文：任泽平团队　　

　　导读

　　是(shì)该取(qǔ)消(xiāo)预售制了。 1月(yuè)17日召开的全国(guó)住房和城乡(xiāng)建设工作会(huì)议提出(chū)“有条件的(de)可以进行现房销(xiāo)售”，不足一(yī)个月时(shí)间，已(yǐ)有山东、安徽(huī)、河南、四川(chuān)、广东等(děng)地明确表态，试点现房销售。

　　1、是该取消商(shāng)品房(fá文章千古事得失寸心知是谁的诗句名句，文章千古事 得失寸心知是谁的名句ng)预售制(zhì)了，用你(nǐ)的钱，建你(nǐ)的房子，还烂尾了，这(zhè)是对购(gòu)房者的不公平。以后谁有(yǒu)钱谁建房，没(méi)钱(qián)没实力的别建了，不能把包袱甩给(gěi)老(lǎo)百姓和社会，这是房地产从(cóng)大开发(fā)时代(dài)步入高质量发展阶段的必(bì)然(rán)趋势，也(yě)是对(duì)购房(fáng)老百姓的最大保护。98年房(fáng)改时，全国缺房(fáng)子，开发商缺钱(qián)，预(yù)售制是权宜之(zhī)计，现在全(quán)国套户比超过1，从大开发进入存量时代(dài)，对购(gòu)房民众不公平的预售制已经过时了(le)，该取消了，改为现房销售。以后一手交钱，一手交房(fáng)，天(tiān)经地(dì)义。当然(rán)二次房(fáng)改是(shì)个(gè)技术活，兼(jiān)顾化解停(tíng)贷、复(fù)工保交楼、重组(zǔ)房企(qǐ)债(zhài)务、恢复市(shì)场信心(xīn)以及(jí)长效机制(zhì)，长效机制四大关键是推动城市(shì)群战略、人地挂(guà)钩、金融中性稳(wěn)定和房(fáng)地产税。如(rú)果按照经济规律办事，中国一定能实现房地产软着陆和长(zhǎng)期平(píng)稳健康发(fā)展(zhǎn)，跨(kuà)过这道关，解好这道世界难(nán)题。

　　2、为什么(me)要取消预售制、改为(wèi)现房销售？大家想想，绝大部分商(shāng)品是一手交钱一(yī)手交货(huò)，预(yù)售制是对购(gòu)买者的单方面不(bù)公平制度，购(gòu)房老百(bǎi)姓(xìng)几乎承担(dān)了所有商品不能交(jiāo)付的风险。从个人层面(miàn)看，预售制对购房者非常不公平，比如，交房等待期(qī)一般为两(liǎng)年，在此期间(jiān)，购房(fáng)者不仅承(chéng)担银行(xíng)利息，还要承(chéng)担延迟交房(fáng)、房屋质量、房产证延(yán)期办理(lǐ)甚(shèn)至不能(néng)交房(fáng)的风险(xiǎn)。从行(xíng)业(yè)层(céng)面看，预售制(zhì)助(zhù)推(tuī)部分(fēn)房(fáng)企过度举债、高(gāo)杠杆扩张，若(ruò)遇到下行周期，会(huì)引发资(zī)金链断裂(liè)、项(xiàng)目搁置等系列风险。取消预(yù)售制(zhì)，改为(wèi)现房销售，这样有(yǒu)助于落实中(zhōng)央房住不炒(chǎo)精(jīng)神、有(yǒu)助于保障购房老(lǎo)百姓(xìng)权益、有助于房企(qǐ)稳健发展，一举多得，谋划长远。

　　3、为什么建议取(qǔ)消(xiāo)预(yù)售制度？预(yù)售制度怎么来的？国外什(shén)么(me)情况？简单(dān)科普(pǔ)一(yī)下：商(shāng)品房预(yù)售最早(zǎo)源于中(zhōng)国香港(gǎng)，俗称卖楼花，卖(mài)期房，是一种开(kāi)发商放(fàng)杠(gāng)杆的方(fāng)式。98年房改(gǎi)，由于商品(pǐn)房短缺，房企缺资金，借(jiè)鉴(jiàn)中(zhōng)国香港，引(yǐn)入了商(shāng)品房预售(shòu)制度。其实，当前世界不少国(guó)家存在预售制。但是，重(zhòng)点(diǎn)来了(le)！发达国家一般有严格的监管(guǎn)保障措施，开发(fā)商在项(xiàng)目获得政府批(pī)准后才可以开始销售，买家(jiā)在购买期房后并(bìng)非像中国一(yī)样在支付完首(shǒu)付款后从银行一次性贷款支付剩余全(quán)部房款，而是根据开发商(shāng)工程(chéng)进度在完全交房前进行分期(qī)支付。所以，预(yù)售制度是需要严(yán)格的资金(jīn)监管(guǎn)、分期(qī)支付以(yǐ)及违(wéi)约(yuē)处罚(fá)措施作为保障的，如果(guǒ)没有这(zhè)些保障措施，一定会触发风险，对购(gòu)房民众不公平，所以不如借机取(qǔ)消(xiāo)预售制度(dù)，以后(hòu)改为(wèi)现(xiàn)房销售(shòu)。客(kè)观讲(jiǎng)预售制度有一定(dìng)历史阶(jiē)段性，现在中国住房进入存量时(shí)代(dài)，取消预售制度有(yǒu)助于降负债降杠杆，不再把烂尾风险(xiǎn)甩给老百姓和社会，当然这需要配套房企债务(wù)重组、复工保交楼、恢(huī)复市场信(xìn)心和房地(dì)产(chǎn)长效机制。这是个技术活(huó)，只要(yào)坚持市场化改革，中国一定能化解这个难(nán)题，让房(fáng)地产回归实(shí)体经(jīng)济(jì)和居住属性，安居乐业。

