文：任泽平团(tuán)队(duì)　　

　　导读(dú)

　　是该取消(xiāo)预售制了。 1月17日召(zhào)开的全国住房和(hé)城乡建设工作会议提(tí)出“有条件的可以进(jìn)行(xíng)现(xiàn)房销售”，不足(zú)一个(gè)月(yuè)时间，已有山东、安徽、河南、四川、广东等地明确(què)表态，试点现房(fáng)销售。

　　1、是该取消(xiāo)商品房预售制了(le)，用(yòng)你(nǐ)的(de)钱，建你的房子(zi)，还(hái)烂尾了，这是对(duì)购房者的(de)不公(gōng)平。以后谁(shuí)有(yǒu)钱谁建房，没钱(qián)没实力的别建了，不能把包袱甩(shuǎi)给老百姓和社会，这是房(fáng)地产从大(dà)开(kāi)发时(shí)代步入高质量(liàng)发展阶段的必(bì)然趋(qū)势，也是(shì)对(duì)购房(fáng)老百姓(xìng)的最大保护(hù)。98年(nián)房改时，全国(guó)缺房子，开发商缺(quē)钱，预售制是权宜(yí)之计，现在全国套(tào)户比超(chāo)过1，从(cóng)大开发进入存量时代，对购房民众不公(gōng)平的预(yù)售(shòu)制已经(jīng)过时(shí)了，该(gāi)取消(xiāo)了，改为现(xiàn)房销售。以后一手(shǒu)交钱，一手交房(fáng)，天(tiān)经(jīng)地义(yì)。当然二次房改(gǎi)是个技术活(huó)，兼顾化解停贷(dài)、复工(gōng)保交楼、重组房企债务、恢(huī)复(fù)市场(chǎng)信心以及(jí)长效机制，长效机制四(sì)大关键是推动(dòng)城市(shì)群(qún)战略、人地(dì)挂钩(gōu)、金(jīn)融(róng)中(zhōng)性稳(wěn)定和(hé)房地产税。如果按照经济规律办事，中国一定能实(shí)现房地产软着陆和长期(qī)平稳健(jiàn)康发展，跨过(guò)这道(dào)关，解好这(zhè)道世界难题(tí)。

　　2、为什么要取消预(yù)售制、改为现房(fáng)销售？大家(jiā)想想，绝大部分商(shāng)品是一手交(jiāo)钱一手(shǒu)交货，预售(shòu)制是对购买者的(de)单方面不公平制(zhì)度，购房老(lǎo)百姓几乎(hū)承担了所(suǒ)有商品(pǐn)不能交付(fù)的风险(xiǎn)。从个(gè)人(rén)层面看，预售制对购房者(zhě)非常不公平，比如，交房等待期一般(bān)为两(liǎng)年，在(zài)此期间，购房者不(bù)仅承担银行利息(xī)，还要承担延迟交房(fáng)、房屋(wū)质量、房产证延期办(bàn)理甚(shèn)至不能交房的风险。从行业层(céng)面(miàn)看，预售(shòu)制助推部分房企过(guò)度举债、高杠杆(gān)扩(kuò)张，若遇到(dào)下(xià)行周(zhōu)期，会(huì)引发资(zī)金链断裂(liè)、项目搁置等(děng)系(xì)列风险。取消预(yù)售(shòu)制，改为现房(fáng)销售，这(zhè)样有助于落(luò)实中央房住(zhù)不(bù)炒(chǎo)精神(shén)、有助于(yú)保障购房老百姓(xìng)权益、有助于房(fáng)企(qǐ)稳(wěn)健发(fā)展，一举多得，谋划长远。

　　3、为什么建议取消预售(shòu)制度？预售制度怎么来(lái)的？国外什么情况(kuàng)？简单科普一下(xià)：商品房预(yù)售最早源于中国香港(gǎng)，俗称(chēng)卖楼花，卖期(qī)房(fáng)，是一(yī)种开(kāi)发商放(fàng)杠杆(gān)的方式。98年(nián)房(fáng)改，由于商品房短(duǎn)缺，房企缺资(zī)金(jīn)，借鉴中(zhōng)国香港，引(yǐn)入了商品房预售制(zhì)度。其实(shí)，当前世(shì)界不少国家存在(zài)预售制。但是，重点来(lái)了！发达国家一般有(yǒu)严(yán)格的(de)监管(guǎn)保障措施，开发商在项(xiàng)目获得政府批准后才可以(yǐ)开始销售，买家在购(gòu)买期房(fáng)后并非像(xiàng)中国一样在(zài)支付完首付款后(hòu)从银行一次性(xìng)贷款支付剩(shèng)余全部房(fáng)款，而(ér)是根据开发商(shāng)工程进度在完全交(jiāo)房前进行(xíng)分期(qī)支付。所以，预售制度是需(xū)要严(yán)格的(de)资金监(jiān)管、分期支(zhī)付以及违(wéi)约处罚措施作(zuò)为保障的，如果没有这些保障措施，一定会触发(fā)风险，对购房(fáng)民众(zhòng)不(bù)公平(píng)，所以不如借机取(qǔ)消预(yù)售制(zhì)度，以后改为现房销售。客观讲预售制度(dù)有(yǒu)一定历史阶段性(xìng)，现在中国住房进入存量时代，取消预(yù)售制度有助于(yú)降负债降杠杆，不(bù)再(zài)把烂尾风险甩给老百姓(xìng)和(hé)社(shè)会，当然这需要配套房(fáng)企债务(wù)重组(zǔ)、复工保(bǎo)交楼(lóu)、恢复市场信心和(hé)房地产长效机制(zhì)。这是个技术活(huó)，只要坚持市场化改革，中(zhōng)国一定能化解(jiě)这(zhè)个(gè)难题，让房地产回归实体经济和居(jū)住属性，安居乐业。

