文：任泽平团队　　

　　导(dǎo)读(dú)

　　是(shì)该取消预售制了。 1月(yuè)17日召开的全国住房和城乡建(jiàn)设工作会议(yì)提出“有条件的可以进行现房(fáng)销售(shòu)”，不足(zú)一个月时间(jiān)，已(yǐ)有(yǒu)山东、安徽(huī)、河南、四川、广东等地(dì)明确(què)表(biǎo)态(tài)，试点现房销售。

　　1、是该(gāi)取消商品房预售制了(le)，用你的钱，建(jiàn)你(nǐ)的(de)房子，还烂尾了，这是(shì)对购房者的不公平(píng)。以后(hòu)谁有钱谁建房，没钱没实(shí)力的别(bié)建了，不能把(bǎ)包袱甩(shuǎi)给老百姓和社会，这是(shì)房地产从大开发(fā)时代步(bù)入高质量(liàng)发(fā)展阶段的(de)必然趋势，也是对购房老百姓(xìng)的最大保护。98年房(fáng)改(gǎi)时，全国缺房子，开发商缺钱，预售(shòu)制是(shì)权宜之计(jì)，现在全(quán)国套户比超过1，从大开发(fā)进入存量时代，对购房民众(zhòng)不(bù)公平的预售(shòu)制已经过时了，该(gāi)取消了(le)，改为现(xiàn)房销售。以后一手交钱，一(yī)手交房(fáng)，天经地义(yì)。当然二(èr)次房改是个(gè)技术活，兼顾化解停贷(dài)、复工(gōng)保(bǎo)交楼、重组房企债务、恢复市场信心以及(jí)长效机制，长效机制四大关键是推动(dòng)城市群战略(lüè)、人地挂钩、金融中性稳定和房地产税(shuì)。如果按照经(jīng)济规律(lǜ)办事，中国一(yī)定能实现房(fáng)地(dì)产软着陆和长期(qī)平稳健康(kāng)发展，跨过这道关，解好这道(dào)世界难题。

　　2、为什么要取(qǔ)消预售制、改为(wèi)现(xiàn)房销售？大家想想(xiǎng)，绝大部分商品是(shì)一手交(jiāo)钱一手交货，预售制是对购买者的单方面(miàn)不公平制度(dù)，购房老百(bǎi)姓(xìng)几乎承担了所有(yǒu)商品(pǐn)不能交付的风(fēng)险(xiǎn)。从个人层面看(kàn)，预售制对购房者非常不公(gōng)平，比如(rú)，交(jiāo)房等待期一般为两年，在此(cǐ)期间，购(gòu)房者不仅承担银行利息，还要承担(dān)延迟交房、房屋质量(liàng)、房产证延(yán)期办理甚至不能交房的风(fēng)险。从(cóng)行业层面看，预售制助推(tuī)部(bù)分房企过度举债、高杠杆扩张，若遇到下(xià)行周期，会引发资金链断裂、项目搁置等(děng)系列风险。取(qǔ)消预售制(zhì)，改(gǎi)为(wèi)现房销售(shòu)，这(zhè)样(yàng)有助于落实中央房住不炒精(jīng)神、有(yǒu)助(zhù)于保障购房(fáng)老百(bǎi)姓(xìng)权(quán)益、有助(zhù)于房企稳(wěn)健发展，一举多得，谋划长远(yuǎn)。

　　3、为什么建(jiàn)议取(qǔ)消预售制(zhì)度？预售制度怎么(me)来的？国外什么(me)情况？简(jiǎn)单科普一下：商品房预售(shòu)最早(zǎo)源于中国香(xiāng)港，俗(sú)称卖楼花，卖期房，是一种开发商放杠杆的方式。98年(nián)房改(gǎi)，由于(yú)商品房(fáng)短(duǎn)缺，房企缺资金，借鉴(jiàn)中国香港，引入了(le)商品房预售制度。其实，当前世界不少国家存在预售制。但(dàn)是(shì)，重点来了！发达(dá)国(guó)家一般有严格(gé)的监管保障措(cuò)施(shī)，开发商(shāng)在(zài)项目获得(dé)政府批准后才可以(yǐ)开始销售，买家在购买期房(fáng)后并非像中国一(yī)样(yàng)在支付完首付款(kuǎn)后从银行一次性贷款支付剩余全部房款，而是根据开发商工程进度在完全交房前进行分期支付。所以，预售制度是需要(yào)严(yán)格的资金监管、分期(qī)支付以(yǐ)及违(wéi)约(yuē)处(chù)罚(fá)措施(shī)作为保障的，如(rú)果没有这些(xiē)保障措施(shī)，一定会触发风险，对(duì)购(gòu)房(fáng)民(mín)众不公平，所以不如(rú)借机(jī)取消预售制度，以后改(gǎi)为现(xiàn)房销售。客观(guān)讲预售制(zhì)度(dù)有一定历(lì)史阶段性，现在(zài)中国住房(fáng)进入存量时代，取(qǔ)消(xiāo)预(yù)售(shòu)制度(dù)有助于(yú)降负(fù)债(zhài)降杠杆，不再把烂尾风险甩给(gěi)老百姓和社会，当然这(zhè)需要(yào)配套(tào)房(fáng)企债务重组、复工保交楼、恢复市场信心和房地产长效机制。这是(shì)个技术活，只要坚持市(shì)场化改(gǎi)革，中国(guó)一定(dìng)能化解这个难(nán)题，让(ràng)房地产(chǎn)回归(guī)实(shí)体经济和居(jū)住属性，安居乐(lè)业(yè)。

