文：任泽平团(tuán)队　　

　　导(dǎo)读

　　是该取消预售制了。 1月17日召(zhào)开的全国住房和(hé)城乡建设工作(zuò)会(huì)议提(tí)出“有条件的可以进行现房销售(shòu)”，不足一个月时(shí)间(jiān)，已有(yǒu)山(shān)东、安(ān)徽、河南、四川、广东等(děng)地(dì)明(míng)确(què)表态，试点现房销售。

　　1、是该取消商品房预售制了，用你的钱，建你的房子，还烂(làn)尾了，这是对购房者的不公平(píng)。以后(hòu)谁(shuí)有钱谁建房，没钱没实(shí)力的别(bié)建了，不能把包(bāo)袱甩给老百姓和社会，这是(shì)房地(dì)产从(cóng)大开发(fā)时(shí)代步入高(gāo)质量发(fā)展阶段的必(bì)然趋(qū)势，也是对购房(fáng)老百(bǎi)姓的最大保护(hù)。98年房(fáng)改时，全(quán)国缺房子，开发商缺钱，预售(shòu)制是权宜之(zhī)计，现(xiàn)在全国(guó)套户比(bǐ)超(chāo)过1，从大开(kāi)发(fā)进入存量(liàng)时代(dài)，对购(gòu)房(fáng)民众不公平的(de)预售制(zhì)已经过时了，该取消了(le)，改为(wèi)现(xiàn)房(fáng)销售。以(yǐ)后一(yī)手(shǒu)交钱，一(yī)手交房，天经地(dì)义。当然二(èr)次房改是个技术活，兼(jiān)顾化解(jiě)停贷、复工保(bǎo)交楼、重组(zǔ)房(fáng)企债务、恢复市场信心以(yǐ)及长效机制，长效机制四大(dà)关(guān)键是推动城(chéng)市群(qún)战略、人地挂钩、金融中性稳定(dìng)和房地产税(shuì)。如果按照经济规律办事，中国一定能实现(xiàn)房地(dì)产(chǎn)软着(zhe)陆和长期平稳健康(kāng)发展，跨过这道关(guān)，解好这道世界难题(tí)。

　　2、为什么要取消预售(shòu)制、改为现房销售？大家(jiā)想(xiǎng)想(xiǎng)，绝(jué)大(dà)部分商(shāng)品(pǐn)是一手交钱(qián)一手(shǒu)交(jiāo)货，预(yù)售(shòu)制是(shì)对购买者(zhě)的单方(fāng)面不(bù)公平(píng)制(zhì)度，购(gòu)房老百姓几乎承(chéng)担(dān)了所有商(shāng)品(pǐn)不能交付(fù)的风险。从(cóng)个人层面看，预(yù)售制对购房者非常不公平，比如，交房等待期(qī)一般为两(liǎng)年(nián)，在(zài)此期间，购房者不仅承担银(yín)行利(lì)息，还(hái)要承担延(yán)迟交房(fáng)、房屋质量、房产证(zhèng)延期办理甚至(zhì)不能交房的风险。从行业(yè)层面看，预售制助推(tuī)部(bù)分房企过度举债、高杠杆扩张，若遇(yù)到下行周(zhōu)期，会(huì)引发资金(jīn)链断裂(liè)、项(xiàng)目搁置(zhì)等(děng)系列风险。取(qǔ)消预售制(zhì)，改为(wèi)现(xiàn)房(fáng)销(xiāo)售(shòu)，这(zhè)样(yàng)有助于落实中央房住(zhù)不炒精神、有(yǒu)助于保障购房老百姓权益(yì)、有助于房企稳健(jiàn)发展，一举多得，谋划长远。

　　3、为(wèi)什么(me)建议取消预售制(zhì)度(dù)？预售制度怎么来的？国外什(shén)么情况？简单科普(pǔ)一下：商品房(fáng)预售(shòu)最早(zǎo)源于(yú)中国香港，俗称卖楼花，卖期(qī)房，是一种开发商放(fàng)杠杆的(de)方式。98年(nián)房改，由于(yú)商(shāng)品房短缺，房企缺(quē)资金，借鉴中国(guó)香港2100是平年还是闰年，2100是平年还是闰年最佳答案(gǎng)，引入了商品房预(yù)售制度。其(qí)实，当前世界不少国家存在预(yù)售制。但是，重点来了(le)！发达国(guó)家一般有严格的监管保障(zhàng)措施，开发商在(zài)项(xiàng)目获得政府批(pī)准后才可以开始销售(shòu)，买家在购买期房后并非(fēi)像中(zhōng)国一样在(zài)支付完首付款后从银行一(yī)次性贷款支(zhī)付剩余全部房(fáng)款，而是根(gēn)据开(kāi)发商工程进度在完(wán)全交房前进行分(fēn)期支付。所以，预(yù)售制(zhì)度是需要严格的资金监管(guǎn)、分期支(zhī)付以及违约处罚措施作为保(bǎo)障的，如(rú)果没有(yǒu)这些保(bǎo)障措施(shī)，一定会触发(fā)风险，对购(gòu)房(fáng)民众(zhòng)不公平，所以不(bù)如(rú)借(jiè)机取消预售制度，以后改(gǎi)为现(xiàn)房销(xiāo)售。客观(guān)讲预售制度有(yǒu)一定历史阶(jiē)段性(xìng)，现(xiàn)在中国(guó)住房(fáng)进入存量(liàng)时代，取(qǔ)消(xiāo)预售(shòu)制度有助于(yú)降负债(zhài)降杠杆，不(bù)再(zài)把烂尾风险甩(shuǎi)给老百姓和社会，当(dāng)然这需(xū)要配套房企(qǐ)债务重组、复工保交楼(lóu)、恢(huī)复市场信心和房(fáng)地产长(zhǎng)效机制。这是个技术(shù)活，只要坚(jiān)持市场(chǎng)化改革，中国一定能化(huà)解这个难题，让房地(dì)产回归实体经济和居住属性(xìng)，安居乐业(yè)。

