万柳书院，暴雷了。

　　今(jīn)年年初“万柳少爷(yé)”的意(yì)外走红，让这个位于北京海淀的豪宅被全国(guó)知(zhī)晓，其背(bèi)后曾宣称要做(zuò)地产界“劳斯莱斯”的(de)神秘(mì)开发商——中赫集团，也被拉向(xiàng)台前。

　　而如今，万(wàn)柳书院再次受(shòu)到舆论关注，起(qǐ)因中赫集(jí)团成了共同债(zhài)务人被(bèi)中(zhōng)国信达追债，中国信达(dá)为了收回(huí)钱款(kuǎn)不得不将(jiāng)中赫抵押的75套万柳书院豪宅拍卖。可问题(tí)是(shì)，这些房子早已售出，业主并非中赫集团，那些真正斥巨资购(gòu)入(rù)房产的有钱(qián)人，房(fáng)子现在(zài)莫名奇妙地(dì)被拍卖，算是被(bèi)割了！

　　截至发稿(gǎo)，暂(zàn)未看(kàn)到(dào)这些业(yè)主的(de)维权信(xìn)息，难怪有(yǒu)网友调侃：“富(fù)人被割韭菜的时候(hòu)，他(tā)们的姿势都(dōu)那(nà)么优雅。”

　　不过事件背后，可(kě)能没你(nǐ)想象的那么(me)简(jiǎn)单(dān)。

　　1

　　富人被(bèi)精准收割？

　　最惨的可能(néng)还是(shì)债主

　　“北京豪宅的尽头是万柳书院”，但谁都没想(xiǎng)到，这个(gè)位于海淀(diàn)核(hé)心区(qū)位，名校(xiào)环(huán)绕(rào)的顶级豪宅，竟然(rán)暴(bào)雷了！

　　近(jìn)日，有网友发(fā)现，中国信(xìn)达在(zài)京东拍卖上(shàng)，上架了“北京赫华恒瑞(ruì)房地产开发有限(xiàn)公司不良债权(quán)转让项目”，债(zhài)权(quán)总额高(gāo)达近47亿，该(gāi)项目的抵押(yā)物中(zhōng)，包括75套万柳书院住宅。

　　据京东拍卖显示，上(shàng)述不良(liáng)债权(quán)转让项目的处(chù)置主体是中(zhōng)国信达(dá)资产管理股份(fèn)有限公司(sī)北京(jīng)市分公司（下称中国信(xìn)达(dá)北分(fēn)），处(chù)置(zhì)的是(shì)对北京赫华恒瑞房地产开发有(yǒu)限公司（下称赫华恒瑞）的不良债权。截(jié)至2023年1月31日(rì)，债权金额约为46.95亿(yì)元人民币(bì)，其(qí)中债(zhài)权本金37.50亿元。中赫集团有限(xiàn)公司是共同债务人。目前，该项目(mù)已有1万(wàn)次围(wéi)观(guān)，35名(míng)意(yì)向人。

　　从表(biǎo)面(miàn)上看，这就是一起中国(guó)信达北(běi)分(fēn)讨债的(de)故事(shì)，但实际上(shàng)，75套豪宅的背后(hòu)暗藏(cáng)秘密(mì)。

　　据(jù)此(cǐ)前媒体报道(dào)，万(wàn)柳(liǔ)书(shū)院总共301户(hù)，而且早已(yǐ)售罄。如果该(gāi)报道属实，说明这些房子实(shí)际(jì)上都是(shì)卖出(chū)去了的，是有人(rén)住的。

　　那为(wèi)什么中国信达的(de)拍卖页(yè)面(miàn)上又注明这75套房子是“未出售”的状态呢(ne)？只能说明这些房子根本没有(yǒu)网签，也没有(yǒu)房(fáng)产证！

　　第一财经的报(bào)道证实(shí)了上述内(nèi)容(róng)。有豪宅(zhái)中(zhōng)介(jiè)透露，中赫集团早就把(bǎ)这75套房子抵押出去(qù)，现在还没资金解抵押(yā)，所以不能(néng)网签、没办房本。

