文：任泽平团队　　

　　导(dǎo)读

　　是该取消预售制(zhì)了(le)。 1月(yuè)17日召(zhào)开的(de)全国(guó)住(zhù)房和城(chéng)乡建(jiàn)设工作会议提出(chū)“有条件的可以进行(xíng)现房销售”，不足(zú)一个(gè)月时间，已有山东、安徽(huī)、河南、四川、广东等地明确表态，试点现房销售。

　　1、是该(gāi)取消商品房(fáng)预售制了，用你的钱，建(jiàn)你的房子，还(hái)烂尾了，这(zhè)是对购房者的不公平。以后谁(shuí)有钱谁建房，没钱没实力(lì)的(de)别建了，不能把包(bāo)袱甩给(gěi)老百姓和社(shè)会，这是房地产(chǎn)从(cóng)大开发时代步(bù)入高质量发展阶段(duàn)的必然(rán)趋(qū)势，也是对购房老(lǎo)百姓(xìng)的最大(dà)保护。98年房改时(shí)，全国缺房(fáng)子(zi)，开发商缺钱，预售(shòu)制是权宜之计，现在(zài)全国套户(hù)比超过1，从大开发进(jìn)入存量时代(dài)，对购(gòu)房民众不(bù)公(gōng)平的(de)预售制已经(jīng)过时了，该取(qǔ)消了，改为现房销(xiāo)售。以后一手(shǒu)交钱，一手交房(fáng)，天经地义(yì)。当然二次房(fáng)改是个技(jì)术活，兼顾化解停(tíng)贷、复(fù)工(gōng)保交(jiāo)楼(lóu)、重(zhòng)组房企债务、恢复市场信心以及长效机制，长(zhǎng)效机制四大关键是推动城(chéng)市群(qún)战略、人地挂(guà)钩、金(jīn)融中性稳定和房地(dì)产税。如果(guǒ)按照经济规律办事，中国(guó)一定能实现房地产软着陆和长期平(píng)稳健康发展，跨过这(zhè)道关，解好这道世界难(nán)题(tí)。

　　2、为什么要取消预(yù)售制、改为现房销售(shòu)？大(dà)家想想(xiǎng)，绝(jué)大部分商品是(shì)一手(shǒu)交钱一手交货，预售制(zhì)是对购买者(zhě)的(de)单(dān)方面不公(gōng)平制(zhì)度，购房老百姓几乎承担了所有商(shāng)品(pǐn)不能交付(fù)的风(fēng)险(xiǎn)。从(cóng)个人(rén)层面(miàn)看，预售制(zhì)对购房(fáng)者非常(cháng)不公平，比如，交房等待期一般为(wèi)两年，在此期间，购房者不仅承担银行利(lì)息(xī)，还要承担延迟(chí)交房、房屋质量、房产证延期办(bàn)理甚至不能交房的风险。从行业(yè)层面看，预售制助推部分(fēn)房企过度举债、高杠杆(gān)扩张，若遇(yù)到下行周期，会引发资金链断裂、项目搁置等系(xì)列风险。取消预售制，改为现(xiàn)房销售，这样(yàng)有助(zhù)于落(luò)实中央房住(zhù)不(bù)炒精神、有助于保障(zhàng)购房老(lǎo)百姓权益、有助于房企稳健发展，一举多得，谋(móu)划长远。

　　3、为什(shén)么(me)建议取消预(yù)售制度？预售制度(dù)怎么来的？国外什么(me)情况？简单科普(pǔ)一下：商品房(fáng)预售最早源于中国香港，俗称卖(mài)楼花，卖期房(fáng)，是一(yī)种开发商放杠杆的方式。98年房改，由于商品(pǐn)房(fáng)短缺，房企缺资金(jīn)，借鉴(jiàn)中国香港，引入了商品房预售制度。其实，当前世(shì)界不少国家存在(zài)预售制。但是，重点来了！发达国家一般有(yǒu)严格(gé)的监管(guǎn)保(bǎo)障(zhàng)措施，开(kāi)发商在项目(mù)获得(dé)政府批准后才可以(yǐ)开(kāi)始销售，买家在购买期房后并非像中国一样(yàng)在支(zhī)付完首(shǒu)付(fù)款后从银行一次性贷款支付剩余(yú)全部(bù)房(fáng)款，而是根(gēn)据开发(fā)商工(gōng)程进度(dù)在完全(quán)交房前进行分(fēn)期(qī)支(zhī)付。所以，预售制度是需要严(yán)格的资金监管、分期支(zhī)付以(yǐ)及违约处罚措施作为保障的，如果(guǒ)没(méi)有这些保(bǎo)障措(cuò)施，一定(dìng)会触(chù)发风险，对(duì)购房(fáng)民众(zhòng)不公平，所以不如借机取消预售制度，以后(hòu)改为现(xiàn)房销售。客观讲预售制度有(yǒu)一定历史阶段性(xìng)，现在中国(guó)住房进入存(cún)量时(shí)代(dài)，取消预售制(zhì)度有助(zhù)于降负(fù)债降杠杆，不再把(bǎ)烂(làn)尾风险(xiǎn)甩给老百(bǎi)姓和(hé)社会，当然这需要配套(tào)房企(qǐ)债务重(zhòng)组、复工保(bǎo)交楼、恢(huī)复市场信心和房地产长效机制。这是(shì)个(gè)技术活，只要坚持(chí)市场化(huà)改革，中国一定能(néng)化解这个难题(tí)，让房地(dì)产回归实体经济(jì)和居住属性，安居(jū)乐(lè)业。