　　4、简单讲，如果取消预售制，改为现房销售，开发商将拼的不(bù)是五(wǔ)花八门、眼花缭(liáo)乱、不知道能不能兑现(xiàn)的营销手段，而是所见即(jí)所得的过(guò)硬(yìng)的产品质(zhì)量和诚信，这(zhè)才是对购(gòu)房民众的最根(gēn)本最(zuì)实质(zhì)的保(bǎo)障，这样将极大的(de)提(tí)升开发商的建筑质量，实现良币驱(qū)逐劣币。所有(yǒu)商业的(de)本质是向(xiàng)善，是以客户为(wèi)中心，房地(dì)产(chǎn)也不能例外，老百姓买房(fáng)子(zi)是天大的事，烂尾(wěi)毁三(sān)代(dài)，好房幸福一家人。从(cóng)这个角度，取消预(yù)售制、实施现房销售是实现(xiàn)老百姓安居乐业(yè)、社会长治(zhì)久安、行业(yè)企业健康发(fā)展的重大措施。在当前的(de)情况下，取消预售制要(yào)结合稳楼市、房(fáng)地(dì)产软(ruǎn)着陆、打通金融支持当期三(sān)好生、新模式等综(zōng)合施策。

　　作者十年前在国务院发展研究中心参与财税改革(gé)方案研究时，对(duì)预售(shòu)制、房地产税(shuì)、人地挂钩、金融稳定、房(fáng)企(qǐ)杠杆率等(děng)进行过长期(qī)系统的专项研究。（参考(kǎo)后来(lái)形成的专著(zhù)《房地(dì)产周(zhōu)期(qī)》）　　

　　目录(lù)

　　1 中国内地商品(pǐn)房预售(shòu)制的前世今生

　　1.1 起(qǐ)源：分层销售+“按揭”，霍(huò)英东创造“卖楼花”模(mó)式

　　1.2 住房需(xū)求(qiú)大、供给量少，引进(jìn)“卖楼(lóu)花”模式，形成“中国内地版预售(shòu)制”

　　1.3 预售制推动城(chéng)市化进程(chéng)，但背(bèi)后潜藏的风险确实存(cún)在

　　2 国际经验(yàn)

　　2.1 美国(guó)：交付前预(yù)售资金第三方全程监管(guǎn)，交(jiāo)付时开发商(shāng)凭(píng)验(yàn)收凭证取(qǔ)得(dé)房(fáng)款

　　2.2 德国(guó)：可零(líng)首付购房(fáng)，提供期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定(dìng)金(jīn)保(bǎo)险保(bǎo)护机(jī)制(zhì)，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日本：为规范期房交(jiāo)易立法，设置期房预付款保全措施

　　2.5 新加坡：买方资金由银行(xíng)监管，享1年保修期后付尾款

　　3 启示

　　正(zhèng)文

　　1 中国内地商品房预售制的(de)前世今生

　　1.1 起源：分(fēn)层(céng)销售(shòu)+“按(àn)揭(jiē)”，霍英东(dōng)创造“卖楼花(huā)”模式

　　二十世(shì)纪五(wǔ)十(shí)年代在中国(guó)香港，楼宇出租(zū)是地产行(xíng)业盛行的方式，但有着转(zhuǎn)让难、出租资金周转期长等问题，分层销售(shòu)孕育(yù)而生。20世纪50年代，中国香(xiāng)港(gǎng)还未推行(xíng)公(gōng)共房屋制度，许多人栖身于木屋或者其(qí)他临(lín)时住宅(zhái)，住房的需(xū)求(qiú)是相当高，不过大多数居民的(de)储蓄很少。当时楼宇买卖多(duō)数以一(yī)整栋楼为单位，需要(yào)雄厚(hòu)的资金(jīn)实(shí)力(lì)才(cái)能购买。虽然楼宇(yǔ)出租是中国香港地产行业盛行的方式，但有着转让难(nán)、出租资金周转(zhuǎn)期长等问题。针对这一系列问题，不少地产商开始探求新的(de)方式，如把楼宇(yǔ)契约切开，即“分(fēn)契”，然后将楼宇分层出售。这模式(shì)一经推行，购买楼宇的市民数(shù)量有所增加(jiā)，开发商资金周转加快。

　　在(zài)分(fēn)层出(chū)售的基础上(shàng)，将“按(àn)揭”模式引入房地产销售，霍英东创造“卖楼花”模式。1953年(nián)底(dǐ)霍英东创(chuàng)办立信置业有(yǒu)限公司，凭借商业直(zhí)觉(jué)和多年经营杂货铺、海上驳运业务的经(jīng)验，对于商品流通(tōng)、资金周转(zhuǎn)有着(zhe)独到的见解，在努力寻求方法加快自身资(zī)金周转。当时其在(zài)购(gòu)下九龙的一(yī)块地(dì)盘后，除了分层(céng)出售、还印发售楼说明书，上有文字详尽说明楼宇的(de)地势(shì)环(huán)境、建筑材料、分层价格、订购方法等。此外，“卖楼花”是(shì)另外一个亮点(diǎn)，即(jí)先(xiān)收(shōu)取买(mǎi)家的订金，采用类(lèi)似租金的分期付款(kuǎn)形式，等新楼落成时，收齐买家(jiā)的钱，买家(jiā)就(jiù)拥有了自己的房产。这种方式减轻了民众购房的(de)资金压力，加速(sù)了房屋的建造(zào)和(hé)销售(shòu)，也(yě)解决了制(zhì)造(zào)商的资金问题，降低投资风险(xiǎn)，在(zài)当(dāng)时可谓是“双赢”的举措(cuò)。“预售楼花+分期付款(kuǎn)”的销(xiāo)售模式成(chéng)为当(dāng)时中国香港房地产市(shì)场的(de)一大特色，纵观中(zhōng)国香港房地(dì)产(chǎn)市场的改革(gé)，“卖楼(lóu)花”模(mó)式高效率地解决了(le)核(hé)心的住房供不应求的(de)问题(tí)，使房(fáng)市发(fā)展(zhǎn)进入新阶段。