　　4、简单讲，如(rú)果取消预售制，改为现房销售，开发商将拼(pīn)的不是五花八门、眼花缭乱、不知道能不能(néng)兑现的营销手段，而是所(suǒ)见(jiàn)即(jí)所得的过硬(yìng)的产品质量和诚(chéng)信(xìn)，这(zhè)才是对购房民众的(de)最(zuì)根本最实质的(de)保障，这样(yàng)将极大的提升(shēng)开发商的建筑质量，实现良币驱逐劣币。所有商业的本质是向(xiàng)善，是(shì)以(yǐ)客(kè)户为(wèi)中心，房地产也不能(néng)例外，老百姓买房子是天大的事，烂尾毁三代，好(hǎo)房幸福一(yī)家人(rén)。从这个角度，取消预(yù)售制、实施现房(fáng)销售是实现(xiàn)老百姓安居(jū)乐业、社会长治(zhì)久安、行业企业健(jiàn)康发(fā)展(zhǎn)的重(zhòng)大措施。在当前的情(qíng)况(kuàng)下，取(qǔ)消(xiāo)预售(shòu)制要结合稳楼市、房(fáng)地产软着陆、打(dǎ)通(tōng)金融支持当期三好生、新模式等综合施(shī)策。

　　作者十年(nián)前(qián)在国务(wù)院发展研究(jiū)中心参与财(cái)税改革方案研究时，对预售(shòu)制、房地产税(shuì)、人地挂钩、金融稳定、房(fáng)企杠杆率等进行过(guò)长期(qī)系统(tǒng)的专项研究。（参考(kǎo)后来形(xíng)成的(de)专著《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商(shāng)品房预售制的(de)前世(shì)今生

　　1.1 起源：分(fēn)层销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼(lóu)花”模式

　　1.2 住房需求大、供给量少(shǎo)，引进“卖(mài)楼花(huā)”模式，形成“中国内(nèi)地版预售制”

　　1.3 预售(shòu)制(zhì)推动城(chéng)市化进程(chéng)，但背后潜(qián)藏的风险(xiǎn)确实(shí)存在(zài)

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交(jiāo)付前(qián)预售资金第三方全程监管，交付(fù)时开发商凭验收凭证取得房款(kuǎn)

　　2.2 德国：可零(líng)首付购房，提供期房烂尾险

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房时支(zhī)付

　　2.4 日本：为规范期房(fáng)交易立法，设置期房预(yù)付款保全措施(shī)

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方资金由银行监(jiān)管，享1年保修(xiū)期后付(fù)尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地商品(pǐn)房预售制的前世今生

　　1.1 起(qǐ)源：分层销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　二十(shí)世纪五十(shí)年代在中(zhōng)国香港，楼宇出租是地产行业盛行的方式，但(dàn)有着转让难、出(chū)租资金周转期长等问题，分层销售孕育而生(shēng)。20世纪50年代，中国香港还未推行公共房屋制度(dù)，许多人栖身于木屋或(huò)者(zhě)其他临时住宅，住房的需(xū)求是(shì)相(xiāng)当(dāng)高，不过大多数居(jū)民的储(chǔ)蓄很少。当时楼宇(yǔ)买卖多数(shù)以一整栋楼(lóu)为单位，需要雄厚的资金实力才(cái)能购买。虽然楼宇(yǔ)出租(zū)是中国(guó)香港地产行业盛行的方式(shì)，但(dàn)有着转让难(nán)、出租(zū)资金周转期(qī)长等问题。针对这一系列问题，不少(shǎo)地产商开(kāi)始探求新(xīn)的(de)方(fāng)式，如把楼宇契约(yuē)切开，即“分契”，然(rán)后将(jiāng)楼宇分层出售。这模式一经(jīng)推(tuī)行(xíng)，购买楼宇的市民(mín)数(shù)量有所增加，开发商(shāng)资金周转加快。

　　在分(fēn)层出售(shòu)的基础上，将“按揭”模式引入房地产(chǎn)销售，霍(huò)英东创造“卖(mài)楼花”模式。1953年底霍英东(dōng)创办立信置(zhì)业(yè)有限公司，凭借商业直觉和(hé)多年(nián)经营杂货铺、海上(shàng)驳运(yùn)业务的经验，对于商品流通(tōng)、资金周(zhōu)转(zhuǎn)有着(zhe)独到(dào)的见(jiàn)解，在(zài)努力寻求方(fāng)法加快(kuài)自(zì)身(shēn)资金周转。当(dāng)时其(qí)在(zài)购(gòu)下九龙(lóng)的一块地(dì)盘后，除了(le)分层出售、还(hái)印(yìn)发售(shòu)楼说明书(shū)，上有文字详尽说明楼宇的地势环境、建筑材(cái)料、分层价(jià)格、订购方法等。此外，“卖楼花”是(shì)另(lìng)外一个亮(liàng)点，即(jí)先收取(qǔ)买(mǎi)家的订金，采用类似(shì)租金(jīn)的(de)分期付款形(xíng)式，等新楼落(luò)成(chéng)时，收齐(qí)买家(jiā)的钱，买家(jiā)就拥有了自己的房产。这种方式(shì)减轻(qīng)了民众购房(fáng)的资(zī)金压力(lì)，加(jiā)速(sù)了(le)房屋的建造和销售(shòu)，也解决(jué)了制造(zào)商的(de)资金问题，降低投资风险(xiǎn)，在(zài)当时可谓是“双(shuāng)赢”的举措。“预售(shòu)楼花(huā)+分(fēn)期(qī)付款”的(de)销售模式成为当时(shí)中国(guó)香港房地产市场的(de)一大(dà)特色(sè)，纵观中国香(xiāng)港房地(dì)产市场的(de)改(gǎi)革，“卖楼花”模式(shì)高(gāo)效率地解决(jué)了核心的住房供不应求的(de)问(wèn)题，使房市发展进入新阶段。

