饱受争(zhēng)议的二手房(fáng)交易中介费问题，正逐渐得到监(jiān)管部门(mén)的重视。

　　5月8日，住建部、市场(chǎng)监管(guǎn)总局联(lián)合发布(bù)了关于规范房地(dì)产(chǎn)经(jīng)纪(jì)服务的(de)意见(jiàn)。意(yì)见提及，近年来，部分房地产经(jīng)纪机构存在利用房源客源(yuán)优(yōu)势收取过高费用(yòng)、未明码标(biāo)价、捆(kǔn)绑收费、滥用客户(hù)个人信息等问题，加(jiā)重交易当事(shì)人(rén)负担、侵害其(qí)合(hé)法权益。

　　基于(yú)上述(shù)背(bèi)景，两部门从加(jiā)强从业主体管理、明确(què)经纪(jì)服务内容(róng)、合(hé)理确定经(jīng)纪服务收费、严(yán)格实行明码标(biāo)价等十(shí)方(fāng)面(miàn)，提(tí)出(chū)了(le)意见。

　　中原地(dì)产首席分(fēn)析师张大伟称，随着(zhe)城市发(fā)展，一二(èr)线城市二手房交(jiāo)易占比逐渐增加。以北京、上海为例，二手(shǒu)房(fáng)占市场成交比例(lì)超过80％，大量二手房成(chéng)交依赖中介居(jū)间(jiān)成(chéng)交(jiāo)，房地产(chǎn)调(diào)控(kòng)重心(xīn)逐渐从开发商过渡到(dào)中(zhōng)介公司(sī)。

　　广东(dōng)省城规院(yuàn)住(zhù)房政(zhèng)策研(yán)究中心首席研(yán)究员李(lǐ)宇嘉表示(shì)，买房对居民来说属(shǔ)于金(jīn)额不低的大宗交易，由(yóu)于(yú)二(èr)手房(fáng)交易(yì)成本较高、交易周期较长，具有(yǒu)非常(cháng)强的(de)专业性，居民(mín)往(wǎng)往通过中介来完成。但很多中介利用信息不对称等问题，将非(fēi)必(bì)要(yào)的收费夹带其中，如收取过桥融资、按(àn)揭(jiē)费、担保费等，对居(jū)民(mín)造成(chéng)额外的负担，而且这些服务事项并未明码标价。

　　对于(yú)二(èr)手房市(shì)场交易过程中存在的“乱(luàn)象(xiàng)”，李宇嘉指出(chū)，对包括经纪服务(wù)在内的相关(guān)市(shì)场交易行为及其主体(tǐ)进行规(guī)范和秩序整(zhěng)顿，是房(fáng)地产(chǎn)市场管(guǎn)理(lǐ)和(hé)调控的(de)主题。“当下，推(tuī)进这(zhè)项(xiàng)工作的意义(yì)更大，也更急(jí)迫。”

　　中介收费问题成监管重(zhòng)点

　　二手房市(shì)场中，历来对房(fáng)地产经纪服(fú)务行业关(guān)注最多的(de)一(yī)个话题，便是房地(dì)产经纪服务费的问题。

　　张大(dà)伟认(rèn)为，未来相(xiāng)关部门主要监(jiān)管的重点，将是对房地产经纪服务收(shōu)费及中介交易进行规范(fàn)。

　　在热(rè)点城市，二手房屋交易过程中，部(bù)分(fēn)价值不菲的房屋(wū)，往往要缴纳一笔金额(é)不(bù)低的中介费。以(yǐ)北京某(mǒu)房地产(chǎn)经纪服务机构2.7％的服务(wù)费率(lǜ)计算，一套1000万元的房(fáng)屋，中(zhōng)介费(fèi)约为27万。

　　在合理(lǐ)确(què)定经(jīng)纪服务收费上，两部门(mén)在此(cǐ)次意见(jiàn)中(zhōng)提(tí)及(jí)，房地产经纪机构要合理降低(dī)住房买卖和租赁经纪服(fú)务费用。鼓励(lì)按照成交价格越高(gāo)、服(fú)务费率(lǜ)越低(dī)的原则实行(xíng)分档定价。引(yǐn)导(dǎo)由(yóu)交(jiāo)易双方共同承(chéng)担经纪服务费用(yòng)。

　　据张大伟介绍，目前房地产经(jīng)纪服务收费标准的最早(zǎo)依据是1995年国家计委建(jiàn)设部下发的《关于房地(dì)产(chǎn)中(zhōng)介服务收(shōu)费的通知》（971号文(wén)），其中第六条(tiáo)规(guī)定：房屋买卖代理收费，按成交价格(gé)总(zǒng)额的0.5-2.5％计收。

　　以北(běi)京为例，目前北京市执行的2014年更新后(hòu)的(de)收(shōu)费标准，即根据这样的规定：“少数(shù)特别复杂的住宅买卖(mài)经(jīng)纪服务，经交易各(gè)方协商同意，可在规(guī)定的收费(fèi)标准基础上适当上浮，上浮幅度最高不得超(chāo)过(guò)10％。”这(zhè)意味着，当前北京二(èr)手房中介费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示，本着(zhe)“简政放(fàng)权”的精神(shén)，北京2015年取消(xiāo)了房地(dì)产中介服务等57个政府定价，房地产经纪服务(wù)收费多少由各(gè)中(zhōng)介(jiè)机构(gòu)自(zì)行决定(dìng)。

