导(dǎo)读

　　黄金二(èr)十年之后，当下中国地(dì)产步入(rù)大(dà)分化(huà)时代而非停(tíng)滞(zhì)期。

　　要点

　　过(guò)去二十年(nián)是中国房(fáng)地产市场黄(huáng)金二十年。2019-2021年(nián)，连续三年商品住宅(zhái)销(xiāo)售面积(jī)超15亿平，足(zú)够(gòu)4000万家庭入(rù)住。恰逢近(jìn)年地产持续低景气(qì)，有(yǒu)关中国地产是(shì)否过剩的讨论日益(yì)热烈。

　　拨开迷雾，本文试(shì)图厘清中国城镇存量住(zhù)宅(zhái)真实(shí)情况(kuàng)，据此判断中国未来(lái)地(dì)产(chǎn)趋势(shì)。

　　有媒(méi)体渲染(rǎn)中国地产存量极度(dù)过剩(shèng)，事实是否如此？

　　住(zhù)建(jiàn)部披露全国有近6亿栋(dòng)房屋建筑，第(dì)七(qī)次人(rén)口(kǒu)普(pǔ)查调查数据显示城镇(zhèn)家庭户人(rén)均(jūn)住宅间数(shù)为1.06间。市场陷入怀疑(yí)，中(zhōng)国(guó)房(fáng)子是否真的过(guò)剩？

　　事实上住建部披露的近(jìn)6亿栋城乡房屋建筑中，城镇建筑占比(bǐ)不到一成，其中还包括(kuò)大(dà)量城(chéng)镇非住宅建筑，如商(shāng)业(yè)办公(gōng)楼、学(xué)校等(děng)，因此6亿栋房屋中城镇住宅占(zhàn)比极低。

　　七普显示中国城(chéng)镇居民人(rén)均住宅(zhái)间数(shù)为1.06间，但居住舒(shū)适不是人均一间房所能满足，它与(yǔ)房屋(wū)质量、居住面积、配套设施等因(yīn)素密(mì)切相关(guān)。中(zhōng)国(guó)的(de)人均住(zhù)宅间数较发达国(guó)家还有很大差距。人均(jūn)住宅间数大(dà)于(yú)1同(tóng)样不意味着中国住宅市场已经饱和。

　　我们(men)测算发现中国城镇居民户均1套房，其中每户(hù)持有(yǒu)商品(pǐn)住宅(zhái)仅0.64套。

　　目前并(bìng)无(wú)直(zhí)接公布(bù)中国(guó)家庭户(hù)均住宅的数据，我们根据商品住宅套数、商品住宅(zhái)占比和城镇家庭户数，计算出(chū)城镇家庭住宅套户比。

　　测算结果显示，目前城镇家庭(tíng)户均拥(yōng)有(yǒu)0.86套房，其中0.54套为商品住宅。若期房(fáng)顺利交(jiāo)付，直至(zhì)2024年，中国每户(hù)城镇家庭才(cái)拥有1套住宅(zhái)，其中商业(yè)住宅仅(jǐn)0.64套。

　　户均一套房似乎意味着户户有房，然而事实上(shàng)中国住宅市场供需(xū)并不平衡。

　　国际(jì)数据显示，成熟房地产市场的住宅套户比会大于1，在(zài)1.1左右。

　　之(zhī)所以说不(bù)平衡，是因为户均(jūn)一套房无法(fǎ)满足流动人(rén)口的租赁和置业需求。全国总人口(kǒu)的近三成都是流(liú)动人口，流动人口会选择在大城市租房挣钱(qián)，在(zài)老家买房，从而(ér)产生了(le)额外的住(zhù)宅需求。

　　即(jí)便户均一套房(fáng)，中(zhōng)国未(wèi)来地产(chǎn)仍有四(sì)大新增(zēng)需求动力。

　　第一，户均(jūn)人口规模(mó)缩小，一人(rén)户、两人户占(zhàn)比(bǐ)不断(duàn)增加，导致家庭户(hù)数增多(duō)。小家庭化趋(qū)势(shì)将延续，带(dài)来新户购房需求增长(zhǎng)。

