万(wàn)柳书院，暴雷了。

　　今(jīn)年年初“万柳(liǔ)少爷”的意外(wài)走红，让(ràng)这个(gè)位于北京海淀(diàn)的豪宅被全国(guó)知晓(xiǎo)，其背后(hòu)曾(céng)宣(xuān)称要做(zuò)地产界“劳斯(sī)莱斯”的(de)神秘(mì)开发商——中(zhōng)赫集团(tuán)，也被(bèi)拉(lā)向(xiàng)台前。

　　而如今(jīn)，万(wàn)柳(liǔ)书院再次受到舆论关注(zhù)，起因中赫(hè)集团成(chéng)了共(gòng)同债务人(rén)被中国信(xìn)达追债，中国信达为了收(shōu)回钱款不(bù)得(dé)不将(jiāng)中(zhōng)赫抵押的(de)75套万柳书院豪宅拍卖。可(kě)问题是(shì)，这些(xiē)房(fáng)子早已售出(chū)，业主并非中赫集团，那些(xiē)真正斥巨(jù)资购入(rù)房产的有钱人，房子现在莫名奇妙地被拍卖(mài)，算是被(bèi)割(gē)了！

　　截至发稿，暂(zàn)未(wèi)看到这些业主的(de)维权信息，难怪有网友调侃：“富人被割韭菜的时(shí)候(hòu)，他们的(de)姿势都那(nà)么优雅。”

　　不过事件背后，可能(néng)没(méi)你想象的那么简单。

　　1

　　富(fù)人被精准收割？

　　最惨的可能还是债主

　　“北京豪宅的尽头是万(wàn)柳书院”，但谁都没想到，这个位于海淀核心区位，名校(xiào)环(huán)绕的顶级豪(háo)宅，竟(jìng)然暴雷了！

　　近日(rì)，有网(wǎng)友发现，中国(guó)信(xìn)达在京东拍(pāi)卖上，上架(jià)了(le)“北京赫华(huá)恒瑞房地产开发有(yǒu)限公(gōng)司(sī)不(bù)良债(zhài)权转让(ràng)项目”，债权(quán)总额高(gāo)达近47亿，该项目(mù)的(de)抵押物中，包括75套(tào)万(wàn)柳书院住(zhù)宅。

　　据京东拍卖(mài)显示(shì)，上述不良债权转让(ràng)项目的处置主体(tǐ)是中(zhōng)国信达资(zī)产管理股(gǔ)份有限公司北(běi)京市分公司（下称中(zhōng)国信达北分(fēn)），处置的是对北(běi)京赫华恒瑞房地产开发有限公司(sī)（下称赫华(huá)恒(héng)瑞）的不良债权。截至(zhì)2023年1月(yuè)31日(rì)，债(zhài)权(quán)金额约为46.95亿元人民币，其中债权本金37.50亿元。中赫(hè)集团有限公司是(shì)共同债务(wù)人(rén)。目前(qián)，该项目已有1万次围观，35名(míng)意向人(rén)。

　　从表面(miàn)上看，这就(jiù)是(shì)一起中(zhōng)国信达北(běi)分讨债的故事，但(dàn)实际(jì)上，75套豪宅(zhái)的背后暗藏秘(mì)密。

　　据(jù)此前媒体报道，万柳书院总(zǒng)共301户，而且早已售罄。如(rú)果该(gāi)报道(dào)属实，说(shuō)明这些房子实(shí)际上(shàng)都是(shì)卖出(chū)去(qù)了(le)的，是有人住的(de)。

　　那为(wèi)什么中国(guó)信达的拍卖(mài)页面上又注明这75套房子是“未出售”的状态呢？只(zhǐ)能(néng)说明(míng)这些房子根本没(méi)有(yǒu)网签(qiān)，也没有房产证(zhèng)！

