万柳书(shū)院(yuàn)，暴雷了。

　　今年年初(chū)“万柳少爷”的(de)意外(wài)走红，让这个(gè)位于北京(jīng)海淀(diàn)的(de)豪宅被全国知晓，其背后曾宣称要做地产界“劳斯莱斯”的神秘(mì)开发(fā)商——中赫集团，也被(bèi)拉向台前。

　　而如(rú)今，万柳(liǔ)书院再次受到舆论关注，起因中赫集团成了共同债(zhài)务人被中(zhōng)国信达追(zhuī)债，中国信达为了收(shōu)回钱款(kuǎn)不(bù)得(dé)不(bù)将中赫(hè)抵押的75套万柳书(shū)院豪宅拍卖。可(kě)问题(tí)是，这(zhè)些房子早(zǎo)已售出，业主并非中赫集团，那些(xiē)真正斥(chì)巨资购(gòu)入房产的有钱人，房子现在莫名奇妙(miào)地被拍卖(mài)，算是被割了！

　　截至(zhì)发稿，暂未(wèi)看到这些(xiē)业(yè)主的维(wéi)权信息，难怪(guài)有网(wǎng)友调侃：“富(fù)人(rén)被(bèi)割韭菜(cài)的时候，他(tā)们的姿势都(dōu)那么优雅。”

　　不过(guò)事(shì)件背后，可(kě)能没(méi)你(nǐ)想(xiǎng)象(xiàng)的那么简单。

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　　富人被(bèi)精准(zhǔn)收割(gē)？

　　最惨(cǎn)的可能还是债主

　　“北京(jīng)豪宅的尽头是万(wàn)柳书院”，但谁(shuí)都没想到，这(zhè)个位于海淀核心区(qū)位，名校环绕(rào)的顶级豪宅，竟(jìng)然暴(bào)雷了！

　　近日，有(yǒu)网友发现，中国信达在(zài)京东拍卖上，上架了“北京(jīng)赫华恒瑞房(fáng)地(dì)产开(kāi)发(fā)有(yǒu)限公司不良债权转让项目(mù)”，债(zhài)权总额高(gāo)达近47亿，该(gāi)项目的抵押物中(zhōng)，包括75套万柳(liǔ)书(shū)院住(zhù)宅。

　　据京(jīng)东拍卖显示(shì)，上述不良债权转让项目的(de)处(chù)置主体是中国信达资产(chǎn)管理股份有限(xiàn)公司(sī)北京市分公司(sī)（下称(chēng)中国信达(dá)北(běi)分），处置(zhì)的是对北京赫华恒瑞房地产开(kāi)发有限公司（下称(chēng)赫(hè)华恒(héng)瑞）的不良债权。截至2023年1月(yuè)31日，债(zhài)权金(jīn)额约(yuē)为46.95亿元人民币(bì)，其中债(zhài)权本金(jīn)37.50亿元。中(zhōng)赫集团有(yǒu)限公司是共(gòng)同债(zhài)务人。目前，该项目已有1万次围观，35名意向人。

　　从表面(miàn)上(shàng)看，这就是一(yī)起中(zhōng)国(guó)信(xìn)达北(běi)分讨债的故事，但实际上，75套豪宅的背后暗(àn)藏(cáng)秘密。

　　据此(cǐ)前(qián)媒体报道，万(wàn)柳书院(yuàn)总共301户，而(ér)且早已售罄。如(rú)果该(gāi)报(bào)道(dào)属实，说(shuō)明这些(xiē)房子实际上都(dōu)是卖出去(qù)了的，是(shì)有人住的(de)。

　　那为什(shén)么(me)中(zhōng)国信达的(de)拍卖页面上又注明这75套房(fáng)子是“未出售”的状态(tài)呢？只能说明这些房子根本没有(yǒu)网签(qiān)，也没有房产证(zhèng)！

