇居民从筒(tǒng)子楼住到(dào)住宅小区(qū)，从全民(mín)蜗居到(dào)基本适居(jū)，住房事业取得(dé)巨大(dà)进(jìn)步，数十年时间走完发达国家几百年城镇化路程。改革(gé)开放以来(lái)，城镇化进程进入快速发展时期。1978-2021年，城(chéng)镇人口由1.7亿人增长至9.1亿人，43年间(jiān)增长(zhǎng)4.4倍；1981-2020年，全国城市建成区面(miàn)积由7438平方(fāng)公里增(zēng)长至60721平方公(gōng)里，增(zēng)长7.2倍。根据(jù)我们(men)发(fā)布(bù)的《中(zhōng)国住(zhù)房存(cún)量报告：2021》测算，1978-2020年中(zhōng)国内(nèi)地城(chéng)镇(zhèn)住宅(zhái)存(cún)量(liàng)从不到14亿平增至313.2亿平(píng)，城(chéng)镇人(rén)均(jūn)住房(fáng)建筑面积(jī)从8.1平方米增(zēng)至(zhì)34.7平方米，城镇(zhèn)住房(fáng)套数(shù)从(cóng)约3100万(wàn)套增(zēng)至3.63亿(yì)套(tào)，套户比从(cóng)0.8增至1.09。预售制(zhì)在当前(qián)已(yǐ)成为(wèi)中国内(nèi)地商品房销售最主要(yào)方式，2005年中国(guó)内(nèi)地商品住宅(zhái)期房销售面积占(zhàn)总销售面积的比(bǐ)重为(wèi)63％，而(ér)2021年期房(fáng)累计(jì)销售面积(jī)达15.6亿平，比重上升至87％。

　　预售制(zhì)也推(tuī)动(dòng)了(le)中国内地房地产行业的发展。中国内地房地产历经(jīng)二十多年长周期(qī)繁荣，行业(yè)各项指标大幅(fú)增长。1999-2021年，房屋新(xīn)开工面(miàn)积从2.2亿平增至19.9亿平，累(lèi)计上(shàng)涨8.2倍，年复(fù)合增速10.6％。房地产开发投(tóu)资完成额从(cóng)0.4万亿(yì)元增至14.8万亿(yì)元，累计上涨35.8倍(bèi)，年复合增速17.8％。商品房销(xiāo)售面积和(hé)销售金额分别从(cóng)1.5亿平增至17.9亿(yì)平、0.3万亿元增至18.2万(wàn)亿元，累计(jì)上涨11.3、65.3倍，年复(fù)合增速12.1％、21％。伴(bàn)随房地(dì)产业的(de)快速(sù)发展(zhǎn)，房地产(chǎn)企(qǐ)业从无到有、从国企(qǐ)先行到民企崛起，队伍逐(zhú)渐(jiàn)壮(zhuàng)大。2018年，房(fáng)地(dì)产企业数(shù)量达9.8万个(gè)，比1998年的2.4万个增长(zhǎng)3.1倍。

　　二十年来(lái)房(fáng)地(dì)产(chǎn)也成为拉动(dòng)中国内地经(jīng)济高增长的火(huǒ)车头。

　　1）从经(jīng)济增(zēng)长渠道，房地产带动的(de)上下游产业链特别长，高达50多个行业(yè)。2020年房地产(chǎn)及其(qí)产业链占GDP的(de)17.2％（完全贡(gòng)献），其中房地产业增加值(zhí)占GDP的(de)7.3％（直接贡献(xiàn)），房地产带动产业链占GDP的(de)9.9％（间接贡献），其(qí)中房地产(chǎn)对金融、批发、建材的带动(dòng)最为明显。

　　2）从投资渠道，2020年房地产完全拉动的投资(zī)占全社会(huì)固定资产投(tóu)资(zī)的51.5％，其中，房地产开(kāi)发投(tóu)资占固定资产投资的27.3％。

　　3）从金(jīn)融渠(qú)道，从房地(dì)产贷款占银行各项贷款余额的(de)比(bǐ)重看，2021年12月为(wèi)27.07％，如果加上信托等通道业务，占比超(chāo)过三分(fēn)之一。从房地产融(róng)资存量占社融存(cún)量比重看，2021年12月占比为(wèi)18.76％。如果房企大面(miàn)积违约，将导致银行不良率大幅(fú)上升(shēng)。

