文：任泽平团队　　

　　导读

　　是该取消预售制了(le)。 1月(yuè)17日(rì)召开的全国住房和城乡建设(shè)工(gōng)作会议提出“有条件的可以进行现(xiàn)房销(xiāo)售”，不(bù)足一个月时间(jiān)，已有山(shān)东、安(ān)徽、河南、四川、广东(dōng)等地(dì)明确表(biǎo)态(tài)，试点(diǎn)现房销售。

　　1、是该取消商品房预(yù)售制了，用(yòng)你的(de)钱，建你(nǐ)的房子(zi)，还(hái)烂尾了，这是对(duì)购房者的不公(gōng)平。以后谁有钱谁(shuí)建房，没钱(qián)没实力的别(bié)建(jiàn)了(le)，不能把(bǎ)包袱甩给老百姓和(hé)社会，这是房地产从大开(kāi)发(fā)时代(dài)步入(rù)高质量发展阶(jiē)段的必(bì)然趋势，也是对(duì)购(gòu)房老百姓(xìng)的(de)最大保护。98年(nián)房改(gǎi)时，全国缺房子(zi)，开发商缺钱，预售制(zhì)是权宜之计(jì)，现在全国套户比(bǐ)超(chāo)过1，从大开发进入存量时代，对购房民众不公平(píng)的预售制已(yǐ)经(jīng)过时了，该取消了，改(gǎi)为(wèi)现(xiàn)房销售。以后(hòu)一手交钱(qián)，一手交(jiāo)房，天经地义。当然(rán)二次房改是个技(jì)术活，兼(jiān)顾化解停贷、复工(gōng)保交楼、重组房企债务、恢复市场信心(xīn)以(yǐ)及长效机(jī)制，长效机制四(sì)大(dà)关键是(shì)推动城市群战略(lüè)、人地挂(guà)钩、金融中(zhōng)性稳(wěn)定和房地产(chǎn)税。如果按照经济规律办事，中国(guó)一定能实现房地(dì)产软着陆和长(zhǎng)期平稳健康发(fā)展，跨过这道关(guān)，解好(hǎo)这道(dào)世(shì)界难题。

　　2、为(wèi)什么要取消预售制(zhì)、改为现(xiàn)房(fáng)销售(shòu)？大(dà)家想(xiǎng)想(xiǎng)，绝大部分商品(pǐn)是一手(shǒu)交钱一手交货(huò)，预售制是对购买者(zhě)的单(dān)方面不公平制(zhì)度，购房老百姓几乎承担了所(suǒ)有商品不能交付的风险。从(cóng)个人层面看，预售制对购房(fáng)者非常不公(gōng)平，比如，交房等待(dài)期一般为两年，在此期间(jiān)，购(gòu)房者不仅承(chéng)担银行(xíng)利息，还要(yào)承担延迟交房、房屋质量(liàng)、房产证延期办理甚至不能交(jiāo)房的风险。从(cóng)行业(yè)层面看(kàn)，预售制助推(tuī)部分房企过度举债、高杠(gāng)杆扩张，若遇到下行(xíng)周期，会(huì)引发资金链断裂、项目(mù)搁置等系(xì)列风险。取消预售制(zhì)，改为现房销(xiāo)售，这样(yàng)有助于(yú)落(luò)实中央(yāng)房住不(bù)炒(chǎo)精神、有(yǒu)助(zhù)于保障购房老百姓权益、有助于房企稳健发展(zhǎn)，一(yī)举多得，谋(móu)划长(zhǎng)远。

　　3、为什么建议取消预售制度？预售(shòu)制度怎(zěn)么来的？国外(wài)什么情况？简单科普一下：商(shāng)品房预售最早源于(yú)中国香港(gǎng)，俗称卖楼花，卖期房，是一种开(kāi)发(fā)商放(fàng)杠杆的(de)方式。98年房改，由于商品(pǐn)房短缺，房企缺资金(jīn)，借鉴中国香(xiāng)港，引入了商品房预(yù)售制(zhì)度(dù)。其(qí)实(shí)，当前(qián)世界不少国家存在(zài)预售制。但是，重点来了！发(fā)达国(guó)家一般有严格的监管保障措施(shī)，开发(fā)商在项目(mù)获得政(zhèng)府(fǔ)批(pī)准后才可以开始(shǐ)销售，买家在(zài)购买(mǎi)期房后并非像中国一(yī)样在支付完首(shǒu)付款后从(cóng)银行一次性贷款支(zhī)付剩(shèng)余全(quán)部房款(kuǎn)，而(ér)是(shì)根(gēn)据开(kāi)发商(shāng)工程进度(dù)在完(wán)全(quán)交房前进行分(fēn)期支付。所以，预售制度是(shì)需(xū)要严格的资金监管(guǎn)、分(fēn)期支付以及违(wéi)约处(chù)罚措施作为保障的(de)，如果(guǒ)没有(yǒu)这些(xiē)保(bǎo)障措施，一定会(huì)触发风险，对购(gòu)房民众不公平，所(suǒ)以不如借机取消预售制度，以(yǐ)后改为现房销售。客(kè)观(guān)讲预售制度有一(yī)定历史阶段性(xìng)，现在中国(guó)住房进入(rù)存量时(shí)代，取消(xiāo)预(yù)售制度有助于降负债降杠杆，不再把烂尾风险甩给老百姓和(hé)社会，当然这需要配套(tào)房(fáng)企债务(wù)重组、复工保交楼(lóu)、恢复市(shì)场信心和房(fáng)地产长(zhǎng)效机(jī)制(zhì)。这是个技术活，只(zhǐ)要坚(jiān)持市(shì)场(chǎng)化改(gǎi)革，中国一定(dìng)能化解这个难题，让房地(dì)产(chǎn)回归实体经济(jì)和居(jū)住属性(xìng)，安居乐业。

