5月(yuè)以(yǐ)来，房地(dì)产板块个股多出现小幅(fú)上涨，截(jié)至5月10日(rì)收盘，中信房地产指数本月涨幅约为(wèi)2％。而以公募(mù)基金(jīn)为代表(biǎo)的机(jī)构对于这一板块已(yǐ)经(jīng)在悄然布局。数据显(xiǎn)示，以南(nán)方和华夏的两只老牌(pái)ETF基(jī)金为例(lì)，5月9日时所公布的总份额均较4月28日时有小幅增长。根据基金一(yī)季报统计，龙头与地(dì)方国企央(yāng)企获得增(zēng)持，持(chí)仓数量占(zhàn)流通股比(bǐ)重增幅(fú)五只个股分别(bié)为华发股份(fèn)+3.40％、滨(bīn)江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余(yú)+0.92％。

　　公(gōng)、私募配置房地(dì)产或(huò)“底部回(huí)升”

　　行业红利时代已过 精耕细作(zuò)成共识

　　从公募基金对(duì)房(fáng)地产的配置看(kàn)，2019年(nián)末，公募所持有的房地产行业标的市值约1188亿元(yuán)，占其所持股票(piào)市(shì)值(zhí)的4.66％左(zuǒ)右；2020年市场表现出色(sè)，但(dàn)公募(mù)所(suǒ)持房(fáng)地产(chǎn)公司市值在股票资(zī)产中的占比却(què)断崖式下跌至1.85％；2021年，这一数值更是(shì)进一步降至1.56％。

　　不过2022年终(zhōng)于出现(xiàn)了三年(nián)来(lái)的首次回升(shēng)，年底这一数值(zhí)从1.56％升至1.65％。与(yǔ)此同时，公(gōng)募对房(fáng)地(dì)产行业的持股比例(lì)也同步回升(shēng)，从2021年底(dǐ)的(de)6.94％提高到(dào)2022年末(mò)的7.03％。

　　这样的势头似乎在今(jīn)年一季(jì)度(dù)得以延续(xù)。数据统计显(xiǎn)示，公募重仓持有房地产(chǎn)板(bǎn)块一季(jì)度(dù)市值TOP15门槛(kǎn)为(wèi)1.6亿元，较2022年四季(jì)度提升6.71％。持仓市值前五个股分别为(wèi)保利发展、招商蛇(shé)口(kǒu)、万科A、华(huá)发(fā)股(gǔ)份、滨江(jiāng)集团，持仓(cāng)市值占(zhàn)板块比重合(hé)计达(dá)47.29％，环(huán)比下降3.05％。

　　从中不难(nán)发现，公募对于房(fáng)地(dì)产(chǎn)的投资愈发有(yǒu)集(jí)中于龙(lóng)头的趋势。Wind显示，在公募基金一季报汇总(zǒng)的重仓股中，房地产板块排名最(zuì)高的(de)是保(bǎo)利发(fā)展，在基金重仓第33位(wèi)。排(pái)名第(dì)二的是招商蛇(shé)口，排在第78位。而老牌(pái)龙头股万(wàn)科(kē)A排在第96位。对比去(qù)年(nián)四(sì)季报，变化(huà)之处首先在于几(jǐ)只房(fáng)地(dì)产龙头股(gǔ)从排位(wèi)上(shàng)看(kàn)均(jūn)有退步，尤其是(shì)万科最为明显；其次是金地(dì)集团退出百大之(zhī)列。但考虑到房(fáng)地(dì)产是复(fù)苏(sū)链上最后一(yī)环，且首季并(bìng)非行业销售(shòu)旺(wàng)季(jì)，其(qí)传导到二级市场乃至(zhì)机构持仓上还需要时间周期。

