文(wén)：任泽平团队　　

　　导读(dú)

　　是该(gāi)取消预售(shòu)制了。 1月(yuè)17日召(zhào)开的全国住房和城(chéng)乡(xiāng)建设工(gōng)作会议提出“有条件的可以进(jìn)行现房销售”，不(bù)足(zú)一(yī)个月时间，已有山(shān)东、安(ān)徽、河南、四川、广东等地明确(què)表(biǎo)态，试点现房销售。

　　1、是该取消商品房(fáng)预(yù)售制了，用你的钱，建(jiàn)你的房子，还(hái)烂尾了，这(zhè)是对(duì)购房者的(de)不公平。以后(hòu)谁有钱谁(shuí)建房，没钱没实力的别建了(le)，不能把包袱(fú)甩给老百姓和社会(huì)，这(zhè)是房地产从(cóng)大开发(fā)时代(dài)步入高质量发展阶(jiē)段的必(bì)然趋(qū)势，也(yě)是(shì)对购房(fáng)老(lǎo)百姓的最大保护。98年房改时，全国缺房子(zi)，开(kāi)发商缺钱，预(yù)售制是权宜(yí)之(zhī)计，现在全国套(tào)户比(bǐ)超过(guò)1，从大开(kāi)发进入(rù)存量时代，对(duì)购房(fáng)民(mín)众不公(gōng)平的预售制(zhì)已(yǐ)经过时了，该取消了，改为(wèi)现房销售。以后一手交钱，一(yī)手交房，天(tiān)经(jīng)地义。当然二次房改是(shì)个技术活，兼顾化解停(tín乐福鞋按什么鞋码买，乐福鞋不适合什么人穿g)贷(dài)、复工保交楼、重组房企债务、恢复市场信心(xīn)以及长效机制，长(zhǎng)效机制(zhì)四大关(guān)键是推动城(chéng)市(shì)群战略、人地挂钩、金融中(zhōng)性稳定和房(fáng)地产(chǎn)税。如果按照经济规律办事，中国一(yī)定能实现房地产(chǎn)软着陆(lù)和长期(qī)平稳健康发展，跨过这道关，解好这(zhè)道世(shì)界难题。

　　2、为什(shén)么要取消预售制、改为现房销售？大(dà)家想想，绝大部分(fēn)商(shāng)品(pǐn)是一手交钱一手交货，预(yù)售制(zhì)是对购买者的单方面不公平制度，购房老百姓几乎承担了所(suǒ)有商(shāng)品不能交付的风险(xiǎn)。从个人(rén)层面(miàn)看(kàn)，预(yù)售制对购(gòu)房者非(fēi)常不(bù)公平，比如(rú)，交房等待期(qī)一般为两年，在此(cǐ)期间，购房者不(bù)仅承担银行利息，还要(yào)承(chéng)担延迟交房、房屋质量、房产证延期办理甚至不(bù)能交房(fáng)的风险。从(cóng)行业层面看(kàn)，预售(shòu)制助推部(bù)分房企过度举债、高杠杆扩(kuò)张，若(ruò)遇(yù)到下行周期，会(huì)引发资金链断裂(liè)、项目搁置等(děng)系列风险。取消预(yù)售制，改为现房(fáng)销售(shòu)，这样有助于落(luò)实中央房(fáng)住(zhù)不炒精(jīng)神、有助于(yú)保障购房老百姓权益、有助于房企(qǐ)稳健发展(zhǎn)，一(yī)举多得，谋划长(zhǎng)远。

　　3、为(wèi)什么建议(yì)取消(xiāo)预售制度？预售制(zhì)度怎么来的？国(guó)外什么情况？简(jiǎn)单科(kē)普一下：商(shāng)品房预售(shòu)最早源于中国香港，俗称卖楼花，卖期房，是一种开(kāi)发商放杠杆(gān)的方式。98年房改，由于商(shāng)品(pǐn)房短缺，房企缺资(zī)金，借鉴中国(guó)香港，引入了(le)商品(pǐn)房预售制(zhì)度(dù)。其实(shí)，当前世(shì)界(jiè)不少国(guó)家存(cún)在(zài)预售(shòu)制。但是，重(zhòng)点来了！发(fā)达国家一般(bān)有严格的监管保(bǎo)障措施(shī)，开(kāi)发(fā)商(shāng)在项目获得政(zhèng)府批准后才可(kě)以开(kāi)始销售(shòu)，买家在购买期房后(hòu)并非像(xiàng)中国一样在支付完首付款后从银(yín)行(xíng)一次(cì)性(xìng)贷款支付剩(shèng)余全部房款，而(ér)是根(gēn)据开(kāi)发商工程(chéng)进度在完全交房(fáng)前进行分期支(zhī)付。所以，预售制(zhì)度是(shì)需要严格的(de)资金(jīn)监管、分期(qī)支付(fù)以及违约处罚措施作为保障的，如(rú)果没有这些保障措施，一定(dìng)会(huì)触发风险，对(duì)购(gòu)房民众不公平，所以不如借(jiè)机取(qǔ)消预售制度，以后改为现(xiàn)房(fáng)销售。客观(guān)讲预售制度有一(yī)定历史阶(jiē)段性，现(xiàn)在中(zhōng)国住房进入存量时代，取消预售制度有助于(yú)降负债(zhài)降(jiàng)杠杆，不再把烂尾风险(xiǎn)甩给老百姓(xìng)和社会(huì)，当(dāng)然这需要配套房(fáng)企债务重组、复工保交楼、恢(huī)复市场(chǎng)信心和(hé)房地产长效机(jī)制。这(zhè)是(shì)个技术活(huó)，只要(yào)坚持(chí)市场化改革，中(zhōng)国(guó)一定能化解这个难题，让房地产回归实体经济(jì)和居住属性，安居乐业(yè)。

