文：任(rèn)泽平团队(duì)　　

　　导读

　　是该取消预售制了。 1月17日召开的(de)全国住房和城乡(xiāng)建设(shè)工作(zuò)会议提出“有条件(jiàn)的可(kě)以进(jìn)行现房销售”，不足(zú)一(yī)个月时间(jiān)，已(yǐ)有山东、安徽、河南、四川、广东等(děng)地明确表态，试点现房销售。

　　1、是该(gāi)取消商品(pǐn)房预售制了，用你的(de)钱，建你的房子，还(hái)烂尾了，这是对(duì)购房者的不公平。以后(hòu)谁有钱谁建房，没钱没实力的别建了，不能把(bǎ)包袱甩给老百(bǎi)姓(xìng)和(hé)社会，这是房地产从大开发时代步入高(gāo)质(zhì)量发展阶(jiē)段的必(bì)然趋(qū)势，也是(shì)对(duì)购房(fáng)老百姓的最(zuì)大保护。98年房改时，全(quán)国缺(quē)房子，开发商(shāng)缺钱，预售制是权宜之计，现在全国套户(hù)比超过1，从(cóng)大开(kāi)发(fā)进入存量时代，对(duì)购房民众不公平的(de)预售制已经过时了(le)，该取消了，改为现房销售。以后一(yī)手交钱，一手交房，天经(jīng)地义。当然(rán)二次房改是个技术(shù)活，兼(jiān)顾(gù)化解停贷、复工(gōng)保交(jiāo)楼(lóu)、重组房(fáng)企(qǐ)债务、恢复市场信心以及(jí)长效机制，长(zhǎng)效(xiào)机制四大(dà)关(guān)键是推动城市群战(zhàn)略、人地挂(guà)钩、金(jīn)融中性稳定和(hé)房地产税(shuì)。如果按照经济规律(lǜ)办事，中国(guó)一定能实现房地产(chǎn)软着陆和长期平(píng)稳健康发(fā)展(zhǎn)，跨过这道(dào)关，解(jiě)好(hǎo)这道世界(jiè)难题。

　　2、为什么要取消预(yù)售(shòu)制、改(gǎi)为现房销售(shòu)？大家想想，绝大部分商品是一(yī)手交钱一手交(jiāo)货，预售制是对(duì)购买者的单方面不公平制(zhì)度，购房(fáng)老(lǎo)百姓(xìng)几乎承担(dān)了所有商品不能交付的(de)风险。从个人层面看，预售制对购房者(zhě)非(fēi)常(cháng)不公平，比如，交房等待期一(yī)般为两年，在此期间，购房者不仅承担银(yín)行利息，还(hái)要承担延迟交房、房屋(wū)质量、房(fáng)产证延期办理甚(shèn)至(zhì)不能交房的风(fēng)险。从(cóng)行(xíng)业层面看，预售(shòu)制助(zhù)推部分房企(qǐ)过度举(jǔ)债(zhài)、高杠杆扩张，若遇到(dào)下行周期(qī)，会引(yǐn)发(fā)资(zī)金链断裂、项目搁置(zhì)等(děng)系(xì)列风险。取消预售制，改为现房销售，这样有(yǒu)助于(yú)落实中央房(fáng)住不炒(chǎo)精(jīng)神(shén)、有助(zhù)于保障(zhàng)购房老百姓权益、有(yǒu)助于房企稳健发展，一举多(duō)得，谋划长远。

　　3、为什么建议取消预售制(zhì)度？预售制(zhì)度怎(zěn)么来的？国(guó)外什么情况？简单科普一下：商品(pǐn)房预售最早源于(yú)中国香港，俗称(chēng)卖楼花，卖(mài)期房，是一(yī)种开发商放杠杆的方式。98年房改，由于商品房短缺，房企缺资金，借(jiè)鉴中国香港，引入了商(shāng)品房(fáng)预(yù)售制(zhì)度。其实，当前世界(jiè)不少国家存(cún)在(zài)预售(shòu)制。但是(shì)，重(zhòng)点(diǎn)来了！发达国家一(yī)般(bān)有(yǒu)严格的监管保障措(cuò)施，开发商(shāng)在项(xiàng)目获得政府批准后(hòu)才可以(yǐ)开始销售，买家(jiā)在购买期房后(hòu)并非像(xiàng)中国一样(yàng)在支付完首付款后从银行一次性贷(dài)款支付剩余全(quán)部(bù)房款(kuǎn)，而是根据开发商工(gōng)程进度在完全交房前进行(xíng)分期支付。所以，预售制度是需要严格(gé)的资金监管、分期支付以及违约处罚措施作为保障的，如果没(méi)有这些保障措(cuò)施，一定会触发风险，对购(gòu)房民众(zhòng)不公平，所以不如借机取消预售制(zhì)度，以后(hòu)改为现(xiàn)房销售。客观讲(jiǎng)预售制(zhì)度(dù)有一定(dìng)历史(shǐ)阶段性，现在(zài)中国住房(fáng)进入存量时代，取(qǔ)消预售(shòu)制度有(yǒu)助于降负债降(jiàng)杠杆，不再(zài)把烂尾(wěi)风险(xiǎn)甩给(gěi)老百姓(xìng)和(hé)社(shè)会，当(dāng)然这需要配套房企债务重组、复(fù)工(gōng)保交楼、恢复市场信心和房地产(chǎn)长效机(jī)制。这(zhè)是(shì)个技术活，只要坚持市场化改革(gé)，中国一定能化解这个难题，让(ràng)房地产回归实体经济和居住属性，安居乐业。

