导(dǎo)读

　　黄金二十年之后，当(dāng)下(xià)中国地产步入大分化时(shí)代而(ér)非(fēi)停滞期。

　　要点

　　过去二十(shí)年是中国房地(dì)产市场黄(huáng)金二十年。2019-2021年，连续(xù)三(sān)年商品住宅销(xiāo)售(shòu)面积超(chāo)15亿平，足够4000万家庭入住(zhù)。恰逢近年地产持续低景气，有关中国地产是否(fǒu)过剩的讨(tǎo)论日(rì)益(yì)热(rè)烈(liè)。

　　拨开迷(mí)雾，本文试图厘(lí)清中国(guó)城(chéng)镇存量住宅(zhái)真实情况，据(jù)此判断(duàn)中国未来地产趋势。

　　有媒体(tǐ)渲染中国地产存量极度过剩，事实是(shì)否如此(cǐ)？

　　住(zhù)建部(bù)披露全(quán)国(guó)有近6亿栋房屋建筑，第七次(cì)人(rén)口普查调查数据显示(shì)城镇(zhèn)家庭户(hù)人均(jūn)住宅间数为(wèi)1.06间。市场陷入怀疑，中国房子是否真的过剩？

　　事实(shí)上住建部(bù)披露的近6亿栋城乡房(fáng)屋建(jiàn)筑中，城镇(zhèn)建筑占(zhàn)比不(bù)到一(yī)成，其中还包括大(dà)量城镇(zhèn)非住宅建筑，如(rú)商业办公楼、学校等，因此6亿栋房屋中城镇住(zhù)宅占比极低。

　　七普显示中国(guó)城(chéng)镇居民人均住(zhù)宅间数为1.06间，但居住舒适不是人(rén)均(jūn)一间房所(suǒ)能(néng)满足，它与房屋质量(liàng)、居(jū)住面积、配套(tào)设施(shī)等因素密切相关。中国的人均住宅间数较发(fā)达国(guó)家(jiā)还有很大(dà)差距。人均住宅(zhái)间数(shù)大于(yú)1同样(yàng)不意味着(zhe)中国住宅市场已经饱和。

　　我(wǒ)们(men)测算发现(xiàn)中国城镇(zhèn)居民户(hù)均1套房，其中(zhōng)每户(hù)持有(yǒu)商品住(zhù)宅仅0.64套。

　　目前并无直接公(gōng)布(bù)中国(guó)家庭户均(jūn)住宅的数据，我们根据商(shāng)品住宅套数、商品住宅占比和(hé)城镇家庭户(hù)数，计算出城镇家庭住宅套户(hù)比。

　　测算结果显示(shì)，目前城(chéng)镇家庭户均拥有(yǒu)0.86套房，其(qí)中(zhōng)0.54套(tào)为(wèi)商品(pǐn)住(zhù)宅。若期房顺(shùn)利交付，直至2024年，中国每(měi)户城(chéng)镇家庭才拥有(yǒu)1套住宅(zhái)，其中商业住宅仅(jǐn)0.64套(tào)。

　　户均一(yī)套房似乎(hū)意味(wèi)着(zhe)户户有房，然而事实上中(zhōng)国(guó)住(zhù)宅市(shì)场(chǎng)供需并(bìng)不平衡(héng)。

　　国(guó)际数据显示，成熟房(fáng)地产市场(chǎng)的住宅套户比会大(dà)于(yú)1，在1.1左右。

　　之(zhī)所以说不平衡，是因为户均一套房无法满(mǎn)足(zú)流动人口(kǒu)的租赁和置业(yè)需求。全(quán)国总(zǒng)人(rén)口的(de)近三成(chéng)都(dōu)是流动人(rén)口，流动(dòng)人口会选(xuǎn)择在大(dà)城市租房挣钱，在老家买房，从而(ér)产生(shēng)了额外的住(zhù)宅(zhái)需(xū)求。

