近(jìn)两年(nián)火爆的创新产品公募REITs进入密(mì)集分红期，近(jìn)日7只(zhǐ)REITs陆续迎来除息日，公(gōng)募REITs整体呈现出高比例(lì)稳定分红，15只公告(gào)2022 年可供分配(pèi)金额(é)的REITs产品(pǐn)，平均分红比例(lì)接近99％。

　　多位业内人(rén)士对此表(biǎo)示，强制分红机制是公募REITs主要特征之一，稳定分红体现出(chū)该类产品长期投资价值(zhí)，通过观测经营(yíng)活动(dòng)现金流(liú)、可(kě)供分配(pèi)现金等(děng)指标，也(yě)是(shì)观察REITs项目(mù)底层资产(chǎn)运营情况的“窗(chuāng)口(kǒu)”。他们也(yě)提醒(xǐng)普通投资者注意，与产权类项目相比，特许经营REITs项目在经营权到期后不再产生现金收益，特(tè)许经营(yíng)权分(fēn)红目前已(yǐ)包含了利润分配和本金的归还，在选择投资标的时应了解资(zī)产类(lèi)型和分红的特征。

　　15只公募REITs产品分(fēn)红

　　平均分(fēn)红比例98.89％

　　公(gōng)募REITs 进入(rù)密集(jí)分红(hóng)期(qī)，近(jìn)日7只REITs产(chǎn)品（4月17 日(rì)-4月21日）陆(lù)续迎来(lái)除息日(rì)，此外尚有(yǒu)6只REITs实际分配情况尚未(wèi)公布。整体来(lái)看，公募REITs呈现出了(le)高比例的稳定分红，15只公告(gào)2022 年可供(gōng)分配金(jīn)额的公募REITs产(chǎn)品(pǐn)中，2022年全年分配金额占可(kě)供(gōng)分配金额比例(lì)平均(jūn)为98.89％，且绝大部分分配比(bǐ)例在96％以上。

　　中金基金相关负(fù)责人对此表示，投资公募REITs的主要收(shōu)益来源为持有期分红收益，以及基金份额交易价格的(de)变(biàn)化(huà)。基金份额(é)二级市场价(jià)格受(shòu)到公(gōng)募(mù)REITs资产运营(yíng)情况及市场因素的综合影响，较(jiào)易(yì)引起波动。与此相比(bǐ)，基金分(fēn)红预(yù)期则更(gèng)有(yǒu)规律可循。公(gōng)募(mù)REITs的分红主要来自(zì)基(jī)础设施资产的(de)经营(yíng)现金流，投资人通过基金募集材料和信息披(pī)露文(wén)件(jiàn)，结(jié)合行业及(jí)市场情况(kuàng)，可以分析(xī)基础(chǔ)设(shè)施项(xiàng)目的经营业(yè)绩，作为进行投资决策的重要参考。

　　“相对于(yú)基金份额二级市场价格(gé)变化(huà)导致的(de)浮盈或(huò)浮亏，分(fēn)红(hóng)作为基金份额持有(yǒu)人实(shí)际(jì)获得的现金收(shōu)益，对于(yú)长期投资者更具参考价值。”中金(jīn)基金相(xiāng)关负责(zé)人(rén)称。

　　平安(ān)基(jī)金(jīn)REITs 投(tóu)资中心(xīn)运营高级副(fù)总(zǒng)监李华平(píng)也表示，根据《公开募集基础设施证券投资基金指引（试行）》及(jí)相关法(fǎ)规要(yào)求，基础设(shè)施基金应当将90％以(yǐ)上合并后基金年度可(kě)分(fēn)配金(jīn)额以现金形(xíng)式分配给投(tóu)资者，强(qiáng)制分红机制(zhì)是(shì)公募REITs的主要(yào)特(tè)征(zhēng)之(zhī)一(yī)，稳定的分红机制体(tǐ)现出REITs产品长期投资价值。

