“现(xiàn)在的房地产很难(nán)再出现(xiàn)像过(guò)去十(shí)年的系统性行(xíng)情。”思睿集团合伙人、首席经(jīng)济学家洪(hóng)灏(hào)向《红周刊》表示，房(fáng)地(dì)产(chǎn)行业(yè)分化的愈加明显，让机(jī)构和(hé)投(tóu)资者的关注度(dù)从板块向单个标的转移。上海利檀投资董事长陈昊(hào)扬向《红周刊》指出，从行(xíng)业来看，无论(lùn)是业绩(jì)，还是(shì)估值，房地产都已(yǐ)经双杀到了最底(dǐ)部，而且是反复地杀到(dào)了(le)底部，再往下的空间已经不大了。

　　三道红线等指标

　　成挖掘个股阿尔法重要参考

　　那么如何寻找房地产个股的阿尔法呢？

　　洪(hóng)灏提(tí)醒，在房地产赛(sài)道(dào)中进行选择，需要(yào)非常小心，避免选了(le)半天，标(biāo)的公司出(chū)现(xiàn)爆雷的情况。除此之外，洪灏(hào)指出，需要满足(zú)以下(xià)三个基准：有大的国资背景(jǐng)的、杠(gāng)杆率较低的(de)、此前没有踩过红线(xiàn)的。

　　他还(hái)表示，如果(guǒ)关(guān)注一(yī)下今年房地产的(de)开(kāi)发资金(jīn)来源，可以(yǐ)发(fā)现，其实(shí)银行的信贷倾向(xiàng)是不(bù)太愿意给房企贷(dài)款的，房(fáng)企(qǐ)的主要资金来源来(lái)自新盘的销售。但今年(nián)新房的(de)销售(shòu)情况相较一般。再关注一(yī)下(xià)，哪些(xiē)房企(qǐ)能(néng)从银行拿(ná)到钱，其(qí)实主要还是那些有国企背景(jǐng)的房企，民营房企相对比较困难，所以(yǐ)整个行(xíng)业出现了(le)一个很明显(xiǎn)的分化，无论是(shì)在销售，还(hái)是融资等(děng)各个方面都非常明(míng)显。现在有国(guó)资背景的房(fáng)企(qǐ)在资本市场(chǎng)表现相对较好，但没有国(guó)资(zī)背景(jǐng)的(de)民营(yíng)房企股价大多表(biǎo)现很一般。

　　陈(chén)昊扬则(zé)向《红周刊》表示，在房地产行业(yè)内，我们的逻辑是，“寻找最后的赢家(jiā)”。而具体到如何(hé)挖掘，我们会特别重视企(qǐ)业的成本优势，更(gèng)具体一点，就是(shì)它(tā)的净借(jiè)贷水平（净负债率(lǜ)）是不是行业(yè)内的最低水平；利(lì)润率(lǜ)是不(bù)是(shì)行业(yè)内最高的；融资(zī)成(chéng)本(běn)是否是行业(yè)内(nèi)最低的；建(jiàn)安成本(běn)是否也是(shì)业内最低的；这些(xiē)都是我们(men)看重的一(yī)家房企(qǐ)的综合成(chéng)本。

　　需(xū)要(yào)注意的是，能够同时满足上述条件(jiàn)的(de)房(fáng)企并不多。即便(biàn)是在国央(yāng)企(qǐ)中，仍有部分房企出现(xiàn)了“三道红线”的(de)“踩线”情况，且有逐渐恶化(huà)的(de)趋势(shì)。以A股为(wèi)例，《红周刊(kān)》根据Wind数据(jù)整(zhěng)理发现，截(jié)至2022年(nián)末，天房发展、陆(lù)家嘴、格力地产(chǎn)、西(xī)藏(cáng)城投、中交地产、中国武夷等(děng)国央企“三道红线(xiàn)”全踩。

　　除此之外，城建发展、京(jīng)投发(fā)展、光明地产、云南城投(tóu)、首开(kāi)股份、珠江股份、城投控股等国央企房企也踩了“三道红线(xiàn)”中的两条。

