5月(yuè)以来(lái)，房地产板(bǎn)块个股多出(chū)现小幅上涨(zhǎng)，截至5月10日(rì)收盘，中信房地产指数本(běn)月涨幅约为2％。而以公(gōng)募基金为代表的(de)机构对于这一板块已经在(zài)悄然(rán)布(bù)局。数(shù)据显(xiǎn)示，以南方和华夏的两只老牌(pái)ETF基金为例，5月(yuè)9日时所(suǒ)公布的总份额均较4月28日时有小幅增长。根据(jù)基金一季报统计，龙头与地方国企央企获(huò)得(dé)增持(chí)，持仓数量占流(liú)通股比重(zhòng)增幅(fú)五(wǔ)只个(gè)股分别为华发股份+3.40％、滨(bīn)江集团+1.71％、中新(xīn)集团+1.49％、卧(wò)龙地产+0.97％、招商积(jī)余+0.92％。

　　公、私募配置房地产或(huò)“底部(bù)回升”

　　行业(yè)红利时代(dài)已过 精耕细(xì)作(zuò)成共识

　　从(cóng)公募(mù)基金对房(fáng)地产的配置看，2019年末，公募(mù)所持有的房(fáng)地产行业标的市值约1188亿元(yuán)，占其所持股票市值的4.66％左右(yòu)；2020年市场表现出色，但(dàn)公募所持房(fáng)地(dì)产公(gōng)司市(shì)值在股票资产中的占比却断(duàn)崖式下(xià)跌至(zhì)1.85％；2021年(nián)，这一(yī)数值更是进一步降至(zhì)1.56％。

　　不(bù)过2022年(nián)终于出现了三(sān)年来的首次(cì)回(huí)升，年底这(zhè)一(yī)数值从1.56％升至1.65％。与此同时，公募对房地产行(xíng)业的持股比例(lì)也(yě)同步回升(shēng)，从2021年底(dǐ)的6.94％提(tí)高到(dào)2022年(nián)末的7.03％。

　　这样的势头似乎在今年(nián)一季度(dù)得(dé)以延(yán)续。数据统计显示，公募重仓持有房地(dì)产板块一季(jì)度市值(zhí)TOP15门(mén)槛(kǎn)为(wèi)1.6亿元，较(jiào)2022年四季(jì)度提升6.71％。持(chí)仓(cāng)市值(zhí)前五(wǔ)个股分(fēn)别为保利发展、招商蛇口、万科A、华发(fā)股份、滨江集团(tuán)，持仓市值占(zhàn)板(bǎn)块比重合(hé)计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不(bù)难发现(xiàn)，公(gōng)募对于房地产的投资愈发有集中于龙头的(de)趋势。Wind显示(shì)，在公募基金(jīn)一(yī)季报汇总的重仓(cāng)股中，房(fáng)地产板块排名最高(gāo)的是保利发(fā)展，在基金重仓第33位。排名第二的(de)是招商蛇口，排在(zài)第78位(wèi)。而(ér)老牌龙头股万科A排在第96位。对比去年(nián)四(sì)季报，变化(huà)之(zhī)处首(shǒu)先在于几只(zhǐ)房地产龙头股(gǔ)从排位上看(kàn)均(jūn)有退(tuì)步，尤其是(shì)万科(kē)最(zuì)为明(míng)显；其次是金地集(jí)团(tuán)退出百大(dà)之列。但考虑到(dào)房地产是复苏链上最后一环，且首季并非行业销售旺季，其传(chuán)导到二级市场乃至机构持仓(cāng)上还需要(yào)时间(jiān)周(zhōu)期。

　　形成共识的是(shì)，经济圈判(pàn)断房(fáng)地产(chǎn)已经进入大分化时代，一二(èr)线城市好于三四线城市。而映射到(dào)二级市场(chǎng)投资上，配置房地产行(xíng)业轻松收获(huò)行业贝塔(tǎ)的红利期一去不返了。“如果(guǒ)按照产业周期来分类，包括房地产等几(jǐ)类行(xíng)业在盖特纳曲线(xiàn)里(lǐ)属于成熟期或者衰退期的行业，传(chuán)统认知(zhī)上没有什么投(tóu)资机会的。但在这几年特殊的行情里包(bāo)括煤炭、电(diàn)解铝等类(lèi)似(shì)的行业也出现了一(yī)些(xiē)机(jī)会，背后的逻(luó)辑是供给(gěi)侧发(fā)生了(le)更(gèng)大的(de)变化。”一不愿具(jù)名的上海公募基金经理指出。

