5月(yuè)以来，房地产板块(kuài)个股多出现小幅上涨(zhǎng)，截至5月10日收盘，中(zhōng)信房地产指数本月涨(zhǎng)幅约为2％。而以公募(mù)基金为代表的(de)机构对(duì)于这一(yī)板块已经在悄然布局。数据显示，以(yǐ)南方和华夏的两(liǎng)只老牌ETF基金为(wèi)例，5月(yuè)9日时所公布的总份(fèn)额均较4月28日时(shí)有小幅增长。根据(jù)基金一(yī)季报统计，龙头与地(dì)方(fāng)国(guó)企央(yāng)企(qǐ)获得增持，持仓数(shù)量占流通股比重增幅五只个股分别(bié)为华发股(gǔ)份+3.40％、滨江(jiāng)集团+1.71％、中(zhōng)新集团+1.49％、卧龙地(dì)产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配置(zhì)房地产或(huò)“底部(bù)回升”

　　行业红利时(shí)代已过 精(jīng)耕细作成共(gòng)识

　　从公(gōng)募基(jī)金对房地产(chǎn)的配置(zhì)看，2019年末，公募(mù)所(suǒ)持有的房地(dì)产行业标的市值约1188亿元，占其(qí)所持股票市(shì)值的4.66％左右；2020年市(shì)场表现出色，但公(gōng)募(mù)所持(chí)房地产(chǎn)公司市值在股票资(zī)产(ch食邑五百户是什么意思，半年食邑是什么意思ǎn)中的占比(bǐ)却断崖(yá)式下跌至1.85％；2021年，这一(yī)数值(zhí)更是进一步降至1.56％。

　　不(bù)过(guò)2022年终于出(chū)现了三年来的(de)首次回升，年底这一数(shù)值从1.56％升至(zhì)1.65％。与此(cǐ)同时(shí)，公募对(duì)房地(dì)产行业的持股比例(lì)也同步回升，从(cóng)2021年底的6.94％提高(gāo)到2022年末的7.03％。

　　这样(yàng)的势(shì)头似乎在今年(nián)一(yī)季度得以延续(xù)。数据(jù)统计显(xiǎn)示(shì)，公募(mù)重仓持有房地产板块一季度(dù)市值TOP食邑五百户是什么意思，半年食邑是什么意思15门槛为1.6亿元，较2022年四季(jì)度提(tí)升(shēng)6.71％。持仓(cāng)市(shì)值前五个股(gǔ)分别为保(bǎo)利发展、招商蛇口、万科A、华发(fā)股份、滨江集团(tuán)，持(chí)仓市值占板块比(bǐ)重合计达47.29％，环比下(xià)降3.05％。

　　从中(zhōng)不难(nán)发现，公募对于房地产的(de)投资愈(yù)发有(yǒu)集中于龙头(tóu)的趋势。Wind显示(shì)，在(zài)公募(mù)基金一季报汇总的重(zhòng)仓股中，房地产板块排(pái)名(míng)最高的是保(bǎo)利发展(zhǎn)，在基金重仓第33位(wèi)。排名第(dì)二的是招(zhāo)商蛇口(kǒu)，排在第78位(wèi)。而老牌龙头股万科A排在第96位。对(duì)比去年四季报，变化之处首先在于几只房地产龙(lóng)头股从排位上看(kàn)均有退(tuì)步，尤其是(shì)万科最为(wèi)明显；其(qí)次是金地集团退出(chū)百大之列。但考虑到(dào)房地产是复苏链上最后一环，且首季并非(fēi)行业销售旺季，其(qí)传导(dǎo)到二(èr)级市场乃(nǎi)至机构持(chí)仓上还需要时间周期。

