OPPO宣布关停旗下芯片(piàn)子公(gōng)司哲库(kù)科(kē)技(jì)，引发了公募REITs扩募风波，如今，二级市场的影响(xiǎng)仍(réng)未停歇(xiē)。

　　Wind数(shù)据显示，5月15日，华安张江光大园(yuán)REIT开盘继续延续此前几日的下跌走势(shì)，午(wǔ)后跌(diē)幅一度扩大，尾盘有所拉升，全天收跌(diē)6.22％，最近3个交易日跌幅(fú)超(chāo)过9.69％。

　　此(cǐ)前，华安(ān)张江光(guāng)大园REIT曾(céng)发布公告，紧急(jí)回应称，哲库(kù)科(kē)技是其(qí)扩(kuò)募拟(nǐ)新(xīn)购入基础(chǔ)设施资产张润大厦的(de)重要承租方(fāng)之(zhī)一，目前未收(shōu)到哲库(kù)科(kē)技及OPPO方面关(guān)于停止执行已签租赁协议的(de)通知。同时，在公告中，华(huá)安张江光(guāng)大园(yuán)REIT进一步表示，原始(shǐ)权益人将继(jì)续密切(qiè)关注哲(zhé)库科技(jì)后续情况(kuàng)，积(jī)极做好相关应对。

　　此(cǐ)外，张江REIT拟扩募购(gòu)入项(xiàng)目的原始权益人相关负责人也表(biǎo)示，近期已同步启动(dòng)了应急预案(àn)，排摸储备租户，积极应(yīng)对(duì)哲库提前(qián)退租的(de)可能事项。由于张润大(dà)厦是全国首批REITs申报扩募项目，公司领(lǐng)导(dǎo)高度(dù)重视(shì)，浦东新(xīn)区国资(zī)委也高度关注。

　　多位业内人(rén)士(shì)表示，华安张江光(guāng)大(dà)园REIT近(jìn)期市场(chǎng)波动较大，但其实(shí)不动(dòng)产(chǎn)公募(mù)REITs项(xiàng)目(mù)短期(qī)出租率下跌并不会从根(gēn)本上影响(xiǎng)其内(nèi)外价值，投资者(zhě)应理性看待。

　　张(zhāng)江光大园REIT

　　二(èr)级(jí)市场(chǎng)价格继续波动

　　本周，OPPO关停(tíng)旗下芯片子(zi)公(gōng)司哲库(kù)科技的事件(jiàn)继(jì)续扰动(dòng)公募REITs市场。

　　Wind数据显示(shì)，5月15日，华安张江光(guāng)大园REIT以(yǐ)3.726元(yuán)的价格小(xiǎo)幅低开，此后二级(jí)市场价格开始(shǐ)震(zhèn)荡走低，午盘收(shōu)跌6.17％。午后(hòu)，华安(ān)张江光大园REIT跌幅一度(dù)扩大到8.30％，随后价格(gé)有所回升(shēng)，最终(zhōng)报收3.512元(yuán)，全天跌幅(fú)6.22％。

　　受近(jìn)期(qī)不利消(xiāo)息影(yǐng)响，华安张江光大(dà)园REIT最(zuì)近几(jǐ)个交(jiāo)易(yì)日二级(jí)市场价格表现欠佳，5月11日以来，3个(gè)交易日(rì)跌幅达到9.69％，今年以来跌幅7.76％。不(bù)过(guò)，自2021年(nián)6月21日上市以(yǐ)来，华安张江光(guāng)大园(yuán)REIT累(lèi)计涨幅超(chāo)过24％，在全(quán)市(shì)场公募REITs中位居前列(liè)。

　　从5月15日(rì)公(gōng)募REITs市场(chǎng)整体表(biǎo)现上看，目(mù)前上市(shì)的8只产业园(yuán)区基础设(shè)施REITs中，仅博(bó)时招商蛇口产业园REIT微幅上(shàng)涨，其(qí)余7只均有不同程度下(xià)跌，8只产业园区基(jī)础(chǔ)设施(shī)REITs5月(yuè)15日平均(jūn)跌幅1.38％。今年(nián)以来平均跌(diē)幅(fú)5.17％。

　　“此前(qián)，张江REIT一(yī)季报中已经披露张(zhāng)江光大园(yuán)项目(mù)出(chū)租(zū)率有所(suǒ)下降，如今拟扩(kuò)募的项目(mù)又遭遇突发事(shì)件(jiàn)，因此导致二级市场价(jià)格出现(xiàn)波动。”一位业(yè)内人士分析称。