　　4、简单讲，如果取消预售(shòu)制，改(gǎi)为现房(fáng)销售(shòu)，开发商将拼的(de)不(bù)是五花(huā)八门、眼花缭(liáo)乱、不知道能不能(néng)兑现(xiàn)的营销(xiāo)手(shǒu)段，而是所见即所(suǒ)得的过(guò)硬的产品(pǐn)质量和诚信，这才是对购房民众(zhòng)的最根本最实质的保障，这样(yàng)将极(jí)大的(de)提升开(kāi)发商(shāng)的建筑质量，实(shí)现(xiàn)良(liáng)币(bì)驱逐劣币。所有商业(yè)的(de)本质是向(xiàng)善，是(shì)以(yǐ)客户(hù)为中心(xīn)，房地产也不能例外，老百姓买房(fáng)子是(shì)天(tiān)大的事，烂尾毁三代(dài)，好房幸(xìng)福一家人。从这个角(jiǎo)度，取消预售制、实施(shī)现房(fáng)销售是实现老百姓(xìng)安居乐业、社(shè)会长治(zhì)久安、行业企(qǐ)业健(jiàn)康发(fā)展的重大措施。在(zài)当(dāng)前(qi打死日本人犯法吗，现在打死日本人犯法吗án)的情况下，取(qǔ)消预售制要结合稳楼市、房地产软着(zhe)陆、打通金融支持当期三好生、新(xīn)模式等综合施策。

　　作(zuò)者十(shí)年(nián)前在国务院发展研究中心参与财税改(gǎi)革方案研究时，对(duì)预售制、房地产(chǎn)税、人地挂钩、金融稳定(dìng)、房企杠杆率等(děng)进行过长期(qī)系统的专项研究。（参考后来形成的(de)专著《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品房预售(shòu)制(zhì)的(de)前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东创造“卖(mài)楼花”模式(shì)

　　1.2 住房需求大、供(gōng)给(gěi)量少，引进“卖楼花”模式，形成“中国(guó)内(nèi)地版(bǎn)预售制”

　　1.3 预售制(zhì)推动城市化(huà)进程，但背后潜(qián)藏的风(fēng)险确实存在(zài)

　　2 国(guó)际经验

　　2.1 美国：交付前预售资金第三方全程监管，交付时(shí)开发(fā)商凭(píng)验(yàn)收凭证取得(dé)房款(kuǎn)

　　2.2 德国：可(kě)零首付购房，提供期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日(rì)本：为(wèi)规范期房交易(yì)立法，设置期房预付款保全措施(shī)

　　2.5 新加(jiā)坡(pō)：买方资(zī)金由银行监管(guǎn)，享1年保修期后付尾款(kuǎn)

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地商品房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层(céng)销(xiāo)售+“按揭”，霍英东(dōng)创造“卖楼花”模式

　　二十世(shì)纪五十年(nián)代在中国香港，楼宇出租是地(dì)产行业盛行的方式，但有着转让难、出租资(zī)金周转期长(zhǎng)等(děng)问题，分层(céng)销(xiāo)售孕育而(ér)生。20世纪50年代，中国香港还(hái)未(wèi)推行公(gōng)共房屋制度，许多人(rén)栖(qī)身于木屋或者其他临时住宅，住房的需求是相当高(gāo)，不过大多数居(jū)民的(de)储蓄很(hěn)少(shǎo)。当(dāng)时楼(lóu)宇(yǔ)买卖多(duō)数以一整栋楼为单位，需要雄厚的(de)资金实力(lì)才能购买(mǎi)。虽然(rán)楼宇出租是中国(guó)香港地(dì)产行业盛行的(de)方式，但有着转让(ràng)难(nán)、出租资(zī)金(jīn)周转期长等问题(tí)。针对这一系列问题，不少地产商开始探(tàn)求(qiú)新(xīn)的方式，如把楼宇(yǔ)契(qì)约切(qiè)开，即“分契”，然后(hòu)将楼宇分层出售。这模(mó)式一经推行(xíng)，购买楼宇的市(shì)民数量有所增加(jiā)，开(kāi)发商资金周转加(jiā)快。

　　在分层出售(shòu)的基础上，将“按揭”模(mó)式引入房(fáng)地产(chǎn)销售(shòu)，霍英东创造“卖(mài)楼花(huā)”模(mó)式。1953年底霍英东创办立信置业有限公(gōng)司，凭借商业直(zhí)觉和多年经营(yíng)杂货铺、海(hǎi)上驳运业务的经验，对于商品(pǐn)流通、资金周(zhōu)转(zhuǎn)有(yǒu)着独到(dào)的见解，在努力寻求方法加快自身资(zī)金周转。当时其在购下九(jiǔ)龙的(de)一块(kuài)地盘后(hòu)，除了分层出售、还印发售(shòu)楼说明书，上有文字详尽说明(míng)楼宇的地势环(huán)境、建筑材料(liào)、分层价格、订购(gòu)方法等。此外，“卖(mài)楼花”是(shì)另外一个亮点，即先收取(qǔ)买(mǎi)家(jiā)的订(dìng)金，采用类似租金的分(fēn)期付款形式(shì)，等新楼落成时，收齐(qí)买家的钱，买(mǎi)家就拥有(yǒu)了(le)自己的(de)房产。这(zhè)种(zhǒng)方式减(jiǎn)轻(qīng)了(le)民(mín)众购房的资金压力，加速了房屋的建造和销售，也解决了(le)制造商的资金问题，降低投资风险(xiǎn)，在当时可谓是“双(shuāng)赢”的(de)举措。“预售楼花+分(fēn)期付(fù)款(kuǎn)”的(de)销售模式成(chéng)为(wèi)当时(shí)中国香港房地产市场的(de)一大特色，纵(zòng)观中国(guó)香港(gǎng)房地产市场(chǎng)的改革(gé)，“卖楼花”模式高效率地解决了核(hé)心的(de)住房(fáng)供(gōng)不应(yīng)求(qiú)的问题，使房(fáng)市发展(zhǎn)进入新阶段。