　　形成共识的是(shì)，经济圈(quān)判断房地产已(yǐ)经(jīng)进入大分(fēn)化时代，一二线城市好于三(sān)四线(xiàn)城市。而(ér)映射(shè)到二级市场投资上，配置(zhì)房地产行业轻松收获行业贝塔的红(hóng)利(lì)期一去不返了(le)。“如果按(àn)照产(chǎn)业周期来分类，包(bāo)括房地(dì)产等(děng)几(jǐ)类行(xíng)业(yè)在盖特纳曲线里属于成熟期或者衰退期的(de)行(xíng)业(yè)，传统认知上没有什(shén)么(me)投资机(jī)会的(de)。但在这几(jǐ)年(nián)特殊的行(xíng)情(qíng)里包括煤炭、电解铝等类似的行业也(yě)出现(xiàn)了一(yī)些机会，背后的(de)逻辑是供(gōng)给侧发生了更大的(de)变化。”一不愿具名的上(shàng)海(hǎi)公募基(jī)金经理指出。

　　不过也有公募人士持(chí)谨(jǐn)慎(shèn)乐观(guān)态(tài)度：“行(xíng)业(yè)前几年17亿～18亿平方米的年(nián)销售面积(jī)很难再出现了，2022年光(guāng)是居(jū)民存款(kuǎn)数量增加了15万亿元。中(zhōng)国存量有400亿平方米(mǐ)建筑面积，考(kǎo)虑存量地(dì)产的更新，也有近10亿平(píng)方米(mǐ)。需求端还需(xū)要(yào)有一定的政策出来去刺激购房。”

　　宝盈基金(jīn)房地(dì)产研究员吕功绩也指(zhǐ)出：“时至(zhì)今日，无论从城镇化(huà)的进程，还是人均住房面(miàn)积（接近30平/人），我国均已告别住房短缺时代，而目前居民的杠杆率和(hé)房价收入也(yě)不支撑(chēng)每年(nián)18万亿元的(de)销售额，以及过快(kuài)上行的(de)房(fáng)价，因(yīn)而行业高增的(de)时代已经过(guò)去，未来行(xíng)业(yè)的需(xū)求(qiú)或将回落，在此过程中(zhōng)，伴随着(zhe)地产(chǎn)的高杠(gāng)杆属性，就很容(róng)易出现信用风(fēng)险问(wèn)题（类似2022年的民营地产爆雷），行业进(jìn)入到(dào)供给侧出清的(de)过程。这个(gè)过程中，综合(hé)竞争(zhēng)力(lì)强的(de)公(gōng)司就能够通(tōng)过大鱼(yú)吃小鱼的方式，获(huò)得(dé)市占率(lǜ)的提升。当行业(yè)需求(qiú)见顶回落(luò)时，行业的(de)贝塔(tǎ)已经过去了(le)，但不(bù)代表没有投资机会(huì)，机(jī)会在于(yú)城市、位置(zhì)、产品的阿尔法，而对(duì)应到(dào)股票投资，就是强竞争力公司的阿尔法(fǎ)。”

　　或许也是(shì)基于这样的(de)认识转变(biàn)，精耕细作个股成为(wèi)公募乃至整体(tǐ)机构的务(wù)实之举。

　　机构配置房地产“风物长宜放眼量”

　　头部央(yāng)国企(qǐ)、优质(zhì)区域性标的(de)成香饽饽

　　5月(yuè)以来，房地(dì)产板块个股(gǔ)多(duō)出(chū)现小(xiǎo)幅上涨，截至5月(yuè)10日收盘，中(zhōng)信房地产指数本月涨幅(fú)约为(wèi)2％。从具体的个(gè)股来看，《红(hóng)周刊》利用Wind统计申万房地产板块个股，在(zài)纳入统(tǒng)计的124只房地产类标的股中，本月(yuè)以(yǐ)来实现股价上涨的(de)达到了81家。