　　4、简单讲(jiǎng)，如果(guǒ)取消(xiāo)预售(shòu)制，改(gǎi)为现房销(xiāo)售，开(kāi)发商将拼的(de)不是五花(huā)八(bā)门(mén)、眼花(huā)缭乱、不知道(dào)能不(bù)能兑现的(de)营(yíng)销手(shǒu)段，而是(shì)所见即所得的过硬的产(chǎn)品质量和诚信，这才是(shì)对购(gòu)房民众的最根(gēn)本(běn)最(zuì)实质(zhì)的保障，这样(yàng)将(jiāng)极大的提升(shēng)开发商的建筑质量，实现良币驱(qū)逐劣币。所有商业的(de)本质是向(xiàng)善，是(shì)以(yǐ)客户为中心(xīn)，房(fáng)地产也不能例外，老(lǎo)百(bǎi)姓买房子(zi)是天大的事，烂尾毁三代(dài)，好房幸福一家人(rén)。从这个角(jiǎo)度，取消预售制、实施现(xiàn)房(fáng)销(xiāo)售(shòu)是实现老百姓安居(jū)乐业、社会长治(zhì)久安(ān)、行业企业健康发展的重大措施。在当前的情况下，取消预售制要结合稳(wěn)楼市、房地产软着(zhe)陆、打(dǎ)通金融支持当期三好生(shēng)、新模式等(děng)综合施策。

　　作者十年前在国(guó)务院发(fā)展研究中心参与财税改(gǎi)革方案(àn)研究时，对预售(shòu)制、房(fáng)地产税(shuì)、人地挂钩、金融稳定、房企杠(gāng)杆率等进(jìn)行过长(zhǎng)期(qī)系统的专项(xiàng)研究。（参考后来形成的专著《房地产(c中华牙膏是中国品牌吗，中华牙膏是中国品牌还是外国牌子hǎn)周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销售(shòu)+“按揭”，霍(huò)英东创造(zào)“卖楼花”模式(shì)

　　1.2 住房(fáng)需求大、供(gōng)给(gěi)量(liàng)少，引进“卖楼花(huā)”模式，形成“中国内地版(bǎn)预(yù)售制”

　　1.3 预售制推(tuī)动城市化进(jìn)程(chéng)，但背(bèi)后潜(qián)藏的风险确实存(cún)在

　　2 国际(jì)经验

　　2.1 美国：交付前预售资金第三方全程(chéng)监(jiān)管，交付时开发商凭验收凭证取得房款

　　2.2 德(dé)国：可零首付(fù)购房(fáng)，提(tí)供期房烂尾(wěi)险

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保险(xiǎn)保护机制，55％-80％房款交房(fáng)时支付

　　2.4 日本：为规范期房交易立法(fǎ)，设(shè)置期房预(yù)付款(kuǎn)保全(quán)措施

　　2.5 新加(jiā)坡：买(mǎi)方资(zī)金由银行监管，享1年保修期(qī)后(hòu)付(fù)尾款

　　3 启示

　　正文(wén)

　　1 中国内地商品(pǐn)房(fáng)预(yù)售制的前(qián)世(shì)今(jīn)生

　　1.1 起源(yuán)：分层销售(shòu)+“按揭”，霍(huò)英(yīng)东创(chuàng)造“卖(mài)楼花(huā)”模式

　　二十世(shì)纪五十年代在(zài)中国香(xiāng)港，楼(lóu)宇出租是(shì)地(dì)产(chǎn)行业(yè)盛(shèng)行的方(fāng)式，但有着转让难、出租资金周转期(qī)长等问题，分层销售孕育而生。20世(shì)纪(jì)50年(nián)代，中国香港还未推(tuī)行公(gōng)共房屋制度，许(xǔ)多人栖(qī)身于木(mù)屋或(huò)者其他临时住(zhù)宅，住房的需求是相当(dāng)高，不过大多数居民(mín)的储蓄(xù)很少。当时楼(lóu)宇(yǔ)买卖多数以一(yī)整栋楼为(wèi)单(dān)位，需要雄厚的资金实力(lì)才能购买。虽然楼宇出租是中国香(xiāng)港地(dì)产行业盛行的方式，但有着转让难(nán)、出租资金(jīn)周转期长等问题。针(zhēn)对这一系(xì)列问题(tí)，不少地产商开始探求新的方式，如把楼宇契约(yuē)切(qiè)开，即“分契”，然后将(jiāng)楼(lóu)宇分层出售。这模式一经推行，购买楼宇的市民数(shù)量有所增(zēng)加，开发商资金周转(zhuǎn)加快。