　　4、简单讲，如(rú)果取消预售制，改为(wèi)现房销售，开发商将(jiāng)拼的不是五花八门、眼花缭乱、不知道能(néng)不(bù)能兑现(xiàn)的营销手(shǒu)段，而是(shì)所见(jiàn)即所得的(de)过(guò)硬的产品质量和诚信，这才是(shì)对购房民众(zhòng)的最根(gēn)本最实(shí)质的(de)保障(zhàng)，这样将极大的(de)提升开(kāi)发商的建(jiàn)筑质量，实现良币(bì)驱(qū)逐劣币(bì)。所有商业的本质是(shì)向善，是以客户为中心，房地产(chǎn)也(yě)不能(néng)例外，老百姓买(mǎi)房子(zi)是(shì)天(tiān)大的事，烂尾毁三代，好房幸福(fú)一家人。从这个角(jiǎo)度，取消预售制、实(shí)施现房销(xiāo)售是实现老(lǎo)百姓安居乐业、社会长治久安、行(xíng)业企业健康(kāng)发展的重大措(cuò)施。在(zài)当前的情况(kuàng)下(xià)，取消(xiāo)预售(shòu)制要结合稳楼市、房(fáng)地产软着(zhe)陆、打通金(jīn)融支持当期三好(hǎo)生、新模式等(děng)综(zōng)合(hé)施策(cè)。

　　作(zuò)者十年前(qián)在国务院发(fā)展研究中(zhōng)心参与财税(shuì)改革(gé)方案研究时，对预售制(zhì)、房地产税(shuì)、人(rén)地挂(guà)钩、金融稳定(dìng)、房企杠杆(gān)率(lǜ)等进行(xíng)过长期系(xì)统的专项研究(jiū)。（参考后来(lái)形成的专著《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中(zhōng)国(guó)内地商品房预(yù)售(shòu)制的前(qián)世今生

　　1.1 起(qǐ)源：分层销售+“按揭”，霍(huò)英东创造“卖(mài)楼花”模式

　　1.2 住房需(xū)求大、供给量少，引进“卖楼花”模式，形(xíng)成“中国(guó)内地版预售制”

　　1.3 预(yù)售制推动城(chéng)市化(huà)进程，但(dàn)背(bèi)后潜藏的(de)风(fēng)险确(què)实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交(jiāo)付前预售资金(jīn)第三(sān)方全程(chéng)监管，交(jiāo)付时(shí)开发商凭验收凭证取得房款

　　2.2 德(dé)国(guó)：可零首付购房，提供期房烂尾(wěi)险

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房时支付(fù)

　　2.4 日(rì)本：为规范(fàn)期房交(jiāo)易立(lì)法(fǎ)，设置(zhì)期房预付款保全措施

　　2.5 新加坡(pō)：买方资金由(yóu)银行监管(guǎn)，享1年保修期后付尾款

　　3 启示

　　正文(wén)

　　1 中国(guó)内地商品房预售制的(de)前世今生

　　1.1 起源：分(fēn)层(céng)销(xiāo)售+“按揭”，霍(huò)英东创造“卖(mài)楼花”模式

　　二十世纪五十年(nián)代(dài)在中国香港(gǎng)，楼宇出租是地(dì)产行业(yè)盛行的方(fāng)式(shì)，但(dàn)有着转让难、出租资金周转期长等(děng)问题，分(fēn)层销售(shòu)孕育(yù)而(ér)生(shēng)。20世(shì)纪50年代，中(zhōng)国香港还未推行公共房屋制度，许多人栖身于(yú)木屋或者其他临时住(zhù)宅，住房(fáng)的需求是相当高，不过大多数居民的储(chǔ)蓄很(hěn)少(shǎo)。当(dāng)时楼(lóu)宇(yǔ)买(mǎi)卖(mài)多数以一(yī)整栋楼为单位，需要雄厚的资金(jīn)实力才能购买。虽然楼宇出租是(shì)中国香港(gǎng)地(dì)产行业盛(shèng)行的方式，但(dàn)有着转让(ràng)难(nán)、出租资(zī)金周转期长等问(wèn)题(tí)。针对这一系列问(wèn)题，不少地产商(shāng)开(kāi)始探求新的(de)方式(shì)，如把楼宇契约切开，即“分契”，然后将(jiāng)楼宇分(fēn)层出售(shòu)。这模(mó)式一经推行，购买(mǎi)楼宇的市民数量有所(suǒ)增加(jiā)，开发商资金周转加快。

　　在分(fēn)层(céng)出(chū)售的基(jī)础上(shàng)，将(jiāng)“按揭”模式引入房地(dì)产销售，霍英东创造(zào)“卖楼(lóu)花”模式。1953年(nián)底(dǐ)霍英东创办立信置业有限公司，凭(píng)借(jiè)商业直觉(jué)和(hé)多年经营杂(zá)货铺(pù)、海(hǎi)上驳运业(yè)务的经验(yàn)，对于商品流通(tōng)、资金(jīn)周转有着(zhe)独到的见解，在努力寻(xún)求方法加(jiā)快自(zì)身(shēn)资(zī)金周转。当时其在购下九龙的一块地盘后，除了(le)分层出售(shòu)、还印发售楼说(shuō)明书，上有文字详尽说明楼(lóu)宇的地势(shì)环境、建(jiàn)筑材料、分层价格、订购方法等。此(cǐ)外，“卖楼花(huā)”是(shì)另(lìng)外一个亮点，即(jí)先(xiān)收取买家的(de)订金，采(cǎi)用类似租金的分期付款形式，等新楼落成时，收齐(qí)买家的钱，买家就(jiù)拥(yōng)有了自己的房产。这种方式减轻了民众购房的(de)资金(jīn)压力(lì)，加速了(le)房屋的建(jiàn)造和销(xiāo)售，也解决(jué)了制(zhì)造商的资金问题，降低投资(zī)风险，在当时可谓是“双赢”的举(jǔ)措(cuò)。“预售楼花(huā)+分期付款”的(de)销(xiāo)售模式成为当(dāng)时(shí)中国香港房地产市场的(de)一大(dà)特色，纵观(guān)中国香港房地产市场的改革，“卖楼花(huā)”模式高(gāo)效率地解决(jué)了核心的住(zhù)房供不应求的问题，使房(fáng)市发展(zhǎn)进(jìn)入新阶段(duàn)。

