OPPO宣布(bù)关(guān)停旗下芯片(piàn)子公(gōng)司哲库科(kē)技(jì)，引(yǐn)发了公募REITs扩募风波，如今，二(èr)级市(shì)场的(de)影响(xiǎng)仍(réng)未停歇。

　　Wind数据显示，5月15日，华安张(zhāng)江(jiāng)光大园REIT开盘继续延续此前几日的(de)下跌走势，午(wǔ)后(hòu)跌(diē)幅一度扩大，尾盘有所拉升，全(quán)天收跌(diē)6.22％，最近(jìn)3个交易日跌幅超(chāo)过9.69％。

　　此前(qián)，华安张江光大园REIT曾发布(bù)公(gōng)告，紧急回(huí)应称(chēng)，哲库科技(jì)是其扩募(mù)拟新(xīn)购(gòu)入基础设施(shī)资(zī)产(chǎn)张(zhāng)润(rùn)大(dà)厦的重要(yào)承租方(fāng)之一，目前(qián)未收到(dào)哲库科技及OPPO方面关于(yú)停止(zhǐ)执行已签租赁协(xié)议的通知。同时，在穿着高跟鞋的女奥穿着高跟鞋的女奥特曼，穿红色高跟鞋的奥特曼特曼，穿红色高跟鞋的奥特曼公告中，华安张江光大园REIT进一(yī)步(bù)表示，原始权益人将继续(xù)密切(qiè)关注哲库(kù)科技后(hòu)续情况，积极做好相关应对。

　　此外(wài)，张江REIT拟扩募购入项目的原(yuán)始权益人相关负(fù)责人(rén)也(yě)表(biǎo)示，近期已同步(bù)启动了(le)应急预案(àn)，排摸(mō)储备租(zū)户，积极应对哲库(kù)提前退租(zū)的可能事项。由于张(zhāng)润(rùn)大(dà)厦是全国首批REITs申报扩募(mù)项(xiàng)目，公司领导(dǎo)高度重(zhòng)视，浦东(dōng)新区国(guó)资(zī)委也高度关注。

　　多位业(yè)内人士表(biǎo)示，华安张江光大园REIT近(jìn)期(qī)市场波动较大，但(dàn)其(qí)实不动产公募REITs项目短期(qī)出(chū)租率下跌并不会从根本上影(yǐng)响其内外价(jià)值，投资者(zhě)应理性看(kàn)待。

　　张江(jiāng)光大园REIT

　　二级市场价格继续波(bō)动

　　本周，OPPO关停旗下芯片子公司哲库科技的事件继续扰动公募REITs市(shì)场(chǎng)。

　　Wind数据显示，5月15日，华安张江光大园(yuán)REIT以(yǐ)3.726元的(de)价格小幅低开，此后二级(jí)市场价(jià)格开始震荡走低(dī)，午盘收(shōu)跌6.17％。午后，华安张江光大园REIT跌(diē)幅一度扩大(dà)到8.30％，随后价(jià)格有(yǒu)所回(huí)升，最终报(bào)收3.512元，全天(tiān)跌幅6.22％。

　　受近期不(bù)利消息影(yǐng)响，华(huá)安张江光(guāng)大园REIT最近几个交易日二级市场价格表现欠佳，5月11日(rì)以(yǐ)来，3个交(jiāo)易日跌(diē)幅达到9.69％，今年以来跌幅(fú)7.76％。不过，自2021年6月21日上市以来，华安(ān)张(zhāng)江光大园REIT累计涨幅超过24％，在全市(shì)场公(gōng)募REITs中位居前列。

　　从5月15日公募(mù)REITs市(shì)场整体表(biǎo)现(xiàn)上看，目前上市的8只产业园区基础设施REITs中(zhōng)，仅博时(shí)招(zhāo)商蛇口产业园REIT微幅上涨，其余7只均有不同程度下(xià)跌(diē)，8只产业园(yuán)区基(jī)础(chǔ)设施REITs5月15日平均跌(diē)幅1.38％。今年以来平均跌幅5.17％。

　　“此前(qián)，张(zhāng)江REIT一季报中已经披露(lù)张江光大(dà)园项目出租率有所下降，如今拟扩募的(de)项目又遭(zāo)遇突发事件，因此(cǐ)导(dǎo)致二级市场价格(gé)出现(xiàn)波动。”一位业内人士分析(xī)称。