　　作(zuò)为海淀的顶级豪宅，最(zuì)强学区房，万柳书院的业(yè)主基本都是北(běi)京(jīng)的高端人士，柳传志、丁(dīng)磊等知(zhī)名(míng)商业大佬也是万(wàn)柳书(shū)院的业(yè)主。另据地产(chǎn)自(zì)媒体“地产八卦女”爆料，万柳书院(yuàn)的(de)业(yè)主(zhǔ)中，还有不少中赫集团的(de)高(gāo)管、合作伙伴、亲戚朋友(yǒu)等。

　　由此，不少网友感叹，“富人也被(bèi)精准(zhǔn)收(shōu)割了！”

　　不(bù)过，如果这(zhè)些(xiē)业主确实已经支付价款并实际占(zhàn)有，那么，中国信达(dá)转让这笔不(bù)良债权回本的愿望(wàng)，或将泡汤。这次拍卖损失最(zuì)大的(de)，没(méi)准还是债(zhài)主中国(guó)信达。

　　根(gēn)据相(xiāng)关(guān)法律规定，民事执行中，业主(zhǔ)已(yǐ)经支(zhī)付(fù)价款并(bìng)实(shí)际(jì)占(zhàn)有，但未办理过户手续的(de)，如果(guǒ)业主没有(yǒu)过错，人民(mín)法院不(bù)得(dé)查封(fēng)、扣押、冻(dòng)结，已经查封的可(kě)以向(xiàng)法(fǎ)院提(tí)出执行异(yì)议申请，请求法院(yuàn)解除查(chá)封，同时可以联合起诉开发商，要求退还(hái)购房款或办理房产证，并承担(dān)违约责任。

　　此外(wài)，今年(nián)4月(yuè)，人民法院(yuàn)报公布《最高人民(mín)法院关(guān)于(yú)商品房消费(fèi)者权利保护问(wèn)题的批复》，以司(sī)法解释的方(fāng)式明(míng)确了购(gòu)房人(rén)的优(yōu)先(xiān)权：

　　商品房消(xiāo)费者以居住为目(mù)的购买(mǎi)房屋并已(yǐ)珠海一共几个区最繁华的是哪个街区，珠海几个区？哪个区好？支付全部(bù)价款，主张其房屋交付请求权(quán)优先于建设工程价(jià)款优先受偿权(quán)、抵押权(quán)以(yǐ)及其(qí)他债权的，人民法院应当予以支(zhī)持。只支付(fù)了(le)部分价(jià)款的商品房消(xiāo)费者，在一审法庭辩(biàn)论终结前已实际支付剩(shèng)余(yú)价款的，可以(yǐ)适用前款(kuǎn)规定。

　　也就是(shì)说，如果这75套房子均为“已售未网签”，那么这笔不(bù)良(liáng)债(zhài)权，实际上是个(gè)烫(tàng)手山芋(yù)。可(kě)能不仅不能卖(mài)出去回本，抵押的这75套房子，还会被(bèi)业主讨回去。

　　中国信达，将会赔了夫人又折兵？

　　2

　　地(dì)产(chǎn)界(jiè)的“劳斯莱斯”

　　成了“老赖”

　　这次债权公司中国信达申请(qǐng)不良债权转让，可(kě)以追溯到金谷信(xìn)托踩雷赫华恒瑞。

　　天眼(yǎn)查显示，目前(qián)中国(guó)信达已经成为(wèi)赫华恒瑞唯一(yī)股东。但此前(qián)，赫华恒(héng)瑞为中赫集团旗下(xià)子公司(sī)。2019年4月22日，中赫集团、中赫置(zhì)地(dì)等选择(zé)退出了(le)赫华恒瑞(ruì)的股东行列，中国金谷(gǔ)国(guó)际信(xìn)托(tuō)有限责任公司成为了唯(wéi)一股东，后(hò珠海一共几个区最繁华的是哪个街区，珠海几个区？哪个区好？u)者由中国信达资产管理股(gǔ)份有限公(gōng)司持股93.75％。