　　预(yù)售楼花(huā)模式推动了中国香港(gǎng)楼市几(jǐ)十年繁荣，但(dàn)期间(jiān)也出现过“烂尾楼”的情(qíng)况(kuàng)，但监管部门(mén)不断完善(shàn)、规范(fàn)化，建立健(jiàn)全的监管(guǎn)机制(zhì)，促进市场健康发展。例如，1960年，位于大角咀的一个楼盘因建筑费(fèi)用超支(zhī)停(tíng)工，出(chū)现“烂尾”情况。在(zài)1961年后，中国香港(gǎng)管(guǎn)理(lǐ)部(bù)门提(tí)升了对于(yú)预售(shòu)楼花制度的监管(guǎn)，即要求开(kāi)发商在预售前，确保地价款已经(jīng)全(quán)部支付，还要证明自身(shēn)有资金等(děng)能力把(bǎ)项目完成，资金(jīn)需(xū)放入律师所托管，支(zhī)取时需律所和(hé)建(jiàn)筑师的(de)核准。为了防止开发(fā)商、律(lǜ)所、建筑师等造假，套取监管账(zhàng)户资(zī)金，中(zhōng)国香(xiāng)港(gǎng)要(yào)求律师行在银行(xíng)开设的信托(tuō)账户（监管账户）、开发商操作(zuò)等采取全透明(míng)化机制，且银(yín)行(xíng)的(de)责任(rèn)上升，如出(chū)现房(fáng)屋“烂(làn)尾(wěi)”情况，银行(xíng)将(jiāng)成(chéng)最大风险方，后(hòu)续需自身(shēn)推动项目完工。随着监(jiān)管体系逐步完(wán)善，出(chū)现“烂尾”的现(xiàn)象较少(shǎo)。

　　1.2 住(zhù)房(fáng)需求大、供给量少，引进“卖(mài)楼花”模(mó)式，形成(chéng)“中国内地版预售制”

　　二十世纪九十年(nián)代，中国内地面临住(zhù)房需求大(dà)和(hé)供给(gěi)量短(duǎn)缺问题，引入“卖(mài)楼花”制(zhì)度。建国以(yǐ)来，中(zhōng)国内地优先发展重工业(yè)，强(qiáng)调基础建(jiàn)设，这一(yī)导(dǎo)向使前期发展工业化(huà)的进程大于城市化进程，唯(wéi)有(yǒu)解决住房(fáng)基础等城市化配套问题，才能进一(yī)步推进城市(shì)化。但当时推行的是“统一管理(lǐ)，统一(yī)分配，以租养房”的福利分房制度，住房市(shì)场发(fā)展起步较晚、增速较慢，福利分房制度也出现了分配(pèi)不公、效(xiào)率低、配套差等问题(tí)，因(yīn)此福利(lì)分房制度不再适用于当时的国(guó)情。叠加(jiā)房(fáng)地产市场(chǎng)面临商(shāng)品(pǐn)房的需(xū)求量大，而社会(huì)缺少(shǎo)大型房地产(chǎn)开(kāi)发商，商品房(fáng)供(gōng)应量小的困境，此时(shí)引入中国(guó)香(xiāng)港的“卖楼(lóu)花(huā)”模式无疑是对内地房地产市场的一针强心剂。从1994年起，中国(guó)内地逐(zhú)步引进中(zhōng)国香港预售商(shāng)品房制度，先后出台多项文(wén)件，大力支持国内房地产市场(chǎng)改革。例如，1998年，国务院出台《关(guān)于进(jìn)一步深化城镇(zhèn)住房制度改(gǎi)革，加快住(zhù)房建设(shè)的通知(zhī)》文件(jiàn)，决定停止住房(fáng)无偿实物分配(pèi)，逐步实行(xíng)住(zhù)房分(fēn)配货币(bì)化、住房供给商品(pǐn)化、社(shè)会(huì)化(huà)的住房新体(tǐ)制，从计划经济下的福利分房转向市场经济的商品房。房地产市场(chǎng)采用预售(shòu)制，允许开发商卖期房，解决了房企(qǐ)缺少资金和开发(fā)时间周期长的两大难题，开发商以预售款撬动下一个项(xiàng)目的开发，形(xíng)成滚(gǔn)动开发模式，住房供应速度加快。自此(cǐ)中国(guó)内地开始(shǐ)房改货币(bì)化，中国(guó)人(rén)民银行等多(duō)方迅速(sù)出台相关的(de)信贷政策，支持购房(fáng)者，极大作用(yòng)推动了房(fáng)地产市场(chǎng)的发展。