　　即便户均一(yī)套房，中(zhōng)国未来地产(chǎn)仍有四大新增需求动力。<无菌蛋是什么，无菌蛋是什么蛋/p>

　　第(dì)一，户均人口规模缩(suō)小，一人户、两人户占比不断增加，导致家庭户数(shù)增多。小家庭化趋势将(jiāng)延续(xù)，带来新户购房(fáng)需(xū)求(qiú)增长。

　　第二，经济(jì)板(bǎn)块的分化日(rì)益明显，区域经济资源分配的再集中吸(xī)引着人口流入，人(rén)口净迁入城市(shì)的新增住宅需求有望持续旺(wàng)盛。

　　第三，30％左右的家庭住在2000年以前建成的住(zhù)宅中，涉及(jí)超9000万家(jiā)庭、81亿平方米的住(zhù)宅建筑面积。促成“老破(pò)小”住宅的改造势在必行。

　　第四，中国的人均住(zhù)宅间(jiān)数与人均(jūn)住宅建筑面积(jī)均较发达国家有着(zhe)不小差距，“住(zhù)上(shàng)更大房子”的(de)改善性(xìng)需求正在不断增加。

　　黄金二(èr)十年之后(hòu)，当下中国地(dì)产(chǎn)步入大分化时代而非停滞期(qī)。

　　如果说过去二十年是中国(guó)地产黄金发展期，地(dì)产(chǎn)矛盾更多体现为住(zhù)宅供(gōng)给存在不足，这是过去二十年房价快速上涨基(jī)石。那么当下(xià)房(fáng)地产大分(fēn)化时(shí)代已(yǐ)至，大分化时代下(xià)地产矛盾则更多体现在住宅(zhái)质量供需冲突(tū)。

　　地产大分(fēn)化必(bì)将体现(xiàn)在不同能(néng)级城(chéng)市之间，不同(tóng)区域板块之间，不同品(pǐn)质(zhì)住宅之间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久前，官方披露全(quán)国已有(yǒu)近6亿栋房屋建筑，引(yǐn)发热议。从(cóng)2月(yuè)以来(lái)，各大城市二手(shǒu)房(fáng)挂牌量突然激增(zēng)，引(yǐn)发一阵二手房(fáng)的“抛售(shòu)潮”。

　　让(ràng)市场(chǎng)不禁担心，中国的(de)房子是否已经过剩？

　　中国城镇住宅(zhái)到底是供(gōng)给过(guò)剩(shèng)，还是供需平(píng)衡，或是(shì)仍(réng)然存在不足？可(kě)惜由于住宅存(cún)量数据并未(wèi)公布，我们无法直接知晓具体(tǐ)情况。

　　拨开迷(mí)雾，我们测算出中国(guó)城镇(zhèn)家庭户均(jūn)拥有住宅套(tào)数，回答当(dāng)前的(de)房子是否真的过剩了(le)？据此判断(duàn)未来房地产市场会如何发展。

　　一(yī)、如何(hé)有效观察中国户(hù)均(jūn)拥有(yǒu)住宅(zhái)数量

　　（一）中国住宅数量过剩(shèng)的直(zhí)观(guān)判(pàn)断站不(bù)住脚

　　今年2月，在以全国自然灾害综合风险普查(chá)工作情况为主题的新闻发布会上，负责人对(duì)外披露(lù)：“住宅城乡建设行业获取了全国(guó)近6亿栋城乡房屋建筑数据以及80多(duō)万处(chù)市政设施数据。”

　　14亿人住6亿(yì)栋(dòng)房屋(wū)建筑(zhù)，平均每栋建筑住不到3人，住宅(zhái)市场看(kàn)似已经(jīng)过剩。

　　在这近6亿栋房屋(wū)建筑中，农村房屋占9成以上(shàng)，以(yǐ)栋数计算的城镇房(fáng)屋实际仅有4700多万栋，还包括了大量商业楼、写字楼、学校、医院等非(fēi)住宅。总(zǒng)的算下来，住(zhù)宅占比并(bìng)不大。

