5月以来，房(fáng)地产(chǎn)板块个(gè)股多(duō)出现小幅上涨，截(jié)至(zhì)5月(yuè)10日收(shōu)盘(pán)，中信房地产指数本月涨幅约(yuē)为2％。而以公募基(jī)金为代表的(de)机(jī)构对于这一板块已经(jīng)在悄然(rán)布局。数据显示，以南(nán)方和华(huá)夏的两只老(lǎo)牌(pái)ETF基金为例，5月9日时所公布(bù)的总份额均较4月28日时有小幅(fú)增长。根据基金一季报统计，龙头与地方国企央企获得增持，持仓数量占(zhàn)流通股比重增幅五只(zhǐ)个股(gǔ)分别为华发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集(jí)团+1.49％、卧(wò)龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配(pèi)置(zhì)房(fáng)地产或“底(dǐ)部回升”

　　行业红利时代已(yǐ)过 精耕细作成共识(shí)

　　从公募基(jī)金对房地产的配置(zhì)看，2019年末，公募所(suǒ)持(chí)有(yǒu)的房地(dì)产行业标的市值约1188亿元(yuán)，占其(qí)所持股票(piào)市值的4.66％左(zuǒ)右；2020年市场表(biǎo)现出色，但公募所持房地产公司市(shì)值在股票资产中(zhōng)的占比却断崖式下(xià)跌至1.85％；2021年(nián)，这一(yī)数(shù)值更是进一步降(jiàng)至1.56％。

　　不过2022年终于(yú)出现了三(sān)年(nián)来的首次回升，年底这一(yī)数值从1.56％升(shēng)至1.65％。与此同时，公(gōng)募(mù)对房地产行业的持(chí)股比例也同步回升，从2021年底的6.94％提高到(dào)2022年末(mò)的7.03％。

　　这样(yàng)的势(shì)头(tóu)似(shì)乎在今年一季度得以延续。数据(jù)统计(jì)显示，公募(mù)重仓持有(yǒu)房(fáng)地产板块一季度市值TOP15门槛(kǎn)为1.6亿元，较2022年(nián)四季(jì)度提升6.71％。持仓(cāng)市值前五(wǔ)个股分别为保(bǎo)利发展、招商(shāng)蛇口、万科A、华发股(gǔ)份、滨江集(jí)团，持仓市值占板块比重(zhòng)合计达47角鲨烷能天天用吗，为什么医生不建议用烟酰胺.29％，环(huán)比下降3.05％。

　　从(cóng)中不难(nán)发现(xiàn)，公募(mù)对于房地(dì)产的投资愈发有集(jí)中于龙头(tóu)的趋势。Wind显示，在(zài)公募基金(jīn)一季报(bào)汇总的重仓股中，房地产板块排名最高的是保利发(fā)展，在基金(jīn)重仓第33位。排名(míng)第二的是招商蛇口(kǒu)，排在(zài)第78位。而(ér)老牌龙头股万科(kē)A排在第96位。对比去(qù)年(nián)四季(jì)报(bào)，变化(huà)之处首先在于几只房(fáng)地产(chǎn)龙头股从排位(wèi)上(shàng)看(kàn)均有(yǒu)退步，尤其是万科最(zuì)为明(míng)显；其(qí)次是金地集团退出百大之(zhī)列。但考虑到房地(dì)产是复(fù)苏链上最(zuì)后一环，且首季并非(fēi)行业销售旺季(jì)，其传导到(dào)二级(jí)市场(chǎng)乃(nǎi)至机构持仓上还需要时(shí)间(jiān)周期(qī)。

　　形(xíng)成共识的(de)是，经济圈判断(duàn)房地产已(yǐ)经进入大分化时(shí)代，一二线城市好于三四线城市(shì)。而映(yìng)射到二级市场投资上，配置(zhì)房地产行业轻松收获行(xíng)业贝塔的红利期一去不返了。“如果(guǒ)按照产业(yè)周期来(lái)分类，包括房(fáng)地产等几类行业在盖特纳(nà)曲线里属于成熟期或(huò)者(zhě)衰退期的行业，传统认知上(shàng)没(méi)有(yǒu)什么投(tóu)资(zī)机会的。但(dàn)在这几(jǐ)年特殊(shū)的行(xíng)情里包括煤炭(tàn)、电解铝等类(lèi)似(shì)的行业(yè)也(yě)出现(xiàn)了一些机会，背后的逻(luó)辑是(shì)供给侧发(fā)生(shēng)了更大的(de)变化。”一(yī)不愿(yuàn)具名的上海公募基金经理(lǐ)指出。