　　不过也有公募人(rén)士持谨慎乐(lè)观态度(dù)：“行业前几年17亿～18亿平方米的年销售面积很难再(zài)出现了，2022年(nián)光(guāng)是居民(mín)存款数(shù)量增加(jiā)了15万亿元(yuán)。中(zhōng)国存量有400亿(yì)平方米建筑面积，考虑存量(liàng)地产的更新主播坐班和不坐班是什么意思，坐班和不坐班是什么意思区别，也有近10亿平方米。需求(qiú)端还需(xū)要(yào)有(yǒu)一定的政策(cè)出来去刺激购房。”

　　宝盈基金房(fáng)地产研究(jiū)员吕功绩也指出(chū)：“时至今(jīn)日，无论从城镇化的进程，还(hái)是人均住房面积（接近30平/人），我国均已(yǐ)告(gào)别住房短(duǎn)缺时代，而目前居(jū)民的杠杆率和房价收入(rù)也不支撑(chēng)每(měi)年18万亿元的(de)销售额，以及过(guò)快上行的房价，因而(ér)行业高(gāo)增的(de)时代已经过去(qù)，未来行(xíng)业(yè)的(de)需(xū)求或将回落，在此过(guò)程中，伴随着地产的高(gāo)杠杆(gān)属性，就很(hěn)容易出现信用(yòng)风险问题（类(lèi)似2022年的(de)民(mín)营地产爆雷），行业进(jìn)入到供(gōng)给侧出清的过程。这(zhè)个(gè)过程中，综合(hé)竞争力强的公司就能够通(tōng)过大鱼吃小鱼的方式，获得市占率的(de)提(tí)升。当行(xíng)业需求见(jiàn)顶回(huí)落(luò)时(shí)，行业的贝塔已经过去了，但不代表没有(yǒu)投资机会，机会(huì)在于城市(shì)、位置、产品的(de)阿(ā)尔法，而对应到股票(piào)投资，就(jiù)是强竞争力公司的阿尔法(fǎ)。”

　　或许(xǔ)也是(shì)基(jī)于这样的认(rèn)识转变(biàn)，精耕(gēng)细作个(gè)股(gǔ)成为公募乃至(zhì)整(zhěng)体机(jī)构的务实之举。

　　机构(gòu)配置房地(dì)产(chǎn)“风物(wù)长(zhǎng)宜放眼(yǎn)量”

　　头部(bù)央国企、优质区域性(xìng)标的成香饽饽

　　5月以来，房地产板块(kuài)个(gè)股(gǔ)多出(chū)现小幅上涨，截至5月(yuè)10日收(shōu)盘(pán)，中信房地产指(zhǐ)数本月涨幅约为2％。从具体的个股来看，《红周刊(kān)》利用Wind统计申万房地产板块个(gè)股，在纳入统(tǒng)计的(de)124只房地(dì)产类标的股(gǔ)中，本月以来实现股价上涨的达到了81家。

　　其(qí)中，上述时间段(duàn)恰(qià)好排名前五的公司月内涨幅超过了10％，它们(men)分(fēn)别是(shì)上实发展、浦东(dōng)金桥、*ST泛海、华夏幸(xìng)福(fú)、荣安地产。排名(míng)第一的上实(shí)发展，五一假期归来后日成交量明显放大，4日、5日连(lián)续两个(gè)交易日收出涨停(tíng)。从该股的(de)基本(běn)面(miàn)来看(kàn)，上(shàng)实发展(zhǎn)的主营业务为(wèi)房地(dì)产开发与(yǔ)经营。公司的主要产(chǎn)品及服务为房地产销售、房地产租赁、物业(yè)管理服务、工程项(xiàng)目、酒店经营。从业(yè)绩数据来看，2022年，其实现营业收入52.48亿元，比上期减(jiǎn)少47.85％，归母净利润1.23亿(yì)元(yuán)，同(tóng)比下降33.24％。2023年第一季度，其实(shí)现营业总(zǒng)收入(rù)27.87亿元，同比增长183.02％；归(guī)母净利(lì)润2.86亿元，同比扭亏(kuī)。

　　不过从十大流通(tōng)股股东来看，各类(lèi)机构都有对其布局的例子。以(yǐ)3月31日时(shí)的首季十(shí)大流(liú)通股股(gǔ)东来看， 具体包括(kuò)公(gōng)募(mù)的上银基金、私募的(de)迎水文龙、中央汇金、长城资产管理公司等都(dōu)跻身前十的(de)行列。

　　巧(qiǎo)合的(de)是，涨幅暂(zàn)时排名(míng)第(dì)二的浦东(dōng)金桥也是上海本地(dì)房企，其第一季度的收入利润规模大幅度(dù)复(fù)苏(sū)。究其原因(yīn)，一方面是(shì)该公司后疫情时代出(chū)租率复(fù)苏至近年来最高(gāo)，另一方(fāng)面(miàn)则(zé)是公司拿地结(jié)算持续性向好，从数字上看(kàn)，一季度(dù)新增虹口135、138住宅地块，总建筑面积约54万平(píng)方(fāng)米(mǐ)。