　　第(dì)七(qī)次人口(kǒu)普查数据公布了中国城镇家庭户人(rén)均住宅间数为1.06间，其中(zhōng)城市家庭户居民人均0.99间，乡镇(zhèn)家庭户居(jū)民人均1.18间。

　　人均(jūn)住宅间(jiān)数大于1，看似意味着人人都有房间居住(zhù)。

　　居住水平不仅与(yǔ)房(fáng)间数量有(yǒu)关，更与房屋质(zhì)量、居住面(miàn)积、配套设施(shī)等因(yīn)素密(mì)切(qiè)相关。单单从人(rén)均住宅间数(shù)不能完全反映出城镇居民的(de)居住水(shuǐ)平。

　　中国(guó)主要是以家庭(tíng)为单位购买成套(tào)住宅，一套(tào)设(shè)施齐全的(de)住宅(zhái)才是(shì)城镇居(jū)民宜居的选择。

　　（二）中国户均住(zhù)宅的测(cè)算思路、数据和方法(fǎ)

　　中(zhōng)国城镇居民(mín)住宅(zhái)主要分两大(dà)类，一类是商品住宅(zhái)，另一类是保障房、原公(gōng)有(yǒu)住宅(zhái)、自建(jiàn)房等非商(shāng)品(pǐn)住宅。

　　目前缺乏统计数据(jù)，并没(méi)有直接公(gōng)布城镇住宅数量(liàng)。居民(mín)住宅相关数据有两处可以直接公布，一是每年商品住宅销售套数（统(tǒng)计局）；二是(shì)居民住宅来源（人口(kǒu)普查数据）。计算中(zhōng)国(guó)居民户(hù)均住(zhù)宅数量，我们主(zhǔ)要用到上(shàng)述两(liǎng)组数据。

　　中国住宅(zhái)改(gǎi)革始于1998年(nián)，1998年(nián)之前商品住宅数量(liàng)极少，可忽略(lüè)不计。估算(suàn)城镇居民户均住(zhù)宅套数分三步走：

　　第一步(bù)，将1999年以(yǐ)来每(měi)年(nián)商品(pǐn)住宅销售套数相加，我们就能够(gòu)得到当前商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)总存量(liàng)。

　　第二步，根据城镇居民拥有(yǒu)的商品住宅(zhái)和非(fēi)商(shāng)品住(zhù)宅比(bǐ)例，推算得(dé)到居民住(zhù)宅总(zǒng)套(tào)数。

　　第三步，将城镇居民拥有的(de)商品住宅总数除以(yǐ)家庭户数，我(wǒ)们就(jiù)能(néng)够得到城镇户均拥有的住宅数量。

　　具(jù)体计算公式如下(xià)：

　　城镇(zhèn)家庭住宅套户(hù)比=住宅总套数/家庭(tíng)户(hù)数

　　=（商品住(zhù)宅套数/家(jiā)庭户(hù)数）/（商品(pǐn)住宅套数/住宅(zhái)总套数(shù)）

　　=商品住(zhù)宅套户比/商(shāng)品住(zhù)宅占比

　　二(èr)、城镇家庭户(hù)均(jūn)拥有1.02套房

　　中国住宅存量(liàng)到(dào)底有多少，目前缺乏一(yī)个准(zhǔn)确统计。我们利(lì)用既有统计数据，大致(zhì)测(cè)算得到(dào)中国存(cún)量(liàng)房地(dì)产套数，并(bìng)进一步推(tuī)算(suàn)中国城镇家庭户均拥有的住宅数(shù)量(liàng)。

　　（一）城镇居民户(hù)均拥有商品住宅0.64 套

　　截至2022年，我们(men)计算得到：

　　（一）中国商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅累计销售(shòu)1.97亿套。

　　（二(èr)）城镇家(jiā)庭户均拥有0.64套商品住宅(zhái)（包含现房和期房）。

　　中(zhōng)国的(de)房(fáng)地(dì)产销售以期房为主(zhǔ)，从2019年开始，新房销售中(zhōng)期(qī)房占比近9成。本文去除(chú)商品(pǐn)住宅累计销售套数里的期房销售，得到(dào)商品住宅现房套(tào)数。