　　第二(èr)，经济板块的分(fēn)化日益(yì)明(míng)显，区域经济资源分配(pèi)的再(zài)集中吸(xī)引(yǐn)着人口流入，人口净迁入(rù)城市的(de)新增(zēng)住(zhù)宅需求有望(wàng)持(chí)续旺盛。

　　第三(sān)，30％左右的家(jiā)庭住在(zài)2000年以前建成(chéng)的(de)住宅中(zhōng)，涉及超(chāo)9000万家庭、81亿平(píng)方米(mǐ)的住宅建筑(zhù)面积(jī)。促成“老破小”住宅的改造(zào)势在必(bì)行。

　　第四，中国的人均住宅间(jiān)数与人(rén)均(jūn)住宅(zhái)建(jiàn)筑面积均较发达国家有着不(bù)小差距，“住(zhù)上(shàng)更大房子”的改善性需求正在(zài)不(bù)断增加。

　　黄金二十年之后(hòu)，当(dāng)下中国地产(chǎn)步入大分化时代而非停(tíng)滞期。

　　如果(guǒ)说(shuō)过去二(èr)十年是中国(guó)地(dì)产黄金发展(zhǎn)期，地(dì)产矛盾更多体现为住宅供给存在不(bù)足(zú)，这是过去二十年房价(jià)快速(sù)上涨基石。那么当下(xià)房地产大(dà)分化时代已至，大分(fēn)化时代下地产(chǎn)矛盾则更多体现在住宅质量(liàng)供需(xū)冲突。

　　地(dì)产大分(fēn)化必将体现(xiàn)在不(bù)同能级(jí)城市(shì)之间，不同区域板块之间，不同(tóng)品质住宅之间(jiān)。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久(jiǔ)前，官方披露(lù)全国(guó)已(yǐ)有近6亿栋房屋建筑，引发热议。从2月以来(lái)，各大城市二手(shǒu)房挂牌量(liàng)突然激增，引发一阵二手房的(de)“抛售(shòu)潮”。

　　让市场不(bù)禁担心，中国的房子是否已经过剩？

　　中国(guó)城镇住宅到底(dǐ)是供给过剩(shèng)，还是供需平衡，或是仍然(rán)存在(zài)不足(zú)？可惜由于(yú)住宅存(cún)量(liàng)数据并未(wèi)公布，我们(men)无法直(zhí)接知晓具体(tǐ)情况(kuàng)。

　　拨开迷雾(wù)，我们测算(suàn)出中国城镇(zhèn)家庭(tíng)户均拥有住(zhù)宅套数，回答当前(qián)的房子是否真(zhēn)的过剩(shèng)了？据此判断未来房(fáng)地产市场会(huì)如何发展。

　　一、如何(hé)有效(xiào)观(guān)察中国(guó)户均拥有住宅数量

　　（一(yī)）中国住宅数量过(guò)剩的直(zhí)观判(pàn)断(duàn)站不住(zhù)脚

　　今(jīn)年2月，在以全国自然灾(zāi)害综合(hé)风险(xiǎn)普(pǔ)查工作情况为主题的新闻发布会上(shàng)，负责人对外披露：“住宅城乡(xiāng)建设行业获取了全国近(jìn)6亿栋城乡硝酸锌化学式，硝酸锌化学式怎么写房屋建(jiàn)筑数据以及80多万(wàn)处市政(zhèng)设施数据。”

