5月以来，房(fáng)地产板块个股多出现小幅上(shàng)涨，截(jié)至5月10日收盘，中信(xìn)房地产指数本月涨(zhǎng)幅(fú)约为2％。而以(yǐ)公募基金为代表的机构对(duì)于(yú)这一板块(kuài)已经在悄然布局。数(shù)据显示，以南方(fāng)和华夏的两只老(lǎo)牌ETF基金为例，5月9日(rì)时所(suǒ)公布(bù)的总份额均较4月28日时(shí)有小(xiǎo)幅增长(zhǎng)。根据基金一季(jì)报统计，龙头与地方国企央企获得增持，持仓数量占流通股(gǔ)比重增幅五只(zhǐ)个股分别为华(huá)发(fā)股份+3.40％、滨(bīn)江集团+1.71％、中(zhōng)新集团+1.49％、卧龙地(dì)产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配(pèi)置房地(dì)产或“底部回(huí)升”

　　行(xíng)业红(hóng)利时代已过(guò) 精耕细作成共识

　现实中有和自己儿子的吗，有多少给过自己的儿子　从(cóng)公募(mù)基金对房地产的配置看，2019年末，公募(mù)所持有的房地(dì)产(chǎn)行业标(biāo)的(de)市值(zhí)约1188亿(yì)元，占其所持股票市值的4.66％左右；2020年(nián)市(shì)场表现出色，但公募所持房地(dì)产公司市值在股票资产中的(de)占比却断崖式下跌至1.85％；2021年，这一(yī)数值更是进一步降至(zhì)1.56％。

　　不过(guò)2022年终于(yú)出现了(le)三年来的首次回升(shēng)，年底这一数值从1.56％升至1.65％。与(yǔ)此同时，公(gōng)募对房地产行业(yè)的持(chí)股(gǔ)比例(lì)也同步回(huí)升，从2021年底(dǐ)的(de)6.94％提(tí)高到2022年末的7.03％。

　　这(zhè)样的势头似乎(hū)在(zài)今年一季度得(dé)以(yǐ)延续(xù)。数据统计显示，公募重仓持(chí)有房地产板块一季度市(shì)值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四季度提升6.71％。持仓市值前(qián)五个股分别(bié)为(wèi)保利(lì)发(fā)展、招商(shāng)蛇(shé)口、万科A、华发(fā)股份、滨江集团(tuán)，持(chí)仓市值占板块比重合计达47.29％，环比(bǐ)下降3.05％。

　　从中不难发现，公募对(duì)于房(fáng)地产的投资愈发(fā)有集中于龙头的趋(qū)势。Wind显示，在(zài)公募基金一季(jì)报(bào)汇总的重仓股中，房地产(chǎn)板块(kuài)排名最高的是保利发展，在基金(jīn)重仓第33位。排名(míng)第(dì)二(èr)的(de)是招商蛇口，排在第(dì)78位。而(ér)老牌龙头股万(wàn)科A排在第96位。对比去年四季报，变化(huà)之(zhī)处首先在于几只房地产龙头(tóu)股从排(pái)位上看均有退步，尤其是万科最为明显；其次是金地集团(tuán)退出百大之列。但考虑到房地产是复苏链上最后一环，且首季(jì)并非(fēi)行业销售(shòu)旺(wàng)季，其(qí)传导(dǎo)到二级市场乃至机构(gòu)持仓上还需(xū)要时(shí)间(jiān)周期(qī)。

　　形成(chéng)共(gòng)识的是，经济圈(quān)判断房地产已经进入大分化(huà)时代(dài)，一二线城市好于三四线城(chéng)市。而映射到(dào)二级(jí)市(shì)场投资上(shàng)，配置房地产行业轻松收获行业贝塔(tǎ)的(de)红(hóng)利期一去(qù)不返了。“如果按照产业周期来分类，包括(kuò)房地产(chǎn)等几类(lèi)行业在(zài)盖特纳曲线(xiàn)里属于成熟(shú)期或者衰退期(qī)的行业，传统认知上没有什(shén)么投资机(jī)会的(de)。但(dàn)在(zài)这(zhè)几年特殊的行情里包括煤炭(tàn)、电解铝等类(lèi)似的行业也(yě)出现了(le)一些机会(huì)，背后的逻辑是供给侧发生了更大的变化(huà)。”一(yī)不(bù)愿具(jù)名的上海公募基(jī)金(jīn)经(jīng)理(lǐ)指出(chū)。

　　不过也有公募人(rén)士持谨慎乐观态(tài)度：“行(xíng)业前几年17亿～18亿平(píng)方(fāng)米的年销(xiāo)售面积(jī)很难再出现(xiàn)了，2022年(nián)光(guāng)是居民存款数(shù)量增加了15万亿元。中国存量有400亿平方(fāng)米建筑面积，考虑(lǜ)存量地产(chǎn)的(de)更新(xīn)，也有近10亿(yì)平(píng)方米。需求端还需要有一定(dìng)的政策出来去(qù)刺激购房。”