　　不过，在上(shàng)述(shù)人士看来，尽管出于风险规避的(de)原因(yīn)，最近几个交易(yì)日场(chǎng)内资(zī)金有(yǒu)所流出，但是，不动产公募REITs项(xiàng)目短期出租率下跌并不会从根本(běn)上影响其内外价值。

　　他也同时表示，目前随着二级市(shì)场(chǎng)价格下跌，风险也得(dé)到一定释放，但是价格涨跌(diē)会受到基本面、情绪面(miàn)等多重因素影响(xiǎng)，不好判断价格是不是已(yǐ)经完全(quán)触底。

　　此外，还有一位业内人士(shì)表示，今年整体REITs市场表现低迷，不(bù)少产(chǎn)品年(nián)内二级市场跌(diē)幅较大，其实(shí)有些隐(yǐn)含收益(yì)率高的产品具备一(yī)定的(de)投资价值，很(hěn)适合稳健类投资者。此外，伴随着经济复苏的步伐(fá)，产业园区、物流(liú)类等REITs产品具备一定的投(tóu)资价值。

　　先锋瑞(ruì)驰私募基(jī)金执行(xíng)董(dǒng)事高(gāo)如星(xīng)对(duì)此表示，若张江园区最(zuì)终(zhōng)能顺利(lì)解决招(zhāo)商，平(píng)稳过度(dù)对经营(yíng)现金流没有造成大的影响，“事件性利空(kōng)下调至得这么急、这么深(shēn)，加上(shàng)前期本身园(yuán)区类资产就(jiù)回调不少了，这就是黄金(jīn)坑(kēng)。”不过，他也(yě)强调，最(zuì)终还是落到租(zū)金收入(rù)受(shòu)不(bù)受影响，影响多大，估计园区会最终解决。

　　张江REIT紧急回应

　　扩募路上再(zài)迎接考验

　　5月(yuè)12日，OPPO宣布关(guān)停旗(qí)下芯片(piàn)子公司哲库科技(jì)。随(suí)后5月12日晚，华安张(zhāng)江光大园REIT发布公告，紧急回(huí)应(yīng)称，哲库科(kē)技是(shì)其扩募(mù)拟新购入基础设(shè)施资产张润大厦的重(zhòng)要承租方之(zhī)一，目(mù)前未收到哲库科技(jì)及OPPO方面关于停止执行已签租赁协(xié)议(yì)的通知(zhī)。同(tóng)时，在公告中(zhōng)，华(huá)安(ān)张(zhāng)江光大园REIT进(jìn)一(yī)步表示，原始权益人将继续密切关注(zhù)哲库科技后续情况，积极(jí)做好相关应对。

　　此前(qián)，张江REIT因其一季报中(zhōng)披(pī)露的张(zhāng)江光大园(yuán)项目出租率下降事项，一度(dù)二级市场价格出现回落(luò)。在随后召开的业绩说明会中管理人就相(xiāng)关事项(xiàng)进行了解(jiě)释(shì)说明，市场(chǎng)信(xìn)心得(dé)到了(le)一定提(tí)振，二级市场价(jià)格表现也趋于平稳。据(jù)了解，张江 REIT在5月11日召(zhào)开的线上和线下的扩(kuò)募说明会(huì)上，运营团队表示了对张江光(guāng)大园项目的信心，预计签署意向书和(hé)合同(tóng)谈判中的(de)储(chǔ)备(bèi)租(zū)户正常转化(huà)后，项目出租率(lǜ)将得到回升。没想到仅过了不到三周的时间，张江(jiāng)REIT的扩募(mù)之路又迎来(lái)了新的(de)考验(yàn)。

　　因(yīn)张江REIT的(de)上述公告引(yǐn)起了市场各方的广泛关注，张江REIT拟扩(kuò)募(mù)购(gòu)入(rù)项(xiàng)目的(de)原始(shǐ)权益(yì)人相关负责人坦(tǎn)言，事发(fā)突然确实始料(liào)未及，在(zài)获悉OPPO关停哲库科技消(xiāo)息的第一时(shí)间(jiān)即奔赴现场(chǎng)进(jìn)行(xíng)了沟通(tōng)和核实工作(zuò)，并(bìng)同步启动了(le)应急预案(àn)，排摸储备租户，积极应对哲库提前退租(zū)的可能事项。由于张润大厦(shà)是(shì)全国(guó)首(shǒu)批REITs申(shēn)报扩(kuò)募项目，公司领导高度重视，据悉新区国资委也高度关注(zhù)。