　　预售楼(lóu)花模式(shì)推(tuī)动(dòng)了中国香港楼市几十年繁荣，但期间也出现过“烂(làn)尾楼”的情况，但监管部(bù)门不断完(wán)善、规范(fàn)化(huà)，建立(lì)健全的监(jiān)管机制(zhì)，促(cù)进市场(chǎng)健康发展。例如，1960年，位于大角咀的一(yī)个楼盘因建筑(zhù)费用超支停工(gōng)，出现“烂尾”情况。在1961年后，中国香港管理部门(mén)提(tí)升了对(duì)于预售楼花制度的(de)监管，即要求开(kāi)发商(shāng)在预售前，确(què)保地价款已(yǐ)经全部支付，还要证明自身有资(zī)金等能力(lì)把项目(mù)完(wán)成，资金需放入律(lǜ)师所托管，支取时需律(lǜ)所和(hé)建(jiàn)筑师(shī)的核准。为了防(fáng)止开发商、律所、建(jiàn)筑(zhù)师等造假，套取监管(guǎn)账户资金(jīn)，中国香港要求律师(shī)行(xíng)在银行(xíng)开设的信托(tuō)账户（监管账户）、开发商操作等(děng)采取全(quán)透(tòu)明化(huà)机(jī)制，且银行(xíng)的责任上升(shēng)，如出现房屋“烂尾”情况，银行将成最大风险方，后续(xù)需自身(shēn)推动项目完工。随(suí)着监(jiān)管体(tǐ)系逐步完善，出(chū)现“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住房需(xū)求大、供(gōng)给量(liàng)少，引进“卖楼花”模式，形成(chéng)“中(zhōng)国(guó)内(nèi)地版预售制”

　　二(èr)十世纪九十年代，中(zhōng)国内地(dì)面(miàn)临住(zhù)房需求(qiú)大和供给(gěi)量短缺问题，引入“卖楼花”制度。建国以来，中(zhōng)国内地优(yōu)先发展重工业(yè)，强(qiáng)调(diào)基础建设，这一导向(xiàng)使(shǐ)前(qián)期(qī)发展(zhǎn)工业化的进程大于城(chéng)市化进程(chéng)，唯有解决住房基(jī)础(chǔ)等城(chéng)市化(huà)配套问题(tí)，才(cái)能进一(yī)步(bù)推(tuī)进城市化。但(dàn)当时(shí)推行的是“统一管理，统一分配，以(yǐ)租养(yǎng)房”的福利分房(fáng)制度，住房市(shì)场(chǎng)发展起步较晚、增速(sù)较(jiào)慢，福利分房(fáng)制(zhì)度也(yě)出现了分配不公、效率(lǜ)低、配套差等问题(tí)，因此福利分(fēn)房制度不再(zài)适(shì)用(yòng)于当时的(de)国(guó)情。叠(dié)加房地产市(shì)场面临商品房的需求量(liàng)大，而社(shè)会缺少大型房地(dì)产(chǎn)开(kāi)发商，商品房供应量小的(de)困境，此时引入中国香港(gǎng)的“卖楼花(huā)”模式(shì)无疑是对内地房地产市场(chǎng)的一针强(qiáng)心剂。从1994年起(qǐ)，中国内地(dì)逐步引进中国香(xiāng)港预(yù)售商品房制度，先后出台多项文件，大力支持(chí)国内房(fáng)地(dì)产市场改革(gé)。例(lì)如(rú)，1998年(nián)，国务院出台《关于进(jìn)一(yī)步深(shēn)化城镇住(zhù)房制度(dù)改革，加快住(zhù)房建设的通(tōng)知》文(wén)件(jiàn)，决定(dìng)停止住(zhù)房(fáng)无(wú)偿实物分配(pèi)，逐步实行(xíng)住房(fáng)分(fēn)配货币化、住房供(gōng)给商品化、社会化的住房新体制(zhì)，从计划经(jīng)济下(xià)的福利分房转向市场经济的商(shāng)品房。房地产市(shì)场采用预售制，允许开发商卖(mài)期房，解决了房企(qǐ)缺少资金和开发(fā)时间周(zhōu)期长的两大(dà)难题，开发商以预售款撬动下一个项目的开发，形成滚(gǔn)动开发模式，住房供应(yīng)速度加快(kuài)。自此(cǐ)中(zhōng)国(guó)内地开(kāi)始房改货币化，中国(guó)人民银行(xíng)等多方迅(xùn)速出(chū)台相关的信(xìn)贷(dài)政策，支持(chí)购房(fáng)者，极(jí)大作用(yòng)推动(dòng)了房地(dì)产市场(chǎng)的发展(zhǎn)。