　　在分层出售的(de)基础上，将“按(àn)揭”模式(shì)引入(rù)房地产销售，霍英东创(chuàng)造“卖楼花”模式。1953年底霍英(yīng)东创办立信置业(yè)有限(xiàn)公司，凭借(jiè)商(shāng)业直觉和多(duō)年经营杂货铺、海上(shàng)驳运业务的经验(yàn)，对(duì)于商品流通(tōng)、资金周转(zhuǎn)有着(zhe)独到的见解(jiě)，在努力寻求方(fāng)法加快(kuài)自身资金周转(zhuǎn)。当时(shí)其在购下九龙的一块(kuài)地盘后，除了分层出售、还(hái)印发(fā)售楼说明书，上有文字(zì)详(xiáng)尽说(shuō)明楼宇的地势(shì)环境、建筑(zhù)材料(liào)、分层价格、订购方法等(děng)。此外，“卖楼花”是另(lìng)外一(yī)个亮点，即先收(shōu)取买家的订金，采用类似租金的分期付款形式，等新楼(lóu)落(luò)成时，收齐买家的钱，买家(jiā)就拥有了自己的房产。这种(zhǒng)方(fāng)式减轻了民众购房的资金压力，加速了房(fáng)屋的建造和销售(shòu)，也解决了制造商的(de)资金问题，降低投(tóu)资风险，在(zài)当(dāng)时可谓是“双(shuāng)赢”的举措。“预售(shòu)楼花(huā)+分期付款”的销售(shòu)模式成为当时中国香港房地产市(shì)场的(de)一大特色，纵观中国香港(gǎng)房(fáng)地产市场的改革，“卖楼花”模式高(gāo)效率地解(jiě)决了核心的(de)住房供不(bù)应求的问题(tí)，使房市发展进入新阶(jiē)段。

　　预售楼花模(mó)式(shì)推动了中(zhōng)国(guó)香港(gǎng)楼市几十年繁荣，但期(qī)间也出(chū)现过“烂(làn)尾楼”的情(qíng)况，但(dàn)监管部门(mén)不(bù)断完善(shàn)、规范化(huà)，建立健全(quán)的监管机制，促(cù)进市场(chǎng)健康发展。例如，1960年(nián)，位(wèi)于大(dà)角咀的一个楼盘(pán)因(yīn)建(jiàn)筑费用(yòng)超支停(tíng)工，出现“烂尾”情况。在(zài)1961年后，中(zhōng)国香港管理部(bù)门提升了对(duì)于预售楼(lóu)花(huā)制度的监管，即要(yào)求开发商在预(yù)售前，确保地价款(kuǎn)已经全部支(zhī)付(fù)，还要证明自身有资金等能(néng)力把项目完成，资金需放(fàng)入律师所托管，支取时需律所和建筑师的核准。为了防止开发商、律所、建(jiàn)筑师等造假(jiǎ)，套取监(jiān)管账户资金，中国(guó)香港要求律师行在银(yín)行开(kāi)设(shè)的信托账户（监管账户(hù)）、开发商操作等采取全透明化机(jī)制，且银(yín)行的责任上升(shēng)，如(rú)出现房(fáng)屋“烂尾”情(qíng)况(kuàng)，银行将(jiāng)成最大(dà)风险(xiǎn)方，后续需自身推(tuī)动(dòng)项目完工。随(suí)着(zhe)监管体系逐步完善，出(chū)现“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住房需求(qiú)大(dà)、供给(gěi)量少，引进“卖(mài)楼花”模式，形成“中国内(nèi)地版预(yù)售制(zhì)”

　　二十世纪九十年代，中国内地面临住房需求大和供给(gěi)量短缺问题，引入“卖楼(lóu)花”制度。建国以来，中(zhōng)国内地优先发展重工业，强调(diào)基础建设(shè)，这一导向使前(qián)期发(fā)展工业化的进程(chéng)大(dà)于城(chéng)市化进程，唯有解决住房基础等城(chéng)市化(huà)配(pèi)套问题，才(cái)能进一步推进城市化。但当时推行的是“统一管理，统一(yī)分配，以租养房”的福(fú)利分房制度(dù)，住房市场发(fā)展起步(bù)较晚、增(zēng)速较慢，福利分房制度也出现(xiàn)了分(fēn)配不公(gōng)、效率低、配(pèi)套差等问题(tí)，因此福利(lì)分房(fáng)制(zhì)度不再适用于当时的国情。叠加房地产市(shì)场面(miàn)临商品房的需求量(liàng)大，而社(shè)会(huì)缺少大型房地产开发商，商品房供(gōng)应量小的(de)困境，此时引入中国香港(gǎng)的(de)“卖楼花”模式无疑(yí)是对内地房地(dì)产市(shì)场的一针强心剂(jì)。从1994年(nián)起(qǐ)，中国内地逐步引进中(zhōng)国香港预售商品房制度，先后出台多项文件(jiàn)，大力支持国内房地(dì)产市场改革。例如，1998年，国务院出(chū)台《关(guān)于进一步深(shēn)化城镇(zhèn)住房制度改(gǎi)革，加快住(zhù)房建设的通知(zhī)》文件，决(jué)定停止住房无偿实物分配，逐步实行住(zhù)房分配货币化、住房供(gōng)给商品(pǐn)化、社会(huì)化的住房(fáng)新体制，从计划经济下(xià)的福利(lì)分房转向市场经济(jì)的商品房。房地(dì)产市场采用预售制，允许开发(fā)商卖期房(fáng)，解(jiě)决了房企(qǐ)缺少资金和开发(fā)时间周(zhōu)期长的(de)两(liǎng)大(dà)难题，开发(fā)商以预售款撬(qiào)动下一个(gè)项目的开(kāi)发，形(xíng)成滚动(dòng)开发模(mó)式(shì)，住房(fáng)供应速(sù)度加快。自(zì)此中(zhōng)国内地开始房改(gǎi)货币化，中(zhōng)国(guó)人民银行等多方迅速出(chū)台相关的信(xìn)贷政策(cè)，支持购(gòu)房者，极大作用推动了(le)房地产市场的发展。