　　中航基(jī)金也认(rèn)为，从投(tóu)资角度来(lái)看，基础设施公募REITs同时具备“股性”和“债性”双重特点。二级市场价(jià)格反(fǎn)映(yìng)这类产(chǎn)品“股(gǔ)性”的一面，分红体现(xiàn)了这类产(chǎn)品的(de)“债性(xìng)”特点。公募REITs有强制分红(hóng)要求，分红类(lèi)似于债券派息，但(dàn)不(bù)等同于债(zhài)券的(de)固(gù)定利息回报，而是(shì)由可供分配现金决定。

　　从机(jī)构投资者的角度来看，一方面是(shì)公募REITs丰(fēng)富了机构投资者的投(tóu)资品类，为资(zī)产配置多元化提供抓手，具有(yǒu)较强的配置价值(zhí)。另一方(fāng)面，公募(mù)REITs的(de)分(fēn)红能够帮(bāng)助机构投资(zī)者(zhě)稳定收益(yì)。机构投资者(zhě)公募(mù)REITs能够通过分红获(huò)取相对于投资债(zhài)券(quàn)相对高的收益性，在有效控(kòng)制风险(xiǎn)的前提(tí)下，增厚(hòu)资产包收(shōu)益，起到(dào)投(tóu)资“压舱石(shí)”的(de)作用。

　　分红除了(le)投资收益“落袋为安”外，市场对于未来分红水(shuǐ)平的预期，也是影响(xiǎng)REITs基(jī)金(jīn)二级市场价格走势的(de)关(guān)键(jiàn)因(yīn)素之一(yī)。

　　从近期(qī)公募REITs的二级市(shì)场表(biǎo)现(xiàn)看，截至(zhì)4月21日，今年以来中证REITs（收盘）指(zhǐ)数收于(yú)975.99 点(diǎn)，年内下跌7.44％，未跑赢主要股(gǔ)票和(hé)债券宽(kuān)基指数。

　　“截至2023年3月(yuè)31日，有20只公募(mù)REITs发布了(le)2022年年报，部(bù)分产(chǎn)品受宏(hóng)观经济的影响，可分配金额完成率不达预期，一定程度上影(yǐng)响了公募REITs二级市场的(de)价格。”李华平(píng)称(chēng)，公(gōng)募REITs二级市场的价格(gé)波动受多(duō)重因素的影(yǐng)响，投资(zī)收益是影响REITs二级市场(chǎng)价(jià)格的主要因素之(zhī)一(yī)，而稳定的分红有(yǒu)利于吸引投(tóu)资(zī)者参与(yǔ)公募(mù)REITs二级市场的投资(zī)。

　　中金基金相(xiāng)关(guān)负责人(rén)也表示，近期经济预期恢复，一(yī)方面市场热点(diǎn)呈现(xiàn)向股票和(hé)债券(quàn)回归的过程；另一方面，基(jī)础设施项目的经营(yíng)业(yè)绩(jì)相对经济活力(lì)的改善有一定的滞后(hòu)性(xìng)。

　　此(cǐ)外，公(gōng)募REITs在分红除权日，将对基金份额的开盘指(zhǐ)导(dǎo)价(jià)做调减处理，调减金额根据单位基金份额的(de)分红金额进行计算。除(chú)权操作是对(duì)分(fēn)红前后基金份额净值变化的修正(zhèng)，使(shǐ)投资人在基金分红前后均可以获得公(gōng)平的投资机会。

　　“分(fēn)红(hóng)可(kě)增强投资者(zhě)长期投资(zī)的(de)信心，同时需结合持有产品的特性(xìng)，关注二级市场扰动对(duì)整(zhěng)体(tǐ)收益的影响程度。”中航基(jī)金相(xiāng)关人士也称。

　　特许经营(yíng)权分红包(bāo)括利(lì)润分配和本(běn)金(jīn)归还(hái)