　　其中，上述时(shí)间(jiān)段恰(qià)好排名(míng)前五的公司月内涨(zhǎng)幅超过了(le)10％，它(tā)们分别是上实(shí)发展、浦东(dōng)金桥、*ST泛(fàn)海、华夏幸福、荣安地产。排名第一的(de)上(shàng)实(shí)发(fā)展，五(wǔ)一假期归(guī)来后(hòu)日成交量明(míng)显放大(dà)，4日、5日连续(xù)两(liǎng)个交易日收出涨停(tíng)。从该(gāi)股的基(jī)本面来看，上(shàng)实发展的(de)主营业务为房地产开发(fā)与(yǔ)经营。公司的主要(yào)产(chǎn)品及服务为房地产销售、房地(dì)产租(zū)赁(lìn)、物业管理服务、工程项目、酒店经(jīng)营。从业(yè)绩(jì)数据来(lái)看，2022年，其实现营业收入52.48亿元，比上期减少47.85％，归(guī)母净利润1.23亿元(yuán)，同(tóng)比下降33.24％。2023年(nián)第一季度，其实现营业总收入27.87亿元，同比增长(zhǎng)183.02％；归母净利润2.86亿元(yuán)，同比扭亏。

　　不过从(cóng)十(shí)大流通股股东来看，各类机构都有对(duì)其(qí)布局的(de)例(lì)子。以3月31日时的首季十(shí)大流通(tōng)股(gǔ)股东来看， 具(jù)体(tǐ)包括公募的上银基金、私募(mù)的(de)迎水(shuǐ)文(wén)龙、中央汇金(jīn)、长(zhǎng)城(chéng)资产管理公司等都跻身前十的行列(liè)。

　　巧合的是，涨幅暂时(shí)排(pái)名第二的浦东金(jīn)桥也是上海本地房企，其第(dì)一季(jì)度的(de)收(shōu)入利润规模大幅度(dù)复(fù)苏。究其原因，一方(fāng)面是该公司(sī)后(hòu)疫情(qíng)时代出租率(lǜ)复(fù)苏至近年来最高(gāo)，另一方面则是公司拿地结算持续(xù)性向好(hǎo)，从(cóng)数字上看，一(yī)季度新增虹口135、138住宅(zhái)地块，总建筑面积(jī)约54万平方米。

　　在这样的(de)业(yè)绩势头向(xiàng)好背景下，自然也吸引了知(zhī)名机构在其中持续(xù)驻(zhù)足(zú)。从第一季度十大流通股股(gǔ)东来看，知名私募高毅邓(dèng)晓峰(fēng)的两只(zhǐ)产品依然在前(qián)十中，这也是连续第三个(gè)季度他有的两(liǎng)只产品杀入前十(shí)。同时榜单中还有一支(zhī)大(dà)名鼎鼎的(de)QFII阿布扎比(bǐ)投资(zī)局(jú)，其当(dāng)季还小幅(fú)增加了(le)持股。

　　除去上述两家(jiā)上(shàng)海(hǎi)区域性(xìng)地(dì)产公(gōng)司外，荣安地产则是主(zhǔ)要布局(jú)在深(shēn)圳的地产公司(sī)，一季报交出的也(yě)是一份报喜的(de)成绩(jì)单：首季公司实现营业收(shōu)入51.85亿元，同比(bǐ)增长(zhǎng)35.51％。归属于上市公司股东的净(jìng)利润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机构态度来看，《红周刊》注(zhù)意到两(liǎng)只公募指基(jī)首季新杀(shā)入十大流通股(gǔ)股(gǔ)东(dōng)行列。具体说(shuō)来， 南方中证全指(zhǐ)房地产ETF上(shàng)榜排名第七位，富国中证指(zhǐ)数1000增强(qiáng)则排名(míng)第(dì)九(jiǔ)位，此外联袂出现(xiàn)的机构(gòu)还有QFII高(gāo)盛国际(jì)和私(sī)募迎水聚宝(bǎo)。