　　引(yǐn)入中国香港“卖楼花”模式后，经调整形成(chéng)契合中(zhōng)国内地(dì)的商品(pǐn)房预售制度。预售(shòu)制的初(chū)衷是为了缓解房企(qǐ)资(zī)金压(yā)力，加(jiā)快(kuài)城镇(zhèn)住房建设。具体来说，是指房地产开(kāi)发(fā)企(qǐ)业(yè)将正在建设中(zhōng)的房屋预先出售给购房者，由购房(fáng)者支付(fù)定(dìng)金或房(fáng)款的(de)行为。区别于中国香(xiāng)港，在中国内地实(shí)践过程中，商品房预售(shòu)流程为：房(fáng)地产(chǎn)开(kāi)发(fā)商办(bàn)理预售许可证(zhèng)-签订商品房买(mǎi)卖合同-进行备(bèi)案登(dēng)记和(hé)预告登记(jì)-交(jiāo)付(fù)房屋。在购(gòu)房过程中(zhōng)，购房者需要一次性(xìng)付清首付(fù)款(kuǎn)，并采用银行贷(dài)款的形式一(yī)次性付清剩余房款，换言之，房屋未建(jiàn)成，开发商可能已拿到(dào)了全部(bù)购房款，这点与中国(guó)香港的按照工程进(jìn)度付款有所不同。对(duì)中(zhōng)国(guó)内地的开发商而言，预售制商(shāng)品(pǐn)房也开启了高周转、高杠杆(gān)的运作模式。

　　1.3预(yù)售制推动城市化进程，但背后(hòu)潜藏的风险确(què)实存在

　　作为中国内(nèi)地商品房(fáng)销售的(de)最主要方式(shì)，预(yù)售(shòu)制极大(dà)缩(suō)短房企现金回(huí)笼周期，同(tóng)时(shí)增加市场(chǎng)商(shāng)品房(fáng)供应，推动了(le)城(chéng)镇化发展进程。预售(shòu)制在(zài)过去20多年(nián)对中国内地(dì)房地产(chǎn)市场(chǎng)的稳步发展起(qǐ)到了重要作用，不仅解决了房(fáng)地乐福鞋按什么鞋码买，乐福鞋不适合什么人穿产(chǎn)市场快速(sù)发展阶段的(de)资金需求，也(yě)提高了居(jū)民居住水(shuǐ)平(píng)，中国内地城镇(zhèn)居(jū)民从筒子楼住到住宅小区，从全民蜗居到基本适居，住房事业取得(dé)巨大(dà)进(jìn)步，数十(shí)年(nián)时(shí)间走完发达国家几百(bǎi)年城镇(zhèn)化路(lù)程(chéng)。改(gǎi)革(gé)开放以(yǐ)来，城镇化进程进入快速发展时期。1978-2021年，城(chéng)镇人口由1.7亿人(rén)增长(zhǎng)至9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年(nián)，全国城(chéng)市建成区面积由7438平方公里(lǐ)增长至60721平(píng)方公里(lǐ)，增长7.2倍。根据我们发布的(de)《中国住房存量报告：2021》测算，1978-2020年中国内地城镇住宅存(cún)量从不(bù)到14亿平增至313.2亿(yì)平，城(chéng)镇人均住房建(jiàn)筑面积(jī)从8.1平方米增至34.7平方米，城镇住房套数从约(yuē)3100万(wàn)套(tào)增至3.63亿套(tào)，套户(hù)比从0.8增至1.09。预售制在当前已成为(wèi)中国内(nèi)地商(shāng)品房销售最主要方式，2005年中国(guó)内地商品住宅期房销售面积占总(zǒng)销售面积的比重为63％，而2021年期房累计销(xiāo)售面积(jī)达15.6亿平(píng)，比重上升至87％。

　　预售(shòu)制也推(tuī)动(dòng)了中(zhōng)国内地房(fáng)地产行(xíng)业的(de)发展。中国内地房地产历经二十多年长周期繁荣(róng)，行业(yè)各项(xiàng)指标(biāo)大幅增(zēng)长。1999-2021年，房屋新开工面积从2.2亿(yì)平(píng)增至19.9亿平，累计上涨8.2倍，年复合增速10.6％。房地产开发投(tóu)资完成额从0.4万(wàn)亿元(yuán)增(zēng)至14.8万(wàn)亿元，累计(jì)上涨35.8倍，年(nián)复合(hé)增速17.8％。商品房销售面积(jī)和销售(shòu)金额分(fēn)别从1.5亿平(píng)增至(zhì)17.9亿平、0.3万亿(yì)元增(zēng)至(zhì)18.2万(wàn)亿(yì)元(yuán)，累计上涨11.3、65.3倍，年复合(hé)增速(sù)12.1％、21％。伴随房地产(chǎn)业的快速发展，房(fáng)地产企业(yè)从无到有、从国企先行到民企崛起，队伍逐渐壮大。2018年(nián)，房地产企(qǐ)业数量达9.8万个，比1998年的2.4万个(gè)增长3.1倍。

　　二(èr)十年来房地(dì)产(chǎn)也成为拉(lā)动中国内地经济高增长(zhǎng)的火(huǒ)车(chē)头(tóu)。

　　1）从经济增长渠道，房地产(chǎn)带(dài)动的上下游产业链(liàn)特别长(zhǎng)，高达50多(duō)个行业。2020年(nián)房地产及其(qí)产业链占GDP的17.2％（完全贡献），其中房地产业增加值占GDP的7.3％（直接贡献(xiàn)），房地(dì)产带动产(chǎn)业链占GDP的9.9％（间接贡献），其中房地产对金融、批发、建(jiàn)材(cái)的带动最为明显。