　　作为房地产开发商(shāng)，相较(jiào)其他房企，中赫集团既没有很(hěn)大规(guī)模，也没(méi)有很高的国(guó)民知名度，但却在北京豪(háo)宅(zhái)圈(quān)留(liú)下一个个传说。

　　如钓鱼(yú)台七号(hào)院，作为(wèi)中(zhōng)赫集团进入北京的第一个豪(háo)宅项目(mù)，2011年，中赫(hè)置地推出钓鱼(yú)岛七号院3号楼，高达30万/平米的天价，成为(wèi)当(dāng)时京城最贵的楼盘(pán)，引(yǐn)发了市场强烈震惊。

　　随后开(kāi)发的万柳书院(yuàn)，更(gèng)是被誉为“北京(jīng)海淀顶端(duān)豪宅”。2012年，中赫置地以26.3亿元，溢价率40.9％，从融创、保利、万科(kē)等大型知名房企手中，抢下了北京(jīng)万柳地块，成为(wèi)北京当年的(de)“双料地(dì)王”。很快，万柳书院就(jiù)以神秘高端的姿(zī)态杀入(rù)市场(chǎng)，无论是一块块从(cóng)荷兰运回来的灰砖垒起(qǐ)来(lái)的五(wǔ)米高墙，还是每棵成本超6万(wàn)的成年银(yín)杏树，还是每平米20万元(yuán)的价格，都令业内外震撼不已。

　　“万柳的墙、西宸(chén)的(de)缸、霄八的顶儿、融创的(de)湖(hú)、紫辰院的树、北平府的院儿。”从这句顺口(kǒu)溜中，就(jiù)可看出其在北京豪(háo)宅圈(quān)的地位。2014年(nián)末(mò)上(shàng)市的(de)它，对手(shǒu)是(shì)当时有名的融创(chuàng)观澜嘉(jiā)苑、佳兆业广场(chǎng)、恒大华府等，现如今，它(tā)远远超(chāo)过这些(xiē)对(duì)手。

　　去年，万柳书院一套(tào)300平米的法拍房，最(zuì)终成交价1.09亿、单(dān)价达到惊人(rén)的(de)36万元(yuán)/平(píng)米(mǐ)，说(shuō)明万柳书院虽然已经(jīng)推出了8年之(zhī)久(jiǔ)，但其依旧在北(běi)京豪宅圈(quān)备受(shòu)追捧。

　　中赫集团开(kāi)发的豪宅，也(yě)吸引(yǐn)了不少(shǎo)知名人士，如知名演(yǎn)员宋丹丹，就住在钓(diào)鱼台(tái)七号院。而柳传志、丁磊等(děng)知(zhī)名(míng)商业大佬则居住在万柳书院。

　　几大豪宅的成功奠定了中赫集(jí)团的“高端路线”，也因此，它被外界贴上了，“卖北京城(chéng)最(zuì)贵的房，拿北京城最贵的地”，“做(zuò)地产中(zhōng)的‘劳斯莱斯’”的(de)标签。

　　但隐(yǐn)藏在(zài)豪宅开发商(shāng)光环(huán)的背后，这个地产界“劳斯莱斯”却(què)多(duō)次成为被执(zhí)行人，被执行标的高达11亿。

　　今年年(nián)初，因为(wèi)履行(xíng)能力(lì)而拒不履行生效法律(lǜ)文书确定(dìng)义务，中(zhōng)赫集团(tuán)正(zhèng)式成了“老赖”。

　　3

　　中赫被北(běi)京国安(ān)坑了？

　　中赫集团如(rú)今沦落到(dào)这个地步(bù)，其(qí)实是有迹可循的。

　　事实上，早在今(jīn)年年初“万柳书院少爷”走(zǒu)红之时，深蓝财(cái)经就曾(céng)深挖出背(bèi)后的中赫(hè)集团，发现其深(shēn)陷财务(wù)危(wēi)机。