　　14亿人住6亿栋房屋建筑，平均每栋(dòng)建(jiàn)筑住不到3人，住宅市场看似已经(jīng)过剩。

　　在这近6亿栋房(fáng)屋(wū)建筑中，农村(cūn)房屋占9成(chéng)以上，以栋数计算(suàn)的(de)城镇房屋实际仅有4700多万栋(dòng)，还包括了(le)大量商业楼(lóu)、写字楼、学(xué)校、医院等非住宅(zhái)。总的算(suàn)下(xià)来，住宅占比并不大。

　　第七次人口普(pǔ)查数据公布了中国城镇(zhèn)家庭户人均住宅间数为1.06间，其中城市家庭户居(jū)民人均(jūn)0.99间，乡(xiāng)镇家庭户居民人均1.18间。

　　人均住宅(zhái)间数大于1，看似意味着人人都有(yǒu)房间居(jū)住。

　　居(jū)住(zhù)水平不仅与房间数(shù)量有关，更(gèng)与房屋质量(liàng)、居住面积、配套设施等因素密切相关。单单从人均住宅(zhái)间数不能完全反映出城镇居民的居住水平。

　　中国主要是以家庭为单位购买成套住宅，一(yī)套设施(shī)齐全的(de)住宅才是城镇居民宜居(jū)的选择。

　　（二）中国(guó)户均住宅的(de)测算(suàn)思(sī)路、数(shù)据和方法(fǎ)

　　中国城镇居民住宅主要分两大类，一类是商品住(zhù)宅，另一类(lèi)是保障房、原公有住宅、自建房等非商(shāng)品(pǐn)住宅。

　　目(mù)前缺乏统计(jì)数据，并没(méi)有直接(jiē)公(gōng)布城(chéng)镇住宅数量。居(jū)民住宅相关(guān)数据有两处可以直接公(gōng)布，一是(shì)每年商(shāng)品住宅(zhái)销(xiāo)售(shòu)套数（统计(jì)局）；二(èr)是居民住宅来源（人口普查(chá)数(shù)据）。计算(suàn)中国(guó)居民户均住宅数(shù)量，我(wǒ)们主要(yào)用到上(shàng)述两(liǎng)组(zǔ)数据。

　　中国(guó)住宅改革始于1998年，1998年之前(qián)商品住宅(zhái)数量极少，可忽略不计(jì)。估算城镇居民户均住宅套数分三步(bù)走：

　　第一步，将1999年以来每(měi)年商品住宅销售套(tào)数相加(jiā)，我们就(jiù)能够得到当前商品住(zhù)宅总存量。

　　第二步，根据(jù)城镇居(jū)民拥有的(de)商品住宅和(hé)非商(shāng)品住宅比例，推算得到居民住宅总套数。

　　第三步(bù)，将(jiāng)城镇居民拥有(yǒu)的商品住(zhù)宅(zhái)总数除以家庭户数，我们就(jiù)能(néng)够得到城镇户均拥有的住(zhù)宅数量(liàng)。

　　具体计算公式如下：

　　城(chéng)镇家庭住宅套户比(bǐ)=住宅总(zǒng)套数/家(jiā)庭(tíng)户数

　　=（商品住宅套(tào)数/家庭户数(shù)）/（商品(pǐn)住宅(zhái)套(tào)数/住(zhù)宅总套数）

　　=商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)套户比/商品住(zhù)宅占比

　　二、城镇家(jiā)庭户(hù)均拥(yōng)有1.02套房

　　中国(guó)住(zhù)宅存量到底有多少，目前缺乏(fá)一个准确(què)统计。我们利用既有统计数据(jù)，大致测算(suàn)得到(dào)中国存量房地(dì)产套数(shù)，并(bìng)进一(yī)步推(tuī)算中国城镇家庭户均(jūn)拥有的住宅数(shù)量。