　　引入中国(guó)香(xiāng)港“卖楼花”模式后，经调整形成(chéng)契合(hé)中国(guó)内(nèi)地的商品房预售制(zhì)度。预售制的初衷是为了(le)缓解(jiě)房企资金(jīn)压力，加快城镇住房建设。具体来说，是指(zhǐ)房地(dì)产开发(fā)企业将正在建设中的(de)房屋(wū)预先出(chū)售给购房者，由购(gòu)房者支付定金或(huò)房款的行为。区(qū)别于中国(guó)香(xiāng)港，在中(zhōng)国内地实(shí)践过程中(zhōng)，商品房预售流(liú)程(chéng)为：房地产开发商(shāng)办理(lǐ)预售许可证-签订商品房(fáng)买(mǎi)卖(mài)合同-进(jìn)行(xíng)备(bèi)案登记和预告登(dēng)记-交付房屋(wū)。在购(gòu)房(fáng)过程中，购房者(zhě)需要一次(cì)性付清首付款，并(bìng)采用银行贷款的形式一次性付(fù)清剩余房款，换(huàn)言之，房屋(wū)未(wèi)建成，开发商可能已拿到了全部(bù)购(gòu)房款，这点与中国香港的按照(zhào)工程进度付款有所不同。对中国内地的(de)开发商而言，预(yù)售制商(shāng)品房也开启了高周转、高(gāo)杠杆的运作模式(shì)。

　　1.3预售制推(tuī)动城市化进程(chéng)，但背(bèi)后潜藏的风险确实存(cún)在

　　作为(wèi)中国内地商品房(fáng)销(xiāo)售(shòu)的最主要方(fāng)式，预售制(zhì)极(jí)大缩短房企现金回笼(lóng)周(zhōu)期，同时增加(jiā)市场(chǎng)商品房(fáng)供应，推动了城镇(zhèn)化(huà)发展进程(chéng)。预售制在过(guò)去20多年(nián)对(duì)中(zhōng)国内地房地产市场的稳步(bù)发(fā)展起到(dào)了(le)重要作用，不(bù)仅解决(jué)了房地产市场快速发展阶段的(de)资金需求，也提(tí)高了居民居(jū)住水平，中国内地城镇居民从筒子(zi)楼(lóu)住(zhù)到住宅小区(qū)，从全民蜗(wō)居(jū)到(dào)基本适居，住(zhù)房(fáng)事业取得巨大进(jìn)步，数十年时间走完发达国家几百(bǎi)年城镇化路程。改革开放以来(lái)，城镇化进程进入快速(sù)发展时(shí)期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人增长(zhǎng)至9.1亿人，43年间增(zēng)长(zhǎng)4.4倍；1981-2020年，全(quán)国城市建成(chéng)区面积由7438平方公里(lǐ)增长至60721平方(fāng)公里，增长7.2倍。根据(jù)我们(men)发布的(de)《中国住(zhù)房存量报告：2021》测算，1978-2020年(nián)中(zhōng)国内地(dì)城镇住(zhù)宅(zhái)存量从不到14亿平增(zēng)至313.2亿平，城镇人均住(zhù)房建筑(zhù)面积从8.1平方米增至34.7平(píng)方米，城镇(zhèn)住房套数从(cóng)约3100万套增至3.63亿套(tào)，套户比从0.8增(zēng)至1.09。预(yù)售制(zhì)在当前已成为中国内地商品(pǐn)房销售最(zuì)主要方(fāng)式(shì)，2005年中国内地商品住(zhù)宅期房销售面积占总销售面积的(de)比重为63％，而2021年期(qī)房累计销售(shòu)面积达15.6亿平，比重上升(shēng)至87％。

　　预售制(zhì)也(yě)推动(dòng)了中(zhōng)国内地房地产行业的(de)发展。中国内地房(fáng)地产历经(jīng)二十多年(nián)长周期(qī)繁荣，行业各项指(zhǐ)标大幅增(zēng)长。1999-2021年，房(fáng)屋(wū)新开工面积从2.2亿平增至19.9亿(yì)平，累计上(shàng)涨8.2倍，年复合(hé)增速10.6％。房地产开发投资完成额从0.4万亿元增(zēng)至14.8万亿元(yuán)，累计上涨35.8倍，年复合增速17.8％。商品(pǐn)房销售面积和销售金额分别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万(wàn)亿元增至18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年复(fù)合增速(sù)12.1％、21％。伴随房(fáng)地产(chǎn)业的快速发展，房地产(chǎn)企业(yè)从无到(dào)有、从国企先(xiān)行(xíng)到民企(qǐ)崛(jué)起，队伍逐渐壮大(dà)。2018年(nián)，房(fáng)地产企业数量达(dá)9.8万个，比1998年的2.4万(wàn)个增(zēng)长3.1倍。

　　二十年(nián)来(lái)房地产也成为拉动中国(guó)内地经(jīng)济高增长的火(huǒ)车(chē)头。

　　1）从(cóng)经济增长(zhǎng)渠(qú)道，房地(dì)产带动的上(shàng)下游(yóu)产(chǎn)业(yè)链特别(bié)长，高达50多(duō)个行(xíng)业(yè)。2020年房地(dì)产(chǎn)及其产业链占GDP的17.2％（完(wán)全(quán)贡献），其中房地产业(yè)增加值占GDP的7.3％（直(zhí)接贡献），房地产带动产业链占GDP的9.9％（间(jiān)接(jiē)贡献），其中房(fáng)地产对金融、批发、建材的带动最为明显(xiǎn)。

　　2）从投资渠道(dào)，2020年房地产完全拉动的投(tóu)资占全社会固定资产投资(zī)的51.5％，其中，房地产开发投资占固定资产投(tóu)资的(de)27.3％。

　　3）从金融渠(qú)道，从房地产贷款占银行各项贷款余额的(de)比重看，2021年(nián)12月(yuè)为27.07％，如(rú)果加(jiā)上信托等通道业务，占比超(chāo)过三(sān)分之一。从房地产融资存量占社融(róng)存量比重看，2021年12月占比为18.76％。如(rú)果(guǒ)房(fáng)企大面积违约，将(jiāng)导(dǎo)致银行不(bù)良率大(dà)幅(fú)上升(shēng)。