　　预售楼花(huā)模式推动了(le)中国香港楼(lóu)市几十年繁(fán)荣，但期(qī)间也出(chū)现过“烂尾楼(lóu)”的(de)情况，但监管(guǎn)部门不(bù)断完善、规范化(huà)，建立健全的监(jiān)管(guǎn)机制，促进市场健康发(fā)展。例如，1960年，位于大角咀的一个楼(lóu)盘因(yīn)建筑费用超支停工(gōng)，出现“烂尾(wěi)”情况。在1961年后，中国香港管理部门提升了对(duì)于(yú)预(yù)售楼花制度的监(jiān)管，即要求开发商(shāng)在预(yù)售前，确保(bǎo)地价(jià)款已经全(quán)部支付，还(hái)要证明自身有资金等能力把项目(mù)完成，资金需放入律师所托管，支(zhī)取(qǔ)时需律所和建筑师的核准。为了防(fáng)止开发商、律所、建(jiàn)筑师等造(zào)假，套取监管(guǎn)账户资(zī)金(jīn)，中国(guó)香港要(yào)求(qiú)律师(shī)行在(zài)银行开设的信托(tuō)账户（监管账户）、开发商(shāng)操(cāo)作等采取全透明化(huà)机制(zhì)，且银行的责任上升，如出现房屋“烂尾(wěi)”情况，银行将成(chéng)最(zuì)大风险方(fāng)，后续需自身推动项目完(wán)工。随着监管体(tǐ)系逐步(bù)完善，出现“烂尾”的现(xiàn)象较少。

　　1.2 住房需(xū)求大、供给量少(shǎo)，引进“卖楼花”模式，形成“中国(guó)内(nèi)地版预(yù)售制(zhì)”

　　二十世纪九(jiǔ)十年代，中国(guó)内地面(miàn)临住房需求大和供给量(liàng)短缺问题，引入“卖楼(lóu)花”制度。建国以(yǐ)来，中国内地(dì)优先发(fā)展(zhǎn)重(zhòng)工业，强调(diào)基础建设，这一导向使(shǐ)前期发展(zhǎn)工业化的进程大于城市化进程，唯有解决住房基(jī)础等城(chéng)市化配套问题，才能进一步推进(jìn)城市化(huà)。但当时推行的是(shì)“统一管理，统一(yī)分配(pèi)，以租养房(fáng)”的福利(lì)分房制(zhì)度，住房市场(chǎng)发(fā)展起步较晚、增速较慢，福利(lì)分(fēn)房制(zhì)度也(yě)出现了分配(pèi)不(bù)公、效率低、配套差等问题(tí)，因此福利分(fēn)房(fáng)制(zhì)度(dù)不再适用于(yú)当时(shí)的国(guó)情。叠加(jiā)房地产(chǎn)市(shì)场面临(lín)商品房的需(xū)求量大，而社会缺(quē)少大型房地产开发商，商品房供(gōng)应量小(xiǎo)的(de)困境，此时引入中国香港的(de)“卖(mài)楼花”模式无(wú)疑(yí)是对内(nèi)地房地产市场的一针强心(xīn)剂。从1994年(nián)起，中国内(nèi)地逐步引进中国香港预(yù)售商品房制度，先后出(chū)台多项文件(jiàn)，大力(lì)支持(chí)国内(nèi)房地(dì)产市(shì)场改(gǎi)革。例如(rú)，1998年，国务院出台《关(guān)于进一步深化城镇(zhèn)住房制(zhì)度改革(gé)，加快住房建(jiàn)设的通(tōng)知》文件，决定(dìng)停止住房无偿实(shí)物分配，逐步实行住(zhù)房分(fēn)配(pèi)货币化、住房供给商(shāng)品化、社会(huì)化的住房(fáng)新体制，从(cóng)计划(huà)经(jīng)济下的福利分房转向市场经济的(de)商品房。房地产(chǎn)市(shì)场采用(yòng)预(yù)售制(zhì)，允许开发(fā)商卖期房，解决(jué)了房企缺少资金和开发时间(jiān)周期长(zhǎng)的(de)两大难(nán)题，开发商以(yǐ)预售款撬动(dòng)下(xià)一(yī)个项目的开发(fā)，形成滚动开(kāi)发模式，住房供应速度加快。自此(cǐ)中国内地开始房改货币化，中国人民银行等多(duō)方(fāng)迅速出台(tái)相(xiāng)关的(de)信贷政策，支(zhī)持购房者，极大作用推动(dòng)了房地产市场的(de)发展。

