近两年火爆的(de)创新产(chǎn)品公募REITs进入密(mì)集(jí)分红(hóng)期(qī)，近(jìn)日7只REITs陆续(xù)迎来除(chú)息日，公募(mù)REITs整体呈现出高比例稳定分红，15只(zhǐ)公告(gào)2022 年(nián)可供分配金(jīn)额的REITs产品，平均分红(hóng)比例接(jiē)近99％。

　　多位(wèi)业内(nèi)人士对此表示，强制分(fēn)红机制是(shì)公募REITs主要特征之一，稳(wěn)定分红体现出该类产品长期投资价值，通过观测经营活(huó)动现金(jīn)流、可供分配现金等指标，也是观察REITs项目底层资产(chǎn)运(yùn)营(yíng)情况的“窗(chuāng)口”。他们也提醒普通投资者注意，与产权(quán)类项目相比，特许(xǔ)经(jīng)营REITs项目在经(jīng)营权(quán)到期后不(bù)再产生(shēng)现金收益，特许(xǔ)经(jīng)营权(quán)分红目前已包含了利润分配和本金的归还(hái)，在选择投资标的时应了(le)解资产类(lèi)型和分(fēn)红的特征。

　　15只公(gōng)募REITs产品(pǐn)分红(hóng)

　　平均分红比(bǐ)例98.89％

　　公募REITs 进(jìn)入密集分红期，近日7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续(xù)迎来除(chú)息日，此(cǐ)外(wài)尚有6只REITs实际分配情况尚未(wèi)公布(bù)。整体来看，公募REITs呈现(xiàn)出了高比(bǐ)例(lì)的稳(wěn)定(dìng)分红(hóng)，15只(zhǐ)公告(gào)2022 年(nián)可供分配(pèi)金额的公募REITs产(chǎn)品中(zhōng)，2022年(nián)全年分配金额(é)占可供分配(pèi)金额比例平均(jūn)为98.89％，且(qiě)绝大部分分配比例在(zài)96％以(yǐ)上(shàng)。

　　中(zhōng)金基金相关负责人对此(cǐ)表示，投资公募REITs的(de)主要收(shōu)益来源为持有期分红收益(yì)，以(yǐ)及(jí)基金(jīn)份额交易价格(gé)的变化(huà)。基(jī)金(jīn)份(fèn)额二级市场价格受到公(gōng)募(mù)REITs资产运营情(qíng)况(kuàng)及市场(chǎng)因(yīn)素(sù)的(d甘为人梯的意思是什么意思，甘为人梯出处e)综合(hé)影响(xiǎng)，较易引起波动(dòng)。与(yǔ)此相比(bǐ)，基(jī)金(jīn)分红预期则(zé)更有规(guī)律可循。公募REITs的分红主要(yào)来自基础设施资产的(de)经营现金流，投资人通(tōng)过基金募集材(cái)料(liào)和(hé)信息披露(lù)文件，结(jié)合行业(yè)及市场情况，可以分析(xī)基(jī)础设施项(xiàng)目的经营(yíng)业绩，作为(wèi)进(jìn)行(xíng)投资决策(cè)的重要(yào)参考(kǎo)。

　　“相对于基金份(fèn)额二级市(shì)场价格变(biàn)化导致(zhì)的浮盈或浮亏，分红作为基金(jīn)份额持有人实际获得的现(xiàn)金收益，对于(yú)长(zhǎng)期投资者更具(jù)参考(kǎo)价值。”中金基金相关负(fù)责人称(chēng)。

　　平(píng)安基金REITs 投资中心运营高(gāo)级副(fù)总(zǒng)监(jiān)李华平也表示，根据《公(gōng)开募集(jí)基础设施证券投(tóu)资基金指引（试行）》及相(xiāng)关(甘为人梯的意思是什么意思，甘为人梯出处guān)法规要求(qiú)，基础设施基金应当将90％以上合并(bìng)后基金年度可(kě)分配金额以现(xiàn)金形式分(fēn)配给投资者，强制(zhì)分红机制是公募REITs的主要特征之一，稳定的分(fēn)红机制体现(xiàn)出REITs产品长期投资(zī)价值。