　　4、简(jiǎn)单讲，如(rú)果取消预售制(zhì)，改(gǎi)为(wèi)现(xiàn)房(fáng)销售，开发(fā)商(shāng)将拼的不是五花(huā)八门、眼(yǎn)花缭乱(luàn)、不(bù)知(zhī)道能不能(néng)兑(duì)现的营销手(shǒu)段，而是(shì)所见即所得的过硬的产品质量(liàng)和诚信，这才是(shì)对购(gòu)房民众的最根本最实质的(de)保障，这(zhè)样将极(jí)大(dà)的(de)提升开发商的(de)建筑质量，实现良币(bì)驱逐劣币。所有商业的本质是向(xiàng)善，是以客户为中心，房(fáng)地(dì)产也不(bù)能例外，老百姓买房子是天大(dà)的(de)事，烂尾毁三(sān)代(dài)，好房幸福一家人(rén)。从这个角度，取消(xiāo)预售制(zhì)、实施(shī)现房销售(shòu)是实现老百姓安居(jū)乐业、社会长(zhǎng)治(zhì)久(jiǔ)安、行业企业(yè)健(jiàn)康发展(zhǎn)的重大(dà)措施。在当前的情况下，取消预售制要结(jié)合稳楼市、房地产软着陆、打通(tōng)金(jīn)融(róng)支持当期(qī)三好生、新模式等综(zōng)合施策。

　　作者十年前在国(guó)务院发展研究中心参(cān)与财税改革方案研究(jiū)时(shí)，对(duì)预售(shòu)制、房地产(chǎn)税、人地挂钩、金融稳定、房企杠杆率等进行过长期(qī)系统的专项(xiàng)研(yán)究。（参考后来形成的专著(zhù)《房地产周(zhōu)期(qī)》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品房预(yù)售制的前世(shì)今生

　　1.1 起源：分层销售+“按(àn)揭”，霍英东创造“卖楼(lóu)花”模式

　　1.2 住(zhù)房需求(qiú)大(dà)、供给(gěi)量少，引进(jìn)“卖楼花”模式(shì)，形成“中国内地版预售制”

　　1.3 预售(shòu)制推动城市化(huà)进程，但背后潜藏的风险(xiǎn)确(què)实(shí)存在(zài)

　　2 国(guó)际经验

　　2.1 美国(guó)：交(jiāo)付(fù)前预售(shòu)资金(jīn)第三方(fāng)全程监管，交付时开(kāi)发商(shāng)凭(píng)验收凭证取(qǔ)得房款

　　2.2 德国(guó)：可零首(shǒu)付(fù)购房，提供(gōng)期房烂尾险

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保险保护机制(zhì)，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日(rì)本：为规(guī)范期房(fáng)交易立(lì)法，设(shè)置(zhì)期房预(yù)付款保全措施(shī)

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方(fāng)资金由银行监管，享(xiǎng)1年(nián)保(bǎo)修(xiū)期后付尾款(kuǎn)

　　3 启示

　　正文(wén)

　　1 中国内地(dì)商品(pǐn)房预售制的(de)前世今(jīn)生

　　1.1 起(qǐ)源(yuán)：分层销售+“按(àn)揭(jiē)”，霍英东创(chuàng)造(zào)“卖楼花”模式

　　二(èr)十世纪五十(shí)年代在(zài)中国(guó)香(xiāng)港，楼宇出(chū)租是地产行业盛行的方式，但有着(zhe)转让(ràng)难、出租(zū)资金周(zhōu)转期长等问题(tí)，分层销售孕育(yù)而生。20世纪50年(nián)代(dài)，中国(guó)香港(gǎng)还未推行(xíng)公(gōng)共房(fáng)屋制(zhì)度，许多人栖身(shēn)于木(mù)屋(wū)或者其他临时(shí)住宅，住房的(de)需求(qiú)是相当高，不过大多数居民的储蓄很少。当时楼宇买卖多数(shù)以一(yī)整栋(dòng)楼(lóu)为单位(wèi)，需要雄厚的资(zī)金实力(lì)才(cái)能(néng)购买(mǎi)。虽然(rán)楼宇出租是(shì)中国香(xiāng)港(gǎng)地产行业(yè)盛行的方式，但(dàn)有着(zhe)转让难、出(chū)租资金周转(zhuǎn)期长等问题。针(zhēn)对这一(yī)系列问(wèn)题，不少(shǎo)地产商开(kāi)始探求新的方(fāng)式，如把(bǎ)楼宇(yǔ)契约切开，即(jí)“分契”，然后(hòu)将(jiāng)楼宇分层出(chū)售(shòu)。这模式一(yī)经推行，购买楼宇的市民(mín)数(shù)量有所(suǒ)增加(jiā)，开发商资金周转加快。

　　在分层出售的基础(chǔ)上(shàng)，将“按揭”模式引入房(fáng)地产销售，霍英东创造“卖楼花”模式。1953年底霍英(yīng)东创办立(lì)信置业有限(xiàn)公司(sī)，凭借(jiè)商业直(zhí)觉(jué)和(hé)多年经营杂货铺(pù)、海上驳(bó)运业务的经验，对于(yú)商品流通、资金周转(zhuǎn)有着独(dú)到的见解，在努力(lì)寻(xún)求方法加快自(zì)身资金周转。当时其在购(gòu)下九龙的一块(kuài)地盘后，除(chú)了分层出售、还(hái)印发售楼说明(míng)书，上有文字详尽(jǐn)说明楼宇的地势(shì)环境(jìng)、建筑材料、分层(céng)价(jià)格、订购方法等。此外(wài)，“卖楼花”是另外一个(gè)亮点，即(jí)先收取(qǔ)买家的订金，采用类似租(zū)金的分期付款形式(shì)，等(děng)新楼落成(chéng)时，收齐(qí)买家的钱(qián)，买家就拥有(yǒu)了自己的(de)房产。这(zhè)种(zhǒng)方式减轻了民众购房的资(zī)金压(yā)力，加(jiā)速了房屋的建造和销售，也解决了制造商的资金问题，降(jiàng)低投资风险，在当时可(kě)谓(wèi)是(shì)“双赢”的举措。“预售楼(lóu)花+分期(qī)付(fù)款(kuǎn)”的销售模式成为当时中国(guó)香港房地产市(shì)场(chǎng)的一大特色，纵观(guān)中国香港房地产市场的改革(gé)，“卖楼花”模式高(gāo)效率地解决了核(hé)心的住房(fáng)供(gōng)不应求的问题，使房市发展进入(rù)新阶段。