　　4、简单讲，如(rú)果取(qǔ)消预售(shòu)制，改为现房(fáng)销售，开发商(shāng)将拼的不是五花八门、眼花(huā)缭乱、不知道能不能(néng)兑(duì)现(xiàn)的营销手段(duàn)，而是所(suǒ)见即所得的(de)过硬的产品质量和诚信，这才是对(duì)购(gòu)房民众的最根本最实质的保障，这样将极大(dà)的(de)提升开发商的建筑质量，实现良币驱(qū)逐劣币(bì)。所有商业的本质(zhì)是向善，是以客户为中心，房地产也不(bù)能例外，老百(bǎi)姓买房子是(shì)天大的事，烂尾毁三代，好(hǎo)房幸福一(yī)家(jiā)人。从这个角度，取(qǔ)消预售制、实施现房销(xiāo)售是实(shí)现老百姓安(ān)居乐业(yè)、社会长(zhǎng)治久安(ān)、行业企业健康发展的重大措施。在当前的情况(kuàng)下，取(qǔ)消预(yù)售(shòu)制(zhì)要结(jié)合稳楼市(shì)、房地产软着陆、打(dǎ)通金融支(zhī)持当期三(sān)好(hǎo)生、新模式等综合施策。

　　作者十年前在国(guó)务院(yuàn)发展研究中心参与财(cái)税改革方案研究时，对(duì)预售制、房(fáng)地产税(shuì)、人地挂钩(gōu)、金融稳定、房企杠(gāng)杆率等进行过长期系统(tǒng)的专项研究。（参考后来形(xíng)成的专著《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商(shāng)品房预售制的前世(shì)今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东(dōng)创造“卖楼花(huā)”模式

　　1.2 住房需求大(dà)、供给量少(shǎo)，引进“卖楼花”模式，形成“中国内地版预售制”

　　1.3 预售制推动城市化进程(chéng)，但背后潜(qián)藏(cáng)的风险确实(shí)存(cún)在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交(jiāo)付前预(yù)售资金第三(sān)方全程(chéng)监管，交付时(shí)开发商(shāng)凭验收凭证取得(dé)房款

　　2.2 德国：可零首付(fù)购(gòu)房，提(tí)供期房烂尾险(xiǎn)

　　2.3 英国：10％定金保(bǎo)险保护机制，55％-80％房款(kuǎn)交房时支付(fù)

　　2.4 日(rì)本：为规(guī)范期房交(jiāo)易(yì)立法，设置(zhì)期房预付款保(bǎo)全措施(shī)

　　2.5 新加坡：买方(fāng)资(zī)金由银行(xíng)监管，享(xiǎng)1年保修期后付(fù)尾(wěi)款

　　3 启示

　　正文(wén)中考的报名号指什么意思，中考的报名号是什么意思

　　1 中国内地(dì)商品房(fáng)预售制(zhì)的前世(shì)今(jīn)生(shēng)

　　1.1 起源(yuán)：分层销售+“按(àn)揭”，霍英东创造“卖楼(lóu)花”模式

　　二(èr)十(shí)世纪(jì)五十年(nián)代在中国香港，楼宇出租是(shì)地(dì)产行业盛行(xíng)的方式，但有着转让难(nán)、出租资金周转(zhuǎn)期长等问题(tí)，分层销售孕育而生。20世纪50年代，中国香(xiāng)港(gǎng)还未推行公共房(fáng)屋制度，许多人栖身于(yú)木屋或(huò)者其他(tā)临时住宅，住房的需求(qiú)是(shì)相当高(gāo)，不过大多数(shù)居民的储蓄很少。当时(shí)楼宇买卖多(duō)数以一整栋楼为单位(wè中考的报名号指什么意思，中考的报名号是什么意思i)，需要雄(xióng)厚的资金实力才(cái)能购买。虽然楼宇出租是中国香港地产(chǎn)行业盛行的(de)方式，但有着(zhe)转让难、出租资金周转(zhuǎn)期长等问(wèn)题(tí)。针对这一系列问(wèn)题(tí)，不少(shǎo)地(dì)产商开始探(tàn)求新的方式，如把楼(lóu)宇契约切(qiè)开(kāi)，即“分(fēn)契”，然后将楼宇分层出(chū)售。这模式一经推行，购买楼宇的市民数量有所增加，开发商资金周转(zhuǎn)加快(kuài)。

　　在(zài)分层出售的基础上，将“按(àn)揭”模(mó)式(shì)引入(rù)房地产销(xiāo)售，霍英东创造“卖楼花”模式(shì)。1953年底霍英东创办立信置业有限(xiàn)公(gōng)司，凭(píng)借商业直觉和多(duō)年经营杂货铺(pù)、海上驳运(yùn)业(yè)务的经验(yàn)，对于商(shāng)品流通、资金周转有着独到的见解，在努(nǔ)力寻求方法加(jiā)快自身资金周转(zhuǎn)。当时其在(zài)购下九龙(lóng)的一块(kuài)地盘后，除了分层(céng)出(chū)售、还印(yìn)发售楼(lóu)说明(míng)书，上有文(wén)字详尽说明楼宇的地势环境、建筑(zhù)材(cái)料、分层价格、订(dìng)购方法(fǎ)等。此外，“卖楼花”是另外一个亮点(diǎn)，即先(xiān)收取买家的订金，采用类似(shì)租(zū)金(jīn)的分期(qī)付款形式，等新楼落成时，收齐买(mǎi)家的(de)钱(qián)，买家就拥有(yǒu)了自己(jǐ)的房产。这种方(fāng)式减轻了民(mín)众购房的资金压力，加速了房屋的建造和(hé)销售，也解(jiě)决(jué)了制(zhì)造商的资金问题，降低投资风(fēng)险(xiǎn)，在(zài)当时可(kě)谓是“双赢”的举措。“预售(shòu)楼花+分期付款”的销售模式成(chéng)为当时(shí)中国香港房地产(chǎn)市场的一大特色(sè)，纵(zòng)观中(zhōng)国香港房地产市场(chǎng)的改革，“卖楼花(huā)”模式高效率地解决(jué)了核(hé)心的住(zhù)房(fáng)供不应求(qiú)的问题，使房(fáng)市发展进入新阶段。