　　中航基(jī)金也认为，从投资角(jiǎo)度来看，基(jī)础设施公(gōng)募REITs同时具备“股性”和“债(zhài)性”双重特点。二级(jí)市(shì)场价格反映(yìng)这类产品“股(gǔ)性”的一面，分红(hóng)体现了(le)这类产品(pǐn)的“债性”特点。公募REITs有(yǒu)强制分(fēn)红要求，分红类似于债券(quàn)派(pài)息，但不等同于债券的固定利(lì)息回报(bào)，而是由可供分配现金决定。

　　从机构投资者的角度来看，一方面是(shì)公(gōng)募REITs丰富(fù)了机构投资者的投资品类，为(wèi)资产配(pèi)置(zhì)多元(yuán)化提供抓手，具有较(jiào)强的配(pèi)置(zhì)价值。另一方面，公募REITs的分红能够帮助机构投(tóu)资者稳定收益(yì)。机构投资者公(gōng)募REITs能够通过分红(hóng)获取相对于(yú)投资(zī)债券相对(duì)高的(de)收益(yì)性(xìng)，在(zài)有效控制风(fēng)险的前提下，增厚资产包收益，起到(dào)投资“压舱石(shí)”的作用。

　　分红除(chú)了投资收益“落(luò)袋为安”外，市场对于(yú)未来分红水平(píng)的预(yù)期，也是(shì)影响REITs基金二级(jí)市场价格走势的关键因素之一。

　　从近(jìn)期公募REITs的二级市场表现看(kàn)，截至4月(yuè)21日，今年以来中证REITs（收盘）指数(shù)收于975.99 点，年内(nèi)下(xià)跌7.44％，未跑赢主要(yào)股票(piào)和债券宽基指数(shù)。

　　“截至2023年3月(yuè)31日，有20只公募REITs发布了2022年年报，部(bù)分(fēn)产品受宏观经济的影响，可分配(pèi)金额完成(chéng)率(lǜ)不达预期，一定(dìng)程度上影响了公募(mù)REITs二级(jí)市场的价格。”李(lǐ)华(huá)平(píng)称，公募REITs二级市场的价格波动受多重(zhòng)因(yīn)素的影响(xiǎng)，投资收(shōu)益(yì)是影(yǐng)响REITs二级市(shì)场价格的主要(yào)因素(sù)之一，而(ér)稳定(dìng)的(de)分红有利(lì)于吸(xī)引(yǐn)投资者参与公(gōng)募REITs二级市场(chǎng)的投资。

　　中(zhōng)金(jīn)基金相关负(fù)责人也(yě)表示，近期经济预(yù)期恢复，一方面市(shì)场热点呈(chéng)现(xiàn)向(xiàng)股票和债券(quàn)回(huí)归的过程(chéng)；另一方面，基础设(shè)施项目的经(jīng)营业绩(jì)相(xiāng)对经济活力的(de)改善有一定的(de)滞后性。

　　此外，公募REITs在(zài)分(fēn)红(hóng)除权日，将对基(jī)金份额的开(kāi)盘指导价做调减(jiǎn)处理，调减金额根据(jù)单(dān)位基金份额(é)的分(fēn)红金额进行(xíng)计算。除权操作是对(duì)分(fēn)红前(qián)后基金(jīn)份额(é)净值变化的(de)修正，使投(tóu)资人在基金分红前后均(jūn)可以获(huò)得公平的(de)投资机会。

　　“分红可增(zēng)强投资(zī)者长期投(tóu)资的(de)信心，同时(shí)需结(jié)合(hé)持有产(chǎn)品的特性，关注二级(jí)市场(chǎng)扰动对整体收(shōu)益的影(yǐng)响程度。”中航基金相关人士也称。