　　引(yǐn)入(rù)中国香港“卖(mài)楼(lóu)花”模(mó)式后，经调整形成契(qì)合中国内(nèi)地的(de)商品房预售制度。预售制的(de)初衷是为了缓解房(fáng)企资金压(yā)力，加快城镇(zhèn)住(zhù)房建设。具体来说，是指(zhǐ)房地产开发企业将正(zhèng)在建设(shè)中(zhōng)的房屋预先(xiān)出售(shòu)给(gěi)购房者，由购房(fáng)者(zhě)支付定金或房款的行为(wèi)。区别于中国香港，在中国(guó)内地实践过程中(zhōng)，商品房预售流程(chéng)为(wèi)：房地(dì)产开发商(shāng)办(bàn)理预售许可证-签(qiān)订商(shāng)品(pǐn)房买卖合同-进行备案(àn)登记和预告登(dēng)记(jì)-交(jiāo)付房屋。在购房过程(chéng)中(zhōng)，购房者需要一次性付清首付款，并采用银行(xíng)贷(dài)款的(de)形式一(yī)次性付清剩余房款，换言之(zhī)，房(fáng)屋未建成(chéng)，开发商可能已拿(ná)到了(le)全(quán)部(bù)购房款，这(zhè)点(diǎn)与中国香港的按照工程(chéng)进度(dù)付款有所不同(tóng)。对中国内地(dì)的(de)开发商而(ér)言，预售制(zhì)商(shāng)品房也开启了高周(zhōu)转、高杠(gāng)杆的(de)运作模式。

　　1.3预售(shòu)制推(tuī)动(dòng)城(chéng)市化进程，但(dàn)背后潜藏的风险(xiǎn)确(què)实存在

　　作为中国内地(dì)商(shāng)品房(fáng)销售的最主要方式，预售制极大缩短(duǎn)房企现(xiàn)金回笼周(zhōu)期(qī)，同(tóng)时增加市(shì)场商品房供应，推动了城镇化发展进(jìn)程。预售制在过(guò)去20多年对(duì)中(zhōng)国(guó)内地(dì)房地产市(shì)场的(de)稳(wěn)步发展起到了重要作(zuò)用，不(bù)仅解(jiě)决了房地产市场快速发展(zhǎn)阶段(duàn)的资金需求(qiú)，也提高了居民居住水平，中国(guó)内地城镇居民从(cóng)筒(tǒng)子楼住到住宅小区，从全民蜗居到基本适居，住房事业(yè)取得巨(jù)大进步(bù)，数十年时(shí)间(jiān)走完发达(dá)国家几百年城镇化路程(chéng)。改革开(kāi)放以来，城镇(zhèn)化进程进入快速发展时期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人增长至9.1亿人，43年(nián)间增长4.4倍；1981-2020年，全国城市建成(chéng)区面积由7438平方公(gōng)里增长(zhǎng)至(zhì)60721平方公(gōng)里(lǐ)，增长7.2倍。根据我(wǒ)们发布的《中国住(zhù)房存量(liàng)报告：2021》测(cè)算，1978-2020年(nián)中国内(nèi)地城镇住宅存量从不(bù)到14亿平增至313.2亿平，城镇人(rén)均住房建筑面积从8.1平(píng)方米增至(zhì)34.7平方米(mǐ)，城(chéng)镇(zhèn)住房套数从约3100万套增至3.63亿套，套户比从(cóng)0.8增至(zhì)1.09。预售制(zhì)在(zài)当(dāng)前已成为中国内(nèi)地商品房销售(shòu)最主要方式，2005年中国内地商(shāng)品住宅期房(fáng)销售面积(jī)占总(zǒng)销售面积的比重为63％，而(ér)2021年期房累计销售面积达(dá)15.6亿平，比重上升至87％。

　　预售(shòu)制也(yě)推动了(le)中国内(nèi)地房地产行业的(de)发展(zhǎn)。中国(guó)内地房(fáng)地产(chǎn)历经二十多年长周期(qī)繁荣(róng)，行业(yè)各项指(zhǐ)标(biāo)大幅增长。1999-2021年，房屋新开工面积从2.2亿平增至(zhì)19.9亿平，累计上涨8.2倍，年复合增(zēng)速10.6％。房地产开发投资完(wán)成额从(cóng)0.4万亿元(yuán)增至14.8万(wàn)亿元，累计上涨35.8倍(bèi)，年复合增速17.8％。商(shāng)品房(fáng)销(xiāo)售面积(jī)和销售金额分别从1.5亿平增(zēng)至17.9亿平(píng)、0.3万亿元(yuán)增至18.2万亿元，累(lèi)计上(shàng)涨11.3、65.3倍，年(nián)复合增(zēng)速12.1％、21％。伴(bàn)随房地产业的快速发(fā)展(zhǎn)，房地产企业从无到(dào)有、从国企(qǐ)先行到民企崛起，队伍(wǔ)逐渐壮大(dà)。2018年，房地产(chǎn)企业数量达9.8万个(gè)，比1998年(nián)的2.4万个增长3.1倍。

　　二十年来房地产(chǎn)也成为拉动(dòng)中国内地经(jīng)济高增(zēng)长(zhǎng)的(de)火车头。

　　1）从经济增(zēng)长渠道，房地产带动(dòng)的上下游产(chǎn)业链特别长，高达50多个行业。2020年房地产及其产业链占GDP的17.2％（完全贡(gòng)献），其中房地产业增加值占GDP的7.3％（直接贡献），房(fáng)地产带动(dòng)产(chǎn)业链占GDP的9.9％（间接贡献），其中(zhōng)房地产(chǎn)对金(jīn)融、批(pī)发、建材的带动最(zuì)为明显(xiǎn)。

　　2）从投(tóu)资渠道，2020年(nián)房地(dì)产完全拉动的投(tóu)资(zī)占(zhàn)全(quán)社会固定(dìng)资产(chǎn)投资的(de)51.5％，其中，房地产开发投资(zī)占(zhàn)固定(dìng)资产(chǎn)投资的27.3％。

　　3）从金(jīn)融渠(qú)道，从房地(dì)产贷(dài)款占银行各项贷款余额(é)的比重看，2021年12月为27.07％，如果加上(shàng)信(xìn)托(tuō)等通道业务(wù)，占比超过三分(fēn)之一(yī)。从房(fáng)地产(chǎn)融资(zī)存量(liàng)占社融(róng)存量比重看(kàn)，2021年12月(yuè)占比为18.76％。如(rú)果房企大面积违约，将导(dǎo)致(zhì)银行(xíng)不良率大幅上升(shēng)。