　　不(bù)过(guò)也有公募人士(shì)持谨慎乐(lè)观态度(dù)：“行(xíng)业前(qián)几(jǐ)年17亿～18亿平方(fāng)米的年(nián)销售面积很难(nán)再(zài)出(chū)现了，2022年光是(shì)居民存款数量增加了(le)15万亿元。中国存量有(yǒu)400亿平(píng)方(fāng)米(mǐ)建筑(zhù)面积，考虑存量(liàng)地产的更新，也有近10亿平方(fāng)米(mǐ)。需求端还需要有一(yī)定的政策出来去(qù)刺激购房。”

　　宝(bǎo)盈基(jī)金房(fáng)地(dì)产研究员吕功绩也指出(chū)：“时(shí)至今日(rì)，无论从城镇化(huà)的进程(chéng)，还(hái)是人均住(zhù)房面积（接近(jìn)30平/人），我国均已告别住房短(duǎn)缺时(shí)代，而目前居民的杠杆(gān)率和房价收(shōu)入也不支撑(chēng)每年18万亿(yì)元的销售额(é)，以及(jí)过(guò)快上行(xíng)的房价，因(yīn)而行业高增的(de)时代已(yǐ)经过去(qù)，未(wèi)来(lái)行业的需(xū)求或将回(huí)落，在此过程(chéng)中(zhōng)，伴(bàn)随(suí)着(zhe)地产的高(gāo)杠杆属性(xìng)，就很容易(yì)出(chū)现信用风险问题（类似2022年的民营地产爆雷），行业进入到供给侧(cè)出清的过(guò)程。这个(gè)过(guò)程(chéng)中，综合竞争力(lì)强的公(gōng)司就能(néng)够通(tōng)过大鱼吃(chī)小鱼(yú)的方式，获得市占率的提升(shēng)。当行业需求见顶回落时，行业(yè)的贝(bèi)塔已(yǐ)经过去了，但不代表没有投资机会(huì)，机会在于城市(shì)、位(wèi)置、产品的阿尔(ěr)法，而对应到股票投资，就是(shì)强竞争力(lì)公司的阿尔法(fǎ)。”

　　或许也是基于这(zhè)样的认(rèn)识转变(biàn)，精(jīng)耕细作个股成为公募(mù)乃至整体机构的务实之举。

　　机(jī)构配置房地产“风物长宜放眼量”

　　头部央国企、优(yōu)质区域性标的成香饽饽

　　5月以来(lái)，房地产板(bǎn)块个股多出现小(xiǎo)幅(fú)上(shàng)涨，截(jié)至5月10日收盘，中信(xìn)房地产指数本月涨幅约(yuē)为2％。从具体的个股(gǔ)来看(kàn)，《红(hóng)周刊》利用(yòng)Wind统计申万房地(dì)产板(bǎn)块个股(gǔ)，在纳入统计的124只房地产(chǎn)类标的(de)股中，本月(yuè)以(yǐ)来实现股价(jià)上涨的达(dá)到了(le)81家。

　　其中(zhōng)，上述(shù)时(shí)间(jiān)段恰(qià)好排名前五的公司月内(nèi)涨(zhǎng)幅超过了10％，它们分别是上(shàng)实发展、浦东金桥、*ST泛海(hǎi)、华夏幸福、荣安地产。排(pái)名第一的上(shàng)实发(fā)展(zhǎn)，五一假(jiǎ)期归(guī)来后日(rì)成交量明(míng)显(xiǎn)放大，4日、5日连(lián)续(xù)两个交易日收出涨停(tíng)。从(cóng)该股的基本面(miàn)来看(kàn)，上(shàng)实发展的主(zhǔ)营(yíng)业务为房地产开发与经营(yíng)。公司的主要产品及服(fú)务为房地产销售、房地产(chǎn)租赁、物业管(guǎn)理(lǐ)服务、工程(chéng)项目、酒店经营。从业绩数(shù)据来看，2022年，其实现营业收入(rù)52.48亿元，比上(shàng)期减少47.85％，归母净(jìng)利润1.23亿(yì)元，同比下降33.24％。2023年第一季度，其(qí)实现营(yíng)业总收入27.87亿元，同(tóng)比增长183.02％；归母(mǔ)净利(lì)润2.86亿元，同比扭亏(kuī)。

　　不过从(cóng)十(shí)大流通股股东来看，各类机构都有对(duì)其布局(jú)的例子。以3月31日时(shí)的首季十大流通股股东来看， 具(jù)体(tǐ)包括公募的(de)上(shàng)银基金(jīn)、私募的迎水文龙(lóng)、中央汇(huì)金(jīn)、长城资产管理公司等都(dōu)跻身前十(shí)的行列。