　　从知(zhī)名豪宅的开发(fā)商到沦(lún)为“老赖”，中赫集团(tuán)实控(kòng)人(rén)周金辉的人(rén)生轨(guǐ)迹(jì)跟(gēn)着急转直下。而(ér)追根(gēn)溯源(yuán)，这个(gè)转折点(diǎn)，就在于收购北京国(guó)安。

　　近(jìn)十年来(lái)，房(fáng)企纷纷开始(shǐ)了多(duō)元化转型，但(dàn)转型之路并不好走。早(zǎo)在2008年开始，中赫集团就尝试过多元(yuán)化业务，先后进军(jūn)能源市场、团购网站，但(dàn)最终都惨淡收(shōu)场(chǎng)。最终(zhōng)，周金辉将转型的(de)目(mù)光，放到了体育领域(yù)。

　　2016年，在(zài)蚂蚁金服(fú)与IDG资本退出后，中(zhōng)赫集团(tuán)以(yǐ)35.5亿元(yuán)参股国安足球俱乐部64％股权，成为国安的新东家。接着在(zài)2021年6月，中赫集(jí)团(tuán)从中信集团手中拿下北京国安俱乐部(bù)36％股权，至此拿下北京国安(ān)俱乐部全(quán)部(bù)股权。如(rú)果(guǒ)北(běi)京国安的(de)估(gū)值一直没(méi)变(biàn)，那么中赫集团拿下(xià)北京国(guó)安，总计花费了约(yuē)55.5亿(yì)。

　　看(kàn)到这里，有人也许会感叹：卖豪宅真(zhēn)是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真(zhēn)的是这样，中赫为什么又要质(zhì)押股权(quán)呢？

　　2017年以来，中赫集团及其实控人周金辉夫妇将其手中的中(zhōng)赫集(jí)团股(gǔ)份质押陆续(xù)质押，据企查查显示(shì)，目前中(zhōng)赫集团(tuán)共有11条(tiáo)股权出质记录。质(zhì)权人(rén)包括海金商业保(bǎo)理、北京(jīng)建(jiàn)工、山东(dōng)国际信(xìn)托(tuō)、中融信(xìn)托、中信建设等。

　　这与入(rù)主北京国(guó)安的时间完全吻(wěn)合。

　　然而，入(rù)主北京(jīng)国安后，不(bù)仅国安的经营状况没有(yǒu)得(dé)到改善(shàn)，中赫(hè)集(jí)团也被拉入泥淖。

　　据北京产权交(jiāo)易所(suǒ)官网信息显示，2020年，北京国安足球俱乐部实(shí)现营业收入1.03亿(yì)元，净利润-12.09亿元。截(jié)至2020年末，该俱乐(lè)部资(zī)产总(zǒng)计5.38亿元，总(zǒng)负债18.51亿元。

　　为(wèi)了缓解资金压力(lì)，中(zhōng)赫集团和周金辉(huī)夫妇还在持续质押(yā)手中(zhōng)的中赫(hè)集团股份，但国安和中赫的(de)经营状况却持续没有好转。

　　不(bù)仅中赫(hè)集团被5次列被执行(xíng)人，执行标(biāo)的高(gāo)达(dá)11亿，北(běi)京(jīng)国(guó)安也3次与(yǔ)中赫集团(tuán)、中赫置地、及中赫集团股(gǔ)东周金(jīn)辉、李彩霞等共同成为被执行人，执行标(biāo)的(de)约10.45亿。

　　今年1月，因为履行能力(lì)而拒不履行生效法律文书确定义务，上述被执行(xíng)人成为“老赖(lài)”。只有北京国安(ān)，目前幸免(miǎn)于难。不过在实控人都成(chéng)为老赖的情(qíng)况下，被(bèi)执行(xíng)10个多亿的北京国安(ān)，又(yòu)如何能独善(shàn)其(qí)身？

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