　　第一财经的报道(dào)证实了上述内(nèi)容(róng)。有豪宅中介(jiè)透露，中赫集团早(zǎo)就把(bǎ)这(zhè)75套房子抵押出去，现在(zài)还没资(zī)金解抵押，所(suǒ)以不能网签、没办房(fáng)本。

　　作(zuò)为海淀的顶级(jí)豪宅，最强学区房，万柳书院的业主(zhǔ)基本都(dōu)是北京的高端人士，柳传志、丁磊等知名商业大佬也是万柳书院(yuàn)的业主。另(lìng)据(jù)地产自媒体“地产(chǎn)八(bā)卦女”爆料，万柳书(shū)院的(de)业主(zhǔ)中，还有不少中赫集(jí)团的高管(guǎn)、合作伙(huǒ)伴、亲戚朋友(yǒu)等(děng)。

　　由此，不少网(wǎng)友感(gǎn)叹，“富人也被精准收割了(le)！”

　　不过，如果这些业主确实(shí)已经支(zhī)付价款并实(shí)际占有，那(nà)么(me)，中国信达转让这笔不良债权回本的愿望，或(huò)将(jiāng)泡汤(tāng)。这(zhè)次拍(pāi)卖损失(shī)最大(dà)的，没准还是债主中国信(xìn)达。

　　根据相关法律规定，民事执行(xíng)中，业主已经支付价款并实(shí)际(jì)占(zhàn)有，但未办(bàn)理过户手续(xù)的，如(rú)果(guǒ)业主没有过错，人民(mín)法院不得查(chá)封、扣押、冻结，已经查封的可以向(xiàng)法院(yuàn)提出执(zhí)行异议申请(qǐng)，请求法院(yuàn)解(jiě)除查封，同(tóng)时(shí)可以联合起诉开发商，要求退还购房款或(huò)办理房产证，并承担违约责任。

　　此外，今年(nián)4月，人民法院报公布《最高人民法(fǎ)院关(guān)于(yú)商品房消费者权利保(bǎo)护问题的批复》，以司法解释的方(fāng)式明确了(le)购房人的优(yōu)先权：

　　商品房消(xiāo)费者以居住为目的(de)购买房屋并已支付全(quán)部价(jià)款，主张其(qí)房屋(wū)交(jiāo)付请求(qiú)权优先于建设工(gōng)程价(jià)款(kuǎn)优先受(shòu)偿权、抵押权(quán)以及其他债权的，人民法院应当予(yǔ)以支持(chí)。只支付了部分价款的商品房消费者，在一审(shěn)法庭(tíng)辩论(lùn)终结(jié)前已实(shí)际(jì)支(zhī)付剩余价(jià)款的，可以适用前款(kuǎn)规定。

　　也就(jiù)是(shì)说，如(rú)果这75套房子(zi)均为“已售(shòu)未网签”，那么这笔不良债权(quán)，实际上(shàng)是个烫(tàng)手山芋(yù)。可能不仅(jǐn)不能(néng)卖出去回本，抵押的这75套房子，还(hái)会(huì)被业主讨回去(qù)。

　　中国信达，将(jiāng)会赔了(le)夫人(rén)又折兵(bīng)？

　　2

　　地产界的“劳(láo)斯莱斯(sī)”

　　成了“老赖”

　　这次债权(quán)公司中(zhōng)国信达申请(qǐng)不良债权转让，可以追(zhuī)溯到金(jīn)谷信托踩雷赫华恒(héng)瑞。

　　天眼查显示，目前中国(guó)信达已经(jīng)成为赫华(huá)恒瑞唯(wéi)一股(gǔ)东。但此前，赫华恒瑞为(wèi)中赫(hè)集团旗(qí)下子(zi)公司。2019年(nián)4月22日，中赫集团、中(zhōng)赫置地等选择退出了赫华恒瑞的股东(dōng)行列，中国金谷国际信托(tuō)有限责任公(gōng)司(sī)成(chéng)为了唯一股东(dōng)，后者由中国(guó)信达资产管理股份有(yǒu)限(xiàn)公(gōng)司(sī)持股(gǔ)93.75％。

