5月以(yǐ)来(lái)，房地产板块个(gè)股多出(chū)现(xiàn)小幅上涨，截(jié)至5月10日(rì)收盘，中信(xìn)房(fáng)地(dì)产指数(shù)本月涨(zhǎng)幅约为2％。而以公(gōng)募(mù)基金(jīn)为代表的(de)机构(gòu)对于这(zhè)一板块(kuài)已(yǐ)经在悄然布局。数(shù)据显示，以南方和华夏的(de)两只老牌(pái)ETF基金为(wèi)例，5月(yuè)9日时(shí)所公布的总份(fèn)额均较4月28日(rì)时有(yǒu)小幅增长。根据基金(jīn)一季报统计，龙头与地(dì)方国企央(yāng)企获得(dé)增持(chí)，持仓数量占流通股(gǔ)比重增幅五只个股分别为华(huá)发股份+3.40％、滨江(jiāng)集团+1.71％、中新集团(tuán)+1.49％、卧龙(lóng)地产+0.97％、招(zhāo)商积(jī)余+0.92％。

　　公、私募配(pèi)置房地产或“底部回升”

　　行(xíng)业(yè)红(hóng)利时(shí)代已(yǐ)过 精耕细(xì)作成共识

　　从公募基金对(duì)房地产的配(pèi)置看，2019年末，公(gōng)募所持有的(de)房地产行(xíng)业标(biāo)的市(shì)值约1188亿元，占(zhàn)其所持股票市(shì)值的4.66％左右(yòu)；2020年市场表现(xiàn)出色，但(dàn)公募所持房(fáng)地产公司(sī)市值在股票(piào)资产(chǎn)中的占比却(què)断崖式下跌至(zhì)1.85％；2021年，这一(yī)数值更是进(jìn)一(yī)步降至1.56％。

　　不过2022年终于出现了三年来(lái)的首(shǒu)次回升(shēng)，年底这一数值(zhí)从1.56％升(shēng)至1.65％。与(yǔ)此同时，公募对(duì)房地产行业的持股比例也同(tóng)步(bù)回升，从2021年底的6.94％提(tí)高到2022年末的7.03％。

　　这样的(de)势头似乎在今年一季度得以延续。数据统(tǒng)计显示，公募重仓持有房地产板块(kuài)一季度(dù)市(shì)值TOP15门槛(kǎn)为1.6亿元(yuán)，较2022年四(sì)季度提升6.71％。持仓(cāng)市值前(qián)五个(gè)股分别(bié)为保利发展、招(zhāo)商蛇口(kǒu)、万科A、华发股份、滨江集团(tuán)，持仓市值占板块比重合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难(nán)发现，公募对(duì)于房地产的(de)投资(zī)愈发有集中于龙(lóng)头的趋势。Wind显示(shì)，在公募基金一季报(bào)汇总的(de)重仓股中(zhōng)，房地产板块排名最高的(de)是保利发展，在(zài)基(jī)金(jīn)重仓第33位。排名(míng)第二的(de)是(shì)招商蛇口(kǒu)，排(pái)在第(dì)78位。而(ér)老牌龙头股万科A排在(zài)第(dì)96位(wèi)。对比去年四(sì)季报，变化(huà)之(zhī)处首先(xiān)在拉普拉斯分块矩阵公式例题，拉普拉斯分块矩阵公式副对角线(zài)于几只房地(dì)产龙头股从排位(wèi)上看均有退步，尤其(qí)是万科最(zuì)为明显(xiǎn)；其次是金地集(jí)团退出百大(dà)之列。但考虑到(dào)房地产是复(fù)苏链上(shàng)最后(hòu)一环，且首季并非行(xíng)业销售(shòu)旺季，其传(chuán)导到二(èr)级市场(chǎng)乃至机构持仓上还需要时(shí)间周期(qī)。