　　4）从居(jū)民财富效(xiào)应(yīng)渠道，根据我们的《中国(guó)住房市(shì)值测算报告》，2020年中国住房市值为62.6万(wàn)亿美元，大(dà)于美(měi)国的33.6万亿(yì)美元、日本(běn)的10.8万(wàn)亿美元(yuán)、英法德(dé)三(sān)国合计的31.5万(wàn)亿美元。从住房市值(zhí)占股债(zhài)房市值的比(bǐ)例(lì)看，2020年中国(guó)为66.6％，高(gāo)于美国的27％、日本的37％、英(yīng)国的(de)49％、法(fǎ)国的56％、德(dé)国的(de)64％。中(zhōng)国(guó)住房(fáng)市(shì)值与股债房(fáng)市值(zhí)的(de)比(bǐ)例(lì)较高，主要是因为住房市值高，以及中国资本市场发育尚不成(chéng)熟，直接融资比例较低，股票(piào)、债券市值较(jiào)低，居民投资渠道(dào)缺乏。

　　不可否认(rèn)，预售制(zhì)背后潜藏的风险确实(shí)存在(zài)，当(dāng)前(qián)的负面效应愈发凸显。

　　从个人层面(miàn)看，绝大部分(fēn)商品是一(yī)手交钱一(yī)手交货，预售制是对购(gòu)买(mǎi)者的(de)单(dān)方面不公平制度，购(gòu)房老百姓几(jǐ)乎承担了所(suǒ)有(yǒu)商品不能交付的风险。比如，交房(fáng)等待期一般为两年，在此(cǐ)期间，购房者不仅承(chéng)担银行利息，还要承(chéng)担(dān)延迟交房(fáng)、“一房二(èr)卖”、房屋质量、房产证延期办(bàn)理甚至不能交房等风险。另外(wài)，购(gòu)房者和开发商之间的购房合同、购房(fáng)者和银行的按揭贷款合同是两个独(dú)立的合同关系，如果开(kāi)发商发生违(wéi)约，购房(fáng)者只能根据购房合(hé)同向开发商主张(zhāng)权力，但依(yī)旧需(xū)要根据按揭(jiē)贷款合(hé)同按时(shí)向银行进行(xíng)贷(dài)款偿还，因此购房者承担的风(fēng)险较大(dà)。

　　从行(xíng)业层面看(kàn)，预售制助推部分(fēn)房企过度举债、高(gāo)杠杆(gān)扩(kuò)张，资金若遇到下行周期，会引(yǐn)发资金链断裂(liè)、项目搁置等系列风险，进行(xíng)影响自(zì)身信用和购房者(zhě)对(duì)行业的信心。

　　从金融层(céng)面看，银行(xíng)作为按揭(jiē)贷款的(de)发放方，一旦房企因为市场波动或经营不(bù)善，出(chū)现资金链断裂等一系列问题，导(dǎo)致“烂尾(wěi)”等情况(kuàng)，而(ér)房企通过(guò)与购房者签订的预售合(hé)同和按揭(jiē)合同(tóng)，已经(jīng)从(cóng)银行获得房款，如(rú)果购房者(zhě)丧(sàng)失还款(kuǎn)能力(lì)或短(duǎn)期不能(néng)还款等，则(zé)风险完全由银行承担，银行(xíng)将面临较大的坏账压力。

　　从(cóng)监(jiān)管(guǎn)角(jiǎo)度看，购房(fáng)者(zhě)的预售(shòu)监管资(zī)金去(qù)哪了(le)？楼盘“烂尾”，归根结底两个字那就是(shì)“没钱”，即没(méi)钱(qián)付工程款。在2004版的(de)《城市商品房预售管理办法》中明确规定了开发(fā)企业(yè)预售商品(pǐn)房所得款项应当用于有关的(de)工程(chéng)建设(shè)，商品(pǐn)房预售款监(jiān)管的具体(tǐ)办法，由房地产管理(lǐ)部门制定。但多年以来全国并没有(yǒu)统一(yī)的(de)预售资金监管规定，各地实行(xíng)“一(yī)城(chéng)一(yī)策”。例如，太原、昆明、重庆、长(zhǎng)沙等(děng)城市重(zhòng)点监管资金比例为总预售款的15-40％左右，郑(zhèng)州、福州、合肥(féi)等城市则(zé)按照项目的建安成本乘以建筑面积或者项目(mù)工程总(zǒng)额报价计(jì)算(suàn)重点资金。而事实是，不少购(gòu)房款未进入监管(guǎn)账户、或(huò)进(jìn)入监管账户后被挪用，导致(zhì)楼盘没有资金继续建设。收楼遥遥(yáo)无期，月供却被(bèi)迫(pò)继续(xù)还(hái)款。那(nà)么，监管账(zhàng)户资金如(rú)何被挪(nuó)走(zǒu)的？实际上，在过(guò)去(qù)房地产(chǎn)大(dà)开发时代的高(gāo)周转背景(jǐng)下，抽调(diào)预售(shòu)款(kuǎn)监管(guǎn)账(zhàng)户资金(jīn)，是(shì)行(xíng)业“潜规则”。比如(rú)工(gōng)程(chéng)总承(chéng)包方，以工程(chéng)建设名义，获得监(jiān)管账户拨付资金，再由工(gōng)程方将(jiāng)资金转给房企，而拨付的工程款，远(yuǎn)超工程进度所需。通过这些方式套取的资金，在房企各地项目间流动，变相加杠(gāng)杆(gān)，这样(yàng)做提(tí)供了资金流动(dòng)性，房企抽调资金统筹拿(ná)地、还款(kuǎn)和楼盘建设，形(xíng)成一种资金(jīn)循环高周转模式，但一定程度上把(bǎ)风险甩(shuǎi)给了购(gòu)房者。