　　预售楼花(huā)模式推动了中(zhōng)国香港楼(lóu)市几十(shí)年繁荣(róng)，但期(qī)间也出(chū)现过(guò)“烂尾楼”的情况，但监管部门不断完善、规(guī)范(fàn)化，建立健全的监管机制，促进市场健康发展。例(lì)如，1960年，位于大角咀的一个楼盘因建筑费用超(chāo)支(zhī)停工，出现“烂尾”情况(kuàng)。在1961年(nián)后(hòu)，中国香港管理部(bù)门提升了对于预售(shòu)楼花(huā)制度的监管，即要(yào)求开(kāi)发商在预售前，确(què)保地价(jià)款已经全(quán)部(bù)支付，还要证明自身有资金(jīn)等(děng)能(néng)力把(bǎ)项目(mù)完成(chéng)，资金需放入律(lǜ)师所托管，支取时需律所和建筑师的核(hé)准。为(wèi)了(le)防止开发(fā)商、律(lǜ)所、建筑师等造假，套取监管账户资金，中国(guó)香港要求律师行在银行开设(shè)的信托(tuō)账户(hù)（监管账户）、开发商操作等采(cǎi)取全透明化机制，且银行的责任上升，如出现房屋“烂(làn)尾”情况，银(yín)行将(jiāng)成最大风(fēng)险方，后续(xù)需自身推动项目完工。随(suí)着监管体(tǐ)系(xì)逐步完善(shàn)，出现“烂尾”的现象较(jiào)少。

　　1.2 住(zhù)房需(xū)求(qiú)大、供给量(liàng)少，引进“卖楼花”模式(shì)，形成“中国内地版预售制”

　　二十世(shì)纪九十年代，中(zhōng)国(guó)内地面临(lín)住房需求大和供给量(liàng)短缺问题(tí)，引入“卖楼花(huā)”制(zhì)度。建国以来，中国内地优先发展重工业，强调基础建设，这一(yī)导向使前期发(fā)展工业(yè)化的进程(chéng)大于城市(shì)化(huà)进程，唯有(yǒu)解决住房基础(chǔ)等城市化配套问题，才(cái)能进(jìn)一步推(tuī)进城市(shì)化(huà)。但当时推行的(de)是“统一管理，统(tǒng)一分(fēn)配，以租养房”的福利分房制度，住房市场发(fā)展(zhǎn)起步较晚(wǎn)、增速较慢，福利分(fēn)房制度也出现了分配不公(gōng)、效率低(dī)、配套差等问题，因此福(fú)利分房制度不(bù)再适(shì)用于当(dāng)时的国情。叠加(jiā)房地产市场面临商(shāng)品房的需求量大，而社会缺(quē)少大型房地产(chǎn)开发商，商品房供应量(liàng)小的困境，此(cǐ)时引入中国香港(gǎng)的“卖楼花”模(mó)式无疑是对(duì)内(nèi)地(dì)房地产(chǎn)市场的一针强心剂。从1994年起，中国内地逐(zhú)步(bù)引进中国香港预(yù)售商品房制度，先后出台多项文件，大力支持国内房地产市场改革。例如，1998年，国务(wù)院出台(tái)《关于进一步深化(huà)城镇住房制(zhì)度改革，加快住房(fáng)建(jiàn)设(shè)的通知》文(wén)件，决定停止住房无偿实(shí)物分(fēn)配(pèi)，逐步(bù)实行住房分配货(huò)币化、住房(fáng)供给(gěi)商品化(huà)、社会化的住房新(xīn)体制，从(cóng)计划经济下的(de)福利分房转向市场经(jīng)济(jì)的商品房。房地产市场采用(yòng)预售制(zhì)，允许(xǔ)开发商卖(mài)期房，解决了房企缺少资金和开发时(shí)间周期长(zhǎng)的(de)两大难题(tí)，开(kāi)发商以(yǐ)预售款撬动下一个(gè)项目的开发(fā)，形成滚(gǔn)动开(kāi)发模式，住房供(gōng)应速度加快。自此中(zhōng)国内地开始房改货币(bì)化，中(zhōng)国人(rén)民银行等多方迅速(sù)出(chū)台(tái)相关的信贷政(zhèng)策，支持购房者，极大作(zuò)用推动了房地产(chǎn)市(shì)场的(de)发展(zhǎn)。

　　引入中国香港“卖楼花”模式后(hòu)，经调整(zhěng)形成契(qì)合中国内(nèi)地的商品房预售制度。预售制的初衷是(shì)为(wèi)了缓解房企资(zī)金压力，加快城镇住房建设。具体来(lái)说，是指房(fáng)地产开发企业(yè)将正在建设中的房(fáng)屋预(yù)先出售给购(gòu)房者，由购房者支付定金或(huò)房款的行(xíng)为。区别于中国香(xiāng)港，在(zài)中国内地实践(jiàn)过程中，商品房预售流(liú)程为：房地产开发(fā)商办理预售许可证(zhèng)-签订商品房买卖合同-进行备案登记(jì)和预告登记-交付房屋。在购房过程中，购房者需要一次性付(fù)清首付款，并采(cǎi)用银行贷款的(de)形式一次(cì)性付清剩余房款，换言之，房屋(wū)未(wèi)建成，开发商可能(néng)已拿到了(le)全(quán)部购房款，这点(diǎn)与中(zhōng)国香港(gǎng)的按照工程进度付款(kuǎn)有所(suǒ)不(bù)同(tóng)。对中国内地的开发商而言，预售制(zhì)商品(pǐn)房也开启(qǐ)了(le)高周(zhōu)转、高杠杆的运作模(mó)式(shì)。

