近(jìn)两年火爆(bào)的创新产品公募REITs进入密(mì)集分红期(qī)，近日(rì)7只REITs陆续迎来(lái)除息日，公募REITs整体呈现(xiàn)出高比(bǐ)例稳定分红，15只公告(gào)2022 年可供分配金额的REITs产品，平均分红比例接近99％。

　　多位业内(nèi)人士对(duì)此表示(shì)，强制分红机制是公(gōng)募(mù)REITs主(zhǔ)要特(tè)征之一，稳定(dìng)分红体现(xiàn)出该(gāi)类产品长期投资价(jià)值，通过观测经营活(huó)动现金流、可供(gōng)分配现金(jīn)等指标，也是观察REITs项目底层资(zī)产(chǎn)运营情况的“窗口(kǒu)”。他们也提醒普通投资者注意，与产权(quán)类项目相比(bǐ)，特许经(jīng)营REITs项目在经营权到期后不再产生现金(jīn)收益，特许经营(yíng)权分红目(mù)前已包含了(le)利润分配和本金的归还，在选(xuǎn)择投资标的时应(yīng)了解资产类型和分红的特征(zhēng)。

　　15只公募(mù)REITs产品(pǐn)分红(hóng)

　　平均分(fēn)红比例98.89％

　　公(gōng)募(mù)REITs 进入密集分(fēn)红期，近日7只(zhǐ)REITs产品（4月17 日-4月21日）陆(lù)续迎来除息日，此(cǐ)外尚(shàng)有6只REITs实际分配情况尚未公布(bù)。整体来看，公募REITs呈现出了高比例的稳定分红，15只公告2022 年(nián)可供分配金额的(de)公募REITs产(chǎn)品中，2022年(nián)全年分配金额(é)占可(kě)供分配金额比(bǐ)例平均为98.89％，且绝大部分分(fēn)配比例在96％以上。

　　中(zhōng)金基金(jīn)相关负责人(rén)对此表示，投资(zī)公募(mù)REITs的(de)主要收益来源为持(chí)有期分红收益，以及基金(jīn)份(fèn)额交易价格的变(biàn)化。基金(jīn)份额(é)二级市场价格受到公募REITs资产运营(yíng)情况(kuàng)及市场因素(sù)的(de)综(zōng)合(hé)影响，较易引(yǐn)起波(bō)动(dòng)。与此相比，基金分红预期则更有规律可循。公募REITs的分(fēn)红主要(yào)来(lái)自基础设施资产的经营(yíng)现(xiàn)金(jīn)流，投(tóu)资人通过基(jī)金募集(jí)材(cái)料和信(xìn)息披露文件，结合(hé)行业及市场情况，可以(yǐ)分析基础(chǔ)设(shè)施项目(mù)的经营业绩，作(zuò)为进行投资(zī)决(jué)策的重(zhòng)要参(cān)考(kǎo)。

　　“相对于基金(jīn)份额二(èr)级市(shì)场价格变化导致的(de)浮盈或浮亏，分红作为(wèi)基金份额持(chí)有人(rén)实际(jì)获得的现金收益，对(duì)于长期投资者更具(jù)参考价值。”中金基(jī)金相关负责人称。

　　平(píng)安基金REITs 投资中心运营高级副总监李华平也表示，根据《公开募集基础设施证(zhèng)券(quàn)投资基(jī)金(jīn)指引(yǐn)（试行）》及相关法(fǎ)规要求，基础设施基金应(yīng)当将90％以上合并(bìng)后基金年度可分配金额以(yǐ)现(xiàn)金形式分(fēn)配给(gěi)投资者，强制分(fēn)红机制是公募REITs的主要特征之一，稳定的分红机制体(tǐ)现出REITs产品长期投资价(jià)值。