　　预售楼花模式(shì)推动了中国香港楼市(shì)几(jǐ)十年繁荣，但期(qī)间也出现(xiàn)过“烂尾楼(lóu)”的情(qíng)况，但监管部门(mén)不断完善(shàn)、规(guī)范化，建立健全的监管机(jī)制，促进(jìn)市场健康发展。例(lì)如，1960年，位于大角咀的一个楼盘(pán)因(yīn)建(jiàn)筑费(fèi)用超支停工，出现“烂(làn)尾”情况。在1961年后，中国(guó)香港管理(lǐ)部门提升了对于预售楼(lóu)花制度的监管，即要求开发商在预售前，确保地价款(kuǎn)已经全部(bù)支(zhī)付，还要证(zhèng)明自身有资金等能力把(bǎ)项目完成，资金需放入(rù)律师(shī)所托管(guǎn)，支取时需律所和建筑师的核准。为了防止开发商、律所、建筑师等造假，套取监管账户资金，中国香港要求律师行(xíng)在银行开设(shè)的信托账(zhàng)户（监管(guǎn)账(zhàng)户(hù)）、开发商操作等采取全透明化机制，且银行(xíng)的责(zé)任上升，如(rú)出(chū)现房屋“烂尾”情(qíng)况(kuàng)，银行将成最大风险方，后(hòu)续需自身推动项目完工(gōng)。随(suí)着监管体(tǐ)系逐步(bù)完善，出(chū)现“烂(làn)尾”的现象较少。

　　1.2 住(zhù)房需(xū)求大、供(gōng)给量(liàng)少，引进(jìn)“卖楼(lóu)花(huā)”模(mó)式(shì)，形成“中(zhōng)国内(nèi)地版预售(shòu)制(zhì)”

　　二(èr)十世纪(jì)九十年代，中国内地面临住房需求大(dà)和(hé)供给量短缺问(wèn)题，引入“卖楼花”制度。建国以(yǐ)来(lái)，中国内地优先发展重工业，强(qiáng)调基(jī)础建设，这一导向使前期发展工(gōng)业化的进程大于城市化进程，唯有解(jiě)决(jué)住房基(jī)础(chǔ)等(děng)城市化配套问题(tí)，才能进一(yī)步推进(jìn)城市化。但当(dāng)时推行的是“统一管理，统一分配(pèi)，以租养房”的福利分(fēn)房制度(dù)，住房市(shì)场(chǎng)发展起步较晚、增速较(jiào)慢，福利(lì)分房制度也出现了分配不(bù)公、效率(lǜ)低(dī)、配(pèi)套(tào)差等问题，因此福利分(fēn)房制(zhì)度不再适(shì)用于当时的(de)国情。叠加房地产市(shì)场(chǎng)面临商(shāng)品房(fáng)的需求量大，而社会(huì)缺少(shǎo)大型房地产开(kāi)发(fā)商，商品房(fáng)供应量小的困(kùn)境，此(cǐ)时引(yǐn)入中国香港的“卖楼花”模式无(wú)疑(yí)是对内地房地产市(shì)场的一(yī)针强(qiáng)心剂。从1994年(nián)起，中国内地逐(zhú)步引进(jìn)中(zhōng)国香港预售商品房(fáng)制度，先后出台多项文件，大(dà)力支持国内房(fáng)地产(chǎn)市场改革。例如，work on的用法以及语法，workon的用法总结1998年，国务院出台《关于(yú)进一步深化城镇住房制(zhì)度改革，加(jiā)快住房(fáng)建设的通(tōng)知》文件(jiàn)，决定停(tíng)止住(zhù)房无偿实(shí)物分配(pèi)，逐步实(shí)行(xíng)住房分(fēn)配货币化、住房(fáng)供给商(shāng)品化、社会化的住房新体制，从计划经济下的福利分房(fáng)转(zhuǎn)向市场经(jīng)济的商品房(fáng)。房地产(chǎn)市场采用预售制(zhì)，允许开发商卖(mài)期房，解决了(le)房(fáng)企缺少资金(jīn)和开发时间周(zhōu)期长(zhǎng)的两大(dà)难题，开发商以预(yù)售款撬动下一(yī)个项目的开发，形成滚动开(kāi)发模(mó)式，住房供应速(sù)度加快。自此(cǐ)中(zhōng)国内(nèi)地开始房改货(huò)币化(huà)，中国人民(mín)银行等多(duō)方迅速出台相关的信贷(dài)政策，支持购房者，极大作用推动了房地(dì)产市(shì)场的发展。