　　4）从居民(mín)财富效应渠道，根据我们的《中国住房市值测算报告》，2020年中国住房市值为62.6万亿美元(yuán)，大于美国的33.6万(wàn)亿美元、日本(běn)的10.8万亿美元(yuán)、英法德三(sān)国合计的31.5万亿美元。从住房市(shì)值占股债房(fáng)市值的比例看(kàn)，2020年中国为(wèi)66.6％，高于美国的(de)27％、日本的(de)37％、英国的49％、法(fǎ)国(guó)的56％、德国的64％。中国住房市值与股债房市值的比例较(jiào)高(gāo)，主(zhǔ)要是因为(wèi)住(zhù)房(fáng)市(shì)值(zhí)高，以及(jí)中国资(zī)本市场发(fā)育尚不成熟，直接融资比例较低，股票、债券市值(zhí)较低(dī)，居民投资(zī)渠(qú)道缺乏。

　　不可否认(rèn)，预(yù)售制背后潜藏的风险确实(shí)存在，当(dāng)前(qián)的负面效应愈(yù)发(fā)凸(tū)显。

　　从个人层(céng)面看，绝大(dà)部分商(shāng)品(pǐn)是一手交钱一手交货，预(yù)售制是(shì)对(duì)购买者的(de)单方面(miàn)不公平(píng)制度，购(gòu)房老百(bǎi)姓几乎承(chéng)担了所有商(shāng)品不能交付(fù)的风险。比如，交房等(děng)待期一般为(wèi)两年(nián)，在此期间，购房者(zhě)不仅(jǐn)承担银行利息(xī)，还(hái)要承担延迟交(jiāo)房、“一房二卖”、房屋质(zhì)量、房产证延(yán)期(qī)办理甚(shèn)至不能交房等风险。另外，购房者和开发(fā)商之间的购房合同(tóng)、购房者和银行的(de)按揭(jiē)贷款合同是两个独(dú)立的合同(tóng)关系(xì)，如果开发商发(fā)生违约，购(gòu)房者只能根据购房合同向开发商主(zhǔ)张(zhāng)权力(lì)，但依(yī)旧需(xū)要(yào)根据(jù)按揭贷款合同按时向银(yín)行进行贷款(kuǎn)偿还，因此购房(fáng)者承担的风险较(jiào)大。

　　从行业层面看，预售制助推部分房企过(guò)度举债、高杠杆扩张，资金(jīn)若遇(yù)到下(xià)行(xíng)周期，会(huì)引发资金链(liàn)断裂、项目搁置等系列风(fēng)险，进行影响自身信用(yòng)和(hé)购房者对行业(yè)的信(xìn)心。

　　从金融层面看(kàn)，银行作为按揭贷(dài)款(kuǎn)的(de)发放方(fāng)，一旦房(fáng)企因为(wèi)市场波动或经营不善，出现(xiàn)资金链(liàn)断裂等一(yī)系列问(wèn)题(tí)，导致“烂尾”等情况(kuàng)，而房企通(tōng)过与购房者签(qiān)订的预售合同和按揭合(hé)同，已(yǐ)经(jīng)从银行获得房款，如果购房者丧(sàng)失还款能力或短(duǎn)期不能还款(kuǎn)等，则风险完全由(yóu)银行承(chéng)担，银(yín)行将面(miàn)临较大(dà)的坏账压力。

　　从(cóng)监管角度看，购房者的预售监管(guǎn)资金去(qù)哪了？楼盘“烂尾(wěi)”，归根结(jié)底(dǐ)两(liǎng)个字那就是(shì)“没钱”，即没钱付工程款(kuǎn)。在2004版的《城市商品房预售管理办(bàn)法》中明(míng)确规定了开发企业预(yù)售商品房所(suǒ)得款项应当用于有关的工(gōng)程建设，商品房预售款监管的具体办法，由房(fáng)地产管理部(bù)门制定。但多年以来全国并没(méi)有(yǒu)统一的预售资金监(jiān)管规定，各地实(shí)行“一城(chéng)一策”。例如，太原、昆明(míng)、重庆、长沙等城市重(zhòng)点监管资(zī)金比例为总预(yù)售款的15-40％左右，郑(zhèng)州、福州、合肥(féi)等城(chéng)市(shì)则按照项目的建安成本乘以(yǐ)建筑面积或者项目工程总额报价(jià)计算重点资金。而事实(shí)是(shì)，不少(shǎo)购房款未进入监管账户、或进入监(jiān)管账户(hù)后(hòu)被挪用，导致楼盘没有(yǒu)资金(jīn)继续建设。收楼遥遥无期，月(yuè)供却被迫继续还(hái)款。那(nà)么，监管账(zhàng)户资金如何被挪走的？实际上，在过(guò)去房地产大开发(fā)时代的(de)高周(zhōu)转(zhuǎn)背景下，抽调(diào)预售款监管账(zhàng)户资金(jīn)，是行(xíng)业“潜(qián)规则”。比如(rú)工程总(zǒng)承包方(fāng)，以工程建设名义，获得监(jiān)管(guǎn)账户拨付资金，再由(yóu)工程方将资金转给房企，而拨付的工程(chéng)款，远超工程进(jìn)度所(suǒ)需。通过这(zhè)些方式套取的资金，在房企各地项目间流动，变(biàn)相加杠杆，这样做提供了资金(jīn)流动性，房企抽调资金统筹拿地、还(hái)款和(hé)楼盘建设，形成一种(zhǒng)资金循环高(gāo)周(zhōu)转模(mó)式，但(dàn)一(yī)定程度(dù)上把风险甩给了购房者(zhě)。