　　1.3预(yù)售(shòu)制推动(dòng)城(chéng)市化进程(chéng)，但背后潜藏的风(fēng)险确实存在

　　作为中国内地商(shāng)品房销售的最主要方式，预(yù)售制极大缩短(duǎn)房企现金(jīn)回笼周(zhōu)期，同时增加市场商品房(fáng)供应，推动(dòng)了(le)城(chéng)镇化发展进(jìn)程(chéng)。预售制在过去(qù)20多年对中(zhōng)国内地(dì)房地产市(shì)场的稳步发展(zhǎn)起到了重(zhòng)要(yào)作(zuò)用，不(bù)仅解决(jué)了房地(dì)产市场快速发展(zhǎn)阶段的资(zī)金需(xū)求，也提高了居民居住水(shuǐ)平，中国内地城镇居(jū)民从筒子楼住到住宅小(xiǎo)区，从全民蜗居到(dào)基(jī)本适居，住房(fáng)事业(yè)取得巨大进步，数十(shí)年时间走完发达国家(jiā)几(jǐ)百年城(chéng)镇化(huà)路程(chéng)。改革(gé)开放以(yǐ)来，城镇化进(jìn)程进入快速发展(zhǎn)时期(qī)。1978-2021年，城镇人口(kǒu)由1.7亿人增长至9.1亿人，43年间增(zēng)长4.4倍(bèi)；1981-2020年(nián)，全国(guó)城市建(jiàn)成区(qū)面积(jī)由7438平方公(gōng)里增长至60721平方(fāng)公里，增长7.2倍。根据(jù)我们发布的《中国住(zhù)房存(cún)量报告：2021》测(cè)算，1978-2020年中(zhōng)国内地城镇(zhèn)住宅存量从不到(dào)14亿平增至313.2亿(yì)平，城镇人均住房建筑面积(jī)从8.1平方(fāng)米增至34.7平(píng)方米(mǐ)，城镇住房套(tào)数从约3100万套增至3.63亿套，套户比从0.8增至(zhì)1.09。预(yù)售制在当前已成为中(zhōng)国内地商品房销售最主要方式，2005年中国内地(dì)商品(pǐn)住宅期房销售面积占总销售面积的比(bǐ)重为63％，而(ér)2021年(nián)期(qī)房累计销售面积达15.6亿平(píng)，比重上(shàng)升至87％。

　　预售(shòu)制也(yě)推动了中国(guó)内(nèi)地房地产行业的发(fā)展(zhǎn)。中国(guó)内地房地产(chǎn)历经二十多年长周期繁荣，行业各项指(zhǐ)标大幅增长。1999-2021年，房(fáng)屋新开工面积从2.2亿平(píng)增(zēng)至19.9亿平，累计上涨8.2倍，年复合增速10.6％。房地产开发(fā)投资完成(chéng)额从0.4万亿(yì)元(yuán)增至14.8万亿元，累计(jì)上涨35.8倍，年复(fù)合(hé)增速(sù)17.8％。商品(pǐn)房(fáng)销售面(miàn)积和销售金额分别从1.5亿平增(zēng)至17.9亿平(píng)、0.3万亿元增至(zhì)18.2万亿元(yuán)，累计上涨11.3、65.3倍(bèi)，年(nián)复合增(zēng)速(sù)12.1％、21％。伴随房(fáng)地产业的(de)快速发展(zhǎn)，房地产企业从无到有(yǒu)、从(cóng)国企先行到(dào)民企崛起(qǐ)，队伍逐渐壮大。2018年，房地产企业数量达9.8万个，比1998年的2.4万(wàn)个增长3.1倍。

　　二十(shí)年来房地产也成为拉动中国内地经济高增长的火车头。

　　1）从(cóng)经(jīng)济增长(zhǎng)渠道，房地(dì)产带(dài)动的上(shàng)下游产业链特别长，高达50多(duō)个行业。2020年(nián)房(fáng)地产及其产业链(liàn)占GDP的17.2％（完全贡献），其(qí)中房地产业增加值(zhí)占GDP的(de)7.3％（直接贡献），房地产带(dài)动产(chǎn)业(yè)链占GDP的9.9％（间接贡献），其中房(fáng)地产对金融、批发、建材的(de)带动(dòng)最(zuì)为明(míng)显。

　　2）从投资渠道，2020年(nián)房(fáng)地产完全拉动(dòng)的(de)投资(zī)占全社(shè)会固定(dìng)资产投资的51.5％，其中，房地产开发投资占固定资产投资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地产贷(dài)款占银行各项(xiàng)贷款余额的比重看，2021年(nián)12月为(wèi)27.07％，如果加上信托等(děng)通道(dào)业务，占比超过三分之一。从房地产融资(zī)存量占社融存量比重看，2021年12月(yuè)占(zhàn)比为18.76％。如果(guǒ)房企大面积违约，将导致银(yín)行不良率大幅(fú)上升。

