近两年火爆(bào)的(de)创新(xīn)产品公募(mù)REITs进入密集分(fēn)红(hóng)期(qī)，近(jìn)日7只REITs陆续迎来除息日，公募REITs整体呈现出高(gāo)比例稳定(dìng)分红，15只公告2022 年可供分配金额(é)的REITs产品，平(píng)均分红比(bǐ)例接近99％。

　　多位(wèi)业内人士对此表示，强(qiáng)制(zhì)分(fēn)红机(jī)制(zhì)是(shì)公(gōng)募REITs主要特征之一，稳定分(fēn)红(hóng)体现出该(gāi)类产品长期投资价值，通过观测经营(yíng)活动现金流、可供分(fēn)配现金等指标，也是观察(chá)REITs项目底层资(zī)产运营(yíng)情况的“窗口”。他们也提醒普通投(tóu)资(zī)者注意，与产权类(lèi)项目(mù)相比(bǐ)，特许经营REITs项目在经营权到期后不(bù)再产生现金(jīn)收益，特(tè)许经营权分红目前已包含(hán)了(le)利润(rùn)分(fēn)配(pèi)和本(běn)金的归还，在选择投资(zī)标的时应了解(jiě)资产(chǎn)类(lèi)型和(hé)分红的特征。

　　15只公募REITs产品分红

　　平均分(fēn)红比例98.89％

　　公募REITs 进入密集分红期，近(jìn)日7只REITs产品（4月(yuè)17 日-4月21日）陆续(xù)迎(yíng)来除息(xī)日，此(cǐ)外尚有6只REITs实(shí)际分(fēn)配(pèi)情况尚未公布。整体来看，公(gōng)募REITs呈(chéng)现(xiàn)出了(le)高比例的稳定分红，15只公告(gào)2022 年可(kě)供分配金额(é)的公(gōng)募REITs产品中，2022年全年分配金额占可供分配金额比(bǐ)例平(píng)均为98.89％，且绝大部(bù)分分配比(bǐ)例在96％以(yǐ)上。

　　中金基(jī)金相关负责人对此表示，投资公募(mù)REITs的主要(yào)收益来源为(wèi)持有期分(fēn)红(hóng)收益，以及基金份额交易价(jià)格(gé)的变化。基金份(fèn)额二级(jí)市场价格受到公募REITs资产运营(yíng)情况及市场(chǎng)因素的(de)综合影响，较易引起波动。与此相(xiāng)比，基金(jīn)分红(hóng)预(yù)期则更有规律(lǜ)可(kě)循。公募(mù)REITs的分红主要来自基础设施资产的经营现金流，投资人通过基金募集材(cái)料和信息(xī)披(pī)露(lù)文件(jiàn沅有芷兮澧有兰什么意思怎么读，沅有芷兮澧有兰 什么意思)，结合行业及市场情况，可以分析(xī)基础设施项目(mù)的(de)经营(yíng)业绩(jì)，作为进行投(tóu)资决策的重要参考。

　　“相(xiāng)对于基金份额二级市场价格变化导致的浮(fú)盈或浮(fú)亏，分红作为基金(jīn)份(fèn)额持(chí)有(yǒu)人实际获得的现金收(shōu)益，对于长期投资(zī)者更具参考价(jià)值。”中金基(jī)金(jīn)相(xiāng)关负责人(rén)称。

　　平(píng)安基金REITs 投资中(zhōng)心(xīn)运(yùn)营高级(jí)副总监(jiān)李华平也表(biǎo)示，根据《公开募集基础设施证券投资基金指引（试(shì)行）》及相关法规(guī)要求(qiú)，基础设施基金应当(dāng)将90％以上合并后基金年度(dù)可(kě)分配金额以(yǐ)现金形式分(fēn)配给投资(zī)者，强制分红机(jī)制是(shì)公(gōng)募REITs的主要(yào)特征(zhēng)之一(yī)，稳定的分红机制体现出REITs产(chǎn)品长期投(tóu)资价值。