　　作为房地(dì)产开(kāi)发商，相较其他房(fáng)企(qǐ)，中赫集团既(jì)没有很大规模，也没有很高的国民知名度，但却在北京豪宅(zhái)圈留下(xià)一个个传说(shuō)。

　　如钓鱼(yú)台七号院，作为中(zhōng)赫集(jí)团进入北京(jīng)的(de)第一个(gè)豪(háo)宅项目，2011年，中赫置地推(tuī)出(chū)钓鱼岛(dǎo)七(qī)号院3号(hào)楼，高达30万/平米(mǐ)的天(tiān)价，成(chéng)为(wèi)当时京城(chéng)最贵(guì)的楼盘，引发了市场强烈震(zhèn)惊。

　　随后开发的万(wàn)柳书院(yuàn)，更是被誉为“北京海淀顶端豪宅”。2012年，中(zhōng)赫(hè)置地以26.3亿元，溢价率(lǜ)40.9％，从融创、保利(lì)、万(wàn)科等大型(xíng)知名房企手中，抢(qiǎng)下了北京万(wàn)柳地块，成为北京当年的“双料地(dì)王”。很快，万柳书院就(jiù)以神(shén)秘高端的姿态杀入(rù)市场，无论是(shì)一块块从荷兰运回来的(de)灰(huī)砖垒起来的五米高墙，还是每棵成本超6万的成年银杏树，还是每平米20万元的价格，都令(lìng)业内外(wài)震撼不已。

　　“万柳的(de)墙(qiáng)、西(xī)宸(chén)的缸、霄八的顶儿、融创的湖、紫辰院的(de)树、北平(píng)府的院儿。”从这(zhè)句顺口溜中，就可看出其在北京(jīng)豪宅(zhái)圈(quān)的地位。2014年末上(shàng)市的它(tā)，对(duì)手是(shì)当时有名的(de)融创(chuàng)观澜嘉苑、佳兆业广(guǎng)场、恒大(dà)华府等，现如今，它远(yuǎn)远超过这些(xiē)对手。

　　去年，万(wàn)柳书院一套300平(píng)米的法拍房，最终(zhōng)成交价1.09亿、单价达到惊人的36万元/平米，说明万柳书(shū)院虽然已(yǐ)经推(tuī)出了8年(nián)之久，但其依旧在(zài)北(běi)京豪宅圈(quān)备受(shòu)追(zhuī)捧。

　　中赫(hè)集团(tuán)开发的豪宅，也吸引了(le)不少(shǎo)知名人(rén)士，如知名演员宋丹丹，就住(zhù)在(zài)钓鱼(yú)台七号(hào)院(yuàn)。而柳传志、丁磊等知名商业(yè)大(dà)佬则居住在万柳书院。

　　几(jǐ)大豪宅的(de)成功奠定(dìng)了中(zhōng)赫集团(tuán)的“高(gāo)端(duān)路线”，也因此，它(tā)被外界(jiè)贴(tiē)上(shàng)了，“卖(mài)北京城最贵的房，拿北京城最贵的地(dì)”，“做地产中的‘劳(láo)斯莱斯’”的标签。

　　但(dàn)隐藏在豪宅开发商(shāng)光(guāng)环(huán)的背后(hòu)，这(zhè)个(gè)地产界“劳斯莱(lái)斯”却(què)多(duō)次成为被(bèi)执行人，被执行标的高达11亿(yì)。

　　今年年(nián)初，因为履(lǚ)行能力(lì)而拒不履(lǚ)行(xíng)生效法律(lǜ)文书确(què)定义务，中赫(hè)集团正式成了“老赖”。

　　3

　　中赫被(bèi)北京国安坑了？

　　中赫集团如(rú)今沦落到这个地步，其实(shí)是(shì)有迹(jì)可(kě)循的。

　　事实上，早在今年(nián)年初“万柳书院少爷”走红之时，深蓝财经就曾深(shēn)挖出背后的中赫集团(tu心之所向目光所至什么意思，目光所至啥意思án)，发现其(qí)深陷财务危(wēi)机。