　　2022年激(jī)进扩张房(fáng)企

　　需警惕其重蹈覆辙

　　不难看出，即便是有着(zhe)较稳(wěn)健特色的国央(yāng)企(qǐ)房企，其财务指标称得(dé)上(shàng)完全健康的仍是少(shǎo)数。而更加值得注意的是，在(zài)2022年，不少国企，甚至地方国企(qǐ)开始大(dà)举扩张。而这无疑又进一(yī)步考验着国央(yāng)企的(de)资金(jīn)链情况。

　　对房企而言，扩(kuò)张速度的张弛有度尤为(wèi)重要，节奏把(bǎ)握准确，有助于房企储备(bèi)优质“弹药”；但(dàn)过于乐观的预判未(wèi)来市场，以及过于(yú)激进的扩张拿地节(jié)奏也有可能让房企重蹈此前(qián)的高杠杆覆辙。

　　陈昊扬以其配置的一家房企进行举例(lì)，它从2018年开始到2021年，连续(xù)4年的净借贷(dài)比例(lì)都维持在33％左右(yòu)，完全没有(yǒu)增加杠杆比例。而到2022年(nián)，这家(jiā)房(fáng)企明显感(gǎn)觉到机(jī)会来了，其开始在一线(xiàn)城市进行大举拿(ná)地，净负债率也(yě)由此(cǐ)前的33％左右水(shuǐ)准提(tí)高到(dào)45％左右，涨(zhǎng)了接近三分之(zhī)一(yī)。与此同时，该(gāi)房企新(xīn)购入地(dì)块也实现了快速的开盘利用率，预计今(jīn)年会(huì)有(yǒu)更多的楼盘入(rù)市。像这类企(qǐ)业就符合(hé)“最后的赢家”的特点。一(yī)方面，在于它本身(shēn)储备了很(hěn)多弹药，去年拿(ná)地超1000亿元(yuán)，且其中一(yī)半在一线(xiàn)城市，另外(wài)一半(bàn)也(yě)主(zhǔ)要集中在(zài)强二线和二线城市；另一方面，它的扩张是有节制地扩张。

　　陈昊扬同样提醒(xǐng)道，与之相(xiāng)反(fǎn)，有些房企的扩(kuò)张速度让人感觉又回到了2016年、2017年，或(huò)者说看到了(le)2016年～2020年期间扩张的民营企业(yè)的影子。虽然(rán)说(shuō)，见到机会时要(yào)出手，但出(chū)手的章(z洋槐蜜多少钱一斤，正宗洋槐蜜多少钱一斤hāng)法仍要(yào)小心，如果负债率扩张得太快(kuài)，但(dàn)未来的两年(nián)市(shì)场(chǎng)没有想象得那么好，可(kě)能(néng)会重蹈覆(fù)辙。

　　那么如何来衡量(liàng)一家房企的扩(kuò)张速度是(shì)否激进(jìn)？陈昊扬(yáng)向《红周刊(kān)》表示，主要还是看房企的净(jìng)负(fù)债(zhài)率水平，在我看来，这(zhè)个比例(lì)如(rú)果超过60％，就(jiù)是扩张(zhāng)得过于快速了。

　　不难(nán)看出，这一(yī)标准要(yào)比“三道(dào)红(hóng)线”对房企的净负债率要(yào)求不得高于100％要更加严格(gé)。陈昊扬解释，当前房地产(chǎn)行业(yè)的复苏速度并没有(yǒu)那(nà)么快，所以要规避公司(sī)净负债率提高到一个(gè)比较危险的水平。

　　《红(hóng)周刊》对在(zài)2022年拿地较积(jī)极的(de)房企梳理发现，中(zhōng)交地产、中国(guó)金茂、华发(fā)股份、越秀地(dì)产、绿城中国(guó)、洋槐蜜多少钱一斤，正宗洋槐蜜多少钱一斤保(bǎo)利发(fā)展等房企2022年净负债率都在60％之上。其中，中交(jiāo)地产(chǎn)净(jìng)负债(zhài)率持续居高不(bù)下(xià)，在2020年至2022年期(qī)间，依次为317.70％、284.61％、280.23％。