　　形成共识的是(shì)，经(jīng)济圈判断(duàn)房地产(chǎn)已经(jīng)进(jìn)入大分化时代，一二线城市好于三四线城市。而映射到(dào)二级市场投资上(shàng)，配置(zhì)房地产行业轻(qīng)松收获行业贝塔的红利期一去不返了。“如果(guǒ)按照产业周期来分(fēn)类，包括房地产(chǎn)等几类行业(yè)在(zài)盖(gài)特(tè)纳曲线里(lǐ)属(shǔ)于成熟期(qī)或者(zhě)衰退(tuì)期的行业(yè)，传统(tǒng)认知上没有什么投资机会的。但在这几年特殊的行情里包(bāo)括(kuò)煤炭、电解铝等类(lèi)似(shì)的行(xíng)业也出(chū)现(xiàn)了(le)一些机会，背后的逻(luó)辑(jí)是供给侧(cè)发生了更大的变(biàn)化。”一(yī)不(bù)愿具名的上海公募(mù)基金(jīn)经理指出。

　　不过也有公(gōng)募人士持谨慎乐观(guān)态度：“行业前几年17亿～18亿平(píng)方米(mǐ)的(de)年销售面积很难再出(chū)现了，2022年光是(shì)居民存款(kuǎn)数量(liàng)增加了15万亿元。中国存(cún)量(liàng)有(yǒu)400亿平方米建(jiàn)筑面积，考虑(lǜ)存量地(dì)产的(de)更新，也有近(jìn)10亿平方米。需求端还需要有一定的政策拉普拉斯分块矩阵公式例题，拉普拉斯分块矩阵公式副对角线出来(lái)去刺激购房(fáng)。”

　　宝(bǎo)盈基金(jīn)房地产研究员吕功绩(jì)也指出(chū)：“时(shí)至今(jīn)日(rì)，无论从城(chéng)镇(zhèn)化的进程，还(hái)是人均(jūn)住房面积（接近30平/人），我国均已告别住房短(duǎn)缺时(shí)代，而(ér)目(mù)前居民(mín)的杠(gāng)杆率和房价收入也不支撑(chēng)每年18万亿(yì)元的(de)销售(shòu)额，以(yǐ)及过(guò)快(kuài)上行的房价，因(yīn)而行(xíng)业高增的时代已经过去(qù)，未来行业的需求或将回(huí)落，在此过(guò)程中，伴随(suí)着地(dì)产(chǎn)的(de)高杠(gāng)杆属性，就很容易出现信(xìn)用(yòng)风险问题（类似2022年(nián)的民营地产爆雷），行业(yè)进入(rù)到供(gōng)给侧(cè)出清的过程。这个过(guò)程(chéng)中，综合竞争(zhēng)力强的公司就能够通过大鱼吃小鱼的方式，获得市占(zhàn)率的(de)提升。当行业需(xū)求见顶回落时(shí)，行业的贝塔(tǎ)已经过去了(le)，但不代表没有投资机会，机会在于(yú)城(chéng)市、位(wèi)置、产品(pǐn)的阿尔法，而对应(yīng)到(dào)股票投(tóu)资(zī)，就是强竞争(zhēng)力公司(sī)的阿尔法(fǎ)。”

　　或(huò)许(xǔ)也是(shì)基于这样(yàng)的(de)认(rèn)识转变，精耕(gēng)细作(zuò)个(gè)股成(chéng)为公募乃至整体机构的务实之举。

　　机构配置房地产(chǎn)“风物(wù)长宜放眼量”

　　头部(bù)央国企(qǐ)、优质区域性标的成香(xiāng)饽(bō)饽

　　5月(yuè)以来，房地(dì)产板块(kuài)个股多(duō)出现小幅上涨，截至5月10日收盘，中信房地(dì)产指(zhǐ)数(shù)本月涨幅约为(wèi)2％。从具体的个股来看，《红周刊》利(lì)用Wind统计申万房地(dì)产板(bǎn)块个股，在纳入统计的(de)124只房地产类标的(de)股中(zhōng)，本月以来实现股价上涨的达到了(le)81家。