　　4、简(jiǎn)单讲，如(rú)果取消(xiāo)预售(shòu)制，改为现房销(xiāo)售，开发商(shāng)将(jiāng)拼的不是五花八门、眼花缭乱、不(bù)知道能不能兑现的营(yíng)销手段(duàn)，而是所(suǒ)见即所得(dé)的过硬的产(chǎn)品质量和诚信，这才是对购房民众的最根本最实质(zhì)的保障，这样将极(jí)大(dà)的提(tí)升开发商的(de)建筑质量，实现良币(bì)驱逐(zhú)劣币。所有(yǒu)商业的本(běn)质是向善，是以(yǐ)客户为中心，房地产也不能例外，老百姓买(mǎi)房子是天(tiān)大的(de)事，烂(làn)尾毁三代，好房幸(xìng)福一家(jiā)人。从这个角度，取消预(yù)售制、实(shí)施(shī)现(xiàn)房销(xiāo)售是(shì)实现老百姓安居(jū)乐业、社(shè)会长治(zhì)久(jiǔ)安、行(xíng)业企(qǐ)业健(jiàn)康发展的重(zhòng)大措施。在当前(qián)的(de)情况下，取消预售(shòu)制要结(jié)合(hé)稳楼(lóu)市、房地产软着陆、打通金(jīn)融(róng)支(zhī)持当(dāng)期三(sān)好生、新模式等综合施(shī)策(cè)。

　　作者十年前在(zài)国务(wù)院发展(zhǎn)研(yán)究中(zhōng)心参与财税改革方案研究时(shí)，对(duì)预售制、房地产税、人(rén)地挂钩、金融稳定、房企杠杆率等进(jìn)行(xíng)过长(zhǎng)期(qī)系统的专(zhuān)项研究。（参考后来(lái)形(xíng)成的专(zhuān)著《房(fáng)地产周(zhōu)期》）　　

　　目(mù)录

　　1 中国(guó)内地商品(pǐn)房预售制的(de)前世(shì)今生

　　1.1 起源：分层销(xiāo)售+“按揭”，霍(huò)英(yīng)东创造“卖楼花”模式

　　1.2 住房(fáng)需求大(dà)、供给量(liàng)少，引进“卖楼花”模式(shì)，形成“中国内地版预售制”

　　1.3 预售(shòu)制(zhì)推动城市(shì)化进(jìn)程，但背后潜藏的风险确实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国(guó)：交(jiāo)付(fù)前预售资(zī)金(jīn)第(dì)三方(fāng)全程监管，交付(fù)时开发商(shāng)凭验(yàn)收凭证取得房款

　　2.2 德(dé)国：可零(líng)首(shǒu)付(fù)购(gòu)房，提供期房烂尾(wěi)险

　　2.3 英国：10％定金保险保护机(jī)制(zhì)，55％-80％房款交房时支(zhī)付

　　2.4 日本：为规(guī)范(fàn)期房交(jiāo)易立(lì)法，设置期房预付款保全措施(shī)

　　2.5 新加坡(pō)：买方资(zī)金由银行(xíng)监管，享1年(nián)保修期后付尾款(kuǎn)

　　3 启示

　　正(zhèng)文

　　1 中国(guó)内地商品(pǐn)房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层(céng)销售+“按揭”，霍英(yīng)东创造“卖楼花”模式

　　二十世纪五十(shí)年代在(zài)中国香港，楼宇出租是地产(chǎn)行业盛行的方式，但有着转(zhuǎn)让(ràng)难、出租(zū)资(zī)金周转期长等(děng)问题，分层(céng)销售孕育而生。20世纪50年代，中国香港还(hái)未(wèi)推行公共(gòng)房屋制(zhì)度，许(xǔ)多人栖身于木屋或(huò)者其他临时住宅(zhái)，住房(fáng)的需求(qiú)是相(xiāng)当高，不过大多数(shù)居民的储(chǔ)蓄很少。当时(shí)楼宇买卖多数(shù)以一整(zhěng)栋楼为单位(wèi)，需要(yào)雄厚(hòu)的资金实(shí)力才(cái)能购买。虽然楼宇(yǔ)出租是(shì)中国香港地产(chǎn)行业(yè)盛行的方式，但有着转让难、出租资金(jīn)周(zhōu)转期长等问题(tí)。针(zhēn)对这一系列问题，不少地产(chǎn)商开始探求新的方(fāng)式，如把楼宇契约切开，即“分契”，然后将楼(lóu)宇(yǔ)分层出售(shòu)。这模式一经推(tuī)行，购买楼宇(yǔ)的市民(mín)数量(liàng)有所增(zēng)加，开发商资金周(zhōu)转加快。

　　在(zài)分层出售的基(jī)础上(shàng)，将(jiāng)“按揭”模式(shì)引(yǐn)入房地产销售，霍英东(dōng)创(chuàng)造(zào)“卖楼花”模式(shì)。1953年底霍英(yīng)东创办立信置业有限公(gōng)司，凭借商(shāng)业直觉和(hé)多年经营杂货铺(pù)、海(hǎi)上驳运业务的经验，对(duì)于商品流通、资金周(zhōu)转有着独到的见解，在努力寻求方法加(jiā)快(kuài)自身资金(jīn)周转。当时其在(zài)购下九龙的一块地盘后，除了分层出(chū)售、还印发售楼(lóu)说明书，上有文字详(xiáng)尽(jǐn)说明楼宇的地势环(huán)境(jìng)、建筑材料、分层价格、订购方法等。此(cǐ)外，“卖楼花”是另(lìng)外一个(gè)亮(liàng)点(diǎn)，即先(xiān)收(shōu)取(qǔ)买家的订金，采(cǎi)用(yòng)类似租(zū)金的分期付款形(xíng)式(shì)，等新楼落成(chéng)时(shí)，收齐买(mǎi)家(jiā)的钱，买家就拥有了(le)自己(jǐ)的房(fáng)产。这种方式(shì)减轻了民(mín)众购房的资金压力，加(jiā)速了房屋的建造(zào)和销售(shòu)，也解决(jué)了(le)制造商(shāng)的资(zī)金(jīn)问题，降(jiàng)低投资风险，在当时(shí)可(kě)谓(wèi)是“双(shuāng)赢”的举措。“预售楼(lóu)花(huā)+分(fēn)期(qī)付款”的销售模式(shì)成(chéng)为(wèi)当时中(zhōng)国香港房地产(chǎn)市场的一大特色，纵观中(zhōng)国(guó)香港房(fáng)地(dì)产市场的改革，“卖楼花(huā)”模(mó)式高效率地解决了核心的住房供不应求的(de)问题，使房(fáng)市发展进入新阶段。

