5月以来，房地产板块个股多出现小幅(fú)上(shàng)涨，截至(zhì)5月10日收盘，中信(xìn)房(fáng)地产(chǎn)指数本月涨幅约(yuē)为2％。而以公募(mù)基金为代表(biǎo)的(de)机构(gòu)对于这一板(bǎn)块已(yǐ)经在(zài)悄然布局。数(shù)据显(xiǎn)示(shì)，以南(nán)方和华夏的两只老牌ETF基金为例，5月9日时所(suǒ)公布(bù)的总份额均较(jiào)4月28日时有小幅增(zēng)长。根据基金(jīn)一季报统计(jì)，龙头与地方国(guó)企央企获得增持(chí)，持仓(cāng)数量占流通股比重(zhòng)增幅五只个股分(fēn)别为华发(fā)股份+3.40％、滨江集(jí)团(tuán)+1.71％、中新集团+1.49％、卧(wò)龙地产+0.97％、招商积(jī)余+0.92％。

　　公(gōng)、私(sī)募配置房地产或“底(dǐ)部回升(shēng)”

　　行(xíng)业红(hóng)利时代已过 精耕细(xì)作(zuò)成共识

　　从公募(mù)基金对房地产的配置看，2019年末，公募所持有的房地产(chǎn)行业标的市值约1188亿元，占其所(suǒ)持(chí)股票(piào)市(shì)值的4.66％左右；2020年市场表(biǎo)现出色(sè)，但公募所持房(fáng)地产公(gōng)司市值在股票资产中的占比却断崖式下跌(diē)至1.85％；2021年(nián)，这一(yī)数值更是进一步降至1.56％。

　　不过2022年终于(yú)出现了三年(nián)来的首次回升，年底这一(yī)数值从1.56％升至(zhì)1.65％。与(yǔ)此同时，公募对房地产行业(yè)的持股比例也同(tóng)步(bù)回升，从2021年底(dǐ)的6.94％提(tí)高(gāo)到2022年末(mò)的7.03％。

　　这样的(de)势头似乎(hū)在今年一季度得(dé)以(yǐ)延(yán)续。数据(jù)统(tǒng)计显示，公募重(zhòng)仓持有房地产板块一季度市(shì)值TOP15门槛(kǎn)为1.6亿元，较2022年四季度提升6.71％。持(chí)仓市值前五(wǔ)个股分别为保利发展、招商蛇(shé)口、万科A、华发(fā)股(gǔ)份、滨江集团，持仓(cāng)市值占(zhàn)板(bǎn)块比重(zhòng)合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从(cóng)中不难发现，公募对于(yú)房地产的投资愈(yù)发有集(jí)中于龙头的(de)趋势。Wind显示，在(zài)公募基金一季报(bào)汇总的重(zhòng)仓股中(zhōng)，房地产(chǎn)板块排名最(zuì)高的是保利发展，在基金重仓第(dì)33位。排名第二的是招商(shāng)蛇口，排在第78位。而老牌龙头股万科A排(pái)在第96位。对比去年(nián)四季报，变(biàn)化之处(chù)首先在于几(jǐ)只房地产龙头股(gǔ)从排位上(shàng)看均有退步，尤(yóu)其是万科最为明显；其次(cì)是金地集团(tuán)退(tuì)出百(bǎi)大之(zhī)列。但考虑到房地产是复(fù)苏链上最后一环，且首(shǒu)季并非(fēi)行业(yè)销售旺季，其传(chuán)导到二级市(shì)场乃至机构持仓(cāng)上还需要时间周期。

　　形成(chéng)共(gòng)识的是，经济圈判断房地产已经(jīng)进入(rù)大分化时代，一二线城市好于(yú)三(sān)四线城市。而(ér)映射到二级(jí)市场投资(zī)上，配(pèi)置(zhì)房地产行(xíng)业(yè)轻松收(shōu)获行(xíng)业贝塔的红利期一(yī)去不返了。“如果按照(zhào)产业周期来分类(lèi)，包括房地产(chǎn)等几类行业在盖特纳(nà)曲线里属于成熟期或者(zhě)衰退期的行(xíng)业(yè)，传统(tǒng)认知(zhī)上没有什么投(tóu)资机会的(de)。但在这几(jǐ)年特(tè)殊的行情里包括煤炭、电(diàn)解铝(lǚ)等类似的行业也出现了一些机会(huì)，背(bèi)后的逻辑是供(gōng)给侧发(fā)生了更大(dà)的变化。”一不愿具(jù)名(míng)的上海(hǎi)公募(mù)基金经理指出。