　　其中，上述时间段恰好(hǎo)排名(míng)前(qián)五的(de)公司月内涨(zhǎng)幅超过了10％，它们(men)分别是上实发展(zhǎn)、浦(pǔ)东金桥、*ST泛(fàn)海、华(huá)夏幸福、荣安地(dì)产(chǎn)。排名第一的上实发展，五一假期归(guī)来后日成交量明显放大(dà)，4日、5日(rì)连(lián)续两个交易日收出涨(zhǎng)停。从该股的(de)基本面来看，上实发展的主营业务为房地(dì)产开发与经营。公司的主要产品及服务为房地产销(xiāo)售、房地(dì)产租赁(lìn)、物业管理服(fú)务、工程项目、酒店经营。从业绩(jì)数据(jù)来看，2022年，其实现营业收入52.48亿元，比上期减少(shǎo)47.85％，归母净利润1.23亿元(yuán)，同(tóng)比下降(jiàng)33.24％。2023年(nián)第一(yī)季度，其实(shí)现营(yíng)业总收入27.87亿元(yuán)，同比增长183.02％；归(guī)母(mǔ)净利润(rùn)2.86亿元，同比扭亏(kuī)。

　　不(bù)过从十大流通股股东来看，各类机构都(dōu)有对其布局的例子。以(yǐ)3月31日时的(de)首季十大流通股股东来看， 具体包(bāo)括公募的上银基金、私募的迎水文龙、中央汇金、长城资产管理(lǐ)公(gōng)司等都跻身前十的行列。

　　巧(qiǎo)合的是，涨幅暂(zàn)时(shí)排名第二(èr)的浦(pǔ)东(dōng)金桥(qiáo)也是(shì)上海本地房企，其(qí)第一季(jì)度的收入(rù)利润规模大幅(fú)度复(fù)苏。究其原因，一(yī)方面是该公司后疫情时代出租率复苏至近(jìn)年(nián)来最高(gāo)，另一(yī)方面则是公司拿地结算持续性向好，从数字上看，一季度新(xīn)增(zēng)虹(hóng)口135、138住宅地块，总建筑面(miàn)积约54万平方米(mǐ)。

　　在这(zhè)样的业绩(jì)势头向好背景下，自然也吸引了(le)知名机构在其中持续驻足。从第一季度十大流通股股(gǔ)东来看，知名私募(mù)高(gāo)毅邓晓峰(fēng)的两只(zhǐ)产品依(yī)然在前十中，这也是(shì)连续(xù)第三个季度他有的(de)两只产(chǎn)品杀入前十。同时(shí)榜单中还有一支大名(míng)鼎鼎的(de)QFII阿布扎比投资(zī)局，其(qí)当季(jì)还小(xiǎo)幅增加了持股。

　　除去上述两(liǎng)家上海区域性地产公司(sī)外，荣安地产(chǎn)则是主要布局(jú)在(zài)深圳的地产公司，一季报(bào)交出(chū)的(de)也是一份报喜的成绩单(dān)：首季公司实现营业收入(rù)51.85亿元，同比增长35.51％。归属于上市公司股东的(de)净(jìng)利润(rùn)6.48亿元(yuán)，同比(bǐ)增长31.27％。

　　从机构态(tài)度(dù)来看，《红周刊》注意到(dào)两只公(gōng)募指基(jī)首季(jì)新杀入十大(dà)流通股股东行列。具体说(shuō)来， 南方中(zhōng)证全指房地(dì)产ETF上(shàng)榜排名第七位，富(fù)国中证(zhèng)指数(shù)1000增强(qiáng)则(zé)排名第九位，此(cǐ)外联袂出(chū)现的机构还有QFII高盛国际和私募迎水聚宝。