　　以2022年商品住宅(zhái)现(xiàn)房套数计算为(wèi)例：

　　2022年(nián)商品住宅现房套数=截止到2022年商品(pǐn)住宅(zhái)累计(jì)销售套数-过(guò)去三年(nián)（2020、2021和2022年）的期(qī)房销(xiāo)售额。

　　主(zhǔ)流房企(qǐ)竣工周期(qī)在2-3年(nián)，并考虑到(dào)交房后装修的时间(jiān)，取最大值3年。

　　将(jiāng)商品住(zhù)宅(zhái)现房套数除以家庭(tíng)户数，算出(chū)：

　　（三(sān)）目前(qián)中国城(chéng)镇家庭户均拥有0.54套商品现房住宅。

　　（二）城(chéng)镇(zhèn)居民户均拥有(yǒu)住宅1.02套(tào)

　　接下来我们需要进一步推算中国城镇(zhèn)居民(mín)拥有的户均住宅套数。

　　首先，七普数据(jù)显示(shì)中国城镇居民的(de)住宅结(jié)构特(tè)征如下：

　　73.8％的城镇家庭拥(yōng)有(yǒu)住(zhù)宅(zhái)。其中(zhōng)自建住宅(zhái)占比(bǐ)21％，购买商品住宅占比31.9％、二手房(fáng)占比10.1％、经(jīng)济适用房占(zhàn)比3.8％、原公有住宅占比6.1％，通(tōng)过继(jì)承或(huò)赠与(yǔ)占比0.9％。另(lìng)有(yǒu)3.4％和17.7％的家庭租(zū)赁廉租房(fáng)与(yǔ)其他住宅。

　　其次，我们(men)假定租赁(lìn)其(qí)他(tā)住(zhù)宅和购(gòu)买二手房(fáng)都是商品住宅，因此(cǐ)将租赁其他住(zhù)宅、购买(mǎi)商品住宅与购买二(èr)手(shǒu)房加总，得到商品(pǐn)住宅占居民所(suǒ)有住(zhù)宅的比例为62.8％。

　　2020年(nián)商品住宅占(zhàn)比为59.2％，粗略假设2021年-2022年期(qī)间商品(pǐn)住宅(zhái)增(zēng)幅为过去十年(nián)变化幅度(dù)的20％，计算2011年-2020年商品(pǐn)住宅的实际变化比例(lì)，从而我们估算(suàn)出2022年商(shāng)品住宅所占(zhàn)比(bǐ)例，为(wèi)62.8％。

　　最后，截(jié)至2022年末(mò)，中国平均(jūn)每(měi)户城(chéng)镇(zhèn)家庭拥有(yǒu)0.86 套住宅。但考(kǎo)虑已购期房，中国平均每户城镇家庭拥有1.02套住宅。

　　如(rú)果交(jiāo)房顺利，已购期房会在2-3年内(nèi)陆续交(jiāo)付使(shǐ)用(yòng)，到2024年，中(zhōng)国(guó)平均每户城镇家庭(tíng)都会拥有一(yī)套(tào)住宅。

　　三、城镇户均(jūn)一套房的三点含义

　　既然城(chéng)镇(zhèn)居民已经达到(dào)了(le)户均一套房的程度，“户(hù)户有房”是否意味着(zhe)中国(guó)城镇化进展终结(jié)，甚至意味着中国地产(chǎn)存量供给绰绰有余？

　　（一(yī)）户(hù)均一套房并不意(yì)味着住宅市场供(gōng)需平衡

　　需要(yào)有多余(yú)住宅来满足因人口流动(dòng)、居(jū)民换房等因素产生的住宅需(xū)求(qiú)。因此，成(chéng)熟房地产市场(chǎng)的住宅(zhái)套户(hù)比会在1.1左右。