　　2 国(guó)际经验

　　整体来(lái)说，国外商品房预(yù)售(shòu)制度呈现以下特点(diǎn)：

　　1）预付款保护：对(duì)于(yú)购房(fáng)者预(yù)付(fù)资金，一般设有定金或预付(fù)款保护(hù)机制(zhì)，如英国、日(rì)本；

　　2）预付款比重：要(yào)求购房(fáng)者支(zhī)付(fù)的预付款比例(lì)相(xiāng)对较低，绝大部(bù)分房款在房屋交付后开(kāi)始支付；

　　3）预付款支付方式(shì)：预付款一般以定(dìng)金方式支付(fù)，或按(àn)工程进度分期支(zhī)付，或(huò)二者结合(hé)；

　　4）按揭(jiē)贷款(kuǎn)方(fāng)式：一般采用两种方式发放(fàng)按(àn)揭(jiē)贷款(kuǎn)，一是按工(gōng)程进度付款，按揭贷款(kuǎn)按照工(gōng)程进(jìn)度逐渐发放，购房者开始月供；二是(shì)房屋交付后发放按揭贷(dài)款；

　　5）房(fáng)屋(wū)烂尾保护(hù)：为预售商品房提供期房烂尾(wěi)保险，在商(shāng)品房出现重大延(yán)期或重大(dà)缺陷时，保障购房者权(quán)益；

　　6）房屋交(jiāo)付保护：房屋交付质量的保障有两种方式(shì)，一是(shì)期房由政(zhèng)府或第三(sān)方验收合格(gé)并提供验收凭证后，开发商凭验收(shōu)凭(píng)证(zhèng)取得购房者支付(fù)的房款。二(èr)是开(kāi)发商为购房者(zhě)提供一定的保修期，通常1-5年，保修(xiū)期满，购房(fáng)者(zhě)支付(fù)尾款(kuǎn)。

　　2.1 美(měi)国：交付前预售(shòu)资金第三方(fāng)全程监(jiān)管，交付(fù)时开发商凭验收凭证取(qǔ)得房款(kuǎn)

　　美国期(qī)房定金一定(dìng)期限内无条件返还，最低首付比例为3.5％，交房前仅支付首付，其余(yú)房款交付后按揭还款(kuǎn)，交付前资(zī)金由第三(sān)方全(quán)程监管(guǎn)，交付时开发商凭验收凭证取(qǔ)得房(fáng)款。

　　定金及首付环节，定金比例一般为(wèi)房款的1％-5％，首付比例最低可低于3.5％，根据美(měi)国官方(fāng)数据，2021年美国(guó)平均首付比例为12％。

　　余款支付方面，除(chú)定(dìng)金或(huò)首付(fù)外，购房(fáng)者在(zài)房屋交付后通(tōng)过按揭(jiē)贷款支付(fù)剩余房(fáng)款(kuǎn)。

　　资金监(jiān)管方(fāng)面，美国为防止开发商挪用(yòng)资金，购房者的定(dìng)金(jīn)及(jí)首付款由第三方公证行或产权(quán)保险公司的信(xìn)托账(zhàng)户监(jiān)管。如果开发商倒闭导致楼盘烂尾(wěi)，购房者资(zī)金可通过申(shēn)请仲裁取回，且不(bù)承担任何责任(rèn)与损(sǔn)失。而开发商在房屋建设过(guò)程中的资(zī)金全部来自银行，银(yín)行根据工程进度向(xiàng)开发商提供一定比(bǐ)例的(de)贷款，由于开发商挪用资金直接损害银(yín)行利益，银(yín)行有充分(fēn)动(dòng)机(jī)监管开发商施(shī)工进度。开发商(shāng)在(zài)房屋交付时需取得由(yóu)政(zhèng)府相(xiāng)关部(bù)门经(jīng)审查后发放的验收凭证，通过验(yàn)收凭证向银(yín)行得到购房(fáng)者支付(fù)的房款。

　　2.2 德国：可(kě)零首付(fù)购房，提供期房烂尾险

　　德国(guó)期房可(kě)零(líng)首(shǒu)付(fù)购房(fáng)，房款(kuǎn)按建(jiàn)造工期(qī)进(jìn)度支付(fù)，按揭按工(gōng)期(qī)放款后还贷，房贷利率采用固定利率，开发商或购房者可购买期房烂尾保险(xiǎn)。

　　预(yù)售门(mén)槛方面(miàn)，德(dé)国(guó)开发商在项(xiàng)目获批(pī)后即可预售房屋。签署(shǔ)购(gòu)房合同(tóng)前，购房者需支付约2000欧的定(dìng)金并进行预约公证，签(qiān)订合(hé)同后定金(jīn)退还。如由于(yú)任何原因不能购买，定金按照德国法律(lǜ)全部(bù)退还。

　　签署购房合同后，购房者需支付公证费和土地(dì)交易税，分别为房(fáng)屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在(zài)购房款中(zhōng)，属于购房附加费。