　　普通投(tóu)资者应了解底层资产情况(kuàng)

　　多位(wèi)业(yè)内人士(shì)还提醒(xǐng)，与现有公募基金分红前提是本(běn)金之上的增值(zhí)部分(fēn)不(bù)同，特许经营权REITs基金运作期间的“分(fēn)红(hóng)”界定为(wèi)“分派(pài)”更(gèng)为准确(què)，分派的是本金与增值两个部分(fēn)，两个(gè)部分(fēn)之间的比例(lì)是变动的，与现有(yǒu)公募基金分红(hóng)差异很大，大多(duō)数普通投资者可能把(bǎ)“分派”金额误认为(wèi)是(shì)持续(xù)分红。一旦30年(nián)、40年、50年(nián)、60年等合同年限到期后基金价值(zhí)面临极(jí)大不确(què)定性，这是该类投(tóu)资者应该注意的(de)情况。

　　李华平表示，目前公募REITs主(zhǔ)要有特许经(jīng)营权类(lèi)和产权类两大(dà)资产类型(xíng)，持(chí)有产权类产品的(de)收益主要包括每年(nián)的现(xiàn)金分红及资产增值的收益，而(ér)持有特许经营类产(chǎn)品的(de)收益主(zhǔ)要来自项目每(měi)年(nián)的现金分红。其中，特许(xǔ)经营权类资产的(de)分红包括了利润分配和本金的归还，两者的(de)比率也(yě)是(shì)变(biàn)动(dòng)49是质数还是合数为什么是奇数，49是质数还是合数为什么不是奇数的，对(duì)特许经营(yíng)权(quán)类(lèi)资产的公募REITs可以内部收益率（IRR）来(lái)衡(héng)量投资(zī)收益(yì)。普通投资者在选择投资标的(de)时(shí)，应了(le)解(jiě)公募REITs底层资(zī)产的类(lèi)型(xíng)。

　　中(zhōng)航(háng)基金也表(biǎo)示，从细分来看，各类公募REITs分红因(yīn)底层(céng)资产(chǎn)属性不同而形成区(qū)别。特许经营权类的公(gōng)募REITs产品因其分红相当(dāng)于(yú)包含(hán)“本金+收益”，分红(hóng)相(xiāng)对较多，债性偏(piān)强(qiáng)。而产权类的公募REITs分红主要为“收(shōu)益”，更看(kàn)重底层(céng)资产的价(jià)值增(zēng)值，所以相对股性偏强。普通投资(zī)者(zhě)在选(xuǎn)择公募REIT时，需要考虑底层资产属性，对(duì)所选择产品的(de)二(èr)级(jí)市场价(jià)格和(hé)分红有合理预期。

　　中金基金相关负责人也认为，与产权类项目相比，特许经营项目在经营(yíng)权到期后不再能产生现金收益(yì)，因此将可供分配金额的分(fēn)配(pèi)理解为(wèi)“分派”比“分(fēn)红”更加准确。基于这个特点(diǎn)，剩余经营期(qī)限(xiàn)较短的特许经(jīng)营(yíng)项目，通常具备更高(gāo)的分派率水(shuǐ)平。对(duì)于49是质数还是合数为什么是奇数，49是质数还是合数为什么不是奇数剩余期限较长的特(tè)许经营权项目(mù)，即(jí)使(shǐ)分派率相对较低，也有足够(gòu)年(nián)限收回(huí)本金(jīn)并(bìng)取得收(shōu)益。

　　中(zhōng)金基(jī)金该负(fù)责人提醒(xǐng)投资者注(zhù)意，特许经营权(quán)项目的分派金额包含了投资本(běn)金(jīn)，在(zài)不进行扩(kuò)募的情况(kuàng)下，基金份额单价随着分派进度逐年(nián)下降是正常现(xiàn)象，投资特许经(jīng)营(yíng)权REITs的收益来自项目(mù)剩余期限产生的现金流。