　　2 国际(jì)经(jīng)验

　　整体来说，国外商品房预售制度呈现以(yǐ)下特点：

　　1）预付款保护：对于购房者预付资金，一般设有定金(jīn)或预付(fù)款(kuǎn)保护(hù)机制，如英国、日本；

　　2）预付款比重：要求购房者支付的预付款(kuǎn)比例(lì)相对(duì)较低，绝(jué)大部分房(fáng)款在房(fáng)屋交付后开始支付；

　　3）预付款(kuǎn)支付(fù)方式：预付款(kuǎn)一(yī)般以定金方(fāng)式(shì)支付，或按工程进度分期(qī)支付，或(huò)二者(zhě)结合；

　　4）按揭贷款方式：一般采用两种方式发放按(àn)揭贷款，一是按工程进度付款，按揭贷(dài)款按照工程进度逐渐发放，购房者开(kāi)始月供；二是(shì)房屋交付(fù)后发放按揭(jiē)贷款；

　　5）房屋烂尾保护：为(wèi)预(yù)售商品房(fáng)提供期房(fáng)烂尾保(bǎo)险(xiǎn)，在商品房出现重大(dà)延期或重大缺陷时，保障购房者权益；

　　6）房屋交付保护：房屋交付(fù)质(zhì)量的保障(zhàng)有两种方式，一是期房由政府或第三方验收合格并提供(gōng)验收凭证后，开发商凭(píng)验收(shōu)凭证取得购房者支付(fù)的(de)房款。二是开发商为购房者提供一定的保修期，通(tōng)常1-5年(nián)，保修期满，购房(fáng)者支付尾款(kuǎn)。

　　2.1 美国(guó)：交付前预售资金第三方全(quán)程监管(guǎn)，交付时开发商凭验收凭证取(qǔ)得房(fáng)款(kuǎn)

　　美国期房定金一定期限(xiàn)内(nèi)无条件返还(hái)，最低首付比(bǐ)例为3.5％，交房前仅支付首付，其余房款交付后按揭还款，交(jiāo)付前资金由第(dì)三方全程监管，交付时开发商凭验收(shōu)凭证取得(dé)房款。

　　定金(jīn)及首付环节，定金比例一般(bān)为(wèi)房款的(de)1％-5％，首付比例最低可低于3.5％，根据美国官方数据(jù)，2021年美(měi)国平均首付比(bǐ)例为12％。

　　余款(kuǎn)支(zhī)付方面，除定金或首付外(wài)，购房者在(zài)房屋(wū)交付后通过按揭贷(dài)款(kuǎn)支付剩余房款。

　　资金监(jiān)管方面，美国(guó)为防(fáng)止(zhǐ)开(kāi)发商(shāng)挪用资金，购房(fáng)者的定金(jīn)及首付款由第三(sān)方(fāng)公证行(xíng)或(huò)产权保险(xiǎn)公司的信托账户监管。如果开发商倒闭导致(zhì)楼盘烂尾，购房者资金(jīn)可通过申请仲裁取回，且不承担任何责任(rèn)与(yǔ)损失。而(ér)开(kāi)发(fā)商在(zài)房屋建设过程(chéng)中的(de)资(zī)金全部来自银行，银行根据工程进度向开发商提供一定比(bǐ)例的贷款(kuǎn)，由于(yú)开发商挪用资金直接损害银行利益，银行有充(chōng)分动机(jī)监管开发商施工进(jìn)度。开发商在房屋交(jiāo)付时需(xū)取得由(yóu)政府相关部(bù)门经审查后(hòu)发放的验收凭证(zhèng)，通(tōng)过(guò)验收凭证向银行得到购(gòu)房(fáng)者支付(fù)的房款。