　　特(tè)许经营权分红包括利润分配和本(běn)金归(guī)还(hái)

　　普通投(tóu)资者(zhě)应了解(jiě)底层资产情况

　　多(duō)位业内人士还(hái)提醒，与现有公募基金(jīn)分红前提是本金之上的增值部分(fēn)不同，特许经营权REITs基金运作期间(jiān)的(de)“分红(hóng)”界定(dìng)为“分派(pài)”更为准确(què)，分派的是本(běn)金与增(zēng)值两个部分，两个部分之间(jiān)的比例是变(biàn)动的，与(yǔ)现有公募基金(jīn)分红差异(yì)很大(dà)，大多数普通投资者可能把“分派(pài)”金额误认为是持续分红。一旦30年、40年、50年、60年等合同(tóng)年限到期后(hòu)基(jī)金价(jià)值面临(lín)极(jí)大不确定性，这是该类投资者(zhě)应该注意的情况(kuàng)。

　　李(lǐ)华平表示，目前(qián)公募REITs主要(yào)有特许经营权类和产权类两大资产类型，持有产(chǎn)权类产品(pǐn)的收益主(zhǔ)要(yào)包括每年的现金分红及资产增值的收益，而持有特许经营类(lèi)产品(pǐn)的收益主(zhǔ)要来自项目每年的(de)现金分(fēn)红。其中，特许经(jīng)营权类资产的分(fēn)红(hóng)包括了利(lì)润分配(pèi)和本金的归还，两(liǎng)者的(de)比率也是变(biàn)动的，对特(tè)许经营权类资产的公募REITs可以内部收益率（IRR）来(lái)衡(héng)量投资收益。普通投资者在(zài)选择投资标(biāo)的(de)时，应(yīng)了(le)解公募REITs底层资产的(de)类型。

　　中(zhōng)航基金(jīn)也(yě)表示，从(cóng)细(xì)分来看，各类(lèi)公(gōng)募REITs分红(hóng)因底层(céng)资产属性不同而(ér)形成区(qū)别。特(tè)许经营权类的公募REITs产品因其分红相(xiāng)当于包含(hán)“本金(jīn)+收益”，分红相对较多，债性偏强。而产(chǎn)权类的公募REITs分(fēn)红主要为“收益”，更看重(zhòng)底(dǐ)层资产(chǎn)的(de)价值增值，所以相对股性偏强。普通(tōng)投(tóu)资(zī)者在选择公募REIT时，需要考虑(lǜ)底层资产属性(xìng)，对所选择(zé)产品(pǐn)的二级(jí)市场价格和分红有合(hé)理预期。

　　中金基金相关负责人(rén)也认为，与产权类项目相比(bǐ)，特许(xǔ)经营项(xiàng)目在经营权到期后不再(zài)能(néng)产(chǎn)生现金收益，因此将可供(gōng)分配金额的分配(pèi)理解为“分派(pài)”比“分(fēn)红”更加准确。基于这个特点(diǎn)，剩(shèng)余经营期限较短的特(tè)许经营(yíng)项目，通常具(jù)备更高的分派率水平。对于剩余期限较长(zhǎng)的特许(xǔ)经(jīng)营权(quán)项目，即使分派率相对较低，也有足够年限收(shōu)回本金并(bìng)取得收益。

　　中金基金(jīn)该负责人(rén)提醒投资者注意，特许经营权项(xiàng)目的分派金额(é)包含了投资本金，在不进行(xíng)扩募的情况下，基(jī)金份额单价(jià)随着(zhe)分派进(jìn)度逐(zhú)年下降是正(zhèng)常(cháng)现象，投资特许经营权(quán)REITs的收益来自项(xiàng)目剩余期限产生的现金(jīn)流。

