文(wén)：任泽平团队　　

　　导(dǎo)读(dú)

　　是该取消预售(shòu)制(zhì)了。 1月17日召开的全(quán)国住房和城乡建设工作(zuò)会议提(tí)出“有条(tiáo)件的(de)可以进行现房销售”，不足一个月时(shí)间，已有(yǒu)山(shān)东、安徽、河南(nán)、四川、广(guǎng)东等地明确表态，试点(diǎn)现(xiàn)房销售。

　　1、是该取(qǔ)消商品房预售(shòu)制了(le)，用(yòng)你的钱，建你(nǐ)的(de)房子(zi)，还烂尾(wěi)了，这(zhè)是对购房者(zhě)的不公平(píng)。以后谁有钱谁(shuí)建房(fáng)，没钱没实力(lì)的别建了，不能把包(bāo)袱(fú)甩给老百姓和社会，这是房地产从(cóng)大开发时代步入高(gāo)质量发(fā)展阶(jiē)段的(de)必然趋(qū)势，也是对购房老百姓的最大(dà)保(bǎo)护(hù)。98年(nián)房(fáng)改(gǎi)时，全国缺房子(zi)，开发商缺(quē)钱，预售制是(shì)权宜之计，现在全国套户(hù)比超过1，从大开发(fā)进入存量(liàng)时(shí)代，对购房民众不公平的预售制已经过时(shí)了(le)，该取消了(le)，改为现房销(xiāo)售(shòu)。以后(hòu)一手交钱，一(yī)手交(jiāo)房(fáng)，天经地义。一天一瓶可乐算过量吗，可乐建议几天喝一次当然二次房改是个(gè)技(jì)术活，兼顾化(huà)解(jiě)停贷、复工(gōng)保交楼、重(zhòng)组房企债务、恢(huī)复市场信心以及长效机制，长效机制(zhì)四大关(guān)键是推动城(chéng)市群(qún)战略、人地(dì)挂(guà)钩、金融(róng)中性(xìng)稳定和房地产税(shuì)。如果(guǒ)按照经(jīng)济(jì)规律办事，中国一(yī)定(dìng)能实(shí)现房地产(chǎn)软着陆和长(zhǎng)期平稳(wěn)健康发(fā)展，跨(kuà)过这(zhè)道关，解好这道世界难题。

　　2、为什么要取消预售制(zhì)、改为现(xiàn)房销售？大家想想，绝大部(bù)分商品是一手交(jiāo)钱一手交货，预售(shòu)制是对购买者的(de)单方(fāng)面不公平制(zhì)度，购房老百姓几乎承担了(le)所有商品不能(néng)交(jiāo)付的(de)风险。从(cóng)个人层(céng)面看，预售制(zhì)对购房者非(fēi)常不(bù)公平，比如，交房等待期(qī)一(yī)般为两(liǎng)年，在此期间，购房者不仅承担(dān)银行利息，还要承担(dān)延迟交房(fáng)、房屋(wū)质量、房产证(zhèng)延期办理甚至(zhì)不(bù)能交房的风险(xiǎn)。从行(xíng)业层面看(kàn)，预售制(zhì)助推部(bù)分房企过度举债(zhài)、高(gāo)杠杆(gān)扩张(zhāng)，若遇到下(xià)行(xíng)周期，会引发资金链(liàn)断裂(liè)、项目(mù)搁(gē)置等系列风险(xiǎn)。取(qǔ)消预售制，改为(wèi)现房(fáng)销售(shòu)，这样有助于落实(shí)中央房住不炒精(jīng)神、有(yǒu)助于保障(zhàng)购(gòu)房老百姓权益、有(yǒu)助于房(fáng)企稳健发展，一举多得(dé)，谋划长远。

　　3、为什么(me)建议取消(xiāo)预(yù)售制(zhì)度？预售制度怎么来的(de)？国外什么情(qíng)况？简(jiǎn)单科普一下：商品房(fáng)预售最早(zǎo)源(yuán)于中国香港，俗称(chēng)卖楼花，卖(mài)期房，是一种开(kāi)发商放杠杆(gān)的方式(shì)。98年房改(gǎi)，由于商品房短(duǎn)缺，房企缺(quē)资金，借鉴(jiàn)中国香港(gǎng)，引入了商品房预售制度。其实(shí)，当前(qián)世界不少国(guó)家(jiā)存在预售(shòu)制。但是(shì)，重点来了！发(fā)达国(guó)家一般有严格的监管保障措(cuò)施，开发商在项目获得政府批(pī)准后才(cái)可以开始(shǐ)销售，买(mǎi)家(jiā)在购买期房后并非(fēi)像(xiàng)中国一样在支付完首(shǒu)付款后(hòu)从银行(xíng)一次性(xìng)贷款支付剩余全部房款(kuǎn)，而是根据开(kāi)发商工程进(jìn)度在完全交房前进(jìn)行分(fēn)期支(zhī)付。所以，预售制度是(shì)需要严格的(de)资金监管、分期支付以(yǐ)及违约处罚(fá)措施作为(wèi)保(bǎo)障的，如果(guǒ)没有(yǒu)这些保(bǎo)障(zhàng)措施，一定会触发风险，对购房民众不公平，所以不(bù)如借机取消(xiāo)预售(shòu)制度，以后(hòu)改为(wèi)现房销售。客观讲预售(shòu)制度有一定历史阶段性，现在(zài)中国(guó)住房进入(rù)存量时代，取消(xiāo)预(yù)售制度有(yǒu)助于降负(fù)债降杠杆，不(bù)再把烂尾风险(xiǎn)甩给老百姓和社会，当然这需(xū)要配套房企债务重(zhòng)组、复工(gōng)保交楼(lóu)、恢(huī)复市场信心和房地产(chǎn)长效机制。这是个技(jì)术活(huó)，只(zhǐ)要(yào)坚持(chí)市场化(huà)改(gǎi)革，中国一定能化解这个难(nán)题，让房地产回(huí)归实体经济和居(jū)住属性(xìng)，安居乐(lè)业。