　　与之形成鲜明对比的是(shì)，华润(rùn)置地(dì)、中国(guó)海外(wài)发展、万科(kē)A、滨江集团、招商蛇口、龙湖集团等(děng)房企在践行较(jiào)积(jī)极的(de)拿(ná)地策略的同时(shí)，也较好(hǎo)地控制了公司的扩张速(sù)度与净(jìng)负(fù)债率水(shuǐ)平（见附表）。

　　滨江(jiāng)集团等个别民营(yíng)房企

　　或具备“最后赢家”的黑马特质(zhì)

　　陈昊扬(yáng)指(zhǐ)出，实际上(shàng)，他们是以同一筛(shāi)选(xuǎn)标(biāo)准来看国央企与民营(yíng)房企，但在各(gè)维度的实际(jì)表现上，国央企确(què)实(shí)会更胜一筹(chóu)。如(rú)国央企的融(róng)资成本更低，融资渠道(dào)也(yě)更(gèng)顺畅，能够做到(dào)想融就(jiù)融(róng)，这(zhè)样，国(guó)央企自然而然就具(jù)有天然(rán)优(yōu)势。

　　虽然(rán)对(duì)比民营房企，机(jī)构(gòu)更加看好国央企，但这(zhè)也并不意味着，民营企业中就(jiù)没有(yǒu)“黑马”的存在。

　　据《红(hóng)周(zhōu)刊(kān)》梳理发现，仍(réng)有少数民营房企同(tóng)样(yàng)受(shòu)到机构的青睐。比如，根据2023年一季报，滨江集团的十(shí)大流通股东中(zhōng)新进了“中国工商银行(xíng)股份(fèn)有限公司－景顺长城中国回报灵(líng)活配置混合型证券(quàn)投资(zī)基金”“全国社保基金(jīn)一(yī)一六组合(hé)”等。

　　除(chú)此之(zhī)外(wài)，自2021年开(kāi)始，百亿私募珠海(hǎi)阿巴(bā)马资产(chǎn)管理(lǐ)有限公司(sī)就长期持有滨(bīn)江集团(tuán)。根据(jù)一季(jì)报(bào)，该资产公司的几只产(chǎn)品(pǐn)合计持有滨(bīn)江集团9543万股，约占流通(tōng)A股(gǔ)的3.56％。

　　滨江集团的受青睐，和其自身的(de)基本(běn)面表(biǎo)现存在一定关系。2020年以来的近三年(nián)时间，房(fáng)地(dì)产市场(chǎng)整(zhěng)体在走“下(xià)坡路(lù)”，但作(zuò)为杭州本土房企的滨江集团仍是(shì)表现(xiàn)出较强的韧劲(jìn)，2020年以来，滨江集团(tuán)在业绩表现、销售(shòu)规(guī)模(mó)、新(xīn)增土储、股价表现等多维度都(dōu)表现了较强的增长势头。

　　业(yè)绩方面，2020年～2022年期间，滨江集团扣非归(guī)母净利润依次(cì)为21.27亿元、29.87亿元、37.22亿元；依次实现同比增长32.74％、40.40％、24.60％。而根据近期发布的2023年一季报(bào)，今(jīn)年一季度，滨(bīn)江集(jí)团更是实(shí)现了(le)扣非归母(mǔ)净利(lì)润5.41亿元，同比增长134.07％。

　　在(zài)房(fáng)地产“青铜时代”仍能保持自(zì)身业绩(jì)的持续增长，和滨江集团扎根杭州的战略布局关系(xì)密切。根据2022年年报(bào)，滨江集团有近(jìn)七成营收(shōu)来自(zì)杭州地区(qū)，而在2021年，杭(háng)州(zhōu)地(dì)区的营收(shōu)比重只(zhǐ)占(zhàn)到近六成(chéng)。近三(sān)年(nián)持续(xù)稳居杭州房企销售排(pái)名第一。