　　不过也有公募(mù)人(rén)士持(chí)谨慎乐观态度：“行业前几年17亿(yì)～18亿平方米的年销售面积(jī)很难(nán)再出现了，2022年(nián)光是居民存(cún)款数(shù)量增加(jiā)了15万亿元。中国存量(liàng)有400亿平方米建筑面积(jī)，考虑存量地产的更(gèng)新(xīn)，也有近10亿平方(fāng)米(mǐ)。需求端(duān)还需要(yào)有(yǒu)一定的(de)政(zhèng)策出来去刺激购房。”

　　宝(bǎo)盈基金(jīn)房(fáng)地(dì)产研(yán)究员吕功(gōng)绩(jì)也指出：“时至今日，无论(lùn)从城镇化(huà)的进程(chéng)，还是人(rén)均住房面积(jī)（接近(jìn)30平/人），我(wǒ)国均(jūn)已告别住(zhù)房短缺时代，而目前(qián)居民的杠杆(gān)率和(hé)房价收入(rù)也不支撑每年18万亿元的销售额，以及过快上行的房价，因(yīn)而行业高增的(de)时(shí)代已(yǐ)经过去，未来行业的需求或(huò)将(jiāng)回落(luò)，在此过程中，伴随着地产的(de)高杠杆属性，就很容易(yì)出(chū)现信用风险问题(tí)（类似2022年的民营(yíng)地产爆雷），行(xíng)业进入到供(gōng)给侧出清的过程。这(zhè)个过程中，综合竞争力强的公司(sī)就能(néng)够通(tōng)过大鱼(yú)吃(chī)小鱼的方式，获得市占(zhàn)率的提升。当行业需(xū)求见顶(dǐng)回落时，行业(yè)的贝塔已经过去了，但不代表没(méi)有投资机(jī)会(huì)，机会在(zài)于城市、位置、产品的阿尔法，而对应(yīng)到股(gǔ)票投资(zī)，就是强竞争力公司的(de)阿尔法。”

　　或许(xǔ)也是基于这样的(de)认识(shí)转变，精(jīng)耕细作个股(gǔ)成(chéng)为公募(mù)乃至整体机构的务实之举。

　　机构配(pèi)置(zhì)房地产(chǎn)“风物(wù)长宜放眼量”

　　头部央国企、优(yōu)质区域性标的(de)成香饽(bō)饽

　　5月以来(lái)，房地产板块(kuài)个股多出现(xiàn)小幅上(shàng)涨，截至5月10日收盘，中信房地产指数本(běn)月涨幅约为2％。从具体的个股来看，《红周刊》利用(yòng)Wind统计申(shēn)万房地产板块个股(gǔ)，在(zài)纳(nà)入统计(jì)的(de)124只(zhǐ)房地产类标(biāo)的股中(zhōng)，本月以来实现股价(jià)上涨的达到了81家。

　　其中，上述(shù)时间段(duàn)恰(qià)好排名前(qián)五的公司(sī)月内涨幅超过了10％，它们分别(bié)是上实(shí)发展、浦东金桥、*ST泛海、华夏幸福、荣安地产。排名第一的(de)上实发展，五一假(jiǎ)期归(guī)来后日成交量明显放大，4日、5日连续两个交易日收出涨停(tíng)。从该股的(de)基本面来看，上实发(fā)展的主营(yíng)业(yè)务为房地产开发与经营。公司的(de)主(zhǔ)要产品及服务为(wèi)房地产销售、房地产(chǎn)租赁、物业管(guǎn)理服(fú)务、工程(chéng)项目、酒店(diàn)经营。从业绩(jì)数(shù)据来看，2022年，其实(shí)现营业(yè)收入52.48亿元，比上期减少47.85％，归母(mǔ)净利润1.23亿元，同比(bǐ)下降33.24％。2023年(nián)第(dì)一季度(dù)，其(qí)实现营业总收入27.87亿(yì)元，同比增长183.02％；归(guī)母(mǔ)净利润(rùn)2.86亿元，同比扭亏。

　　不(bù)过从十大(dà)流通股股东来(lái)看，各类机构都有对其布局的例子。以3月31日时的首季十大流通股股东来(lái)看， 具体包括(kuò)公募(mù)的上银基金、私募的迎水文龙、中央汇金、长城资产(chǎn)管理公司等都跻身(shēn)前十的行列。

　　巧(qiǎo)合的是，涨幅暂(zàn)时(shí)排名第(dì)二(èr)的浦东金(jīn)桥(qiáo)也是上(shàng)海本地房企，其第(dì)一季度的(de)收入(rù)利润规模(mó)大(dà)幅度复(fù)苏。究其原因，一方(fāng)面是该公司(sī)后疫情时(shí)代出租率复(fù)苏(sū)至近年来最高，另一方(fāng)面(miàn)则是公(gōng)司拿地(dì)结(jié)算持续性向好，从数(shù)字上看，一(yī)季度新增虹口135、138住宅地块，总建筑面积(jī)约(yuē)54万平方(fāng)米。