　　引入中国香(xiāng)港“卖楼花”模(mó)式后(hòu)，经调(diào)整(zhěng)形(xíng)成契合(hé)中国内地(dì)的商品房预售制度。预(yù)售制的(de)初衷是(shì)为了(le)缓解房企(qǐ)资(zī)金(jīn)压(yā)力，加快城镇住房(fáng)建设。具体来说(shuō)，是指房地(dì)产(chǎn)开发企业将(jiāng)正在(zài)建设中的房屋预(yù)先出(chū)售给购房者，由购房者支付定金或(huò)房(fáng)款(kuǎn)的行(xíng)为(wèi)。区别(bié)于中国香港，在中国内地实(shí)践过程中，商品房(fáng)预售流程为：房地产开(kāi)发商办理预售许(xǔ)可证-签订商(shāng)品房买卖合同-进行备(bèi)案登(dēng)记和预(yù)告登记-交付房屋。在购房(fáng)过程中，购房者需要(yào)一(yī)次性付(fù)清(qīng)首付款，并采用(yòng)银(yín)行贷款的形式一次性(xìng)付清(qīng)剩余房款，换(huàn)言之，房屋未建成，开(kāi)发商可能已拿到了全(quán)部购房款，这点与(yǔ)中国(guó)香港的按照工程进度付款有(yǒu)所(suǒ)不同(tóng)。对中(zhōng)国内地的开发商而(ér)言，预(yù)售制商品房也开启了高周转、高杠杆的运(yùn)作模(mó)式。

　　1.3预售制推(tuī)动城(chéng)市(shì)化进程(chéng)，但背后潜(qián)藏的风险确实存(cún)在

　　作为(wèi)中国内地商品房销售的最主要方式，预售(shòu)制极大(dà)缩短房(fáng)企现金回(huí)笼周期，同时增加市场商(shāng)品房(fáng)供应，推动了城镇化发(fā)展(zhǎn)进程。预售制在过去20多年(nián)对中国内地(dì)房地产市场(chǎng)的稳步发展起到了重要作(zuò)用，不仅解(jiě)决了房(fáng)地(dì)产市场快(kuài)速发展(zhǎn)阶(jiē)段的(de)资金需(xū)求，也提高了居民居住水平，中(zhōng)国内地(dì)城镇(zhèn)居民从筒子楼住到住宅小区，从全民蜗居到基本适(shì)居，住房事业取得巨大进步，数十年(nián)时间走完发达国家几百年城镇化路(lù)程。改革(gé)开(kāi)放以来(lái)，城镇化进程(chéng)进(jìn)入快(kuài)速(sù)发展(zhǎn)时期。1978-2021年，城(chéng)镇人口由1.7亿人增长至9.1亿(yì)人，43年间(jiān)增长4.4倍；1981-2020年，全国城市(shì)建(jiàn)成区面(miàn)积由7438平方公里增长至(zhì)60721平方公里，增(zēng)长7.2倍。根据我们发布的《中国(guó)住房存量(liàng)报告：2021》测算，1978-2020年中国内地城镇住(zhù)宅(zhái)存量(liàng)从(cóng)不(bù)到(dào)14亿平增至(zhì)313.2亿平，城镇人均(jūn)住(zhù)房建筑面积从8.1平方米增至34.7平(píng)方米(mǐ)，城镇住(zhù)房(fáng)套(tào)数从约3100万套增至3.63亿套(tào)，套户比从0.8增(zēng)至1.09。预售制在当前(qián)已成为中国(guó)内地(dì)商品房销售最主要方式，2005年中国内地商(shāng)品住宅期房销售面积占总销售面积的比重为63％，而2021年期(qī)房(fáng)累计销(xiāo)售面积达15.6亿平，比重上升至87％。

　　预售制也推(tuī)动了中国内地房地产(chǎn)行(xíng)业的发(fā)展。中国内地房(fáng)地产历经二十多年长周(zhōu)期繁荣，行(xíng)业(yè)各项指标大幅增长。1999-2021年，房屋新开工面积从(cóng)2.2亿平增(zēng)至19.9亿平，累计上涨8.2倍，年复合增速10.6％。房地产(chǎn)开发投资完成额(é)从0.4万亿元(yuán)增(zēng)至14.8万亿(yì)元，累计上涨35.8倍(bèi)，年复合增速(sù)17.8％。商品(pǐn)房销售面积和销售金额分(fēn)别从(cóng)1.5亿(yì)平增(zēng)至17.9亿平、0.3万亿(yì)元增至18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年复(fù)合(hé)增速12.1％、21％。伴随房地产业的快速发展，房(fáng)地产企业从无到有、从国企先行到(dào)民(mín)企(qǐ)崛(jué)起，队伍逐渐壮(zhuàng)大(dà)。2018年，房地产企业数量达(dá)9.8万个，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十年(nián)来房地产(chǎn)也(yě)成(chéng)为拉动中国内地(dì)经济(jì)高增长的火车(chē)头。

　　1）从经(jīng)济(jì)增长渠(qú)道(dào)，房地产(chǎn)带动的(de)上(shàng)下游(yóu)产业链特(tè)别长，高达50多(duō)个行(xíng)业。2020年房地(dì)产及其产业链占GDP的17.2％（完全贡(gòng)献(xiàn)），其中房地(dì)产业(yè)增加值(zhí)占(zhàn)GDP的7.3％（直接贡献），房地产带动产业链(liàn)占GDP的9.9％（间接贡(gòng)献），其中(zhōng)房地(dì)产对金融、批发、建(jiàn)材的带动最(zuì)为明显。

　　2）从(cóng)投资(zī)渠道，2020年房地产完全拉动的投(tóu)资占(zhàn)全(quán)社(shè)会固定资产投资的51.5％，其中，房地产开(kāi)发(fā)投资占固定资产投资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地产(chǎn)贷(dài)款占(zhàn)银行各项贷(dài)款余额的比重看，2021年(nián)12月为(wèi)27.07％，如果加(jiā)上信托等(děng)通道业务，占比超过三分之一。从房(fáng)地产融资存量占社融存量比重看，2021年12月(yuè)占比为18.76％。如果房企大面(miàn)积(jī)违约，将导致银行不良率大幅上升。