　　引入中国香港“卖楼花(huā)”模式后，经调整形成契合(hé)中国内地的商品房预售制度(dù)。预售制(zhì)的初衷是为了缓解房(fáng)企资金压力，加(jiā)快(kuài)城镇(zhèn)住房建设。具(jù)体来说，是指房地产开发企业将正在建(jiàn)设中的房屋预先出售给(gěi)购房者(zhě)，由购房者支(zhī)付定金(jīn)或房(fáng)款的行为。区别于中国香港，在中国(guó)内地实践过程中，商品(pǐn)房预(yù)售(shòu)流程为：房地产(chǎn)开发商办理预(yù)售许可证-签(qiān)订商品房买卖合同(tóng)-进行备案登记和预告登记-交付房(fáng)屋。在购房(fáng)过程中(zhōng)，购房(fáng)者(zhě)需(xū)要一次性付清首付款，并(bìng)采(cǎi)用银(yín)行贷款的形式一次性(xìng)付清剩余房款，换言(yán)之，房屋未建(jiàn)成，开(kāi)发商可(kě)能(néng)已拿(ná)到(dào)了全部购房(fáng)款，这点与中(zhōng)国香港的按照工程进度(dù)付(fù)款有所(suǒ)不(bù)同(tóng)。对中国内地的开发商而(ér)言，预售制(zhì)商品(pǐn)房也开启了高周转、高杠杆的运作模式。

　　1.3预售制推动城市化进程(chéng)，但背后潜藏的风险(xiǎn)确(què)实(shí)存在

　　作为中国内地商品房(fáng)销售的(de)最主要方式，预售(shòu)制极大缩短房企(qǐ)现金回笼周(zhōu)期(qī)，同时增加(jiā)市场(chǎng)商品房供应，推动了城(chéng)镇化发展进程。预(yù)售制在过去20多(duō)年对中国内地房地产市(shì)场的稳步(bù)发展起到了重(zhòng)要作用，不仅解决了(le)房地产市场(chǎng)快速发展阶段的资金需求，也提高了居民居住水平，中国内(nèi)地城镇居民(mín)从筒子楼住到(dào)住宅小(xiǎo)区，从全民蜗居(jū)到基(jī)本适居(jū)，住房事业取得巨大进步，数十年时(shí)间走(zǒu)完发达国家(jiā)几百年(nián)城镇化(huà)路程。改(gǎi)革(gé)开放以来，城(chéng)镇化进程(chéng)进入快速发展时期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人(rén)增长(zhǎng)至9.1亿人，43年间增长4.4倍(bèi)；1981-2020年，全国城市建成区面(miàn)积由7438平方(fāng)公里增长至(zhì)60721平方(fāng)公(gōng)里，增长7.2倍。根据我(wǒ)们发布的《中国住房存量报告：2021》测算，1978-2020年中(zhōng)国(guó)内(nèi)地城镇住宅存量(liàng)从不(bù)到14亿平增至313.2亿平，城镇人均住房(fáng)建筑面积(jī)从8.1平(píng)方米增至34.7平方米，城镇住房套数从约3100万套增至3.63亿(yì)套，套户比从0.8增至(zhì)1.09。预售(shòu)制在(zài)当(dāng)前已成为中国内(nèi)地商(shāng)品房销售最主要方式，2005年中(zhōng)国内地(dì)商(shāng)品住(zhù)宅期房销售面(miàn)积占(zhàn)总销售面积的比(bǐ)重为(wèi)63％，而2021年期房累计销售(shòu)面积达(dá)15.6亿平，比重上升至87％。

　　预(yù)售制(zhì)也(yě)推动了中国内(nèi)地房地产行业的发展。中国(guó)内地房地(dì)产历经(jīng)二十多(duō)年长周期繁荣，行业各(gè)项指标大幅(fú)增(zēng)长。1999-2021年，房(fáng)屋新开工面积从2.2亿平增(zēng)至19.9亿(yì)平，累计上(shàng)涨8.2倍，年复合增速10.6％。房地(dì)产(chǎn)开发投资完成额从(cóng)0.4万亿(yì)元增(zēng)至(zhì)14.8万亿元，累计上涨35.8倍，年复合增速17.8％。商品(pǐn)房销售(shòu)面积和(hé)销售金额分别从1.5亿平(píng)增至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿元，累(lèi)计上(shàng)涨11.3、65.3倍，年复合增速(sù)12.1％、21％。伴随房地产业的(de)快速发(fā)展，房地产企业从无到有、从国企先行(xíng)到(dào)民企崛起，队伍逐(zhú)渐壮大。2018年，房地产(chǎn)企业数量达9.8万个(gè)，比1998年的2.4万个(gè)增长(zhǎng)3.1倍。

　　二十年来房地产也成为拉动中国内地经济高(gāo)增(zēng)长(zhǎng)的火车(chē)头。

　　1）从经济增长(zhǎng)渠道，房(fáng)地产带动的上下游产业链(liàn)特别(bié)长，高达50多(duō)个行业。2020年房地产及其产业链占GDP的17.2％（完全贡(gòng)献），其(qí)中房地(dì)产业增(zēng)加值占GDP的7.3％（直接贡献），房(fáng)地(dì)产带动产业链占GDP的(de)9.9％（间接贡献），其中房地产(chǎn)对金(jīn)融(róng)、批发、建材的带动最为明显。

　　2）从投资渠道(dào)，2020年(nián)房地产(chǎn)完全拉动(dòng)的投资占全社会固定资产(chǎn)投资的(de)51.5％，其中(zhōng)，房地产(chǎn)开发投资占固定资产投资的27.3％。

　　3）从金融渠(qú)道(dào)，从房地产贷款占银行各项贷(dài)款余额的比重(zhòng)看(kàn)，2021年(nián)12月为27.07％，如果(guǒ)加上信(xìn)托等通道(dào)业(yè)务，占比超过(guò)三分之(zhī)一。从房地(dì)产融资存量占社融存量比(bǐ)重看(kàn)，2021年12月占比为18.76％。如果房企大面积违约，将导致银行不良率大幅上升。