　　中航(háng)基金(jīn)也认为，从投资(zī)角度来看(kàn)，基础设施(shī)公募REITs同时具(jù)备(bèi)“股性”和“债性(xìng)”双重特(tè)点。二级市场(chǎng)价格(gé)反映这类产品“股性”的一面，分(fēn)红体(tǐ)现了这类产品的“债(zhài)性”特(tè)点。公募REITs有强制分红要(yào)求，分红类似于债券(quàn)派息，但不等(děng)同(tóng)于债券的固定利息回报，而(ér)是由可供分配现(xiàn)金决定。

　　从机构投资(zī)者的(de)角度来看，一方面(miàn)是(shì)公募REITs丰富了机构投资者的投(tóu)资(zī)品(pǐn)类，为资(zī)产配(pèi)置多(duō)元化提供抓手，具有较强(qiáng)的配置价值。另一方(fāng)面，公募REITs的分(fēn)红能够帮(bāng)助机构投(tóu)资者稳定(dìng)收益。机(jī)构投(tóu)资者公(gōng)募REITs能够通过(guò)分红获取相(xiāng)对(duì)于投资债券相对高的收益性，在有效控制(zhì)风险的前(qián)提下，增厚资产包收益，起到(dào)投资“压舱石”的作用。

　　分红除(chú)了(le)投(tóu)资收(shōu)益(yì)“落袋为安”外(wài)，市场对于未来分红水平的预期，也是影响REITs基金(jīn)二(èr)级市场(chǎng)价格(gé)走(zǒu)势的(de)关键(jiàn)因素(sù)之(zhī)一。

　　从近期公(gōng)募REITs的二(èr)级市(shì)场(chǎng)表现看，截(jié)至4月21日，今年(nián)以来中证REITs（收盘）指数收于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑(pǎo)赢主要(yào)股(gǔ)票和债券宽基(jī)指数。

　　“截至2023年3月(yuè)31日，有20只公(gōng)募(mù)REITs发(fā)布(bù)了2022年年报，部分产品受宏(hóng)观经济(jì)的影响，可分(fēn)配金额完(wán)成(chéng)率不(bù)达预期，一定程度(dù)上影响了公(gōng)募REITs二级市场的(de)价(jià)格。”李(lǐ)华平称，公募REITs二级(jí)市(shì)场的价格波动受(shòu)多重(zhòng)因(yīn)素的影响，投资收益是影响REITs二级市场价格的主要(yào)因(yīn)素之一，而稳定(dìng)的分红有利于吸引投资者参与公募REITs二级市场的投(tóu)资。

　　中(zhōng)金基金(jīn)相关负责(zé)人(rén)也表示，近期经济(jì)预期恢复(fù)，一(yī)方面市(shì)场热点(diǎn)呈现向(xiàng)股票和(hé)债券(quàn)回归的过程；另一方面，基础设施项目的经营业(yè)绩相对经济活力(lì)的(de)改(gǎi)善有一定的滞后性。

　　此外(wài)，公募(mù)REITs在分红除权日，将对基金份额的开盘指导价做调减处理(lǐ)，调(diào)减金额根(gēn)据单位基(jī)金份额的分红(hóng)金额(é)进行计算。除(chú)权(quán)操作(zuò)是对分红前后基金份额净值变化(huà)的修正，使投资人在基金分红沅有芷兮澧有兰什么意思怎么读，沅有芷兮澧有兰 什么意思前后均可以获得公平的投资机(jī)会(huì)。

　　“分红可增(zēng)强投资(zī)者(zhě)长期投资(zī)的信心，同时需结合持有(yǒu)产品的(de)特性，关注二级市场扰动对(duì)整体收益的影响程度(dù)。”中航基金相关人士(shì)也称。

　　特许经营权分红包括利润分(fēn)配(pèi)和本金归还(hái)