　　宝(bǎo)盈基金房(fáng)地(dì)产研究员吕功(gōng)绩也指(zhǐ)出：“时至今(jīn)日，无论从城(chéng)镇化的进程，还是人均住房面积（接近(jìn)30平/人），我国均已告别住房短缺时代，而目前居(jū)民的杠杆率和(hé)房价(jià)收入也(yě)不支撑每年18万亿元的销售额，以(yǐ)及(jí)过(guò)快上行的房价，因(yīn)而行业高增的时代已经(jīng)过去，未来行业的(de)需求或将回落，在此(cǐ)过程中，伴随着地(dì)产的高杠杆属性，就很(hěn)容易出(chū)现信(xìn)用风险问题（类似2022年的(de)民营地产爆(bào)雷），行业进入到(dào)供给侧出清的过(guò)程。这个(gè)过程中，综合竞(jìng)争(zhēng)力(lì)强的公司(sī)就能够通(tōng)过大鱼吃小鱼的方式，获得市占率的提升。当行(xíng)业需求见(jiàn)顶(dǐng)回落时，行业(yè)的(de)贝塔已经过(guò)去了(le)，但不代(dài)表没(méi)有(yǒu)投资机(jī)会(huì)，机会在于城市、位置、产品的阿尔(ěr)法，而对应(yīng)到(dào)股票投(tóu)资，就是强(qiáng)竞争力(lì)公司的(de)阿(ā)尔法。”

　　或许(xǔ)也是基于(yú)这样的认识(shí)转变(biàn)，精(jīng)耕细作个股成为公募乃至(zhì)整体机构的务实之(zhī)举。

　　机(jī)构(gòu)配置房地产“风物长宜放眼量”

　　头部(bù)央国(guó)企、优质区域(yù)性标的(de)成(chéng)香饽饽

　　5月以来，房(fáng)地产板块个股多(duō)出(chū)现小幅上涨，截至5月10日(rì)收(shōu)盘，中(zhōng)信(xìn)房地(dì)产指(zhǐ)数本(běn)月(yuè)涨幅约为2％。从具体的个(gè)股来看，《红周(zhōu)刊(kān)》利用(yòng)Wind统计申万(wàn)房地产板块个股，在纳入统计的124只房地产类标的股中，本(běn)月以来(lái)实现股价上涨的达到了(le)81家。

　　其中(zhōng)，上述时间(jiān)段恰好排名前五(wǔ)的公司(sī)月内涨幅超过了10％，它(tā)们分别是上实发(fā)展、浦东金(jīn)桥、*ST泛海、华夏幸福(fú)、荣安地产。排名第一的(de)上实发展(zhǎn)，五一假期归来(lái)后日成交(jiāo)量明显(xiǎn)放(fàng)大(dà)，4日、5日连续两(liǎng)个(gè)交易日(rì)收出涨停。从该股的基本(běn)面来看，上实(shí)发(fā)展的主(zhǔ)营业务为房地产开发与经营。公(gōng)司的主要(yào)产品及服务为房地产(chǎn)销售、房地产租赁、物业管理服务、工程(chéng)项目、酒店经营。从业(yè)绩数据来(lái)看，2022年，其实(shí)现营业收(shōu)入52.48亿元，比上期(qī)减少47.85％，归母净利润1.23亿(yì)元，同比下降33.24％。2023年第(dì)一季度，其实现营业总收入27.87亿元，同比增长183.02％；归(guī)母净利润2.86亿元，同比扭亏。

　　不(bù)过从十大(dà)流(liú)通股股东来看，各类机(jī)构(gòu)都有(yǒu)对(duì)其布局的例子。以3月31日(rì)时的(de)首季(jì)十大流通(tōng)股股东(dōng)来看， 具体包括公募的上银基金、私募的迎(yíng)水文龙、中(zhōng)央(yāng)汇金(jīn)、长(zhǎng)城(chéng)资产(chǎn)管理公司等(děng)都跻身(shēn)前十的行列。

　　巧合的是，涨(zhǎng)幅暂时排名第二的浦东金桥也是上海本地房企，其第一季度的(de)收入利润(rùn)规模大(dà)幅度复苏。究(jiū)其原(yuán)因(yīn)，一方面是该(gāi)公司后疫情时代出租(zū)率(lǜ)复苏至近年来(lái)最高，另一方面则(zé)是(shì)公司(sī)拿地结(jié)算(suàn)持续性向好(hǎo)，从数字上看(kàn)，一季度(dù)新增(zēng)虹口135、138住(zhù)宅地块，总建筑面积(jī)约54万平方(fāng)米。