　　在(zài)这样的业绩势头向好(hǎo)背(bèi)景(jǐng)下，自然也(yě)吸引(yǐn)了(le)知(zhī)名机构在其中持续驻足。从第一季(jì)度十大(dà)流通股股东来看，知(zhī)名私募(mù)高毅邓晓峰的两只产品(pǐn)依(yī)然在前十中，这也是连续第三(sān)个季度他有的两(liǎng)只产品杀入前十。同时榜单中还有一支大名鼎鼎的(de)QFII阿(ā)布(bù)扎(zhā)比投资局，其(qí)当季还小幅(fú)增加了持股(gǔ)。

　　除(chú)去(qù)上述(shù)两家上(shàng)海区域(yù)性(xìng)地(dì)产公(gōng)司(sī)外，荣安地产则是主(zhǔ)要(yào)布局在深圳的地产公司，一季报交出(chū)的也是(shì)一份(fèn)报(bào)喜的成(chéng)绩单：首(shǒu)季公司实(shí)现(xiàn)营业收入51.85亿(yì)元(yuán)，同(tóng)比增(zēng)长(zhǎng)35.51％。归属(shǔ)于上市(shì)公(gōng)司(sī)股东的净利(lì)润6.48亿元(yuán)，同(tóng)比增长31.27％。

　　从机构态度来看(kàn)，《红周刊》注意到两只公募指基首季新杀入十大流通(tōng)股股东行列。具体说来， 南方(fāng)中证(zhèng)全指(zhǐ)房地(dì)产ETF上榜排名(míng)第七位(wèi)，富国中(zhōng)证指数1000增强则排名第九位，此外联袂出现的机构还有(yǒu)QFII高盛国际和私募迎(yíng)水聚宝。

　　接受(shòu)《红周刊》采访时，兴证全(quán)球基金相关人士分析：“经历过行业洗牌和(hé)兼(jiān)并重(zhòng)组后，龙(lóng)头的价值(zhí)更为笃定突(tū)出；从拿(ná)地端看，2022年土地市场大幅降温，优质(zhì)土地供给较多（券(quàn)商测算对应潜在(zài)毛利率在25％以(yǐ)上，目前房企的利润率仅20％），绝大多(duō)数房企(qǐ)受限于信用问题或者资(zī)金紧张没法拿地，龙头房(fáng)企趁机获(huò)取低成(chéng)本(běn)土地，龙头房企(qǐ)的(de)拿(ná)地力度（拿地金额/销售金额(é)）基本在30％以上；从(cóng)融资上看，龙(lóng)头(tóu)房企杠杆率较(jiào)低，净负债(zhài)率基本在70％以(yǐ)下，而其他(tā)房企的(de)净负债(zhài)率(lǜ)普遍都(dōu)在100％以(yǐ)上，加杠杆空间有限，从融资成本看，龙头(tóu)房企的(de)融资成本(běn)不(bù)断(duàn)下(xià)滑，基(jī)本在3％、4％左右；对应到2023年的销售(shòu)，龙头(tóu)房企明显跑赢行(xíng)业(yè)，1～4月(yuè)百强(qiáng)房(fáng)企的销(xiāo)售额增速为9％，而TOP14的销售额增速为(wèi)29％。”

　　需要强调(diào)的是，在当前中特估的浪潮下，央(yāng)国(guó)企地产股或(huò)存在发展的大好(hǎo)机会。中信证券指出：“房地产行业的结构性机会依然存在，少部(bù)分公司尤(yóu)其是央企(qǐ)占据(jù)显(xiǎn)著优势，其主要又体现(xiàn)为库存的优(yōu)势(shì)。央(yāng)企地产公司(sī)，现(xiàn)阶段表(biǎo)现出较低的融资成本，优质的(de)开发资源和良好的(de)不动产资产运营能力的多(duō)重竞争优势(shì)。”

　　“即使(shǐ)没有中(zhōng)特估，国央企(qǐ)相较(jiào)于民营地产公(gōng)司(sī)也是更有优势的。”吕(lǚ)功绩强调，“对于减值、土地资源(yuán)债权债(zhài)务关系等问题，市场对民营房开企业的资产会有更多担忧和(hé)质疑，所(suǒ)以在这一轮行业出清的过程中，央(yāng)国企(qǐ)相(xiāng)较于民(mín)企(qǐ)来说估值的修复更明显(xiǎn)。中特估(gū)的角度从中长期的维度看，行业的逻辑在(zài)于(yú)集中(zhōng)度提升后，行业进(jìn)入高质(zhì)量发展阶段，具备较快速(sù)发展阶(jiē)段更稳定且可预期的盈(yíng)利和现金流创造能力，以此(cǐ)带来(lái)估(gū)值中枢(shū)的提升(shēng)，应该关注估值相对较低，企业自身资产的质量好、运营能(néng)力强(qiáng)、可(kě)以创造持续(xù)现金(jīn)流的企业。”