　　4、简(jiǎn)单讲，如果(guǒ)取消预售制(zhì)，改(gǎi)为现(xiàn)房(fáng)销售，开(kāi)发商将拼的不是(shì)五(wǔ)花八门、眼花缭乱、不知道能不能兑现的营销手(shǒu)段，而是所(suǒ)见即所得的过硬的产品质量(liàng)和(hé)诚(chéng)信，这才(cái)是对购房民众(zhòng)的最根(gēn)本最(zuì)实质(zhì)的保障，这样将极大的提升(shēng)开发商(shāng)的建筑质(zhì)量(liàng)，实现(xiàn)良币驱逐(zhú)劣币。所(suǒ)有商业的(de)本质是向善(shàn)，是以客(kè)户为中心，房地产也不能(néng)例外，老百姓(xìng)买房子是天大的事，烂(làn)尾毁三(sān)代，好房幸福一家人。从这个角(jiǎo)度，取(qǔ)消预售制、实施现房销售是实现老百(bǎi)姓安居(jū)乐业(yè)、社(shè)会长(zhǎng)治久安、行业企业健康(kāng)发展(zhǎn)的重(zhòng)大(dà)措(cuò)施(shī)。在当前(qián)的情况下，取(qǔ)消预售(shòu)制要结合稳楼市、房地产(chǎn)软着陆、打通(tōng)金融支持当期三好生、新(xīn)模式(shì)等综合施策(cè)。

　　作者十(shí)年前在(zài)国务院(yuàn)发展研究中心参与财税改革(gé)方(fāng)案(àn)研究时(shí)，对预售(shòu)制(zhì)、房地产税、人地(dì)挂钩、金融稳(wěn)定、房企杠杆率(lǜ)等进行过长期(qī)系统的专项研究。（参考(kǎo)后来形成的专(zhuān)著《房地产周期》）　　

　　目录(lù)

　　1 中国内(nèi)地商品(pǐn)房预售制的前世今生

　　1.1 起(qǐ)源：分(fēn)层销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模(mó)式

　　1.2 住房(fáng)需求大、供给(gěi)量少，引进“卖楼(lóu)花(huā)”模式，形成(chéng)“中国内地(dì)版预售制”

　　1.3 预售制推动(dòng)城市化进程，但背后潜藏的(de)风险确(què)实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交(jiāo)付前预售资(zī)金第三方全(quán)程监管，交付时开发商(shāng)凭验收凭证取得(dé)房(fáng)款

　　2.2 德国：可零首付(fù)购房，提供期(qī)房烂(làn)尾(wěi)险

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保(bǎo)险保护机制，55％-80％房款交房时(shí)支付

　　2.4 日本：为规范期房交(jiāo)易立法，设置期(qī)房预(yù)付款保全措(cuò)施

　　2.5 新加坡：买方资金由(yóu)银行监管，享1年保修期后付尾(wěi)款

　　3 启(qǐ)示(shì)

　　正文

　　1 中国内地商品房(fáng)预售(shòu)制的前世今生

　　1.1 起源(yuán)：分层销售(shòu)+“按揭”，霍英(yīng)东(dōng)创造“卖楼(lóu)花(huā)”模式

　　二十世(shì)纪五十年代在中(zhōng)国香港，楼(lóu)宇出租(zū)是地产行业盛(shèng)行的方式，但有着(zhe)转(zhuǎn)让难、出租(zū)资金周转(zhuǎn)期长等问题，分(fēn)层销售孕(yùn)育而生。20世纪50年代，中国香港还未推行公共(gòng)房屋制度(dù)，许多(duō)人(rén)栖(qī)身于木屋或者其他临时(shí)住宅，住房的需求是相(xiāng)当(dāng)高，不过(guò)大多数居(jū)民(mín)的储蓄很少。当时楼宇买卖多数以(yǐ)一整栋(dòng)楼为单(dān)位，需要(yào)雄厚(hòu)的资金实力才能购买。虽然楼宇出(chū)租是中国香港地产(chǎn)行业(yè)盛(shèng)行的方(fāng)式，但有着转让(ràng)难、出租资(zī)金周(zhōu)转期长等问题。针对(duì)这一(yī)系列(liè)问题(tí)，不(bù)少地产商开(kāi)始探求新的方式，如把楼宇契约切开(kāi)，即“分契(qì)”，然后将楼宇(yǔ)分层出售。这模(mó)式一经(jīng)推行，购买(mǎi)楼宇的市(shì)民数量有所(suǒ)增加(jiā)，开(kāi)发商资金周转加快。

　　在分层出售的基础上，将(jiāng)“按揭”模式(shì)引入房地产销售，霍英东创造“卖(mài)楼花”模式。1953年底霍(huò)英东(dōng)创(chuàng)办立信置业(yè)有限(xiàn)公司，凭借商业直觉和多年(nián)经营杂货铺(pù)、海上驳运业务(wù)的(de)经(jīng)验，对于商品流通、资金周转(zhuǎn)有着独到的见(jiàn)解(jiě)，在努(nǔ)力(lì)寻求方(fāng)法加快自身资金周转。当时(shí)其在购下(xià)九(jiǔ)龙的一块地盘后(hòu)，除(chú)了(le)分层出售、还印发(fā)售楼说明书，上(shàng)有文(wén)字详尽说明楼宇的地势环(huán)境、建(jiàn)筑材料(liào)、分层(céng)价格、订购方(fāng)法等。此外(wài)，“卖楼花”是另外一个亮点，即(jí)先收取买家的(de)订(dìng)金，采用类似(shì)租金的分(fēn)期付款形式，等新楼落成时，收(shōu)齐买家的钱，买(mǎi)家(jiā)就(jiù)拥有了自己的房产。这种方式(shì)减轻了民(mín)众购房的资金压(yā)力，加速了(le)房屋的建造(zào)和(hé)销(xiāo)售，也(yě)解决了(le)制造商的资金(jīn)问题，降(jiàng)低投资风险，在当时(shí)可谓是“双(shuāng)赢”的举措。“预售(shòu)楼花+分期付款”的(de)销售模(mó)式成为(wèi)当时中(zhōng)国香港房地产市场的(de)一大特色，纵观中国香(xiāng)港房地产市场的改革，“卖楼花”模式高(gāo)效率地解决了核心的住房(fáng)供不应求的(de)问题，使房市发(fā)展进入新阶段(duàn)。