　　预售楼花模式(shì)推动了中国香港楼市几十年繁荣，但(dàn)期间也(yě)出现(xiàn)过“烂(làn)尾楼”的(de)情况(kuàng)，但监管部门不断完善、规范化，建立健全的监管机制，促(cù)进市场健康(kāng)发展。例如(rú)，1960年(nián)，位于大(dà)角咀的一(yī)个楼(lóu)盘因建筑费用(yòng)超支停工(gōng)，出现“烂尾”情况。在1961年后(hòu)，中(zhōng)国香港管理部门提升了对于预售楼花制度(dù)的监管，即要(yào)求开发商(shāng)在预售前，确保(bǎo)地价款(kuǎn)已经全(quán)部(bù)支付，还要证明自身有资金等能力把项目完成，资金(jīn)需放入律师所托管(guǎn)，支取时需律所和建筑(zhù)师的核准(zhǔn)。为了防(fáng)止开发商、律所(suǒ)、建筑(zhù)师等(děng)造假(jiǎ)，套取监(jiān)管账户资(zī)金(jīn)，中国(guó)香港(gǎng)要求律(lǜ)师行在银行(xíng)开设的信托账户(hù)（监(jiān)管账户）、开发商操作等采取全透明化机制，且银行(xíng)的责任上升，如出现房(fáng)屋“烂尾”情况(kuàng)，银行将成(chéng)最(zuì)大风(fēng)险方，后续需自身(shēn)推动项(xiàng)目完工(gōng)。随着(zhe)监管体(tǐ)系逐步完善，出现“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住房需(xū)求(qiú)大、供给量(liàng)少，引进(jìn)“卖楼花(huā)”模式，形成“中国内地版预售制”

　　二十(shí)世纪九(jiǔ)十(shí)年代(dài)，中(zhōng)国(guó)内地面临住房需求(qiú)大和(hé)供(gōng)给(gěi)量(liàng)短缺问题，引入“卖楼花”制度。建国以来(lái)，中国(guó)内地优先(xiān)发展(zhǎn)重(zhòng)工业，强调基础建设(shè)，这一导向使前(qián)期发(fā)展工(gōng)业(yè)化的进程(chéng)大于城市化进程，唯有解决住房基(jī)础等城市化配(pèi)套问题，才能进一步(bù)推进(jìn)城(chéng)市(shì)化。但当时推行的(de)是“统(tǒng)一管理，统一分(fēn)配，以(yǐ)租养房”的福利分房(fáng)制(zhì)度，住房市场发展起步较晚、增速较慢(màn)，福(fú)利(lì)分房制度(dù)也出现了分配不公(gōng)、效率低、配套差等(děng)问题(tí)，因此(cǐ)福(fú)利(lì)分房(fáng)制度不再适(shì)用于当时的国(guó)情。叠加(jiā)房地产市场(chǎng)面临商(shāng)品(pǐn)房的需求量大，而社会缺(quē)少(shǎo)大型房地产开(kāi)发商，商品房供应量小(xiǎo)的困境，此时引(yǐn)入(rù)中国香港的(de)“卖楼花”模式无疑(yí)是(shì)对(duì)内(nèi)地房地产市场的一(yī)针强(qiáng)心剂。从1994年起，中国(guó)内地逐步引(yǐn)进(jìn)中国(guó)香港预售商品(pǐn)房制度，先后出(chū)台多(duō)项文件，大(dà)力(lì)支持国内房地产(chǎn)市场改革。例如，1998年，国务院出台《关于进一步深化城镇住房制度(dù)改(gǎi)革(gé)，加(jiā)快住房建设的通知》文件，决定停(tíng)止住房无偿实(shí)物分配，逐步(bù)实行(xíng)住房分配货币化、住(zhù)房供给商(shāng)品化(huà)、社会化的住房新体(tǐ)制，从计划经济下的福利分房转(zhuǎn)向市(shì)场经济的商品(pǐn)房。房地(dì)产(chǎn)市场采用预售制，允许(xǔ)开发商卖期房，解决了房(fáng)企缺少资金和(hé)开发(fā)时间周期长的(de)两大难题，开发商以预售款撬(qiào)动下一(yī)个项目(mù)的(de)开发(fā)，形成滚动开发(fā)模式，住房(fáng)供应速度加快。自此中国内(nèi)地开(kāi)始房(fáng)改(gǎi)货币化(huà)，中(zhōng)国人民银行等(děng)多方迅速出台相关(guān)的信贷政策，支持购房者，极大作(zuò)用(yòng)推动了房地(dì)产市场的发(fā)展。