　　接受《红周刊(kān)》采访(fǎng)时，兴证全球基金相关人(rén)士分析(xī)：“经历过(guò)行(xíng)业洗牌和兼并重组后(hòu)，龙头的(de)价值更(gèng)为笃定突出；从拿地端(duān)看，2022年土地市场大幅(fú)降温，优质土地供(gōng)给较多(duō)（券商测算对应潜在(zài)毛利率在(zài)25％以(yǐ)上，目前房企的利润率仅20％），绝大多数房企受限于(yú)信(xìn)用问(wèn)题或者资金紧张没法拿(ná)地，龙头房企趁机获取低成本(běn)土(tǔ)地，龙(lóng)头房企的拿地力(lì)度（拿地金额/销(xiāo)售金额(é)）基本在30％以上；从(cóng)融(róng)资上看，龙头(tóu)房企杠(gāng)杆率较低，净负债率基本在70％以下，而其(qí)他房企的净负(fù)债率普遍都在100％以上，加杠杆空间有限，从融(róng)资成(chéng)本看，龙头房企的融资(zī)成本不断下滑，基本在3％、4％左右；对应到(dào)2023年(nián)的销售，龙头房企明显(xiǎn)跑赢行业，1～4月(yuè)百(bǎi)强房企的销售额(é)增速为9％，而TOP14的销售额增速为(wèi)29％。”

　　需要(yào)强(qiáng)调的是(shì)，在(zài)当(dāng)前中特(tè)估的浪潮(cháo)下，央国企(qǐ)地(dì)产股或(huò)存在发(fā)展的大好机会(huì)。中(zhōng)信证券指(zhǐ)出：“房(fáng)地(dì)产(chǎn)行业的(de)结构(gòu)性机(jī)会依然存在，少部分(fēn)公司尤其(qí)是央企占据显(xiǎn)著优势(shì)，其主要又体现(xiàn)为库存的优势。央企(qǐ)地产公司(sī)，现阶(jiē)段表现出(chū)较(jiào)低的(de)融资成本(běn)，优(yōu)质的开(kāi)发资源和良好的不动(dòng)产资(zī)产运营(yíng)能(néng)力的多(duō)重竞争优势。”

　　“即使没(méi)有中特估，国央(yāng)企(qǐ)相(xiāng)较(jiào)于民营地(dì)产公司也是更有优(yōu)势的。”吕(lǚ)功绩强(qiáng)调，“对于减值、土地资(zī)源债权债(zhài)务关系(xì)等问题(tí)，市(shì)场对民(mín)营房开企(qǐ)业(yè)的资产会有更多担忧和(hé)质(zhì)疑，所以(yǐ)在这一(yī)轮(lún)行业(yè)出(chū)清的过(guò)程中，央(yāng)国企相较(jiào)于民(mín)企来说(shuō)估值(zhí)的(de)修复更明(míng)显。中(zhōng)特估的角度从中(zhōng)长期的维度看，行(xíng)业的逻辑在于(yú)集中度(dù)提升后，行业进入(rù)高质(zhì)量发展阶段(duàn)，具备较快速发展阶(jiē)段更稳定(dìng)且可预期的盈利和现金流创(chuàng)造能力，以此带来估(gū)值中枢的提升，应该关注估(gū)值相对较低(dī)，企业自身资产的质(zhì)量好、运(yùn)营(yíng)能力强、可以创造持续现金流的(de)企业(yè)。”

　　“存量(liàng)时(shí)代中行(xíng)业普涨的概率比较低，行(xíng)业内部将出现分化，要关注将受(shòu)益于行(xíng)业(yè)集中度提升的头(tóu)部公司(sī)。”星石(shí)投(tóu)资首席研究官(guān)方磊(lěi)也表(biǎo)示。