　　形(xíng)成共(gòng)识(shí)的是，经济圈判断房地产已经进(jìn)入大分化时代，一二(èr)线城市好(hǎo)于(yú)三四线(xiàn)城市(shì)。而映射到二级市场投资上，配置房地产行业轻松(sōng)收获行(xíng)业贝塔的红(hóng)利期(qī)一去(qù)不返了。“如果按照产(chǎn)业周期来分类，包括房地产等(děng)几(jǐ)类(lèi)行(xíng)业(yè)在盖(gài)特纳曲线里属(shǔ)于(yú)成熟期或者衰退期(qī)的行业(yè)，传统(tǒng)认(rèn)知上(shàng)没(méi)有什么投资机会的。但在这几(jǐ)年(nián)特殊(shū)的行情里(lǐ)包(bāo)括(kuò)煤炭、电解(jiě)铝等类(lèi)似的行业也出(chū)现了一些机会，背(bèi)后的逻辑是(shì)供(gōng)给侧(cè)发生了(le)更大的变化。”一不(bù)愿具名的(de)上海公募基金经理指出。

　　不过(guò)也有(yǒu)公募(mù)人士(shì)持谨慎乐(lè)观态度：“行业前几年(nián)17亿～18亿平(píng)方米的年销售(shòu)面积很难再出现了，2022年(nián)光(guāng)是居(jū)民存款数量(liàng)增加了15万亿元。中(zhōng)国存量(liàng)有400亿平(píng)方米建筑面积，考虑存量地产的更(gèng)新，也有(yǒu)近10亿平(píng)方米。需求端还(hái)需(xū)要(yào)有一定的政策出来去刺激购房。”

　　宝盈基(jī)金(jīn)房(fáng)地(dì)产(chǎn)研究员吕(lǚ)功绩也指出：“时(shí)至今日，无论从城镇化的进程，还是(shì)人均住房面积（接近30平/人），我国均已告别住房短缺(quē)时代(dài)，而目前(qián)居民的(de)杠杆率和(hé)房价(jià)收入也不支撑每年18万亿元的销售(shòu)额，以及过(guò)快上(shàng)行的房价(jià)，因而(ér)行(xíng)业高增(zēng)的时(shí)代(dài)已经过去，未来行业的需求或将回落，在此过程中，伴随着地产的高杠杆属性，就很容易出现信用风险问题(tí)（类似2022年的(de)民(mín)营地产爆雷），行(xíng)业(yè)进入到(dào)供给侧出清的过程。这个过程中，综合竞争力强的(de)公司就能够通(tōng)过大鱼(yú)吃小(xiǎo)鱼的(de)方式，获得市占率的提升。当行(xíng)业(yè)需求见顶回落时，行业的贝塔已经过去(qù)了，但不代(dài)表没有投(tóu)资机会，机会在(zài)于城(chéng)市、位置、产(chǎn)品的阿(ā)尔法(fǎ)，而对应到(dào)股票投资，就是(shì)强竞争力公司的阿尔法。”

　　或许(xǔ)也(yě)是基于(yú)这样(yàng)的(de)认识(shí)转变，精耕细(xì)作个股成为公募乃至整体(tǐ)机(jī)构(gòu)的务实之举(jǔ)。

　　机构配置(zhì)房地产“风(fēng)物长宜放眼量”

　　头(tóu)部央国企(qǐ)、优质区域性(xìng)标的(de)成(chéng)香饽饽

　　5月(yuè)以来，房地产板块个(gè)股多(duō)出(chū)现小幅上涨，截至5月10日(rì)收盘(pán)，中信房地产指数本(běn)月涨幅约为2％。从具(jù)体的个股来看，《红(hóng)周刊(kān)》利用Wind统计申万(wàn)房地产板块个股，在(zài)纳入统计的124只房(fáng)地产类标的股中，本(běn)月以来实(shí)现股价上涨的达到了(le)81家。