　　“房产中介机(jī)构在实(shí)际收取费(fèi)用过(guò)程(chéng)中，相(xiāng)关监(jiān)管部门当(dāng)前并未明确(què)具体的中介费率，中介机构仅需(xū)在服务过程(chéng)中(zhōng)对收费(fèi)标准进行明码标价即可。而房地产经纪服务机(jī)构(gòu)在具体收取过程中，会结(jié)合房屋价值及工资标准，综(zōng)合计算出(chū)合适的中介费率。”张大伟补充道(dào)。

　　对(duì)于明(míng)码(mǎ)标价问题，两部门在此(cǐ)次(cì)意(yì)见中提及，房地产经(jīng)纪机构应当在经营门店、网站、客户端等场所或(huò)渠道(dào)，公示服务项目(mù)、服(fú)务内(nèi)容(róng)和(hé)收(shōu)费标准(zhǔn)，不得混合标价(jià)和捆绑收(shōu)费(fèi)。房地产经纪机构提供的基(jī)本服务和延伸服务，应当分别(bié)明(míng)确服务项(xiàng)目(mù)和收费标准。房地产(chǎn)经纪机构收费(fèi)前(qián)应(yīng)当向交易当事人出具收费(fèi)清单，列明收费标(biāo)准(zhǔn)、收费金额，由当事人签字确认。

　　另(lìng)外，对(duì)收费明显高(gāo)于(yú)市场平均水(shuǐ)平的房地产经纪机构，住房和城(chéng)乡建设部门(mén)将会同市(shì)场监管等部门(mén)采取约(yuē)谈等综合措(cuò)施进行重点(diǎn)监管。市场监管部门(mén)会(huì)同有(yǒu)关部门依法查(chá)处不按规(guī)定明(míng)码标价、操纵经纪服务收费(fèi)等违反(fǎn)价格(gé)和反垄断法律法(fǎ)规的(de)行为。对房地产经纪机(jī)构相(xiāng)关违法违(wéi)规信息，市场监(jiān)管部门要(yào)依法依(yī)规纳入国家企业信用信息公(gōng)示系统。

　　房屋中介费要降了？

　　鼓(gǔ)励按照成交(jiāo)价格越高、服务费率(lǜ)越(yuè)低的原则实行(xíng)分档定价(jià)，是(shì)否意味着，未来豪宅(zhái)的中介费有(yǒu)望(wàng)大幅降低？

　　中(zhōng)原地产华(huá)南区总裁兼深圳(zhèn)中原总(zǒng)经(jīng)理郑叔伦称，住(zhù)建部发文鼓励按照成交价格(gé)越高、服务费率越低的原(yuán)则实行分档(dàng)定价，合理降低住房买卖(mài)和租赁(lìn)经纪服(fú)务费(fèi)用，主要还是规(guī)范行(xíng)业(yè)，打(dǎ)击收费(fèi)过高的经(jīng)纪机(jī)构，但对市场(chǎng)影(yǐng)响有限，“以(yǐ)深圳为例，深圳(zhèn)市(shì)场豪宅和(hé)普宅本来收费就(jiù)不同，各家收(shōu)费普(pǔ)遍在合理(lǐ)范围内，加上经纪服务费用对市场的影响中国有多少万大军，中国多少万兵力不大。”

　　张大伟(wěi)指(zhǐ)出，由于当前两部(bù)门提出的意见仅为鼓励性质，即只是纲领性文件而非规定，未来如何具(jù)体认定(dìng)其中的细(xì)则，还(hái)需要看(kàn)各(gè)城(chéng)市落地执行情况。

　　不(bù)过，张大伟表示，“从目(mù)前市场(chǎng)看，经纪(jì)服务领域的调整改善(shàn)、规范(fàn)化，有(yǒu)利于行业健康发展。同时，由于二(èr)手房很多房源在产权方面有瑕疵(cī)，如产权(quán)抵(dǐ)押、不同税费等都可能对交易产生影响，这对房地产(chǎn)经纪服务行(xíng)业的专业性提出更高的要求。”

　　58安居客研究院研究总监陆骑麟(lín)指出(chū)，在(zài)二手房买卖过程中(zhōng)，原本(běn)应该(gāi)由上下(xià)家各(gè)支付一半的中(zhōng)介(jiè)费，但在(zài)一些热点城市(shì)的二手(shǒu)房交(jiāo)易过程中，往往中国有多少万大军，中国多少万兵力会有这样的情形，因部分购房者处于弱势地位，从而会出现中介费及税费(fèi)均(jūn)由(yóu)购房者来承担。即使(shǐ)一(yī)些房东愿意承担中介费，这部分费用也可能通过(guò)转嫁的方式，在房价中有所体(tǐ)现。

　　“上(shàng)家把中介费转嫁(jià)给下家(jiā)，市场这(zhè)种所谓‘约定俗成’的情况，一些房产中介公司将其视为向购(gòu)房者单边收(shōu)费的(de)行(xíng)为。部分(fēn)中介公司(sī)可中国有多少万大军，中国多少万兵力能(néng)会利(lì)用(yòng)其(qí)支配地位，在原(yuán)先经纪(jì)服务收费的基础上，再次向房东收(shōu)取费用，而这部分费(fèi)用，房东往往(wǎng)会将其转再次转嫁给购房者，这实际上相当于(yú)变相推高了房(fáng)价。两部门提出(chū)严禁操纵经纪服务收费，不(bù)仅有利于提高(gāo)交易(yì)中操作(zuò)的透明度，也有利于房价的稳定。”陆骑麟称。

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