　　“与特许经营项目相(xiāng)比，产(chǎn)权类项目(mù)的(de)土(tǔ)地或(huò)建筑(zhù)的剩余使(shǐ)用年限(xiàn)一般(bān)较长，再加上到期后(hòu)通过对建筑的更(gèng)新改造或补(bǔ)缴(jiǎo)土地(dì)出让金等(děng)追加投资(zī)，有机会进一(yī)步延长经营(yíng)期(qī)限。这种类似永(yǒng)续经营的假设反映在基础(chǔ)资(zī)产的估值上，使产权类REITs具备更显著的(de)资产投资属性(xìng)。”该负责人(rén)称(chēng)。

　　观测内(nèi)部收益率等指标

　　评估项目底层资产运营情况

　　在基金分红(hóng)的时(shí)点，多位业内人士(shì)还(hái)表示(shì)，在产品(pǐn)分红(hóng)期，投(tóu)资者可以观(guān)测经营活动现金流、可(kě)供分(fēn)配现金(jīn)、内部收益率等指标，来观察和评估项目底层资产(chǎn)的运营情(qíng)况。

　　中航基金表(biǎo)示，年报指标中，跟现金(jīn)相关(guān)的指(zhǐ)标有(yǒu)两(liǎng)个(gè)：一是年报中披露的经营活动现(xiàn)金流，二是可供分配现金，二(èr)者存在(zài)本质性区别(bié)。经(jīng)营活(huó)动产生的现金(jīn)净流量(49是质数还是合数为什么是奇数，49是质数还是合数为什么不是奇数liàng)是指企业经营、筹资、投资(zī)产生的现金(jīn)流，基于(yú)企业本身经(jīng)营活动产生；可(kě)供分(fēn)配的现金实质上是(shì)从EBITDA出发，对非现金影响利润(rùn)表的项目进行调(diào)整(zhěng)，加期初现金，最终得到的账(zhàng)面现金。

　　李(lǐ)华平也表(biǎo)示，公募REITs作为资产配置新选择，投资价值体(tǐ)现(xiàn)在(zài)相对股(gǔ)债市场独立的资产配置功能，比(bǐ)较适合长期持有。建议(yì)投资者对经营权类的(de)资产可以更多关注内部(bù)收(shōu)益率(lǜ)的高低，对产权(quán)类的资产更多关注分派率高低。因为公募REITs可分配(pèi)收益主要来(lái)自底层资产的经营(yíng)净现(xiàn)金流，所以(yǐ)底层资产运营情况直接影(yǐng)响(xiǎng)投资回报，投资者可综合考虑原始权益人(rén)综合(hé)实力、运营管理机构实力(lì)、公募(mù)基(jī)金管理人(rén)实力等多重(zhòng)因素(sù)来选择投(tóu)资(zī)标的。

　　中信证券(quàn)研报(bào)也(yě)显(xiǎn)示(shì)，公(gōng)募REITs进入密集分红期(qī)，由(yóu)于分红交易带(dài)来的短(duǎn)期博弈机会仍在，叠(dié)加此前(qián)市场接连(lián)回调，建议投(tóu)资者关(guān)注(zhù)有基本面支撑(chēng)、填(tián)权效应相对明显、同时(shí)分红规模较为可观的(de)个券。

　　“公募(mù)REITs的招(zhāo)募说明书均(jūn)会载明(míng)REITs在发(fā)行首(shǒu)年及(jí)次年的(de)可供分(fēn)配金额(é)预测。投资(zī)者可以将REITs的(de)实际(jì)分红(hóng)金(jīn)额(é)与募集(jí)材料(liào)中披露预测进行比较(jiào)分(fēn)析，结合经济及市场(chǎng)的实际环境，对基(jī)础设施项目(mù)的(de)运营业绩(jì)及(jí)REITs的管理能力(lì)进行判断。”中金基(jī)金上述负(fù)责人(rén)也称。

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