　　4）从居(jū)民财富效应渠道，根(gēn)据我们的《中国(guó)住房市值测算(suàn)报告》，2020年中国住房市(shì)值为62.6万亿美元，大于美国的33.6万(wàn)亿美元、日(rì)本的(de)10.8万(wàn)亿美元、英(yīng)法(fǎ)德三国合计的31.5万亿美元。从住(zhù)房市值占股债房市(shì)值的比(bǐ)例看(kàn)，2020年(nián)中(zhōng)国为(wèi)66.6％，高(gāo)于美国(guó)的27％、日本的37％、英国的(de)49％、法国的56％、德国的64％。中(zhōng)国住房市值(zhí)与股债房市值的(de)比例较(jiào)高，主(zhǔ)要是因为住房(fáng)市值高，以(yǐ)及中国(guó)资(zī)本(běn)市(shì)场发(fā)育(yù)尚不(bù)成(chéng)熟，直接融资比例较低，股票、债券市值较低，居民投资渠道(dào)缺乏。

　　不可否认，预售制背后潜藏的(de)风(fēng)险确实存在，当(dāng)前的负面效(xiào)应愈发凸显(xiǎn)。

　　从个人层面看，绝大部分商(shāng)品是(shì)一(yī)手交钱一手(shǒu)交货，预售制是对购买者的单方面(miàn)不公平制(zhì)度，购房老百姓几乎承担了所有商品(pǐn)不能交付的(de)风险。比(bǐ)如(rú)，交房(fáng)等待期(qī)一般(bān)为(wèi)两年，在此期间，购房者(zhě)不(bù)仅承担银(yín)行(xíng)利息，还要承担延迟交(jiāo)房、“一房二卖”、房屋质量(liàng)、房产(chǎn)证(zhèng)延期办理甚至不能交房(fáng)等风险。另外(wài)，购(gòu)房者(zhě)和开发商之间的购房合(hé)同、购房者和(hé)银行的按(àn)揭贷(dài)款合同是两个(gè)独立的(de)合同关系，如果开发(fā)商发生(shēng)违约，购(gòu)房者(zhě)只(zhǐ)能(néng)根据购(gòu)房合同(tóng)向开发(fā)商主张权(quán)力(lì)，但依(yī)旧(jiù)需(xū)要(yào)根据按揭(jiē)贷款合同按时向银(yín)行进行(xíng)贷款偿还(hái)，因(yīn)此购房者承担的风险较大。

　　从行业(yè)层面看，预售制助推部分房企过度举(jǔ)债、高杠杆扩张，资金(jīn)若遇到下行(xíng)周(zhōu)期，会(huì)引发资金(jīn)链断(duàn)裂、项目搁置等系(xì)列风险，进行影响自身信用和购房者对(duì)行业(yè)的信心。文章千古事得失寸心知是谁的诗句名句，文章千古事 得失寸心知是谁的名句p>

　　从金融层面看，银(yín)行作为按揭贷(dài)款的发放方，一旦房(fáng)企(qǐ)因为市场波动或经营不善(shàn)，出(chū)现资(zī)金链断裂等一系列问题，导致“烂(làn)尾(wěi)”等(děng)情(qíng)况，而房企(qǐ)通过与(yǔ)购房者签订的(de)预售(shòu)合同和(hé)按揭合同，已经从银行获得房款，如果购房者丧失还款能(néng)力或短(duǎn)期不(bù)能还款等，则风(fēng)险完全由银行承担，银行(xíng)将(jiāng)面(miàn)临较大的坏账压(yā)力。

　　从监管角(jiǎo)度看，购(gòu)房者的预(yù)售(shòu)监管资金去(qù)哪(nǎ)了？楼盘“烂尾”，归根结底两个字(zì)那就是“没钱”，即没钱付(fù)工(gōng)程(chéng)款。在2004版的《城市商(shāng)品房(fáng)预售(shòu)管理办法》中明(míng)确规定了(le)开发企业预(yù)售(shòu)商品(pǐn)房(fáng)所得款项应当用于有关的工(gōng)程建设(shè)，商品房预售款监管的具体办法，由(yóu)房地(dì)产(chǎn)管理部门制(zhì)定。但(dàn)多(duō)年以来全国并没有统一(yī)的预售资金监管规定，各地实行“一(yī)城一策”。例如，太原、昆明、重庆、长沙(shā)等城市重点监管资金比例(lì)为总预售款的15-40％左右，郑州、福州、合肥等(děng)城市(shì)则(zé)按照项目的建安(ān)成本乘以建筑面(miàn)积或者项目工程总额报(bào)价计算重(zhòng)点资金(jīn)。而事实是，不(bù)少购房款(kuǎn)未进入监管账户、或进入监管(guǎn)账(zhàng)户(hù)后被挪用，导致楼盘(pán)没(méi)有资金继续建设。收楼遥遥无期，月供却被(bèi)迫继续还款。那么(me)，监管账(zhàng)户资金(jīn)如何被挪走的？实际上，在过去房地产大(dà)开发(fā)时代的高周转背(bèi)景下，抽调预(yù)售款监管账户资金，是行业“潜规(guī)则”。比如工程总承包(bāo)方，以工程(chéng)建设名义，获得监管(guǎn)账(zhàng)户拨(bō)付(fù)资金，再由工程方将资金(jīn)转给房企，而拨付的(de)工程款，远超工(gōng)程进度所(suǒ)需。通过(guò)这些方式套取的(de)资金，在房企各地项(xiàng)目间(jiān)流动，变(biàn)相加杠(gāng)杆，这样做提供了资金流动性，房企(qǐ)抽(chōu)调资金(jīn)统筹拿地、还款和楼盘建设，形成一种资(zī)金循(xún)环高周转模式，但一定程度上把(bǎ)风险甩给了购房(fáng)者。