　　2.2 德(dé)国：可零首付购房，提(tí)供期房烂尾(wěi)险

　　德国期房(fáng)可(kě)零(líng)首付购(gòu)房(fáng)，房款按建(jiàn)造(zào)工期进度支付，按(àn)揭按工期放(fàng)款(kuǎn)后(hòu)还贷，房贷利率采用固定利率(lǜ)，开发(fā)商或(huò)购(gòu)房者可购(gòu)买期(qī)房烂尾保险。

　　预(yù)售门槛方面，德国开(kāi)发(fā)商在项(xiàng)目获批后即可预售房屋。签(qiān)署购房合同前(qián)，购房者需支付约2000欧的定(dìng)金(jīn)并进行预约公证(zhèng)，签订合(hé)同后定金退还。如(rú)由于任(rèn)何原因不能购(gòu)买，定(dì酵母菌是真核还是原核 细菌一定都是原核生物吗ng)金(jīn)按照德(dé)国法(fǎ)律全部退还。

　　签署购房合同后，购房(fáng)者需支(zhī)付(fù)公证费和土地交易税，分别为房屋(wū)售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种费用不包含(hán)在购房款中，属(shǔ)于购房附加费(fèi)。

　　首付(fù)方(fāng)面，德(dé)国没有规定最低首(shǒu)付比例(lì)，可零首付购房。

　　余款方面(miàn)，德国也采(cǎi)取按工(gōng)期支付(fù)房款的制度，一(yī)般(bān)分7笔进行(xíng)支付(fù)，具体支付节点、比例(lì)因项目而异。一(yī)般来说，支付节点(diǎn)可(kě)分为公证后、主(zhǔ)体完工、内部水暖(nuǎn)电路完工、窗户玻璃完工、室内(nèi)清(qīng)洁(jié)及(jí)墙面完(wán)工、地板完(wán)工、全(quán)部完工，支付比(bǐ)例可能是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭方面(miàn)，购房(fáng)者可在支(zhī)付房(fáng)款前申(shēn)请房贷，房贷利率采用(yòng)固(gù)定(dìng)利率，银行(xíng)按施工节奏分多次发放贷款，每笔贷款(kuǎn)给予购房(fáng)者一定(dìng)使用期限，期限结束后，购房者开始还贷。

　　保险方面，德(dé)国(guó)保险公司(sī)针对期(qī)房设计了(le)两种(zhǒng)保险(xiǎn)，保险的功能是(shì)当(dāng)房屋出现重大延期或重大缺陷时，保险公(gōng)司保证(zhèng)开发商赔偿或修(xiū)复，开发商破产，由保险公司(sī)负责相应赔偿。保险由开发商或(huò)购房者购买。

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保险保护(hù)机制，55％-80％房(fáng)款交房时(shí)支付(fù)

　　英国预(yù)售制设有10％定金(jīn)保险保护(hù)机制，交房前付款比例仅20％-45％，资金由买卖(mài)双方(fāng)律师严格监管。

　　订(dìng)立合同前，买卖(mài)双(shuāng)方均有一名律师，负责沟通期(qī)房交易中的(de)房产、资金、合同等各个(gè)环(huán)节，各(gè)环节内容确认无(wú)误(wù)后签(qiān)订首付交换(huàn)合同。

　　定金(jīn)方(fāng)面，英国(guó)设(shè)置了10％定金保险保(bǎo)护机制，当开发商(shāng)出(chū)现财(cái)务、经营问题时，购房者(zhě)10％的(de)定金由保险公司赔付，而超出(chū)10％的部分较难(nán)追回。

　　首付方面，首付比例通常(cháng)为10％-25％，首付(fù)需要在合同签(qiān)订21天内支付。

　　余款支付环节，英(yīng)国采取按工程进度付款的方式，但是交(jiāo)房前付款比例相对较低，一般会在合同签订6-24个月分别支付(fù)两笔5％-10％的款项，即交房(fáng)前付(fù)款比(bǐ)例在20％-45％之间，剩余款项交房(fáng)后(hòu)支付(fù)。