　　预售楼花模式推动了中国(guó)香港楼市几十(shí)年(nián)繁荣，但(dàn)期间也出(chū)现(xiàn)过(guò)“烂尾楼”的情况，但监管部门不(bù)断完(wán)善、规范化，建(jiàn)立(lì)健全的监(jiān)管机(jī)制，促(cù)进市场(chǎng)健(jiàn)康发展。例(lì)如，1960年，位于大角咀(jǔ)的(de)一个楼盘因(yīn)建筑(zhù)费(fèi)用超支停工，出现“烂尾”情况。在(zài)1961年后，中(zhōng)国香港管理部门提升了对于(yú)预售楼(lóu)花制度的监管，即要求开发商(shāng)在预售前(qián)，确保地价款已经全部支(zhī)付(fù)，还要(yào)证明自身有(yǒu)资(zī)金等能力把(bǎ)项目(mù)完成，资金需放入律师所托管，支取时需律所和建(jiàn)筑师(shī)的核准。为(wèi)了防止开(kāi)发商、律所(suǒ)、建筑师等造假，套取监(jiān)管账户资金，中国香港(gǎng)要求律师行(xíng)在银行开设的(de)信托账户（监管(guǎn)账(zhàng)户）、开发商操(cāo)作等(děng)采(cǎi)取全透明(míng)化机制，且银行的责(zé)任上(shàng)升，如出(chū)现房屋“烂尾”情(qíng)况(kuàng)，银行将成(chéng)最(zuì)大风险方(fāng)，后续需自身推动(dòng)项目完工。随着(zhe)监管(guǎn)体系逐步(bù)完善(shàn)，出现“烂尾(wěi)”的(de)现象较少(shǎo)。

　　1.2 住房(fáng)需求大(dà)、供(gōng)给(gěi)量少，引进“卖楼花”模式，形成“中国内地版预(yù)售(shòu)制(zhì)”

　　二十(shí)世纪(jì)九十年代，中国内地(dì)面临住房需求大和供(gōng)给量短缺问题，引(yǐn)入(rù)“卖楼花”制度(dù)。建(jiàn)国以来，中国内地优先发展重工业，强调(diào)基础建(jiàn)设，这一(yī)导向使前(qián)期发展工业化(huà)的进程大于城市(shì)化进程(chéng)，唯有解决住(zhù)房基础等(děng)城市化配套问题，才能进一步推(tuī)进(jìn)城市化。但当时推行(xíng)的是(shì)“统一管(guǎn)理，统一(yī)分(fēn)配，以(yǐ)租养房”的福利分房(fáng)制度，住房(fáng)市场发展起步(bù)较(jiào)晚、增(zēng)速(sù)较(jiào)慢，福(fú)利分(fēn)房制度也出现了分配不公、效率低、配套差等问题，因此(cǐ)福利分房制度(dù)不(bù)再适(shì)用于(yú)当时(shí)的国情(qíng)。叠(dié)加房(fáng)地产市场面临(lín)商品房的需(xū)求量大，而社会缺少大型房地产开发商，商品房供应量小(xiǎo)的困境，此时引入中国香(xiāng)港的“卖楼花(huā)”模式无疑是(shì)对内(nèi)地房地产市场的一针强(qiáng)心剂。从1994年起，中(zhōng)国内地逐(zhú)步引进中国香港预售商(shāng)品房制度，先后出台多项文(wén)件，大力支(zhī)持国内房地产市场(chǎng)改革。例如(rú)，1998年，国务院(yuàn)出台《关于进(jìn)一步深化城镇住房制度改革(gé)，加(jiā)快住房建设的通知》文件，决定停止住房(fáng)无(wú)偿实(shí)物分配(pèi)，逐步实行住(zhù)房分(fēn)配货币(bì)化(huà)、住房供给商(shāng)品化(huà)、社会化的(de)住房新(xīn)体制，从(cóng)计划经济下的福利(lì)分房转(zhuǎn)向市场经济的商品房(fáng)。房地产市场采用预售制，允许开发商卖期房，解决了房企缺少资金和开发(fā)时间周期长的两大(dà)难题，开发商以预售款(kuǎn)撬动下一个项目的开发，形成(chéng)滚动开发模式，住(zhù)房供(gōng)应速度加快。自(zì)此中(zhōng)国内地(dì)开(kāi)始房改货币化，中国(guó)人民银行等多(duō)方(fāng)迅速(sù)出台相关的信贷(dài)政策，支(zhī)持购房者，极大作用(yòng)推(tuī)动了房地产市场的(de)发(fā)展。