　　2 国(guó)际经验

　　整体来说，国外商品房预售(shòu)制度呈(chéng)现以下特点：

　　1）预付(fù)款保护：对(duì)于购房者预(yù)付(fù)资金，一般(bān)设(shè)有(yǒu)定金或预付款保护机(jī)制(zhì)，如英国、日本；

　　2）预付(fù)款比(bǐ)重：要求(qiú)购房者支付的(de)预付款比例相对较低，绝大部分房(fáng)款(kuǎn)在房屋交付后开始支付；

　　3）预(yù)付款(kuǎn)支(zhī)付方式：预(yù)付款一般以定(dìng)金方(fāng)式(shì)支付，或按工程进度分期(qī)支付，或二者结合；

　　4）按(àn)揭贷款方式：一(yī)般(bān)采(cǎi)用两种方式发放按(àn)揭贷款，一是按(àn)工(gōng)程(chéng)进度付(fù)款，按揭贷款按照工程进度逐(zhú)渐发放，购(gòu)房者开始月供；二是(shì)房屋交付(fù)后发放按揭贷款(kuǎn)；

　　5）房屋(wū)烂尾保护：为预售商(shāng)品房提(tí)供(gōng)期(qī)房烂尾保险，在商(shāng)品房出现重大(dà)延(yán)期或(huò)重大(dà)缺陷(xiàn)时，保障购房者权(quán)益(yì)；

　　6）房屋交付保护：房(fáng)屋(wū)交付质(zhì)量的保障有两种方式，一(yī)是期(qī)房由政府或(huò)第(dì)三(sān)方验收合格并提(tí)供验收凭证后，开发商凭验收(shōu)凭(píng)证取得购房者支(zhī)付的房款(kuǎn)。二是开发商为(wèi)购房者提供一定的保修(xiū)期，通常1-5年(nián)，保(bǎo)修期满，购房者支付尾(wěi)款。

　　2.1 美国：交(jiāo)付前预售资金第三方全(quán)程监管，交(jiāo)付(fù)时(shí)开发商凭验(yàn)收(shōu)凭证取得房(fáng)款

　　美国期(qī)房定金一定期(qī)限内(nèi)无(wú)条件返还，最低首付比例为(wèi)3.5％，交(jiāo)房前仅支付首付，其余房款交付后按(àn)揭还款(kuǎn)，交(jiāo)付前资金由第三方全程监管，交付时开发(fā)商凭(píng)验(yàn)收(shōu)凭证取得房款。

　　定金(jīn)及(jí)首付(fù)环节(jié)，定金比例一般为房款的1％-5％，首(shǒu)付比例最低可低于3.5％，根据美(měi)国官方(fāng)数据，2021年美国(guó)平均首付比例为12％。

　　余款支付方面(miàn)，除定金或首(shǒu)付外(wài)，购房者在房屋交付后通过按(àn)揭贷款支付(fù)剩余房款。

　　资金监管方(fāng)面(miàn)，美国为(wèi)防止开发商(shāng)挪用资(zī)金，购房者的定金及首付款(kuǎn)由第三方公证行或产(chǎn)权保险公(gōng)司的信托账(zhàng)户监管。如(rú)果开发商(shāng)倒闭(bì)导致楼盘烂尾，购房者(zhě)资金可通(tōng)过申请(qǐng)仲裁(cái)取(qǔ)回，且不承担任何责(zé)任(rèn)与损(sǔn)失。而(ér)开发商在房屋建设过程中的资金全部来(lái)自银行，银(yín)行根据(jù)工程进度向开发商提(tí)供一(yī)定比(bǐ)例的贷款，由于开发商挪(nuó)用资金直接损(sǔn)害(hài)银(yín)行利益，银行有充分动机监(jiān)管开(kāi)发商施工进度。开发商在房屋交付时需取得由政府相关(guān)部门(mén)经(jīng)审查后(hòu)发放的验收(shōu)凭证(zhèng)，通过(guò)验(yàn)收凭(píng)证(zhèng)向(xiàng)银行得到购(gòu)房(fáng)者支付的房款。

　　2.2 德国(guó)：可零首(shǒu)付(fù)购房，提供(gōng)期(qī)房(fáng)烂(làn)尾险

　　德(dé)国期(qī)房可(kě)零(líng)首付(fù)购房，房款按建(jiàn)造工期进(jìn)度支付，按(àn)揭(jiē)按(àn)工(gōng)期放款后还贷，房(fáng)贷(dài)利率采用固定利率，开发商或购房者可购买(mǎi)期房烂尾保险。

　　预售门(mén)槛方面，德国开发商(shāng)在项目获批(pī)后即可预售房屋。签署(shǔ)购(gòu)房合同前，购(gòu)房(fáng)者需支(zhī)付约2000欧(ōu)的定金并进行预(yù)约(yuē)公证，签(qiān)订合同(tóng)后定金(jīn)退还(hái)。如(rú)由于任何原(yuán)因(yīn)不能购买，定金按(àn)照(zhào)德国法律(lǜ)全部退(tuì)还。

　　签署(shǔ)购房合同后，购房者需支付公证费和(hé)土地(dì)交易税，分(fēn)别为房屋售价(jià)的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在购房款中，属于(yú)购房附(fù)加费。