　　4）从居(jū)民财富效应渠道，根(gēn)据我(wǒ)们的《中国住房(fáng)市值测算报告(gào)》，2020年(nián)中国住(zhù)房市值为62.6万亿(yì)美(měi)元(yuán)，大于美国的33.6万亿美元、日(rì)本的10.8万(wàn)亿美元、英法(fǎ)德三国合计的31.5万亿美元。从(cóng)住房市值占(zhàn)股债(zhài)房(fáng)市值的比例看，2020年中(zhōng)国(guó)为66.6％，高于美国的27％、日本(běn)的37％、英国的49％、法国的56％、德(dé)国的64％。中国住房市值与(yǔ)股债房市值的(de)比例较高(gāo)，主要是因为住房(fáng)市值高，以及中国资本(běn)市场发育尚不成熟，直接融资(zī)比例较低(dī)，股票、债券(quàn)市(shì)值(zhí)较低，居民投资渠道缺乏。

　　不可否认，预(yù)售制背后潜藏的风险确实存在，当前的负面效(xiào)应(yīng)愈(yù)发凸显。

　　从个(gè)人层(céng)面看，绝(jué)大部(bù)分商品是一手(shǒu)交钱(qián)一手交货(huò)，预售制是对(duì)购买者的单方面不公平(píng)制度，购房(fáng)老百姓几乎(hū)承担了所有商(shāng)品不能(néng)交付(fù)的风险。比如(rú)，交房等待期一般为(wèi)两(liǎng)年，在此期间(jiān)，购房者(zhě)不仅承(chéng)担银行(xíng)利息，还要(yào)承担延迟交房(fáng)、“一房二卖(mài)”、房屋质量、房产证延期办(bàn)理甚(shèn)至不(bù)能交房等风险。另外，购房者和开发(fā)商之间(jiān)的购房合同、购房者(zhě)和银行的按揭贷款(kuǎn)合(hé)同是两(liǎng)个独立的(de)合同关(guān)系，如果开发商(shāng)发生违约，购房(fáng)者只能根(gēn)据购(gòu)房合同向(xiàng)开发商主张(zhāng)权力，但依旧(jiù)需要根据按揭贷款合(hé)同(tóng)按时向银行进行贷(dài)款偿(cháng)还，因此购房者承担的风险较(jiào)大。

　　从(cóng)行业层(céng)面看，预售制助推部分房(fáng)企过度(dù)举债(zhài)、高杠杆扩张，资金(jīn)若遇到(dào)下行(xíng)周期，会引(yǐn)发资金链断裂、项目搁置等系列(liè)风(fēng)险，进行影响自身信(xìn)用和(hé)购房者对行(xíng)业的信心。

　　从金融层面看，银行作为按揭贷款的发放方(fāng)，一旦房(fáng)企因(yīn)为市场波动(dòng)或经(jīng)营不善，出现(xiàn)资金链(liàn)断裂等(děng)一系列问题，导致“烂尾”等情(qíng)况，而房企通过与购房者签(qiān)订的(de)预售(shòu)合同(tóng)和按揭合同，已(yǐ)经从银(yín)行获(huò)得房款，如果(guǒ)购(gòu)房者丧失还款(kuǎn)能(néng)力(lì)或短(duǎn)期不能还款(kuǎn)等，则风险完全由(yóu)银(yín)行(xíng)承担，银行将面临(lín)较(jiào)大(dà)的坏账压力。

　　从监(jiān)管角(jiǎo)度看，购(gòu)房者的预售(shòu)监管(guǎn)资金去哪了？楼盘(pán)“烂尾(wěi)”，归根结底(dǐ)两个字(zì)那(nà)就是“没钱(qián)”，即(jí)没钱付工程(chéng)款。在2004版的《城市商(shāng)品(pǐn)房预售管理办法》中明确规定了(le)开(kāi)发企(qǐ)业预售商(shāng)品房所得款(kuǎn)项应当用于有关的工程建设(shè)，商品(pǐn)房预售款监(jiān)管的具体办(bàn)法，由房(fáng)地产管(guǎn)理(lǐ)部(bù)门制定(dìng)。但多年以来全国(guó)并没(méi)有统一的预售资(zī)金(jīn)监管规定，各地实行(xíng)“一(yī)城一策”。例如，太原、昆明(míng)、重庆(qìng)、长沙等城市重点(diǎn)监管资金(jīn)比例为(wèi)总预售款的(de)15-40％左(zuǒ)右，郑(zhèng)州(zhōu)、福州、合(hé)肥等城市则按照(zhào)项目的建(jiàn)安成本乘以建(jiàn)筑(zhù)面积或者(zhě)项(xiàng)目(mù)工(gōng)程总额报价计算重(zhòng)点资金。而事(shì)实是，不(bù)少购房款未进入监管(guǎn)账(zhàng)户、或进入(rù)监管账(zhàng)户后被挪(nuó)用(yòng)，导致楼盘没(méi)有资金继续建设。收楼遥遥(yáo)无期(qī)，月(yuè)供却被迫继(jì)续(xù)还款。那么，监管账户资金如何被挪走的？实(shí)际上，在过(guò)去房地产大(dà)开发(fā)时代(dài)的高周转(zhuǎn)背景下，抽调预售款监管账户资金，是行业“潜规则”。比如工(gōng)程总承包方，以工程(chéng)建设名义，获得监管账户拨付(fù)资金，再由工程方将资(zī)金转给房企，而拨付的工(gōng)程(chéng)款，远超工(gōng)程(chéng)进度(dù)所需(xū)。通(tōng)过这(zhè)些方式套取(qǔ)的资金，在房企各地项(xiàng)目间(jiān)流(liú)动，变相加(jiā)杠杆，这(zhè)样做提供了资(zī)金流动性，房企抽调资金统(tǒng)筹拿地、还(hái)款(kuǎn)和楼盘建设，形(xíng)成一种资金循环高周(zhōu)转模(mó)式，但(dàn)一定程度上(shàng)把风险甩(shuǎi)给(gěi)了购房者。

