5月(yuè)以来，房(fáng)地产板块个股多出现小幅(fú)上涨，截至5月10日收盘，中信房地产指数本月涨幅约为2％。而以公募基金(jīn)为代表的机构对于这一板块(kuài)已经在悄然布局。数据显示，以(yǐ)南(nán)方和华夏的两只老牌ETF基金为例，5月9日时(shí)所公布(bù)的总份(fèn)额均较4月28日时有小幅增长。根据(jù)基(jī)金一季报统计，龙头与地方国企央企获得(dé)增持(chí)，持仓数量占流通股比重增幅五只个股(gǔ)分(fēn)别(bié)为华发股(gǔ)份+3.40％、滨江(jiāng)集团+1.71％、中(zhōng)新集(jí)团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余(yú)+0.92％。

　　公(gōng)、私募配置房地产(chǎn)或“底部(bù)回(huí)升”

　　行业红利时代已过(guò) 精耕细作成(chéng)共识(shí)

　　从公募基金对(duì)房地产的配置看(kàn)，2019年末，公募所持有的(de)房(fáng)地产行业(yè)标(biāo)的市值(zhí)约1188亿(yì)元，占其所持股票市值的4.66％左右；2020年市(shì)场表现出色，但公募所持房地产公司市值(zhí)在股票资产(chǎn)中的占比却断崖式下跌至1.85％；2021年，这一数(shù)值更(gèng)是进一步降至1.56％。

　　不过2022年(nián)终(zhōng)于出现了三年来(lái)的首次回升(shēng)，年底(dǐ)这一数值从1.56％升至1.65％。与此同时(shí)，公募对房地产行业的持(chí)股(gǔ)比例(lì)也同(tóng)步回升，从(cóng)2021年底的6.94％提高到(dào)2022年末(mò)的7.03％。

　　这样的势头似乎在今年一(yī)季度得以延续。数据统计显示，公募重仓持有房(fáng)地产(chǎn)板块一季度市(shì)值TOP15门槛为1.6亿元(yuán)，较2022年四季度(dù)提升6.71％。持仓市值前五个股分(fēn)别为保利发展、招商蛇口、万科(kē)A、华发(fā)股份、滨江集团(tuán)，持仓市值(zhí)占(zhàn)板块比重合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难发现，公募对于房地产(chǎn)的(de)投资(zī)愈发有集中于龙头的趋势。Wind显示，在公募基金一季报汇总的(de)重仓(cāng)股中，房(fáng)地产板块排名最高的是保利(lì)发展，在基金重(zhòng)仓(cāng)第33位。排(pái)名第(dì)二的是招(zhāo)商蛇口，排在第78位(wèi)。而(ér)老牌龙(lóng)头股万科(kē)A排在第96位。对比去年四季报，变化之(zhī)处首先在于(yú)几只房地产(chǎn)龙头股(gǔ)从排(pái)位上看均有退步(bù)，尤(yóu)其是万科最(zuì)为明显；其次(cì)是金(jīn)地集(jí)团退出百大之列。但(dàn)考虑到(dào)房地产是(shì)复苏链上最(zuì)后一环，且首季并(bìng)非(fēi)行业销售旺季(jì)，其传导到二级市场(chǎng)乃至机(jī)构(gòu)持仓(cāng)上还需要时间(jiān)周期。

　　形成共识的是，经济圈判断(duàn)房地产已经进入大分化时代，一二线(xiàn)城市好于(yú)三四线(xiàn)城市。而映射到二级市场投资(zī)上，配置房地(dì)产行业轻(qīng)松收获行业贝塔的红利期(qī)一去不(bù)返了。“如果按照(zhào)产(chǎn)业周期(qī)来(lái)分类，包括房地产等(děng)几类行业在(zài)盖特(tè)纳曲(qū)线里属(shǔ)于成熟期或者衰退(tuì)期的行业，传统认知上没有什么投资机会(huì)的。但在这几年(nián)特殊的行情里包括煤炭、电解铝等(děng)类似的行(xíng)业也(yě)出现(xiàn)了一(yī)些机会(huì)，背(bèi)后的逻辑(jí)是供(gōng)给侧发生了更大的变化。”一(yī)不愿(yuàn)具名的上(shàng)海公募基金经(jīng)理(lǐ)指出。

　　不(bù)过也有(yǒu)公(gōng)募人士持谨(jǐn)慎乐观态度：“行业前几年17亿(yì)～18亿平方米的(de)年销(xiāo)售面积很难再(zài)出现了，2022年光是居民(mín)存款(kuǎn)数量增加了15万(wàn)亿(yì)元。中国存(cún)量有400亿平方(fāng)米建筑面积，考虑存(cún)量地产(chǎn)的更(gèng)新，也有近(jìn)10亿平方(fāng)米。需(xū)求(qiú)端还需要有(yǒu)一定的(de)政策(cè)出来去刺激购(gòu)房。”