　　普通(tōng)投资者应(yīng)了(le)解(jiě)底层资产情况

　　多位业内人士(shì)还提(tí)醒，与现有公募(mù)基金(jīn)分(fēn)红前提是本金之(zhī)上的增值部分不同(tóng)，特许经营权REITs基金运(yùn)作期间的“分红”界定为“分派(pài)”更(gèng)为准确(què)，分派(pài)的是本金与(yǔ)增(zēng)值两个(gè)部分，两个部分之间(jiān)的比例是变动的，与现有公募(mù)基(jī)金分红差(chà)异很大，大多数普通投资者可能把“分派”金额误(wù)认为是持续分红(hóng)。一旦30年(nián)、40年、50年、60年等合同年(nián)限到期后基金(jīn)价(jià)值面临极大不确定性，这(zhè)是该类投资者应该注意的情况(kuàng)。

　　李华平(píng)表示，目前公募REITs主要有(yǒu)特许经营权类和产权类两大资产类型，持有产权类产品的收益主要包括每(měi)年(nián)的现金分红及资产增值的收益，而(ér)持有特许经营类产品的收益主要(yào)来自(zì)项目(mù)每年(nián)的现金分红。其中(zhōng)，特(tè)许经营权类资产的分(fēn)红包括了(le)利润分配和(hé)本(běn)金(jīn)的归还，两者的(de)比率也(yě)是(shì)变动的，对特(tè)许经营(yíng)权(quán)类资产(chǎn)的(de)公募REITs可以内部收益率（IRR）来衡量(liàng)投资(zī)收益。普(pǔ)通(tōng)投(tóu)资者在选(xuǎn)择(zé)投资标的时，应了解公募REITs底层资(zī)产的类型。

　　中航(háng)基金也表示，从细(xì)分来看，各(gè)类公募REITs分红因底层资(zī)产(chǎn)属(shǔ)性不同而形成区别。特(tè)许经(jīng)营权(quán)类的公(gōng)募REITs产品因(yīn)其分红(hóng)相当于(yú)包含“本(běn)金+收益”，分红相对较(jiào)多(duō)，债(zhài)性偏(piān)强。而产权类(lèi)的公募REITs分红主要为“收益”，更看重(zhòng)底层资产(chǎn)的价(jià)值增值(zhí)，所以(yǐ)相对股性偏(piān)强。普通(tōng)投资者(zhě)在选择公募(mù)REIT时，需要考虑底层(céng)资产属性，对所选择产品的二级市场价格和分红有合(hé)理预(yù)期。

　　中金基金(jīn)相关(guān)负责(zé)人也认为(wèi)，与(yǔ)产权类项目相(xiāng)比，特许经(jīng)营项(xiàng)目(mù)在经(jīng)营(yíng)权到期后不再能产生现(xiàn)金收益，因此将可供(gōng)分配金额的(de)分配理解为“分(fēn)派(pài)”比(bǐ)“分红”更(gèng)加准(zhǔn)确。基于这(zhè)个特点(diǎn)，剩余经营(yíng)期限较短的(de)特许(xǔ)经营(yíng)项目，通(tōng)常具(jù)备(bèi)更高的(de)分(fēn)派率水平(píng)。对于剩(shèng)余期(qī)限较长的特许(xǔ)经(jīng)营权项目，即使分派率相对较低，也有足够年限(xiàn)收回本金并取得收益。

　　中金基金该(gāi)负责人提醒投资者注意(yì)，特许经营(yíng)权项目的(de)分派(pài)金(jīn)额包(bāo)含了投资本金(jīn)，在不进行扩募的情况下(xià)，基金(jīn)份(fèn)额单价随着分派进度逐年下降是(shì)正常现象，投资(zī)特许经营(yíng)权REITs的收益来自项(xiàng)目剩(shèng)余期(qī)限(xiàn)产生的现金流。

