OPPO宣布(bù)关停旗下芯(xīn)片(piàn)子公司哲库科技，引发了公募REITs扩募风波，如今，二(èr)级市场的影响仍(réng)未停歇。

　　Wind数据显示，5月15日，华安张江光大(dà)园REIT开盘继续(xù)延续此(cǐ)前几日的(de)下(xià)跌走(zǒu)势，午(wǔ)后(hòu)跌幅一度扩大，尾盘有所拉升(shēng)，全天收跌6.22％，最近3个交易日跌幅超过9.69％。

　　此前(qián)，华安(ān)张江(jiāng)光大(dà)园REIT曾发(fā)布公(gōng)告，紧急(jí)回(huí)应称，哲库科技是其扩(kuò)募拟新购入基础(chǔ)设施资产(chǎn)张润(rùn)大(dà)厦的重要承租方之(zhī)一，目前未收到哲(zhé)库科技及OPPO方面关(guān)于停(tíng)止执行已签租赁(lìn)协议的通(tōng)知。同时，在公告中，华安张江光大园(yuán)REIT进一(yī)步表示，原(yuán)始权益人将继续密切关注哲库科技后(hòu)续情(qíng)况，积(jī)极做好(hǎo)相关(guān)应对。

　　此外，张江REIT拟扩募购入项(xiàng)目的原始权益人相(xiāng)关负责(zé)人(rén)也表示，近期已同步启(qǐ)动了应急预案，排摸(mō)储备(bèi)租(zū)户，积极应对哲(zhé)库提前退(tuì)租的可能事项(xiàng)。由于张润(rùn)大厦是全国首批REITs申报扩募项目，公(gōng)司领导高度重(zhòng)视(shì)，浦东(dōng)新(xīn)区国资委也高度关(guān)注。

　　多位业内人士表(biǎo)示，华(huá)安张江光大园REIT近期市场波动较大，但其实不动产公募REITs项目短(duǎn)期(qī)出租率下跌并不会从根本上影(yǐng)响其内外(wài)价值(zhí)，投资者应理性看待。

　　张(zhāng)江光大园REIT

　　二级市(shì)场(chǎng)价格继续波动

　　本周，OPPO关停(tíng)旗(qí)下芯片子公司哲库科技的事件继(jì)续扰动(dòng)公募REITs市场。

　　Wind数据显示，5月15日，华(huá)安张江光大园(yuán)REIT以(yǐ)3.726元的价格小幅低开，此后二级(jí)市场价格(gé)开(kāi)始震荡走低(dī)，午盘收跌(diē)6.17％。午后，华安张江光大园(yuán)REIT跌幅一度扩大到8.30％，随后价格有(yǒu)所回升，最终报收3.512元，全天跌幅6.22％。

　　受近期(qī)不(bù)利(lì)消(xiāo)息影响，华安张江光大(dà)园REIT最近几个(gè)交(jiāo)易日二级市场价格表现欠佳(jiā)，5月11日以来，3个(gè)交易日跌幅达到9.69％，今年以来跌幅(fú)7.76％。不过，自2021年6月21日(rì)上市以来，华安(ān)张江光大园REIT累计(jì)涨幅超过24％，在全市(shì)场公(gōng)募REITs中位居(jū)前列(liè)。

　　从5月15日公募REITs市(shì)场整(zhěng)体表现上(shàng)看(kàn)，目前(qián)上市的(de)8只产业(yè)园(yuán)区基(jī)础设施REITs中，仅博时招商蛇口产业园REIT微(wēi)幅上涨，其余7只均有不(bù)同(tóng)程(chéng)度下跌，8只产业园区(qū)基础设施(shī)REITs5月(yuè)15日平均跌幅1.38％。今年以来(lái)平(píng)均(jūn)跌幅5.17％。

　　“此前，张江(jiāng)REIT一(yī)季报中已经(jīng)披露张江光大园项目出租率(lǜ)有所下(xià)降，如今拟扩(kuò)募的项(xiàng)目又遭遇突(tū)发事件，因(yīn)此(cǐ)导致二(èr)级市场价格出现波动。”一位业内人士分析称。

　　不(bù)过(guò)，在上述(shù)人士看(kàn)来，尽管出于风险(xiǎn)规避的原因，最近几个交易日场内资金有所流出，但(dàn)是，不动产公募(mù)REITs项目短期(qī)出租率下(xià)跌并不会(huì)从根本上影响其内外价值。