　　宝盈基金房地产研究(jiū)员吕(lǚ)功绩也指(zhǐ)出：“时至(zhì)今日，无论从城镇化的(de)进程，还是人(rén)均住房面积(jī)（接近30平/人），我国(guó)均(jūn)已告(gào)别住房短(duǎn)缺时代，而目(mù)前居民(mín)的杠杆率(lǜ)和房价(jià)收入(rù)也(yě)不支撑每年18万亿元的(de)销售额，以及过快上行的(de)房(fáng)价(jià)，因而行业高(gāo)增的时代(dài)已(yǐ)经过去(qù)，未来行业的(de)需求或将回落，在(zài)此过程中，伴随着地(dì)产(chǎn)的高(gāo)杠杆属性，就很容易出现信用风险问题（类(lèi)似(shì)2022年(nián)的民(mín)营地产爆雷），行业(yè)进入到供给侧出(chū)清的过程。这(zhè)个过程中，综合竞争力(lì)强的公(gōng)司就能够通过大(dà)鱼吃小鱼的方式，获得市占率(lǜ)的提(tí)升。当行业需求(qiú)见顶(dǐng)回(huí)落时，行业的贝塔已(yǐ)经过去了，但不代表没有投资机会(huì)，机会在于城市、位置(zhì)、产品的阿尔(ěr)法，而对应(yīng)到(dào)股票投资，就是强(qiáng)竞争力公司的(de)阿尔法(fǎ)。”

　　或许也(yě)是基于这样的认识转变(biàn)，精耕细(xì)作个股成为公募乃(nǎi)至整体机构(gòu)的务实之举。

　　机(jī)构配置房(fáng)地(dì)产“风(fēng)物长宜放眼(yǎn)量”

　　头部(bù)央(yāng)国(guó)企、优质区域性标的成香饽饽(bō)

　　5月以来(lái)，房(fáng)地产板块个股多出(chū)现(xiàn)小幅上涨(zhǎng)，截至5月10日(rì)收盘，中信房地产指数本月涨幅约为2％。从具体的个股来看(kàn)，《红周刊》利用Wind统计申(shēn)万房(fáng)地(dì)产(chǎn)板块个股，在纳入统(tǒng)计(jì)的124只(zhǐ)房地产类标的股中，本月以来实现股价上涨的达到了(le)81家(jiā)。

　　其(qí)中(zhōng)，上述时间段恰好排名(míng)前五的公司(sī)月内涨幅超过了10％，它们分别是上实发展、浦东金(jīn)桥、*ST泛(fàn)海、华夏幸福(fú)、荣(róng)安地产(chǎn)。排名(míng)第一的上实发展，五一(yī)假期归来后日成(chéng)交量明显放大，4日、5日连(lián)续两(liǎng)个交易日收出涨停。从该股的基(jī)本面(miàn)来看，上(shàng)实发展(zhǎn)的(de)主营业务为(wèi)房(fáng)地产开发与经营。公司的(de)主要产品及服务(wù)为房地(dì)产销售、房地产租赁、物(wù)业管理服务、工程项目(mù)、酒(jiǔ)店(diàn)经营(yíng)。从业绩(jì)数据(jù)来看(kàn)，2022年，其实现(xiàn)营(yíng)业收入52.48亿元，比上期减(jiǎn)少(shǎo)47.85％，归母净利润1.23亿(yì)元，同比下降(jiàng)33.24％。2023年第一季度，其实现营业总(zǒng)收入27.87亿元(yuán)，同比增(zēng)长183.02％；归母净(jìng)利(lì)润2.86亿元(yuán)，同(tóng)比扭亏。

　　不过从十大流通股股东来看，各类机构都有对其布局的(de)例子。以3月31日时(shí)的首(shǒu)季十大流通股股(gǔ)东来看， 具(jù)体(tǐ)包(bāo)括公募(mù)的(de)上银基金、私(sī)募的(de)迎水文龙、中央汇金、长城资产(chǎn)管(guǎn)理公司等都跻(jī)身前十的(de)行(xíng)列。

　　巧合的是，涨幅(fú)暂时排名第(dì)二(èr)的浦(pǔ)东金(jīn)桥也(yě)是上(shàng)海本地房企，其(qí)第一季度的收入利润规(guī)模大幅度复苏。究其原因，一方面是该公司后(hòu)疫情时代出租率复(fù)苏至近年来最高，另(lìng)一方面则是公司(sī)拿地结算(suàn)持续性向好，从数字上看(kàn)，一(yī)季(jì)度新增虹(hóng)口135、138住宅地(dì)块，总(zǒng)建筑面积约54万平方米。