　　当(dāng)谈及储备租户情(qíng)况，相关负责人(rén)介绍说，目前(qián)储(chǔ)备租户还(hái)是比(bǐ)较丰富的，覆盖(gài)了(le)芯片测试、人工智能、航天产业、信息技(jì)术等产业客户，租赁意向(xiàng)面积超(chāo)过(guò)了(le)2万方。从意向(xiàng)储备转化为实际租(zū)户(hù)需(xū)要一些时间。

　　“我(wǒ)们正在着手通过签署租赁(lìn)意向书来(lái)尽快锁定一些重要租户。虽然收(shōu)了三个月履约保证金给了我(wǒ)们一(yī)些(xiē)空间，但(dàn)本着对首批扩募、对市场负责的(de)态度，我们肯(kěn)定要全力与时间(jiān)赛跑，把(bǎ)这(zhè)些面积在短期(qī)内完成去化。”相(xiāng)关负(fù)责人(rén)说(shuō)道。

　　张江REIT已持有(yǒu)的(de)同区域的张江光(guāng)大园项目一季度末也有(yǒu)将近30％的(de)空置率，原始权益人有那(nà)么多储备租(zū)户，之前的空(kōng)置率为何未(wèi)能得到(dào)解决。

　　对此(cǐ)相关负责人解(jiě)释，张(zhāng)江(jiāng)光大园一(yī)直以来都坚持以市场(chǎng)化运(yùn)营为导向(xiàng)，历史运营表现稳定，租(zū)户的(de)调租(zū)和换租都属于正常情(qíng)况，而这次项(xiàng)目的(de)大租户退租正好发(fā)生在市场活跃度(dù)的短期(qī)低点(diǎn)，目(mù)前市场情况(kuàng)已(yǐ)有所好(hǎo)转。在看到出租率下滑情况没有得到及(jí)时修复后(hòu)，张江(jiāng)这边(biān)也(yě)作了(le)一定的资源调配和(hé)倾斜，引入了一些储备租户。

　　另外，张润大厦和张江光大园项目在给租户的分(fēn)隔空间、交付标准、租金(jīn)水平等方面也有一(yī)些差异化，张润大厦多(duō)是(shì)两千多平的大平层，楼(lóu)的成新度高一(yī)些，单价也贵(guì)一些，张江(jiāng)光(guāng)大园(yuán)单层以一千平(píng)的(de)面积(jī)为主，还有一(yī)些独栋形态的物业。租户自(zì)身也会(huì)有诉求，也会根(gēn)据自身(shēn)需求(qiú)和预算挑选区(qū)域内的不同物业。

　　“如果扩(kuò)募完成以后，新老资产的管(guǎn)理人都变成了一家，后续(xù)我们在(zài)资源共享和联(liá穿着高跟鞋的女奥特曼，穿红色高跟鞋的奥特曼n)合营销方面能更加充分发挥协同(tóng)效应，相信可(kě)以做得更好。”上述负(fù)责(zé)人补(bǔ)充说(shuō)道。

　　最后谈(tán)及对于张江(jiāng)REIT的定位和展望，相关负责人(rén)表(biǎo)示，张江集团和张(zhāng)江高(gāo)科目(mù)前在管资产约(yuē)五百万方，还有一些(xiē)其他在开发的储(chǔ)备项目，这些(xiē)都将成为(wèi)张江(jiāng)REIT实现(xiàn)打(dǎ)造张江(jiāng)园区产业空(kōng)间资产上(shàng)市平台目(mù)标(biāo)的坚(jiān)实后盾和储备资(zī)源。“我(wǒ)们非常重视张江(jiāng)REIT这个资本平台和它(tā)未(wèi)来(lái)的发展。”相关(guān)负(fù)责人表(biǎo)示(shì)，“这次扩募是我(wǒ)们(men)实现基金扩容的第一步，也(yě)是至关(guān)重要(yào)的一(yī)步(bù)，眼下我们可能面临了一些突发情况需(xū)要解决，但是这和我(wǒ)们在张江科学城(chéng)这三十年建(jiàn)设(shè)发展过程中所经历(lì)的相(xiāng)比，只能算(suàn)是一个非常小的插曲。我们有信(xìn)心排除万(wàn)难，尽一切可能化解当前突发事(shì)件(jiàn)的(de)所有负面影响(xiǎng)，维(wéi)持预(yù)期和市场的信心。”

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