　　引入(rù)中国香港“卖(mài)楼(lóu)花”模(mó)式后，经调整形(xíng)成契合中国内(nèi)地的商品房预售制度。预(yù)售制的初衷是为了缓解房企资金压力，加快城镇住房建设。具(jù)体来说(shuō)，是指房地(dì)产(chǎn)开(kāi)发企业将(jiāng)正在(zài)建设中的房屋预先出(chū)售给购房者(zhě)，由购房者支付定金或房款的行为。区别于(yú)中国香港，在(zài)中国内地(dì)实践过程(chéng)中，商品房预售流程为：房地产(chǎn)开发商(shāng)办理预(yù)售许(xǔ)可证-签(qiān)订(dìng)商(shāng)品房买卖合同-进行备案登记和预告登记(jì)-交付房屋。在购房过(guò)程中(zhōng)，购房者需要(yào)一(yī)次性(xìng)付清首付款(kuǎn)，并采(cǎi)用银行贷款的形式一次性付清剩余房款，换言(yán)之，房屋(wū)未建成，开发(fā)商可能已拿(ná)到了全部购房(fáng)款，这(zhè)点与中国香港(gǎng)的按照工程进度(dù)付款(kuǎn)有所不同。对中国内地的开发商而言，预售(shòu)制商品房也开启(qǐ)了高周(zhōu)转(zhuǎn)、高杠(gāng)杆的运作模式。

　　1.3预售制推动城(chéng)市化进程，但(dàn)背后潜藏的风险确(què)实存在

　　作为中国内地商品房销售的最(zuì)主要(yào)方式，预售制极大缩短房(fáng)企现金回笼周(zhōu)期，同时增(zēng)加市(shì)场商品房供(gōng)应(yīng)，推动(dòng)了城镇化发展(zhǎn)进(jìn)程。预售(shòu)制在过去20多年(nián)对(duì)中国内地房地(dì)产市场的稳步发展起到(dào)了重要作用，不仅解(jiě)决了房地产(chǎn)市场快速发展(zhǎn)阶段的资(zī)金需求，也提高了(le)居民(mín)居住水平，中国内(nèi)地城镇居(jū)民从筒子楼住到(dào)住(zhù)宅小(xiǎo)区，从全民蜗居到(dào)基本适居，住房事业取(qǔ)得(dé)巨大进步，数十年时间走完(wán)发达国家几百年城镇化(huà)路程。改革(gé)开放以来，城镇化进程进入快速发展时(shí)期。1978-2021年，城镇(zhèn)人(rén)口由1.7亿人增(zēng)长至9.1亿人(rén)，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国城市建成区面积由7438平方(fāng)公(gōng)里增长(zhǎng)至60721平方公里，增长7.2倍。根据我们发布的《中国住房存量(liàng)报(bào)告：2021》测算，1978-2020年中国内(nèi)地城镇住宅存量从不到14亿平增至313.2亿平，城镇人均住房建筑面积从(cóng)8.1平方米(mǐ)增(zēng)至34.7平方米(mǐ)，城镇住(zhù)房套数从约3100万套增至3.63亿(yì)套，套户比(bǐ)从0.8增(zēng)至1.09。预售制(zhì)在(zài)当(dāng)前已成为中国内地商(shāng)品房销售最主要方式，2005年中国内地商品住宅期房销售面积占(zhàn)总(zǒng)销售面积的比重为63％，而2021年期房累计销售面积达15.6亿平，比(bǐ)重上(shàng)升至87％。

　　预售制(zhì)也推动了中国(guó)内地房地产行业(yè)的发展。中国(guó)内地房地(dì)产历经二十(shí)多年长周(zhōu)期繁荣，行业各项指(zhǐ)标大幅增长。1999-2021年，房屋新开(kāi)工面积从(cóng)2.2亿平增至(zhì)19.9亿平，累计上涨(zhǎng)8.2倍，年复(fù)合增速10.6％。房地(dì)产开发(fā)投资(zī)完成(chéng)额(é)从0.4万亿(yì)元增至14.8万亿(yì)元，累计上涨35.8倍(bèi)，年复合(hé)增速17.8％。商品房销售面积(jī)和销售金额分别从(cóng)1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍(bèi)，年复合增速(sù)12.1％、21％。伴随房(fáng)地产业的快速发展，房地产企业(yè)从(cóng)无到有、从国企先行到民企崛(jué)起，队(duì)伍逐渐(jiàn)壮大。2018年，房地产企(qǐ)业数量达9.8万个(gè)，比1998年的2.4万(wàn)个增长3.1倍。

　　二十年(nián)来(lái)房地(dì)产也(yě)成(chéng)为(wèi)拉动中国内(nèi)地经(jīng)济高(gāo)增长的火车头。

　　1）从经济增长渠道，房地产带动的(de)上下游产业链特别长，高达50多个行(xíng)业。2020年房地产及其产业链占GDP的17.2％（完全贡(gòng)献），其中房地产业(yè)增加值占(zhàn)GDP的7.3％（直(zhí)接贡(gòng)献），房地产(chǎn)带动产业链(liàn)占(zhàn)GDP的9.9％（间(jiān)接贡献），其(qí)中(zhōng)房地产对金融(róng)、批发、建材的(de)带动最(zuì)为明显。

　　2）从(cóng)投资渠道，2020年房地产完全拉动(dòng)的投(tóu)资占全社会固(gù)定资产(chǎn)投资的(de)51.5％，其(qí)中，房地产(chǎn)开发投(tóu)资(zī)占固定(dìng)资(zī)产投(tóu)资的27.3％。

　　3）从金(jīn)融渠(qú)道，从房(fáng)地(dì)产贷款占银行(xíng)各(gè)项贷(dài)款余额的比重看，2021年12月为27.07％，如果(guǒ)加(jiā)上信(xìn)托等通道业务，占比(bǐ)超过三(sān)分之一。从房地(dì)产融资存量占社融存量比(bǐ)重看，2021年12月占比(bǐ)为18.76％。如果房(fáng)企大(dà)面积违约(yuē)，将(jiāng)导致银(yín)行不良率(lǜ)大幅上升。