　　交付环节，英国规(guī)定房屋必须经过房产(chǎn)公证(zhèng)公司(sī)的检验验收后才能交付，交付后(hòu)方(fāng)可按(àn)揭还贷。

　　资金(jīn)监管(guǎn)环节，英国期房预售(shòu)资金(jīn)监管极为严格，资金也由律师监管，在(zài)确认工程进度(dù)、支付相(xiāng)关款(kuǎn)项过(guò)程中，由买(mǎi)房(fáng)律师将资金(jīn)转给卖方律师，卖方(fāng)律师转给开(kāi)发商，即资(zī)金(jīn)在进入开发商账户(hù)前经过两道关口，有利于保障购房(fáng)者资金安(ān)全。

　　2.4 日本：为规范(fàn)期房交易立法，设置期房预付款保全措(cuò)施

　　日本期房(fáng)交易立法，定金超5％或1000万日元时，开发(fā)商必须完(wán)成“预售房(fáng)定金保全措(cuò)施(shī)”，交房前(qián)付款比例不超房款的20％，开发(fā)商违约(yuē)需返还定价并赔(péi)偿(cháng)约(yuē)10％房款，交房后按揭还款。

　　立法方面，日(rì)本(běn)二战结(jié)束后(hòu)由于(yú)房屋供给严(yán)重失衡，叠加法律空(kōng)白，社(shè)会上“一房二(èr)卖”现象普遍，为(wèi)此，日本政府(fǔ)1952年出(chū)台《宅(zhái)地建筑物交(jiāo)易法》，经多次修订(dìng)，目前是唯(wéi)一一部(bù)规范(fàn)期房(fáng)交易的法律。

　　定金(jīn)保护方面，根据日本《宅(zhái)地建物取引(yǐn)业法》，对(duì)购房者支付(fù)定金(jīn)超过5％或超1000万日元(yuán)的部分，法律要求开发商必须完成定金(jīn)保(bǎo)全措(cuò)施才(cái)可预售。什(shén)么是(shì)定金保全措施？即(jí)买(mǎi)卖双方签订购房合同时，开发商向金(jīn)融机构或(huò)指定保证机构或保险机构签订定金保证委托合同，设置购(gòu)房(fáng)者定(dìng)金的保证或保(bǎo)险，并(bìng)将相应的保证金(jīn)证明(míng)书交付(fù)给(gěi)购房(fáng)者。除(chú)定(dìng)金外，其(qí)他预先支付的购房款也受该措(cuò)施保护。若(ruò)开发商倒(dào)闭导致期房烂尾，购(gòu)房者可凭保证金(jīn)证明书(shū)向(xiàng)金(jīn)融机构或保证机构或保险公司兑付，同(tóng)时，开(kāi)发商(shāng)需向购房者赔付违约金(jīn)，一般(bān)约为房价(jià)的10％。

　　房款支(zhī)付环节，交房前只需(xū)支付(fù)最多(duō)不超20％的定(dìng)金，签订购(gòu)房合同后，购房者即可向银(yín)行申请贷款(kuǎn)，但(dàn)交房后(hòu)才开始按揭(jiē)贷(dài)款，除定金外(wài)的(de)剩(shèng)余房款(kuǎn)在交房(fáng)后开始(shǐ)支(zhī)付(fù)。

　　2.5 新加坡(pō)：买(mǎi)方资金由(yóu)银行(xíng)监管，享1年(nián)保修期后付(fù)尾款

　　新加坡期房购房者(zhě)违(wéi)约可(kě)返还相当于3.75％房款(kuǎn)的订金，首(shǒu)付比例20％，余(yú)款按工(gōng)程进度支付，所有资金进银(yín)行专门项目资金账(zhàng)户，交房(fáng)后满1年保修期后支付15％尾款。

　　订金支付环节，新加坡开发商有统一的选购权合同以及(jí)订金返(fǎn)还机制，即OTP，签订(dìng)OTP后(hòu)需支付5％房(fáng)款作为订金，OTP有效期14天(tiān)，执行OTP则(zé)进一步签订购买合同，不执(zhí)行(xíng)OTP则(zé)退还3.75％的房款。

　　首(shǒu)付比例方面，签订购(gòu)房(fáng)合同(tóng)后，购(gòu)房者(zhě)需支付15％的首付及印花税，同时购房者向银行申请按揭贷款。

　　余款支付(fù)上，新加坡期房(fáng)同样采取按(àn)工(gōng)程进(jìn)度付款(kuǎn)的(de)方式，《发(fā)展商条例》对(duì)期房付款流程做(zuò)了统一详(xiáng)细规定，要求所有开发商遵守，支付(fù)节点一般为合同签(qiān)订后、地基完工、框架完工、管(guǎn)道门窗等完工等，支(zhī)付比例(lì)约为20％、10％、10％、5％、25％。银行(xíng)按揭贷(dài)款也(yě)依照(zhào)工程进度放(fàng)款，月(yuè)供在(zài)此过程(chéng)中随着放出贷款(kuǎn)的增(zēng)加而增加(jiā)，未(wèi)放款部分无需月供。