　　4）从居(jū)民(mín)财(cái)富(fù)效应渠道，根据我们的《中国住房市值测算报告》，2020年中(zhōng)国住(zhù)房市值为62.6万亿美(měi)元(yuán)，大于美国的33.6万亿美元、日本(běn)的10.8万亿美元、英法德三国合计的31.5万亿美(měi)元。从住房市值占股(gǔ)债房市值的比例(lì)看，2020年中(zhōng)国为66.6％，高于美国(guó)的27％、日本的37％、英国的49％、法国(guó)的56％、德国的64％。中(zhōng)国住房市值与股债房市值的比例(lì)较高，主(zhǔ)要是因为住房市(shì)值(zhí)高，以及中国资本市场发育(yù)尚(shàng)不成熟，直(zhí)接融资(zī)比例较低，股票、债券市值较低，居(jū)民投资渠道缺乏。

　　不(bù)可否认，预售(shòu)制背后潜藏的风险(xiǎn)确实存(cún)在，当前的(de)负面效(xiào)应(yīng)愈(yù)发凸显。

　　从个人(rén)层面看，绝大部分商品是一手(shǒu)交钱一手交货，预(yù)售制是(shì)对购买者的单方面不公平(píng)制(zhì)度，购房老百(bǎi)姓(xìng)几(jǐ)乎承担了所有商(shāng)品不能交付的(de)风险。比如，交(jiāo)房等待期一般为两(liǎng)年，在此期(qī)间，购房者(zhě)不(bù)仅承担(dān)银行利息，还要承担延迟交房、“一房(fáng)二卖”、房屋质量、房产证延期办理甚至不能交房等风险。另外，购(gòu)房者和开发商之间的购房合同、购房者(zhě)和(hé)银(yín)行的(de)按揭贷款合同是(shì)两个独立的合同关系，如果开发商发生违约，购(gòu)房者只能根据购(gòu)房合同向开发商(shāng)主张权力，但(dàn)依旧需要根(gēn)据(jù)按(àn)揭贷款合同按(àn)时向银行进行贷款偿还，因(yīn)此购房者(zhě)承担的风(fēng)险较大。

　　从行业(yè)层面看，预售制(zhì)助推部分房企过度举债、高杠杆扩张，资金若遇到下(xià)行周期，会引发(fā)资金链断裂、项目搁置等(děng)系列风险，进行(xíng)影响自身信用和(hé)购房者对行业(yè)的信心。

　　从金融(róng)层面看(kàn)，银(yín)行作(zuò)为按(àn)揭(jiē)贷款(kuǎn)的发放方(fāng)，一旦房(fáng)企(qǐ)因为市场波动或经营不善(shàn)，出现资金链断裂等(děng)一(yī)系列问题，导致(zhì)“烂尾”等情况，而房企通过与购房者(zhě)签订的(de)预售合同和按揭(jiē)合同，已经(jīng)从银(yín)行获得(dé)房款，如(rú)果(guǒ)购(gòu)房者丧失还款能力或短(duǎn)期不能还款(kuǎn)等(děng)，则风险(xiǎn)完(wán)全由银行承(chéng)担，银行将(jiāng)面临较大的坏账(zhàng)压力。

　　从监(jiān)管角(jiǎo)度看，购房者的预售监管(guǎn)资金去哪(nǎ)了？楼盘“烂尾”，归根结底两个字那就(jiù)是“没钱”，即没钱付工程(chéng)款。在2004版的《城(chéng)市商品房预售(shòu)管理办法》中明确(què)规定了开(kāi)发企业预售商品房所得款项(xiàng)应(yīng)当用(yòng)于有关的工程(chéng)建设，商品房预售款监管的具体办法，由房地产(chǎn)管(guǎn)理(lǐ)部(bù)门制定。但多年以(yǐ)来全国并(bìng)没有统一的(de)预售资金监管规定，各地实(shí)行(xíng)“一城一策”。例(lì)如，太原、昆明(míng)、重庆、长沙等城市重点(diǎn)监管资金比例为总预售款(kuǎn)的15-40％左右，郑州、福(fú)州、合肥等城市(shì)则按照项目(mù)的建安成本乘以(yǐ)建筑面积(jī)或者项目(mù)工(gōng)程(chéng)总额报价(jià)计算重点资金。而事实是，不少购房款(kuǎn)未进入监管账户、或进(jìn)入监管账(zhàng)户后被挪用，导致楼盘没有资金(jīn)继续建设(shè)。收楼遥遥(yáo)无期，月(yuè)供(gōng)却被(bèi)迫继续还(hái)款。那么(me)，监(jiān)管账户资金(jīn)如(rú)何被(bèi)挪走的？实际上，在过(guò)去(qù)房地产(chǎn)大开发(fā)时代的高周转背景下(xià)，抽调预(yù)售款监(jiān)管(guǎn)账(zhàng)户资金(jīn)，是行业(yè)“潜规则”。比如工程(chéng)总承(chéng)包方，以工程建设名义，获(huò)得(dé)监管账户(hù)拨付资金，再由(yóu)工程方将(jiāng)资金转(zhuǎn)给房企(qǐ)，而拨(bō)付的(de)工(gōng)程款(kuǎn)，远超工程进度(dù)所需(xū)。通过(guò)这些方(fāng)式套取的资金，在房企各地项目间流动(dòng)，变(biàn)相加杠(gāng)杆，这样做提(tí)供了资金流动(dòng)性(xìng)，房企抽调资(zī)金统筹拿地、还款和(hé)楼盘建(jiàn)设，形成一种(zhǒng)资金循环高周(zhōu)转模式，但(dàn)一定程度上把(bǎ)风险甩(shuǎi)给了购(gòu)房者。

