万柳书院(yuàn)，暴(bào)雷了。

　　今年(nián)年初“万柳少爷”的(de)意外走(zǒu)红，让这个位(wèi)于北京海淀的豪宅被全国知晓，其背后曾宣称要做地产界“劳斯(sī)莱斯(sī)”的神秘开发商(shāng)——中赫集(jí)团，也被拉(lā)向(xiàng)台(tái)前(qián)。

　　而如今，万柳书院再次受到舆论关注(zhù)，起因中赫集团成了(le)共同债务人被中(zhōng)国信达(dá)追债，中国(guó)信达为了收(shōu)回(huí)钱款不得不(bù)将中赫抵押的75套(tào)万柳书院豪宅拍卖。可问题是，这些房(fáng)子(zi)早已售出(chū)，业(yè)主并非中赫集团，那些(xiē)真正斥巨资购入房产的有钱(qián)人，房子现在莫名奇妙地被拍卖，算是被割(gē)了！

　　截至(zhì)发稿，暂未(wèi)看到这(zhè)些(xiē)业主的维(wéi)权信息，难怪(guài)有网友调侃(kǎn)：“富人被割(gē)韭菜的时候，他们的姿势都那么(me)优(yōu)雅。”

　　不(bù)过(guò)事件背后，可能(néng)没(méi)你想象(xiàng)的那么(me)简单。

　　1

　　富人被精(jīng)准收割？

　　最惨的可能(néng)还是债主

　　“北(běi)京豪宅的尽头(tóu)是万柳书院”，但谁都没想到(dào)，这个位于海淀核心区位，名校环绕的顶级(jí)豪宅，竟然暴雷了(le)！

　　近日(rì)，有(yǒu)网友(yǒu)发现，中国信达(dá)在(zài)京(jīng)东拍卖上，上架了“北(běi)京赫华(huá)恒瑞(ruì)房地产开发有(yǒu)限公司(sī)不良债权转(zhuǎn)让项目(mù)”，债权总额高(gāo)达近47亿(yì)，该项目(mù)的抵(dǐ)押物中，包括75套万柳书院(yuàn)住宅。

　　据京东拍卖显示(shì)，上述不良债权转让项(xiàng)目的处置(zhì)主(zhǔ)体是中国(guó)信达资产管理(lǐ)股份(fèn)有限公司(sī)北京(jīng)市分公司（下(xià)称(chēng)中国(guó)信达北分），处置的是对北(běi)京赫华恒瑞房地产(chǎn)开(kāi)发有限公司(sī)（下(xià)称赫华恒(héng)瑞）的不良(liáng)债权。截至2023年1月31日，债权金额(é)约为46.95亿(yì)元人民币，其中债权本金37.50亿元。中赫集团有限公司是(shì)共同债务人。目前(qián)，该项目已有(yǒu)1万(wàn)次(cì)围观(guān)，35名意向(xiàng)人(rén)。

　　从表面上看(kàn)，这就是一起中国信达北分讨债的故事，但实际上，75套(tào)豪宅的背后暗(àn)藏秘密。

　　据此前(qián)媒(méi)体(tǐ)报道，万柳书院总共301户(hù)，而且早已(yǐ)售(shòu)罄。如(rú)果(guǒ)该报道属实，说明这些房(fáng)子实(shí)际上(shàng)都(dōu)是卖出(chū)去了的，是(shì)有人住的。

　　那为什么中国信达的拍卖(mài)页面(miàn)上又注明这75套房(fáng)子是“未出售”的状态(tài)呢？只能说明这些房(fáng)子根本没有网签，也没有房产证！

　　第(dì)一财经的报(bào)道证实了(le)上述内容。有(yǒu)豪宅中(zhōng)介透露，中赫集团早(zǎo)就(jiù)把这75套房子抵押出去，现在还没(méi)资金(jīn)解抵押(yā)，所以不能网签、没办房本(běn)。