　　4）从居民财富(fù)效应渠道，根据我们的《中国住房市(shì)值测算报告》，2020年中国(guó)住房市值为62.6万(wàn)亿(yì)美元，大于(yú)美(měi)国的33.6万亿美元、日本的10.8万亿美元、英法德三国合(hé)计的(de)31.5万(wàn)亿美元。从住房(fáng)市值占(zhàn)股债(zhài)房(fáng)市(shì)值的(de)比例(lì)看，2020年中国为66.6％，高于美国(guó)的27％、日本的37％、英国的49％、法国(guó)的56％、德国的(de)64％。中国住房(fáng)市值与(yǔ)股债(zhài)房(fáng)市值的比例较(jiào)高，主(zhǔ)要是因为住房市值高，以(yǐ)及中(zhōng)国(guó)资本市场发(fā)育尚(shàng)不成熟，直接融资比(bǐ)例较低，股票、债券市值(zhí)较低，居民投(tóu)资渠道缺(quē)乏。

　　不可否(fǒu)认，预售制背后潜(qián)藏的风险确(què)实(shí)存(cún)在(zài)，当前的负面效应愈发凸显。

　　从个人层(céng)面看(kàn)，绝大部分商品(pǐn)是一手交钱一手交(jiāo)货，预售制是对(duì)购(gòu)买(mǎi)者(zhě)的单方面不公平(píng)制度，购房老百姓几(jǐ)乎(hū)承担了所有商(shāng)品不能交付的风险。比如，交(jiāo)房(fáng)等待期(qī)一般为两年，在此期间(jiān)，购房(fáng)者不仅承担银行利息(xī)，还要承(chéng)担延(yán)迟交(jiāo)房(fáng)、“一房二卖”、房屋质量(liàng)、房产证延(yán)期(qī)办理(lǐ)甚(shèn)至不(bù)能(néng)交房(fáng)等(děng)风险。另外，购房者和开发商之间(jiān)的(de)购房合同、购房者和银行的按揭贷款合同是两个独立的合(hé)同(tóng)关系，如果开发(fā)商(shāng)发(fā)生(shēng)违约，购房(fáng)者只能根据购房合同向开发(fā)商(shāng)主张权(quán)力，但(dàn)依旧(jiù)需要根据按(àn)揭(jiē)贷款合(hé)同(tóng)按(àn)时向银行进行贷款偿还，因此购房者承担(dān)的(de)风险较大。

　　从行业层面看(kàn)，预售制助推部分(fēn)房企过度举债(zhài)、高杠杆扩(kuò)张(zhāng)，资金若遇到下行(xíng)周期，会引发资金链(liàn)断裂、项目搁置等系列风险，进行影响自身信用和购房者对行业(yè)的信心。

　　从金融层(céng)面(miàn)看，银行作为按揭贷款的发放(fàng)方，一旦房企因为市场波动或经营不善(shàn)，出现资金链断裂等一系列问题(tí)，导致“烂尾(wěi)”等情况，而房企通过与购房者(zhě)签订的预售(shòu)合同和按(àn)揭(jiē)合同，已经从银行获得房款，如果购房者丧失还款能力或短期不能还款等，则风险完全由银行承担(dān)，银行将面临较大的坏账压力。

　　从监(jiān)管(guǎn)角度看，购房者(zhě)的预售监管(guǎn)资金去哪了？楼盘“烂尾”，归根结底两个字那就是“没钱”，即没钱付工程款(kuǎn)。在2004版的《城市商品(pǐn)房预售管理办法》中明(míng)确规定了开(kāi)发企业预售商(shāng)品(pǐn)房(fáng)所(suǒ)得款项应当用于有(yǒu)关的工程建设，商(shāng)品房预售款监管的具体办法，由房地产(chǎn)管理部门制定。但多(duō)年以(yǐ)来(lái)全国并没有统一的预售(shòu)资金监管规定，各地实行“一城一策”。例如，太原、昆明、重庆、长沙等城市重点监管资金比(bǐ)例为总预售款的15-40％左右，郑州、福(fú)州、合肥等城市则按照项目的建安成本乘(chéng)以建筑面积或者项目工(gōng)程总额报价计算重点资(zī)金。而事实是，不少购房(fáng)款未进入监(jiān)管账户(hù)、或进入(rù)监管账户后被(bèi)挪(nuó)用，导致楼(lóu)盘没有资金(jīn)继续建设。收楼遥遥无期，月(yuè)供却被(bèi)迫(pò)继续还款(kuǎn)。那么，监管账户资金如何被(bèi)挪走的(de)？实(shí)际上，在过去房地产大开发时代(dài)的高周转(zhuǎn)背景下(xià)，抽调(diào)预售(shòu)款监管账(zhàng)户(hù)资金(jīn)，是行业“潜(qián)规则”。比如(rú)工程总承包(bāo)方，以工程建(jiàn)设名(míng)义，获得监管账户拨付资金(jīn)，再由工(gōng)程方将资金(jīn)转给房企，而拨付的工程款，远(yuǎn)超(chāo)工程进度(dù)所需。通过这些方(fāng)式套(tào)取的资金(jīn)，在房企各地项目间流动，变相加杠杆，这样(yàng)做提供了资金流动性，房(fáng)企抽(chōu)调(diào)资金统筹(chóu)拿地(dì)、还款和楼盘建设，形成一种资(zī)金循环高周转模(mó)式，但(dàn)一定程度(dù)上(shàng)把风险甩给(gěi)了购房者(zhě)。