　　中航(háng)基金(jīn)也认为，从投资角(jiǎo)度来看(kàn)，基础设(shè)施公(gōng)募REITs同(tóng)时具(jù)备(bèi)“股性(xìng)”和(hé)“债性”双(shuāng)重(zhòng)特点。二级市场价格反映这类产品(pǐn)“股性”的一面，分红体现了这类产品的“债性”特(tè)点。公募REITs有强(qiáng)制分红(hóng)要求，分红类似于债券(quàn)派息，但不等同于债券的固定利息(xī)回报，而是由可(kě)供分配(pèi)现金决定。

　　从机构(gòu)投资(zī)者(zhě)的角度来看，一方面是公募REITs丰富了机(jī)构投资者(zhě)的投(tóu)资(zī)品类(lèi)，为(wèi)资产(chǎn)配(pèi)置(zhì)多元化提供抓手，具(jù)有(yǒu)较强(qiáng)的配置价(jià)值。另一方(fāng)面，公募REITs的分红(hóng)能够帮助机构投资(zī)者稳(wěn)定收益。机(jī)构投资(zī)者(zhě)公募(mù)REITs能够通(tōng)过分(fēn)红获(huò)取(qǔ)相(xiāng)对于(yú)投(tóu)资(zī)债券(quàn)相对(duì)高的收益性，在有效(xiào)控制(zhì)风险的(de)前提下，增厚资产(岭南大学位置在哪里啊，岭南大学在哪个城市chǎn)包(bāo)收益，起到投资“压舱石”的作用(yòng)。

　　分(fēn)红除了投(tóu)资收(shōu)益“落(luò)袋为安”外(wài)，市(shì)场对于未来分红水平的预期(qī)，也是影响REITs基(jī)金二级市场价格走(zǒu)势(shì)的关键(jiàn)因(yīn)素之一。

　　从近期公(gōng)募REITs的二级市场表现(xiàn)看，截至4月21日，今年以来中证REITs（收(shōu)盘）指(zhǐ)数收于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢主(zhǔ)要股票和债券(quàn)宽基指(zhǐ)数。

　　“截至2023年3月31日，有20只公募REITs发布了(le)2022年年(nián)报，部(bù)分产品受宏观经济(jì)的影(yǐng)响，可(kě)分配金额完成率不达(dá)预期(qī)，一定程度(dù)上影响了公募REITs二级市场(chǎng)的价格。”李华平称，公募REITs二级市场的价格波动受多重(zhòng)因素的(de)影响，投资收益是影响REITs二级市场价格(gé)的主(zhǔ)要因素之一，而稳定的(de)分红(hóng)有利于(yú)吸(xī)引投资者参与(yǔ)公(gōng)募REITs二级(jí)市(shì)场的投资。

　　中金基(jī)金相关负责(zé)人也表示，近期经济预期恢复，一方面(miàn)市场热(rè)点呈现(xiàn)向股(gǔ)票和债(zhài)券回归(guī)的(de)过程；另一方(fāng)面(miàn)，基础设施项目的经营业绩相(xiāng)对(duì)经济(jì)活(huó)力的改善有一(yī)定的滞(zhì)后性。

　　此外，公募REITs在分红(hóng)除权日，将对基(jī)金份(fèn)额的开(kāi)盘(pán)指导价做调减处理，调减金额根据单位基(jī)金份额的分红(hóng)金额进行计算。除(chú)权操作是对分红前后基金份(fèn)额净值变化的修正，使投资人在(zài)基金分红(hóng)前后均(jūn)可(kě)以获得公(gōng)平的投资机会(huì)。

　　“分红可增强投资者长期投资(zī)的信心(xīn)，同时需(xū)结合持有产品的特性，关注二级市场扰动(dòng)对整体收益的(de)影响程度。”中航基(jī)金相关人士也称。