　　作为海淀的顶(dǐng)级豪宅，最强学区房，万柳书院的业(yè)主基本都是北(běi)京的高(gāo)端人士，柳(liǔ)传志(zhì)、丁磊等知名商(shāng)业大佬也是万柳(liǔ)书院的业主。另据地(dì)产自(zì)媒体“地产(chǎn)八卦女(nǚ)”爆料，万柳(liǔ)书院的(de)业(yè)主中，还有不少(shǎo)中(zhōng)赫集团的(de)高管、合(hé)作伙伴、亲戚(qī)朋(péng)友等。

　　由此，不少网友感叹，“富(fù)人也被精准收割了(le)！”

　　不过，如果(guǒ)这些业主确实已经支付(fù)价款并实际占(zhàn)有，那么，中国信达转(zhuǎn)让这(zhè)笔不(bù)良(liáng)债权回(huí)本的(de)愿望，或将泡汤。这次拍卖损(sǔn)失(shī)最大的(de)，没准(zhǔn)还是债主(zhǔ)中(zhōng)国信(xìn)达。

　　根(gēn)据相(xiāng)关法律规(guī)定，民(mín)事执行中，业(yè)主已经支付(fù)价款并实际占有(yǒu)，但未办理过(guò)户(hù)手续的，如(rú)果业(yè)主没有(yǒu)过错，人民法院不得查封、扣押、冻(dòng)结，已(yǐ)经(jīng)查(chá)封的(de)可以向法院(yuàn)提(tí)出执行(xíng)异议(yì)申请，请求法院解除查封，同(tóng)时可(kě)以(yǐ)联合起诉(sù)开(kāi)发商，要求退(tuì)还购房(fáng)款或办理房产证，并承担违约责任(rèn)。

　　此外，今年4月，人民法院报公布《最高人民法院关于商品房消费者(zhě)权利保(bǎo)护问(wèn)题的批复》，以司法解释的方式明(míng)确了购房人(rén)的优(yōu)先权：

　　商品房消费者以居住(zhù)为目的购买房屋并已支付全(quán)部价款，主张其房屋交付请(qǐng)求权优(yōu)先于建设工(gōng)程价款优先(xiān)受偿权、抵押权以及(jí)其他债权(quán)的(de)，人(rén)民法院应当(dāng)予以支持(chí)。只(zhǐ)支付了部分(fēn)价款的商品房消费者，在一审(shěn)法庭辩论终结(jié)前已实际支付剩余价(jià)款(kuǎn)的，可以(yǐ)适(shì)用前款规定。

　　也就(jiù)是说，如果这(zhè)75套房子均为“已售未网签”，那么这笔不良债权，实际上是个烫手山芋。可能(néng)不(bù)仅(jǐn)不能卖出去(qù)回本，抵(dǐ)押的(de)这75套房(fáng)子(zi)，还(hái)会被(bèi)业主讨回去。

　　中(zhōng)国信达，将(jiāng)会赔了夫人(rén)又折兵？

　　2

　　地产界的(de)“劳(láo)斯莱斯”

　　成了“老(lǎo)赖”

　　这次债权公司中(zhōng)国信达(dá)申请不良债权转让，可以追溯到金(jīn)谷信托(tuō)踩雷赫华恒瑞。

　　天眼(yǎn)查显示，目前(qián)中国信达已经成为(wèi)赫华恒瑞唯一股东。但此前，赫(hè)华(huá)恒瑞为中赫集团旗下子公司。2019年4月22日，中赫集(jí)团、中(zhōng)赫置地等选择退出了(le)赫华恒瑞(ruì)的股东行列，中国金(jīn)谷国际信托有(yǒu)限责(zé)任公司(sī)成为了(le)唯一股东，后者由中(zhōng)国信达资产管理股份有限公司(sī)持股93.75％。