　　他也(yě)同时(shí)表示，目前随着(zhe)二(èr)级市场(chǎng)价格下跌，风险也得到一定(dìng)释放，但(dàn)是(shì)价格涨跌会受到基(jī)本面、情绪面等多重因(yīn)素影响，不(bù)好判断价格是不是已经完全触(chù)底。

　　此外，还(hái)有一(yī)位业(yè)内人士(shì)表示，今年(nián)整(zhěng)体REITs市场表(biǎo)现七美德分别对应哪几个天使 七美德分别是谁低迷，不少产品年内二级(jí)市(shì)场(chǎng)跌幅较大，其实(shí)有(yǒu)些隐(yǐn)含(hán)收益率(lǜ)高(gāo)的产(chǎn)品具备(bèi)一(yī)定的投资价值，很适合稳健类投资者。此外，伴(bàn)随着经济复苏的步伐，产业园区、物流类等REITs产品具备一定的投资价值(zhí)。

　　先锋(fēng)瑞驰私募基金执行董(dǒng)事高如星对此表示，若张江园区最终能(néng)顺利(lì)解决招商，平稳过度对经营现金流没有造(zào)成大的(de)影响，“事(shì)件性利空下调(diào)至得这(zhè)么急、这么深(shēn)，加上前(qián)期本身园区类(lèi)资产(chǎn)就回调不少(shǎo)了，这就是黄金坑。”不过，他也(yě)强调(diào)，最终还是落(luò)到租金收(shōu)入(rù)受不(bù)受影响，影响多大，估计园(yuán)区会最终解决。

　　张江REIT紧急(jí)回(huí)应

　　扩募路(lù)上(shàng)再迎接考验(yàn)

　　5月12日(rì)，OPPO宣布关(guān)停旗下芯片(piàn)子公司哲库科技。随后5月12日晚(wǎn)，华安(ān)张(zhāng)江(jiāng)光(guāng)大园REIT发(fā)布(bù)公告，紧急回应称，哲库科技是其扩募拟(nǐ)新购入基础设施资(zī)产张润大厦的重要(yào)承(chéng)租方之一，目(mù)前未收到哲库七美德分别对应哪几个天使 七美德分别是谁科技及OPPO方(fāng)面关于停(tíng)止执行(xíng)已签租赁协(xié)议的通知。同时，在公告中，华安张江光大园REIT进一步(bù)表示，原始权益人将继续(xù)密切关注哲库科(kē)技后(hòu)续情况，积极(jí)做(zuò)好相关应对。

　　此前(qián)，张江REIT因其一季(jì)报中披露(lù)的张(zhāng)江光大园项目出(chū)租率下降事项，一度二(èr)级(jí)市场价格出现回落(luò)。在随后(hòu)召开(kāi)的业绩说(shuō)明会中管理人就相关事项进行了解(jiě)释说明(míng)，市场信心得到了一定提振(zhèn)，二级市场价格(gé)表(biǎo)现也(yě)趋(qū)于(yú)平(píng)稳。据(jù)了解，张江 REIT在5月11日召(zhào)开(kāi)的线上和线(xiàn)下(xià)的扩募说明(míng)会(huì)上，运营团队表示(shì)了对(duì)张江光大园项目的信心，预计签(qiān)署意(yì)向书和合(hé)同谈(tán)判中的储(chǔ)备租户正常(cháng)转化后，项目出(chū)租率将得到回(huí)升。没想(xiǎng)到(dào)仅过了不到三周(zhōu)的时间，张(zhāng)江(jiāng)REIT的扩募之路又迎来了新的考(kǎo)验。

　　因张(zhāng)江(jiāng)REIT的上述公告引起了市场各方的广(guǎng)泛关注，张江REIT拟扩募购入项目(mù)的原始权益人相关负责人坦言(yán)，事发(fā)突然确实始(shǐ)料(liào)未及，在获悉OPPO关停(tíng)哲库科(kē)技消息(xī)的第一时(shí)间(jiān)即(jí)奔(bēn)赴现场(chǎng)进行了沟通和核实工作，并同步启动了应急预案，排摸(mō)储备租户，积极(jí)应对(duì)哲(zhé)库提前退租的可(kě)能(néng)事(shì)项。由(yóu)于张(zhāng)润大厦是全国首批REITs申报扩募(mù)项目(mù)，公司领导高度重视，据悉新区国资委也高(gāo)度关注。