　　预售楼花模式(shì)推动了中国香(xiāng)港楼市几十年(nián)繁荣(róng)，但期间也出现过(guò)“烂尾楼”的情况，但监(jiān)管部门不断(duàn)完(wán)善、规范化(huà)，建立健全(quán)的(de)监管机制，促进市(shì)场健康发展。例如，1960年，位于大角咀的一个楼(lóu)盘因建筑费用超支停工(gōng)，出现“烂尾”情况。在1961年后，中国香港管(guǎn)理部门(mén)提(tí)升了对于预售楼(lóu)花制度的监(jiān)管，即要求开发商在预售前，确保(bǎo)地价款已经全部(bù)支付(fù)，还要证明自身有资金等能力把项(xiàng)目完成(chéng)，资金需放入律(lǜ)师(shī)所托管(guǎn)，支取时需律所和建筑师的(de)核准。为了防止开发商(shāng)、律所、建筑师(shī)等造假，套取(qǔ)监(jiān)管账户资金(jīn)，中国香港要求律师行在银行开设的信(xìn)托(tuō)账户（监管(guǎn)账户(hù)）、开发(fā)商(shāng)操作等采(cǎi)取全透明化机制，且(qiě)银行的责任上升，如(rú)出现房屋“烂尾”情(qíng)况(kuàng)，银(yín)行将成最大(dà)风(fēng)险(xiǎn)方，后续(xù)需自身(shēn)推动项目(mù)完(wán)工(gōng)。随着(zhe)监管体(tǐ)系(xì)逐(zhú)步完善，出现“烂尾(wěi)”的(de)现象较(jiào)少。

　　1.2 住房需求大、供(gōng)给量少(shǎo)，引进(jìn)“卖楼花(huā)”模式，形(xíng)成“中国内(nèi)地(dì)版(bǎn)预售(shòu)制”

　　二十(shí)世纪九(jiǔ)十年代，中国内地面临住房需求大和供(gōng)给量短缺问(wèn)题，引(yǐn)入(rù)“卖(mài)楼花”制度。建国(guó)以来，中国内地优先发(fā)展(zhǎn)重工业，强调基础建(jiàn)设，这一导向(xiàng)使前期发展工业(yè)化的进(jìn)程大(dà)于城市化进程，唯有解(jiě)决(jué)住(zhù)房基础(chǔ)等城市化配套问(wèn)题，才能(néng)进一步推进城市化。但当时推行的是“统一管理，统一分配，以(yǐ)租养房(fáng)”的福利分房制度，住(zhù)房市场发展(zhǎn)起步较晚、增(zēng)速(sù)较慢，福利(lì)分房制度也出现了(le)分配不公、效率低、配套差等问题，因此福利(lì)分房制度不再适用于当时的(de)国情。叠加房地产市(shì)场面临商品房的需求量大，而社会缺少大(dà)型房(fáng)地产开(kāi)发商，商品房(fáng)供应量小(xiǎo)的(de)困境(jìng)，此时引(yǐn)入中国香港的“卖楼花”模式无疑(yí)是对内地房地产市场的一针强(qiáng)心(xīn)剂。从1994年起，中国内地逐步引进中(zhōng)国香港预(yù)售商品房制度，先后出(chū)台(tái)多项文(wén)件，大力支(zhī)持国内房地产市场改革。例(lì)如，1998年(nián)，国务院出(chū)台《关(guān)于(yú)进一步(bù)深化城镇住房制度改革，加快住房建设的通知》文件(jiàn)，决定停止住房无偿实(shí)物分配，逐步实行住(zhù)房(fáng)分配货币化(huà)、住房供给商品化、社会化的住房新(xīn)体制，从计划经济下(xià)的福利分(fēn)房转向市场经济的商品房。房地(dì)产(chǎn)市场(chǎng)采(cǎi)用(yòng)预(yù)售制，允许开发商卖期房，解决(jué)了(le)房企缺少资金和(hé)开发时间周(zhōu)期长的两(liǎng)大难题(tí)，开发商以(yǐ)预售款撬动下一个项(xiàng)目的开(kāi)发，形成滚动开发模式，住房供应速度加快。自此(cǐ)中国(guó)内地(dì)开始(shǐ)房改货币化，中国人(rén)民(mín)银行等多方迅(xùn)速出台相(xiāng)关的信贷政策，支持购房(fáng)者，极大作用推动了房地产(chǎn)市场的发展。