　　引入中(zhōng)国香港“卖楼花”模(mó)式后，经调整形成契合中(zhōng)国内地的商品房(fáng)预(yù)售制度。预(yù)售制的(de)初衷(zhōng)是为(wèi)了(le)缓解房企资金(jīn)压力，加快城(chéng)镇住房建(jiàn)设。具体来(lái)说(shuō)，是指房地(dì)产开发企业将正(zhèng)在建设中(zhōng)的房屋(wū)预先出售给购(gòu)房者，由购房者支付(fù)定金或房款的行为(wèi)。区别于中国香港，在中(zhōng)国内地实践过程中，商品房(fáng)预售流程为：房地产开发商办理预售许可证-签订商品房买卖合同-进行备案登记和预(yù)告登记-交付(fù)房屋。在(zài)购(gòu)房过程中，购房者需要一次性(xìng)付清首付款(kuǎn)，并采用银行贷款的形式一次(cì)性付清剩余房款，换言之，房(fáng)屋未(wèi)建(jiàn)成(chéng)，开发商可能已(yǐ)拿到(dào)了全部购(gòu)房款，这点与中国(guó)香港(gǎng)的(de)按(àn)照工程(chéng)进(jìn)度付款有所不同。对(duì)中国内(nèi)地的(de)开发商而言，预(yù)售制商(shāng)品房也开启了高周转(zhuǎn)、高(gāo)杠(gāng)杆的运作(zuò)模式(shì)。

　　1.3预售制推(tuī)动(dòng)城(chéng)市(shì)化进程，但(dàn)背后(hòu)潜藏的风险确实存在

　　作为中国内地商品房销售(shòu)的最主要方式，预售制(zhì)极大缩(suō)短房企现金回笼周(zhōu)期，同(tóng)时(shí)增(zēng)加市场商品房供应，推动了(le)城镇化发展进程。预售制在(zài)过(guò)去20多年对(duì)中(zhōng)国内地房地(dì)产(chǎn)市场的稳步发(fā)展(zhǎn)起到了重要作用，不仅解决了房地产市场快速(sù)发(fā)展阶段的资金需(xū)求，也提高了居民居住水平，中国内地城镇(zhèn)居民从筒子楼(lóu)住(zhù)到住宅小区，从全民蜗居(jū)到基(jī)本适(shì)居，住(zhù)房事业取得(dé)巨大进(jìn)步，数十年时间(jiān)走完(wán)发达国家几百年城镇化路(lù)程。改革开放以来，城镇化进程(chéng)进入(rù)快速发展时期。1978-2021年(nián)，城镇人口(kǒu)由1.7亿人(rén)增(zēng)长至(zhì)9.1亿(yì)人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国城市建成区(qū)面积由7438平方公(gōng)里(lǐ)增长至60721平方公里，增长7.2倍。根据(jù)我们发布的《中国住房存量报告：2021》测算，1978-2020年中国(guó)内地(dì)城镇住宅存量从不到14亿平增至313.2亿平，城镇人均住房建筑面积(jī)从(cóng)8.1平方(fāng)米增至34.7平(píng)方米，城镇(zhèn)住房套数从(cóng)约3100万(wàn)套增至3.63亿套，套户比(bǐ)从0.8增(zēng)至1.09。预售制在当前已成为(wèi)中国内地商品(pǐn)房销售最主(zhǔ)要方式(shì)，2005年中国内(nèi)地商(shāng)品住宅期房销(xiāo)售面积占(zhàn)总(zǒng)销售面积的比重为(wèi)63％，而2021年期房累计销售面积达15.6亿平，比重上升至87％。

　　预(yù)售制也推(tuī)动(dòng)了中国内地房地产行业的发展(zhǎn)。中国(guó)内地房地产历经二十多(duō)年(nián)长(zhǎng)周期(qī)繁荣，行业各项(xiàng)指(zhǐ)标大幅增长。1999-2021年，房屋新开工面积从2.2亿平增至19.9亿平，累(lèi)计上涨8.2倍，年复(fù)合增速10.6％。房地产开(kāi)发投资完成额(é)从0.4万(wàn)亿元增至14.8万亿元，累计(jì)上涨35.8倍，年复合增速17.8％。商品(pǐn)房(fáng)销(xiāo)售面积和销售金额分别从1.5亿平增至(zhì)17.9亿平、0.3万亿元增至(zhì)18.2万亿元，累(lèi)计上(shàng)涨11.3、65.3倍(bèi)，年复合增速12.1％、21％。伴随房地产业的快速发展(zhǎn)，房地产企业(yè)从无到有、从国企先行到(dào)民(mín)企(qǐ)崛起(qǐ)，队伍逐渐壮大。2018年，房(fáng)地产企业数量达9.8万个，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二(èr)十年(nián)来房(fáng)地(dì)产也成为(wèi)拉(lā)动(dòng)中国(guó)内地经(jīng)济(jì)高增长的火车头。

　　1）从(cóng)经济增长渠(qú)道，房(fáng)地产带动的上下游产业链特别长，高达50多个行业。2020年(nián)房地产及其产(chǎn)业链占GDP的17.2％（完全(quán)贡献(xiàn)），其中房地产业(yè)增加(jiā)值(zhí)占GDP的7.3％（直接贡献(xiàn)），房地(dì)产带动产业链占(zhàn)GDP的(de)9.9％（间(jiān)接贡献），其中房地产(chǎn)对金融(róng)、批发、建材的带动最为明显。

　　2）从投资渠道，2020年房地产完全拉动(dòng)的(de)投资占全社会固定资(zī)产投资(zī)的51.5％，其(qí)中，房地产开发投资占固定资产投资的(de)27.3％。

　　3）从金融渠道，从(cóng)房地产贷款(kuǎn)占(zhàn)银行(xíng)各(gè)项贷款余额的比重看，2021年12月为27.07％，如(rú)果加上(shàng)信托等通道业务，占(zhàn)比(bǐ)超过(guò)三分之一(yī)。从房地(dì)产(chǎn)融资存量占社融存(cún)量比重(zhòng)看，2021年12月占(zhàn)比为18.76％。如(rú)果房企(qǐ)大面积违约，将导致银行(xíng)不良率大(dà)幅上(shàng)升(shēng)。