　　“与特许经营项目相比，产权类项目的土地或建(jiàn)筑的剩(shèng)余使(shǐ)用年限一(yī)般(bān)较(jiào)长，再加(jiā)上到期后通(tōng)过对建筑的更新改(gǎi)造或补(bǔ)缴土地(dì)出让金等追加投(tóu)资，有(yǒu)机会进一步延长经营(yíng)期限(xiàn)。这种(zhǒng)类(lèi)似(shì)永续经营的假设反映在基础资(zī)产的估值上，使产权类REITs具(jù)备更显(xiǎn)著的(de)资产(chǎn)投资属性(xìng)。”该(gāi)负责(zé)人称。

　　观测内(nèi)部收益率等(děng)指标

　　评(píng)估项目(mù)底(dǐ)层资产(chǎn)运营情况

　　在基金分红的时点，多位业内人士(shì)还表(biǎo)示，在产品分红期，投资者可以观测经营(yíng)活动现(xiàn)金流、可供分配(pèi)现金、内部收益率(lǜ)等(děng)指标，来观察和评估(gū)项目底层资产的运营(yíng)情况。

　　中航基金表示(shì)，年报指标中，跟(gēn)现金相(xiāng)关的指标有(yǒu)两个：一是年报中披露的经营活动现金流，二是可供(gōng)分(fēn)配(pèi)现金(jīn)，二者存在本(běn)质性区别。经营活动产生的(de)现金净流量是指(zhǐ)企业(yè)经营(yíng)、筹(chóu)资(zī)、投资产生的现(xiàn)金流，基于企业(yè)本(běn)身(shēn)经营活动产生(shēng)；可供分配(pèi)的现金实质(zhì)上(shàng)是从EBITDA出发，对非现金(jīn)影(yǐng)响(xiǎng)利润表的项目进行调整，加(jiā)期(qī)初(chū)现金(jīn)，最(zuì)终得到的账面现(xiàn)金。

　　李华(huá)平也表(biǎo)示，公募REITs作为资产配置新选(xuǎn)择，投资价值体现在(zài)相对股债市(shì)场独立的资产配置功能，比(bǐ)较适合长期持(chí)有(yǒu)。建(jiàn)议投资者(zhě)对经营(yíng)权类的资产可以更多关注内部收益率的高(gāo)低，对产(chǎn)权类的资产更(gèng)多(duō)关注分派率高低(dī)。因为公募(mù)REITs可分(fēn)配(pèi)收(shōu)益主要来自(zì)底(dǐ)层资产的(de)经营净现金流，所以底层资产运营(yíng)情(qíng)况直接影响投(tóu)资回报，投资者可综合考虑原始权益人综合(hé)实力、运(yùn)营管理机构实力(lì)、公募(mù)基(jī)金管理人(rén)实力等(děng)多(duō)重因素(sù)来选择投资(zī)标(biāo)的。

　　中(zhōng)信证(zhèng)券研报(bào)也(yě)显示(shì)，公募REITs进入(rù)密集分红期，由于分红交(jiāo)易带来的短期(qī)博(bó)弈机会仍在，叠加此(cǐ)前市(shì)场(chǎng)接连回调，建议投(tóu)资者关注(zhù)有基(jī)本(běn)面(miàn)支撑、填权效应相对明显、同时分红规模较为可观的(de)个券。

　　“公(gōng)募REITs的招募说明书(shū)均会载明REITs在发(fā)行首年及次(cì)年(nián)的可供分配(pèi)金额(é)预测。投资者(zhě)可以将(jiāng)REITs的实际分红金额与(yǔ)募集材料中披露预测进(jìn)行比(bǐ)较分(fēn)析，结(jié)合经(jīng)济(jì)及市场的实际环境，对基(jī)础设施(shī)项目的运营(yíng)业绩及REITs的管(guǎn)理能力进行判断。”中金(jīn)基(jī)金上述负责人也称。

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