　　在(zài)这样的(de)业绩势头向好(hǎo)背景下，自然也吸引了知名(míng)机构(gòu)在其中(zhōng)持续驻足。从第一(yī)季度十大流通股股东来看，知(zhī)名(míng)私募高毅邓晓峰的两只产品(pǐn)依然在前十中(zhōng)，这也是连(lián)续第(dì)三个季(jì)度他有的两只产品杀入前十。同(tóng)时榜单中(zhōng)还有一支(zhī)大名(míng)鼎鼎的(de)QFII阿布扎(zhā)比投资局，其当季还小幅(fú)增加了持股。

　　除去(qù)上述两家上海区(qū)域性(xìng)地产(chǎn)公司外，荣安地产则是主要布(bù)局(jú)在(zài)深圳的地(dì)产公司(sī)，一(yī)季报交出的也是(shì)一份报喜的(de)成绩单：首季(jì)公(gōng)司(sī)实现(xiàn)营业(yè)收入51.85亿元，同比增长35.51％。归属于上市公司股东(dōng)的净利润6.48亿元，同比增长(zhǎng)31.27％。

　　从机(jī)构态度来看，《红周刊》注意到两(liǎng)只公(gōng)募指基(jī)首(shǒu)季新杀(shā)入十大流(liú)通(tōng)股股东行列。具体说来， 南方中证全指房(fáng)地(dì)产ETF上榜排(pái)名第七(qī)位，富国中证指数1000增强(qiáng)则排名第九位(wèi)，此外联(lián)袂出现的机(jī)构还(hái)有QFII高盛国(guó)际和私募迎(yíng)水(shuǐ)聚宝(bǎo)。

　　接受《红周(zhōu)刊》采访时，兴(xīng)证全球基金相关(guān)人士分析(xī)：“经历过行业洗牌和兼并重(zhòng)组后，龙头的(de)价(jià)值更为笃定突出；从(cóng)拿地端看，2022年土地市场(chǎng)大幅降温(wēn)，优(yōu)质土地供给较多(duō)（券商测算对应(yīng)潜(qián)在毛(máo)利率在25％以上，目前(qián)房企的利润率仅20％），绝大多数房企受限于(yú)信用问题或者资金紧张没法(fǎ)拿地(dì)，龙头房(fáng)企趁机获取低(dī)成本土地，龙头房企(qǐ)的拿地(dì)力度（拿地金额(é)/销售金额）基本(běn)在30％以上；从融(róng)资(zī)上看，龙头房(fáng)企杠杆率较(jiào)低，净负(fù)债率基(jī)本(běn)在70％以下，而其他房企的净负债(zhài)率普遍都在100％以上，加杠(gāng)杆(gān)空(kōng)间有(yǒu)限，从融资成本看(kàn)，龙头房企的融资成本不(bù)断下滑，基本在3％、4％左(zuǒ)右(yòu)；对(duì)应到(dào)2023年的销(xiāo)售，龙头房企(qǐ)明显跑(pǎo)赢行业，1～4月百强房企的销售额增速为9％，而TOP14的销售额增速(sù)为29％。”

　　需要(yào)强调的是，在当前(qián)中特估的(de)浪(làng)潮下，央(yāng)国企地产(chǎn)股或存在(zài)发展(zhǎn)的大好机(jī)会。中信证券指出：“房地产行业的结构性机会依然存在，少部分公(gōng)司尤其是央企占据显著优(yōu)势，其主(zhǔ)要又(yòu)体(tǐ)现为库存的优势。央企地(dì)产公司，现阶段表(biǎo)现出较低的(de)融资成本，优质的开发(fā)资源和(hé)良(liáng)好(hǎo)的不动产资产(chǎn)运(yùn)营能力的多重竞争优势。”

　　“即使(shǐ)没有中特(tè)估，国央企相(xiāng)较于(yú)民营地(dì)产公(gōng)司也(yě)是更有优势(shì)的。”吕功绩强调，“对于减值、土地(dì)资源(yuán)债权债务关系等问题(tí)，市场对民(mín)营(yíng)房开企业的资产会有更多担(dān)忧和质疑，所以(yǐ)在(zài)这(zhè)一(yī)轮行业出清(qīng)的(de)过程中，央国企相较于民(mín)企来说估值(zhí)的修复(fù)更明显。中特(tè)估的角度(dù)从中长(zhǎng)期定语中心语是什么意思，连接状语和中心语是什么意思的维度看，行业(yè)的逻辑在于集中度提升后，行业进入(rù)高质量(liàng)发展阶段，具备较快速发展阶段更稳定且可预期的盈利(lì)和现金流创造能力，以此带来估值中枢的提升，应该关注估值相对定语中心语是什么意思，连接状语和中心语是什么意思较低(dī)，企业自身资产的质量(liàng)好、运营能力强、可以创造持(chí)续现金流的企业。”