　　2 国际经验

　　整体来说，国外(wài)商品房预售制度(dù)呈现以下(xià)特点：

　　1）预付款保护：对(duì)于购房(fáng)者预付资(zī)金，一般设有定金或预(yù)付款保护机制，如英国(guó)、日本；

　　2）预付款比重：要求购房者(zhě)支付的(de)预(yù)付款比例(lì)相对较低，绝大(dà)部分房款在房屋(wū)交付后开始支(zhī)付；

　　3）预付款支付方式：预付款一般(bān)以定金方(fāng)式(shì)支付，或(huò)按工程(chéng)进度(dù)分期(qī)支付，或二者(zhě)结合(hé)；

　　4）按揭贷(dài)款方式(shì)：一(yī)般采(cǎi)用两(liǎng)种方式(shì)发放按揭(jiē)贷(dài)款，一是按(àn)工程进(jìn)度付款，按揭贷款(kuǎn)按照工程进度逐渐发放，购房者开始月供；二是房屋(wū)交付(fù)后发放按揭贷款；

　　5）房屋烂(làn)尾(wěi)保护：为预售商品(pǐn)房提供(gōng)期房烂尾(wěi)保险，在(zài)商(shāng)品(pǐn)房出现(xiàn)重(zhòng)大延期或(huò)重大(dà)缺陷时(shí)，保障(zhàng)购房者权益；

　　6）房屋交付保护：房屋交付质量(liàng)的保障有两种方式，一是期(qī)房由(yóu)政府或第三方(fāng)验收(shōu)合格并(bìng)提供验收凭证(zhèng)后，开发商凭验收凭证取得购房(fáng)者支(zhī)付的房款。二是开发商为购(gòu)房者提供一定(dìng)的保(bǎo)修期(qī)，通常1-5年(nián)，保修期满，购房者(zhě)支付尾款。

　　2.1 美国：交付(fù)前预(yù)售资金第三(sān)方全程(chéng)监管，交付时开发商(shāng)凭验收凭证取得房款

　　美国期房定金一(yī)定期限(xiàn)内无(wú)条件(jiàn)返(fǎn)还，最(zuì)低(dī)首付(fù)比例(lì)为3.5％，交(jiāo)房前仅支付首付(fù)，其余房(fáng)款交付后按(àn)揭还款(kuǎn)，交付前资金由第三方全程监管，交付时开发商凭验收凭(píng)证取得(dé)房款(kuǎn)。

　　定金及首付环节，定金比(bǐ)例一般(bān)为房款的1％-5％，首付比例最(zuì)低可低(dī)于3.5％，根(gēn)据美国官方数据，2021年(nián)美国平均首付比例为12％。

　　余款支付(fù)方面，除定(dìng)金或首付外(wài)，购房者在(zài)房(fáng)屋(wū)交付后通过按揭贷款(kuǎn)支付剩余(yú)房款。

　　资金监管方面，美国为防止(zhǐ)开发(fā)商挪用资金，购房者的定金及首(shǒu)付款由(yóu)第三方公(gōng)证行或产权保险公司的(de)信托账户(hù)监(jiān)管。如果开发商倒(dào)闭导致楼盘烂尾(wěi)，购房者资金(jīn)可通过申请仲裁取回，且不承担任何(hé)责任(rèn)与损失(shī)。而(ér)开发商在房屋建设过程中的(de)资(zī)金全(quán)部来(lái)自银行，银行根(gēn)据工程进(jìn)度向开发商(shāng)提(tí)供一定比例(lì)的贷款(kuǎn)，由于(yú)开(kāi)发商挪用(yòng)资金(jīn)直(zhí)接损(sǔn)害银行利(lì)益，银行有充(chōng)分动机监管开发商施工进度。开(kāi)发商在房(fáng)屋交付时需(xū)取得(dé)由(yóu)政府相关部门经审查后发放的验收凭证，通过验收(shōu)凭证向银(yín)行得到购房者支付的(de)房款。

　　2.2 德国：可零首付购房(fáng)，提供期房烂尾(wěi)险

　　德国期房(fáng)可零(líng)首付(fù)购房，房款按(àn)建造工期进(jìn)度支付(fù)，按揭按工期(qī)放款后还贷，房(fáng)贷利率采用固定利率，开发商或购房(fáng)者(zhě)可购买期房烂尾保险。

　　预(yù)售门(mén)槛方面，德国开发商在项目获批后即可预(yù)售房屋。签署(shǔ)购(gòu)房合同前，购(gòu)房者需支付约2000欧的定金并进行预约公(gōng)证(zhèng)，签订(dìng)合同后(hòu)定金退还。如由于任何原因不能购买，定金按照德(dé)国法律全(quán)部退还(hái)。

　　签署购房合同后(hòu)，购房者需支付公证费和(hé)土地交(jiāo)易税，分(fēn)别为(wèi)房(fáng)屋(wū)售(shòu)价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包(bāo)含在购(gòu)房款中，属于购房附加费。

　　首付方面，德国没(méi)有(yǒu)规定最低首付比例，可零首付(fù)购房。

　　余款方(fāng)面，德(dé)国也采取按工期支付房(fáng)款的制度，一般分7笔(bǐ)进行支(zhī)付，具(jù)体支(zhī)付节(jié)点(diǎn)、比例因项目而(ér)异。一(yī)般来说，支付节点可(kě)分为公证后、主体完工(gōng)、内部水暖电路完工、窗(chuāng)户(hù)玻璃完工(gōng)、室内(nèi)清(qīng)洁(jié)及墙面完工、地板完工(gōng)、全部完工，支付比例可(kě)能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方(fāng)面，购房(fáng)者可在(zài)支付房款前申请房贷(dài)，房(fáng)贷利率采用固定利率(lǜ)，银(yín)行按施工节奏分多次发放(fàng)贷款，每笔贷款给予购房者一定使用期(qī)限，期限结(jié)束(shù)后(hòu)，购房者开始还贷(dài)。