　　特许经(jīng)营权分红包括利润分配和(hé)本金(jīn)归还

　　普通投资(zī)者(zhě)应了(le)解底层资产情况

　　多(duō)位业内(nèi)人士还提醒，与(yǔ)现有公募基金分红前提是本金之上(shàng)的(de)增值部分(fēn)不同，特许经营(yíng)权REITs基(jī)金运作期(qī)间(jiān)的“分红”界定为“分(fēn)派”更(gèng)为准确(què)，分派(pài)的(de)是本金与(yǔ)增值两个部分(fēn)，两(liǎng)个部(bù)分之(zhī)间的(de)比(bǐ)例是(shì)变动(dòng)的(de)，与(yǔ)现有公(gōng)募(mù)基(jī)金分(fēn)红差异(yì)很(hěn)大，大多(duō)数普通投资者(zhě)可(kě)能把“分(fēn)派”金额误认为是持续(xù)分红(hóng)。一旦30年、40年、50年、60年等(děng)合(hé)同(tóng)年限到期后基金(jīn)价值面临(lín)极(jí)大不(bù)确定性(xìng)，这(zhè)是该类投(tóu)资者应该注意的情况。

　　李华平表(biǎo)示，目前公(gōng)募REITs主要有特许经营权类和产权类两大(dà)资(zī)产(chǎn)类型，持(chí)有产权(quán)类产品的收益主要包(bāo)括每年的现金分红及(jí)资产增值的收益，而持有(yǒu)特许经营类(lèi)产品(pǐn)的(de)收(shōu)益主要来自(zì)项(xiàng)目每年的现金分红。其(qí)中(zhōng)，特许经营(yíng)权类资产的分红包(bāo)括了利润(rùn)分配和本金的归还，两者(zhě)的比率也是变(biàn)动的，对特许经营权类资产的公募REITs可以内(nèi)部收益率（IRR）来衡(héng)量投(tóu)资(zī)收益。普通投资(zī)者在选择(zé)投(tóu)资标的时(shí)，应了(le)解公募REITs底(dǐ)层资产的(de)类型(xíng)。

　　中航基(jī)金也表示，从细分来看，各类公募REITs分红因底层(céng)资(zī)产(chǎn)属性不同而(ér)形成区(qū)别。特许经营(yíng)权类的公募REITs产品因其(qí)分红相当于包含(hán)“本金+收益”，分红相对(duì)较多(duō)，债性(xìng)偏强。而产权类的公(gōng)募(mù)REITs分红主要为“收益”，更看重底(dǐ)层资(zī)产的(de)价(jià)值增值，所以相对(duì)股(gǔ)性偏(piān)强。普通(tōng)投资者在(zài)选(xuǎn)择公募REIT时，需(xū)要考虑底层资(zī)产(chǎn)属性，对所(suǒ)选择产(chǎn)品的(de)二(èr)级市场价格(gé)和分红有合理(lǐ)预期。

　　中(zhōng)金基金相关负责人也认为，与产权类项目相比(bǐ)，特许经营项目在经营权到期后不(bù)再能产生(shēng)现(xiàn)金(jīn)收益(yì)，因此将可(kě)供分配金(jīn)额的分(fēn)配理解为(wèi)“分派”比“分(fēn)红”更加准确。基于这个(gè)特点，剩余经营(yíng)期限较短的特许经营(yíng)项(xiàng)目，通常具备更高的分派率水平(píng)。对于剩余期限较(jiào)长的(de)特许经营权(quán)项目(mù)，即使分(fēn)派率相对较低(dī)，也有足够(gòu)年限收回(huí)本金(jīn)并取得收益。

　　中(zhōng)金基金该(gāi)负责(zé)人提醒投资(zī)者注意，特许经营权项目(mù)的分(fēn)派金额包含(hán)了投资本(běn)金，在不进行扩募的情况下，基金份额单价(jià)随着分派进度逐年(nián)下降是正常现象，投资特许经营权(quán)REITs的收益来(lái)自(zì)项(xiàng)目(mù)剩余期限(xiàn)产(chǎn)生的现金流。