　　“存量时代(dài)中行业普(pǔ)涨(zhǎng)的(de)概率比较低，行(xíng)业内部将(jiāng)出(chū)现分化(huà)，要关(guān)注将(jiāng)受益于行业集中(zhōng)度提升的头部公司(sī)。”星石投(tóu)资首(shǒu)席(xí)研(yán)究(jiū)官(guān)方磊也(yě)表示(shì)。

　　顺应(yīng)机(jī)构这(zhè)一思(sī)路的(de)话，或许(xǔ)还(hái)是保利发展、招商蛇口等国资背景龙(lóng)头前途更为光明。不过国(guó)投(tóu)瑞(ruì)银基金投资部副总监(jiān)綦傅鹏表示：“需要客观地去持续观(guān)察国企央企(qǐ)在三个(gè)方(fāng)面是否(fǒu)可(kě)以维(wéi)持，首先是融资成本(běn)保持低位，其次是销售份额(é)持(chí)续提升，再次是拿地份额持续提升。”

　　复苏速度缓(huǎn)慢(màn)

　　机(jī)构需(xū)要多给(gěi)一些耐心

　　而《红周刊(kān)》也根(gēn)据房企一季报(bào)梳理发现，对于2022年的业绩出现的整体下滑，2023年一季度的业绩分(fēn)化更趋明显，保利发展、滨江(jiāng)集团(tuán)等房(fáng)企营收、净利均(jūn)实现了业绩的回正(zhèng)，甚至(zhì)是较(jiào)大(dà)增(zēng)速(sù)的增(zēng)长(zhǎng)。而(ér)这些公司也是机构的重(zhòng)仓(cāng)对象。

　　对(duì)此(cǐ)，知名(míng)房地产业(yè)内人士(shì)张(zhāng)宏(hóng)伟向《红周刊》分析表示，业(yè)绩(jì)出现明显(xiǎn)改善的房企，主要是因为过去两三年(nián)时间(jiān)，尤其是在2021年下(xià)半年(nián)民(mín)营房(fáng)企(qǐ)不怎么投资(zī)拿(ná)地之后，国(guó)有(yǒu)企业仍(réng)在持续性(xìng)地拿地，且主要(yào)集(jí)中在核心城市，投资力度(dù)较大(dà)。投资的驱(qū)动能(néng)够(gòu)推动房(fáng)企销售业(yè)绩的增长，从而在2023年(nián)一(yī)季度(dù)市场恢复但仍(réng)处于调(diào)整的过程中，能(néng)够保有一个正增长。

　　不过张(zhāng)宏伟同时也(yě)提醒(xǐng)表示，在房地产(chǎn)的复苏过程中，还(hái)面(miàn)临着(zhe)一些不(bù)确(què)定性(xìng)。其实(shí)整(zhěng)个市场从四月(yuè)份开(kāi)始又(yòu)在往下掉。除了杭州、成(chéng)都等极个别城市四月环比(bǐ)三(sān)月(yuè)相(xiāng)对表现较好之外，包括北(běi)京、上海在内的绝(jué)大多数城(chéng)市都出现环比(bǐ)下滑的情况。而现在(zài)五月的(de)市场表现(xiàn)也不太乐观。按照现在的(de)经济状况、收(shōu)入情况，以(yǐ)及(jí)市场(chǎng)的去库存压力、企(qǐ)业的资金面(miàn)压力，可能会出现，到六月份(fèn)房企为了半(bàn)年报冲(chōng)业绩出现市场的短期反弹(dàn)外的一个市场乏力现(xiàn)象。也(yě)就是说，第二季度、第(dì)三季度增长不确(què)定性(xìng)的压力(lì)仍旧较(jiào)大(dà)。

　　上海(hǎi)利檀投资董事长陈昊扬(yáng)也向《红(hóng)周刊》指出，现(xiàn)在整个房地产以及(jí)其上下游产业链(liàn)的复苏速度都比(bǐ)想象(xiàng)的(de)要慢(màn)很(hěn)多，我(wǒ)们(men)要多给一些耐心，这个时候(hòu)，在房地产以及上下(xià)游就不是赚快钱的(de)时候，只能赚他基本面的钱。但这也意(yì)味着，只有(yǒu)极为少数(shù)的(de)、做得比同(tóng)行好得多的企业(yè)，会伴(bàn)随整个行业(yè)的弱(ruò)复苏(sū)，业绩会逐(zhú)步体现出来(lái)。所以只能(néng)耐心地(dì)去(qù)等待它的基(jī)本面(miàn)不断(duàn)地凸显(xiǎn)出来，这(zhè)需要时间。

　　（本文已刊发于5月13日《红周刊》，文中(zhōng)提及个股(gǔ)仅为举例(lì)分析，不做买(mǎi)卖推荐。）

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