　　（一）城镇(zhèn)居民(mín)户均拥有商品住宅(zhái)0.64 套

　　截(jié)至2022年，我们计算得到(dào)：

　　（一）中国商品住宅(zhái)累计销售1.97亿(yì)套(tào)。

　　（二(èr)）城(chéng)镇(zhèn)家庭户均拥有0.64套商品住宅（包含(hán)现房和期房）。

　　中国(guó)的房地产销售以期房为主，从2019年开始，新房销售中(zhōng)期房(fáng)占比近9成。本文去除商品(pǐn)住宅累计(jì)销(xiāo)售套数里的期房销售，得到商品住宅现(xiàn)房套(tào)数。

　　以2022年商品住宅现(xiàn)房(fáng)套数计算为例：

　　2022年(nián)商品(pǐn)住(zhù)宅现房套数=截(jié)止到2022年(nián)商品住(zhù)宅累(lèi)计(jì)销售套数-过(guò)去(qù)三年（2020、2021和(hé)2022年）的期房销(xiāo)售(shòu)额。

　　主流房企竣工周期在(zài)2-3年，并考虑(lǜ)到交(jiāo)房后装修的时(shí)间，取最(zuì)大值3年。

　　将商品住(zhù)宅现房套数(shù)除以(yǐ)家庭户数，算出：

　　（三(sān)）目(mù)前(qián)中(zhōng)国(guó)城镇家庭户(hù)均拥有0.54套商品现房(fáng)住宅。

　　（二(èr)）城镇居民(mín)户均拥有住宅(zhái)1.02套

　　接(jiē)下来我们需要(yào)进一步推算中国城镇居(jū)民(mín)拥有的(de)户均住宅套数。

　　首先，七普数(shù)据显示中国城镇(zhèn)居(jū)民的住(zhù)宅(zhái)结构(gòu)特(tè)征如(rú)下：

　　73.8％的城镇(zhèn)家庭拥(yōng)有住宅。其中(zhōng)自建(jiàn)住(zhù)宅占比21％，购买商品(pǐn)住宅占比31.9％、二手房占比10.1％、经济(jì)适(shì)用(yòng)房占比3.8％、原公有住(zhù)宅占比6.1％，通过(guò)继承或(huò)赠与占(zhàn)比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁廉(lián)租房(fáng)与其他住宅。

　　其次，我们假定租赁其他住(zhù)宅和购买(mǎi)二手房都是商品(pǐn)住宅，因此将租赁其他住宅(zhái)、购买(mǎi)商品(pǐn)住宅与购买二手房加总(zǒng)，得到商品住(zhù)宅占居民所有住(zhù)宅的比例为62.8％。

　　2020年商(shāng)品住(zhù)宅占(zhàn)比为(wèi)59.2％，粗略(lüè)假(jiǎ)设2021年-2022年期间商(shāng)品住宅增(zēng)幅为过去十年变化幅度的20％，计(jì)算(suàn)2011年-2020年商品(pǐn)住宅的实际(jì)变化比例，从而(ér)我(wǒ)们(men)估算出2022年商品(pǐn)住宅所占比例，为62.8％。

　　最(zuì)后，截至2022年(nián)末，中国平(píng)均每户城镇家(jiā)庭(tíng)拥有0.86 套住宅。但(dàn)考虑已购期房，中国平均每户城镇家庭拥有1.02套(tào)住宅。

　　如果交房顺利，已购期(qī)房会在2-3年内陆续交付使用，到(dào)2024年，中(zhōng)国平均每(měi)户城镇家庭都(dōu)会拥有一套住(zhù)宅(zhái)。

　　三(sān)、城镇户均一套房的(de)三点(diǎn)含(hán)义

　　既然城镇(zhèn)居民已(yǐ)经达到了户均一套房的程(chéng)度，“户户有(yǒu)房”是否意味(wèi)着中国(guó)城镇化进(jìn)展终结(jié)，甚至(zhì)意味着中国地产存量供给绰绰有余？

　　（一）户(hù)均一套房并不(bù)意味着住宅市场供需平(píng)衡

　　需要(yào)有多余住(zhù)宅(zhái)来满足因(yīn)人口流动、居民换(huàn)房等因素产(chǎn)生的住宅需(xū)求。因(yīn)此(cǐ)，成熟(shú)房地产市场的(de)住宅(zhái)套户比(bǐ)会在1.1左右(yòu)。