　　其中，上述时间(jiān)段恰好排名前五的公(gōng)司月内(nèi)涨幅超过了10％，它们分别是上实(shí)发展、浦东金桥、*ST泛(fàn)海(hǎi)、华夏幸福(fú)、荣(róng)安(ān)地产。排(pái)名第一的上(shàng)实发展，五一假期归来后日成交量明显放(fàng)大，4日、5日连续两个交易(yì)日收(shōu)出涨停(tíng)。从该股的基本面来看(kàn)，上实发展的主营业务为(wèi)房地产开发与经营。公(gōng)司的主要产(chǎn)品及服务(wù)为(wèi)房地产(chǎn)销售、房地(dì)产租赁、物业(yè)管(guǎn)理(lǐ)服务、工程项目(mù)、酒店经(jīng)营。从(cóng)业绩数据(jù)来看，2022年，其实现(xiàn)营业收(shōu)入52.48亿(yì)元，比(bǐ)上期减少47.85％，归(guī)母净利润1.23亿元(yuán)，同比(bǐ)下降33.24％。2023年第(dì)一季度，其实(shí)现营(yíng)业(yè)总收入27.87亿(yì)元(yuán)，同比增长183.02％；归母净利(lì)润2.86亿元，同比扭(niǔ)亏。

　　不过从十大流通股股(gǔ)东(dōng)来看，各类机构(gòu)都有对其布(bù)局的例子。以3月(yuè)31日时(shí)的红十字会三救三献是什么 红十字会是公务员还是事业编首季十大流(liú)通股股东(dōng)来看， 具体包括公募的(de)上银基金、私募的迎水文龙、中央汇金、长城资产管(guǎn)理(lǐ)公司等(děng)都跻身前(qián)十的行(xíng)列。

　　巧合的(de)是，涨幅暂(zàn)时排(pái)名第二的浦(pǔ)东金桥也是(shì)上海本地房(fáng)企，其第一季度(dù)的收(shōu)入利润规(guī)模大幅度复苏。究其(qí)原因，一方面是该公(gōng)司后(hòu)疫(yì)情时代出租率复苏至近年(nián)来最高(gāo)，另一方面则是公(gōng)司拿地结算持续性向好，从数字(zì)上(shàng)看，一季度新增虹(hóng)口(kǒu)135、138住宅地块，总建筑面积约54万平方(fāng)米。

　　在这(zhè)样的业绩势头向好背景下，自然也吸引了知(zhī)名(míng)机构(gòu)在其中持续驻足。从第一(yī)季度十大流通股股东来看(kàn)，知(zhī)名私募高毅邓晓峰的(de)两(liǎng)只产(chǎn)品依然在前(qián)十中(zhōng)，这也是(shì)连续第三(sān)个季度他(tā)有的两(liǎng)只产品杀入前(qián)十。同时榜单(dān)中还有一支大名鼎鼎的(de)QFII阿布(bù)扎比(bǐ)投(tóu)资局，其当(dāng)季还小(xiǎo)幅增加(jiā)了持股。

　　除去上(shàng)述两家(jiā)上海区域性(xìng)地产公司外，荣安地产则是主(zhǔ)要布(bù)局在深圳的地产公司，一(yī)季报交出(chū)的也是(shì)一份报(bào)喜的成绩单：首(shǒu)季公司实现营业收(shōu)入51.85亿元(yuán)，同(tóng)比增长35.51％。归(guī)属于(yú)上市公(gōng)司股东的净(jìng)利润6.48亿元，同比(bǐ)增长31.27％。

　　从机构态度来看(kàn)，《红周刊(kān)》注意(yì)到(dào)两只公(gōng)募指(zhǐ)基首季新杀入十大流通股股东行(xíng)列。具(jù)体说(shuō)来， 南方中(zhōng)证全指房(fáng)地(dì)产(chǎn)ETF上(shàng)榜排名(míng)第七(qī)位，富国中证指数1000增强(qiáng)则排名第九位，此外联袂出现的机构还有(yǒu)QFII高盛国际和私募迎水聚宝。