　　巧合的是，涨幅暂时排名(míng)第二的浦东金桥(qiáo)也是(shì)上海本地房企，其第一季度的收入利润规模(mó)大幅(fú)度(dù)复(fù)苏。究其原因，一方面是该公司后疫情时代出租率(lǜ)复苏至近年来最高，另一(yī)方(fāng)面(miàn)则(zé)是公司拿地(dì)结(jié)算持续性向(xiàng)好，从数字上看(kàn)，一季(jì)度新增(zēng)虹口135、138住宅地块，总建(jiàn)筑(zhù)面积约54万平方米(mǐ)。

　　在这样的业绩势头向好背景下，自然也吸(xī)引了知名(míng)机构(gòu)在其中(zhōng)持续驻足。从第一(yī)季度(dù)十大流通股股东来看，知名私募高(gāo)毅邓(dèng)晓峰的两只产(chǎn)品依然在前(qián)十中，这也是连(lián)续(xù)第三个季度他有(yǒu)的两只产品杀(shā)入前(qián)十。同时榜单(dān)中还有一(yī)支大名鼎鼎(dǐng)的QFII阿(ā)布扎比投资局，其(qí)当季还(hái)小幅增加了(le)持股。

　　除去上(shàng)述两家(jiā)上海区域性(xìng)地产公司外，荣(róng)安地(dì)产则(zé)是主要(yào)布局在深(shēn)圳的地产公司，一季报交出的也是一份报(bào)喜的(de)成绩(jì)单：首季公司实现营(yíng)业收入51.85亿元(yuán)，同比增(zēng)长35.51％。归属于(yú)上市公(gōng)司股东的(de)净利润6.48亿元，同(tóng)比增长31.27％。

　　从(cóng)机构态度(dù)来(lái)看，《红周刊》注意到两只公募指基(jī)首季新(xīn)杀入十大流通(tōng)股股(gǔ)东行列(liè)。具(jù)体说来(lái)， 南(nán)方(fāng)中(zhōng)证全指房地产ETF上榜排名第七位，富国(guó)中证指(zhǐ)数1000增强则排名第(dì)九(jiǔ)位，此外联(lián)袂(mèi)出现的机(jī)构还(hái)有QFII高盛国际和私募迎水聚宝。

　　接受《红周(zhōu)刊(kān)》采访时(shí)，兴(xīng)证全(quán)球基金相关人(rén)士分析：“经历过行业洗牌(pái)和(hé)兼并重组后，龙头的价值更为笃定突(tū)出；从(cóng)拿地端看，2022年土地(dì)市场大(dà)幅降温(wēn)，优质土(tǔ)地(dì)供给(gěi)较(jiào)多（券(quàn)商测(cè)算对应(yīng)潜在毛利率在(zài)25％以上，目前(qián)房企的(de)利润率仅20％），绝大多数房(fáng)企受限于(yú)信用问题(tí)或(huò)者资金紧(jǐn)张(zhāng)没法拿(ná)地，龙头房企趁机获(huò)取(qǔ)低成本土地，龙头房企(qǐ)的拿地力(lì)度（拿(ná)地金额/销售(shòu)金(jīn)额(é)）基本在30％以上；从融资上看，龙头房(fáng)企杠杆(gān)率较(jiào)低，净负债率基本在70％以下，而其他房企的净负(fù)债率普遍(biàn)都在(zài)100％以(yǐ)上，加杠杆(gān)空间有(yǒu)限(xiàn)，从融资成本看(kàn)，龙头房企的融资成本(běn)不断下滑，基本(běn)在3％、4％左右；对应到2023年的销售，龙头房企明显(xiǎn)跑(pǎo)赢行业，1～4月百强房(fáng)企(qǐ)的(de)销(xiāo)售(shòu)额增速(sù)为9％，而(ér)TOP14的销(xiāo)售(shòu)额增(zēng)速为29％。”

　　需(xū)要强调(diào)的是，在(zài)当(dāng)前中特估的(de)浪潮下(xià)，央国(guó)企地产股(gǔ)或存在发(fā)展的(de)大好机会。中信证券指出(chū)：“房地(dì)产行业(yè)的结(jié)构性机会依然存在，少部分公司(sī)尤其是央(yāng)企占据显著优势(shì)，其主(zhǔ)要又体(tǐ)现为库存的优(yōu)势。央企地(dì)产公司，现阶段表现出较低(dī)的融资成(chéng)本，优质的开(kāi)发资源和良(liáng)好的不(bù)动产资产运营能力的多(duō)重竞争优势。”