　　保险方面，德国保险公司针对(duì)期房设计了两种保险(xiǎn)，保险(xiǎn)的功能是当(dāng)房屋出现重大延期或重大(dà)缺陷时(shí)，保险公司保证开发商赔偿或修复，开发商破产，由保险公司负(fù)责(zé)相(xiāng)应赔偿。保险由开(kāi)发商(shāng)或购房者购买(mǎi)。

　　2.3 英国(guó)：10％定金(jīn)保(bǎo)险保护机制，55％-80％房(fáng)款交房(fáng)时支(zhī)付

　　英国预售制设有10％定金保(bǎo)险保护(hù)机制，交房前付款比例仅20％-45％，资金(jīn)由买卖(mài)双方(fāng)律师(shī)严格监管。

　　订立(lì)合同前，买卖双方均有一名律师，负责沟通期房交易中的房产、资金(jīn)、合同等各个环节，各环节内容确认(rèn)无误后签订首付交换合同。

　　定金方面，英国设置(zhì)了10％定金保险保(bǎo)护机制，当开发商(shāng)出现财务、经营(yíng)问题(tí)时，购房者10％的定金由保(bǎo)险(xiǎn)公司(sī)赔付(fù)，而超出10％的(de)部分较(jiào)难追回。

　　首付方面(miàn)，首付比例通常(cháng)为(wèi)10％-25％，首付需(xū)要在合(hé)同(tóng)签订21天内支付。

　　余款(kuǎn)支付环节，英国采(cǎi)取按(àn)工程进度付款的(de)方式，但(dàn)是交房前付款比例相对(duì)较低，一般(bān)会(huì)在合(hé)同签订6-24个(gè)月分别支付两笔(bǐ)5％-10％的款项(xiàng)，即交房前付款(kuǎn)比例在20％-45％之间，剩余款项交房后支付。

　　交付(fù)环节，英国规定房屋必(bì)须经过(guò)房产公证公司的(de)检(jiǎn)验验(yàn)收后才能交付(fù)，交(jiāo)付后(hòu)方(fāng)可按(àn)揭还贷。

　　资金(jīn)监管环节，英国(guó)期(qī)房预售(shòu)资金(jīn)监管极(jí)为严格，资金(jīn)也由律师监(jiān)管，在确(què)认工程(chéng)进(jìn)度、支付相关款项(xiàng)过(guò)程(chéng)中，由买(mǎi)房律师将资金转给卖方律师(shī)，卖(mài)方律师转给开(kāi)发(fā)商，即资金在(zài)进(jìn)入开发商(shāng)账(zhàng)户(hù)前经(jīng)过两道关(guān)口，有利于(yú)保(bǎo)障购(gòu)房者资(zī)金安全(quán)。

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设置期房预(yù)付款保全措(cuò)施(shī)

　　日本期房交易立法，定金超(chāo)5％或1000万(wàn)日元时，开(kāi)发(fā)商必须完成“预售房(fáng)定金保(bǎo)全措施”，交房前付款比例不(bù)超房款的(de)20％，开(kāi)发(fā)商违(wéi)约需返还定价并(bìng)赔偿约10％房(fáng)款，交(jiāo)房(fáng)后按揭还款。

　　立法(fǎ)方面，日本二战结束(shù)后由于(yú)房屋供给(gěi)严(yán)重(zhòng)失衡，叠加(jiā)法(fǎ)律(lǜ)空白，社会上“一房(fáng)二卖”现象普遍，为此，日(rì)本政府(fǔ)1952年出(chū)台《宅地建(jiàn)筑物交易法》，经多次修订，目(mù)前是唯一一部规范(fàn)期(qī)房(fáng)交易的(de)法(fǎ)律。

　　定金保护方面(miàn)，根据日本《宅地建物(wù)取引业法》，对购(gòu)房(fáng)者支(zhī)付定金超过5％或超1000万日(rì)元的(de)部分，法律要求开(kāi)发商必须完(wán)成定(dìng)金保全(quán)措施才可预(yù)售。什么是定(dìng)金(jīn)保全措(cuò)施？即买卖(mài)双方签订购房(fáng)合(hé)同时，开(kāi)发商向金融机构(gòu)或指定(dìng)保证(zhèng)机(jī)构或(huò)保(bǎo)险机构(gòu)签订定金(jīn)保证委托合(hé)同(tóng)，设置购房者定金的保证或保(bǎo)险，并将相应的保证(zhèng)金证(zhèng)明(míng)书交(jiāo)付给购房者。除定金(jīn)外，其他预先支(zhī)付的(de)购房款(kuǎn)也受该措(cuò)施保(bǎo)护。若开发(fā)商倒闭导(dǎo)致期房(fáng)烂(làn)尾，购房(fáng)者可凭保(bǎo)证金证明书向金融机构或保(bǎo)证机构或保险(xiǎn)公司(sī)兑付，同时，开发商需向购房者赔付违约金，一(yī)般约为房价的10％。

　　房款支付(fù)环(huán)节，交房前只需支付最多不超20％的定金，签订购(gòu)房合同后，购房(fáng)者即可向银行申请贷款，但交房后才开(kāi)始按揭贷款，除(chú)定(dìng)金外的(de)剩(shèng)余房款(kuǎn)在(zài)交房(fáng)后开始支(zhī)付。

　　2.5 新(xīn)加坡：买方资金由(yóu)银(yín)行(xíng)监管，享1年保修期(qī)后付尾款(kuǎn)