　　接受《红(hóng)周刊》采访时，兴证全球基金相关人士分析：“经历过行(xíng)业洗牌和(hé)兼并重组(zǔ)后，龙头的(de)价(jià)值更(gèng)为笃定突出；从(cóng)拿地(dì)端(duān)看，2022年土地(dì)市场大幅(fú)降温(wēn)，优质土(tǔ)地供(gōng)给(gěi)较(jiào)多（券(quàn)商测(cè)算对(duì)应潜在毛(máo)利率在25％以上，目前(qián)房企的利润率仅20％），绝大(dà)多数房(fáng)企受限于(yú)信(xìn)用(yòng)问题或者资金紧张没(méi)法拿地，龙头房企趁机获取(qǔ)低成本(běn)土地，龙头房(fáng)企的拿地力度(dù)（拿地金额/销(xiāo)售金额）基本在30％以上；从融资上看(kàn)，龙(lóng)头房(fáng)企(qǐ)杠(gāng)杆率较低，净(jìng)负债率基本在70％以(yǐ)下，而其他房(fáng)企的净负债率普遍都在100％以(yǐ)上，加杠杆空间有限，从融资成本(běn)看，龙头房(fáng)企(qǐ)的融(róng)资成本不断下滑，基本在3％、4％左右；对应到2023年的(de)销售(shòu)，龙头房企明显跑赢行业，1～4月百强房(fáng)企的销售额增速为9％，而TOP14的销售额(é)增(zēng)速为(wèi)29％。”

　　需(xū)要强(qiáng)调的是，在(zài)当前中特(tè)估的(de)浪潮下，央国企地产股或(huò)存在发展的大好(hǎo)机会。中信证券指(zhǐ)出：“房地(dì)产行业的结构(gòu)性机会依然(rán)存(cún)在，少部分公司尤其(qí)是央(yāng)企占据显著(zhù)优(yōu)势，其(qí)主要又体现为库存的优势。央企地产公(gōng)司(sī)，现(xiàn)阶段表现出较低的融资成本，优(yōu)质的开发资源和良(liáng)好的不(bù)动产资产运营能力的(de)多重竞(jìng)争优势(shì)。”

　　“即使没有中(zhōng)特估，国央企相较于民营地产公司(sī)也是更有优势的。”吕功(gōng)绩强调，“对于减值(zhí)、土地资源(yuán)债权债务关(guān)系等问题，市(shì)场对民营(yíng)房开企业的资产会有更多担忧和质疑(yí)，所以在这一轮行业出清的过(guò)程中，央国企红十字会三救三献是什么 红十字会是公务员还是事业编(qǐ)相较(jiào)于(yú)民企来说估值的修复(fù)更明显。中特估的角(jiǎo)度从中长期的维度看，行业的逻辑在于集中度(dù)提升后，行业进入高质量发展阶段，具备(bèi)较(jiào)快速发展阶段更稳定且(qiě)可预期的(de)盈利和现金流创(chuàng)造能力，以此(cǐ)带来估(gū)值(zhí)中枢的提升，应该关注估值(zhí)相对较低，企业自身资产的质(zhì)量好(hǎo)、运营能(néng)力(lì)强、可(kě)以创(chuàng)造持(chí)红十字会三救三献是什么 红十字会是公务员还是事业编续(xù)现(xiàn)金流(liú)的企(qǐ)业。”

　　“存量(liàng)时代中行(xíng)业普涨的(de)概率比较低，行业内部将(jiāng)出现分化，要关注(zhù)将受(shòu)益于行(xíng)业集中(zhōng)度提(tí)升的头(tóu)部公司。”星石投资首(shǒu)席研究官方磊也表示。

