OPPO宣布关停旗(qí)下(xià)芯片子公司哲库科技，引发了公(gōng)募REITs扩募(mù)风波，如今，二级市场的影响仍未停歇。

　　Wind数据显示(shì)，5月(yuè)15日，华安(ān)张江光大园REIT开盘(pán)继续延续此前几日的(de)下(xià)跌走势，午后跌幅一度扩大，尾(wěi)盘有所拉(lā)升，全天收跌6.22％，最近3个交易日跌幅超过9.69％。

　　此前(qián)，华安(ān)张(zhāng)江光大园REIT曾(céng)发布公告，紧急(jí)回(huí)应(yīng)称，哲库(kù)科技是(shì)其扩(kuò)募拟新购入基础设施(shī)资产(chǎn)张润大(dà)厦的重要承租方之一，目前未收到哲库科技及OPPO方面关于(yú)停止(zhǐ)执行已签租赁协议的通(tōng)知。同时，在公告中，华安张江光大园(yuán)REIT进一(yī)步表示，原(yuán)始权益人将(jiāng)继续密(mì)切关注(zhù)哲库科技(jì)后续情况(kuàng)，积极做好相关应对。

　　此外，张江REIT拟(nǐ)扩募购入项目(mù)的原始权益人相关负责人也表示，近期已(yǐ)同步启动了应(yīng)急预案，排(pái)摸储备租(zū)户(hù)，积极(jí)应(yīng)对(duì)哲库(kù)提前退租的可能事项。由于张润大(dà)厦是全国(guó)首批(pī)REITs申(shēn)报扩募项目，公司领导高度重视，浦东新区国资委也(yě)高度关注。

　　多位(wèi)业内人士表示，华安张江光大(dà)园REIT近期市场波动较大(dà)，但其实不动产公募REITs项目短期出租率下跌并不(bù)会从(cóng)根本上影响其内外价值，投资者应(yīng)理性看(kàn)待。

　　张江光(guāng)大园REIT

　　二级市场价格继续波动

　　本周，OPPO关停(tíng)旗下芯(xīn)片子公(gōng)司哲库科技的事件继(jì)续扰动公募REITs市场。

　　Wind数据(jù)显(xiǎn)示，5月15日(rì)，华安张江(jiāng)光大园(yuán)REIT以3.726元的价格小幅低(dī)开(kāi)，此后二级市(shì)场价(jià)格开始震荡走低(dī)，午(wǔ)盘收跌6.17％。午后，华安张江(jiāng)光大园REIT跌幅(fú)一度扩(kuò)大到8.30％，随后价(jià)格有所回升，最终报(bào)收3.512元，全天跌幅6.22％。

　　受近期不利消(xiāo)息影响(xiǎng)，华(huá)安张江(jiāng)光大园REIT最近几(jǐ)个交易日二级市场价格(gé)表现欠佳，5月(yuè)11日以来，3个交易日(rì)跌幅达到9.69％，今年以(yǐ)来跌(diē)幅(fú)7.76％。不过，自2021年6月21日上市以来，华(huá)安张江(jiāng)光大园REIT累计涨幅超过24％，在全(quán)市场公募REITs中(zhōng)位居(jū)前列。

　　从(cóng)5月15日公募REITs市场整体表现上看，目前上市的8只产业园(yuán)区(qū)基础设施REITs中，仅博(bó)时招商蛇(shé)口产业(yè)园REIT微幅上涨，其余(yú)7只均(jūn)有(yǒu)不同程度下(xià)跌(diē)，8只产业园区基础设施REITs5月15日(rì)平均跌(diē)幅(fú)1.38％。今年(nián)以来平(píng)均跌幅5.17％。

　　“此前，张(zhāng)江REIT一(yī)季报(bào)中已经披露张江光大园项(xiàng)目出租率有所(suǒ)下降，如今拟(nǐ)扩募的(de)项目又遭遇(yù)突发事件，因此导致(zhì)二级市场价格出现(xiàn)波动。”一位业内人士分析称。

　　不过，在上(shàng)述人士看来，尽(jǐn)管出于风(fēng)险(xiǎn)规避的原因，最近几(jǐ)个交易日场内资金有所流(liú)出，但是，不动产公募REITs项目短期(qī)出租(zū)率(lǜ)下(xià)跌并不(bù)会(huì)从根本上(shàng)影响其(qí)内外价(jià)值(zhí)。

