万柳书(shū)院，暴雷了(le)。

　　今年(nián)年初“万柳少爷”的意外走红，让(ràng)这个位于北京海(hǎi)淀的(de)豪宅被全国(guó)知晓，其背后(hòu)曾宣(xuān)称要(yào)做地产(chǎn)界“劳斯莱斯”的(de)神秘开发(fā)商——中赫集团，也被拉向台前。

　　而(ér)如今，万柳书院再次受到舆论关注，起因(yīn)中赫集团成(chéng)了共同(tóng)债务人被中国(guó)信(xìn)达追债(zhài)，中国信达为了收回钱款(kuǎn)不得(dé)不将(jiāng)中(zhōng)赫抵押(yā)的75套(tào)万柳书(shū)院豪(háo)宅拍(pāi)卖。可问题是，这(zhè)些房子(zi)早已售出(chū)，业主并非中赫(hè)集团(tuán)，那些(xiē)真正(zhèng)斥(chì)巨资(zī)购入房(fáng)产的有钱人，房子(zi)现(xiàn)在莫名奇妙(miào)地被拍(pāi)卖(mài)，算(suàn)是被割了！

　　截(jié)至发(fā)稿，暂未看到这些业主的(de)维权信息，难怪有网友调侃(kǎn)：“富(fù)人被割韭菜的时候(hòu)，他(tā)们的姿势(shì)都那么(me)优雅。”

　　不(bù)过事件背后，可能没你想象的那么(me)简(jiǎn)单(dān)。

　　1

　　富人被(bèi)精准收割？

　　最(zuì)惨的可能还是债主(zhǔ)

　　“北京(jīng)豪宅(zhái)的尽头是万柳书院”，但谁都(dōu)没想到，这个位于海淀(diàn)核心(xīn)区位，名校(xiào)环(huán)绕的(de)顶级(jí)豪宅，竟然(rán)暴雷了！

　　近日，有(yǒu)网友发现，中国信达在京东拍卖上，上架(jià)了“北京赫华恒瑞(ruì)房地产开发有限(xiàn)公司不(bù)良(liáng)债权转让项(xiàng)目”，债(zhài)权总额高(gāo)达近47亿，该项目的抵押物中(zhōng)，包括75套万柳(liǔ)书(shū)院住(zhù)宅。

　　据京东拍卖显(xiǎn)示(shì)，上述不(bù)良(liáng)债权转让(ràng)项目的(de)处置主体是中国(guó)信达资产管理股(gǔ)份有限公司北京(jīng)市分公司(sī)（下称中(zhōng)国信达北分），处(chù)置的是对北京赫华恒瑞房地产开发有限公司（下称赫(hè)华恒(héng)瑞）的不良债权。截(jié)至2023年(nián)1月(yuè)31日(rì)，债权金额约为(wèi)46.95亿元(yuán)人(rén)民币，其中债权本金37.50亿元。中赫集团有限公司(sī)是(shì)共同债务人。目前，该项目已(yǐ)有1万次(cì)围(wéi)观，35名意向人。

　　从表面上看，这就是一起中国信达北分讨债的(de)故事，但实(shí)际上，75套豪宅的背后暗藏秘密。

　　据此前媒体报道，万柳(liǔ)书院总(zǒng)共(gòng)301户，而且(qiě)早已(yǐ)售罄。如果该报道(dào)属实，说明这些房子实际上都是(shì)卖(mài)出去了(le)的，是有(yǒu)人(rén)住的。

　　那为什么(me)中国信(xìn)达的(de)拍卖页面(miàn)上(shàng)又注明这75套房子是“未(wèi)出售”的状态呢？只能说明这些房子根本没有网(wǎng)签(qiān)，也没有(yǒu)房产证(zhèng)！

　　第一财经的报(bào)道证实了上述内容。有豪(háo)宅中介透露(lù)，中赫集团早就把这75套房子(zi)抵押(yā)出去，现在还没资金解抵押，所以不能网签、没(méi)办房本。