　　顺应机构(gòu)这一思路的(de)话，或许还(hái)是保(bǎo)利发展、招商蛇(shé)口等国资背景龙头前(qián)途更为光明。不过(guò)国投瑞银基金投资部(bù)副总监(jiān)綦傅(fù)鹏表示(shì)：“需要客观地(dì)去持续观察国企央企在三个(gè)方面是否可以维持，首先(xiān)是融(róng)资成本保持低位，其次是销售份额(é)持(chí)续提升，再次(cì)是拿(ná)地份额持续(xù)提(tí)升(shēng)。”

　　复(fù)苏(sū)速度缓慢

　　机构需(xū)要多给一些(xiē)耐心

　　而《红周刊(kān)》也(yě)根(gēn)据房企一(yī)季报梳理(lǐ)发(fā)现，对于2022年(nián)的(de)业绩出现(xiàn)的整体下滑，2023年一季(jì)度的业绩分(fēn)化(huà)更趋明(míng)显，保利发展(zhǎn)、滨江(jiāng)集(jí)团等(děng)房(fáng)企(qǐ)营收、净利均实(shí)现(xiàn)了业绩(jì)的回正，甚至是较(jiào)大增(zēng)速的增长。而这些(xiē)公司(sī)也是机构的重仓对象。

　　对此(cǐ)，知(zhī)名房(fáng)地产业内(nèi)人士(shì)张宏伟向《红周刊》分析(xī)表示，业绩出现明显改(gǎi)善的(de)房企，主要是因为过去两三年时(shí)间(jiān)，尤其是(shì)在2021年下半年民营房企不(bù)怎么(me)投资拿地(dì)之(zhī)后，国有企业仍在(zài)持(chí)续性地拿(ná)地，且(qiě)主要集中在(zài)核心城市，投资力(lì)度较(jiào)大。投资的驱动能够(gòu)推动房企销售业绩的(de)增长，从而在2023年(nián)一季(jì)度市场恢(huī)复但(dàn)仍处于调整的(de)过程中，能够保有一个正增长(zhǎng)。

　　不过张宏伟同(tóng)时也提醒表示，在房地(dì)产(chǎn)的复苏(sū)过程中，还面临(lín)着一些不确定(dìng)性。其实整个市场从(cóng)四月份开始又在往下掉(diào)。除了杭(háng)州、成都等极个别城市四(sì)月环比三月相(xiāng)对表现较(jiào)好之外，包括北京、上海在内的绝大多数(shù)城市都出现环比下(xià)滑的情(qíng)况(kuàng)。而现在(zài)五月的市场表现也不太(tài)乐观。按(àn)照现在的经(jīng)济状况、收(shōu)入情况，以(yǐ)及市场的去库(kù)存压(yā)力(lì)、企业(yè)的资金面压力，可能会(huì)出(chū)现，到六月份房企为了半年报冲业绩出现市场的短期反弹外的(de)一个市(shì)场(chǎng)乏力(lì)现(xiàn)象。也就(jiù)是说，第(dì)二季度(dù)、第三季(jì)度(dù)增长不确定性的(de)压力(lì)仍旧(jiù)较大。

　　上(shàng)海利(lì)檀(tán)投资董事长陈昊扬也向《红周刊》指出(chū)，现在整个(gè)房地产以及其上(shàng)下游产(chǎn)业(yè)链的复苏速度都比想象的要慢(màn)很多，我们要多(duō)给一些(xiē)耐(nài)心，这个(gè)时候(hòu)，在房地产以及上下(xià)游就不是赚快钱的时(shí)候，只能赚他基(jī)本面的钱。但(dàn)这(zhè)也意味着，只(zhǐ)有极为少(shǎo)数的、做得比同行好得多的企业，会伴随整个行业的弱复苏，业绩(jì)会逐(zhú)步体现出来。所(suǒ)以只(zhǐ)能耐心地去等待它的基本面不(bù)断地凸显出来，这需(xū)要(yào)时间。

　　（本(běn)文已刊(kān)发于5月13日《红周(zhōu)刊》，文(wén)中(zhōng)提及(jí)个股仅为举例分析，不(bù)做买卖推荐。）

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