　　新加坡期房购房者违(wéi)约可返还相当于3.75％房款的订金，首付比例20％，余(yú)款(kuǎn)按工程(chéng)进(jìn)度支付，所有资金(jīn)进银行专门(mén)项目(mù)资(zī)金账户，交房后满1年保修期(qī)后支(zhī)付15％尾款。

　　订金支付环节，新加坡开发商有(yǒu)统一的选购权合同以(yǐ)及订金(jīn)返(fǎn)还机制，即OTP，签订OTP后需支付5％房(fáng)款(kuǎn)作为订金，OTP有效期14天，执行(xíng)OTP则进一步签订购买(mǎi)合同，不执行OTP则退(tuì)还3.75％的房款(kuǎn)。

　　首付比例方(fāng)面(miàn)，签订购房合(hé)同后(hòu)，购(gòu)房者需支付15％的首(shǒu)付及印花税(shuì)，同时购房者(zhě)向银行(xíng)申请按揭贷款。

　　余款支(zhī)付上(shàng)，新加(jiā)坡期房(fáng)同(tóng)样(yàng)采取按(àn)工程进度付款(kuǎn)的方式(shì)，《发(fā)展商条(tiáo)例》对期房付款流程(chéng)做了统一详细规定，要求所有开发(fā)商遵守，支付节(jié)点一般为合同签订后、地基完工、框架完(wán)工、管(guǎ2100是平年还是闰年，2100是平年还是闰年最佳答案n)道门窗等完工等，支付比例(lì)约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭(jiē)贷款(kuǎn)也依照工程进度放款，月供在此(cǐ)过程中随着放出(chū)贷款的(de)增加而(ér)增加，未放款部分无需(xū)月供。

　　资金监管(guǎn)方面(miàn)，购房者(zhě)的(de)订金(jīn)与付(fù)款会存入(rù)银行专门(mén)的项目资金账(zhàng)户(hù)，账户资金提取(qǔ)须与房屋建(jiàn)设(shè)有(yǒu)关(guān)。房屋交付后(hòu)，购房(fáng)者(zhě)享(xiǎng)受1年(nián)的房(fáng)屋保修期，此后(hòu)购房者支付15％的(de)尾款。

　　3 启(qǐ)示

　　一，短(duǎn)期来看，当前(qián)房地产到了政策出手临界点(diǎn)，重点是(shì)保交楼(lóu)和房企重组。一方(fāng)面，加大(dà)对刚需和(hé)改善型需求的支持力度(dù)，长短兼(jiān)顾(gù)妥善应对局部停贷现(xiàn)象(xiàng)，重点是保交楼保复工保民生(shēng)，给予(yǔ)强有力的金融工(gōng)具支持(chí)。另一方面，从现在起，对还在(zài)正常运转(zhuǎn)的(de)房企包括民营(yíng)企(qǐ)业(yè)，加大(dà)支持(chí)力度(dù)，由优质房企牵头并购(gòu)重组整个行业，为每个房企(qǐ)配(pèi)套(tào)AMC和财团，给予金(jīn)融(róng)工具配套。

　　二(èr)，中(zhōng)期来看，应充(chōng)分(fēn)估(gū)计形势(shì)复(fù)杂性和人(rén)性复杂性，兼(jiān)顾(gù)化解停贷、复工(gōng)保(bǎo)交楼、重组房企债务、恢复市场信心以及长(zhǎng)效机制。长效机制四大关键是推动城市群战(zhàn)略、人地挂钩、金融中性(xìng)稳定(dìng)和(hé)房地产税。定金环节，建立(lì)开发商违(wéi)约后定金保(bǎo)护机制(zhì)，如将已(yǐ)支付(fù)定金冻(dòng)结(jié)至房屋交(jiāo)付(fù)阶(jiē)段(duàn)，保障购(gòu)房者(zhě)定金安全(quán)。签订合同环节，鼓励保险公司介入，为(wèi)房(fáng)屋重大延期以及重(zhòng)大缺陷(xiàn)等情况提供(gōng)充(chōng)分的保障。余款支付环节，建立(lì)按工程进度付款机制或交房(fáng)后按揭贷(dài)款机(jī)制，充(chōng)分保护购房者的(de)权益。资金监管环节(jié)，引入独立(lì)于(yú)开发商、银(yín)行的第(dì)三方资金监管机(jī)构(gòu)，或由政府相关部(bù)门直(zhí)接监管，以此防止资(zī)金(jīn)挪用(yòng)现象(xiàng)。交(jiāo)付环节(jié)，建立商品房保修期制(zhì)度。保修期内，开(kāi)发商应对房(fáng)屋(wū)质(zhì)量问题全(quán)权负(fù)责、免费维修，购房者在保修期结束后支付尾款。

　　三，长期来(lái)看，取消商品房预售(shòu)制(zhì)是大(dà)势(shì)所趋。一方(fāng)面(miàn)，98年房改时，全国缺(quē)房子(zi)，开发商缺钱(qián)，预(yù)售制是权(quán)宜之计(jì)，现(xiàn)在全国套(tào)户比(bǐ)超过1，从(cóng)大开发(fā)进入存量(liàng)时(shí)代，对购房(fáng)民众(zhòng)不公平的(de)预售制已经过时了，该取消了，改为现房销售。另一方面，取消预(yù)售制，改为现房销售(shòu)，开发(fā)商将拼的不是五(wǔ)花八门、眼花缭乱、不知道能不(bù)能兑现的营销手段(duàn)，而是所见即(jí)所得的过硬的(de)产品质量和诚信(xìn)，这才是对购(gòu)房民众的最根本最(zuì)实质的(de)保障(zhàng)，这样将极大(dà)的提升开发商的(de)建筑质量，实现良币(bì)驱逐劣币。

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