　　与此同时，滨江(jiāng)集团在(zài)杭州(zhōu)的土储(chǔ)补(bǔ)充同样较为(wèi)积极，根据诸(zhū)葛(gé)找(zhǎo)房、住(zhù)在杭州网(wǎng)数据显示，2020年、2021年、2022年在(zài)杭拿地(dì)金(jīn)额依次为404.6亿(yì)元、237.1亿元、479.4亿元，同样(yàng)持续稳居杭(háng)州的本土(tǔ)第一。

　　而滨江集(jí)团在杭州的较突出表现，也让滨江集团(tuán)的房企排名(míng)迅速提升(shēng)。到2023年，滨江集团(tuán)的(de)房企排名已(yǐ)冲进(jìn)前十，根据(jù)中指数据(jù)，2023年前(qián)4月，滨江集团实现销售额607.3亿元，位列房企第九位。

　　值得注意的是，2020年至今，滨江集(jí)团(tuán)股价(jià)翻了(le)超一倍以上，而近期，滨江集团更是(shì)迎来多家机构(gòu)的(de)集中(zhōng)调(diào)研(yán)。滨(bīn)江集团发布(bù)公告表示，公司于5月10日接受了信达证券(quàn)、金鹰基金、建信养老、新华养老等18家机构调(diào)研(yán)。

　　产业(yè)链布局重(zhòng)点移至存量赛道

　　机构在下游家纺(fǎng)、家居(jū)、物业觅(mì)α

　　实际(jì)上房地产(chǎn)开(kāi)发只是房地(dì)产产业链上(shàng)的(de)中游环节，其上游主要为钢铁、水泥、建材、玻纤等材料供(gōng)应商(shāng)，而下(xià)游应用行业主要包括(kuò)中(zhōng)介(jiè)服务、家用电(diàn)器、物业管(guǎn)理、家居用品。综(zōng)合(hé)《红周刊(kān)》的采访，房(fáng)地产(chǎn)开发环节与上游材料端息息相关，新盘开工不(bù)足导致上游不被看好，机构寻觅个(gè)股阿尔(ěr)法的思路渐渐移至(zhì)下游。“中国房地产行(xíng)业在进(jìn)入存量房时(shí)代，所(suǒ)以对地产(chǎn)产业链(liàn)，尤其是偏消费属性(xìng)的家装家居领域，我们相对看好，因为居民保有的住房规模越来(lái)越大(dà)，随着时间的增加(jiā)，内装(zhuāng)更新的需求也会越来越多。美国过去的数据充分说明了这一(yī)点，在新房销售见顶之后，家具消费的增长却一直(zhí)都很好。对于地(dì)产(chǎn)产业链(liàn)，我们(men)相(xiāng)对看(kàn)好和内装相关的行业(yè)，例(lì)如(rú)消费建材、家居装饰(shì)等。”万家(jiā)基(jī)金人士(shì)表(biǎo)示(shì)。

　　而根据《红周刊》对(duì)下游细分中相关赛道(dào)龙头年(nián)内表现的统计，目前暂居(jū)前(qián)两位(wèi)的都是来自家纺赛道的(de)公司(sī)，它们分别是富安娜和水星(xīng)家(jiā)纺，特别是前(qián)者(zhě)在(zài)月线连收(shōu)七根(gēn)阳线的基础上，年内迄今涨幅已(yǐ)经逼近30％。

　　以前者为例，富(fù)安娜主(zhǔ)要从(cóng)事纺织家居、睡眠家居、生活类产(chǎn)品的(de)研发、设计、生(shēng)产(chǎn)及(jí)销售，旗下拥有原创(chuàng)“富安娜(nà)”“VERSAI 维莎”“馨而乐(lè)”和“酷奇(qí)智”自有品牌(pái)。第一季度报告显(xiǎn)示，报告期内，富(fù)安娜实现营业收入约6.2亿元，同(tóng)比减(jiǎn)少7.57％；不过实现归属于上市公(gōng)司股(gǔ)东的净利润约(yuē)1.11亿元，同比增长5.28％。