　　作为(wèi)海(hǎi)淀的(de)顶级(jí)豪宅，最强学(xué)区房，万柳书(shū)院的业主基(jī)本(běn)都是(shì)北(běi)京(jīng)的高端人士，柳传志、丁磊等(děng)知名商业(yè)大佬也是万柳(liǔ)书(shū)院的(de)业(yè)主(zhǔ)。另据地产(chǎn)自(zì)媒体“地产八(bā)卦女”爆(bào)料，万柳(liǔ)书院的业主中，还有(yǒu)不少中赫集团的高(gāo)管、合作伙伴、亲戚朋(péng)友(yǒu)等。

　　由此，不少网友(yǒu)感(gǎn)叹，“富人也(yě)被精准收割了！”

　　不(bù)过(guò)，如(rú)果这些业主确实已经支付价款(kuǎn)并(bìng)实际占(zhàn)有，那么(me)，中国信达转让这笔不良债(zhài)权(quán)回本的愿望(wàng)，或将(jiāng)泡汤。这次拍卖损失(shī)最(zuì)大的，没(méi)准还是债主中(zhōng)国信达。

　　根据相关(guān)法(fǎ)律规定，民事执行中，业主已经支(zhī)付(fù)价款(kuǎn)并实(shí)际占有，但未办理过户手(shǒu)续的，如(rú)果业主没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结，已经查(chá)封(fēng)的可以向法院提(tí)出(chū)执行异议申请，请求法院解除查封，同时(shí)可以联合起(qǐ)诉开发商，要(yào)求退还购(gòu)房款(kuǎn)或办(bàn)理房产(chǎn)证，并承担违约责(zé)任。

　　此外，今年4月(yuè)，人民法院报公布《最高(gāo)人民法院关于商品(pǐn)房消费者权利(lì)保护问题的批复》，以(yǐ)司法解释的(de)方式明确了购房(fáng)人的优先权：

　　商品房(fáng)消(xiāo)费(fèi)者以居住为目的购(gòu)买房屋并已支付全部价(jià)款，主张其房屋交付请求权优先于建设(shè)工程价款(kuǎn)优先受偿(cháng)权、抵(dǐ)押权以及其他(tā)债权的(de)，人民(mín)法院应(yīng)当予(yǔ)以支持。只支付了部(bù)分(fēn)价款(kuǎn)的商品(pǐn)房消费(fèi)者，在(zài)一审法庭辩论终结前已实际支付(fù)剩余价(jià)款的，可以适(shì)用前款(kuǎn)规定。

　　也就是说，如果这75套房子均(jūn)为“已售未网(wǎng)签”，那么这笔不良债权，实际上是个(gè)烫手山芋。可能不仅不能卖出去回本，抵押(yā)的这75套房子(zi)，还会被业(yè)主讨回去(qù)。

　　中国信达，将会赔了夫人又折兵(bīng)？

　　2

　　地(dì)产界的“劳斯莱斯”

　　成了“老(lǎo)赖”

　　这次债权公司中(zhōng)国(guó)信达申请(qǐng)不良债权转让，可以追溯(sù)到(dào)金(jīn)谷(gǔ)信托踩(cǎi)雷赫华(huá)恒瑞。

　　天(tiān)眼查(chá)显示，目前中国信(xìn)达已(yǐ)经成(chéng)为(wèi)赫华恒瑞唯一股东。但此前，赫(hè)华(huá)恒瑞为中(zhōng)赫(hè)集团旗下子公司。2019年(nián)4月22日(rì)，中赫集团、中赫置地等(děng)选择(zé)退出了赫华恒瑞的股东行列，中(zhōng)国(guó)金谷国际(jì)信托有限责任(rèn)公司成为了唯一(yī)股东(dōng)，后(hòu)者由中(zhōng)国信达(dá)资产(chǎn)管理股份有(yǒu)限(xiàn)公司持股93.75％。