　　首付方(fāng)面，德国没(méi)有规(guī)定(dìng)最低首付比例，可零首付购房。

　　余款方(fāng)面(miàn)，德国也采(cǎi)取(qǔ)按工(gōng)期支付房(fáng)款的制度，一般分7笔进行支付，具体支付节(jié)点、比(bǐ)例(lì)因项目(mù)而异。一般来说，支付节点可分为公证后、主体完工、内部(bù)水暖电路完(wán)工(gōng)、窗户(hù)玻璃(lí)完工、室内清洁及墙面完工、地板完工、全部完(wán)工，支付(fù)比例(lì)可能是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭(jiē)方面(miàn)，购(gòu)房者可在支付房款前申请房贷，房贷(dài)利率采用固(gù)定(dìng)利率，银行按施工节奏(zòu)分多(duō)次发(fā)放贷款，每笔贷款给予购房(fáng)者一定使(shǐ)用期限，期(qī)限(xiàn)结束后，购房者开始还贷。

　　保险方(fāng)面，德(dé)国保险公司针(zhēn)对期房设(shè)计(jì)了两种(zhǒng)保险，保险的功能是当房(fáng)屋出现重大(dà)延期或重(zhòng)大(dà)缺陷时，保险公司保证开发商赔偿或修复，开(kāi)发商破(pò)产，由保险(xiǎn)公司负(fù)责相应赔(péi)偿(cháng)。保险由开发商或购房者购(gòu)买。

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保险保护(hù)机制(zhì)，55％-80％房款(kuǎn)交房时支付

　　英国预(yù)售制(zhì)设有(yǒu)10％定金保险保护机制，交(jiāo)房前付款比例仅20％-45％，资金由买卖(mài)双(shuāng)方律(lǜ)师严格监(jiān)管(guǎn)。

　　订(dìng)立合同前，买卖(mài)双方均有一名律师，负(fù)责沟(gōu)通期(qī)房交易中的(de)房(fáng)产、资金、合同等各个(gè)环节，各环节内容确认无误后(hòu)签订首付(fù)交(jiāo)换合同。

　　定金方面，英国设置了10％定金保险(xiǎn)保护(hù)机制(zhì)，当开发商出现财(cái)务(wù)、经营问(wèn)题时(shí)，购房者10％的定金由保险(xiǎn)公司赔(péi)付，而超(chāo)出10％的部分(fēn)较难追回。

　　首付方面(miàn)，首付比例通常为10％-25％，首付需要在合同(tóng)签(qiān)订21天内支付。

　　余(yú)款支付环节，英国采取按工程进度付款的方(fāng)式(shì)，但(dàn)是(shì)交房前付款比例相对较低(dī)，一般会(huì)在合同签订(dìng)6-24个月分(fēn)别(bié)支(zhī)付两(liǎng)笔5％-10％的款项，即交房前付款比例在20％-45％之间，剩余款(kuǎn)项交房后支付。

　　交付环节(jié)，英国规(guī)定房(fáng)屋必(bì)须(xū)经过房(fáng)产(chǎn)公(gōng)证公司(sī)的检验验收后才能交付(fù)，交付后(hòu)方(fāng)可(kě)按揭(jiē)还(hái)贷。

　　资(zī)金监管(guǎn)环节，英国期房预售(shòu)资金(jīn)监管极为严格，资金也(yě)由律师(shī)监管，在确认工(gōng)程进度、支(zhī)付相关款项过程中(zhōng)，由买房律师将(jiāng)资金转(zhuǎn)给卖方律师(shī)，卖方律(lǜ)师转给开发商，即资(zī)金(jīn)在进入开发(fā)商(shāng)账户前(qián)经过两(liǎng)道关口，有利于保障购房者资金安全。

　　2.4 日(rì)本：为(wèi)规范期房交(jiāo)易立法，设置期房预付款保全措施

　　日本期(qī)房交易立法(fǎ)，定金超5％或(huò)1000万日元时，开(kāi)发商必须完成“预售房定金保(bǎo)全(quán)措施”，交房前付款比例(lì)不超房款的(de)20％，开发商违约(yuē)需返还(hái)定价并赔偿约10％房款，交房后按揭还款(kuǎn)。

　　立法方面(miàn)，日本二(èr)战(zhàn)结束(shù)后(hòu)由(yóu)于房屋供给严重失(shī)衡，叠加(jiā)法律(lǜ)空(kōng)白，社(shè)会上“一房(fáng)二卖”现象(xiàng)普遍，为此，日本政府1952年出台《宅(zhái)地(dì)建筑物交易法》，经多(duō)次修订(dìng)，目前(qián)是唯一一(yī)部规(guī)范期房交易的法律。

　　定金保护方面，根据日本《宅地建(jiàn)物取引业法》，对购房(fáng)者支(zhī)付定金超过5％或超1000万日元的部(bù)分，法律(lǜ)要求开(kāi)发商必须完成定金(jīn)保(bǎo)全措施才可预售。什么是(shì)定金保全措施？即买卖(mài)双(shuāng)方签(qiān)订购房合同时，开发商向金融机构或(huò)指定保(bǎo)证机构或保险机(jī)构签订定金(jīn)保证委托合(hé)同，设置(zhì)购房(fáng)者定金的(de)保证或保险，并将(jiāng)相应的保证金证(zhèng)明书交付(fù)给购房者。除定金外，其他预先支付的购房(fáng)款也受该措施保护。若开发商(shāng)倒闭导致期房烂尾，购房者可凭保证(zhèng)金证明(míng)书向(xiàng)金融机构或保证机构或保险公司(sī)兑付，同时，开发商(shāng)需向(xiàng)购房者(zhě)赔付违(wéi)约金(jīn)，一般约为(wèi)房价的10％。

　　房款支付环节，交房前只需(xū)支付最多不超(chāo)20％的定金，签(qiān)订购房(fáng)合同后，购(gòu)房者即(jí)可向(xiàng)银行申请贷款，但交房后才(cái)开始按揭(jiē)贷款，除定金外的剩余房款在交房(fáng)后(hòu)开(kāi)始(shǐ)支付。

