饱受争议的二手房交易中介费问题，正逐渐得到(dào)监管部门的重视。

　　5月8日，住建(jiàn)部、市场监(jiān)管总局联合(hé)发布了关于规范房地产经纪服务的意见(jiàn)。意见提及，近年来，部分房地产经纪机(jī)构存(cún)在利用房源(yuán)客源(yuán)优(yōu)势收取过(guò)高费用、未明码标价、捆绑收费、滥用客户个人信息(xī)等(děng)问题，加重交易当事人负担、侵害其(qí)合法权益。

　　基于上(shàng)述(shù)背景，两部(bù)门从加强从(cóng)业主体管(guǎn)理、明确经纪(jì)服务内容、合理确(què)定经纪(jì)服务收(shōu)费、严格实(shí)行(xíng)明码(mǎ)标价等十方(fāng)面，提出了意见。

　　中原地产首席分析(xī)师张(zhāng)大伟称，随着城市发展，一二(èr)线(xiàn)城市二(èr)手房交易占比(bǐ)逐渐(jiàn)增加。以(yǐ)北京(jīng)、上海(hǎi)为例，二(èr)手房占(zhàn)市场成(chéng)交比例超过80％，大量二(èr)手房成交依赖中介居间成(chéng)交，房(fáng)地产调控(kòng)重(zhòng)心逐(zhú)渐从开发商(shāng)过(guò)渡到中介公司。

　　广东省城(chéng)规院住(zhù)房政(zhèng)策研究中(zhōng)心(xīn)首席研究员李宇嘉表(biǎo)示(shì)，买(mǎi)房(fáng)对(duì)居民(mín)来(lái)说属于金(jīn)额(é)不低(dī)的大宗(zōng)交易，由于二手房交易成本较(jiào)高、交易周期较长，具有(yǒu)非常(cháng)强的专业性，居民(mín)往往(wǎng)通过(guò)中(zhōng)介来完(wán)成。但很(hěn)多中介利用信息不(bù)对(duì)称(chēng)等问题(tí)，将非必要的收费夹带(dài)其中，如(rú)收取过桥融资、按(àn)揭费、担保费等，对居民造(zào)成额外的负(fù)担，而(ér)且这些服务事项并未明(míng)码标(biāo)价。

　　对于二手房市场交易过程中(zhōng)存在(zài)的“乱象”，李宇嘉指出(chū)，对包(bāo)括(kuò)经纪服务在内(nèi)的相关(guān)市场(chǎng)交易行为(wèi)及其(qí)主体进行规(guī)范(fàn)和秩序整(zhěng)顿，是房地产(chǎn)市场管理和调控的主(zhǔ)题。“当下，推进(jìn)这项工(gōng)作的意义更大，也(yě)更急迫。”

　　中介收(shōu)费问题成监(jiān)管(guǎn)重点(diǎn)

　　二(èr)手房市(shì)场中，历(lì)来对房地产(chǎn)经纪(jì)服(fú)务行业关注最多(duō)的(de)一个话题，便是房地产经纪服(fú)务费的问(wèn)题。

　　张大伟认(rèn)为，未来相(xiāng)关部(bù)门主要(yào)监管的重点(diǎn)，将是对房地(dì)产经纪服务收费及中介交易进行(xíng)规(guī)范(fàn)。

　　在热点(diǎn)城市(shì)，二手(shǒu)房屋(wū)交易过程中，部分(fēn)价(jià)值不(bù)菲的房屋，往往要缴纳(nà)一(yī)笔(bǐ)金额不低的中介费。以北京某房地产(chǎn)经(jīng)纪服务机构2.7％的(de)服务费率(lǜ)计算，一套1000万元的房屋，中(zhōng)介费约为27万。

　　在合理确定经纪服务收(shōu)费上，两部门在此次意见(jiàn)中(zhōng)提及，房地(dì)产经纪机构(gòu)要合(hé)理(lǐ)降低(dī)住(zhù)房买卖和租赁(lìn)经纪服务费用。鼓励按照成交价格越高(gāo)、服(fú)务费(fèi)率越(yuè)低的原则实行分档定价。引导由交易(yì)双方共同承担经纪服务(wù)费(fèi)用。

　　据张大伟介绍，目前房地产经纪服务收费标准的最早依据是1995年国(guó)家计委建设部(bù)下发的《关于房地(dì)产中介服务收费的通知》（971号文），其中(zhōng)第六条规定：房屋买卖(mài)代(dài)理(lǐ)收(shōu)费，按成交(jiāo)价格总额的(de)0.5-2.5％计(jì)收。

　　以(yǐ)北京(jīng)为(wèi)例(lì)，目(mù)前(qián)北京市执行的2014年更新后的收费标(biāo)准(zhǔn)，即根据这样的规定：“少数特别(bié)复杂的住(zhù)宅买卖经纪服务，经交(jiāo)易(yì)各(gè)方协商同意，可在(zài)规(guī)定的收(shōu)费标准基础上适(shì)当上浮，上浮幅度最高不得超过10％。”这意味着，当前北京(jīng)二手房中介费上(shàng)限为(wèi)：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示，本着“简政放权”的(de)精神，北京2015年(nián)取消了房地产(chǎn)中介(jiè)服务等57个政府定(dìng)价，房地产经纪(jì)服务(wù)收费多少由各中介机构自行决(jué)定。