　　4）从居民财富效应渠(qú)道，根(gēn)据我们的《中国住(zhù)房市值测算报告(gào)》，2020年中国住房市值为(wèi)62.6万亿(yì)美元，大于美国(guó)的(de)33.6万(wàn)亿美元(yuán)、日本的10.8万亿美元、英(yīng)法(fǎ)德三国合计的31.5万亿美(měi)元(yuán)。从住房市值占(zhàn)股债房市(shì)值的比(bǐ)例看(kàn)，2020年(nián)中国为66.6％，高(gāo)于美国的27％、日本的37％、英国(guó)的49％、法国的(de)56％、德(dé)国(guó)的64％。中国(guó)住房市(shì)值与股债房(fáng)市(shì)值的(de)比(bǐ)例较高，主要(yào)是因为住房市值高，以及(jí)中(zhōng)国资本市场(chǎng)发育尚(shàng)不(bù)成熟，直接融(róng)资比例(lì)较低(dī)，股票、债券(quàn)市值(zhí)较低，居(jū)民(mín)投资(zī)渠(qú)道缺(quē)乏。

　　不(bù)可否认(rèn)，预售制背后潜藏的风险确实存在，当前的负(fù)面(miàn)效应愈发凸显。

　　从个人(rén)层(céng)面看，绝(jué)大部分商品是一手交钱(qián)一手(shǒu)交货，预售制是对(duì)购买者的单方(fāng)面不公平制度，购房老百姓(xìng)几乎承担了所(suǒ)有商品(pǐn)不能交付(fù)的风险。比如，交房等(děng)待期一般(bān)为两(liǎng)年，在(zài)此(cǐ)期间，购房者不(bù)仅(jǐn)承担银行利息，还要(yào)承担延迟交房、“一房二卖”、房屋质量、房产证延期办理甚至不能交(jiāo)房等(děng)风险。另(lìng)外(wài)，购房者和开(kāi)发商之间的购房合同、购房者和银行(xíng)的(de)按(àn)揭贷款合同是两(liǎng)个独立的合(hé)同关系，如果开发(fā)商(shāng)发(fā)生违约，购(gòu)房者只能根据购(gòu)房合同向开发商主张权力，但(dàn)依(yī)旧需要(yào)根据按揭贷款合同按(àn)时向银行进行贷款偿还(hái)，因此(cǐ)购房者承担(dān)的风险较(jiào)大。

　　从行业层(céng)面看，预售制助推部分房企过度举债(zhài)、高(gāo)杠杆扩张，资金若遇到下(xià)行周期，会引发资金链断裂、项(xiàng)目搁(gē)置等系列风险，进行影响自身信用和购房(fáng)者对行业的信心。

　　从金(jīn)融层面看(kàn)，银(yín)行(xíng)作为按揭贷款(kuǎn)的(de)发放方，一旦房企因(yīn)为市场(chǎng)波动或经营不善，出现资(zī)金链断裂等一系列问题，导致“烂尾”等情况，而房企通过与购房者签(qiān)订的预(yù)售合同和(hé)按(àn)揭合同，已(yǐ)经从银行获(huò)得房款(kuǎn)，如果购(gòu)房(fáng)者丧(sàng)失还款能力或短(duǎn)期不能(néng)还款等，则风(fēng)险完全由银行承担，银行将面临较大的坏账(zhàng)压力。

　　从监管角度看，购房者的预售(shòu)监管资金去(qù)哪了(le)？楼盘(pán)“烂尾”，归(guī)根结底两个字那就是(shì)“没钱”，即没钱(qián)付工程款。在2004版的《城市商品房预售管理(lǐ)办法》中明确规定了开发企业预售商品房所得款项应当用于有关的工程建设，商(shāng)品房预售款监(jiān)管的(de)具体办(bàn)法，由(yóu)房地产管(guǎn)理部门制定。但多(duō)年以来全国并没有统一的预售(shòu)资(zī)金监(jiān)管规定，各地实行“一城一策”。例(lì)如，太原、昆明、重庆(qìng)、长沙(shā)等城市(shì)重点监管(guǎn)资金比例为总预售款的15-40％左右，郑州(zhōu)、福州、合肥等城市则按照项目的建安成本乘以建筑面(miàn)积或者项(xiàng)目工程总额报价计算(suàn)重点资(zī)金。而事实(shí)是，不(bù)少购房款未进入监(jiān)管账户、或进入监管账户后被挪用，导(dǎo)致楼盘没有资金继续建设。收楼遥(yáo)遥无期，月(yuè)供却被迫继(jì)续还款。那么(me)，监管账户资金如(rú)何(hé)被挪走的？实际上(shàng)，在过去房地产大开发时代的高周转背(bèi)景下，抽调预售款监管账(zhàng)户资(zī)金，是行业“潜规则”。比如工程总承(chéng)包方，以工(gōng)程(chéng)建设名义，获(huò)得监管账户拨付资金，再由工程(chéng)方(fāng)将资金转给房企(qǐ)，而拨付的工程款，远超工程进度所需。通(tōng)过这些方式套取的资金，在房(fáng)企(qǐ)各地项目间流(liú)动(dòng)，变相加杠杆，这样做提供了资(zī)金流(liú)动性(xìng)，房企抽(chōu)调(diào)资金统筹(chóu)拿地、还款和楼盘建设，形成一(yī)种资金循环高周转模式，但一定程度上把风险甩(shuǎi)给了购房者(zhě)。