　　引入中(zhōng)国香港“卖楼花”模式后，经调整形成契合中国内地(dì)的商(shāng)品房(fáng)预售制度。预(yù)售制(zhì)的初衷(zhōng)是为(wèi)了缓解房(fáng)企资金压力，加快城镇住(zhù)房建设。具体来说，是(shì)指房地产(chǎn)开发企业将正在(zài)建设中的房屋预先(xiān)出售给购房者，由购房者支(zhī)付定(dìng)金或房款的(de)行为。区别于中国(guó)香港(gǎng)，在中国内地实践过程中(zhōng)，商品房预售流程为(wèi)：房地产开(kāi)发商办理预售许可证-签订商品房买卖合同-进行备案登(dēng)记(jì)和预告登(dēng)记(jì)-交付(fù)房屋(wū)。在购房过程中(zhōng)，购房者需要一(yī)次性付清首付款，并(bìng)采用银行贷款(kuǎn)的(de)形(xíng)式一次性付清(qīng)剩(shèng)余(yú)房款，换言之(zhī)，房屋未(wèi)建成，开发商可能已拿到(dào)了全部购房款，这点(diǎn)与中国香(xiāng)港的按照工程进度付款有所不同。对中(zhōng)国(guó)内地的(de)开发(fā)商而言，预售制商品(pǐn)房也开启了高周转、高杠(gāng)杆的运作模式。

　　1.3预售制推动城市化进(jìn)程，但背后(hòu)潜藏的(de)风险(xiǎn)确(què)实存在

　　作(zuò)为中国内(nèi)地商(shāng)品房销售的最主要方式，预(yù)售制极大缩短房(fáng)企现金(jīn)回笼周(zhōu)期，同时(shí)增加市(shì)场(chǎng)商品(pǐn)房供(gōng)应(yīng)，推(tuī)动了城镇(zhèn)化(huà)发展进程(chéng)。预(yù)售制(zhì)在过(guò)去20多年对(duì)中国内地房(fáng)地产市场的稳步发展起到(dào)了重要(yào)作用，不仅解(jiě)决(jué)了房地产市(shì)场快(kuài)速发展(zhǎn)阶段的资金需求，也提(tí)高了居民(mín)居住水平(píng)，中国(guó)内地城镇居民从筒子楼住到(dào)住宅(zhái)小区，从全民蜗居到基本适居，住房事业取得巨大进步(bù)，数十年时间走(zǒu)完发达(dá)国家几百年城镇化路程。改(gǎi)革(gé)开(kāi)放以来，城(chéng)镇化进程进入(rù)快速发展时期(qī)。1978-2021年(nián)，城镇人口(kǒu)由1.7亿人增(zēng)长至9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国城市(shì)建成区面积由7438平方(fāng)公里增长至60721平方公(gōng)里，增(zēng)长7.2倍。根据我们发布的《中国住房(fáng)存量报告：2021》测算，1978-2020年中国内(nèi)地城(chéng)镇住宅存量从不到14亿平增(zēng)至313.2亿平，城(chéng)镇(zhèn)人均住房建(jiàn)筑面(miàn)积从(cóng)8.1平方米增至34.7平(píng)方米，城镇住房套(tào)数从约3100万套增至3.63亿套，套(tào)户比(bǐ)从(cóng)0.8增至1.09。预售制在当前已成为中国内地商品(pǐn)房(fáng)销(xiāo)售最主要方式，2005年(nián)中国(guó)内地(dì)商(shāng)品住宅期(qī)房销售面积占(zhàn)总销售面积的(de)比重为(wèi)63％，而2021年期房累(lèi)计销售面积达15.6亿平，比(bǐ)重上升(shēng)至87％。

　　预(yù)售制(zhì)也推(tuī)动(dòng)了中国(guó)内地(dì)房地产行业的发展。中国内地房(fáng)地产历经二十多年长周期(qī)繁荣(róng)，行业(yè)各项指标(biāo)大幅增长。1999-2021年，房(fáng)屋(wū)新开工面积从2.2亿(yì)平增至19.9亿平(píng)，累(lèi)计上涨8.2倍，年复合增速10.6％。房(fáng)地产开发投(tóu)资完成额从0.4万亿元(yuán)增至14.8万(wàn)亿元，累计上涨35.8倍，年复合增(zēng)速17.8％。商品(pǐn)房(fáng)销售面积(jī)和销(xiāo)售金(jīn)额(é)分别从1.5亿平(píng)增至17.9亿平、0.3万(wàn)亿元增至18.2万(wàn)亿元，累计(jì)上涨11.3、65.3倍，年(nián)复合增速12.1％、21％。伴(bàn)随房(fáng)地产业的(de)快(kuài)速(sù)发(fā)展，房(fáng)地产(chǎn)企业(yè)从无到有、从国企先行到(dào)民企崛(jué)起，队伍逐渐壮大。2018年(nián)，房地产企业数量达9.8万个，比1998年的(de)2.4万个(gè)增长3.1倍。

　　二十(shí)年来(lái)房地产也成为(wèi)拉动中国内(nèi)地(dì)经济高增长(zhǎng)的火车头。

　　1）从经济增(zēng)长渠道(dào)，房地产带动(dòng)的上下游(yóu)产业链特别(bié)长，高达(dá)50多个行业。2020年房地产及其产业(yè)链(liàn)占GDP的17.2％（完全贡(gòng)献），其中房(fáng)地产(chǎn)业(yè)增加值占GDP的(de)7.3％（直接(jiē)贡献），房地产带动(dòng)产业链占GDP的9.9％（间(jiān)接贡献(xiàn)），其中房地产对金(jīn)融、批发、建材(cái)的带(dài)动最为明显。

　　2）从投资(zī)渠道(dào)，2020年房地产完全拉动的投资占全(quán)社会固定资产投(tóu)资的51.5％，其中，房地(dì)产开发投资占固(gù)定资产投资的27.3％。

　　3）从金融渠(qú)道(dào)，从房(fáng)地产贷款占(zhàn)银行各项贷(dài)款余额的(de)比重看，2021年(nián)12月为27.07％，如果加上信托(tuō)等通道业(yè)务，占比超(chāo)过三(sān)分之一。从房地产融(róng)资存量占社(shè)融存量比重看，2021年12月占比为18.76％。如果房企大面(miàn)积(jī)违(wéi)约(yuē)，将(jiāng)导致银行(xíng)不良率大幅上升(shēng)。