　　国际经(jīng)验(yàn)来看，美国(guó)、英国和日本的住(zhù)宅套户比均高于1.1，其中，英国的(de)住宅套户比(bǐ)最高，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国和韩(hán)国(guó)分别为1.02和1.05。

　　如(rú)果户均刚(gāng)好(hǎo)一套房，就会(huì)造成人口(kǒu)净流入地的住(zhù)宅市(shì)场供不应(yīng)求，造成房(fáng)价或房租迅速上涨。

　　七普指(zhǐ)出中国的流(liú)动人口3.76亿，省内流动(dòng)人口(kǒu)和省际流(liú)动人口分别为2.51亿人和1.25亿人(rén)。

　　流(liú)动(dòng)人口会选择(zé)在大(dà)城市租房挣钱，在(zài)老家(jiā)县城买房。

　　暨南大学(xué)2017年的中国城乡人口流动调查数据显示，在上海、杭州以及(jí)南京工(gōng)作(zuò)的流动人口在老家拥有住宅比例分别为28％、21％和18％。大城市的(de)高工资吸引打工人，但(dàn)高房价迫使打工人回(huí)乡置业。

　　流(liú)动(dòng)人(rén)口实际上会占据两套房，在高房(fáng)价的大(dà)城市租赁一套房，在房价较低的县城购买一套房。所以说户均一套(tào)房无法满(mǎn)足(zú)庞大流动人口的(de)租赁(lìn)与置业需(xū)求。

　　（二）至少9000万户家庭住宅品(pǐn)质仍需(xū)改(gǎi)善

　　目(mù)前，中国的(de)城镇(zhèn)住宅中(zhōng)依然(rán)有不少老旧小区。

　　三成(chéng)家(jiā)庭(tíng)，也就(jiù)是约9000万户城(chéng)镇居民住宅是2000年以前建成，其(qí)中又有(yǒu)11.6％住宅年龄至少在(zài)33岁以(yǐ)上。

　　这(zhè)批存在(zài)着建筑结构松散、设(shè)施陈(chén)旧、安全隐患大(dà)等问题，如电(diàn)线老化、管道等(děng)基础设施陈旧(jiù)，给(gěi)住户的(de)生活带来了(le)很大(dà)的(de)不(bù)便和安全隐(yǐn)患，并(bìng)且(qiě)居(jū)住体验较差。

　　2000年以前建成的老旧住宅面积小。占比为31.3％的家庭户数拥有(yǒu)的住宅面积占比仅(jǐn)为27.6％。仍(réng)然存在5％左右的家(jiā)庭(tíng)没(méi)有独立卫浴和厨房。这(zhè)类上世纪修建(jiàn)的老旧小区很难满足(zú)现代生活需求，在(zài)未来(lái)大都会被拆迁重建。

　　近五成的家(jiā)庭住宅为一居室和二居(jū)室(shì)，户型偏小。其中一(yī)居室占比为14.9％，二(èr)居(jū)室占比为(wèi)33％。对比镇(zhèn)，城(chéng)市家庭住宅户型更小，当然这与城市土地资源(yuán)紧张有关。

　　（三）人均住(zhù)宅面积扩(kuò)张是未来地产的需求(qiú)驱(qū)动力

　　根据(jù)七(qī)普数据测算，2020年城镇家庭(tíng)户住宅存量(liàng)总(zǒng)面积为294.6亿平。暂(zàn)不(bù)考虑两年间农(nóng)民带房进城和老(lǎo)旧小区(qū)拆(chāi)迁，加上2021年和2022年商(shāng)品住宅(zhái)竣工面(miàn)积（7.3亿与6.3亿(yì)），得出2022年(nián)住宅存量总面积为308.16亿平，人均住宅建筑面积(jī)为39.45平方米(mǐ)。