　　不过，在上述人士看来，尽(jǐn)管出(chū)于风(fēng)险规避的原(yuán)因(yīn)，最近(jìn)几个交(jiāo)易日场(chǎng)内资(zī)金(jīn)有所流出，但是，不(bù)动产(chǎn)公募REITs项目短期出租率(lǜ)下跌并不会从根(gēn)本上(shàng)影响其内外价值(zhí)。

　　他也(yě)同时表示，目(mù)前巧克力放冰箱可以吗，巧克力放冰箱里保质期一般多长时间随着二(èr)级市场价格下跌，风险也得到一定释放，但是价格涨跌会受到基(jī)本面、情绪面(miàn)等(děng)多重因素影响，不好判断价格是不是(shì)已经完全触(chù)底。

　　此(cǐ)外，还有(yǒu)一位业内(nèi)人士表示(shì)，今年整体REITs市场表现低迷，不少产品年内二级市场跌幅较大，其实(shí)有(yǒu)些隐含收益率(lǜ)高的(de)产品具备一定的投(tóu)资价值，很适合稳健类投资者(zhě)。此外，伴随着经济复苏的步伐(fá)，产(chǎn)业园区、物流类等REITs产品具备一定的投资价(jià)值。

　　先锋瑞驰私募(mù)基(jī)金执行董事高如星(xīng)对此(cǐ)表(biǎo)示，若张江园(yuán)区(qū)最终能顺利解决招商，平(píng)稳过度对经(jīng)营现(xiàn)金流(liú)没有造成(chéng)大的影响，“事件(jiàn)性利空下调至得这么急、这么(me)深，加上前期本身园区类(lèi)资产就(jiù)回调(diào)不少(shǎo)了(le)，这就(jiù)是黄金坑。”不过，他(tā)也强调，最终还(hái)是落到租(zū)金收入受不受影响，影响(xiǎng)多(duō)大，估计园区(qū)会(huì)最终解(jiě)决。

　　张(zhāng)江REIT紧急回应

　　扩募路上(shàng)再迎接考(kǎo)验

　　5月12日，OPPO宣布关停旗下芯片子公司哲库(kù)科技。随(suí)后5月12日晚，华安张江光大园(yuán)REIT发(fā)布(bù)公告，紧急回应(yīng)称，哲库科(kē)技是其扩募拟(nǐ)新购入(rù)基础设施资产张(zhāng)润大厦的(de)重要承(chéng)租方之(zhī)一(yī)，目前未收到哲库(kù)科技及(jí)OPPO方面关于停止执行已签租赁协议(yì)的通知。同时，在公告中，华安张江光大园REIT进一(yī)步(bù)表示(shì)，原始权益人将继续密切关注(zhù)哲(zhé)库(kù)科(kē)技(jì)后续(xù)情况，积极做好相关应对。

　　此前，张江REIT因其一(yī)季(jì)报中(zhōng)披(pī)露(lù)的张江光(guāng)大园项目出租率(lǜ)下(xià)降事项，一(yī)度二(èr)级市(shì)场价格出现回落。在随后召开(kāi)的业绩说(shuō)明会(huì)中管理(lǐ)人就(jiù)相关事项进(jìn)行了(le)解释说明，市场信心得(dé)到(dào)了一定提振，二级市场(chǎng)价格表现(xiàn)也(yě)趋于平(píng)稳。据了解，张江 REIT在5月11日召开的线上(shàng)和(hé)线下的扩募说明(míng)会(huì)上，运营(yíng)团队表示(shì)了对(duì)张江光大园项目的信(xìn)心(xīn)，预计签(qiān)署意向书和合同(tóng)谈(tán)判(pàn)中的储备租(zū)户正常转化后(hòu)，项目出租率将得(dé)到(dào)回升。没想到(dào)仅过了不到(dào)三(sān)周的时间(jiān)，张江REIT的扩募之路又迎来了新的考验。

　　因张江REIT的上(shàng)述公告引起了市(shì)场(chǎng)各(gè)方的(de)广泛关注，张江REIT拟扩(kuò)募购入项目的原(yuán)始(shǐ)权益人(rén)相关负责人坦言，事发突然确实始料未及，在(zài)获悉OPPO关(guān)停哲库(kù)科技消息的(de)第(dì)一时间即奔(bēn)赴现场进行了(le)沟通(tōng)和核实工作(zuò)，并同步启动了应急预案，排摸储备租(zū)户(hù)，积极应对哲(zhé)库提前退(tuì)租的可能(néng)事项。由于张(zhāng)润大(dà)厦是(shì)全国(guó)首批REITs申报扩募项(xiàng)目(mù)，公司领导高巧克力放冰箱可以吗，巧克力放冰箱里保质期一般多长时间度重视，据悉新(xīn)区国资(zī)委也高度关注。