　　4）从居民财(cái)富(fù)效应渠道，根据我们的《中(zhōng)国(guó)住房市值测(cè)算报告》，2020年中(zhōng)国住(zhù)房市值为62.6万亿美元(yuán)，大(dà)于(yú)美国的33.6万亿(yì)美元、日(rì)本的(de)10.8万亿美(měi)元、英法德三国合计的31.5万亿美(měi)元。从住房市值占股债房市(shì)值的比例看，2020年中国为66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英国的49％、法国的56％、德国的64％。中国(guó)住房市值(zhí)与股债房市值的比例较高，主要是因为住房市(shì)值高，以及中(zhōng)国资本市(shì)场发育尚(shàng)不成熟，直接融资比例较低(dī)，股(gǔ)票(piào)、债券市值较低，居民投资渠道缺乏。

　　不可否认，预售制背(bèi)后潜藏的风险确实存在，当(dāng)前(qián)的负面效(xiào)应愈发凸显。

　　从个人层面看(kàn)，绝大部分(fēn)商品是一手交钱(qián)一手(shǒu)交(jiāo)货，预(yù)售制是(shì)对购买者的单方面不(bù)公平(píng)制度，购房老(lǎo)百姓(xìng)几(jǐ)乎(hū)承担(dān)了所有商(shāng)品不能(néng)交付(fù)的风(fēng)险。比(bǐ)如，交房等(děng)待期一般为两年(nián)，在此期间，购房(fáng)者不仅承担(dān)银(yín)行(xíng)利(lì)息，还要承担(dān)延(yán)迟交房、“一房二卖”、房屋质量、房产(chǎn)证延期办理甚至不能交房(fáng)等风险。另外，购房者和开发商之(zhī)间的购房合同(tóng)、购(gòu)房者和银行的按揭贷款合(hé)同是两个独(dú)立的合同关(guān)系，如果开发(fā)商(shāng)发生违约，购(gòu)房者只(zhǐ)能(néng)根据购房合同向开发商主张(zhāng)权力，但依旧需要(yào)根(gēn)据按揭贷款合同按时向银行进(jìn)行(xíng)贷(dài)款偿还(hái)，因此购房者(zhě)承担的风(fēng)险较大。

　　从行业(yè)层面(miàn)看，预(yù)售制(zhì)助推部分房企过度举债、高杠(gāng)杆扩张，资(zī)金(jīn)若遇到下行周期，会引(yǐn)发资(zī)金链断裂、项目(mù)搁置等(děng)系列风险，进行影响自身信用(yòng)和购房者对(duì)行(xíng)业的信心。

　　从金融层面(miàn)看，银(yín)行作为按揭贷款(kuǎn)的发放(fàng)方，一旦房(fáng)企因为市场波动或经营不善(shàn)，出现资金链(liàn)断裂(liè)等一系列问题，导致“烂尾”等情况，而(ér)房企通(tōng)过与购房者签订的预(yù)售(shòu)合同和按揭合(hé)同，已经从银(yín)行获得房款，如果购(gòu)房者丧失还款能力或(huò)短(duǎn)期不(bù)能(néng)还(hái)款等，则风险完全由银行承担，银行将面(miàn)临较大的坏账压(yā)力。

　　从监管角(jiǎo)度看(kàn)，购房者(zhě)的(de)预售监(jiān)管资(zī)金去哪了(le)？楼盘“烂尾(wěi)”，归(guī)根结(jié)底(dǐ)两个字那就是(shì)“没(méi)钱”，即没钱付工程款(kuǎn)。在2004版的《城市商品房预售(shòu)管理(lǐ)办法》中明确规定了开发企业预售商品房所得款项应当(dāng)用于有关(guān)的工程建设(shè)，商品房预售款(kuǎn)监管(guǎn)的具体办(bàn)法，由房地产管(guǎn)理部门制定。但(dàn)多年(nián)以来全国并没有统一的预售(shòu)资金监(jiān)管规定，各地实行“一城一策”。例如，太原、昆明、重庆、长沙等城市重点监管资(zī)金比例为总预售款的(de)15-40％左右，郑州、福(fú)州、合肥等城市则(zé)按照项目(mù)的建安(ān)成本乘(chéng)以建筑面积或者项目工程总额(é)报价(jià)计(jì)算(suàn)重点(diǎn)资金(jīn)。而(ér)事(shì)实是，不(bù)少购房(fáng)款未进入监管账(zhàng)户、或(huò)进入监管账户后被挪用(yòng)，导致楼盘没(méi)有资(zī)金(jīn)继续建设。收楼遥(yáo)遥(yáo)无(wú)期，月供却(què)被迫继续还款(kuǎn)。那(nà)么(me)，监管账户资金如何被挪走的？实际上，在过去房地(dì)产大开发时(shí)代的高(gāo)周转(zhuǎn)背景下(xià)，抽调(diào)预售款(kuǎn)监管账户(hù)资金，是(shì)行业(yè)“潜规则”。比(bǐ)如(rú)工程总承(chéng)包方，以工程建(jiàn)设名义，获得(dé)监管账户拨付(fù)资金，再(zài)由工程方(fāng)将资金转给房企，而拨付(fù)的工程款，远超工程进度所需。通过这些方式(shì)套取的资(zī)金，在房企各地项目间流动(dòng)，变相加杠(gāng)杆(gān)，这样(yàng)做提供了资(zī)金(jīn)流动(dòng)性，房企抽调资金统筹拿地、还款和楼(lóu)盘建设，形成(chéng)一(yī)种资金循(xún)环(huán)高周转模(mó)式，但(dàn)一定程度上(shàng)把风险甩(shuǎi)给了购房者。