　　“存量时代中行(xíng)业普涨(zhǎng)的概率(lǜ)比较(jiào)低，行业内部(bù)将出现分化，要关注将(jiāng)受益(yì)于行业(yè)集中度提升(shēng)的头部公司。”星石投资首席研究官方磊(lěi)也表示(shì)。

　　顺应机(jī)构这一(yī)思路的话，或许还是(shì)保利发展、招商蛇口等(děng)国资背景龙头(tóu)前途更为光明。不过国投瑞银基金投资部(bù)副总(zǒng)监綦傅鹏表示：“需要客观地(dì)去持续观察国企央企在三个(gè)方面是否(fǒu)可以(yǐ)维持(chí)，首先(xiān)是(shì)融资成本保持(chí)低位，其(qí)次是销售份(fèn)额持(chí)续提升，再次是拿地份(fèn)额持续提升。”

　　复(fù)苏速(sù)度缓慢(màn)

　　机构需要多给一些耐心

　　而《红周刊(kān)》也根据房企一季报梳理发(fā)现，对于2022年(nián)的(de)业绩(jì)出现的整体下滑，2023年(nián)一季度的业绩分(fēn)化(huà)更(gèng)趋明(míng)显，保利发展、滨江集团等房(fáng)企营收、净利均实现了(le)业绩的回正(zhèng)，甚至是较(jiào)大增速的(de)增(zēng)长。而这些公司也是(shì)机构的重仓(cāng)对(duì)象。

　　对此，知名房(fáng)地产业内人士张宏伟(wěi)向(xiàng)《红周刊》分析表(biǎo)示，业绩出现明显改善(shàn)的(de)房企，主要是因为过去(qù)两三年时间(jiān)，尤其是在2021年下半年民营房企不怎么投资拿地之(zhī)后，国有企业仍在(zài)持续性地拿地(dì)，且(qiě)主要(yào)集中在核心城市，投资力度较大。投资的驱动能够推动(dòng)房企销售业绩的增(zēng)长，从(cóng)而在2023年一季度(dù)市场恢复但仍处于(yú)调整的过程中，能(néng)够保有一个正(zhèng)增长。

　　不过张(zhāng)宏(hóng)伟(wěi)同(tóng)时也提醒表示(shì)，在房地产(chǎn)的复苏过程中，还面临着(zhe)一些不确定性。其(qí)实整个(gè)市(shì)场(chǎng)从四月份(fèn)开(kāi)始又在往下(xià)掉。除了杭州、成都等极个别城市四月环比三月相对(duì)表现较好之外，包(bāo)括(kuò)北京、上海在内的绝大多数(shù)城市都出现环比(bǐ)下滑的(de)情(qíng)况。而现在(zài)五月(yuè)的市场表现也不(bù)太乐观。按照现(xiàn)在的经济状况(kuàng)、收入情况，以(yǐ)及(jí)市场(chǎng)的去库存压力(lì)、企业的资金面压力(lì)，可能会(huì)出(chū)现，到六月份房企为(wèi)了半年报冲业绩出现市场(chǎng)的短期(qī)反弹外的一个市场乏力现象(xiàng)。也(yě)就是说，第二季度、第三季度增长不确(què)定性的压力仍旧较(jiào)大。

　　上(shàng)海利檀投资董事(shì)长陈昊扬也(yě)向《红(hóng)周刊》指(zhǐ)出，现在整个房(fáng)地产以及(jí)其上下游产业链(liàn)的复苏速度都比想(xiǎng)象(xiàng)的要慢很(hěn)多(duō)，我们要多给一些(xiē)耐心，这个(gè)时候，在房地产以及上下游就不是赚快钱的(de)时候，只能赚他(tā)基本面的钱。但这也(yě)意味着，只有极为少数的、做得比(bǐ)同行(xíng)好(hǎo)得多(duō)的企业，会伴随(suí)整个行业(yè)的弱复(fù)苏，业(yè)绩会(huì)逐步体现出来(lái)。所以只能耐心地(dì)去(qù)等待(dài)它的基本面(miàn)不断地凸显出来，这需要时间。

　　（本(běn)文已刊发于5月13日《红周刊(kān)》，文中提及个股仅为举例分析，不主播坐班和不坐班是什么意思，坐班和不坐班是什么意思区别做买(mǎi)卖推荐。）

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