　　第一财经(jīng)的报道证实了上述(shù)内容。有豪宅中介(jiè)透露，中赫集团早就(jiù)把这(zhè)75套房子抵押出去，现在还没(méi)资(zī)金(jīn)解抵押，所(suǒ)以不能网签、没办(bàn)房本。

　　作为(wèi)海淀的(de)顶级豪宅，最强学区(qū)房，万柳(liǔ)书院(yuàn)的业(yè)主基本都是北京的高端人士，柳(liǔ)传志、丁磊等知名(míng)商业大佬也是万柳书院(yuàn)的业主。另据地产自媒体“地(dì)产八(bā)卦(guà)女”爆料，万柳书院的(de)业(yè)主(zhǔ)中，还有不少(shǎo)中赫集团(tuán)的高管、合作(zuò)伙伴、亲戚朋友等。

　　由(yóu)此(cǐ)，不少网友感叹(tàn)，“富(fù)人也(yě)被(bèi)精(jīng)准收割了！”

　　不过，如果这些(xiē)业主确实已经支付价款并实际(jì)占有(yǒu)，那(nà)么，中国信达转让(ràng)这(zhè)笔(bǐ)不良债权回(huí)本的(de)愿望，或将泡汤。这次(cì)拍卖损失最大的，没(méi)准还(hái)是债主中国信达。

　　根据相关法律规定，民事执行中，业主已经(jīng)支付价(jià)款(kuǎn)并实际占有，但未办理过户手续的，如果业主没有过错，人(rén)民法(fǎ)院不得查封、扣押(yā)、冻结(jié)，已经查封的可(kě)以向法院(yuàn)提出执行异议申请，请求法院解除(chú)查封，同时可以联合起(qǐ)诉开发商，要求退(tuì)还购房款或(huò)办理房产证，并承担违约责任。

　　此(cǐ)外，今年4月，人民法院报公布《最高人民(mín)法院关于商品房(fáng)消费者权利保护问题(tí)的批复(fù)》，以司法解释的方式明确(què)了购房人的(de)优先权(quán)：

　　商品房消费者以居(jū)住为目(mù)的(de)购(gòu)买房屋并(bìng)已支付全部价款，主张其(qí)房屋交(jiāo)付请求权优先(xiān)于建(jiàn)设(shè)工程价款优先受偿(cháng)权、抵押权以及(jí)其他债权的，人民法院(yuàn)应当予以(yǐ)支持。只支付了部分价款的(de)商品房消费者，在一审法庭辩论终(zhōng)结(jié)前已实(shí)际支付(fù)剩(shèng)余价款的，可(kě)以适(shì)用(yòng)前款规(guī)定。

　　也就是说，如果这75套(tào)房子均为“已售(shòu)未网签”，那么(me)这(zhè)笔(bǐ)不(bù)良债权，实际上是个(gè)烫手山芋。可能(néng)不仅不能卖(mài)出去回本，抵押的这75套房子(zi)，还会被业主讨回去。

　　中国信(xìn)达(dá)，将(jiāng)会赔了夫人又折(zhé)兵？

　　2

　　地产界的“劳斯(sī)莱斯”

　　成(chéng)了“老赖”

　　这(zhè)次债权公司中国信达申请(qǐng)不(bù)良(liáng)债(zhài)权转(zhuǎn)让(ràng)，可以(yǐ)追溯到金谷(gǔ)信托(tuō)踩雷(léi)赫(hè)华恒瑞。

　　天眼(yǎn)查显示，目前中(zhōng)国信(xìn)达已(yǐ)经成(chéng)为(wèi)赫华恒瑞唯一股东。但此前，赫(hè)华恒瑞为中赫集团旗下子(zi)公司。2019年4月(yuè)22日，中赫(hè)集团、中赫置(zhì)地等选(xuǎn)择退出了赫华(huá)恒瑞的股东行列，中国金(jīn)谷国际信托有限责任公司成为了唯一股东，后者由中(zhōng)国信达资产管理(lǐ)股(gǔ)份(fèn)有(yǒu)限公司持股93.75％。