　　他也(yě)同时表示，目(mù)前随着二(èr)级(jí)市场价格(gé)下(xià)跌(diē)，风险也得到一定释放，但是价格涨(zhǎng)跌会受到(dào)基本面、情绪面等多重(zhòng)因素影响(xiǎng)，不(bù)好判断(duàn)价格是不是已经完全(quán)触(chù)底。

　　此外，还(hái)有一位(wèi)业(yè)内人士表(biǎo)示，今年整(zhěng)体REITs市场表(biǎo)现低迷，不少产品年内(nèi)二级市场(chǎng)跌幅较大，其实有些隐含(hán)收益率高(gāo)的(de)产品具备一定(dìng)的(de)投资价值，很适合稳(wěn)健类投资者。此外，伴(bàn)随着经(jīng)济复苏的步伐，产业园区、物流(liú)类等REITs产(chǎn)品具备一定的投(tóu)资价值。

　　先锋(fēng)瑞驰(chí)私募(mù)基金(jīn)执(zhí)行董事高如星对(duì)此(cǐ)表示，若(ruò)张江园区最终能顺利(lì)解决招商，平稳过(guò)度对经营现金流没(méi)有造成大的影响，“事件性利空下调至得这么(me)急、这么(me)深(shēn)，加上前期本(běn)身园区类资产就回调不少了，这就是黄金(jīn)坑。”不过，他也强调，最终还是落到(dào)租金收入受(shòu)不(bù)受影响，影响(xiǎng)多大，估计园区会最终解决。

　　张江REIT紧急回应

　　扩募路上再迎接考(kǎo)验

　　5月(yuè)12日，OPPO宣布关停旗(qí)下芯片子公(gōng)司哲库科(kē)技(jì)。随后5月12日晚，华安(ān)张江(jiāng)光大园REIT发布公告，紧急回应称，哲库科技(jì)是其扩募(mù)拟新购入基础设施(shī)资产张润大厦的重(zhòng)要承租方之一(yī)，目(mù)前未收到哲库(kù)科技及OPPO方(fāng)面关于停止执行已签租(zū)赁协议的通知。同(tóng)时，在公告中(zhōng)，华安(ān)张江光大(dà)园REIT进一步表(biǎo)示，原始权益人(rén)将继续(xù)密(mì)切关注哲库科技(jì)后续(xù)情况，积极(jí)做好相关应对。

　　此前，张江REIT因其一季报中披(pī)露的(de)张江(jiāng)光(guāng)大园(yuán)项(xiàng)目(mù)出(chū)租率下降事(shì)项，一度二(èr)级市场价格(gé)出现(xiàn)回落。在随后召开的业(yè)绩(jì)说明会中管理人就相关事项进(jìn)行了解(jiě)释说明(míng)，市场信(xìn)心得到了一定提振，二级(jí)市场价格表(biǎo)现也趋于平稳。据了(le)解，张江 REIT在5月11日召开的线上和(hé)线(xiàn)下的扩募说明会上(shàng)，运营团(tuán)队表示了(le)对张江光大园项(xiàng)目的信心，预(yù)计签署意(yì)向书和合同(tóng)谈(tán)判中的储备租户正常转化后(hòu)，项目出租率将得到回升。没想到(dào)仅过了(le)不(bù)到三(sān)周的时间，张江REIT的扩募(mù)之路(lù)又(yòu)迎来(lái)了新(xīn)的考验。

　　因张江(jiāng)REIT的上(shàng)述公告(gào)引起(qǐ)了(le)市场各(gè)方的(de)广泛关注，张江REIT拟扩募购(gòu)入项(xiàng)目的原(yuán)始权(quán)益人(rén)相关负(fù)责(zé)人(rén)坦言，事(shì)发突然(rán)确实始料未及，在(zài)获悉OPPO关(guān)停哲库科技(jì)消息的(de)第(dì)一时(shí)间即奔赴现场进行了(le)沟通和核实工(gōng)作(zu一般墓地种多少棵柏树吉利，墓地一般种几棵柏树好ò)，并同步启(qǐ)动了应急预案，排(pái)摸储(chǔ)备租(zū)户，积极(jí)应对哲库提前退(tuì)租的可能事项。由(yóu)于张润大厦(shà)是全国首批REITs申(shēn)报扩(kuò)募项目，公司领导高度重视，据悉新区国资委也高度关注。