　　国际(jì)经验来看，美(měi)国、英国和日(rì)本的住宅(zhái)套户比(bǐ)均(jūn)高于1.1，其中(zhōng)，英国的住宅套户比最高，为1.19，日本为1.16，美国(guó)为(wèi)1.11。德国(guó)和韩国分别为1.02和1.05。

　　如(rú)果户(hù)均(jūn)刚好一套房，就会造成人口净流(liú)入(rù)地的住宅(zhái)市(shì)场供不(bù)应求，造成(chéng)房(fáng)价或(huò)房租(zū)迅速(sù)上涨。

　　七普指(zhǐ)出中(zhōng)国的(de)流动人口3.76亿，省内流(liú)动人口和省(shěng)际(jì)流(liú)动(dòng)人口(kǒu)分别为2.51亿人和1.25亿(yì)人。

　　流动人口会选择在(zài)大城市租房挣钱，在老(lǎo)家县城买房(fáng)。

　　暨南大学2017年(nián)的中国城(chéng)乡人口(kǒu)流动调查(chá)数(shù)据(jù)显示，在上海、杭州以及南京工(gōng)作的流(liú)动(dòng)人口在老家拥有(yǒu)住(zhù)宅比例分别(bié)为28％、21％和18％。大城市的高工(gōng)资吸引(yǐn)打工(gōng)人(rén)，但高房(fáng)价迫使打工人回乡(xiāng)置业。

　　流动人口实际上会占(zhàn)据两套(tào)房，在(zài)高房价的大城市租赁一套房，在房价较低的县城购买(mǎi)一(yī)套房。所(suǒ)以(yǐ)说(shuō)户均一套房无法满(mǎn)足庞(páng)大(dà)流动人口的租赁与置业(yè)需(xū)求(qiú)。

　　（二(èr)）至(zhì)少(shǎo)9000万户家庭住宅品质(zhì)仍需改(gǎi)善

　　目前(qián)，中国的城镇住宅中(zhōng)依然有不少(shǎo)老旧小区。

　　三成(chéng)家(jiā)庭(tíng)，也就是约9000万(wàn)户城(chéng)镇居(jū)民住宅是2000年以前建成，其中又有11.6％住宅年龄至(zhì)少在33岁以(yǐ)上(shàng)。

　　这批存在着(zhe)建筑(zhù)结构(gòu)松散、设施陈旧(jiù)、安全隐(yǐn)患大等问题(tí)，如电线老化、管道等(děng)基础设施(shī)陈旧，给住户的生活带来(lái)了很大的不便和安全(quán)隐(yǐn)患(huàn)，并且(qiě)居住体验(yàn)较差。

　　2000年以前建成的(de)老旧住宅面(miàn)积小(xiǎo)。占(zhàn)比为31.3％的家庭户数拥有的(de)住宅(zhái)面积占(zhàn)比仅为27.6％。仍然(rán)存在5％左(zuǒ)右(yòu)的家庭没有独立(lì)卫浴和厨房。这类上世纪(jì)修建的(de)老旧小区很(hěn)难(nán)满足(zú)现代生活需(xū)求，在未来(lái)大都(dōu)会被拆迁重(zhòng)建。

　　近五成的家庭住宅为一居室(shì)和二居室(shì)，户型(xíng)偏小。其中一居室(shì)占(zhàn)比(bǐ)为(wèi)14.9％，二居(jū)室占(zhàn)比为33％。对比镇，城市家庭住(zhù)宅户型更小，当然这(zhè)与城市土地(dì)资(zī)源紧张有关。