　　超过一半的家庭(tíng)人均住宅建筑面积(jī)小于均值，近4成家庭人均住(zhù)宅建筑面积在(zài)30平(píng)米(mǐ)以(yǐ)下。

　　15％的城镇家庭人均住宅建筑面积不足19平方米，不(bù)及全国人均水平的一半。若(ruò)去除20％的公摊，可使用的住宅面积仅为15.2平方米。上(shàng)海市将人均住宅建筑面(miàn)积低于15平方米的家庭界定为住宅存在困难，若按这(zhè)个标准算(suàn)的(de)话，中国有11.3％的家庭存在住宅困难问题(tí)。

　　若(ruò)人均可使(shǐ)用住宅面积为(wèi)40平，即人(rén)均住(zhù)宅建(jiàn)筑面(miàn)积为50平(píng)，只考虑家庭户(hù)人数，需(xū)要住宅总量约390.6亿(yì)平，较目前至少新增82亿平。

　　对比(bǐ)发(fā)达国家(jiā)人均住宅面积，美国为67㎡，瑞士、日本、德国和英国都高于40㎡，中国的人均住宅(zhái)建(jiàn)筑面积为(wèi)39.45㎡，相差不大。但若去除公摊面积(jī)后，中(zhōng)国的(de)人均可使用面积为31.56㎡，这一差距(jù)将变得明显(xiǎn)。

　　若考虑约1.4亿的集体户人口，所(suǒ)需(xū)要的住宅(zhái)总量(liàng)会更多。

　　四、户(hù)均已然1套房(fáng)，未来(lái)地产还会有需求(qiú)么？

　　我(wǒ)们测(cè)算得到(dào)中国城镇(zhèn)家(jiā)庭户均1套房，看似(shì)已经户户有房。即便如(rú)此(cǐ)，中国(guó)人口(kǒu)静态结构和动(dòng)态趋势(shì)演(yǎn)绎，决定了中国未来(lái)地(dì)产仍(réng)有需求释放。户均1套住宅现实之下，中国未(wèi)来城镇住宅需求主要来(lái)自于四(sì)个(gè)方(fāng)面。

　　第一，户(hù)均人口缩小，家庭户数增(zēng)多，新户购房需求扩张。

　　过去(qù)20年我(wǒ)国城镇家庭(tíng)户均人口数不(bù)断下降，六普显示城镇户(hù)均人口规模为2.85人(rén)/户，而(ér)七(qī)普显示城(chéng)镇户均人(rén)口规模为2.62人(rén)/户(hù)，一(yī)人户(hù)、二人(rén)户的占比明显(xiǎn)上升(shēng)，人(rén)口小(xiǎo)家庭化趋(qū)势将继续(xù)延(yán)续，导致户数会(huì)因户均人口规(guī)模的缩小(xiǎo)而增多。

　　第(dì)二(èr)，人口迁移导致经济发展带(dài)来的新(xīn)增住宅(zhái)需求旺盛(shèng)。

　　中国(guó)经济板块的分化(huà)日益明显(xiǎn)，资源和生产要素(sù)逐步向经济(jì)带(dài)、都市圈(quān)中心城市流入，区域(yù)经(jīng)济资源分配的再集中吸引(yǐn)着(zhe)人口流入(rù)。人口迁移势必涉及到(dào)买房租房，给迁入地住宅(zhái)市(shì)场(chǎng)带来(lái)新的增量。

　　以浙江省为例，2021年(nián)常(cháng)住人口增量为(wèi)72万，而出生人口为44.9万人(rén)，死亡人口(kǒu)为38.4万人，自然增(zēng)加(jiā)人口仅为6.5万人，其人口增长主(zhǔ)要受益(yì)于人(rén)口迁移。