　　4）从居民财富效应渠道(dào)，根(gēn)据我们的《中国住房(fáng)市值测算报告》，2020年中(zhōng)国住房市值为62.6万亿美元，大于(yú)美国的(de)33.6万亿美元、日本的10.8万亿美元(yuán)、英法(fǎ)德三国(guó)合计的31.5万亿美元。从(cóng)住房市值占股(gǔ)债房市值(zhí)的比例看，2020年中国为66.6％，高于(yú)美国的27％、日(rì)本的37％、英国的49％、法国的(de)56％、德(dé)国(guó)的(de)64％。中国(guó)住房市值与股债(zhài)房市(shì)值的(de)比例较(jiào)高，主要(yào)是因为住房市值高(gāo)，以及(jí)中国资本市场发育尚(shàng)不成熟，直(zhí)接(jiē)融资(zī)比(bǐ)例较低，股票、债券(quàn)市(shì)值(zhí)较低，居(jū)民投资渠道缺乏。

　　不(bù)可否认，预售(shòu)制背(bèi)后(hòu)潜藏的风险确(què)实存在，当前的负面效应愈发(fā)凸显。

　　从(cóng)个人层面(miàn)看，绝大部分商品是(shì)一手(shǒu)交钱一手交(jiāo)货(huò)，预售(shòu)制是对购买(mǎi)者的单方面不公平制度，购房老百姓(xìng)几乎(hū)承担(dān)了所(suǒ)有商品不能(néng)交付的风险。比如，交房(fáng)等待期一(yī)般为(wèi)两(liǎng)年，在此期(qī)间，购房者不仅(jǐn)承担银行利(lì)息(xī)，还(hái)要承担延迟交房、“一(yī)房二卖”、房屋质量、房产证延期办理甚至不能交房等风险。另(lìng)外，购房者和开发商之间的(de)购房合同、购(gòu)房者和(hé)银行的(de)按揭贷(dài)款(kuǎn)合同是两个(gè)独立的(de)合同(tóng)关系(xì)，如果开发商发生违约，购房者只(zhǐ)能(néng)根据(jù)购房合(hé)同向开发商(shāng)主张权力，但依(yī)旧需要根据按揭贷款(kuǎn)合同按时向(xiàng)银行(xíng)进行贷(dài)款偿还，因此购房者承担的风险较大。

　　从行业(yè)层面看，预售制(zhì)助推部分房企过度举债、高杠杆扩张(zhāng)，资(zī)金若遇(yù)到下行周期，会(huì)引发资金链断裂、项目搁(gē)置等系列风险(xiǎn)，进行影响自身信(xìn)用和购房者(zhě)对行业的(de)信心。

　　从(cóng)金(jīn)融(róng)层面(miàn)看，银行作为按揭贷款(kuǎn)的发放方，一旦房企因为(wèi)市场波动(dòng)或经营不善，出(chū)现资(zī)金链断裂等(děng)一(yī)系列问题，导致“烂尾”等情况，而房企通过与购房者签订的预售(shòu)合(hé)同和按揭合同(tóng)，已经从银行获得房款，如果购房者(zhě)丧失(shī)还款(kuǎn)能力或(huò)短期不能还款等，则风险完全由银行承担，银行将面临较大(dà)的坏账压力(lì)。

　　从(cóng)监(jiān)管角度看，购房者的预售监管资金去哪了？楼盘“烂尾(wěi)”，归根结底(dǐ)两个(gè)字那就是“没钱”，即没钱(qián)付工程款。在2004版(bǎn)的《城(chéng)市商(shāng)品房预售管理办法》中明确规定了(le)开发企(qǐ)业预售商品房所得款项应当用于(yú)有(yǒu)关的工(gōng)程建(jiàn)设，商品房(fáng)预售款监管的具体办(bàn)法，由房地(dì)产管理部门制定(dìng)。但多年以来全国并没有统一的预(yù)售资金监管规定，各地实行“一城一策”。例如，太原、昆明、重庆(qìng)、长沙(shā)等城(chéng)市重点(diǎn)监(jiān)管资金比例(lì)为总预(yù)售款(kuǎn)的15-40％左右，郑(zhèng)州、福州、合肥(féi)等城(chéng)市则(zé)按照(zhào)项目的(de)建安(ān)成本乘以建筑面积或者项(xiàng)目工程总额(é)报价(jià)计算重点(diǎn)资(zī)金。而事实是，不(bù)少购房款未进入监管账户、或(huò)进入监管账(zhàng)户后(hòu)被(bèi)挪(nuó)用(yòng)，导致楼(lóu)盘没有资金继(jì)续(xù)建设(shè)。收(shōu)楼遥遥无期(qī)，月供(gōng)却被迫继续还(hái)款(kuǎn)。那么，监管账户资金如何被挪走的(de)？实际上(shàng)，在(zài)过(guò)去房(fáng)地产大开发(fā)时代(dài)的高周转背景下，抽调预(yù)售(shòu)款监管账户(hù)资(zī)金，是行业“潜规则”。比如工程总承包方(fāng)，以工程建设名义，获得监管(guǎn)账户(hù)拨(bō)付资(zī)金，再(zài)由工程方(fāng)将资(zī)金转给(gěi)房企，而拨付的工程款，远超工(gōng)程进度所(suǒ)需(xū)。通过这些(xiē)方式套取的资金(jīn)，在房企各地项目(mù)间流动，变相加杠杆(gān)，这样做提(tí)供了资金流(liú)动性，房企抽调资金统筹(chóu)拿(ná)地、还款和(hé)楼盘建设，形成一种资金循环高(gāo)周转模式，但一定程度上(shàng)把(bǎ)风险甩给了购房者(zhě)。