　　当谈及储备租户(hù)情(qíng)况，相关负责(zé)人介绍说，目前储备租户还是(shì)比较(jiào)丰富的，覆盖了芯片测试、人工(gōng)智能、航天产业、信息(xī)技术(shù)等产业(yè)客户，租赁意(yì)向(xiàng)面积超过了2万方。从意(yì)向(xiàng)储备(bèi)转化为实(shí)际(jì)租户需要一(yī)些时间。

　　“我们正在着手通过(guò)签署租赁意(yì)向书来尽快锁定一些(xiē)重要(yào)租(zū)户。虽然收了三(sān)个月(yuè)履约(yuē)保(bǎo)证金给(gěi)了我们一些(xiē)空(kōng)间(jiān)，但本(běn)着对(duì)首批扩募、对市场(chǎng)负责的态(tài)度，我们肯(kěn)定要全力与(yǔ)时(shí)间赛跑，把这些面积(jī)在短期内(nèi)完成(chéng)去化(huà)。”相关负责人说(shuō)道。

　　张江REIT已(yǐ)持有的同区域的张江光大园(yuán)项目(mù)一(yī)季度末也有将近30％的空置率，原(yuán)始权益人有那么多(duō)储备租户，之前(qián)的空置率为何未能得(dé)到(dào)解决。

　　对此相(xiāng)关(guān)负责人解释，张江光大园一直(zhí)以(yǐ)来都坚持以(yǐ)市(shì)场化运(yùn)营(yíng)为导(dǎo)向，历史运营表现稳定，租户的调租和(hé)换租都属于(yú)正常情况，而这次(cì)项目的大(dà)租户(hù)退租正好发生在市(shì)场(chǎng)活跃度的短期低点，目前市场情况(kuàng)已(yǐ)有所好转。在看到(dào)出租(zū)率下滑情况没有(yǒu)得到(dào)及时修复后，张江(jiāng)这边(biān)也作了一(yī)定的资源调配和倾(qīng)斜，引入了一些储备租户。

　　另外，张润大厦和张江光大(dà)园(yuán)项目(mù)在给租户(hù)的分隔空间、交付标准(zhǔn)、租金(jīn)水平等方面(miàn)也有(yǒu)一些差异化(huà)，张润大厦多是两(liǎng)千多平的大平层，楼(lóu)的成新度(dù)高一(yī)些，单(dān)价也贵一些，张江光大园单层以一千平的面(miàn)积为(wèi)主(zhǔ)，还有一些独栋(dòng)形态的(de)物(wù)业(yè)。租(zū)户自身也会有(yǒu)诉求(qiú)，也会根(gēn)据自身需求和预算挑(tiāo)选区域内的不同物业。

　　“如果扩募完成以后(hòu)，新老资产的管(guǎn)理人都变成了一家，后续我们在资源共(gòng)享和(hé)联合营(yíng)销方面能更加充分发挥(huī)协同效应，相信可以(yǐ)做得(dé)更(gèng)好。”上(shàng)述(shù)负责(zé)人补充说(shuō)道。

　　最(zuì)后谈及对于张江REIT的定(dìng)位和展望，相关负(fù)责(zé)人表示，张江集团(tuán)和张江高科目前在(zài)管资产约五百(bǎi)万方，还有(yǒu)一(yī)些其他(tā)在(zài)开发的储备(bèi)项目，这些都将成为张(zhāng)江REIT实(shí)现(xiàn)打造张江(jiāng)园区产(chǎn)业空间资(zī)产上(shàng)市平台目标(biāo)的坚实后盾和储备资源。“我(wǒ)们(men)非常重(zhòng)视张(zhāng)江REIT这个资本平台和(hé)它未来的(de)发展(zhǎ巧克力放冰箱可以吗，巧克力放冰箱里保质期一般多长时间n)。”相(xiāng)关负责人表(biǎo)示，“这次扩募(mù)是我(wǒ)们实现基金扩(kuò)容的第一步，也是至关重要的一步(bù)，眼下我们可能(néng)面临了(le)一些突发(fā)情(qíng)况需要(yào)解决，但是这和我们在张(zhāng)江科(kē)学城这三十年建设(shè)发展过程中所经(jīng)历的相比，只能算是一个非(fēi)常小的插曲(qū)。我(wǒ)们(men)有信(xìn)心排除(chú)万难，尽一切可(kě)能化解当(dāng)前突(tū)发事件(jiàn)的所(suǒ)有(yǒu)负面(miàn)影响，维(wéi)持预(yù)期和市场的信心。”

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