　　第三，老旧小(xiǎo)区改善性需求依然庞大。

　　从2011年(nián)到(dào)2020年，自建住(zhù)宅(zhái)和原公有住(zhù)宅的家(jiā)庭拆迁改建(jiàn)最多。自建房家(jiā)庭比例从31.5％到(dào)21％，下降了10.5个百(bǎi)分点(diǎn)；原公有住宅家庭比例从(cóng)12.9％到6.1％，降幅(fú)为6.8个百分点。二(èr)者和（27.1％），再加上(shàng)其他住宅（5％）与家庭住宅建(jiàn)造时间(jiān)为2000年以前的比例（31.3％）大(dà)致(zhì)相吻(wěn)合。

　　十年间新(xīn)增8473万家庭户，自建住宅和原公有住宅减(jiǎn)少(shǎo)了1282万户，住宅净需求增加9755万户(hù)。49％的(de)家庭购买商品住宅，21％的家(jiā)庭购买二手房。在新(xīn)增(zēng)住(zhù)宅(zhái)需求中，有7成家庭购买了商(shāng)品住宅(zhái)。租(zū)房、购买经济适(shì)用(yòng)房和(hé)其他分别占比18％，3％和9％。未来随着城中村和旧城(chéng)改造(zào)，商品住(zhù)宅的(de)占(zhàn)比势必会进(jìn)一(yī)步上升(shēng)。

　　2000年以(yǐ)前建造的住(zhù)宅建筑面积(jī)还(hái)有约81亿平，涉(shè)及(jí)城镇家庭约9000万户(hù)。破(pò)旧的城中村(cūn)、老公(gōng)有住宅，建筑面积(jī)小(xiǎo)、质量低、基(jī)础设施(shī)配套(tào)差、没(méi)有或(huò)少(shǎo)有物(wù)业管理，居民追求美好、宜居生活的环境(jìng)，背后的(de)改善性需(xū)求有待释放(fàng)。

　　第四，“住上(shàng)更大房子”的改善性需求还将有(yǒu)所增加。

　　刚需购房受限于资(zī)金，倾向于(yú)中小户型(xíng)。已有住宅家庭希望提高生(shēng)活品质，以小换(huàn)大(dà)、以(yǐ)旧换新。2022年底(dǐ)的中央经济工作会议明确(què)指出(chū)支持住宅改善等(děng)消(xiāo)费。

　　OECD国(guó)家的人均住宅(zhái)间(jiān)数为(wèi)1.71间，无论是否考虑(lǜ)乡村住宅因素，中国的人均(jūn)住宅间数较其他国家(jiā)依(yī)旧存(cún)在不小差距。

　　住宅(zhái)舒适度与经济(jì)水平有着密切正向联(lián)系(xì)。随着经济发展水平的(de)提高，中(zhōng)国的人均住宅(zhái)间数(shù)与(yǔ)人均住宅建(jiàn)筑(zhù)面(miàn)积将随之增长(zhǎng)。

　　如(rú)果说(shuō)过去二十年是中国地产黄(huáng)金发展期(qī)，地产矛盾(dùn)更多体现为(wèi)住(zhù)宅(zhái)供给存在不足，供需出现错配，这是(shì)过去二(èr)十年房价快(kuài)速上涨(zhǎng)基石。那么未来将是(shì)住宅质量的供需冲突。房地(dì)产大分化时(shí)代已至(zhì)，这种分化不单局限(xiàn)于城(chéng)市能(néng)级(jí)之间差异，优(yōu)质小区和老旧二手(shǒu)房之间的(de)差异也将越发扩(kuò)大。

　　风险(xiǎn)提示

　　人口普查数(shù)据(jù)调查(chá)的是(shì)人，并不是(shì)针(zhēn)对住宅，因此可能存在(zài)统计(jì)偏(piān)差。商品住(zhù)宅占比实际(jì)值可能偏低，其增速(sù)可(kě)能超(chāo)预期(qī)。

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