　　2）从投资渠(qú)道，2020年(nián)房地产完全拉动的投资(zī)占全社(shè)会固定资产(chǎn)投资的(de)51.5％，其(qí)中，房地产开发投资占固定资产投资的27.3％。

　　3）从(cóng)金融渠道，从房地产(chǎn)贷款占银行各项贷款(kuǎn)余额的(de)比重看(kàn)，2021年12月为27.07％，如(rú)果(guǒ)加上信托等通道业务，占比(bǐ)超(chāo)过三(sān)分之(zhī)一。从房地产融资存量占社(shè)融存量比重看，2021年12月占比为18.76％。如果(guǒ)房(fáng)企大面积违约(yuē)，将导致(zhì)银行(xíng)不良率大幅上(shàng)升。

　　4）从(cóng)居民财富效应(yīng)渠道，根据我(wǒ)们的(de)《中国住房市值测算报告》，2020年中国住房市值(zhí)为62.6万(wàn)亿美(měi)元，大(dà)于(yú)美国的33.6万(wàn)亿(yì)美元(yuán)、日本(běn)的10.8万(wàn)亿美元、英法德三国合计的31.5万亿(yì)美(měi)元。从住(zhù)房市值(zhí)占股债房(fáng)市值的比例看，2020年(nián)中国为66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英国的49％、法国的56％、德国的64％。中(zhōng)国住房(fáng)市值与股债房市值(zhí)的比例较高，主要(yào)是因为住房市值高，以及(jí)中国(guó)资(zī)本市场发育尚不(bù)成熟，直接融(róng)资比例较(jiào)低(dī)，股(gǔ)票、债(zhài)券市值(zhí)较低，居(jū)民(mín)投资渠道缺乏。

　　不可否认(rèn)，预售制背后潜藏的风险确(què)实(shí)存在，当前的(de)负(fù)面效应(yīng)愈(yù)发凸显。

　　从个人(rén)层面(miàn)看，绝(jué)大部分商品是一手交钱一手交货，预(yù)售制是对购买者(zhě)的单方面不公平制度，购(gòu)房老百姓几乎承担(dān)了所有商品不能交付(fù)的风险(xiǎn)。比如，交房等待期一(yī)般(bān)为两年，在此期间，购房者不仅承担(dān)银行(xíng)利息，还要承担延迟交房、“一房二卖”、房屋(wū)质量(liàng)、房(fáng)产证延(yán)期办(bàn)理甚至不能交(jiāo)房等风险(xiǎn)。另外，购房者(zhě)和开发商之间(jiān)的购(gòu)房(fáng)合同、购房者和(hé)银行的按揭贷款合(hé)同是两(liǎng)个(gè)独(dú)立的(de)合同关(guān)系，如(rú)果开发商发(fā)生(shēng)违约，购房者只能根据购房合(hé)同向开发商主张权力，但依旧需(xū)要(yào)根据(jù)按揭贷款合同按时向银行进行贷款偿(cháng)还，因此购房者承担的(de)风险较(jiào)大。

　　从行(xíng)业层面(miàn)看，预售制助推部分房企过度举债(zhài)、高杠杆扩(kuò)张，资金若遇到下行周期，会引(yǐn)发资(zī)金链断裂、项目搁置等系列风(fēng)险，进行影响自身信用(yòng)和(hé)购(gòu)房者对(duì)行业的信(xìn)心。

　　从金融层面看，银行作为按揭贷款的发放方，一旦房企因为市场波动或经营不善，出现(xiàn)资金链断(duàn)裂等(děng)一系列问题，导致“烂尾”等情况，而(ér)房(fáng)企通(tōng)过与购(gòu)房者签订的预售合同和按揭合同(tóng)，已经从银行获得房款，如(rú)果购房(fáng)者丧失还款能力或短期(qī)不能还款等，则风险完全(quán)由(yóu)银(yín)行承担，银行(xíng)将(jiāng)面临(lín)较大的(de)坏账(zhàng)压(yā)力。

　　从监(jiān)管角(jiǎo)度看，购房者(zhě)的预售监管资金(jīn)去(qù)哪了？楼盘“烂(làn)尾”，归根结(jié)底两个(gè)字(zì)那就是(shì)“没(méi)钱”，即没钱付工程款。在2004版(bǎn)的《城市商品房预售管理办(bàn)法》中明确规(guī)定了开发企业预售商品房所得款(kuǎn)项应当用于有关(guān)的工程建设，商品房预(yù)售款监管的(de)具体办(bàn)法(fǎ)，由(yóu)房地产管理(lǐ)部门制定。但多年以来全国并没有统一的预售资金监管(guǎn)规(guī)定，各地实行“一城一策”。例如(rú)，太(tài)原、昆明(míng)、重庆、长沙等城市重点监管资(zī)金比例为总预售款(kuǎn)的15-40％左右，郑州、福州、合肥等城市则(zé)按照项(xiàng)目的建(jiàn)安成本(běn)乘(chéng)以建筑面积或者项目工程总额报价计算重点资金。而事实是，不少购房款未进入监管账户、或(huò)进入监管账户(hù)后被挪用，导致楼盘(pán)没有资金继续建设。收楼遥遥无(wú)期，月供却被迫继(jì)续还款(kuǎn)。那么，监管账(zhàng)户资金如何被挪走的？实际(jì)上，在过去房地产(chǎn)大开发时代的(de)高周转背景下，抽调预售款监管(guǎn)账户资金，是行(xíng)业“潜规则”。比如(rú)工程总承包方(fāng)，以工(gōng)程建设名义(yì)，获得监管账户拨(bō)付(fù)资金，再由工程方将(jiāng)资金(jīn)转给房企，而拨付的工程款，远超工程进度(dù)所需(xū)。通过这(zhè)些方(fāng)式套取(qǔ)的资金，在房企各地项目间流(liú)动，变(biàn)相加(jiā)杠杆，这样做(zuò)提供了(le)资金流动性(xìng)，房企抽调资(zī)金统筹(chóu)拿地(dì)、还(hái)款和(hé)楼盘建设(shè)，形成一种资金(jīn)循(xún)环高周转模式，但一(yī)定程度(dù)上把风险甩给(gěi)了购房者。