　　当谈及储(chǔ)备租(zū)户情况(kuàng)，相(xiāng)关(guān)负责人介绍说，目前储备租户还是比较丰(fēng)富(fù)的，覆盖了芯片测(cè)试、人工智能、航天产(chǎn)业、信(xìn)息技术(shù)等产业客户(hù)，租赁意(yì)一般墓地种多少棵柏树吉利，墓地一般种几棵柏树好向面(miàn)积超过(guò)了2万方。从意向储(chǔ)备转化为(wèi)实际租户需要一些时间。

　　“我们(men)正(zhèng)在着(zhe)手(shǒu)通过签署租赁(lìn)意向书来尽快(kuài)锁定一些重要租户。虽(suī)然收了三个(gè)月(yuè)履约保证金给了我们(men)一些空间，但本着(zhe)对首(shǒu)批扩募(mù)、对(duì)市场负责的态度，我们肯定要全力(lì)与时间赛跑，把这些(xiē)面(miàn)积在短期(qī)内(nèi)完(wán)成去化。”相(xiāng)关负(fù)责人(rén)说道。

　　张江REIT已持有的(de)同区域的张(zhāng)江光大园项目一季度末也有将(jiāng)近30％的空(kōng)置率，原(yuán)始(shǐ)权益人有那么多储备租户，之(zhī)前的空(kōng)置(zhì)率为何未(wèi)能得到解决。

　　对此相(xiāng)关(guān)负责(zé)人解释，张(zhāng)江光大园(yuán)一直以来(lái)都(dōu)坚持以(yǐ)市场化运营为导向，历史运营表现稳(wěn)定，租户的调租(zū)和换租都属于正常(cháng)情况，而这次项目的大(dà)租户退(tuì)租正好发生在市(shì)场活跃度的短期低点，目前市场情(qíng)况已有所好转。在(zài)看到出租(zū)率下滑情况没(méi)有得到及时修复后(hòu)，张江这边也(yě)作了一(yī)定的资(zī)源调配和(hé)倾(qīng)斜，引入了一些储备租户。

　　另外，张润(rùn)大厦和张江光大(dà)园(yuán)项目在给租(zū)户(hù)的分(fēn)隔空间、交付(fù)标准、租金水平等方面也有一些差异化，张润大厦多(duō)是(shì)两千多平的大平层，楼的成新度(dù)高一些，单价(jià)也贵一些，张江光大园单(dān)层以一千平的面(miàn)积(jī)为主，还有一些(xiē)独栋形态的(de)物业。租户自身也会有诉求，也(yě)会根据自身(shēn)需求和预算挑选区域内(nèi)的不(bù)同物(wù)业(yè)。

　　“如果(guǒ)扩募完成以后，新老资(zī)产的管理人都变成(chéng)了一家，后续我们在资源共享和(hé)联合营(yíng)销方面能更加充(chōng)分发(fā)挥协同效应，相信可(kě)以做得更好。”上述(shù)负责人补充说道(dào)。

　　最后谈及对于张(zhāng)江REIT的定位(wèi)和展望，相关负责(zé)人表示(shì)，张江集(jí)团(tuán)和张江高科目前在管资产约五百万方，还有(yǒu)一(yī)些其他(tā)在开发的储备项目(mù)，这些都将成为张江REIT实现打造张江园区产(chǎn)业空间资产上市平台目标(biāo)的坚实后盾和储备(bèi)资源。“我们非常重视张(zhāng)江REIT这个资(zī)本(běn)平(píng)台和(hé)它未来的发展。”相(xiāng)关负责人(rén)表示，“这次扩募是(shì)我们(men)实现基(jī)金(jīn)扩容的第一步，也(yě)是至关重要的(de)一步(bù)，眼(yǎn)下我们可(kě)能面(miàn)临了一些突发情况(kuàng)需(xū)要解决，但(dàn)是这和我们在(zài)张江科学城这三十年建(jiàn)设(shè)发展过(guò)程中所经历的相比，只能算是一个非(fēi)常小的插曲。我们有信心排除万难，尽一切可能(néng)化(huà)解(jiě)当前突发事(shì)件的所有负面(miàn)影响，维持预期和市场的(de)信(xìn)心(xīn)。”

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