　　作为房地产(chǎn)开发(fā)商，相较(jiào)其他(tā)房企，中赫集团既(jì)没有很大规模，也没有很高(gāo)的(de)国民知名度，但却在北京豪宅(zhái)圈留下一个个(gè)传说。

　　如钓(diào)鱼(yú)台七(qī)号院，作为中(zhōng)赫集团进入北京的(de)第一个(gè)豪(háo)宅(zhái)项(xiàng)目，2011年，中赫置地推出钓鱼岛七号院3号楼，高(gāo)达30万/平(píng)米(mǐ)的天价(jià)，成为(wèi)当时京城最贵的楼盘，引发了(le)市场强(qiáng)烈震惊。

　　随后开发(fā)的万柳(liǔ)书(shū)院，更是(shì)被誉为“北(běi)京海(hǎi)淀顶端豪(háo)宅”。2012年(nián)，中赫置地以26.3亿元，溢价率(lǜ)40.9％，从融创、保利、万(wàn)科等大型知名(míng)房(fáng)企手中(zhōng)，抢下(xià)了(le)北京(jīng)万柳地块，成为北(běi)京当年的“双料地王”。很快，万(wàn)柳书院就以神秘高端的(de)姿态杀入市(shì)场，无论是一块块从荷(hé)兰运(yùn)回(huí)来的灰砖垒起来(lái)的五米高墙(qiáng)，还(hái)是每棵成本(běn)超(chāo)6万(wàn)的(de)成年银杏树，还是每平米20万(wàn)元的(de)价格(gé)，都令(lìng)业(yè)内(nèi)外震撼不已。

　　“万柳的墙、西宸的(de)缸、霄八的顶儿、融创的(de)湖、紫辰院的树(shù)、北平府的院儿。”从这句顺口溜中，就可(kě)看出(chū)其在北京豪宅圈的地位。2014年末上市(shì)的它，对手是当(dāng)时有名的融创观澜(lán)嘉苑(yuàn)、佳兆(zhào)业广场、恒(héng)大华府(fǔ)等(děng)，现如今，它远远超(chāo)过这些(xiē)对手(shǒu)。

　　去(qù)年，万柳书院一套300平米的法拍房，最终成(chéng)交价1.09亿、单价(jià)达到(d抓蚯蚓真的能赚钱吗ào)惊(jīng)人的36万(wàn)元/平米，说明万柳(liǔ)书院虽然已经推出了8年之久，但(dàn)其依旧在北京豪(háo)宅(zhái)圈备受追捧。

　　中赫集团开发的豪(háo)宅，也(yě)吸(xī)引了不(bù)少知名人士，如知名演员(yuán)宋丹丹(dān)，就住在钓鱼台七号院。而(ér)柳传志、丁磊等知名商业大佬(lǎo)则居住在万柳书(shū)院。

　　几大豪宅的成功奠定了中赫集团的“高端路线”，也因此，它被外界贴(tiē)上了，“卖(mài)北京城(chéng)最(zuì)贵的(de)房，拿北京城最贵的地”，“做地产中的‘劳斯莱斯(sī)’”的标签(qiān)。

　　但隐(yǐn)藏在豪宅开发商光环的背后，这(zhè)个地(dì)产界“劳斯(sī)莱斯”却多次(cì)成为被执(zhí)行人(rén)，被执行标的高达11亿。

　　今年年初(chū)，因为(wèi)履行能力而拒(jù)不履行生效法律文书确定义(yì)务，中(zhōng)赫集(jí)团(tuán)正式成了“老(lǎo)赖”。

　　3

　　中赫(hè)被(bèi)北京国安坑了(le)？

　　中赫集(jí)团如今沦落到这(zhè)个地步，其实是有迹可循的(de)。

　　事实上(shàng)，早(zǎo)在今年年初“万柳书院少爷”走红之时，深蓝财经就曾深挖出背后(hòu)的中赫(hè)集(jí)团(tuán)，发(fā)现其深陷财务(wù)危(wēi)机。