　　2 国际经验

　　整体来说(shuō)，国外商品房(fáng)预售制度(dù)呈现(xiàn)以下特点：

　　1）预付款保护(hù)：对于(yú)购房者(zhě)预付(fù)资(zī)金，一般设有定金或预付款保护机制，如英(yīng)国(guó)、日本；

　　2）预付款比重：要求购房者支付的(de)预(yù)付款比例相对较低，绝(jué)大部分房款(kuǎn)在(zài)房屋交付后(hòu)开始(shǐ)支付；

　　3）预付(fù)款支付方式：预付款(kuǎn)一般以定金方式支付(fù)，或按工程进度分期(qī)支付(fù)，或(huò)二者结合；

　　4）按揭贷款(kuǎn)方式：一(yī)般采用两种方式发(fā)放按揭贷(dài)款，一是(shì)按工程进度(dù)付款，按揭贷款(kuǎn)按照工程进(jìn)度逐渐发放，购房(fáng)者开始月(yuè)供(gōng)；二是房屋交付后(hòu)发放按(àn)揭贷款；

　　5）房屋烂尾保(bǎo)护：为预售商品房提供期房烂尾保险，在商品(pǐn)房出现重大延期或重(zhòng)大缺(quē)陷时，保障购房者权益；

　　6）房(fáng)屋交付保护：房屋交付质量(liàng)的保障有(yǒu)两种方式(shì)，一是期房由政府或(huò)第(dì)三方(fāng)验(yàn)收合格并提供验收凭证(zhèng)后，开发(fā)商凭(píng)验(yàn)收凭证(zhèng)取得购房者支付的房款(kuǎn)。二是开发商为购房者(zhě)提供一定的保修(xiū)期，通常1-5年(nián)，保修(xiū)期(qī)满，购房者(zhě)支付尾款。

　　2.1 美国：交(jiāo)付(fù)前预售资金(jīn)第(dì)三方全程监管，交(jiāo)付时开发(fā)商凭(píng)验收凭证取得房款(kuǎn)

　　美国期房(fáng)定金一定期(qī)限内(nèi)无(wú)条(tiáo)件返还，最低首付比例(lì)为3.5％，交房前仅支付首付，其余房(fáng)款交(jiāo)付后按揭还款，交(jiāo)付前资(zī)金(jīn)由第(dì)三方(fāng)全(quán)程(chéng)监管，交付时开发商凭验收凭(píng)证取得(dé)房款。

　　定金(jīn)及首付环节，定金比例一般为房款(kuǎn)的1％-5％，首(shǒu)付比例(lì)最低可(kě)低于3.5％，根据美国官方数据，2021年(nián)美国平均首付比例(lì)为12％。

　　余款支付(fù)方(fāng)面，除定金(jīn)或首付外(wài)，购房者(zhě)在房屋交付后通过按揭贷款支付(fù)剩余(yú)房款。

　　资金监管方面，美国(guó)为防止开发商挪(nuó)用资金，购房者的定金(jīn)及(jí)首付款(kuǎn)由第(dì)三方(fāng)公(gōng)证行或(huò)产权(quán)保险公司的(de)信(xìn)托账户监管。如(rú)果开(kāi)发(fā)商倒(dào)闭导致(zhì)楼盘烂尾，购房者(zhě)资金(jīn)可(kě)通过申请仲裁取回(huí)，且(qiě)不承担任何(hé)责任与损失。而开发商在房屋建设过程中的资金全部(bù)来(lái)自银行，银(yín)行根据工程进度向开发商提(tí)供一定(dìng)比例的贷款，由于开发(fā)商挪用资金直(zhí)接损害银(yín)行利益，银行有充分动机监管开发商施(shī)工(gōng)进(jìn)度。开(kāi)发商在(zài)房(fáng)屋交(jiāo)付时需取得由政(zhèng)府(fǔ)相(xiāng)关部门经(jīng)审查后发(fā)放(fàng)的验收(shōu)凭证，通过(guò)验(yàn)收凭证向银行得到购(gòu)房者支付的房款(kuǎn)。

　　2.2 德(dé)国(guó)：可零首付购房，提供期房烂(làn)尾险

　　德国期(qī)房可零首付购房，房款按(àn)建造工(gōng)期进度(dù)支付，按揭按工期放款后还贷，房贷利率采(cǎi)用固定(dìng)利率(lǜ)，开发(fā)商或购房者可(kě)购买期房烂尾保险。

　　预售门槛方(fāng)面，德国开发商在项目获批(pī)后即可(kě)预(yù)售房屋。签署购(gòu)房(fáng)合同前(qián)，购房者需支付约2000欧的定金(jīn)并(bìng)进(jìn)行预约公证，签(qiān)订合同后定金退还。如由于(yú)任何原(yuán)因不(bù)能(néng)购买(mǎi)，定金按照德(dé)国法律全(quán)部退还(hái)。

　　签署(shǔ)购(gòu)房合同后，购房者需支付公证费和(hé)土(tǔ)地(dì)交易(yì)税，分(fēn)别(bié)为房屋(wū)售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种(zhǒng)费用不(bù)包含在购房款(kuǎn)中(zhōng)，属(shǔ)于(yú)购房附加费。