　　而从上市公司一季报的(de)十(shí)大流通股股(gǔ)东来(lái)看，能够发(fā)现(xiàn)该股早已成(chéng)为基金(jīn)重(zhòng)仓(cāng)股的天下，彼时包括(kuò)公(gōng)募的中欧(ōu)价值发现(xiàn)、中欧潜力价值、工银瑞信灵动价值、宝盈新(xīn)价值和私募的(de)明河2016，都在其中出现，占据了半壁江山。需要强调的是，中欧的(de)两(liǎng)只基金都是价值派基(jī)金(jīn)经(jīng)理曹名长在管的产(chǎn)品，首季其(qí)同时重(zhòng)仓的(de)房地产(chǎn)产(chǎn)业链股票还有金(jīn)地集团和(hé)大亚圣象。<洋槐蜜多少钱一斤，正宗洋槐蜜多少钱一斤/p>

　　对比而言，前几(jǐ)年曾经风光一时的家居(jū)板块也(yě)因疫(yì)情(qíng)、消费复苏进程缓慢(màn)等多因素一度沉寂，不过(guò)好在困境反转(zhuǎn)露(lù)出曙光(guāng)，家居(jū)板块中年内表现最好的(de)是(shì)志(zhì)邦(bāng)家居。同(tóng)一(yī)时间段(duàn)，该股年内上(shàng)涨已经超过23％，从业(yè)绩来看，无论是营收还是归母净利润，公司(sī)都(dōu)实现(xiàn)了同(tóng)比双升。

　　从公司的十大流通股股(gǔ)东来看(kàn)，《红周刊(kān)》发现广发基(jī)金经理(lǐ)罗洋(yáng)慧眼独具，一季报中他(tā)管理的广发策略优选和广发安宏回报均增(zēng)加了持股，而这两只(zhǐ)产品也成为志(zhì)邦家居十大流通股股东中(zhōng)仅(jǐn)有的两只(zhǐ)公募(mù)。有意思的是(shì)，他似乎对于定(dìng)制(zhì)家居类标的(de)情有独钟，在(zài)另一(yī)家赛道公司金牌(pái)橱柜(guì)中，他管理(lǐ)的全部(bù)三只产品均登榜十大流通股股东，其也成为他的(de)独门(mén)重仓股。

　　除(chú)去家居家(jiā)纺外(wài)，下游(yóu)的物业(yè)股(gǔ)也越来越被机构所(suǒ)青睐，不(bù)过这类(lèi)标的大多(duō)在(zài)香港上市，如何选择(zé)成为难题。对此(cǐ)，前述上海公募基金(jīn)经理举例分析：“物业服务不是一个高毛(máo)利的(de)行业，挣钱(qián)很辛苦，我选公司还是希望挣的(de)是市场化应该挣的(de)钱(qián)，以(yǐ)我曾经买的绿城(chéng)服务为例，它在中高(gāo)端楼盘占比是比较高(gāo)的，每年到期的合同里提(tí)价成(chéng)功(gōng)率在30％～40％。它能做到滚动(dòng)的大(dà)部(bù)分项目到期之后(hòu)，经过两(liǎng)三(sān)轮合同(tóng)周(zhōu)期还能做到产品提价。”

　　“行(xíng)业里真正(zhèng)能(néng)做到产品(pǐn)提价的公司(sī)很(hěn)少，因为物业公(gōng)司很容易一开(kāi)始是挣钱的，后面因为保安(ān)这些(xiē)固定人(rén)员成本(běn)的年(nián)度(dù)增长(zhǎng)，不过服务没有特别好，客户(hù)没(méi)有那(nà)么满意，能做到提(tí)价难度是(shì)非常(cháng)大的。但(dàn)是(shì)该公司能(néng)在业内做(zuò)到(dào)到期之后提(tí)价率比较高，这(zhè)跟它的定位和(hé)比(bǐ)较好的服务是有关(guān)系的。”他(tā)进(jìn)一步强调(diào)。

未经允许不得转载：橘子百科-橘子都知道 洋槐蜜多少钱一斤，正宗洋槐蜜多少钱一斤