　　“房产中(zhōng)介机构在实际收取费用过程中，相(xiāng)关监管部门当前并未明确具体的中介费(fèi)率(lǜ)，中介(jiè)机构仅需在服务过(guò)程中对(duì)收费(fèi)标准进(jìn)行明(míng)码标(biāo)价即可(kě)。而房地(dì)产(chǎn)经纪服务机(jī)构(gòu)在(zài)具体收取过程(chéng)中，会(huì)结合房屋价值及工(gōng)资(zī)标准，综合计算出合适的中介费(fèi)率。”张大伟(wěi)补充道。

　　对于明码标(biāo)价问题，两部门在此次意见中提及，房(fáng)地产(chǎn)经纪机构应(yīng)当(dāng)在经(jīng)营门(mén)店、网站、客户端(duān)等场所或渠道，公示服务项目、服务(wù)内容和收费标准(zhǔn)，不得混合(hé)标价和捆绑(bǎng)收(shōu)费(fèi)。房地产经纪机(jī)构提供的基(jī)本服务(wù)和延伸服务，应当分别明确服务项目和收费标准。房(fáng)地(dì)产经(jīng)美国为什么打伊拉克，伊拉克现在归美国管吗纪机构收费前应(yīng)当向交易当(dāng)事人出具收费清(qīng)单，列(liè)明收费标准、收费金(jīn)额，由当(dāng)事(shì)人签(qiān)字确认(rèn)。

　　另外，对收费明显(xiǎn)高(gāo)于市场平(píng)均水平的(de)房地产经(jīng)纪机构，住房和城乡(xiāng)建(jiàn)设部门将会(huì)同市场(chǎng)监管等部门(mé美国为什么打伊拉克，伊拉克现在归美国管吗n)采(cǎi)取(qǔ)约(yuē)谈等综合(hé)措施(shī)进行重点(diǎn)监管。市场监管(guǎn)部门(mén)会同有关(guān)部(bù)门依法查(chá)处不按规定(dìng)明码标价(jià)、操纵经纪服(fú)务收费等(děng)违反价格(gé)和反(fǎn)垄断法律(lǜ)法(fǎ)规(guī)的行为。对房地(dì)产经纪机构相关违法违规信息，市(shì)场监管(guǎn)部门要依(yī)法依(yī)规纳入国家企业信用信息公示系(xì)统。

　　房屋中介费(fèi)要降了？

　　鼓励按(àn)照成交价格(gé)越高、服务费率越低的原则(zé)实行(xíng)分档(dàng)定价，是否(fǒu)意味着(zhe)，未来豪宅的中介费有望大幅降(jiàng)低？

　　中原地(dì)产华南(nán)区(qū)总裁兼深圳中原总经理郑叔伦称，住建(jiàn)部发文鼓励按(àn)照成交(jiāo)价格越高、服务费率越低的原(yuán)则实行(xíng)分档定价，合理降低住房买(mǎi)卖和(hé)租赁经(jīng)纪服务费用，主要还是规(guī)范(fàn)行业，打击收(shōu)费过高的经纪机构(gòu)，但对市场(chǎng)影响有限，“以深圳为例，深圳市场豪宅和(hé)普宅本来(lái)收费(fèi)就不(bù)同(tóng)，各(gè)家收费普(pǔ)遍在合理范围内，加上(shàng)经纪服务费用对(duì)市场的(de)影响不大。”

　　张大(dà)伟指出，由于当前两部门提出(chū)的意见(jiàn)仅为鼓励性质(zhì)，即只是(shì)纲领性文件而(ér)非规定(dìng)，未来如何(hé)具(jù)体(tǐ)认(rèn)定其(qí)中的(de)细则，还需要看各城(chéng)市落地执行情况。

　　不过，张大伟表示，“从目前(qián)市场看(kàn)，经纪(jì)服务领域的调整改善、规范化，有利于行业健康(kāng)发(fā)展(zhǎn)。同时，由于二(èr)手(shǒu)房很多房源(yuán)在产权(quán)方面有瑕疵，如产权抵押、不同税费等都可能对交易产生影响，这对房地产经纪服(fú)务(wù)行业的专(zhuān)业性提(tí)出更高的(de)要求。”

　　58安居客研究院研究(jiū)总监陆(lù)骑(qí)麟指出，在二手(shǒu)房买(mǎi)卖过程中，原本应该由上下家各(gè)支付一(yī)半的中介费(fèi)，但在一些热点(diǎn)城(chéng)市的二(èr)手房交易过(guò)程中，往往会有(yǒu)这(zhè)样的情形，因部分(fēn)购房者处(chù)于(yú)弱势地位，从而(ér)会出现中介费及税费均由(yóu)购房者来(lái)承担(dān)。即使一(yī)些(xiē)房东愿意承担中介(jiè)费(fèi)，这部(bù)分费用也可能通过转(zhuǎn)嫁的方式，在(zài)房价中(zhōng)有(yǒu)所体现(xiàn)。

　　“上家把(bǎ)中介(jiè)费转(zhuǎn)嫁给(gěi)下家(jiā)，市场这(zhè)种所谓‘约定俗成’的情况，一些房产中(zhōng)介公(gōng)司将(jiāng)其(qí)视(shì)为向购房者单边收(shōu)费(fèi)的行为。部分中介公司可能(néng)会利用其支配(pèi)地位(wèi)，在原先经纪服务收费的基础上，再次向房(fáng)东收取(qǔ)费(fèi)用，而(ér)这(zhè)部分费用，房东往往会将其(qí)转再(zài)次转嫁给购房(fáng)者，这实(shí)际上相当于(yú)变相推(tuī)高了房价。两部(bù)门(mén)提出(chū)严(yán)禁操纵经(jīng)纪服务收费，不仅有(yǒu)利于提高(gāo)交易(yì)中操作的(de)透明度，也有利于房价的(de)稳定。”陆骑麟称。

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