　　2 国际经验

　　整体来说，国(guó)外商(shāng)品房预售制度呈现以下特(tè)点：

　　1）预(yù)付款保护：对于购房者(zhě)预付资金，一般(bān)设有定金或预付款(kuǎn)保(bǎo)护机制(zhì)，如英国、日本(běn)；

　　2）预(yù)付款比重(zhòng)：要(yào)求购房者支付的(de)预付款比例相(xiāng)对(duì)较低，绝大部(bù)分房款在房屋交付后开始支付；

　　3）预(yù)付款支付方式：预(yù)付款一般以定(dìng)金方(fāng)式(shì)支付，或(huò)按工程进度分期(qī)支付，或二者结(jié)合；

　　4）按(àn)揭(jiē)贷款方(fāng)式：一般采用两种方式(shì)发(fā)放按揭(jiē)贷款，一是按(àn)工(gōng)程进度(dù)付款，按揭(jiē)贷(dài)款按照工程(chéng)进度逐渐发放，购房(fáng)者开始月(yuè)供；二是房屋交(jiāo)付后发放按揭贷款(kuǎn)；

　　5）房屋烂尾保护：为预(yù)售商品房提供(gōng)期房烂尾保险(xiǎn)，在商(shāng)品房(fáng)出现重大延期或(huò)重大(dà)缺(quē)陷时，保障购房(fáng)者权益；

　　6）房屋交付保护(hù)：房(fáng)屋交付质量的(de)保障有两(liǎng)种方式，一是期房由政(zhèng)府或第三方(fāng)验收合格并(bìng)提供验(yàn)收凭证(zhèng)后，开发商(shāng)凭验收(shōu)凭(píng)证取得(dé)购房者(zhě)支付的(de)房款。二(èr)是(shì)开发商为购房者提供一(yī)定(dìng)的(de)保修期，通常(cháng)1-5年，保修期(qī)满，购房(fáng)者(zhě)支付尾款。

　　2.1 美国：交付前预(yù)售资金(jīn)第三方全程监管，交付(fù)时(shí)开发商凭(píng)验(yàn)收凭证取得房款

　　美(měi)国期(qī)房定金(jīn)一定期限内无条件返还，最低首付(fù)比例为3.5％，交(jiāo)房(fáng)前仅(jǐn)支付(fù)首付，其余(yú)房款交付(fù)后按揭还款，交付前资金由第三方全程监管，交付时开发商凭验(yàn)收凭证取得(dé)房款。

　　定(dìng)金及(jí)首付环节，定(dìng)金(jīn)比例(lì)一般(bān)为(wèi)房(fáng)款的1％-5％，首付比(bǐ)例(lì)最(zuì)低可(kě)低于(yú)3.5％，根(gēn)据美国官方数据，2021年美(měi)国平均首付比例为12％。

　　余款支付方面(miàn)，除定金或首付外(wài)，购房(fáng)者在房(fáng)屋交付后通(tōng)过按揭贷款支付剩余房款(kuǎn)。

　　资金监管方(fāng)面(miàn)，美国为防止开发商挪用资金(jīn)，购(gòu)房者的(de)定(dìng)金(jīn)及首付(fù)款由第三(sān)方公证行(xíng)或产权保险公(gōng)司的信托账户监管。如果(guǒ)开发(fā)商(shāng)倒闭(bì)导(dǎo)致(zhì)楼盘烂尾(wěi)，购房者资(zī)金可(kě)通过(guò)申请(qǐng)仲(zhòng)裁取回，且不承(chéng)担任何(hé)责任与(yǔ)损(sǔn)失。而开发商在房(fáng)屋(wū)建(jiàn)设过程中的资金全部来自银行(xíng)，银(yín)行根据工(gōng)程进度向开发商提供一定比例的贷款，由于(yú)开发商挪用(yòng)资金(jīn)直接(jiē)损害银行(xíng)利益，银行有充分动(dòng)机监管开发商施工进度(dù)。开发商(shāng)在房屋交付(fù)时需取得由政(zhèng)府(fǔ)相关部门经审查后发放的(de)验收(shōu)凭证，通过验收(shōu)凭(píng)证向银(yín)行得到购(gòu)房者支付的房款。

　　2.2 德国：可零(líng)首付(fù)购房(fáng)，提供期房烂尾险

　　德国期房可零首付(fù)购房，房款按(àn)建造工(gōng)期进度(dù)支付，按揭按工(gōng)期放款后还贷，房贷利率采用固(gù)定利率(lǜ)，开发商或购房者(zhě)可购买期房烂尾保险。

　　预售(shòu)门(mén)槛方面，德国开发商在项(xiàng)目(mù)获(huò)批(pī)后即可预售(shòu)房屋。签署(shǔ)购房合同前，购房者需支付约2000欧的(de)定(dìng)金并进行预约公证，签订(dìng)合(hé)同后定金退还。如由于任何原因不能购买，定金按照德国法律全(quán)部退(tuì)还。

　　签署购房合同(tóng)后(hòu)，购房者需支付公证(zhèng)费和土地交易(yì)税，分别为房屋售价的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在购房(fáng)款中，属于购房附(fù)加(jiā)费。

　　首(shǒu)付(fù)方面，德国没有规(guī)定最低首付比(bǐ)例，可零首付购(gòu)房。

　　余(yú)款(kuǎn)方(fāng)面，德(dé)国也采取按工期(qī)支付房款的制度(dù)，一般分(fēn)7笔(bǐ)进(jìn)行支付，具(jù)体支付节点、比例(lì)因项目(mù)而异。一般来说，支付节点可(kě)分为公(gōng)证后、主体完工(gōng)、内部水暖电(diàn)路(lù)完工、窗户(hù)玻璃完工、室内清(qīng)洁及墙(qiáng)面完工、地板完工(gōng)、全部完工(gōng)，支付比(bǐ)例可(kě)能是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭方面(miàn)，购房者可在(zài)支付房款前申请房(fáng)贷，房贷利率采用固定利率，银行按(àn)施工节奏分多次发放贷款，每笔贷款给予购房者一定使用(yòng)期限，期限结束后，购(gòu)房者开始还贷。