　　2 国际(jì)经验(yàn)

　　整体(tǐ)来(lái)说，国外商品(pǐn)房预售制度呈现以下特点：

　　1）预付款保护(hù)：对于(yú)购(gòu)房者(zhě)预付资(zī)金，一般设有(yǒu)定(dìng)金(jīn)或(huò)预(yù)付款保护机(jī)制(zhì)，如英国、日(rì)本；

　　2）预付款比(bǐ)重：要求购房者(zhě)支付的预付款(kuǎn)比(bǐ)例相对较低(dī)，绝(jué)大部分房款在房屋交付后开始(shǐ)支付(fù)；

　　3）预付款支(zhī)付方式(shì)：预(yù)付款一般以定金方式支付，或(huò)按工程进度(dù)分期支付，或(huò)二(èr)者结(jié)合；

　　4）按揭贷款方式(shì)：一般采(cǎi)用两种方式发(fā)放按揭贷款，一是按工(gōng)程(chéng)进度付款，按揭(jiē)贷(dài)款按(àn)照工程进度逐(zhú)渐(jiàn)发放，购(gòu)房者开始月供；二(èr)是房(fáng)屋(wū)交付后发放按(àn)揭(jiē)贷款；

　　5）房(fáng)屋烂(làn)尾保(bǎo)护：为预(yù)售商品(pǐn)房提供期房烂尾保险，在商品房出现重大(dà)延期或重大缺陷(xiàn)时，保障(zhàng)购房者权益(yì)；

　　6）房屋交付保护：房屋交付质量(liàng)的保障(zhàng)有(yǒu)两种(zhǒng)方式，一(yī)是期房(fáng)由政府(fǔ)或第三方验收合格并提供验收凭证后，开发商凭(píng)验(yàn)收凭(píng)证(zhèng)取得购房者支(zhī)付的房款(kuǎn)。二是开发商为购房者提供一定的(de)保修期，通(tōng)常1-5年，保修期满，购房者支(zhī)付尾(wěi)款(kuǎn)。

　　2.1 美国：交付前(qián)预售资(zī)金第三方全程监管，交(jiāo)付时开发商凭验收(shōu)凭证取得房款

　　美国期房定(dìng)金(jīn)一定期限内(融为一体到底有多舒服，两人融为一体的描写nèi)无条件返还，最低首付比(bǐ)例为3.5％，交房(fáng)前仅支付首(shǒu)付，其余房款交付后(hòu)按揭还款，交付前资金由(yóu)第三方全(quán)程监管，交付时开(kāi)发商凭验收凭(píng)证取得房款。

　　定金(jīn)及首付环节，定金(jīn)比例(lì)一般(bān)为(wèi)房(fáng)款的1％-5％，首付比例(lì)最低可低于3.5％，根据美国官方数据，2021年美国平(píng)均首付比例为12％。

　　余款支付方面，除定(dìng)金或(huò)首(shǒu)付外，购(gòu)房(fáng)者在房屋交付后通过按揭贷款支付(fù)剩余房款(kuǎn)。

　　资金监(jiān)管方面(miàn)，美(měi)国为防(fáng)止开发商挪(nuó)用资金，购房者的定金及首(shǒu)付(fù)款(kuǎn)由第三方公证行或产权保险(xiǎn)公司的信托账户监(jiān)管。如果开发商倒(dào)闭导致(zhì)楼盘(pán)烂(làn)尾，购房(fáng)者资金可通过申请仲裁(cái)取回，且不(bù)承担(dān)任(rèn)何责任与损失。而开发(fā)商在房屋建设过程中的(de)资(zī)金全(quán)部来自银行，银行(xíng)根据(jù)工程进(jìn)度向开发商提供(gōng)一定比例的(de)贷(dài)款(kuǎn)，由(yóu)于(yú)开发商挪用资金直接(jiē)损害银(yín)行利益，银行(xíng)有充分动(dòng)机监管开发商(shāng)施工进度(dù)。开发商在(zài)房屋(wū)交付时需取得(dé)由政(zhèng)府相关部门经审(shěn)查后发放的(de)验(yàn)收(shōu)凭证，通过验收(shōu)凭(píng)证向银行得(dé)到购(gòu)房者(zhě)支付的房(fáng)款。

　　2.2 德国：可(kě)零首(shǒu)付(fù)购(gòu)房，提供期房烂(làn)尾险(xiǎn)

　　德国期(qī)房(fáng)可零首付(fù)购(gòu)房，房款按建造工期进度支付，按揭按工期放款(kuǎn)后还贷，房贷利率采用固定利率，开发商或购房者可购(gòu)买期房烂尾保险。

　　预(yù)售门槛方面，德国开发商在项目(mù)获批后即可预售房屋。签署购房合同前，购房者需(xū)支付约2000欧的定(dìng)金并(bìng)进行预约公证(zhèng)，签订合同后定金退还(hái)。如由(yóu)于任何原(yuán)因(yīn)不(bù)能购买，定金按照德国法律全(quán)部退还。

　　签署购(gòu)房(fáng)合同(tóng)后(hòu)，购房者需支付公证费和土地交易税，分别为(wèi)房屋(wū)售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种(zhǒng)费用(yòng)不包含在购房款中(zhōng)，属于购房附加费。