　　在这样的业绩(jì)势头向(xiàng)好背景(jǐng)下，自然也吸引(yǐn)了(le)知名机构在其(qí)中持续驻(zhù)足。从第一季度十大流通股股(gǔ)东来看(kàn)，知(zhī)名私募高毅邓(dèng)晓峰的两只产品依然在前十中，这也是连续(xù)第三个季度他有的(de)两只产品(pǐn)杀入(rù)前(qián)十。同时榜单中还有(yǒu)一(yī)支(zhī)大名鼎鼎(dǐng)的QFII阿布(bù)扎(zhā)比投资局(jú)，其当季还小幅增加了持股。

　　除去上述两家上海区(qū)域性地(dì)产公司外，荣安地产则(zé)是主要布局(jú)在深圳的地(dì)产公司，一季报交出的也是一(yī)份报(bào)喜(xǐ)的成绩单：首季公司实现(xiàn)营业(yè)收入51.85亿元，同(tóng)比增长35.51％。归属于上市公司股(gǔ)东的(de)净利润6.48亿(yì)元，同比增长31.27％。

　　从机(jī)构态度来(lái)看，《红周(zhōu)刊》注意到两只公募指基首季新杀入十(shí)大流通股股(gǔ)东行列。具(jù)体说来， 南(nán)方中证全指房地产ETF上榜排(pái)名第七(qī)位，富国中(zhōng)证指(zhǐ)数1000增强则排名第九(jiǔ)位，此(cǐ)外联袂出现的机构还有QFII高盛国际和私募迎(yíng)水(shuǐ)聚宝。

　　接受(shòu)《红周刊》采(cǎi)访时，兴证全(quán)球基(jī)金相关人士分析(xī)：“经历过行业洗牌和兼并重组后，龙头的价(jià)值更为笃定突出(chū)；从(cóng)拿地端(duān)看，2022年(nián)土地市场大幅降温，优(yōu)质土地供给较(jiào)多（券商(shāng)测(cè)算对(duì)应潜(qián)在毛利率在25％以上，目前房企的(de)利润率仅(jǐn)20％），绝大多数房企(qǐ)受限于信用(yòng)问题或者(zhě)资金紧(jǐn)张没法拿地，龙(lóng)头房企趁机获取低(dī)成本土地(dì)，龙头房企的拿(ná)地力(lì)度（拿地金额(é)/销售(shòu)金额）基本在30％以(yǐ)上；从融资上看，龙头房企(qǐ)杠杆率较低，净(jìng)负债(zhài)率基(jī)本在70％以下，而其他房企的净负债率普(pǔ)遍(biàn)都在100％以上，加杠杆空间(jiān)有限，从融资(zī)成本看(kàn)，龙头房企的融资成本不断下滑，基本在3％、4％左右；对应到2023年的(de)销售，龙头房企明显(xiǎn)跑赢行(xíng)业，1～4月(yuè)百(bǎi)强房企的销售(shòu)额增速为(wèi)9％，而TOP14的销(xiāo)售额(é)增速(sù)为29％。”

　　需要强调的是，在(zài)当前中特(tè)估的浪潮下，央国企地(dì)产股或存在发展的大好机(jī)会。中(zhōng)信证券指出：“房地产行(xíng)业的结构性机(jī)会依然存在，少部分(fēn)公司尤其是(shì)央企占据(jù)显著优势(shì)，其主要又体现为库(kù)存的优(yōu)势。央(yāng)企地产(chǎn)公司，现阶段表现出较(jiào)低的融资成本，优(yōu)质的开(kāi)发资源(yuán)和良好的不动产(chǎn)资产运营能(néng)力的多重竞(jìng)争(zhēng)优势。”

　　“即使没有(yǒu)中特估(gū)，国央企相较(jiào)于民营地产公司也是更有优势(shì)的。”吕功绩强调，“对于减值、土地资(zī)源债权债务关系(xì)等问题，市场对民(mín)营房(fáng)开企业的(de)资产会有更多担(dān)忧和(hé)质疑(yí)，所以在这(zhè)一轮行业出清的过(guò)程中(zhōng)，央国(guó)企(qǐ)相较于民企来说(shuō)估值的修复更(gèng)明显。中(zhōng)特估的角度从中长期的(de)维(wéi)度(dù)看(kàn)，行业的(de)逻辑在于(yú)集中度提升后(hòu)，行业进入高质量发展阶段，具备较快速(sù)发展(zhǎn)阶段更稳定且可预(yù)期的盈利和现金流创造能力，以此(cǐ)带来估值中枢的提升，应该(gāi)关(guān)注估(gū)值相对较(jiào)低(dī)，企业自身资产(chǎn)的质量好、运营能力强、可以(yǐ)创造持续现金流(liú)的企业。”