　　从(cóng)知名(míng)豪(háo)宅(zhái)的开发商到沦为“老赖”，中赫集团(tuán)实(shí)控人(rén)周金辉的(de)人(rén)生轨(guǐ)迹跟着(zhe)急转直(zhí)下(xià)。而追根溯源，这个(gè)转折(zhé)点，就(jiù)在(zài)于收购北京国安。

　　近十(shí)年来，房(fáng)企(qǐ)纷纷(fēn)开始了(le)多(duō)元化转型，但转型之(zhī)路并不好走。早在2008年(nián)开(kāi)始(shǐ)，中赫(hè)集(jí)团就尝试过多元化业务，先后进(jìn)军能源市场(chǎng)、团购网站(zhàn)，但最终都(dōu)惨(cǎn)淡收(shōu)场。最终，周金辉(huī)将转型抓蚯蚓真的能赚钱吗的目光，放到了(le)体育领域。

　　2016年，在(zài)蚂蚁金服与IDG资本退出后(hòu)，中赫(hè)集(jí)团以35.5亿元参股国安足球俱乐部(bù)64％股权，成为国安(ān)的新东家(jiā)。接着在2021年(nián)6月，中(zhōng)赫集团从中信集团(tuán)手中拿下(xià)北京(jīng)国安俱(jù)乐(lè)部36％股权(quán)，至此拿下北京国安俱乐部全部股权(quán)。如果(guǒ)北京国安的估值一直没变，那么中赫集(jí)团拿下北京国安，总计花费了约55.5亿。

　　看到这里，有人也许(xǔ)会感叹(tàn)：卖豪(háo)宅(zhái)真是赚(zhuàn)钱(qián)啊！NO，NO，NO!如果真的是(shì)这样，中赫为什么又(yòu)要(yào)质押股(gǔ)权呢(ne)？

　　2017年以来，中赫集团及其实控人周金辉夫妇将其手中的(de)中赫集团(tuán)股份质押陆(lù)续质押，据企查查(chá)显示，目前(qián)中赫集团共有11条股(gǔ)权出质记录(lù)。质权人(rén)包括海金商业保(bǎo)理、北京建工、山东国(guó)际(jì)信托、中融信托、中信(xìn)建设等。

　　这与入主北京国安的时间完全吻(wěn)合。

　　然而，入主北(běi)京国安后，不(bù)仅(jǐn)国(guó)安的经营状况没(méi)有得到改善，中赫集团也(yě)被拉入泥(ní)淖(nào)。

　　据北京(jīng)产权交易所官网信息(xī)显示，2020年，北(běi)京国安足球(qiú)俱乐部实现营业收(shōu)入1.03亿(yì)元，净利润-12.09亿元。截至(zhì)2020年末(mò)，该俱(jù)乐部资(zī)产总计(jì)5.38亿元，总(zǒng)负(fù)债(zhài)18.51亿(yì)元。

　　为了缓(huǎn)解资金压力，中赫集团和周金辉夫妇还(hái)在持续质(zhì)押手中的中赫集团股份，但国安(ān)和中赫的(de)经营(yíng)状况却持续没有好转。

　　不(bù)仅中(zhōng)赫集团被5次列被执行人，执行标的高达11亿，北京国(guó)安(ān)也3次与(yǔ)中赫(hè)集团(tuán)、中赫置地、及中赫集(jí)团股东(dōng)周(zhōu)金辉、李彩霞等(děng)共同成为被执行人，执行标的(de)约10.45亿。

　　今年(nián)1月，因为履行能力而(ér)拒不履行生效法律文书确定义务，上(shàng)述被执行人(rén)成为“老(lǎo)赖”。只有北(běi)京国安，目前幸免(miǎn)于难。不(bù)过在(zài)实控人都成为(wèi)老赖(lài)的情况(kuàng)下，被执(zhí)行10个(gè)多亿的北京国(guó)安，又如何能独善其身？

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