　　当(dāng)谈(tán)及储备租户情(qíng)况，相关(guān)负责(zé)人(rén)介绍说，目前储(chǔ)备(bèi)租户还是比(bǐ)较(jiào)丰富(fù)的，覆盖了芯片测试、人(rén)工智能、航天产业、信息(xī)技术等产业客户，租(zū)赁(lìn)意向面积超(chāo)过了2万(wàn)方。从意向储备转化为(wèi)实际租户需(xū)要一些(xiē)时间。

　　“我们正在着(zhe)手通(tōng)过(guò)签(qiān)署租赁意向(xiàng)书来(lái)尽快锁定一些(xiē)重(zhòng)要租户。虽然(rán)收了(le)三(sān)个月(yuè)履约保(bǎo)证(zhèng)金给了我(wǒ)们(men)一些空间，但本(běn)着(zhe)对(duì)首批扩募、对(duì)市(shì)场(chǎng)负责的态度，我(wǒ)们肯定要全力与时(shí)间赛跑，把这些(xiē)面(miàn)积在(zài)短(duǎn)期内完成(chéng)去(qù)化。”相关负(fù)责人说道。

　　张(zhāng)江(jiāng)REIT已持有(yǒu)的同区域的(de)张江光大园项目一季度末也有(yǒu)将近30％的(de)空置率(lǜ)，原始权益(yì)人(rén)有那么多储备租户，之前的空置(zhì)率为何未(wèi)能(néng)得到解决。

　　对(duì)此(cǐ)相关负责人解释，张江光大园一直以来都坚持以市场化运营为导向，历史(shǐ)运营(yíng)表现稳(wěn)定，租户的调租和(hé)换租都(dōu)属于(yú)正常(cháng)情况，而这次项目的大租(zū)户退(tuì)租(zū)正好发生(shēng)在市场活(huó)跃度的短期低点，目前(qián)市场情况已有所好转。在看到出(chū)租(zū)率下滑情况没有得(dé)到及时修复后，张江这边也作了(le)一(yī)定(dìng)的资源调配(pèi)和倾斜，引入了一些储备租户。

　　另外(wài)，张润大厦和张江(jiāng)光大园项目在给(gěi)租户的分隔空间、交付标准、租金水平等方面也(yě)有(yǒu)一些(xiē)差(chà)异化，张(zhāng)润大厦多是两千多平的大平层，楼(lóu)的成新(xīn)度高一些，单价也(yě)贵一些，张江光大(dà)园单层(céng)以一(yī)千平的面积为主，还有一(yī)些独(dú)栋形态的物业(yè)。租户自身也会(huì)有(yǒu)诉(sù)求，也会根据自身需求(qiú)和预(yù)算挑选区域(yù)内的不同(tóng)物业。

　　“如(rú)果扩募(mù)完成以后，新老资产的管理人都变成了一家，后续(xù)我们在资源共享(xiǎng)和(hé)联合营销方面能更加充分发挥协同效应(yīng)，相信可以做得更好(hǎo)。”上述负责(zé)人补(bǔ)充(chōng)说道(dào)。

　　最后(hòu)谈及(jí)对于张江REIT的定位和展(zhǎn)望，相关(guān)负责人(rén)表示(shì)，张江(jiāng)集团和张江高(gāo)科目前在管资产(chǎn)约五(wǔ)百万方，还(hái)有一些(xiē)其(qí)他(tā)在开发(fā)的(de)储备项目，这些都将(jiāng)成为张江REIT实(shí)现打(dǎ)造(zào)张(zhāng)江园区产业空间资产上市平(píng)台目标的坚实后盾和储备(bèi)资源。“我们(men)非常重视张江REIT这个资本平台和它未来的发(fā)展(zhǎn)。”相关负责人表示，“这次(cì)扩募是我们实现基金(jīn)扩容的(de)第一步(bù)，也是(shì)至关重要的(de)一步(bù)，眼(yǎn)下我们可能(néng)面临了(le)一些突发情况需要(yào)解(jiě)决，但是这和我们(men)在张江科学城这三十(shí)年建设发展过程中所经历的相比，只能算是(shì)一个非常小的插曲。我们有信心排除(chú)万难，尽一切可能化解当前突发事(shì)件(jiàn)的所有(yǒu)负面(miàn)影响(xiǎng)，维持预期(qī)和(hé)市场(chǎng)的信心。”

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