　　在这样的(de)业(yè)绩势头向好背景下，自然也吸(xī)引了知名机(jī)构(gòu)在其中(zhōng)持续驻足。从第一季(jì)度(dù)十大流通股(gǔ)股东来(lái)看(kàn)，知名(míng)私募高毅邓晓峰的(de)两只产(chǎn)品依然在前(qián)十中，这也是连续(xù)第三个季度他有的两只(zhǐ)产品杀(shā)入前十。同时(shí)榜(bǎng)单中(zhōng)还(hái)有一支大(dà)名鼎(dǐng)鼎的QFII阿(ā)布扎比投(tóu)资局，其当季还小幅(fú)增加了持股。

　　除去上述两家上海区域性(xìng)地产公司外，荣安地产则是主要布局(jú)在深(shēn)圳的地产公(gōng)司，一季报交出的(de)也(yě)是一份报(bào)喜(xǐ)的成(chéng)绩(jì)单(dān)：首(shǒu)季公司实现(xiàn)营业收入51.85亿元(yuán)，同比(bǐ)增长35.51％。归属于上(shàng)市公(gōng)司股东的净利润6.48亿元，同(tóng)比(bǐ)增长31.27％。

　　从机(jī)构(gòu)态度(dù)来(lái)看，《红周刊》注意到两只公募指(zhǐ)基首季新杀入十大(dà)流通股股东(dōng)行列。具体说来， 南方中证全指房(fáng)地产ETF上榜排名第七位(wèi)，富国中证指数1000增(zēng)强则排名第九位，此(cǐ)外联袂出现的机(jī)构还(hái)有QFII高盛国际和(hé)私(sī)募迎水聚宝。

　　接受《红周刊》采访时，兴证全球基金相关人(rén)士(shì)分析：“经历过行(xíng)业洗牌和兼并重组后，龙头(tóu)的价值更为笃定突出；从(cóng)拿地端(duān)看(kàn)，2022年土地(dì)市场(chǎng)大幅降温，优质土地供给较多(duō)（券商测算对应潜(qián)在毛利率在25％以上，目前(qián)房企的利润率仅20％），绝大多数房(fáng)企受(shòu)限于信用(yòng)问题或(huò)者资金紧张(zhāng)没法拿地(dì)，龙头房企趁机获(huò)取低成本土地，龙(lóng)头(tóu)房企的拿地力度(dù)（拿(ná)地金额(é)/销售金额）基(jī)本在(zài)30％以上；从融资上(shàng)看，龙头房企杠杆率较(jiào)低，净负(fù)债率(lǜ)基(jī)本(běn)在70％以下，而其他房企的净(jìng)负债(zhài)率普遍(biàn)都在100％以上，加杠杆空间有限，从融资成本看，龙(lóng)头房企的融(róng)资成本不断下滑，基(jī)本在3％、4％左(zuǒ)右；对应到2023年的销(xiāo)售，龙头房企明显跑赢行业，1～4月(yuè)百(bǎi)强房企的(de)销售(shòu)额增速为(wèi)9％，而TOP14的销售(shòu)额增速为29％。”

　　需要(yào)强调的是(shì)，在当前中特估的浪潮下，央国企地(dì)产股或存在发展的(de)大好机(jī)会。中(zhōng)信证券指出：“房(fáng)地产行业(yè)的结构性机会依然(rán)存(cún)在，少部分公司尤其是央企占据显著优(yōu)势，其主要又体现为库存的优势(shì)。央企地产公司，现阶段(duàn)表现出较(jiào)低的融资(zī)成本，优质的开发资源和良好的不动产资产运营(yíng)能力的多重竞争优势。”

　　“即(jí)使没有中特(tè)估，国央企相较于民营(yíng)地产公司也是更(gèng)有优(yōu)势的。”吕功绩强调(diào)，“对于减值、土地资源(yuán)债(zhài)权债务(wù)关系等(děng)问题，市(shì)场对(duì)民营房开(kāi)企业(yè)的资(zī)产会有更多担忧和质(zhì)疑，所(suǒ)以在这一轮行(xíng)业(yè)出清的过程中现实中有和自己儿子的吗，有多少给过自己的儿子，央(yāng)国企相(xiāng)较于民(mín)企来说估值(zhí)的(de)修复更(gèng)明显。中特估的(de)角度从中(zhōng)长期的维(wéi)度看，行(xíng)业的逻(luó)辑在于集中度提升后，行业进入(rù)高质(zhì)量发展阶段(duàn)，具备较快速(sù)发(fā)展阶段更稳定且可预(yù)期的(de)盈利(lì)和现(xiàn)金流创造能(néng)力，以此(cǐ)带来估值中(zhōng)枢的提升，应该关注估值(zhí)相对(duì)较低，企(qǐ)业自(zì)身(shēn)资产的质(zhì)量好、运(yùn)营能力(lì)强、可(kě)以(yǐ)创造持续(xù)现金流的企业。”