　　2 国(guó)际经(jīng)验

　　整体来(lái)说，国外商(shāng)品房预售制(zhì)度呈现(xiàn)以下特点：

　　1）预付款保护：对于(yú)购房者预付资金，一般(bān)设有定金或(huò)预付款(kuǎn)保打死日本人犯法吗，现在打死日本人犯法吗护机制(zhì)，如英国、日本；

　　2）预(yù)付款比重：要求购房者(zhě)支付的预(yù)付款比例相对较低，绝大部(bù)分房(fáng)款在(zài)房屋交付后(hòu)开始(shǐ)支(zhī)付；

　　3）预付款支付方(fāng)式：预付款(kuǎn)一般以定金方式(shì)支付，或按工程进度分期支付，或二者(zhě)结合；

　　4）按(àn)揭贷款方式：一般采用两(liǎng)种方(fāng)式发放(fàng)按揭贷款，一(yī)是按(àn)工程进度付款(kuǎn)，按揭贷款按照工(gōng)程进度逐(zhú)渐发放，购房者开始(shǐ)月供；二是房屋交付后发放按(àn)揭贷(dài)款；

　　5）房屋烂(làn)尾保(bǎo)护：为预售商品(pǐn)房提供期房烂尾(wěi)保险，在商品房(fáng)出现重大延期或(huò)重(zhòng)大缺陷时(shí)，保障购(gòu)房者(zhě)权(quán)益；

　　6）房屋交付保护：房屋(wū)交(jiāo)付质量的保(bǎo)障有两种方式，一是期房由政(zhèng)府(fǔ)或第(dì)三方验收合格(gé)并提供(gōng)验(yàn)收(shōu)凭证后，开(kāi)发(fā)商凭验(yàn)收(shōu)凭证取得购房者(zhě)支付的房款。二是开发商为(wèi)购房者提供一(yī)定的保(bǎo)修期，通常1-5年(nián)，保修期(qī)满，购房者(zhě)支付(fù)尾款。

　　2.1 美国：交付(fù)前预售资金第三方全(quán)程监管，交付时开发商凭验收凭证取得房款(kuǎn)

　　美国期房定金一(yī)定期限内无条件返还，最低首(shǒu)付(fù)比例为3.5％，交房(fáng)前仅支(zhī)付首付，其余房款交(jiāo)付(fù)后按揭还款，交付前(qián)资金由第三方全程监管，交(jiāo)付时(shí)开(kāi)发商凭验收凭证取(qǔ)得房款。

　　定金及首付环节，定金(jīn)比例一般为房款的1％-5％，首付(fù)比例最(zuì)低(dī)可低于3.5％，根据美国官(guān)方数据(jù)，2021年(nián)美国平均首付比例为12％。

　　余(yú)款支(zhī)付方面，除定(dìng)金或首付外(wài)，购房者在房屋交付后通过按揭(jiē)贷款支付剩余房款。

　　资金(jīn)监管方面(miàn)，美国为防止开(kāi)发(fā)商挪用资金，购房者的定金及(jí)首付款(kuǎn)由第三方公证行或产权(quán)保险公(gōng)司的信托(tuō)账户监(jiān)管。如果开发商倒闭导致楼盘烂(làn)尾，购房者(zhě)资(zī)金(jīn)可通过申请(qǐng)仲(zhòng)裁取回(huí)，且不承担(dān)任何责任与损失。而开发商在(zài)房屋建(jiàn)设过程中的资(zī)金全部来(lái)自银行(xíng)，银行根据工程进度向开发商提供(gōng)一定(dìng)比例的贷款，由于(yú)开发商挪(nuó)用资金直接损害(hài)银行利益，银行有充分(fēn)动(dòng)机监管开发商(shāng)施(shī)工进度。开(kāi)发商在房屋交付(fù)时需取得(dé)由政府相关(guān)部门经审查后发(fā)放的验收(shōu)凭(píng)证，通过验收凭(píng)证向银行得到购房者支(zhī)付的房款。

　　2.2 德国：可零首(shǒu)付购房(fáng)，提(tí)供期房烂尾险(xiǎn)

　　德(dé)国期房(fáng)可零首(shǒu)付(fù)购房，房款按建造工期进度支付，按揭按工期放款后(hòu)还贷(dài)，房贷(dài)利率采用固定(dìng)利(lì)率，开(kāi)发商或(huò)购房者(zhě)可购买期(qī)房烂尾保险。

　　预售门槛方面(miàn)，德国(guó)开发商(shāng)在项目(mù)获批(pī)后(hòu)即可(kě)预售房(fáng)屋。签(qiān)署购房合同前，购房者需支付约2000欧的定金并(bìng)进行预约(yuē)公证，签订合同后(hòu)定金(jīn)退还。如(rú)由于任何(hé)原(yuán)因不能购(gòu)买，定金按照德国(guó)法(fǎ)律全部退还。

　　签署购房合同(tóng)后(hòu)，购房者需支付(fù)公证费和土地交易税，分别为房屋售价(jià)的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种费用不包含在购(gòu)房款中，属于购房附加费。