　　2 国际经验

　　整体来(lái)说(shuō)，国外商品(pǐn)房预售(shòu)制(zhì)度呈现(xiàn)以(yǐ)下(xià)特点：

　　1）预付(fù)款保(bǎo)护：对于购房者预付资金，一般设有定金或预(yù)付款保护(hù)机制，如英(yīng)国、日本；

　　2）预(yù)付款比(bǐ)重：要求购房者支付的预付款比(bǐ)例相(xiāng)对较低，绝(jué)大部分(fēn)房款在房屋交付后开(kāi)始支付；

　　3）预付款支付方式：预付款一般以定金(jīn)方式支(zhī)付，或按工(gōng)程进度分期支付，或二者结合；

　　4）按揭贷款方(fāng)式：一般采用两种方式(shì)发放按揭贷款，一是(shì)按工程进度付款，按揭贷款按照(zhào)工(gōng)程进度逐(zhú)渐发放，购房者(zhě)开(kāi)始月供；二是房屋交付后(hòu)发放按揭贷款；

　　5）房屋(wū)烂尾保护：为预售(shòu)商(shāng)品(pǐn)房提供期房烂尾保险，在商品房出(chū)现重(zhòng)大延期(qī)或重大缺陷时，保障(zhàng)购(gòu)房者权(quán)益；

　　6）房(fáng)屋交付保护：房(fáng)屋交付质量的保障有两种方式，一是期房(fáng)由政府(fǔ)或第三方验收合格并提供(gōng)验收凭(píng)证后，开发(fā)商凭验收凭(píng)证取得购房者支付的房(fáng)款。二是(shì)开发商为(wèi)购房者提供一定(dìng)的(de)保修(xiū)期，通常1-5年，保修期满，购(gòu)房者支付尾款(kuǎn)。

　　2.1 美(měi)国：交付前预售资金(jīn)第三方全程监管，交付时开(kāi)发商(shāng)凭验收凭证取(qǔ)得房款

　　美国期房定(dìng)金一定(dìng)期限(xiàn)内无条件返还(hái)，最低首付比(bǐ)例为(wèi)3.5％，交(jiāo)房前(qián)仅(jǐn)支付首付，其余房款交付后按(àn)揭还款(kuǎn)，交(jiāo)付前资金由第三方全程监管，交付时开发商凭验收凭证取得房款。

　　定金及首付环节，定(dìng)金(jīn)比例一般为房款的1％-5％，首付比例最低可低(dī)于3.5％，根据美国官方数据，2021年美国(guó)平均首付(fù)比例为(wèi)12％。

　　余款(kuǎn)支(zhī)付(fù)方面，除定(dìng)金或首(shǒu)付外，购(gòu)房者在房屋交付后通(tōng)过按揭贷款支付剩(shèng)余房(fáng)款(kuǎn)。

　　资金监管方(fāng)面(miàn)，美国为防(fáng)止开发商挪(nuó)用资金，购房(fáng)者的定(dìng)金及首(shǒu)付款由第三方公证行或产权保险(xiǎn)公(gōng)司的信(xìn)托账(zhàng)户监(jiān)管。如果(guǒ)开发商倒闭导致楼盘烂尾，购房者资金可通(tōng)过(guò)申请仲裁取回，且(qiě)不承担任何责任与(yǔ)损失(shī)。而开发商在房屋建设过(guò)程中的资金全部(bù)来自银行(xíng)，银行根据工程进度向开发商提供一定比例的(de)贷款，由(yóu)于开发商挪用(yòng)资金(jīn)直接损(sǔn)害银行利益，银行有充分动机监(jiān)管开发商施(shī)工进度。开发商在房屋交付时(shí)需取(qǔ)得由政府相关(guān)部门经审查后发(fā)放的验收凭证，通过验(yàn)收凭证向银行得(dé)到购房(fáng)者支(zhī)付的房款。

　　2.2 德(dé)国：可(kě)零首付购房，提供期房烂(làn)尾险

　　德国(guó)期房(fáng)可零首付购房，房款按(àn)建造工(gōng)期(qī)进度支付，按揭按工期放款后还贷，房贷利率采用固定(dìng)利率，开发(fā)商或购房(fáng)者可购(gòu)买期房烂尾保险。

　　预售门槛方面，德国开发商在(zài)项(xiàng)目获批后即(jí)可预售房屋。签(qiān)署购房合同(tóng)前(qián)，购房者需支付约2000欧的定金并进(jìn)行预约公证，签订合同后定金退(tuì)还。如由于(yú)任(rèn)何原因不能购买(mǎi)，定金按照德国法律全部退还。

　　签署购房合同后，购房者需(xū)支付公证费(fèi)和土地交易税，分别为房(fáng)屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种(zhǒng)费用不包含在购房款中(zhōng)，属于购房附加(jiā)费。