　　首付方面，德国没有规定最低(dī)首付比例，可零首(shǒu)付购房。

　　余款方(fāng)面，德国(guó)也采(cǎi)取(qǔ)按工期支(zhī)付(fù)房款(kuǎn)的制度，一(yī)般分(fēn)7笔(bǐ)进行支付，具体支付(fù)节(jié)点、比例因(yīn)项目而异。一般(bān)来(lái)说，支付节点可(kě)分为公(gōng)证后(hòu)、主(zhǔ)体完工、内部水暖电(diàn)路完工、窗(chuāng)户玻璃完工、室内清洁及墙(qiáng)面完工、地(dì)板完(wán)工(gōng)、全部完工(gōng)，支付比例(lì)可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭方(fāng)面，购房者(zhě)可在支付房款前申(shēn)请(qǐng)房贷，房贷利(lì)率采用(yòng)固定(dìng)利率(lǜ)，银行按施工节(jié)奏分多次(cì)发放贷款，每(měi)笔贷款给予(yǔ)购房者一定使(shǐ)用期(qī)限，期限结束(shù)后，购房者开(kāi)始还贷(dài)。

　　保险方面，德国保险公司针对期(qī)房设(shè)计了两种保险(xiǎn)，保(bǎo)险的功能(néng)是当房(fáng)屋出现重大延期或重大缺陷时，保险公司保证开发商赔偿(cháng)或(huò)修复，开(kāi)发商破产，由保(bǎo)险公(gōng)司负责相应赔偿。保险由(yóu)开(kāi)发商或购房者购(gòu)买。

　　2.3 英(yīng)国：10％定(dìng)金保险保护机(jī)制，55％-80％房(fáng)款(kuǎn)交(jiāo)房时(shí)支付

　　<一天一瓶可乐算过量吗，可乐建议几天喝一次strong>英国预售制(zhì)设(shè)有(yǒu)10％定金(jīn)保(bǎo)险保(bǎo)护机制，交房前付款(kuǎn)比(bǐ)例仅20％-45％，资金由(yóu)买卖(mài)双(shuāng)方律师严格(gé)监管。

　　订立合(hé)同前，买卖双(shuāng)方均有一名律师，负(fù)责(zé)沟通期房交易中的房产、资金、合同(tóng)等各(gè)个环节，各(gè)环节内容确认无误(wù)后签订首(shǒu)付交(jiāo)换合同。

　　定金方(fāng)面，英(yīng)国设置(zhì)了10％定金保险保护机制，当开发(fā)商(shāng)出现财务、经营问(wèn)题时，购房者10％的(de)定金由(yóu)保险公司(sī)赔付，而超(chāo)出10％的部分较难追回。

　　首付(fù)方(fāng)面(miàn)，首付比例通常为10％-25％，首付需(xū)要在(zài)合同签(qiān)订21天内支付。

　　余款支付环节，英国采取按工程进(jìn)度付(fù)款的方式，但(dàn)是交(jiāo)房前付款比例相对较低，一般会在合同签订(dìng)6-24个月分别支(zhī)付(fù)两笔5％-10％的(de)款(kuǎn)项，即(jí)交房前(qián)付款比例在(zài)20％-45％之间，剩余款项交房后支付(fù)。

　　交付(fù)环节，英国规定房屋(wū)必须经过房(fáng)产公证(zhèng)公司的检验验收后才能交付，交付后方可按揭还贷。

　　资金监管环节(jié)，英国期房预售(shòu)资金监管(guǎn)极为严格，资金也由律师(shī)监(jiān)管(guǎn)，在确认(rèn)工(gōng)程进度、支(zhī)付相(xiāng)关款项过(guò)程(chéng)中，由买房律师将资金转给卖方律师，卖方律师转给开发(fā)商，即资金在进入开发(fā)商账户前经(jīng)过两道关(guān)口，有(yǒu)利(lì)于保(bǎo)障(zhàng)购房者资金安全。

　　2.4 日本：为规范期房交易(yì)立(lì)法，设置期房预付款保全(quán)措施

　　日本期房交(jiāo)易(yì)立法，定(dìng)金(jīn)超(chāo)5％或1000万日元时(shí)，开发(fā)商(shāng)必(bì)须(xū)完成“预售房定(dìng)金保(bǎo)全措施”，交房前付款比例不超房款的20％，开发商违约需(xū)返(fǎn)还定价并(bìng)赔偿约10％房款(kuǎn)，交房后按揭还款。

　　立法方面，日(rì)本(běn)二战结束后由(yóu)于房屋供(gōng)给严重失衡，叠加法(fǎ)律空白，社会上“一房(fáng)二卖”现象(xiàng)普遍，为此(cǐ)，日本政府1952年出台《宅(zhái)地建筑(zhù)物交易法》，经多次修(xiū)订，目前是唯一一部规范期房交易的法律(lǜ)。

　　定(dìng)金保(bǎo)护方面(miàn)，根(gēn)据(jù)日本《宅地建物(wù)取引(yǐn)业法》，对(duì)购房者支付定(dìng)金超过5％或超1000万日元的部分(fēn)，法律(lǜ)要求开(kāi)发商必须完成定(dìng)金保(bǎo)全措施(shī)才可预售(shòu)。什么是(shì)定金(jīn)保全措(cuò)施？即买卖双方签(qiān)订购(gòu)房(fáng)合(hé)同时，开发(fā)商向(xiàng)金融(róng)机构(gòu)或指定保证机(jī)构或(huò)保(bǎo)险(xiǎn)机构签订定金保证(zhèng)委托合同，设置购房者(zhě)定金的保(bǎo)证(zhèng)或保险，并将相应的保证金证明(míng)书(shū)交付给购房者。除定(dìng)金(jīn)外，其他预先(xiān)支付(fù)的购(gòu)房款也受该措施保护。若(ruò)开发商倒闭(bì)导致期(qī)房(fáng)烂尾(wěi)，购房者可(kě)凭(píng)保证金证明书向金融机(jī)构或保证机构或保险公司兑(duì)付(fù)，同(tóng)时，开发(fā)商需向(xiàng)购房者(zhě)赔付违(wéi)约金，一般约(yuē)为房价的(de)10％。