　　首(shǒu)付方面，德国没有(yǒu)规(guī)定最低首付比例，可零首付购房。

　　余款(kuǎn)方面，德国也(yě)采取(qǔ)按工期支付房款的制度(dù)，一般分7笔进(jìn)行支(zhī)付(fù)，具体支付节点、比例因项目(mù)而异(yì)。一般来说，支付节点可分为公证(zhèng)后(hòu)、主体完(wán)工(gōng)、内部水暖(nuǎn)电路完工、窗户玻璃(lí)完工、室内清洁及墙(qiáng)面完工、地板完(wán)工、全部(bù)完(wán)工，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者(zhě)可在支付房款前申请(qǐng)房贷，房贷利率采用(yòng)固定利(lì)率，银行(xíng)按施工节奏分多次发放贷款，每笔贷款给予(yǔ)购房者一定(dìng)使用期限(xiàn)，期(qī)限结束后，购房者(zhě)开始还(hái)贷。

　　保险方面，德国保险(xiǎn)公司针(zhēn)对(duì)期(qī)房(fáng)设计了两种保险，保(bǎo)险的功能是当房屋出现重大(dà)延期(qī)或(huò)重大缺陷时，保险公司保证开发商(shāng)赔(péi)偿(cháng)或(huò)修复，开发商破(pò)产(chǎn)，由保险公(gōng)司负责(zé)相应赔(péi)偿。保险由开发(fā)商或购房者(zhě)购买。

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保险保(bǎo)护机制(zhì)，55％-80％房款交房时支付(fù)

　　英(yīng)国预售制设有10％定金(jīn)保险保护机制，交房前付款比(bǐ)例(lì)仅20％-45％，资金由买(mǎi)卖(mài)双(shuāng)方律师严格(gé)监管(guǎn)。

　　订立(lì)合同(tóng)前(qián)，买卖(mài)双(shuāng)方均有(yǒu)一名(míng)律(lǜ)师，负责沟通期房交易中的房产、资金、合同等各个环节，各环节内容确认(rèn)无误后签订首付交换合同。

　　定(dìng)金(jīn)方面，英国设置了10％定金保险(xiǎn)保护机制(zhì)，当开发商(shāng)出现财(cái)务、经(jīng)营问(wèn)题时，购房者10％的定金(jīn)由保险公司赔付，而超出10％的部分较难追回(huí)。

　　首付方(fāng)面，首付比例通常为10％-25％，首付需要在合(hé)同(tóng)签订21天内支(zhī)付。

　　余款支付环节，英国(guó)采取按工程进度付(fù)款的(de)方(fāng)式，但是(shì)交房前付款比例相(xiāng)对较低，一般会在合同签订6-24个月分别(bié)支付两(liǎng)笔5％-10％的(de)款项，即交房前(qián)付款比(bǐ)例在20％-45％之(zhī)间(jiān)，剩余款项交(jiāo)房后支付。

　　交付环节，英国(guó)规定房屋(wū)必须经过房(fáng)产公(gōng)证公司的检验(yàn)验收(shōu)后才能交(jiāo)付，交付后方可(kě)按揭还贷。

　　资金监管环节(jié)，英国期房预售(shòu)资金监管极为严(yán)格，资(zī)金也由律(lǜ)师(shī)监(jiān)管，在确认工程进度、支(zhī)付相关款项过程中，由买房律师将资(zī)金(jīn)转给(gěi)卖(mài)方律师，卖方律师转(zhuǎn)给(gěi)开发商，即资金(jīn)在(zài)进入开发商账户前经过两(liǎng)道关口，有利于保障购房(fáng)者资(zī)金(jīn)安全。

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设置期房预(yù)付款保全措施

　　日本期房交(jiāo)易立法，定金超5％或1000万日元时，开发商必(bì)须(xū)完成“预售房定(dìng)金保全措(cuò)施”，交房前付(fù)款比例不(bù)超房款的(de)20％，开发(fā)商(shāng)违约需返还定价并赔偿约10％房款(kuǎn)，交(jiāo)房后按揭(jiē)还(hái)款。

　　立(lì)法(fǎ)方面(miàn)，日(rì)本(běn)二(èr)战结(jié)束后由于(yú)房屋供(gōng)给严重失衡，叠加法律空白，社会上“一(yī)房二卖”现象(xiàng)普遍，为此，日本(běn)政府1952年出台(tái)《宅(zhái)地建筑物交易法》，经多(duō)次修(xiū)订，目前(qián)是唯一一部规范期房交(jiāo)易的(de)法律。

　　定金保护方面，根(gēn)据日本《宅地建(jiàn)物(wù)取引业法(fǎ)》，对购房(fáng)者支付定金超过(guò)5％或超1000万(wàn)日元的部分(fēn)，法律要求开发商必须完成(chéng)定金保全措施才可预售。什么是定(dìng)金保全措施(shī)？即买卖(mài)双(shuāng)方签(qiān)订购(gòu)房合同时(shí)，开发商(shāng)向金融机构或指定保证机构或(huò)保险机(jī)构签订定金(jīn)保证委托合同，设置购房者定金(jīn)的保证或保险，并将相(xiāng)应的保(bǎo)证金证明书交付给购(gòu)房者。除定金外，其他预先支付的(de)购(gòu)房款也(yě)受该措施(shī)保护(hù)。若开发(fā)商(shāng)倒闭导致期房烂尾，购房(fáng)者可凭保证金证明书向金(jīn)融机构或(huò)保证(zhèng)机构或保险(xiǎn)公(gōng)司兑付，同时，开发商需向购房(fáng)者赔付违(wéi)约(yuē)金，一般约为房价的10％。

　　房款支(zhī)付环节(jié)，交房前(qián)只需支(zhī)付最多不超20％的(de)定金，签订购房(fáng)合同后(hòu)，购房者即(jí)可向银行(xíng)申请贷款，但交(jiāo)房后(hòu)才(cái)开始(shǐ)按(àn)揭贷(dài)款，除(chú)定金外的剩余房款在交房(fáng)后(hòu)开始(shǐ)支付。