　　顺(shùn)应机构这一(yī)思(sī)路的话(huà)，或许还是(shì)保利发展(zhǎn)、招商蛇口等国资背景龙头(tóu)前途更为光明。不过国投瑞银基金投(tóu)资部副总监綦傅鹏表示：“需(xū)要客观(guān)地去持(chí)续观察国(guó)企央(yāng)企在三(sān)个方面(miàn)是否可以维持(chí)，首先(xiān)是融(róng)资成本保持低(dī)位，其次是销售份额持续提升，再次是拿地份(fèn)额(é)持续提升(shēng)。”

　　复苏速(sù)度缓慢

　　机构需要多给一些耐(nài)心

　　而《红周刊》也(yě)根据房企一季(jì)报梳理(lǐ)发现，对于(yú)2022年的业绩出现的整体下滑(huá)，2023年一季度的业绩分(fēn)化更趋(qū)明显，保(bǎo)利发展、滨江集团等房企(qǐ)营(yíng)收、净利均实(shí)现了业(yè)绩的回(huí)正，甚(shèn)至是较(jiào)大增速的增长。而这(zhè)些(xiē)公司也是机构的(de)重仓对象。

　　对此，知名房地产业内人士张宏伟向《红周刊》分析表示，业绩出现明显改(gǎi)善的房企(qǐ)，主要是因(yīn)为过去两(liǎng)三年时间，尤其是在2021年下半年民营房企不怎(zěn)么投资拿地之后，国(guó)有企(qǐ)业仍(réng)在(zài)持续(xù)性地(dì)拿地，且主要集(jí)中在核心城市，投资力度较(jiào)大。投资的(de)驱动能够(gòu)推动房企销售业绩的增长，从而在2023年一季度市(shì)场恢复但(dàn)仍处(chù)于调整的过(guò)程(chéng)中，能够保有一个正增(zēng)长。

　　不(bù)过张宏伟同时(shí)也提醒(xǐng)表示，在房(fáng)地产的复苏过程中，还面临着一(yī)些不确定性(xìng)。其(qí)实整个市场从四月份开始又在(zài)往下掉。除了(le)杭州、成(chéng)都(dōu)等极(jí)个别(bié)城(chéng)市(shì)四月环比三月相对表(biǎo)现较好之外(wài)，包(bāo)括北京(jīng)、上海在内的绝大多数城市都出现环比下滑的情况。而现在五月的市(shì)场表现也不太(tài)乐观(guān)。按照现在的(de)经济(jì)状(zhuàng)况、收入情况(kuàng)，以及(jí)市场(chǎng)的去库存压力、企业的资金面压力，可能会出(chū)现，到六(liù)月份(fèn)房企为(wèi)了(le)半年报冲业绩出现市场的短期反弹(dàn)外(wài)的一个市场乏力现象(xiàng)。也就是说，第二季(jì)度、第三季度增(zēng)长不确(què)定(dìng)性的压力仍旧较大(dà)。

　　上(shàng)海利(lì)檀投(tóu)资(zī)董事长陈(chén)昊扬也向(xiàng)《红周刊》指出(chū)，现在(zài)整个房地(dì)产以及其上(shàng)下游产业链的复苏速度都比想象的要慢很多(duō)，我们要(yào)多给一(yī)些耐心，这(zhè)个时候，在(zài)房地产以及上(shàng)下游就不是赚(zhuàn)快钱(qián)的时候，只能赚他基本面的钱。但(dàn)这(zhè)也(yě)意味(wèi)着，只有极为少(shǎo)数(shù)的、做(zuò)得比同(tóng)行好(hǎo)得多(duō)的企业，会伴随整个行业的弱复苏，业绩会(huì)逐步体(tǐ)现出来。所以只能耐(nài)心地(dì)去等待它的基本面(miàn)不(bù)断地凸(tū)显出来，这需要时间。

　　（本文已刊发(fā)于(yú)5月13日《红(hóng)周刊》，文中(zhōng)提及个(gè)股仅为(wèi)举例分析，不做(zuò)买卖推荐。）

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