　　2 国际经(jīng)验(yàn)

　　整体来(lái)说(shuō)，国外商品(pǐn)房预售制度呈现以下特点：

　　1）预付款(kuǎn)保护：对于购房者预付资金(jīn)，一般设(shè)有定金或预付款保护机制，如英国、日本；

　　2）预付款比重：要求购房(fáng)者支付的(de)预付款比(bǐ)例(lì)相对较(jiào)低，绝大部分房款在房屋交付后开始支付；

　　3）预付(fù)款支(zhī)付方式：预付款一般以定金方式支付，或按(àn)工(gōng)程进度(dù)分(fēn)期支付(fù)，或二者结合；

　　4）按揭贷款方式：一(yī)般(bān)采用两种方式发放按揭贷款，一是按工程进度付(fù)款，按揭贷(dài)款(kuǎn)按(àn)照工程进度(dù)逐渐发(fā)放，购房者开始月供；二是房屋(wū)交付后发放(fàng)按(àn)揭贷(dài)款(kuǎn)；

　　5）房屋(wū)烂尾保护：为预售商(shāng)品房提供期房烂尾保险，在商品房出(chū)现(xiàn)重(zhòng)大延(yán)期或重(zhòng)大缺陷时(shí)，保障购(gòu)房者权益；

　　6）房(fáng)屋(wū)交付保护(hù)：房(fáng)屋交付质量的保障有两种方式，一是(shì)期房由政(zhèng)府或第三方验收合格并提供验(yàn)收凭证(zhèng)后，开发(fā)商(shāng)凭验收凭(píng)证取得购房(fáng)者支(zhī)付的(de)房款。二是(shì)开(kāi)发商(shāng)为购房者提供一(yī)定的(de)保(bǎo)修期，通常1-5年(nián)，保(bǎo)修期(qī)满，购房者支付尾款。

　　2.1 美国：交(jiāo)付前(qián)预(yù)售资(zī)金第(dì)三方全(quán)程监管(guǎn)，交付(fù)时开发商凭验收凭证取得房款

　　美国(guó)期房定金一定期限内无条件返(fǎn)还，最低首付比例为3.5％，交房前仅支付首(shǒu)付，其余房款交付后按揭还款，交付前(qián)资金(jīn)由第三方全程监(jiān)管(guǎn)，交付时开(kāi)发商凭验收凭(píng)证(zhèng)取得房款。

　　定金及首付环节，定金比例(lì)一(yī)般(bān)为房款的1％-5％，首付(fù)比例最低可低于(yú)3.5％，根据美国官方(fāng)数据，2021年(nián)美国平均(jūn)首付比例(lì)为(wèi)12％。

　　余款支(zhī)付(fù)方面，除定金或(huò)首付外(wài)，购房者在房屋交付(fù)后通(tōng)过按(àn)揭贷款支(zhī)付剩余房(fáng)款。

　　资金监管方面，美国(guó)为防止开发商挪(nuó)用资金，购(gòu)房者(zhě)的定金(jīn)及首付款由第三方公证(zhèng)行或产(chǎn)权保(bǎo)险公(gōng)司的信托账户监(jiān)管。如果开发商倒闭导(dǎo)致楼盘烂尾，购房者(zhě)资金可(kě)通(tōng)过申请仲裁取回(huí)，且(qiě)不承担任何(hé)责任与(yǔ)损失。而开发商在房屋建设过程中的资(zī)金(jīn)全(quán)部来自(zì)银行，银行根据工程进度向(xiàng)开(kāi)发(fā)商(shāng)提供一(yī)定比例的贷款，由于开(kāi)发(fā)商挪用资金直接损害银行(xíng)利(lì)益，银(yín)行有充分动机监管开发商施(shī)工进度。开发商在房(fáng)屋(wū)交付时需取得由政府相关部门经审查后发(fā)放的验(yàn)收凭证，通过验收凭证向银(yín)行得到购房者支付(fù)的(de)房款。

　　2.2 德国：可零首付购房(fáng)，提供期房烂(làn)尾(wěi)险

　　德国期房可(kě)零首付购房(fáng)，房款(kuǎn)按建造工期进度支(zhī)付，按揭(jiē)按(àn)工期放款后(hòu)还贷，房贷利(lì)率采用固定利率，开发(fā)商或购房(fáng)者(zhě)可购买(mǎi)期房烂尾(wěi)保险。

　　预售门(mén)槛方面，德国开(kāi)发商在(zài)项目获(huò)批后即可预售房(fáng)屋。签(qiān)署购房合同前，购房者(zhě)需支付约(yuē)2000欧的定(dìng)金并进行预约公(gōng)证，签(qiān)订合同后(hòu)定金(jīn)退还。如由(yóu)于任何(hé)原因不能购买，定金按照德国法律全(quán)部退(tuì)还(hái)。

　　签署购房合(hé)同(tóng)后，购(gòu)房者需(xū)支付公(gōng)证费和土地交(jiāo)易税，分别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种费用不包(bāo)含在(zài)购房款(kuǎn)中，属于购(gòu)房附加(jiā)费。