　　首付(fù)方(fāng)面(miàn)，德国没有规(guī)定最(zuì)低首付比例，可零首付购(gòu)房。

　　余款(kuǎn)方面(miàn)，德国也采(cǎi)取按工期支(zhī)付房(fáng)款的制度，一般分7笔进行支付，具体支(zhī)付节点、比例因项目而异。一般来说，支付节(jié)点可分为公证后、主体完(wán)工、内(nèi)部水暖(nuǎn)电路完工、窗(chuāng)户玻璃(lí)完工、室内清洁及(jí)墙面(miàn)完(wán)工、地板完工、全部(bù)完工，支付比例可能(néng)是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方(fāng)面，购房(fáng)者可在支付(fù)房款前申请房贷(dài)，房贷利率(lǜ)采用固定利(lì)率，银行按(àn)施工节奏分(fēn)多次(cì)发放贷款，每笔贷款给予购房者(zhě)一定使用期限，期限(xiàn)结(jié)束后(hòu)，购(gòu)房者(zhě)开(kāi)始还贷。

　　保(bǎo)险方面，德国保险公司(sī)针对期(qī)房设计了两种保险，保险的功能是当房(fáng)屋出现重大延期或重大缺(quē)陷(xiàn)时，保险公司保证开发商(shāng)赔偿或修复，开发商(shāng)破产(chǎn)，由保险公司负责相应赔(péi)偿。保(bǎo)险由开发商或购房(fáng)者购(gòu)买(mǎi)。乐福鞋按什么鞋码买，乐福鞋不适合什么人穿p>

　　2.3 英国(guó)：10％定金(jīn)保险保护机制，55％-80％房款交房时(shí)支(zhī)付

　　英国预售制设有10％定金保险保护机(jī)制，交房前付款比例仅(jǐn)20％-45％，资金由买卖双方律师严(yán)格(gé)监管。

　　订(dìng)立合(hé)同前，买卖双方均有一名律师(shī)，负责沟通期房(fáng)交易(yì)中的房产、资金、合(hé)同等各个(gè)环节，各环(huán)节内容确认无(wú)误(wù)后签订首付交换合同。

　　定金方面，英国设置了10％定(dìng)金保险(xiǎn)保护机制，当开发商出(chū)现财务、经营问题时，购(gòu)房者10％的定金(jīn)由保险公(gōng)司赔(péi)付，而(ér)超出(chū)10％的部分较难追回。

　　首付方面，首付比例(lì)通常为10％-25％，首(shǒu)付需(xū)要在(zài)合同签(qiān)订(dìng)21天内(nèi)支(zhī)付。

　　余款(kuǎn)支付环节，英国采(cǎi)取按工程(chéng)进度付款的方式(shì)，但(dàn)是交房前付款比例相对较低(dī)，一般会在合同签订6-24个月分别支付(fù)两笔5％-10％的款项，即交房前付款比例在(zài)20％-45％之间，剩余(yú)款项交房(fáng)后支付。

　　交付环节，英国规定房屋必须经(jīng)过房产公证公司的检验验收后才能交(jiāo)付，交付(fù)后方可按揭(jiē)还贷。

　　资金监管环节，英(yīng)国期(qī)房预(yù)售资金监管(guǎn)极为严格，资金也由律师监管，在确认工程(chéng)进度、支付(fù)相关款项过程中，由买房律师将资金转给卖方律师，卖(mài)方律师(shī)转给开发(fā)商，即资(zī)金在进入开发商账户(hù)前经过两道(dào)关(guān)口，有利于保障(zhàng)购房者(zhě)资金安全。

　　2.4 日(rì)本：为规(guī)范期(qī)房(fáng)交易立法，设置(zhì)期房预付款(kuǎn)保(bǎo)全措施

　　日本期房交易立法，定金超(chāo)5％或1000万日元时，开发商必(bì)须完成“预售房(fáng)定金保(bǎo)全措施”，交房前付款比例不超房款的20％，开(kāi)发商(shāng)违约需返还定价并赔偿约10％房款，交房后按揭还款。

　　立(lì)法方面，日本二战结(jié)束(shù)后由于房(fáng)屋(wū)供给严重失衡，叠加(jiā)法律(lǜ)空(kōng)白，社会上“一房二卖”现(xiàn)象普(pǔ)遍，为此(cǐ)，日本政府1952年(nián)出台《宅地建筑(zhù)物交易法(fǎ)》，经(jīng)多(duō)次修订，目前是唯一一部规范期房交易的法律(lǜ)。

　　定金保护方面，根(gēn)据(jù)日本《宅地建物取(qǔ)引业法》，对购(gòu)房者支付定(dìng)金超过5％或超1000万日元的部分，法律要求开(kāi)发(fā)商必须完(wán)成定金(jīn)保(bǎo)全措施(shī)才可预(yù)售。什么是(shì)定金保全措施？即买卖(mài)双(shuāng)方签订购房合同时，开(kāi)发(fā)商向(xiàng)金融机构或指定保证机构或保险(xiǎn)机(jī)构签订定金保(bǎo)证委托合同，设置购房者定金(jīn)的保证或保险，并将相应的保证金证明书交付给购房者(zhě)。除(chú)定金外(wài)，其(qí)他预先支付(fù)的(de)购房款也(yě)受(shòu)该措施保(bǎo)护(hù)。若开发商倒闭(bì)导致期(qī)房烂(làn)尾，购房者可凭(píng)保(bǎo)证金证明书向(xiàng)金融机(jī)构(gòu)或保证(zhèng)机构或保险公司兑付，同时(shí)，开发(fā)商需(xū)向(xiàng)购房者(zhě)赔付(fù)违约金(jīn)，一般约为房价(jià)的(de)10％。

　　房款支付(fù)环(huán)节，交房前只需(xū)支付最(zuì)多不超20％的定金，签订购房合同后，购(gòu)房者即可向银行申请贷款，但交房(fáng)后才开始按(àn)揭贷款(kuǎn)，除(chú)定金外的剩余房款在(zài)交房后开始支付。