　　“即使没有中特估，国央(yāng)企相较于民营(yíng)地产公(gōng)司也(yě)是更(gèng)有优(yōu)势的。”吕(lǚ)功绩强(qiáng)调，“对于(yú)减值、土(tǔ)地资源债权债务关(guān)系等问(wèn)题，市场(chǎng)对民营房开企业的资(zī)产(chǎn)会有(yǒu)更(gèng)多担(dān)忧和质疑，所以在这一轮行业出(chū)清的过(guò)程中，央(yāng)国企(qǐ)相较于民企来说估值(zhí)的修(xiū)复更明显。中特估的(de)角度(dù)从(cóng)中长期(qī)的维度(dù)看，行业的逻辑在(zài)于集中度提(tí)升后，行业进入高(gāo)质量发展阶(jiē)段(duàn)，具备较快速发展阶段更稳定(dìng)且可(kě)预期的盈利和现金流创(chuàng)造能(néng)力，以此带来(lái)估值(zhí)中枢的(de)提升，应该关注(zhù)估值相对较低，企业自身资(zī)产(chǎn)的质量好、运营能(néng)力强、可以创造持续现金流的(de)企业。”

　　“存量时代中行业普(pǔ)涨的概率比(bǐ)较低，行业(yè)内部将(jiāng)出现(xiàn)分化，要(yào)关注将受益于行业集中度提升的(de)头部公司(sī)。”星石投资首席研(yán)究官(guān)方磊也表示(shì)。

　　顺(shùn)应机构这一(yī)思路的话，或许(xǔ)还是(shì)保(bǎo)利发(fā)展、招商蛇(shé)口等国资背景龙(lóng)头前途更为光明。不过(guò)国投瑞银基金(jīn)投资部副总监綦傅(fù)鹏表(biǎo)示：“需要客观地去持续观察国(guó)企(qǐ)央企在(zài)三个方面(miàn)是否可以维持(chí)，首先是(shì)融资成本保持低位(wèi)，其次(cì)是销售份额持续提升，再次(cì)是拿地份额持续提升。”

　　复苏(sū)速度缓(huǎn)慢(màn)

　　机构(gòu)需(xū)要多(duō)给一(yī)些耐心

　　而《红周刊》也根据房企一(yī)季报梳理发现，对于2022年的业绩(jì)出现的整体下滑，2023年一季度的业(yè)绩分化更(gèng)趋明显，保利发(fā)展、滨江集团等房企营收、净利均实(shí)现了业绩的回(huí)正，甚至是较大增速的增长。而这(zhè)些公司(sī)也是机构的(de)重仓对象。

　　对此，知名房(fáng)地产业(yè)内人士张宏伟(wěi)向《红(hóng)周刊》分析表示(shì)，业绩出现明显改善(shàn)的房企，主要(yào)是因为(wèi)过去(qù)两(liǎng)三年(nián)时间，尤其是在2021年下半年民营房企(qǐ)不怎么投资(zī)拿地之(zhī)后，国(guó)有企业仍在持(chí)续性地拿地，且主(zhǔ)要集中在核心城市，投资(zī)力度较大(dà)。投资(zī)的驱动能够推动房企销售业绩(jì)的增长，从而在2023年一(yī)季度市场恢复但仍(réng)处于(yú)调整的过程中，能(néng)够保有一(yī)个正增长(zhǎng)。

　　不过张宏伟同时也提醒表示(shì)，在房地产的复苏过(guò)程(chéng)中，还面临着一(yī)些不确定性(xìng)。其(qí)实整个市场从四月份(fèn)开始又(yòu)在往下掉。除了(le)杭州(zhōu)、成都等极个别(bié)城市四月环比三(sān)月相对表现较好之(zhī)外，包括(kuò)北京、上海在内的绝大多(duō)数城市(shì)都出现环比(bǐ)下(xià)滑的情况。而现在五月(yuè)的(de)市(shì)场表现也不太乐观。按照(zhào)现在的经济状况(kuàng)、收入情况，以(yǐ)及市场的去库存(cún)压力、企(qǐ)业的资金面压力，可能会出现，到(dào)六月(yuè)份房企为了半年报冲(chōng)业绩出(chū)现(xiàn)市场(chǎng)的(de)短期反弹外的(de)一个市场乏力现象。也就是(shì)说，第二季度、第三季度增长不确定性的(de)压(yā)力仍旧较(jiào)大(dà)。

　　上海利檀投资董(dǒng)事(shì)长陈昊扬也向《红周刊(kān)》指出，现在整个房地(dì)产以(yǐ)及其(qí)上(shàng)下游产业链的复苏(sū)速(sù)度都比想(xiǎng)象的要慢很多(duō)，我们要多给(gěi)一些耐心，这个时候(hòu)，在房(fáng)地产以(yǐ)及上下游(yóu)就不是赚快钱的时(shí)候，只能赚他基本(běn)面(miàn)的钱。但这也意味着(zhe)，只有极为少数的(de)、做得比同行好得多的企业，会伴(bàn)随整个(gè)行业的弱复苏，业绩(jì)会逐步体现出来。所以只能耐心地(dì)去等(děng)待它的(de)基本面不断地凸显出来，这需要时(shí)间。

　　（本文已刊发(fā)于5月13日《红周刊》，文中提及个股仅为举例分析(xī)，不做买卖推荐。）

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