　　“与特许经营(yíng)项(xiàng)目相(xiāng)比(bǐ)，产权类项(xiàng)目(mù)的土地或建筑的剩余(yú)使用年限一(yī)般较长，再(zài)加上到期后通(tōng)过对建筑(zhù)的更新改造或(huò)补缴土(tǔ)地出(chū)让金等追加(jiā)投(tóu)资，有机会进一步延(yán)长经营期限。这种类(lèi)似永续经营(yíng)的(de)假设反(fǎn)映(yìng)在基础(chǔ)资产的估值上，使(shǐ)产权(quán)类REITs具(jù)备更显著的资产投(tóu)资属性。”该负责(zé)人(rén)称(chēng)。

　　观测内部(bù)收益(yì)率(lǜ)等指标

　　评估项(xiàng)目底(dǐ)层资产(chǎn)运营情况

　　在基金(jīn)分红的时(shí)点，多位业内人(rén)士还表示，在产品(pǐn)分(fēn)红期(qī)，投资者可以观测经营活动现金流、可(kě)供分配(pèi)现金(jīn)、内部收益(yì)率等指标，来观察和评(píng)估(gū)项目(mù)底(dǐ)层(céng)资产的运营情况。

　　中航基金表示，年报指标中，跟现金相关的指(zhǐ)标有两个(gè)：一是年报中披露的经营活(huó)动现(xiàn)金流(liú)，二是可(kě)供分(fēn)配现(xiàn)金，二(èr)者存在本(běn)质(zhì)性区别。经营活动(dòng)产(chǎn)生的现(xiàn)金(jīn)净流量是指企业经营、筹(chóu)资、投资产(chǎn)生的现金流，基(jī)于企业本身经营活动产生(shēng)；可供分配的(de)现金实质上是从EBITDA出发，对(duì)非现金影(yǐng)响利(lì)润表的项目进行调(diào)整，加(jiā)期(qī)初现金，最终得到的账面现金。

　　李(lǐ)华平也(yě)表(biǎo)示，公募REITs作(zuò)为资(zī)产配置新选择，投资价值体(tǐ)现在相(xiāng)对(duì)股债市场独立(lì)的(de)资产配置(zhì)功能，比较适合长期(qī)持有。建议投资者对(duì)经营权(quán)类的资产(chǎn)可以(yǐ)更多关注内部收益(yì)率的高低(dī)，对产权(quán)类的资产更(gèng)多(duō)关注分派率高低。因为公募REITs可分配收(shōu)益主要来自底层(céng)资产(chǎn)的经营净(jìng)现金流，所以底(dǐ)层(céng)资产运营情况直(zhí)接(jiē)影响投资回报，投资者可综合考虑原始权(quán)益人综(zōng)合实力(lì)、运(yùn)营(yíng)管(guǎn)理(lǐ)机(jī)构(gòu)实力、公募基(jī)金管理人(rén)实力等多重因素来选择(zé)投(tóu)资(zī)标的。

　　中信证券研报也显示，公募REITs进入密集(jí)分红期，由于分红交易带来的短期(qī)博(bó)弈(yì)机会(huì)仍(réng)在，叠加此前市场接连回(huí)调，建议投(tóu)资者关注有基本面支撑、填权效应相(xiāng)对明显、同时(shí)分(fēn)红规模(mó)较(jiào)为可观的个券。

　　“公募REITs的(de)招(zhāo)募说明书(shū)均会载明(míng)REITs在(zài)发行首年及次年的(de)可供分(fēn)配金额预测。投资者(zhě)可以(yǐ)将REITs的实际分红金额(é)与募(mù)集(jí)材料中披露预测(cè)进(jìn)行(xíng)比较分析，结合经济(jì)及市场的(de)实际环境，对基础设施(shī)项目的运营业(yè)绩及REITs的管理(lǐ)能力进行(xíng)判断。”中金基金上述(shù)负责人也(yě)称。

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