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监管，享(xiǎng)1年保修期后(hòu)付尾款(kuǎn)

　　新加(jiā)坡期房购房者违约可返还(hái)相当于3.75％房款(kuǎn)的订金，首付比例20％，余款(kuǎn)按工程进度支(zhī)付，所有资金进银行(xíng)专门项目(mù)资金账户，交房后满1年(nián)保修(xiū)期后支(zhī)付15％尾款(kuǎn)。

　　订金支付环节，新(xīn)加坡开发商有统一的选购权合同以(yǐ)及订金(jīn)返还机制，即(jí)OTP，签订OTP后需(xū)支付5％房款作为(wèi)订金，OTP有效期14天，执行OTP则进(jìn)一步签订购买(mǎi)合同，不执行OTP则退还3.75％的房款。

　　首付比例方面，签订购房合同后(hòu)，购房者需支付(fù)15％的(de)首付(fù)及印花税，同时购(gòu)房者(zhě)向银行申请(qǐng)按揭贷款。

　　余(yú)款支付上，新(xīn)加坡期房(fáng)同样采取按工(gōng)程(chéng)进(jìn)度付(fù)款(kuǎn)的(de)方式，《发(fā)展商条例》对期(qī)房付款(kuǎn)流程做了统一详细规(guī)定，要求所(suǒ)有(yǒu)开发(fā)商遵守，支付节(jié)点一般为合同签(qiān)订后、地基(jī)完(wán)工、框架完工(gōng)、管道门窗等完工等(děng)，支付比例约(yuē)为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷(dài)款也依照工(gōng)程(chéng)进度放款(kuǎn)，月供在此过(guò)程中随着放出贷款的增加(jiā)而增加，未放款(kuǎn)部(bù)分无需月供。

　　资金监管方面，购(gòu)房者(zhě)的(de)订金(jīn)与付款(kuǎn)会存入银行(xíng)专(zhuān)门的项目资金账户，账(zhàng)户资金提取(qǔ)须与房屋建设(shè)有关。房屋(wū)交付后，购(gòu)房者享受1年的房屋保(bǎo)修期，此(cǐ)后购房者支付15％的尾款。

　　3 启(qǐ)示

　　一，短期(qī)来看，当前房(fáng)地产到了政策出手临(lín)界(jiè)点，重点是保交楼和房企重组。一方面(miàn)，加大对刚需和改善型(xíng)需求的支持(chí)力度，长短兼顾妥(tuǒ)善应对局部停贷现象，重点是保(bǎo)交楼保复工保民生，给(gěi)予强有(yǒu)力的(de)金融工具支持。另一方面，从现在起，对还在正常运转的房企包括(kuò)民营企业，加大支(zhī)持力度，由优(yōu)质房企(qǐ)牵头并购重(zhòng)组整个行业，为每个房企配套AMC和(hé)财团，给予(yǔ)金融工具配(pèi)套。

　　二，中期来看(kàn)，应充分(fēn)估计形(xíng)势复杂性和人性复杂性(xìng)，兼顾化解(jiě)停贷、复工保交楼、重组房企债务、恢复市场信心以及(jí)长效机制(zhì)。长效机制四大(dà)关键是推动城市群战略、人地挂(guà)钩、金融(róng)中性稳定和房地产(chǎn)税。定金环(huán)节，建立(lì)开发商违约(yuē)后定金保护机制(zhì)，如将已(yǐ)支付定(dìng)金冻结(jié)至房屋交付阶(jiē)段，保障(zhàng)购房者定金安全(quán)。签订(dìng)合同环节(jié)，鼓励保险公司介入，为房屋重大延期以及重大缺陷等情况提(tí)供(gōng)充(chōng)分的(de)保(bǎo)障。余款支付环(huán)节(jié)，建(jiàn)立按工程进度(dù)付款机制或交房后按揭贷款机制，充分保(bǎo)护(hù)购房者的权益(yì)。资金监管环节，引入独立于开发商、银行的第三方资金(jīn)监管(guǎn)机构，或由政府相关部门(mén)直(zhí)接(jiē)监管(guǎn)，以此防止资金挪用现象。交付环(huán)节，建立商品房保修(xiū)期制度。保(bǎo)修期内，开发商应(yīng)对房屋质(zhì)量(liàng)问题全权负责、免(miǎn)费维(wéi)修，购(gòu)房者在保修期结束后支付尾款。

　　中华牙膏是中国品牌吗，中华牙膏是中国品牌还是外国牌子>三，长(zhǎng)期来看，取(qǔ)消商品(pǐn)房(fáng)预(yù)售制是大势所(suǒ)趋。一方(fāng)面(miàn)，98年房改时，全国缺房子，开(kāi)发(fā)商缺钱，预(yù)售制是权(quán)宜之计，现在全国套(tào)户比超过1，从(cóng)大开发进入存量时代，对(duì)购房民众不公平(píng)的预(yù)售制已(yǐ)经过时了，该取消了，改为现房(fáng)销售。另一方(fāng)面，取消预售(shòu)制(zhì)，改为(wèi)现房(fáng)销售，开发(fā)商将拼(pīn)的不(bù)是五花八(bā)门、眼花(huā)缭乱、不知道能不能兑现的(de)营(yíng)销手段，而是所(suǒ)见即所得的过硬的产品(pǐn)质量和(hé)诚信，这才是对购房民众的(de)最根本最实质的保障，这样将极大(dà)的提升开发商(shāng)的建筑质(zhì)量，实(shí)现良(liáng)币驱逐劣币(bì)。

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