　　作为房地产开发商，相较其他房企，中赫集团(tuán)既(jì)没有很大规模，也没有很高的国民知(zhī)名度，但却在北京豪(háo)宅圈留下一个个传说。

　　如钓(diào)鱼(yú)台七号院，作为中赫(hè)集团进入北网络语言牛马是什么意思，什么牛马是什么意思网络语言京的第(dì)一(yī)个豪宅项目，2011年，中赫置地推出钓鱼(yú)岛七号院3号(hào)楼，高达30万/平(píng)米的天价，成为当时京城最贵的楼盘，引发了市(shì)场强烈震(zhèn)惊。

　　随后开发的万(wàn)柳书院，更是被誉为“北京海淀(diàn)顶(dǐng)端(duān)豪宅”。2012年(nián)，中赫置地以26.3亿元(yuán)，溢价率(lǜ)40.9％，从融(róng)创、保利、万科等(děng)大(dà)型知名房企手(shǒu)中，抢(qiǎng)下了北京万柳地(dì)块，成为(wèi)北京当(dāng)年的“双料地王”。很快，万柳书院就以神秘高端的(de)姿(zī)态(tài)杀入市(shì)场，无论是(shì)一(yī)块块从(cóng)荷兰运(yùn)回来的灰(huī)砖垒(lěi)起来(lái)的五米高墙，还是每棵成本超6万的成年银杏树，还是每平(píng)米(mǐ)20万(wàn)元的价格(gé)，都令业内外震撼(hàn)不已。

　　“万柳的(de)墙、西宸的(de)缸、霄八的顶儿(ér)、融创的湖、紫辰院的树、北平府(fǔ)的(de)院儿。”从这句顺口(kǒu)溜中(zhōng)，就可看出(chū)其在北(běi)京豪宅圈(quān)的地位。2014年末(mò)上市的它，对手是(shì)当时有名的融创观澜嘉苑、佳兆业广场(chǎng)、恒大华府等(děng)，现如今(jīn)，它远(yuǎn)远超过(guò)这些对(duì)手。

　　去年，万柳书院(yuàn)一(yī)套300平米的法拍房，最(zuì)终成交(jiāo)价(jià)1.09亿、单(dān)价(jià)达到惊人的36万元/平米(mǐ)，说明万柳书院(yuàn)虽然已经推出了8年之(zhī)久，但其依旧在北京豪宅圈备受追捧。

　　中赫集团(tuán)开发的(de)豪宅，也吸(xī)引了不少知名(míng)人士，如知名演员宋丹(dān)丹，就住(zhù)在钓鱼台七号院。而(ér)柳传(chuán)志、丁磊(lěi)等知名商业大(dà)佬则居住(zhù)在万柳书院。

　　几大豪宅的成功奠定(dìng)了(le)中(zhōng)赫(hè)集团的“高端路线”，也(yě)因(yīn)此(cǐ)，它被外界贴(tiē)上了，“卖北京城最贵的(de)房(fáng)，拿(ná)北(běi)京(jīng)城最(zuì)贵的地”，“做地产中(zhōng)的‘劳斯(sī)莱斯(sī)’”的(de)标(biāo)签。

　　但隐藏在(zài)豪宅开发商光环的背(bèi)后，这(zhè)个地产(chǎn)界“劳(láo)斯莱斯”却(què)多(duō)次成为被执行人(rén)，被执行(xíng)标(biāo)的高(gāo)达11亿。

　　今年年初，因为履(lǚ)行能力而拒不履行生效法律文(wén)书(shū)确定义务，中赫集团正式成了“老赖(lài)”。

　　3

　　中赫被北京国安坑了？

　　中(zhōng)赫集(jí)团如(rú)今沦落(luò)到(dào)这个地步，其实是有迹可循的。

　　事实上(shàng)，早(zǎo)在今年年初“万柳书院少爷”走红(hóng)之时，深蓝财经就曾深挖出(chū)背后的(de)中赫集团，发现其深陷财务危机。

　　从(cóng)知名豪(háo)宅的开发商(shāng)到沦为“老赖”，中赫集团实(shí)控人周金辉(huī)的人生轨迹跟着急转直下。而追根溯(sù)源，这个转折点(diǎn)，就在于收购(gòu)北京国(guó)安。