　　资金监(jiān)管(guǎn)方(fāng)面，购房者的订金与付款(kuǎn)会存入银行专门的项目(mù)资金(jīn)账户(hù)，账(zhàng)户资金(jīn)提(tí)取须与房屋建设有关。房屋交付后，购房者享(xiǎng)受1年的房(fáng)屋保修期，此(cǐ)后购房者(zhě)支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一(yī)，短期来看(kàn)，当前(qián)房地产(chǎn)到了政策(cè)出手(shǒu)临界(jiè)点，重点是保交楼和房企重(zhòng)组。一(yī)方面，加(jiā)大对刚需(xū)和改善型(xíng)需求的支持力度，长(zhǎng)短兼顾妥善(shàn)应对局部停贷现象(xiàng)，重点是(shì)保交(jiāo)楼保复工(gōng)保民生，给予(yǔ)强有力的金融工具支持。另一方面，从现在起，对还在正常运转的(de)房企包括(kuò)民营企(qǐ)业，加(jiā)大(dà)支持力(lì)度，由优(yōu)质房企牵头并购重组整个行(xíng)业，为(wèi)每个(gè)房企配套AMC和财团，给予(yǔ)金融工具配(pèi)套。

　　二，中期(qī)来看，应(yīng)充分估计形势复杂(zá)性和人性复(fù)杂(zá)性(xìng)，兼顾化(huà)解停贷、复工保交(jiāo)楼、重组房企债(zhài)务、恢复(fù)市场信心以及长(zhǎng)效(xiào)机制(zhì)。长(zhǎng)效(xiào)机制四大关键是推动城(chéng)市群战略、人地挂钩、金融中性稳定(dìng)和房地产税。定(dìng)金(jīn)环节，建立开发商违约后定金保护(hù)机制，如将已支付定(dìng)金冻结至(zhì)房屋交付(fù)阶段，保(bǎo)障购(gòu)房(fáng)者(zhě)定金安全。签订(dìng)合同环节(jié)，鼓励保险公司(sī)介入，为房屋(wū)重(zhòng)大(dà)延期以及重大缺陷等情况提供(gōng)充(chōng)分的保障。余(yú)款支付环节，建立按工程进度付款机制或交(jiāo)房后按揭贷款机制，充分保(bǎo)护(hù)购房者(zhě)的权益。资金监管环节(jié)，引(yǐn)入(rù)独立(lì)于(yú)开发商、银(yín)行的第三方(fāng)资金监(jiān)管机构，或(huò)由政(zhèng)府相关部门直(zhí)接监管(guǎn)，以此防止资金挪用现象。交付环节(jié)，建立商品房保修期制度。保修期内，开发商应对房屋质(zhì)量问题全权负责、免(miǎn)费维(wéi)修(xiū)，购房(fáng)者在保修期结束(shù)后支付(fù)尾(wěi)款。

　　三(sān)，长(zhǎng)期来看，取消商(shāng)品房预售制是大势所趋。一方面，98年房改时(shí)，全(quán)国缺(quē)房子，开发(fā)商缺钱，预(yù)售制(zhì)是权宜之计，现在(zài)全(quán)国套户比超过1，从大开(kāi)发进入存(cún)量时代，对购(gòu)房民众不公(gōng)平(píng)的预售制(zhì)已经过时了，该取消(xiāo)了，改为现房销售。另一(yī)方(fāng)面，取消预售制，改为现房销售，开发商将拼的不是五花八门、眼花缭(liáo)乱、不知(zhī)道能不(bù)能兑现的营销手段，而是所见(jiàn)即所得的过(guò)硬的(de)产品质量和诚信，这才是对购房民众的最(zuì)根(gēn)本最实(shí)质(zhì)的保障，这样将极大(dà)的提升开发(fā)商(shāng)的建(jiàn)筑质(zhì)量，实现良(liáng)币驱逐(zhú)劣币。

未经允许不得转载：橘子百科-橘子都知道 酵母菌是真核还是原核 细菌一定都是原核生物吗