　　作为房地产开发商，相较其(qí)他房企(qǐ)，中赫集团既没有(yǒu)很大规模，也没(méi)有很高的国民(mín)知名度，但却在北京(jīng)豪(háo)宅圈(quān)留(liú)下(xià)一(yī)个个传说。

　　如(rú)钓鱼台七(qī)号院，作为中赫(hè)集团进入北京的第一个豪(háo)宅项目，2011年，中赫置地推(tuī)出钓鱼岛七号(hào)院3号楼，高达30万/平米的(de)天(tiān)价，成为当时(shí)京城最贵的楼盘，引发了市场(chǎng)强烈震(zhèn)惊。

　　随后开发(fā)的万(wàn)柳书(shū)院，更是被(bèi)誉为“北京海淀顶端(duān)豪宅”。2012年，中赫置地以26.3亿元，溢(yì)价率(lǜ)40.9％，从(cóng)融创、保利、万科等大型知名房企手中，抢下了北(běi)京万柳地块，成(chéng)为北京(jīng)当(dāng)年的“双(shuāng)料地(dì)王”。很快(kuài)，万(wàn)柳书院就以神(shén)秘高端的姿态杀(shā)入市场，无论是一块(kuài)块从荷兰运回来(lái)的灰砖垒起(qǐ)来的五米高墙，还是每(měi)棵成本超(chāo)6万的(de)成年银杏树，还是每平米(mǐ)20万元(yuán)的价格，都令业内外震撼不(bù)已。

　　“万柳的墙、西宸的缸(gāng)、霄八的顶儿(ér)、融(róng)创的湖、紫辰(chén)院(yuàn)的(de)树、北平府的院儿。”从这句顺口(kǒu)溜中，就可看出其在北京豪宅圈的地位。柴进的性格特点和主要事迹概括，武松的性格特点和主要事迹2014年末上市的(de)它，对(duì)手是当(dāng)时有(yǒu)名的融创观澜嘉苑、佳兆业广(guǎng)场、恒大华(huá)府等，现如今，它远远超过这些对手。

　　去(qù)年(nián)，万柳书(shū)院(yuàn)一套300平米的(de)法(fǎ)拍房(fáng)，最(zuì)终成交价1.09亿(yì)、单价(jià)达(dá)到惊人的(de)36万元(yuán)/平米，说(shuō)明万柳书院虽然已经推出(chū)了8年之(zhī)久，但其(qí)依旧在北京豪宅圈(quān)备受(shòu)追捧。

　　中赫集团开发(fā)的豪宅(zhái)，也吸引了不少知名人(rén)士，如知名演员宋(sòng)丹丹，就(jiù)住在钓鱼台(tái)七号院。而柳传志、丁磊(lěi)等知名商业大(dà)佬(lǎo)则居住(zhù)在万柳书院。

　　几大豪宅的成功奠定了中(zhōng)赫集团(tuán)的“高(gāo)端路线”，也因此，它被外界贴(tiē)上了，“卖北京城最贵的(de)房(fáng)，拿北京城最贵的地”，“做(zuò)地产中的(de)‘劳斯(sī)莱斯’”的标签。

　　但隐藏在豪宅(zhái)开发商光环的背后，这个地产界“劳斯莱斯(sī)”却(què)多次成为被执行人，被执行标的高(gāo)达11亿。

　　今年年(nián)初，因为履(lǚ)行能力(lì)而拒不履行生(shēng)效法律文书确定义务，中赫集团正式(shì)成了“老赖”。

　　3

　　中(zhōng)赫被北(běi)京国安(ān)坑了？

　　中赫集团如(rú)今(jīn)沦落到这个地步(bù)，其(qí)实是有(yǒu)迹(jì)可循(xún)的。

　　事实(shí)上(shàng)，早在今年年初“万柳书(shū)院少爷”走红之时，深蓝财经就曾深挖出背后(hòu)的中(zhōng)赫集团，发现其深(shēn)陷财务危机。