　　接受《红周刊》采(cǎi)访时，兴证全球基金相关(guān)人(rén)士分析：“经历过(guò)行业洗牌和兼并重组后，龙头的价值(zhí)更为笃定突出；从拿(ná)地(dì)端看，2022年土地市(shì)场(chǎng)大幅降温，优质土地(dì)供(gōng)给较多(duō)（券商测算对应潜在毛利率在25％以上，目前(qián)房(fáng)企的利(lì)润率仅20％），绝大多数房(fáng)企(qǐ)受(shòu)限于信用问题或(huò)者资(zī)金(jīn)紧张没(méi)法拿(ná)地(dì)，龙(lóng)头(tóu)房(fáng)企(qǐ)趁机(jī)获(huò)取低成本(běn)土(tǔ)地，龙头房(fáng)企的拿(ná)地力度（拿地金(jīn)额(é)/销售(shòu)金额）基本在30％以上；从(cóng)融资上(shàng)看，龙头房(fáng)企杠杆率较低，净负债率基(jī)本在70％以下(xià)，而其他房企的净负债率普遍都在100％以上(shàng)，加杠杆空间有限，从融(róng)资成(chéng)本(běn)看(kàn)，龙头房企的融资成本不(bù)断下滑，基本(běn)在3％、4％左右；对应到2023年的(de)销售，龙(lóng)头(tóu)房企(qǐ)明(míng)显(xiǎn)跑赢行业，1～4月百(bǎi)强房企(qǐ)的销(xiāo)售额增速(sù)为9％，而TOP14的销售(shòu)额增速为29％。”

　　需要(yào)强调(diào)的(de)是，在当前中(zhōng)特估的浪潮(cháo)下，央国(guó)企地(dì)产股或存(cún)在发展(zhǎn)的大好(hǎo)机会(huì)。中信证券指出：“房地(dì)产行业的结构性机会依然存在(zài)，少部分公司尤其是央企(qǐ)占(zhàn)据显著优势，其(qí)主要又体现为库存的(de)优势。央企地产公司(sī)，现阶段表现出较低(dī)的融资(zī)成本(běn)，优质的开发资源和良好的不动(dòng)产(chǎn)资(zī)产运营能力的(de)多重竞争优势。”

　　“即使没有中特估，国(guó)央企相较于(yú)民营地产(chǎn)公司也是更有优势(shì)的。”吕功绩强调(diào)，“对于减(jiǎn)值、土地资(zī)源(yuán)债权债务关系(xì)等问(wèn)题，市场对(duì)民营房开企业的资产会有(yǒu)更多(duō)担忧(yōu)和质疑，所(suǒ)以在这一轮行业出清的过程中，央国(guó)企相较(jiào)于民企来说估值的修复更(gèng)明显。中(zhōng)特估的角度从中长期的维度(dù)看，行业的(de)逻辑在(zài)于集中度(dù)提升后，行业(yè)进入高质(zhì)量发展阶段(duàn)，具备较(jiào)快速发展阶(jiē)段更稳定且可预(yù)期的(de)盈利和现金流创造(zào)能力，以此(cǐ)带来估(gū)值中(zhōng)枢的提(tí)升(shēng)，应该(gāi)关注估(gū)值相(xiāng)对较低，企业(yè)自身资(zī)产的质量好、运营(yíng)能力强、可以创造持续现金流的企业。”

　　“存量时代中行业普涨的概率比(bǐ)较(jiào)低，行业内部将出(chū)现分化(huà)，要关注(zhù)将受(shòu)益于行业集(jí)中度提(tí)升的头(tóu)部公(gōng)司(sī)。”星石投资首席研究官方磊也表(biǎo)示。