　　（三(sān)）人均住宅面积扩张是(shì)未来地产(chǎn)的需求驱(qū)动力

　　根据七普数据测(cè)算，2020年城镇(zhèn)家庭户住宅(zhái)存量(liàng)总面积为294.6亿平(píng)。暂(zàn)不考虑两年间农(nóng)民带房进城(chéng)和老(lǎo)旧小(xiǎo)区拆迁，加上2021年和2022年商品住宅竣工面积(jī)（7.3亿与6.3亿），得出(chū)2022年住(zhù)宅存量总面(miàn)积为308.16亿平，人(rén)均住宅(zhái)建筑面(miàn)积(jī)为39.45平方米。

　　超(chāo)过一半的(de)家庭人均住(zhù)宅建筑面积小于(yú)均值，近4成(chéng)家庭人均住宅建(jiàn)筑面积在30平米(mǐ)以下。

　　15％的(de)城镇家庭(tíng)人均住宅(zhái)建(jiàn)筑面积不足19平方米，不及全国人均水平的一半。若去除20％的公摊，可使用的住(zhù)宅面积仅为15.2平方米。上海(hǎi)市将人均住宅建筑面积低(dī)于15平(píng)方米的家(jiā)庭(tíng)界定为住宅存在困难，若按这个标准算(suàn)的话，中国有11.3％的家(jiā)庭存在住宅困(kùn)难问题。

　　若人均可使(shǐ)用住(zhù)宅(zhái)面积为40平，即人(rén)均住宅建筑面积为50平，只考(kǎo)虑(lǜ)家庭户人数，需要住宅总量(liàng)约390.6亿平，较(jiào)目前至(zhì)少新增82亿平。

　　对比发达国家(jiā)人均住宅面(miàn)积，美国为67㎡，瑞士(shì)、日本、德国和(hé)英国都高于40㎡，中国的人(rén)均住宅建筑面积为39.45㎡，相差不大。但(dàn)若去除公摊面(miàn)积后，中国的人(rén)均可使(shǐ)用面积为31.56㎡，这(zhè)一差距将变得明显。

　　若考虑约1.4亿的集体户(hù)人口，所需要的(de)住(zhù)宅总量(liàng)会(huì)更多。

　　四(sì)、户均(jūn)已然1套(tào)房，未(wèi)来地产还会有(yǒu)需(xū)求么？

　　我们测(cè)算(suàn)得到中国城镇家庭户均1套房，看似已经(jīng)户户(hù)有房。即便如此，中国人口(kǒu)静态结(jié)构和动(dòng)态趋势演绎，决定了(le)中国未来地产(chǎn)仍有需求释放(fàng)。户均(jūn)1套住宅现实之下，中国(guó)未来城镇住(zhù)宅(zhái)需求主要来自于(yú)四个方面。

　　第一，户均人口缩小，家庭户数增多，新户购房需求扩张(zhāng)。

　　过去(qù)20年我(wǒ)国城镇(zhèn)家庭户均人(rén)口数(shù)不断(duàn)下降(jiàng)，六普显(xiǎn)示城镇户均(jūn)人口规模为2.85人/户，而七普显示(shì)城(chéng)镇户均(jūn)人口规(guī)模为2.62人(rén)/户，一人户、二人户的占比明显上升，人(rén)口小家庭化趋势将(jiāng)继(jì)续(xù)延续，导致户(hù)数会因户均人口规模的缩小而增多。

　　第二，人口迁(qiān)移导致经济发展带(dài)来的新增住宅需求旺(wàng)盛。

　　中(zhōng)国经济板(bǎn)块(kuài)的分化日益(yì)明显，资源和生产要素逐(zhú)步向经济带、都市圈中心城市流入，区(qū)域经济资源(yuán)分配的再集中吸引着人口流(liú)入。人口迁移势必(bì)涉及到(dào)买房(fáng)租房(fáng)，给迁(qiān)入地住宅市场带来新的增量。

　　以浙江省为例，2021年(nián)常(cháng)住(zhù)人(rén)口(kǒu)增量为72万，而出(chū)生人口为44.9万人，死亡(wáng)人(rén)口为38.4万人，自然增加人(rén)口仅为6.5万人，其人口增长主要受(无菌蛋是什么，无菌蛋是什么蛋shòu)益于人(rén)口迁移。