　　房(fáng)款支(zhī)付环节，交房前只需支付最多不超20％的定(dìng)金，签订(dìng)购房合同后，购房者即(jí)可(kě)向银行申请贷(dài)款，但(dàn)交房后才(cái)开始按揭贷款，除定(dìng)金(jīn)外的剩余(yú)房款(kuǎn)在交(jiāo)房后开始支付(fù)。

　　2.5 新加坡：买方资(zī)金由银行(xíng)监管，享1年保修期后付尾款

　　新加坡(pō)期房购房(fáng)者违约可返还相当于3.75％房款(kuǎn)的(de)订金，首付比(bǐ)例20％，余(yú)款(kuǎn)按工程进度支付，所(suǒ)有资金进(jìn)银(yín)行(xíng)专门项(xiàng)目资金账户(hù)，交房后满1年(nián)保修期(qī)后支(zhī)付15％尾款。

　　订金支付环节，新加坡(pō)开发商有(yǒu)统一的选购权(quán)合同以(yǐ)及订金返(fǎn)还机制，即OTP，签订OTP后需(xū)支付5％房(fáng)款作(zuò)为订金，OTP有效期14天，执行OTP则进一步签订购(gòu)买合同(tóng)，不执行OTP则(zé)退还3.75％的(de)房款。

　　首(shǒu)付比例(lì)方面，签(qiān)订购房合(hé)同后，购房者需支付15％的首付及印花税，同时购(gòu)房者向银(yín)行申请(qǐng)按揭贷款。

　　余(yú)款支付上，新加坡期房(fáng)同样采取按工(gōng)程(chéng)进(jìn)度付款的方式，《发展商条例》对期房付(fù)款流程(chéng)做了统一详细规定，要求所有开(kāi)发商遵守，支(zhī)付节点一般为合同签订后、地基完工、框架(jià)完工、管道门(mén)窗等完(wán)工(gōng)等(děng)，支(zhī)付比例(lì)约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭(jiē)贷款也依照工(gōng)程进度放款(kuǎn)，月供在此过程中随着(zhe)放(fàng)出(chū)贷款(kuǎn)的增加而(ér)增加，未放款部分无需月(yuè)供。

　　资(zī)金监管方面，购房者(zhě)的订金与付款会存入银(yín)行专门的项目资(zī)金账户，账户(hù)资金提取(qǔ)须与房屋建设有关。房(fáng)屋交付后，购房者享受1年的房屋保修期，此后(hòu)购房者支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短(duǎn)期来看，当前(qián)房地产(chǎn)到了政(zhèng)策(cè)出手临(lín)界点，重点是保交楼(lóu)和房企重组。一方面，加大对(duì)刚需和改善(shàn)型(xíng)需(xū)求的(de)支持力(lì)度，长短兼顾妥善应(yīng)对(duì)局(jú)部停贷(dài)现象，重点是(shì)保交楼保复工保民生，给予强有力的金融工具支持。另一方面，从现在起(qǐ)，对还在正(zhèng)常运转的房企(qǐ)包括民营(yíng)企业，加大支持力度，由优质房(fáng)企牵头并购重组整个行业，为每(měi)个房企(qǐ)配套AMC和财团，给予金融(róng)工具配套。

　　二，中期来(lái)看，应(yīng)充分估计形势(shì)复(fù)杂(zá)性和(hé)人性(xìng)复杂(zá)性，兼顾化解停贷(dài)、复工保(bǎo)交楼、重组(zǔ)房企债(zhài)务(wù)、恢复市场信心以及长效机制(zhì)。长效机制四大(dà)关键是推动城市群战略、人地(dì)挂钩、金(jīn)融中性稳定(dìng)和房地产税。定金环节，建立开(kāi)发商(shāng)违(wéi)约(yuē)后定(dìng)金保护机(jī)制，如将(jiāng)已支付(fù)定金冻结至房屋交付阶段，保障购房者定金安全。签(qiān)订合同环节，鼓励保(bǎo)险公司(sī)介入，为房屋重大延(yán)期以及(jí)重大缺陷等情况(kuàng)提(tí)供充分的保障(zhàng)。余款支付环(huán)节(jié)，建立按工程(chéng)进度付(fù)款机(jī)制(zhì)或交(jiāo)房后按揭贷款机制，充分保护购房者的权益。资(zī)金监管(guǎn)环节，引入独(dú)立于开(kāi)发商、银行的(de)第三方资金监管(guǎn)机构，或(huò)由政府相关部门(mén)直接监管，以此防(fáng)止资金挪用现(xiàn)象。交(jiāo)付(fù)环节，建立商品(pǐn)房保(bǎo)修期制(zhì)度。保修期内，开发商应对房屋(wū)质量问题全权负(fù)责、免费维修，购房者(zhě)在保修(xiū)期(qī)结束后支付尾款。

　　三，长期来看，取消商品房预售制是(shì)大势所趋。一方面，98年房(fáng)改时，全国缺房子，开(kāi)发商缺钱，预售制是权宜之计，现在(zài)全国(guó)套户比超过1，从大开发进入存(cún)量时代，对购(gòu)房民众不公平的预售(shòu)制已经过时了，该取消了，改为(wèi)现(xiàn)房销售。另一方面，取消(xiāo)预(yù)售制，改为现房销售，开发商(shāng)将(jiāng)拼的不(bù)是五花八门、眼花(huā)缭乱、不知道能不能兑现的(de)营销手段，而是所见即所得的过硬的(de)产品质量(liàng)和(hé)诚信，这才(cái)是对购房民众的最根(gēn)本最实(shí)质的保障，这样将(jiāng)极大的提升开发商(shāng)的建筑(zhù)质量(liàng)，实现(xiàn)良币驱逐劣币。

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