　　保险方(fāng)面，德(dé)国保(bǎo)险公司(sī)针(zhēn)对期房设计了两种保险，保险的(de)功能是当房屋(wū)出现重大延期(qī)或重大缺(quē)陷时，保险(xiǎn)公司保证(zhèng)开发商赔偿(cháng)或修(xiū)复(fù)，开发(fā)商破产，由保险公司负(fù)责相应赔偿(cháng)。保(bǎo)险由(yóu)开发商或购房者(zhě)购买。

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保险(xiǎn)保(bǎo)护机(jī)制，55％-80％房款交(jiāo)房时支(zhī)付

　　英国预(yù)售制(zhì)设有10％定金(jīn)保险(xiǎn)保护机制(zhì)，交房前付款比例仅20％-45％，资(zī)金(jīn)由买卖双方律师严格(gé)监管。

　　订立合同前，买卖双方均有一名律师，负(fù)责沟通期房(fáng)交(jiāo)易中的(de)房(fáng)产、资金、合同等各个环节，各环节内(nèi)容确认无(wú)误后签(qiān)订首(shǒu)付交换合同(tóng)。

　　定金方面，英国设置了10％定金保险保护机制，当开发商出现财务、经营(yíng)问题(tí)时，购房者(zhě)10％的定金由保险公司赔(péi)付(fù)，而超出10％的部分较难追回。

　　首付方面(miàn)，首付比例通(tōng)常为10％-25％，首(shǒu)付需要在合同(tóng)签订(dìng)21天(tiān)内支付(fù)。

　　余款支付环节，英国采取(qǔ)按工程(chéng)进度(dù)付款的方式，但是交房前付款比例相对较低，一(yī)般(bān)会在合同(tóng)签订6-24个月分别支付两笔(bǐ)5％-10％的款项，即(jí)交房前付款(kuǎn)比例在20％-45％之(zhī)间(jiān)，剩(shèng)余款(kuǎn)项交房后支付。

　　交(jiāo)付环节，英国(guó)规定房屋必须经(jīng)过(guò)房产公(gōng)证公(gōng)司的检验(yàn)验收后才能(néng)交付，交付(fù)后方可按揭还贷。

　　资金监管环节，英(yīng)国(guó)期房预(yù)售资金监管极(jí)为严格，资金也由律师监管，在(zài)确认工程进度、支(zhī)付相(xiāng)关款项过程中(zhōng)，由买房律师将资金转给卖(mài)方律师，卖方律师转给(gěi)开发商，即资金在进入(rù)开(kāi)发商账户(hù)前经过两道(dào)关口(kǒu)，有利于保(bǎo)障(zhàng)购房者资金安全。

　　2.4 日本：为(wèi)规(guī)范期(qī)房交易立法，设置期房预付款(kuǎn)保全措施

　　日本期房交(jiāo)易立(lì)法，定金(jīn)超5％或1000万日元时，开发商(shāng)必须完成“预售房定(dìng)金(jīn)保(bǎo)全措施”，交房前付(fù)款比例不(bù)超房款的20％，开(kāi)发商违(wéi)约需返还(hái)定(dìng)价并赔偿约10％房款，交(jiāo)房(fáng)后按揭还款。

　　立法方面，日本(běn)二战结(jié)束后(hòu)由(yóu)于房屋供给严重失衡，叠加法律空白，社会上“一房二卖(mài)”现(xiàn)象(xiàng)普(pǔ)遍，为此，日本政府1952年出台《宅地建筑物交(jiāo)易法》，经多次(cì)修订，目前(qián)是唯一一部规范(fàn)期房交易的法律。

　　定金保护方面，根据(jù)日本《宅地(dì)建(jiàn)物取引业法》，对(duì)购(gòu)房者支付定金超过5％或超1000万日元的部(bù)分，法律要(yào)求(qiú)开发商必须完(wán)成定金保(bǎo)全措(cuò)施才可预(yù)售。什么(me)是(shì)定(dìng)金保全措施？即买(mǎi)卖双方签订购房合(hé)同时，开发商向金融机构或指定保证机构(gòu)或保险机构签(qiān)订定金保证委托合同，设置购房者定金的保证(zhèng)或保险，并将(jiāng)相应的(de)保证金证(zhèng)明书(shū)交付给购房者。除(chú)定金(jīn)外，其他(tā)预先支付的购(gòu)房款(kuǎn)也受该措施保护。若开发(fā)商倒闭(bì)导(dǎo)致期(qī)房烂尾，购房者可(kě)凭保(bǎo)证金证(zhèng)明书向金融(róng)机构(gòu)或保(bǎo)证机构(gòu)或保险公司兑付(fù)，同时，开发商需向(xiàng)购房者(zhě)赔付(fù)违约金(jīn)，一般约(yuē)为(wèi)房价的10％。

　　房款支(zhī)付环节，交房前(qián)只需(xū)支付最多不超20％的定金，签订购房合同(tóng)后，购房者即可向银行申请贷款(kuǎn)，但交房后(hòu)才开(kāi)始按揭贷款，除定金外的剩(shèng)余房(fáng)款在交房后(hòu)开始支付。