　　第三，老旧小区改善(shàn)性需求(qiú)依然庞大。

　　从2011年(nián)到(dào)2020年，自建住宅和原公有住宅(zhái)的家庭拆迁改(gǎi)建最多(duō)。自(zì)建(jiàn)房家(jiā)庭(tíng)比例从(cóng)31.5％到21％，下降了10.5个百分点；原公有住(zhù)宅家庭比例从12.9％到6.1％，降幅为(wèi)6.8个百分点。二者和（27.1％），再加上其他住宅（5％）与家(jiā)庭(tíng)住宅(zhái)建造时(shí)间为2000年以前的比(bǐ)例（31.3％）大致相吻合。

　　十年间新增8473万家庭户，自建住宅和原公有住宅减少(shǎo)了1282万户，住宅净需求增加9755万户。49％的家庭购(gòu)买商品住宅(zhái)，21％的家庭购(gòu)买二手房。在新增住宅(zhái)需求中，有(yǒu)7成(chéng)家庭购买了商品(pǐn)住宅(zhái)。租房(fáng)、购买(mǎi)经济(jì)适用房和其他(tā)分(fēn)别占比18％，3％和(hé)9％。未来随着城(chéng)中村和旧城改造，商品住(zhù)宅的(de)占比(bǐ)势必会进一步上升。

　　2000年以(yǐ)前建造的(de)住(zhù)宅建筑面积还(hái)有约81亿平(píng)，涉及城(chéng)镇家(jiā)庭约9000万户(hù)。破(pò)旧的城中村(cūn)、老公有住宅，建筑(zhù)面积小、质量(liàng)低、基础设施配(pèi)套差(chà)、没有或少有物业管理，居民追求美好(hǎo)、宜(yí)居生(shēng)活的(de)环(huán)境(jìng)，背后的改(gǎi)善性需求有待释放。

　　第四，“住上更大房子”的改(gǎi)善(shàn)性需求(qiú)还将(jiāng)有所增加。

　　刚需(xū)购房(fáng)受限(xiàn)于资金，倾向于中小户型。已(yǐ)有住(zhù)宅家庭希望提高(gāo)生活品质，以小换大、以旧换新。2022年底(dǐ)的(de)中央经济工作会(huì)议明确(què)指出支(zhī)持(chí)住宅改善等(děng)消费。

　　OECD国家的人均住(zhù)宅间(jiān)数为1.71间，无论(lùn)是否(fǒu)考虑乡(xiāng)村住(zhù)宅因素，中国的人均住(zhù)宅间数较(jiào)其他国家依旧(jiù)存在不小差距(jù)。

　　住(zhù)宅舒适度与(yǔ)经济水(shuǐ)平有(yǒu)着密(mì)切正向联系。随(suí)着经济发展水平的提(tí)高，中国(guó)的人均住宅间数(shù)与人均(jūn)住(zhù)宅建(jiàn)筑面(miàn)积(jī)将随之增长。

　　如果说过去二十(shí)年是(shì)中国地产黄金(jīn)发(fā)展期，地产矛(máo)盾更多体(tǐ)现为住宅供给(gěi)存在不足，供需(xū)出现错配(pèi)，这是过去二十年房价(jià)快速上涨基石。那么(me)未(wèi)来将是住(zhù)宅质量的供需(xū)冲突。房(fáng)地产大分化时代已至，这(zhè)种(zhǒng)分化不单局限于城市能级之间差异，优质小区和老旧二手房之间的(de)差异也(yě)将越(yuè)发(fā)扩大。

　　风(fēng)险提示(shì)

　　人(rén)口普查(chá)数据调查的(de)是人(rén)，并(bìng)不是针对住宅，因此可(kě)能存在统计偏差(chà)。商品住宅占比实际值可能偏低，其(qí)增速可能超预期(qī)。

未经允许不得转载：橘子百科-橘子都知道 无菌蛋是什么，无菌蛋是什么蛋