　　“存(cún)量(liàng)时代中行业普涨的概前肖是指哪几个生肖(gài)率比较低，行业(yè)内部将出现分(fēn)化，要(yào)关注将受益于行业集(jí)中(zhōng)度提升的头(tóu)部(bù)公(gōng)司。”星石投资首席研究官方(fāng)磊也表(biǎo)示。

　　顺(shùn)应机构(gòu)这一思路(lù)的话，或(huò)许(xǔ)还是保(bǎo)利(lì)发展、招商蛇口等(děng)国(guó)资背景龙(lóng)头前途更为光(guāng)明。不过国投瑞银基金投资部副总监綦傅(fù)鹏表示：“需要(yào)客观地去持续观(guān)察国(guó)企央(yāng)企在三个方面是否可以维持，首先(xiān)是融资成(chéng)本保(bǎo)持低位，其次是销售(shòu)份(fèn)额(é)持续提升，再(z前肖是指哪几个生肖ài)次(cì)是(shì)拿地(dì)份(fèn)额持续提升。”

　　复苏速度缓慢(màn)

　　机构需要多给一些耐心

　　而(ér)《红(hóng)周(zhōu)刊》也(yě)根据房企(qǐ)一季(jì)报梳理发现，对于2022年(nián)的业绩出现的整体下滑，2023年一季(jì)度的业绩分化更趋明显(xiǎn)，保利发展、滨江集团等房企营收(shōu)、净利均(jūn)实现了业绩的回正，甚至(zhì)是较(jiào)大增速(sù)的增长。而这些公(gōng)司(sī)也是机构的重(zhòng)仓(cāng)对象。

　　对此，知(zhī)名房地产业内(nèi)人士张宏伟向《红周刊》分析表示，业(yè)绩(jì)出现明显改善的房企，主要是因为过去两三年时间，尤其是在(zài)2021年下半年民营房(fáng)企不怎么投(tóu)资拿地之后，国有企(qǐ)业(yè)仍在持续性(xìng)地拿地，且主要(yào)集中在核心城市，投资力(lì)度较(jiào)大。投资的(de)驱(qū)动(dòng)能够推(tuī)动房(fáng)企销售业(yè)绩的增长(zhǎng)，从而(ér)在(zài)2023年(nián)一季(jì)度市场恢复但(dàn)仍处于调整的过(guò)程中，能够(gòu)保有一个(gè)正增(zēng)长。

　　不(bù)过张(zhāng)宏伟(wěi)同时也提醒表示(shì)，在房地产的复苏过程中，还面临着一些(xiē)不确定性。其(qí)实(shí)整个市场从四月份开始又在往(wǎng)下掉(diào)。除了(le)杭州(zhōu)、成都等极个(gè)别城市四月环比三月相对(duì)表现较(jiào)好之外，包(bāo)括北京、上海(hǎi)在内的绝大(dà)多(duō)数城(chéng)市都出现(xiàn)环(huán)比下滑的情况。而现在(zài)五月的市(shì)场表(biǎo)现也(yě)不太乐观。按照现在的经济(jì)状况、收入情况，以及(jí)市场的去库存压力、企业的资金面压力，可能会出现，到六(liù)月份(fèn)房企(qǐ)为了半(bàn)年报冲(chōng)业(yè)绩出现市场的短期反弹外的(de)一个(gè)市场(chǎng)乏力现象。也(yě)就是(shì)说(shuō)，第二(èr)季度(dù)、第三季度增长不(bù)确定(dìng)性的压力(lì)仍旧(jiù)较大(dà)。

　　上海利(lì)檀投(tóu)资董事长陈(chén)昊扬也向(xiàng)《红(hóng)周刊》指出，现在整个房地产(chǎn)以(yǐ)及其(qí)上下游产业(yè)链的复(fù)苏速度都比(bǐ)想象的要(yào)慢很多，我们(men)要(yào)多给(gěi)一(yī)些(xiē)耐(nài)心，这(zhè)个时候，在房地产以(yǐ)及(jí)上下游就不(bù)是(shì)赚快(kuài)钱的时候(hòu)，只能赚(zhuàn)他基本面的(de)钱。但这(zhè)也意味着，只有极为少数(shù)的、做得比(bǐ)同行(xíng)好得多的企业，会伴(bàn)随整(zhěng)个行(xíng)业的(de)弱复苏，业绩会逐步体现出(chū)来。所以只能(néng)耐心地去等(děng)待它(tā)的基本面不断地凸显出(chū)来，这需要时间。

　　（本文已刊发(fā)于5月13日(rì)《红周刊(kān)》，文(wén)中(zhōng)提(tí)及(jí)个股(gǔ)仅为举例分析(xī)，不(bù)做买卖推荐(jiàn)。）

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