　　首付方面，德国没有规定最低(dī)首付比例，可零首付购房。

　　余款方面，德国也采(cǎi)取按工期支付房款的制度，一般分(fēn)7笔(bǐ)进行支付，具(jù)体支付节点、比例因项目而异(yì)。一般来说，支(zhī)付(fù)节点可(kě)分为公证后(hòu)、主体完(wán)工、内部水暖(nuǎn)电(diàn)路完工(gōng)、窗户玻璃完工、室(shì)内清(qīng)洁及墙面(miàn)完工、地板完工、全部完工，支付比(bǐ)例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方(fāng)面，购房者可在支付房(fáng)款前申请房贷，房(fáng)贷利率(lǜ)采用固定利率，银行按施工(gōng)节奏(zòu)分多次发放贷款(kuǎn)，每笔贷款给(gěi)予(yǔ)购房(fáng)者一定使用(yòng)期限，期限结束后，购房者(zhě)开(kāi)始还(hái)贷。

　　保险(xiǎn)方面，德国保险公司针对期房设计了两(liǎng)种(zhǒng)保险，保(bǎo)险的(de)功(gōng)能是当房屋出现重大延期或(huò)重大缺陷时，保险公司保证开(kāi)发商(shāng)赔偿(cháng)或修复，开发商(shāng)破产，由保(bǎo)险公司负责相(xiāng)应赔偿。保险由开(kāi)发商或(huò)购房者(zhě)购买(mǎi)。

　　2.3 英国：10％定金保险保(bǎo)护机制，55％-80％房(fáng)款(kuǎn)交房(fáng)时(shí)支(zhī)付

　　英国(guó)预售(shòu)制设(shè)有(yǒu)10％定(dìng)金(jīn)保险保护机制，交房前付(fù)款比例仅20％-45％，资金由(yóu)买卖双(shuāng)方(fāng)律(lǜ)师严格监管。

　　订立合(hé)同前，买(mǎi)卖双方(fāng)均有一(yī)名律师，负责沟(gōu)通期房交易中的(de)房产、资金、合同等(děng)各个环节，各环节内容确认无误后签订(dìng)首付交(jiāo)换(huàn)合(hé)同。

　　定金方面，英国设置(zhì)了10％定金保险保护机制(zhì)，当开发商出现财务、经营(yíng)问题时，购(gòu)房者10％的定金(jīn)由(yóu)保险公司赔付(fù)，而超出(chū)10％的部分较难追回。

　　首付方(fāng)面(miàn)，首付比例通常为10％-25％，首付需要在合同(tóng)签订(dìng)21天内支付。

　　余款支付环节，英国(guó)采(cǎi)取(qǔ)按(àn)工程进(jìn)度付款的方式，但是(shì)交房前付款(kuǎn)比例相对较低(dī)，一般会在合同签(qiān)订6-24个月分别支付(fù)两笔5％-10％的款项，即交房前付款比例在20％-45％之间(jiān)，剩余款项交房后支付。

　　交付(fù)环节(jié)，英国(guó)规定房屋必须经(jīng)过房产公证公司的(de)检验验收后才能交(jiāo)付，交付后方可按揭(jiē)还(hái)贷。

　　资(zī)金监管环(huán)节(jié)，英(yīng)国(guó)期房(fáng)预售资金监管极为(wèi)严格(gé)，资金也(yě)由律师监(jiān)管，在确(què)认工程进(jìn)度、支付相关款项过程中(zhōng)，由买(mǎi)房律师将资金转给卖方律(lǜ)师，卖方律师转给开发商，即资金在进入开发商账户(hù)前经过两道关口，有利于(yú)保障购房者资金安全(quán)。

　　2.4 日本(běn)：为规范期房交易立法，设(shè)置期(qī)房预付款保全措(cuò)施

　　日本期(qī)房交易(yì)立法(fǎ)，定金超5％或1000万日元时，开(kāi)发商必(bì)须(xū)完成“预售(shòu)房定金保全措(cuò)施(shī)”，交房前(qián)付(fù)款比例不超房款(kuǎn)的20％，开(kāi)发商违约(yuē)需(xū)返还定(dìng)价(jià)并赔偿约10％房款，交房(fáng)后按(àn)揭(jiē)还(hái)款(kuǎn)。

　　立法方面，日(rì)本(běn)二战结束后由于房(fáng)屋供给严重失衡，叠加法律空(kōng)白(bái)，社会上“一(yī)房二卖(mài)”现象普遍，为此(cǐ)，日本(běn)政(zhèng)府1952年出台《宅地建(jiàn)筑物交(jiāo)易法》，经多次修订(dìng)，目前(qián)是唯一一部规范(fàn)期房交易(yì)的法律(lǜ)。

　　定金保护方面(miàn)，根(gēn)据日本《宅地建物取引(yǐn)业(yè)法》，对购(gòu)房者支(zhī)付定(dìng)金超过5％或超1000万日元的部分，法律要求开(kāi)发商必须(xū)完(wán)成定金(jīn)保全措施才可预(yù)售(shòu)。什么是定金保全措施？即买(mǎi)卖双方(fāng)签订购(gòu)房(fáng)合同时，开发商向金融机构或指定保(bǎo)证机构(gòu)或保险机构签订定金保证(zhèng)委托合同(tóng)，设(shè)置购房者定金的保证或保(bǎo)险，并将相应的保证金证明(míng)书交(jiāo)付给(gěi)购房者。除定金外(wài)，其他预先支付(fù)的购房款也(yě)受该措施保护。若开发商倒闭导(dǎo)致期房烂尾，购房(fáng)者(zhě)可凭保证金证明书向金融机构(gòu)或保(bǎo)证(zhèng)机构或保险公司兑(duì)付，同时，开发(fā)商需向购(gòu)房(fáng)者赔付违约(yuē)金(jīn)，一(yī)般(bān)约为房(fáng)价的10％。