　　2.5 新加(jiā)坡：买(mǎi)方资(zī)金(jīn)由银行监管，享1年保修(xiū)期后付(fù)尾(wěi)款(kuǎn)

　　新加坡(pō)期(qī)房(fáng)购房者违约可返(fǎn)还相当于3.75％房(fáng)款的订(dìng)金，首(shǒu)付比例(lì)20％，余款按工程进度支付，所有资金进银行专门项目资金账户，交房后满1年保修期后支付(fù)15％尾款。

　　订金支付环节，新加坡(pō)开(kāi)发商有统一的选购权(quán)合同以及订金返还机制，即OTP，签订OTP后(hòu)需支付5％房款(kuǎn)作(zuò)为订金，OTP有效(xiào)期14天，执行OTP则(zé)进(jìn)一(yī)步签订(dìng)购买(mǎi)合同，不(bù)执行(xíng)OTP则(zé)退还3.75％的(de)房款。

　　首付比例(lì)方(fāng)面，签订购房合同后，购房者需支付(fù)15％的首付及印花税，同时购(gòu)房者向银行申请(qǐng)按揭(jiē)贷款。

　　余款(kuǎn)支付上，新加坡期房同样采取按工(gōng)程进(jìn)度付款的(de)方式，《发展商条例》对期房付款流(liú)程(chéng)做了统一详(xiáng)细规定，要求所有开发商遵守，支付节点一般为合同签订后、地基(jī)完工、框架完工、管(guǎn)道门窗等完(wán)工等，支付比(bǐ)例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依照工(gōng)程进度放款，月供在此过程中随着(zhe)放出贷(dài)款的增加(jiā)而增加，未放款部分无需月供。

　　资金监管方面，购(gòu)房者的订金与付款(kuǎn)会(huì)存入(rù)银行(xíng)专门的项目资金账户，账(zhàng)户资金(jīn)提取须与房屋建(jiàn)设有关。房(fáng)屋(wū)交付(fù)后(hòu)，购房(fáng)者(zhě)享受1年的房屋保(bǎo)修期，此后购房(fáng)者支付15％的(de)尾款(kuǎn)。

　　3 启示

　　一，短期来看，当前房地产到了(le)政策出手临界点，重(zhòng)点是(shì)保交楼和(hé)房企(qǐ)重组。一方面，加大对刚需(xū)和(hé)改善(shàn)型需求(qiú)的支(zhī)持力度，长短兼顾妥善应对局部(bù)停贷(dài)现(xiàn)象，重点是保交(jiāo)楼保复工(gōng)保(bǎo)民生(shēng)，给(gěi)予强有力的金融工具(jù)支持。另一方面，从现在起(qǐ)，对还(hái)在正(zhèng)常(cháng)运(yùn)转(zhuǎn)的(de)房企包括民营企业(yè)，加大支持力(lì)度，由(yóu)优质房企牵头并(bìng)购重组整个行业，为每(měi)个房企配套AMC和(hé)财团，给予金融工(gōng)具配套。

　　二，中(zhōng)期来(lái)看，应充分(fēn)估计形势复杂性和人性复杂性(xìng)，兼顾化(huà)解停贷、复工保交楼、重(zhòng)组房企债务、恢复市场信心以及长效机制。长效机制四大关键是推动城市(shì)群战略、人地挂(guà)钩、金融中性稳定和房地产税。定金(jīn)环节，建立开发商违约后(hòu)定金保(bǎo)护机制，如将已支付定(dìng)金冻(dòng)结至房屋(wū)交付阶段，保障购房者定金(jīn)安全。签订合(hé)同环节，鼓励保险公司介入，为房屋(wū)重大延期以(yǐ)及(jí)重(zhòng)大缺陷(xiàn)等情况提(tí)供充分的保障。余(yú)款支付环(huán)节(jié)，建立按工程进度(dù)付(fù)款(kuǎn)机制(zhì)或(huò)交房后按揭贷款机制(zhì)，充分保护购房者(zhě)的(de)权益。资金监管(guǎn)环节，引入独立于(yú)开发商、银行的第三方资金监管机构，或由政府相(xiāng)关部(bù)门(mén)直接监管，以(yǐ)此防(fáng)止资金挪用(yòng)现象。交付环节，建立商品房保(bǎo)修期制度。保(bǎo)修(xiū)期内，开发(fā)商应对房屋质量问题全权负责、免费(fèi)维修(xiū)，购房者在(zài)保修期(qī)结束(shù)后支付尾款(kuǎn)。

　　三，长期来看，取消(xiāo)商品(pǐn)房预(yù)售制是大(dà)势(shì)所趋。一方(fāng)面，98年房改(gǎi)时，全国缺房子，开(kāi)发(fā)商缺钱，预售制是权宜之计，现(xiàn)在全国套户比超过(guò)1，从大开(kāi)发(fā)进入存(cún)量时代，对购房(fáng)民众(zhòng)不公(gōng)平(píng)的预售(shòu)制已经过时了，该取消了，改为现房销售。另一方面，取消预(yù)售制(zhì)，改(gǎi)为现房销售，开发商将拼的不是五(wǔ)花八门、眼花缭乱、不知道能(néng)不能兑现的营(yíng)销手段，而(ér)是所见(jiàn)即所得的过硬的(de)产(chǎn)品质量和诚信，这(zhè)才是对购房民众的最(zuì)根本最实质的(de)保障，这样(yàng)将极大的提升开发商(shāng)的建筑质量(liàng)，实现良(liáng)币驱(qū)逐(zhú)劣(liè)币。

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