　　从知名豪(háo)宅的开发商到沦为(wèi)“老赖(lài)”，中赫集团实控(kòng)人周金辉的人生(shēng)轨迹(jì)跟(gēn)着急转直下(xià)。而追根溯源(yuán)，这个转折点，就在于收购北京国安。

　　近(jìn)十年(nián)来，房企纷纷(fēn)开(kāi)始了多元化(huà)转型(xíng)，但(dàn)转型之路(lù)并不好(hǎo)走。早(zǎo)在(zài)2008年开(kāi)始，中(zhōng)赫集团就尝试过(guò)多元化(huà)业务(wù)，先后进军能源市场(chǎng)、团购网站(zhàn)，但最终都惨淡收场。最(zuì)终，周金(jīn)辉(huī)将转型的(de)目(mù)光，放到(dào)了体育领域。

　　2016年，在蚂蚁金服与(yǔ)IDG资本(běn)退出后(hòu)，中赫集团(tuán)以35.5亿(yì)元参股(gǔ)国安足球(qiú)俱乐(lè)部64％股权，成(chéng)为国(guó)安的新东家。接着(zhe)在2021年6月，中(zhōng)赫集团从中信集团手中(zhōng)拿下北(běi)京国安俱(jù)乐部36％股权，至此拿下北京国安俱乐部全部股权。如果北京国安的(de)估值一直(zhí)没变(biàn)，那(nà)么中赫集团拿(ná)下北京(jīng)国(guó)安，总计(jì)花(huā)费了(le)约55.5亿。

　　看到(dào)这里，有人也许会感叹：卖豪(háo)宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如(rú)果真的是这样，中赫(hè)为什么又要质押股权呢？

　　2017年(nián)以来，中(zhōng)赫(hè)集团及其实控人周金辉夫妇将其(qí)手中(zhōng)的中赫集团股份质押陆续质押，据企查查(chá)显示，目前中(zhōng)赫集(jí)团共有11条股权出质记录。质权人包(bāo)括(kuò)海金商(shāng)业保理、北京建工、山(shān)东国际信托、中融信托、中信建设等。

　　这与入主北京国安的时间完全(quán)吻合。

　　然而，入主(zhǔ)北(běi)京(jīng)国安后，不(bù)仅国安(ān)的经(jīng)营状况没有得到改善，中赫集团也被(bèi)拉入泥淖。

　　据北京产权交易所官网信(xìn)息显示，2020年，北京国安(ān)足球俱乐(lè)部实现(xiàn)营业(yè)收入1.03亿元(yuán)，净利润-12.09亿元。截至(zhì)2020年末，该(gāi)俱(jù)乐部资产总计(jì)5.38亿元，总负债18.51亿元。

　　为了缓解资金(jīn)压力，中(zhōng)赫集团(tuán)和周金(jīn)辉夫妇还(hái)在持续质押手中(zhōng)的中赫(hè)集团股(gǔ)份，但国安和中(zhōng)赫的经(jīng)营(yíng)状况却持续没有好转。

　　不仅中赫集团被5次列被执行(xíng)人，执行(xíng)标的高达11亿，北京国安也(yě)3次与中赫集团(tuán)、中(zhōng)赫置地(dì)、及中赫集团(tuán)股东周金辉、李彩霞等共同成为被执(zhí)行人(rén)，执(zhí)行标的约(yuē)10.45亿。柴进的性格特点和主要事迹概括，武松的性格特点和主要事迹>

　　今(jīn)年1月，因为履行能力(lì)而拒不履(lǚ)行(xíng)生效法律文书确定义务，上(shàng)述(shù)被执行人成为“老(lǎo)赖”。只(zhǐ)有(yǒu)北京(jīng)国安，目前幸免于难。不(bù)过在(zài)实控(kòng)人(rén)都成为老赖的情(qíng)况下(xià)，被执行10个多亿的北京国安，又如(rú)何能独善其身？

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