　　首付方面，德(dé)国没(méi)有规定最低首(shǒu)付比例，可零(líng)首付购房。

　　余款方面，德国也采(cǎi)取(qǔ)按工(gōng)期支付房款的制度，一般(bān)分7笔(bǐ)进行支(zhī)付，具体支付节点(diǎn)、比例(lì)因项(xiàng)目而异。一(yī)般来说，支(zhī)付节点(diǎn)可分为公证后(hòu)、主(zhǔ)体完工、内部(bù)水暖电路完工、窗(chuāng)户玻璃(lí)完工、室内(nèi)清洁及墙面完(wán)工、地板完工、全部(bù)完工，支付比例(lì)可(kě)能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可在(zài)支(zhī)付(fù)房款前申(shēn)请房(fáng)贷，房贷利率采用(yòng)固(gù)定(dìng)利率，银行按(àn)施工节奏分(fēn)多次发放(fàng)贷款，每笔贷款给予购房者一定使(shǐ)用期限(xiàn)，期(qī)限(xiàn)结束后，购房者(zhě)开始还(hái)贷。

　　保险(xiǎn)方面，德国(guó)保险公司针对期房设(shè)计了(le)两种保险，保险的功能是当房屋出现重大延期或重大缺陷时，保(bǎo)险公司(sī)保证开发商赔(péi)偿或修(xiū)复，开(kāi)发(fā)商破产，由(yóu)保险公司(sī)负责相(xiāng)应赔偿。保险(xiǎn)由开发(fā)商或购房者(zhě)购买。

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　英国预售制设有10％定(dìng)金保险保护机(jī)制，交(jiāo)房(fáng)前(qián)付款比例(lì)仅20％-45％，资金由买卖双(shuāng)方律师严格监管。

　　订(dìng)立合同前，买卖双(shuāng)方均有一名律师，负(fù)责沟(gōu)通期房交易中的房产、资金、合同(tóng)等各个(gè)环节，各环节内容确认无(wú)误(wù)后签订首付交换(huàn)合同。

　　定金方面，英国设置了(le)10％定金保险保护(hù)机制，当(dāng)开发商出现财务、经营问题(tí)时，购房(fáng)者10％的(de)定金(jīn)由保险公司赔(péi)付，而(ér)超出10％的(de)部分较难追(zhuī)回。

　　首(shǒu)付方面，首付比例通(tōng)常为10％-25％，首付(fù)需要在合同签订(dìng)21天内支付。

　　余款支付环(huán)节，英国采取(qǔ)按(àn)工程进度(dù)付(fù)款的方式，但是交房前付款比例相对较低，一(yī)般会在合同签订6-24个月分别支(zhī)付两笔(bǐ)5％-10％的款项，即交房前付(fù)款比例在20％-45％之间，剩余款项交房(fáng)后支(zhī)付。

　　交付环节，英国(guó)规定房屋必须(xū)经过房(fáng)产公证公司的(de)检验(yàn)验收后(hòu)才(cái)能交付(fù)，交付(fù)后方可按揭还贷。

　　资金监管(guǎn)环节，英国(guó)期房预(yù)售(shòu)资金监(jiān)管极为严格，资(zī)金也由律师监管(guǎn)，在(zài)确(què)认工程进(jìn)度(dù)、支付相关款项(xiàng)过程中，由买房律师将资金(jīn)转(zhuǎn)给卖方律师，卖方律师转给开(kāi)发商，即(jí)资(zī)金(jīn)在进入开发商账户前经过两(liǎng)道(dào)关(guān)口(kǒu)，有利于保障购(gòu)房者资金安全。

　　2.4 日(rì)本：为规范期房交易(yì)立法，设置期房预付款保全措施(shī)

　　日(rì)本期房交易(yì)立法，定金超5％或1000万日(rì)元时，开(kāi)发商必须(xū)完成(chéng)“预(yù)售房定(dìng)金(jīn)保全(quán)措施”，交房(fáng)前(qián)付(fù)款比例不超(chāo)房款的20％，开发商违(wéi)约需返还定价(jià)并赔偿约10％房款(kuǎn)，交房后按揭还款(kuǎn)。

　　立法(fǎ)方(fāng)面(miàn)，日本二战结束后(hòu)由于房屋供给严重失(shī)衡，叠加法律空白，社(shè)会上“一房二卖”现象(xiàng)普遍，为此，日本(běn)政府(fǔ)1952年出台《宅地建筑物交易法》，经多次修订，目前是唯一一部规范期房交易的法(fǎ)律。

　　定金保护(hù)方面，根(gēn)据日(rì)本《宅地建物(wù)取引业法》，对购房者支(zhī)付(fù)定金超过5％或超1000万日元(yuán)的部(bù)分，法律(lǜ)要求开(kāi)发商必须完(wán)成定金保全措施才可预售(shòu)。什么是定金保(bǎo)全措施(shī)？即(jí)买卖双方签订(dìng)购房文章千古事得失寸心知是谁的诗句名句，文章千古事 得失寸心知是谁的名句合同时，开(kāi)发商向金融机构(gòu)或指定保(bǎo)证机构或保(bǎo)险机构(gòu)签订定金保证委托合同(tóng)，设置购房者定(dìng)金的(de)保证或(huò)保险，并将相应的保证金(jīn)证明书交(jiāo)付给购(gòu)房者。除定金外，其他(tā)预先支付的购房款(kuǎn)也受该措(cuò)施(shī)保护(hù)。若开发(fā)商倒闭导致(zhì)期房(fáng)烂尾，购房者可(kě)凭保证金证明书向金融机构或(huò)保证机构或保险公司兑付，同时，开(kāi)发商需向购房者赔付(fù)违约金，一(yī)般(bān)约(yuē)为(wèi)房价的10％。

　　房款支(zhī)付环节，交(jiāo)房前只需支(zhī)付最多不超20％的(de)定(dìng)金(jīn)，签订(dìng)购房合同后，购房者即可向银行申请贷款，但交房后(hòu)才开始按揭贷款(kuǎn)，除定金外(wài)的剩余房(fáng)款(kuǎn)在(zài)交房后开始支(zhī)付。