　　“与(yǔ)特许经营项目相比，产(chǎn)权类项目的土地或(huò)建(jiàn)筑(zhù)的(de)剩余使用(yòng)年限一般较长，再加上(shàng)到期后通(tōng)过对(duì)建筑(zhù)的更新改造或补缴土(tǔ)地出让金等(děng)追加投资，有机会进一(yī)步延长(zhǎng)经营期限。这种类似永续经营的(de)假设反映在基础资产(chǎn)的估值上，使(shǐ)产权类REITs具备更显著的资产投资属性。”该负责人(rén)称。

　　观测内部(bù)收(shōu)益率等指标

　　评估项目底层(céng)资产运(yùn)营情况

　　在基金分红(hóng)的时点(diǎn)，多(duō)位业内人士还(hái)表示(shì)，在产(chǎn)品(pǐn)分(fēn)红(hóng)期，投资者(zhě)可以观测经营活动现金流、可(kě)供分配现金、内(nèi)部收(shōu)益率等指标(biāo)，来观察和评估项目(mù)底层资产(chǎn)的运营情况。

　　中(zhōng)航基金表(biǎo)示，年报指标(biāo)中，跟现金相关的指标(biāo)有两个：一是年报中(zhōng)披露(lù)的(de)经营活动现金流，二是可供(gōng)分(fēn)配(pèi)现金(jīn)，二者存在(zài)本(běn)质性区别。经营活(huó)动产生的现金净流量是指企业(yè)经营、筹资、投资产生(shēng)的现(xiàn)金流，基(jī)于企业本身(shēn)经营活动产生；可供(gōng)分配的现金实质上是从EBITDA出发，对非现金影响利润(rùn)表的项目进行(xíng)调(diào)整，加期(qī)初现金，最(zuì)终(zhōng)得到(dào)的账面现(xiàn)金。

　　李华平也(yě)表示(shì)，公(gōng)募REITs作(zuò)为(wèi)资产配置新选择，投资(zī)价值体(tǐ)现在相(xiāng)对股债市(shì)场独立的资产配置功能，比较(jiào)适合长期持有。建议(yì)投资者对经(jīng)营权类的资产可以更多(duō)关注内(nèi)部(bù)收益率(lǜ)的高低，对(duì)产(chǎn)权类的资产更多(duō)关(guān)注分派率(lǜ)高低。因为(wèi)公募REITs可分配收益主(zhǔ)要(yào)来自底层(céng)资(zī)产的经(jīng)营(yíng)净现金流，所以(yǐ)底层资产运营情(qíng)况直接影响投资回报，投资者可综合考(kǎo)虑原始(shǐ)权益人(rén)综合实力、运营管(guǎn)理机构实力、公募(mù)基(jī)金管理(lǐ)人实力等多重因素来选择投(tóu)资标的。

　　中信证(zhèng)券研报(bào)也显示，公募REITs进入密集分(fēn)红期，由于分红交易(yì)带来的短(duǎn)期博弈(yì)机(jī)会仍(réng)在，叠加此前(qián)市场接连(lián)回调，建议投资(zī)者关注(zhù)有基本面支(zhī)撑(chēng)、填(tián)权效应相对(duì)明显、同时分红规模较为可观的个券。

　　“公募REITs的(de)招(zhāo)募说(shuō)明书(shū)均会(huì)载明REITs在发(fā)行(xíng)首年及次(cì)年的可供分配金额(é)预测。投资者可(kě)以将REITs的(de)实际(jì)分(fēn)红金额与募集(jí)材料中(zhōng)披露预测(cè)进行比较分析，结合经济及(jí)市场的(de)实(shí)际环境，对(duì)基础设施项目的运(yùn)营业(yè)绩(jì)及(jí)REITs的管理能力进行判断。”中金基金(jīn)上述(shù)负责(zé)人也称。

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