　　顺(shùn)应机构(gòu)这一(yī)思路的(de)话，或许还是保(bǎo)利(lì)发(fā)展、招商蛇口等国资背(bèi)景(jǐng)龙(lóng)头(tóu)前途更为光明。不(bù)过国投瑞银基金投资部副总(zǒng)监綦傅鹏表示：“需要客观地去持续观察(chá)国企(qǐ)央企在三个方面(miàn)是否可以维(wéi)持，首先是(shì)融资成本保持低位，其次是(shì)销(xiāo)售份(fèn)额持续提升，再次是拿地份额持(chí)续提升。”

　　复(fù)苏(sū)速度缓慢

　　机构需要(yào)多给一些耐心

　　而《红周刊》也根(gēn)据房企(qǐ)一季(jì)报梳理发现，对于(yú)2022年的业(yè)绩出(chū)现的整体下滑，2023年一季度的(de)业绩分(fēn)化更趋(qū)明显，保利发展、滨江集团等房企营(yíng)收(shōu)、净(jìng)利均实现了(le)业绩的回正，甚至是较(jiào)大增速的(de)增长。而这些公司也是机构(gòu)的(de)重仓对(duì)象。

　　对此，知名房地产业内人(rén)士张宏伟向(xiàng)《红周(zhōu)刊》分析表示，业(yè)绩(jì)出现明显改善的房企，主要是因(yīn)为过去两三年时间，尤其是在2021年下(xià)半年民营房(fáng)企不怎么投资(zī)拿地(dì)之后，国有企业(yè)仍在持(chí)续性地拿地，且主要(yào)集(jí)中在核心城市，投资力度较大。投资的(de)驱动能够推(tuī)动(dòng)房企销售业绩的增(zēng)长，从而(ér)在(zài)2023年一季度市(shì)场恢(huī)复但仍处(chù)于调整的过程中，能够保有一(yī)个正增(zēng)长。

　　不过(guò)张(zhāng)宏(hóng)伟同时也提醒表示，在房地(dì)产(chǎn)的(de)复苏过程中，还面临着一些(xiē)不确定性。其(qí)实整个市场从四月份开(kāi)始又在往下掉(diào)。除了杭州(zhōu)、成都等(děng)极个别城市四月环比三月相对表现较好之外，包(bāo)括(kuò)北(běi)京、上海在内的绝大多数城市都出现环比(bǐ)下滑的情况。而现在五月(yuè)的市场表(biǎo)现也不太乐观。按照现在的经济状况、收(shōu)入情(qíng)况，以及(jí)市(shì)场的去库(kù)存压力(lì)、企(qǐ)业的资金面压(yā)力(lì)，可能(néng)会出现，到六月(yuè)份房企为了半年报冲业绩出(chū)现市场的短期(qī)反弹(dàn)外(wài)的一个市场乏(fá)力现象。也就是(shì)说，第二(èr)季度、第三季度增长(zhǎng)不确定性的(de)压(yā)力仍旧较(jiào)大(dà)。

　　上海利檀(tán)投资董事长陈昊扬也(yě)向《红周刊(kān)》指(zhǐ)出，现(xiàn)在整个房地产以及其(qí)上(shàng)下游产业链的复苏速度(dù)都比想象的要慢很多，我们要多给一些耐心，这个(gè)时候，在房地产(chǎn)以及(jí)上下游就(jiù)不(bù)是赚快(kuài)钱(qián)的时候，只能赚他(tā)基本面(miàn)的(de)钱(qián)。但这也意味着，只有极为少数的、做(zuò)得比(bǐ)同行好得多的企业，会(huì)伴随(suí)整个行(xíng)业(yè)的弱复苏，业绩会逐(zhú)步(bù)体现出来。所(suǒ)以只能耐(nài)心地(dì)去(qù)等待它的基本(běn)面不断地凸显出来，这需(xū)要时(shí)间。

　　（本文已刊发于5月13日(rì)《红(hóng)周刊》，文中提及个股仅为举例分(fēn)析(xī)，不做买卖(mài)推荐。）

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