　　房(fáng)款支付环节，交房前只需(xū)支付最多不超20％的(de)定金，签订购房(fáng)合同后，购(gòu)房者(zhě)即可向银(yín)行申请贷款(kuǎn)，但交房后才开始(shǐ)按揭贷款，除定金外的剩余(yú)房款在交房(fáng)后开始支付。

　　2.5 新加坡：买方资金由银(yín)行监(jiān)管(guǎn)，享(xiǎng)1年保(bǎo)修(xiū)期(qī)后付(fù)尾款

　　新加坡(pō)期(qī)房购房者违约可返还相当于3.75％房(fáng)款的订金，首付比(bǐ)例(lì)20％，余款按(àn)工程进度支付，所有资(zī)金进银行专门项目(mù)资金(jīn)账户，交房(fáng)后满(mǎn)1年保(bǎo)修期(qī)后支付15％尾款。

　　订(dìng)金支付环节，新加坡开发商有统一的选购权合同(tóng)以及(jí)订金返还(hái)机制，即OTP，签订OTP后需支付5％房款(kuǎn)作为订金，OTP有效期14天，执行OTP则进一步签订(dìng)购(gòu)买合同，不(bù)执(zhí)行OTP则(zé)退还(hái)3.75％的(de)房(fáng)款。

　　首付比(bǐ)例方面，签订购房合同(tóng)后，购房(fáng)者需支付15％的首(shǒu)付及印花税(shuì)，同时购房者向银行申请按揭(jiē)贷款(kuǎn)。

　　余款支付(fù)上(shàng)，新加坡期房同(tóng)样采(cǎi)取(qǔ)按工程进(jìn)度付款的方(fāng)式，《发展商条(tiáo)例》对(duì)期房付款(kuǎn)流程做了统一详细规定，要求所有开work on的用法以及语法，workon的用法总结发商(shāng)遵(zūn)守，支付节点一般为合同签订后、地基完工(gōng)、框架完工(gōng)、管道门窗等完工(gōng)等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依照工程进度(dù)放款，月供在此过(guò)程中随着放出贷款的(de)增加而增加，未放款部分无需月供。

　　资金监管方(fāng)面，购房者的(de)订金(jīn)与付款(kuǎn)会存入银行专门的(de)项(xiàng)目资金账户，账户资金(jīn)提取(qǔ)须与房屋建(jiàn)设有关。房屋交付后，购房者享受1年的房屋保修(xiū)期，此后购房者支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期来看，当前房地产到了政策出手(shǒu)临界点(diǎn)，重点是保交楼和房企(qǐ)重组。一方面，加大对刚需(xū)和(hé)改(gǎi)善型需求(qiú)的支持力(lì)度(dù)，长短兼顾妥善应对局部停贷现象，重点是保(bǎo)交楼保复工保(bǎo)民(mín)生，给予(yǔ)强有力的(de)金(jīn)融工具支(zhī)持。另一方(fāng)面，从现在起，对还在正常运转(zhuǎn)的房(fáng)企(qǐ)包括民营企业，加大支持(chí)力度，由优质房企(qǐ)牵(qiān)头并(bìng)购(gòu)重组整个(gè)行业(yè)，为每个房企配套AMC和财团，给(gěi)予金融工(gōng)具(jù)配套。

　　二，中(zhōng)期(qī)来看，应(yīng)充分估计形势复(fù)杂性(xìng)和人性(xìng)复杂性，兼顾化(huà)解停贷、复工保交楼、重组(zǔ)房企债务、恢复市场信心以(yǐ)及长效(xiào)机制。长效机制(zhì)四大关(guān)键(jiàn)是推动城市群战略、人地挂钩、金融中性稳定和房地产税。定金环节，建立开发(fā)商违约后定金保(bǎo)护机制，如将已(yǐ)支付定金冻结至(zhì)房屋交付阶段，保(bǎo)障购房者定(dìng)金安全。签订合同环节，鼓励保险公司(sī)介入，为(wèi)房屋重(zhòng)大延期以及重(zhòng)大缺(quē)陷等情况提供充分的保障。余款(kuǎn)支付环节，建立按工程进度(dù)付款机制或交房后按揭(jiē)贷款机(jī)制，充分保护购房者的权(quán)益。资金监(jiān)管环节，引入独立于(yú)开发商、银行的(de)第三方资(zī)金监管(guǎn)机构，或由(yóu)政府相(xiāng)关(guān)部门(mén)直接监管，以(yǐ)此防止资金挪用现象。交付环节，建立商品房保(bǎo)修(xiū)期(qī)制度。保修期内，开(kāi)发商(shāng)应对房屋质(zhì)量问题全权(quán)负责、免费维(wéi)修，购房者在保(bǎo)修期结(jié)束后支付尾(wěi)款。

　　三(sān)，长(zhǎng)期来看，取消商品房预售制是大势(shì)所趋。一方面，98年房改时(shí)，全(quán)国(guó)缺房子(zi)，开发商缺钱，预(yù)售制(zhì)是权宜之计，现在全国(guwork on的用法以及语法，workon的用法总结ó)套(tào)户比超过1，从(cóng)大开发进入存(cún)量(liàng)时代，对(duì)购(gòu)房民众不公平的预售制已经过(guò)时了(le)，该(gāi)取消了，改为现房销售。另(lìng)一方(fāng)面，取消(xiāo)预售制，改(gǎi)为现(xiàn)房(fáng)销(xiāo)售，开发(fā)商将拼的不是五花八门、眼花缭乱、不知道能(néng)不能(néng)兑(duì)现的营(yíng)销手段，而是所见即所得的过硬的(de)产品(pǐn)质(zhì)量和(hé)诚信，这才是对购房民众的最(zuì)根本最实质的保障(zhàng)，这样将极大的提升开发商(shāng)的(de)建(jiàn)筑质量，实(shí)现良币驱逐劣币。

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