　　2.5 新加(jiā)坡(pō)：买方资金(jīn)由银行监管，享1年保修(xiū)期后付尾款

　　新(xīn)加坡期房购房者(zhě)违约可返还相当于3.75％房款的订(dìng)金，首付比例20％，余款按工(gōng)程(chéng)进度支(zhī)付，所有资(zī)金进(jìn)银行专门项目资金账户，交房(fáng)后满(mǎn)1年保修期后(hòu)支付15％尾款。

　　订金(jīn)支(zhī)付(fù)环节，新加(jiā)坡开发商有统一的选购权合同以及订金返还机制，即OTP，签订OTP后需支(zhī)付(fù)5％房款作为订(dìng)金，OTP有(yǒu)效期(qī)14天，执行OTP则(zé)进一步签订购买合同，不执行OTP则退还3.75％的房款(kuǎn)。

　　首付比例(lì)方面，签订购房合同后，购房者需支付15％的首(shǒu)付及(jí)印花税(shuì)，同(tóng)时购房者(zhě)向银行申(shēn)请按揭贷款。

　　余款支付上，新(xīn)加(jiā)坡期房同样采取按工程进(jìn)度付款(kuǎn)的方式，《发展商(shāng)条例》对期房付款流程做了统(tǒng)一(yī)详细规定，要(yào)求所有(yǒu)开(kāi)发(fā)商遵(zūn)守，支(zhī)付节点(diǎn)一般为合同签订后、地基完工(gōng)、框架完工(gōng)、管(guǎn)道门(mén)窗等完(wán)工等，支付(fù)比例约(yuē)为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依照工程(chéng)进度(dù)放款(kuǎn)，月供在此过程中随着放出(chū)贷款的增(zēng)加(jiā)而增(zēng)加，未(wèi)放款部分无需月(yuè)供(gōng)。

　　资金监(jiān)管方面，购房者的(de)订(dìng)金与付(fù)款会(huì)存入(rù)银(yín)行专门的项(xiàng)目资金账户，账户(hù)资金提取须(xū)与房屋建设(shè)有(yǒu)关(guān)。房屋交付后，购房(fáng)者享受(shòu)1年的房屋保(bǎo)修期，此后购房(fáng)者支付15％的尾款(kuǎn)。

　　3 启(qǐ)示

　　一(yī)，短(duǎn)期来看，当前房(fáng)地产到了(le)政策出手临(lín)界(jiè)点(diǎn)，重点是保交楼(lóu)和房(fáng)企重组。一方面，加大对刚(gāng)需和改善型需求的支持力度，长短兼顾妥善应对局部(bù)停贷现象，重(zhòng)点是保(bǎo)交楼(lóu)保复工保(bǎo)民生，给予强有(yǒu)力的金融工(gōng)具(jù)支持。另一方面，从现在起，对还在正常运转的(de)房企(qǐ)包括民(mín)营企业，加大支持力度，由优质房企牵头并购重组整(zhěng)个行业，为每个房(fáng)企配套AMC和财团(tuán)，给予金融工具配套。

　　二(èr)，中期来看(kàn)，应充(chōng)分估(gū)计形(xíng)势(shì)复杂(zá)性(xìng)和人性复杂性(xìng)，兼(jiān)顾(gù)化解(jiě)停贷、复工(gōng)保交(jiāo)楼、重组房企债务、恢复市场信心以及(jí)长效机制。长效机制四(sì)大(dà)关(guān)键(jiàn)是推动城(chéng)市群战略、人地挂钩、金融中性稳定和房地产税。定金环节，建立开发(fā)商违约后(hòu)定金保护机制，如将已(yǐ)支付定(dìng)金冻(dòng)结(jié)至(zhì)房(fáng)屋交付阶段(duàn)，保障购房(fáng)者定(dìng)金安全。签(qiān)订合同环节(jié)，鼓励保(bǎo)险公司介入，为房(fáng)屋重大延期以及重(zhòng)大缺陷等情(qíng)况提供充分(fēn)的保障。余款支付(fù)环节，建(jiàn)立(lì)按工程进度付款机制或交房后按揭贷款机制，充分保护购房者的权益。资金(jīn)监管环节，引入(rù)独立于开发商、银行的第三方资金监管机(jī)构，或由(yóu)政(zhèng)府相(xiāng)关部(bù)门(mén)直接监管，以此防止资(zī)金挪用现象。交付环节，建立商(shāng)品(pǐn)房保修期制度。保修(xiū)期(qī)内，开发商应对房屋质量问(wèn)题全权负责、免费维修，购房者(zhě)在保修(xiū)期(qī)结束(shù)后支付尾款。

　　三，长期(qī)来看，取消商品房预售(shòu)制是大(dà)势所趋。一方面(miàn)，98年房改时，全国(guó)缺房子，开(kāi)发(fā)商缺钱，预售(shòu)制是权(quán)宜之计，现在(zài)全国套户比超过1，从大开发进入(rù)存量时代，对购房民众不公平的预售(shòu)制已经过时了，该取消(xiāo)了，改为现(xiàn)房(fáng)销售。另一方面，取消预售(shòu)制，改为现(xiàn)房销售，开发商将拼的不是五花(huā)八(bā)门、眼花(huā)缭乱、不(bù)知道能不能兑(duì)现(xiàn)的营销手段，而是(shì)所(suǒ)见(jiàn)即所得的过(guò)硬(yìng)的产品质量和(hé)诚信，这才是对购房民众的最根本最(zuì)实质的保障(zhàng)，这样将极大(dà)的提升开发商的建筑质量，实(shí)现(xiàn)良币驱逐劣币(bì)。

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