　　首(shǒu)付(fù)方面，德国没(méi)有规定(dìng)最低首付比(bǐ)例(lì)，可零(líng)首(shǒu)付购房。

　　余款方面，德国也采(cǎi)取按工(gōng)期(qī)支付房款的制(zhì)度，一般分(fēn)7笔进行支(zhī)付，具体支(zhī)付节(jié)点、比例(lì)因项目(mù)而异。一般来说，支付节点可分(fēn)为(wèi)公证后、主体完工、内部水(shuǐ)暖电路完(wán)工(gōng)、窗户玻璃(lí)完工、室内清(qīng)洁(jié)及墙(qiáng)面完工、地板完工(gōng)、全部(bù)完工(gōng)，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可在(zài)支(zhī)付房款前申请房贷，房贷利率采用固定利率，银行按施工节奏分多次(cì)发放(fàng)贷(dài)款，每笔贷款给(gěi)予购(gòu)房者一定使(shǐ)用期限，期限(xiàn)结束后，购房者开始(shǐ)还(hái)贷。

　　保险方面(miàn)，德国保险公司针对(duì)期房设(shè)计了(le)两种(zhǒng)保险，保险(xiǎn)的功能是当房屋出现(xiàn)重大(dà)延(yán)期(qī)或重大缺陷时，保险(xiǎn)公司保证开发商赔偿或(huò)修复，开(kāi)发商破产，由保(bǎo)险公(gōng)司负责相应赔(péi)偿。保险由开发商或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金保险保(bǎo)护机制，55％-80％房款交房时支付

　　英国预售制设有10％定金保(bǎo)险保护机制，交房(fáng)前付款(kuǎn)比例仅20％-45％，资(zī)金由买(mǎi)卖(mài)双方律(lǜ)师严(yán)格监管。

　　订立(lì)合同前，买卖双方均有(yǒu)一名律师(shī)，负责沟通期(qī)房交易(yì)中的(de)房产、资金、合同等(děng)各个(gè)环(huán)节，各环(huán)节内容(róng)确认无误(wù)后(hòu)签(qiān)订首付交换合(hé)同(tóng)。

　　定金方面，英国设置了(le)10％定金保险保护机制，当开发商(shāng)出现财务、经融为一体到底有多舒服，两人融为一体的描写(jīng)营问(wèn)题时，购房(fáng)者10％的定金由保险公司赔付(fù)，而超出10％的部分较(jiào)难追回。

　　首付方面，首付比(bǐ)例通常为10％-25％，首付需要在(zài)合同签订(dìng)21天内支(zhī)付。

　　余款(kuǎn)支付环节，英国(guó)采取按工程(chéng)进度付款(kuǎn)的(de)方(fāng)式，但是(shì)交房前付款比例相对(duì)较低(dī)，一般会(huì)在合同签订(dìng)6-24个月(yuè)分别支付两笔5％-10％的款项(xiàng)，即交房前付款比例(lì)在20％-45％之(zhī)间，剩(shèng)余款项交房后支付(fù)。

　　交付环节，英国(guó)规(guī)定(dìng)房(fáng)屋必须经过房产(chǎn)公证公司的检验验收后才能交付(fù)，交付后(hòu)方可(kě)按(àn)揭还贷(dài)。

　　资金监管环(huán)节，英(yīng)国(guó)期房预售资金监管极为严格，资金也(yě)由律师监(jiān)管，在(zài)确认工程(chéng)进(jìn)度、支付相关款项过程中，由买房律师将资(zī)金转给卖(mài)方律师(shī)，卖(mài)方律师转(zhuǎn)给(gěi)开发商，即资金在进入(rù)开(kāi)发(fā)商账户前经过(guò)两道关(guān)口，有(yǒu)利于保障购房者资金(jīn)安(ān)全。

　　2.4 日本：为规范(fàn)期房交易立法，设置期房预(yù)付款保全措施(shī)

　　日本期房交易(yì)立法，定金超5％或1000万(wàn)日(rì)元时，开发商必(bì)须(xū)完成(chéng)“预(yù)售房定金(jīn)保全措施”，交房(fáng)前付款比(bǐ)例不超(chāo)房款的20％，开发商违约需返还(hái)定价(jià)并赔偿(cháng)约10％房款，交房后按揭还款。

　　立法(fǎ)方面，日(rì)本二战结(jié)束后由(yóu)于(yú)房屋供给严重失(shī)衡，叠加法律空(kōng)白，社会上“一(yī)房二卖”现象普遍，为(wèi)此，日本政府1952年出台《宅(zhái)地建筑(zhù)物交(jiāo)易法》，经多次修订，目前是唯一(yī)一部(bù)规(guī)范期房交易(yì)的法律。

　　定金保(bǎo)护方面，根据日本(běn)《宅地建物(wù)取引业法》，对购(gòu)房者(zhě)支付定金超过5％或超1000万日元的(de)部分，法律要求开发商(shāng)必须完成定金(jīn)保全措(cuò)施才可预售。什么(me)是(shì)定金保全措(cuò)施？即买卖(mài)双方签(qiān)订购房合(hé)同时，开发(fā)商向金融机构或指(zhǐ)定(dìng)保证(zhèng)机构或保险机构签订(dìng)定(dìng)金保证委托合(hé)同，设置购房(fáng)者定金(jīn)的保证或保险，并将相应的保证金证明书(shū)交(jiāo)付给购房者(zhě)。除定金外，其他(tā)预先支(zhī)付的(de)购房款(kuǎn)也受(shòu)该措施(shī)保(bǎo)护(hù)。若开发商(shāng)倒闭导致期(qī)房烂尾，购房者可凭保证(zhèng)金证明书向金融机构或(huò)保证机构或保险公司兑付，同时，开发商需向购房者赔付(fù)违约(yuē)金，一(yī)般约为房价的10％。

　　房款支(zhī)付(fù)环节，交房前只(zhǐ)需支(zhī)付最多不超20％的定金，签订购房合同后，购房者即(jí)可向银(yín)行(xíng)申请贷款，但交房后(hòu)才开始(shǐ)按(àn)揭贷款，除定(dìng)金外的剩余房(fáng)款在交房后开始支付。