　　2.5 新加坡：买方资(zī)金由银行监管，享1年保修期后付尾款

　　新加坡期(qī)房购房(fáng)者违约可返还相当(dāng)于3.75％房(fáng)款的订金，首付比例20％，余款按工程进(jìn)度(dù)支付，所有资金进银行(xíng)专门项目资金账户，交房(fáng)后满1年保修期后支付15％尾款。

　　订金(jīn)支付环节(jié)，新(xīn)加坡开发(fā)商有统一的选(xuǎn)购权合(hé)同以及订(dìng)金返还机制，即OTP，签订OTP后需支(zhī)付5％房款(kuǎn)作为(wèi)订(dìng)金，OTP有效(xiào)期14天，执行OTP则进一(yī)步签订购买合同，不(bù)执行OTP则退还3.75％的房款。

　　首付比例(lì)方面，签订购(gòu)房合同后(hòu)，购房者需(xū)支付15％的(de)首付(fù)及印花税，同时购房者(zhě)向银行申请按揭贷款。

　　余款(kuǎn)支付上，新加坡期(qī)房(fáng)同样采取(qǔ)按工程进度付款的方式，《发(fā)展商条例》对(duì)期房付款流(liú)程做了统一详细规定，要求所有开(kāi)发商(shāng)遵守，支(zhī)付节点一般为合同(tóng)签订(dìng)后、地基完(wán)工、框架完(wán)工、管道(dào)门窗等完工等，支(zhī)付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷(dài)款(kuǎn)也依照工程进度放款，月(yuè)供(gōng)在此过程(chéng)中随着放出贷款(kuǎn)的增加而增加，未放款部分无需(xū)月供。

　　资(zī)金监管方面，购(gòu)房(fáng)者(zhě)的订金与付款(kuǎn)会存入银行(xíng)专门(mén)的(de)项目资金账(zhàng)户，账(zhàng)户资金提取须(xū)与房屋建设有关(guān)。房(fáng)屋交付后(hòu)，购房者(zhě)享受1年的(de)房屋(wū)保修期，此(cǐ)后购房者支付15％的尾(wěi)款。

　　3 启示(shì)

　　一，短(duǎn)期来(lái)看，当前房地产到了(le)政策出手临界点(diǎn)，重点是保交楼和(hé)房企(qǐ)重组。一方(fāng)面，加大对刚需和改善型需求的支持力度，长短兼(jiān)顾妥善应对局部停贷(dài)现象，重点是保交楼(lóu)保复(fù)工(gōng)保民生，给予强(qiáng)有(yǒu)力的金融工具支(zhī)持。另一方(fāng)面，从现在起，对还(hái)在(zài)正(zhèng)常运转的房(fáng)企(qǐ)包(bāo)括民营企业，加(jiā)大支持(chí)力(lì)度，由(yóu)优(yōu)质房企牵头(tóu)并购重(zhòng)组整个行业，为每个房企配套AMC和财团，给予金融工(gōng)具(jù)配套。

　　二(èr)，中期(qī)来看，应(yīng)充分估(gū)计形势复杂性和人性复杂(zá)性，兼顾化解停贷、复(fù)工(gōng)保(bǎo)交楼、重组房企债务(wù)、恢复市场信心以及长效机(jī)制。长效机(jī)制四大(dà)关键(jiàn)是推动城市(shì)群战(zhàn)略、人地挂钩、金融中性稳定(dìng)和房(fáng)地(dì)产税。定金环节，建(jiàn)立开(kāi)发(fā)商(shāng)违约后(hòu)定金保护机制，如将(jiāng)已(yǐ)支付定金冻(dòng)结至房屋交付阶段，保障购房者(zhě)定金安(ān)全。签订合同环节，鼓励(lì)保(bǎo)险(xiǎn)公司介入，为房屋(wū)重大延期以及重大缺陷等情况提供充分的(de)保障。余(yú)款(kuǎn)支付环节，建立按(àn)工程进度付(fù)款机制或交房后按(àn)揭贷款机(jī)制(zhì)，充分(fēn)保护购房(fáng)者的(de)权益。资金监(jiān)管环(huán)节，引入独立于开发商(shāng)、银(yín)行的第(dì)三方(fāng)资金监管机构，或由政府相(xiāng)关部门直接监管，以此防止资金挪(nuó)用(yòng)现(xiàn)象。交付环(huán)节，建立商品房保修(xiū)期制度。保修期内，开发商应(yīng)对房屋质量问(wèn)题全权(quán)负责、免费(fèi)维修，购(gòu)房者在保(bǎo)修期结束后支付尾款。

　　三，长(zhǎng)期(qī)来看，取消商品房预售制是大势所(suǒ)趋。一方面(miàn)，98年房改时(shí)，全国缺房子，开发商缺钱，预售制是权宜(yí)之(zhī)计(jì)，现在(zài)全国套户比超过1，从大开发进(jìn)入存(cún)量时代，对(duì)购房民众不(bù)公平的预售制已经过(guò)时了，该取消了，改为现(xiàn)房销售。另一(yī)方面，取消(xiāo)预售(shòu)制，改为(wèi)现(xiàn)房销(xiāo)售，开发商将拼的(de)不是五花八门、眼花缭乱、不知道能不(bù)能(néng)兑现(xiàn)的(de)营销手段，而(ér)是所见即所得(dé)的过硬的产品(pǐn)质量和诚信，这才是对(duì)购(gòu)房民众的(de)最根本最实质的保障，这样(yàng)将极大的提(tí)升开发商的(de)建筑质(zhì)量，实现良币驱逐劣币。

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