　　从知名(míng)豪宅的(de)开(kāi)发商到沦为“老赖”，中赫集团实控人周金辉的人(rén)生(shēng)轨迹跟着急转直下。而追根溯源(yuán)，这个(gè)转折点(diǎn)，就在于收购北京国安。

　　近十年来，房(fáng)企(qǐ)纷纷开始了多元化转型(xíng)，但转(zhuǎn)型之路(lù)并不好(hǎo)走(zǒu)。早在2008年开始，中(zhōng)赫集团就尝试过多元化业务，先后进军能(néng)源(yuán)市场、团购(gòu)网站，但(dàn)最终(zhōng)都惨淡收(shōu)场。最(zuì)终(zhōng)，周金(jīn)辉将转型(xíng)的目光，放到了体育领域。

　　2016年，在(zài)蚂蚁金服与IDG资本(běn)退出后(hòu)，中赫集团以35.5亿元(yuán)参股国安足球俱乐部(bù)64％股权，成为国(guó)安的新东家。接(jiē)着在(zài)2021年6月，中赫集(jí)团从中信集(jí)团手中拿下北京国安俱乐部36％股权，至此拿下北京(jīng)国(guó)安俱乐部全部(bù)股权。如果北京国安(ān)的(de)估值一直没变，那么中赫集团拿下北京国安，总计花(huā)费了(le)约55.5亿(yì)。

　　看到这(zhè)里，有人也许会感叹：卖豪宅(zhái)真是赚钱啊！NO，NO，NO!如(rú)果真的是这(zhè)样，中赫为什么又(yòu)要质押(yā)股权呢(ne)？

　　2017年以来，中赫集团及其实控人周(zhōu)金辉(huī)夫妇将(jiāng)其手中的中赫集团(tuán)股份质押(yā)陆续质押(yā)，据(jù)企查查显示(shì)，目前中赫集团共有11条股权出质记录。质权人(rén)包(bāo)括海金商业保理、北(běi)京建工(gōng)、山东国际信托、中融信托、中信建设等。

　　这与入(rù)主北(běi)京(jīng)国(guó)安的时间完(wán)全吻合。

　　然而，入(rù)主北京国安(ān)后，不仅国安的(de)经营状况(kuàng)没有得到改善(shàn)，中赫(hè)集团也被拉入(rù)泥淖。

　　据北(běi)京产(chǎn)权(quán)交(jiāo)易所官网(wǎng)信(xìn)息显示，2020年，北京国安足(zú)球俱乐部(bù)实现营业收(shōu)入1.03亿(yì)元(yuán)，净(jìng)利润-12.09亿元(yuán)。截(jié)至2020年末，该俱乐部资产总计(jì)5.38亿元，总负债18.51亿元。

　　为了缓解资金压力(lì)，中赫集团和周金辉(huī)夫妇还(hái)在(zài)持(chí)续(xù)质押手中的中赫集团股份(fèn)，但国安和中赫的(de)经营状况却持(chí)续没有(yǒu)好(hǎo)转。

　　不仅中赫集团被5次列被执行人，执行标(biāo)的高达11亿，北(běi)京国(guó)安也3次与中赫集团、中赫置(zhì)地(dì)、及中赫集团股东(dōng)周金辉、李彩(cǎi)霞等共同成(chéng)为(wèi)被执(zhí)行人，执行标(biāo)的约(yuē)10.45亿(yì)。

　　今(jīn)年1月，因为(wèi)履行(xíng)能力而拒不(bù)履行生效法(fǎ)律文书确定义务，上述被执行人(rén)成为(wèi)“老赖”。只(zhǐ)有北京国安，目前幸免于(yú)难。不(bù)过在实控(kòng)人(rén)都成为老赖的情(qíng)况(kuàng)下，被执(zhí)行10个(gè)多亿的(de)北京国安，又(yòu)如(rú)何(hé)能独善其身？

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