　　2.5 新(xīn)加坡：买方(fāng)资金由银行监管，享1年(nián)保修期后付尾款

　　新加坡期房(fáng)购房者违(wéi)约可返(fǎn)还(hái)相当(dāng)于(yú)3.75％房款(kuǎn)的订金(jīn)，首付(fù)比例20％，余款按工程进度支付，所有资金进银行(xíng)专门(mén)项(xiàng)目(mù)资金(jīn)账户，交房后满(mǎn)1年(nián)保修期后支付15％尾(wěi)款。

　　订金支付环节(jié)，新(xīn)加坡开发商有统一的选购权合同以及订金返还机制，即OTP，签订OTP后需支(zhī)付5％房款作为(wèi)订金，OTP有效期14天，执行OTP则进(jìn)一步签订购买合同，不执行OTP则退还3.75％的房(fáng)款(kuǎn)。

　　首(shǒu)付比例方面，签(qiān)订购房合同(tóng)后，购(gòu)房者(zhě)需支付(fù)15％的首付及印花(huā)税，同时购房者向(xiàng)银行申请按揭贷(dài)款。

　　余款支付上，新加(jiā)坡期房同样采(cǎi)取按工(gōng)程进(jìn)度付款(kuǎn)的(de)方式，《发展商条例》对期房付款流程做了统一详细(xì)规定，要求所有开发商(shāng)遵守，支付节点一般为合(hé)同(tóng)签订后、地基完工、框架完工、管道(dào)门窗等完工等，支付比(bǐ)例约为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依(yī)照工程进度放(fàng)款，月供在此过程中(zhōng)随着放出贷款的增加而(ér)增加(jiā)，未放款部(bù)分(fēn)无需月(yuè)供。

　　资金监管方面(miàn)，购房者的订金(jīn)与付款会存入银行专门的(de)项目(mù)资金账户，账户资金提取(qǔ)须与房(fáng)屋建设(shè)有关。房屋交付后，购(gòu)房者享受1年的(de)房屋保修期，此后购房(fáng)者支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短(duǎn)期(qī)来看，当(dāng)前房地产到了政策出手临界点，重点是保交楼和房(fáng)企重组。一(yī)方面，加大对刚需和改善型需(xū)求的支持力度，长短兼顾妥(tuǒ)善应对局部停贷现(xiàn)象(xiàng)，重点是保交楼保复工(gōng)保民(mín)生，给予强有力的金融工具支持(chí)。另一(yī)方面，从(cóng)现在(zài)起，对还在正(zhèng)常运转的房企包(bāo)括(kuò)民营企业，加大支持力度，由(yóu)优(yōu)质房(fáng)企(qǐ)牵(qiān)头并购重组整个行(xíng)业，为每个房(fáng)企配套AMC和财(cái)团，给(gěi)予(yǔ)金融工具配套。

　　二(èr)，中期来看，应充分估计形势复杂性和人性复杂(zá)性(xìng)，兼(jiān)顾化(huà)解停贷、复工保交(jiāo)楼、重组(zǔ)房企债务(wù)、恢复市场信心以及长效机制。长效(xiào)机制四大关(guān)键是推动(dòng)城市群战略、人地挂钩、金融中性稳定(dìng)和房地产税。定金(jīn)环(huán)节，建立(lì)开(kāi)发商违(wéi)约后定金保(bǎo)护(hù)机制，如(rú)将已(yǐ)支(zhī)付(fù)定金冻(dòng)结至(zhì)房屋交(jiāo)付(fù)阶段，保障购房者定(dìng)金安(ān)全。签订(dìng)合同环节，鼓励保险公司介(jiè)入(rù)，为房屋重大延期以及重大(dà)缺陷等情况提供充分的保(bǎo)障。余款支付环节，建立(lì)按(àn)工程进度付款机制或交(jiāo)房后按揭贷款机制(zhì)，充分(fēn)保护购房者的权益(yì)。资金(jīn)监管环节，引入独(dú)立于(yú)开发商、银行的第三方资金监(jiān)管机(jī)构，或由政府相关部(bù)门直接(jiē)监管，以(yǐ)此防止资(zī)金(jīn)挪用(yòng)现象(xiàng)。交(jiāo)付环节，建立商品房保修(xiū)期制度。保修期内(nèi)，开发商应对房屋质(zhì)量(liàng)问题全权负责、免费维修，购(gòu)房者在(zài)保修期结束后支付尾款。

　　三，长期来(lái)看，取(qǔ)消(xiāo)商品房预售制是大势所趋。一方面(miàn)，98年(nián)房改(gǎi)时，全国(guó)缺房(fáng)子(zi)，开(kāi)发(fā)商缺钱，预售制是权宜之(zhī)计，现(xiàn)在(zài)全国(guó)套(tào)户比(bǐ)超过1，从大开发进(jìn)入(rù)存量时代(dài)，对购(gòu)房民众不(bù)公平的(de)预售制已经过时了，该取消了，改为现房销售。另一方面(miàn)，取消预(yù)售制，改(gǎi)为现房销售，开发商将拼的不是(shì)五(wǔ)花八门(mén)、眼(yǎn)花缭乱、不知道(dào)能不能兑现(xiàn)的营销手段，而是(shì)所见即(jí)所(suǒ)得的过(guò)硬的产品质量(liàng)和诚信，这才是对购房(fáng)民众的最(zuì)根本最实质的保障，这样将(jiāng)极(jí)大的提升开发(fā)商(shāng)的建筑质量，实(shí)现良币驱逐劣(liè)币。

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