　　近十年来，房企纷纷开始(shǐ)了多元化转型，但(dàn)转型之路并不好走(zǒu)。早在2008年开始，中赫集团就尝试过多元化业(yè)务，先后(hòu)进军能(néng)源市场、团购网站，但最终都惨淡收场(chǎng)。最(zuì)终，周金辉(huī)将(jiāng)转(zhuǎn)型的目光，放(fàng)到了体(tǐ)育(yù)领域。

　　2016年，在蚂蚁(yǐ)金服与(yǔ)IDG资本退出后(hòu)，中赫集团以35.5亿元(yuán)参(cān)股国安足球俱乐部64％股权(quán)，成为国安(ān)的新东(dōng)家。接着在2021年6月，中赫集团从中信集团手(shǒu)中拿(ná)下北京国安俱乐部36％股权，至此(cǐ)拿(ná)下北京国(guó)安俱乐部全(quán)部(bù)股权。如(rú)果北京国安的(de)估值一直没变，那(nà)么(me)中赫(hè)集团拿下北京(jīng)国安，总计花(h网络语言牛马是什么意思，什么牛马是什么意思网络语言uā)费了约55.5亿。

　　看到这里，有(yǒu)人也许(xǔ)会感(gǎn)叹(tàn)：卖豪宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的是这样，中(zhōng)赫为什么(me)又要质押股(gǔ)权(quán)呢？

　　2017年以(yǐ)来，中赫集团及(jí)其(qí)实控人周金辉夫妇(fù)将其手中的(de)中(zhōng)赫(hè)集(jí)团股份质押陆(lù)续质押，据企查查显示，目(mù)前中赫(hè)集团共有11条股权(quán)出质记录。质(zhì)权人包括(kuò)海金商业保理、北(běi)京建工(gōng)、山东国际信托(tuō)、中融信托(tuō)、中信建设等。

　　这与入主北(běi)京国安的时(shí)间完全吻合。

　　然而，入主北京(jīng)国(guó)安后(hòu)，不(bù)仅国(guó)安的经营(yíng)状况没有得到改(gǎi)善，中赫集团也被拉入泥(ní)淖。

　　据北京(jīng)产权交易(yì)所官网(wǎng)信息显示，2020年(nián)，北京国安足球俱乐(lè)部实现营业收入1.03亿元，净利润(rùn)-12.09亿元。截至2020年末(mò)，该俱乐(lè)部资产总计5.38亿元，总负债18.51亿元(yuán)。

　　为了缓解(jiě)资金压力(lì)，中赫集团(tuán)和周金(jīn)辉夫妇(fù)还在持续质(zhì)押手中的中赫(hè)集团股(gǔ)份，但国安和中赫的经营状(zhuàng)况却持续没(méi)有好转。

　　不仅中赫集团被5次列(liè)被执行人(rén)，执行(xíng)标(biāo)的(de)高达11亿(yì)，北京(jīng)国安也3次与中赫集团(tuán)、中赫置地、及中赫集团(tuán)股东(dōng)周金辉、李彩霞等共同成(chéng)为(wèi)被执行人，执行标的约10.45亿(yì)。

　　今年1月(yuè)，因为履行能力而拒不履行生效法律(lǜ)文(wén)书确(què)定义务，上述被执行人(rén)成(chéng)为“老(lǎo)赖”。只(zhǐ)有北(běi)京国安，目前幸(xìng)免于(yú)难。不过在(zài)实控人都成为老赖的情况下，被执行10个(gè)多亿的(de)北(běi)京(jīng)国安，又如(rú)何(hé)能(néng)独(dú)善(shàn)其身？

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