　　“存(cún)量时代中行业普(pǔ)涨的概率比较低(dī)，行(xíng)业(yè)内部(bù)将出现分化，要关注将受益(yì)于行(xíng)业(yè)集中度提升的头部公司(sī)。”星石(shí)投资首席研究官方磊也表示。

　　顺(shùn)应(yīng)机构这一思路(lù)的话，或(huò)许还是保(bǎo)利发(fā)展(zhǎn)、招商蛇(shé)口(kǒu)等国资(zī)背景(jǐng)龙头(tóu)前(qián)途更(gèng)为光(guāng)明。不过国投瑞银基(jī)金投资部(bù)副总(zǒng)监綦傅鹏表示：“需(xū)要客(kè)观地去持续观察国企央(yāng)企在三个方面是(shì)否可以维持现实中有和自己儿子的吗，有多少给过自己的儿子，首先是(shì)融资(zī)成本保持低位(wèi)，其次是销售份额(é)持续(xù)提升，再次是(shì)拿地份额持续提升(shēng)。”

　　复(fù)苏(sū)速度缓慢

　　机构需(xū)要多给一(yī)些耐心

　　而《红周刊》也根据房(fáng)企一季(jì)报梳理发现，对(duì)于2022年的业绩(jì)出现的整(zhěng)体下滑(huá)，2023年一季度的(de)业绩分化更趋明显，保(bǎo)利发(fā)展(zhǎn)、滨江集团(tuán)等(děng)房企(qǐ)营(yíng)收(shōu)、净利均实现(xiàn)了(le)业绩的回正，甚至是较(jiào)大增速(sù)的增长。而这些(xiē)公司也是机构(gòu)的重仓对象。

　　对此，知名房(fáng)地产业内人士张宏伟向《红周刊》分析表示，业绩出现明显改(gǎi)善(shàn)的(de)房企(qǐ)，主要是(shì)因为过去(qù)两三(sān)年时间(jiān)，尤(yóu)其是在2021年下半年民营房企(qǐ)不怎(zěn)么投资拿地(dì)之后，国(guó)有企业仍在(zài)持续性(xìng)地拿地，且主要集中在(zài)核心(xīn)城市，投资力度较大。投资的驱(qū)动(dòng)能够推动房(fáng)企销售业绩的增长，从而在2023年一(yī)季度市场恢复但仍(réng)处于调整的(de)过程中，能够保有一个正增长。

　　不过(guò)张宏伟(wěi)同时也提醒(xǐng)表示，在房地(dì)产的复苏过程中(zhōng)，还面临着(zhe)一些(xiē)不确定性。其(qí)实整个市场从四(sì)月份开(kāi)始又在(zài)往下掉。除(chú)了杭州、成都(dōu)等(děng)极个别城市(shì)四月环(huán)比三月相对表现较好(hǎo)之外，包括北京、上海在内的绝大多数城(chéng)市(shì)都出现环(huán)比下滑的情况(kuàng)。而(ér)现在五(wǔ)月的(de)市场(chǎng)表现(xiàn)也(yě)不太(tài)乐观。按(àn)照现在的经济状况、收入情况(kuàng)，以及市(shì)场的去库存压力、企业的资金(jīn)面压力，可能会出现，到六月份房(fáng)企为了半年(nián)报冲业绩(jì)出现市(shì)场的短期反弹(dàn)外的一个市(shì)场乏(fá)力(lì)现象(xiàng)。也就是说，第二(èr)季(jì)度(dù)、第三(sān)季度增长(zhǎng)不确(què)定性(xìng)的(de)压力仍旧较大。

　　上海利檀投资董事长(zhǎng)陈昊扬也向《红周刊》指(zhǐ)出，现在(zài)整个(gè)房地产(chǎn)以(yǐ)及其上下游产业链的复苏(sū)速度都比想象(xiàng)的要(yào)慢(màn)很多，我们要(yào)多给一些耐心，这个时(shí)候，在房地(dì)产(chǎn)以及上下游就不是赚快(kuài)钱的时候，只能赚他基本面(miàn)的钱。但这也意(yì)味着，只(zhǐ)有极(jí)为少数的(de)、做得比同行好得多的(de)企业，会伴随(suí)整个行业(yè)的弱复(fù)苏(sū)，业绩会逐步体现(xiàn)出来。所以只(zhǐ)能耐心地去等(děng)待(dài)它的基本面不断地凸显出(chū)来，这需要时(shí)间。

　　（本文已刊发于5月13日《红(hóng)周刊》，文中提及个股仅为(wèi)举例(lì)分析(xī)，不做买(mǎi)卖推荐。）

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