　　2.5 新加坡：买方资(zī)金(jīn)由银行监管，享1年保(bǎo)修期后(hòu)付(fù)尾(wěi)款

　　新(xīn)加坡期房购房者违约可返还相(xiāng)当于3.75％房款的订金，首付比例20％，余款按工(gōng)程进度支付，所有(yǒu)资金进银行专门项目资金(jīn)账(zhàng)户，交(jiāo)房后满1年(nián)保修期(qī)后支(zhī)付15％尾(wěi)款。

　　订金支付环节，新加坡开发商(shāng)有统一的选购权合同以(yǐ)及(jí)订金返(fǎn)还(hái)机制，即(jí)OTP，签订OTP后需支付(fù)5％房款作为(wèi)订(dìng)金，OTP有效期14天，执行OTP则进一步签订购买(mǎi)合同(tóng)，不执行OTP则退还3.75％的房(fáng)款(kuǎn)。

　　首付比例方面，签订购房合同后，购房者需支付15％的首(shǒu)付(fù)及印花税，同时(shí)购(gòu)房者向银(yín)行申请按揭贷款(kuǎn)。

　　余款支付上，新加坡期房同样采取按工程进度(dù)付(fù)款(kuǎn)的方式，《发展商条例》对期房付款(kuǎn)流程做了统(tǒng)一详细规定(dìng)，要求所(suǒ)有开(kāi)发(fā)商遵守，支付节(jié)点(diǎn)一般为合同(tóng)签订后、地基完(wán)工(gōng)、框(kuāng)架(jià)完工、管(guǎn)道门窗(chuāng)等完工等，支付(fù)比例(lì)约为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银行(xíng)按(àn)揭贷(dài)款也依照工程进度放款，月供(gōng)在此过程中随着放出(chū)贷款的增加而增加，未(wèi)放款部分无需(xū)月供(gōng)。

　　资金监管方面，购(gòu)房者的订金与付款会(huì)存(cún)入银行专门的项目(mù)资(zī)金账户，账户资金提取须(xū)与房(fáng)屋建设有(yǒu)关。房屋交(jiāo)付(fù)后，购(gòu)房(fáng)者享受(shòu)1年的房屋保(bǎo)修期，此后购房者(zhě)支(zhī)付15％的尾款(kuǎn)。

　　3 启示

　　一(yī)，短(duǎn)期来(lái)看(kàn)，当前(qián)房地产到了(le)政策出手临界(jiè)点，重点是保交楼和(hé)房企重组。一方面(miàn)，加(jiā)大(dà)对刚需和改善型需(xū)求的(de)支(zhī)持力(lì)度(dù)，长短(duǎn)兼(jiān)顾妥善(shàn)应对局部停贷(dài)现象(xiàng)，重点是保交楼保复工保民(mín)生(shēng)，给予强(qiáng)有力(lì)的金融工具支持。另一(yī)方(fāng)面，从(cóng)现在(zài)起，对还在正常运转的房企包括民营企业，加大支持力度，由优质房企(qǐ)牵头并(bìng)购重组整个行业，为每个(gè)房企(qǐ)配(pèi)套AMC和(hé)财团，给予金融(róng)工(gōng)具配套。

　　二，中期来看，应(yīng)充分估计形势复(fù)杂性和人(rén)性复杂(zá)性，兼顾化解停贷、复(fù)工保交楼、重(zhòng)组房企债(zhài)务、恢复市(shì)场信心(xīn)以及长效(xiào)机(jī)制。长(zhǎng)效(xiào)机制四大关键(jiàn)是推动城市群战略、人地挂钩、金融(róng)中性稳定和房地产税。定金环节，建立(lì)开(kāi)发(fā)商违(wéi)约(yuē)后定金保(bǎo)护机制，如将已支付定(dìng)金冻(dòng)结至房屋交付阶(jiē)段(duàn)，保障购房者定金安全。签订合同环节，鼓(gǔ)励保险公(gōng)司介入，为(wèi)房屋重大延期以及重(zhòng)大缺陷等情况提供充分(fēn)的保障。余款支付环节，建(jiàn)立按工程进(jìn)度付款机制或(huò)交(jiāo)房后按揭贷款(kuǎn)机(jī)制，充分保(bǎo)护购房(fáng)者的权益。资金监管环节，引入独立(lì)于开发商、银(yín)行(xíng)的第三方资金监管(guǎn)机(jī)构，或由政府相关部门直接监管，以此防止(zhǐ)资金挪用现(xiàn)象(xiàng)。交付环节，建(jiàn)立商品房保修(xiū)期制度。保修期内，开发商应(yīng)对房屋质量问题全权(quán)负责、免费维修，购(gòu)房者(zhě)在保修期(qī)结束后支付尾款。

　　三(sān)，长(zhǎng)期来(lái)看，取消商品房预(yù)售制是大势所趋(qū)。一(yī)方(fāng)面，98年房改时，全国缺房子，开发商缺钱，预售制(zhì)是权(quán)宜之计(jì)，现在(zài)全国套(tào)户比(bǐ)超过1，从大开发进入存(cún)量时代(dài)，对购(gòu)房民(mín)众不公平的预售制已经过时(shí)了(le)，该(gāi)取消(xiāo)了(le)，改为(wèi)现(xiàn)房(fáng)销售。另一方面，取(qǔ)消预售制(zhì)，改为现(xiàn)房销售，开发商将拼的不(bù)是五花八门、眼(yǎn)花(huā)缭乱、不知道能不能(néng)兑现的营销(xiāo)手段(duàn)，而(ér)是所(suǒ)见即(jí)所得的过硬的(de)产品质(zhì)量(liàng)和诚信(xìn)，这才是对(duì)购房(fáng)民众(zhòng)的最根本最(zuì)实质的保障，这样将(jiāng)极大的提升开发商的建筑质量(liàng)，实现良(liáng)币驱逐劣币。

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